3D MONTAGES JOB : 16024
DEVELOPMENT APPLICATION Issue: RFI.2 Date: 3/08/2016
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嚇尿 ! 墨爾本房價瘋漲 ! 空 置率已達十年最低 , 18 年底 中位價欲破百萬大關 !
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眾所周知，墨爾本風景優美，氣候宜 率。墨爾本上週末的清出率是百分之
破 百 萬 大 關： 包 括 Narre Warren
場，令租金急升，獨立屋的周租中位
人， 連 續 六 年 被 評 為 世 界 最 宜 居 城 79.5，也遠高於去年同一個週末的百
North, Moorabbin, Huntingdale 以
數上升至破紀錄的 $420。公寓租金每
市 ... 獨特的人文環境，文藝的生活氛 分之 74.7。
Aspendale； 東 北 部 百 萬 大 關 城 區
圍，還有世界領先的教育，醫療條件，
包 括 Burwood East, Blackburn North,
無不吸引著海外投資者的目光 ...
目前，墨爾本已經有 115 個城區的中 位房價超過百萬澳元！然而，一年半
及
Blackburn South 以及 Forest Hill。
週達 $395 的新高。 留學黨可能要哭瞎了吧 ..
正因為它獨特的魅力，墨爾本每週都 前，墨爾本僅有 82 個城區的中位房
據《澳洲金融評論報》報導，Domain
有 2000 移民人口入境 ... 而為這些新 價超過百萬澳元；短短 6 個月內，就
集團的最新調查資料顯示，目前墨爾
增人口提供住宅，起碼需要每週建兩 有 23 個城區中位房價躋身“百萬澳
本 房 產 價 格 飆 升， 漲 幅 都 超 過 了 悉
元 俱 樂 部 ” 行 列， 其 中 包 括 Seddon
尼。墨爾本以其更為著名的宜居水準
和 Yarraville。 內 北 區 房 市 情 況 相 似
和更加低廉的價格繼續吸引著投資
座摩天大樓 ... 可是摩天大樓當然不是說建就建出來 的啊，建一座摩天大樓，至少需要好 幾年的時間 ... 因此，由於新增移民人 口暴漲，越來越多的人面臨著“找房 難”的問題 ...
Brunswick 和 Brunswick East 也 躋 身 中
者。成為當前全澳房市表現最好的城
位房價百萬城區榜單，Brunswick West
目前，墨爾本已經有 14 個城區的中
剛 剛 破 百，Thornbury 中 位 房 價 為
位 房 價 飆 至 $200 萬， 甚 至 有 兩 個 地
$1,135,000。
區已經破兩百萬。距離墨爾本市中心
市！
17 公里的北區，目前已成為今年房價 從 2017 至 2051 年，墨爾本人口將增
增長最迅速的城區之一，而其他四大
加 280 萬！ 目 前， 墨 爾 本 房 產 空 置
區 域 並 駕 齊 驅，Brunswick East, West
率 已 經 下 降 到 1.7%， 達 到 十 年 來 最
Footscray, Seaford 和 Highett， 同 樣 在
低！ 由 此，Domain 首 席 經 濟 學 家 Dr
以驚人的幅度在增長！！
Andrew Wilson 預 測，2018 年 底， 墨 爾本中位價將破 100 萬大關！
為爛漫的文化氣息和小資情調，更為
Village Real Estate 的 Huss Saad 表示，
十分明朗，Noble Park, Altona, Toorak,
高性價比的投資方式，深深地吸引著
在 Seddon 和 Yarraville，一套占地 200
Blackburn 和 Bentleigh。 同 樣 漲 幅 驚
投資者的目光 ...
平米的單朝向的兩居室房屋目前需
人。
要 百 萬 澳 元， 但 是 回 首 幾 年 前， 用 $700,000-$750,000 即可入手。 西北部的房價也在攀升 Essendon North 越來越多的人將放眼墨爾本房產市 場 ... 墨 爾 本 房 屋 拍 賣 市 場 在 復 活 節
比起澳洲第一大城市悉尼，墨爾本更
除了獨立住房，公寓售房市場前景也
中位房價第一次突破百萬，Niddrie 隨 看膩了千篇一律的新聞？ 其後，達到 $991,000
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假期強勢回歸，再次取得強勁的清出 東 南 部 還 有 一 些 城 區 中 位 房 價 突
目前，政策年年變，房價月月漲，空
在今年一季度裡，墨爾本的獨立房平
房天天減，一切的一切都告訴投資者
均房價的漲幅為 4%，單元房平均房
們，買房置業一定要趁早！！
價的漲幅為 4.6% ！！ 除了售房市場，移民人數的暴漲， 也會大幅度影響墨爾本的出租市
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牧場位於昆州 Toowoomba 家族企業三代經營，農
運 至 今， 共 15 年 管 理 經 驗， 每 週 屠 宰 牛 隻 達
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場佔地 116 萬平方米，擁有充足地下水源（5 年沒 有雨水都可繼而運作）。牧場持有奶牛牌照，政府
還正在申請出口中國牛肉牌照，預計產量每年達
已停止發牌多年。擁有 72 條吸奶管場地，奶牛數
養殖場位於昆州，企業由 1996 年營運至今共 21 年管理經驗，並獲得 SQF-2000 食品質量安全認 證。土地總面積為 102 萬平方米，擁有 30 養殖池， 每個面積達 1 萬平方米，池深度介乎 1.5 至 1.7 米。 企業擁有水產養殖許可證牌照（政府已停止發牌多 年）。每年收成 2 次，年產量達 500 吨。員工訓 練有素，有人專門管理，利潤極高，可辦理商業移 民。
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酒 庄 從 80 年 代 初 開 始 營 運，30 多 年 歷 史。 佔 地 29 萬 平 方 米， 距 離 布 里 斯 本 2.5 小 時 車 程， 水 源 儲 存 量 達 145,000 升。 庄 園 目 前 種 值 葡 萄 樹 約 6 近馬場，市中心及國際機場，位置極好，交通方便。 英 畝， 擁 有 Licence of Food Business( 食 物 牌 照 ), 3 店鋪分別出租予 2 間餐廳及 1 間亞州超市。淨租 Tourist Accommodation( 住宿牌照 )，Wine Producer 金收入：$124,800。可貸款 60%-70%。回報率： Licence( 釀酒牌照 )，Wine Industry Act Licence( 酒 牌 ) 等。出產紅酒獲獎無數，每年產量 8000 多支。 6.8% 。 每年營業額介 13 萬至 15 萬。可發展潛力及利潤收 益極高。
那麼多人喜歡買樓花期房，它到底有什麼優勢呢？ 樓花也叫樓號，就是房子還沒開始動工，開發商就拿
個項目成本的 60%。高層公寓（高於 3 層）的建築成本 使用部分。這些金額以及金額的計算方式都是由賣方提
出設計圖給購房者認購，這時的房價是最便宜的。同時買
則可以達到整個項目成本的 75%。這也就是為何一些中 供的。在交割時，賣方會提供一份由賣方簽好字的期 介在為高層公寓的 OFF-THE-PLAN 做宣傳的時候，把 房建築成本法律聲明，裡面有標明最終的可徵稅部分。
家也能省去不少的印花稅。 1，投資者有緩衝期以準備餘款
宣傳的力度著重於印花稅的減免力度。
買 樓 花 簽 合 同 時， 投 資 者 只 需 要 交 納 10% 的 定 金
中介和過戶律師都很難得到準確的信息來估算項
（國外投資大概需要 20-30%），而餘款則可以等到房子
目成本和建築成本，也因此無法估算實際交割時的印
全部建成後一併付清，或者是選擇貸款（通常可貸款 70-
花稅金額。
80％）。 在澳洲購買樓花，投資者在交房前不用交付定金以外 的任何費用，而交房之後，投資者可以通過租金等收入支 付按揭費用，免除還款壓力（收的租金可以）。樓花預售 到交房一般有一到兩年甚至三年的時間，投資者完全可以 在這段緩衝期裡準備餘款，而房產增值等一系列投資收益 都不會受到影響。 2，投資門檻低，價格優勢明顯 通常來說，樓花的價錢都是越賣越貴的。從開發商開 始打地基，到建樓，到內部裝修，這個價格都是逐步上去 的，所以買樓花是最好的投資——用今天的錢買明天的價 值。 與此同時，澳洲部分地區的法律規定印花稅是按售房 合同簽訂之日的房產價值徵收的，而如果買樓花，通常是 在房產開工前就簽訂了合同，投資者只需交付按地皮價徵 收的印花稅，可以節省下一筆費用。 3，選擇餘地廣，增值潛力大 買樓花另一個優勢就是，客戶可以自由選擇樓層與戶 型。由於澳洲房產發展勢頭良好，開發商多會採用樓花銷 售。而對於投資者來說，開盤初期房源充足，戶型與樓層 選擇面寬，能夠充分滿足自身需求。而從投資方面來看， 只有在樓花銷售時期才能買到真正的好戶型好樓層，而這 樣的房產才具有最強大的增值潛力。 印花稅金額計算方式 根據相關法律規定，最終計算可徵稅部分印花稅數額 時，並不是直接按照樓花的購買價格計算的；而應按照【買 賣合同價格 減掉 簽合同後建完樓花的建築成本】。用於 計算印花說所使用的可徵稅部分越小，則計算出的應繳納 印花稅數額就越小。 合同價格，在買方進入合同並同意簽署時已經確定， 並不能做更改。因此，後期開發商投入於完成後續建築的 成本越大，則可徵稅部分越小。同理，在簽署合同之後的 後續建築成本越少，則可徵稅部分數額越大，所要繳納的 印花稅越多。 在維州，如果想要省盡可能多的印花稅，則需要在房 子開盤賣的時候就進入合同。進入合同的時間越早，建築 成本越高，則可徵稅部分金額越少，所需繳納的印花稅也 就越少。 建築成本 那麼究竟什麼是建築成本？這對於各位計算最終印花 稅數額起到了決定性作用。需要提醒的是，建築成本並非 整個項目的成本。對於獨立屋來說，建築成本大約是整個 項目的 45%；而低層公寓（不超過三層）的建築成本是整
對於海外買家額外徵收的印花稅，是以合同價格 計算的，並不是以此徵稅價格計算的。2016 年 7 月 1 日之後簽署合同的買家，需支付額外合同總價的 3% 的
我們無法確定政府規定下，某個樓盤的樓花可徵 印花稅； 2016 年 7 月 1 日之後簽署合同的買家，需支 稅部分是多少；也因此，無法準確估算銀行最後的可 付額外合同總價的 7% 的印花稅。
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