FRIDAY, 15 JUN 2018 ISSUE NO. 150
BOOK 1
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A: PO BOX 950, SUNNYBANK, QLD 4109 T: 07- 3323 3988 F: 07- 3344 2788 E: INFO.QLD@FIRSTMEDIAAUSTRALIA.COM
JUN 2018
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本出週 售六 拍 賣
8 Istana View Clear Island Waters
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三層濱水豪宅，門禁社區，尊享高貴
現埸拍賣
Julia 郭
黃金海岸最富聲望的高尚門禁社區“Isles of Istana”，傍於Clear Island Waters運河之畔，環境青翠幽靜，住宅時尚美觀。此房共783 平米，共有6間臥室，7間衛浴，是Isles of Istana最大的物業之一。全屋採用完美無暇的大理石和花崗石建材，共有三層，佔地1008 平米，臨水面寬28米。
6月16日 週六 1:00pm
0402 668 885
(除非於拍賣前售出)
Sam 郭
面積寬敞，外觀大氣。入口處以義大利水晶燈點綴，花崗石廚房內配有Miele高檔廚具，另有多個正式和休閒客廳，餐廳設10.8英尺 挑高天花板，與戶外娛樂區相連。在寬大的露台上，可宴請賓朋，共賞蒼翠花園和遼闊水景。 位於二三層的兩間超大主臥亦令人驚嘆。不僅提供了充足的休憩空間，更有豪華的SPA衛浴，超大更衣室，獨立休息室以及私人水 景露台。這座雙磚屋宅還包括底樓的兩個客用衛浴套間，二樓兩個面積寬敞的衛浴套間，管道式空調，室內外安全警報系統和CCTV 監控，精美的花園，碼頭，全新室外燈飾以及三車車庫。 周邊設施齊全，靠近精英私校，邦德大學，輕鬆可至M1高速，10分鐘車程可至Broadbeach。這是入住尊貴社區，享受優雅生活的大 好機會！
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julia.kuo@raywhite.com
0423 064 310 sam.guo@raywhite.com
開放時間 週六 12:30-1:00pm 或請預約參觀
raywhitebroadbeach.com Benowa
本雜誌已引入擴增實境 (AR)
下載 UnifiedAR，輕鬆觀看 AR 視頻 f.gao@greatoceanrealty.com.au
將您在黃金海岸房產 交給 Jesse 銷售最放心 Jesse Young 楊嘉曦 0468 643 571 jesse.young@rwsp.net
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Book 1, Issue No.150 / Friday Jun 15,2018
本週六拍賣
62 Monaco Street Broadbeach Waters
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大氣水景豪宅，尊享高貴 在Broadbeach Waters最富盛名的的街區開啟優雅生活！此物業擁有4間臥室，書房，3.5間衛浴，佔地769平米。鄰近Main River，緊 靠海浪拍打的沙灘，營造獨具一格的清淨安寧。臨街面寬25米，屋高兩層，從露台處可將遼闊美景盡收眼底。 屋內採用開放式佈局，餐廳和廚房位於樓下，可與家人朋友盡情就餐飲宴。客廳溢滿陽光，優美的景色從落地窗透入屋內，是絕佳的 休息場所。光澤潔淨的廚房內配置Miele高級廚具供烹飪美食，餐廳內亦可通過落地窗欣賞絕佳水景。戶外露台盡可休閒娛樂，另有 10m x 4m的泳池，以及7m x 3m的浮橋碼頭。 上樓以後則是同樣令人讚嘆的臥室。樓梯採用現代化設計，木質階梯和玻璃扶欄相結合。主臥面積巨大，擁有SPA衛浴，超大衣帽 間，可至露台觀望水景和天際線景觀。2號臥室也能通向陽台，並有嵌入式衣櫥和衛浴。3號和4號臥室同樣面積寬敞，並帶有嵌入式 衣櫥，共享一間寬敞且有品質的衛浴間。 其它特色包括樓下的專用書房，化妝室，室外淋浴，以及樓上的媒體間（遊戲室）。另有整套家庭自動化系統，視像對講機，太陽能 板和管道式空調，易於打理的花園，兩車車庫和旁邊的雜物房，以及路邊充足的停車空間。位於中心地段，靠近Star Casino，Pacific Fair，沙灘，學校以及咖啡館等。趕快行動，拿下這套Broadbeach最高級街區內的濱水好房吧！
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現場拍賣 6月16日 週六 5:00pm (除非於拍賣前售出)
開放時間 週六 4:30-5:00pm 或請預約參觀
Sam 郭 0423 064 310
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Book 1, Issue No.150 / Friday Jun 15,2018
本週日拍賣
105 Commodore Drive Paradise Waters
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Main River 水邊豪宅，盡享 Paradise Waters 尊貴生活 坐落於黃金海岸最高級的住宅區Paradise Waters，佔地895平米，東北朝向，水景環繞，美不勝收。此物業共有兩層，設有5間臥 室，4.5間浴室，由著名的DBI Architects傾情打造。面積70squares，經典美觀，採光充裕，易於維護。 在此款待賓朋再簡單不過！室內的正式客廳背靠遼闊水景，設有吧台，而休閒客飯區則臨靠花崗石廚房。廚房內置全新的Miele烤箱 和蒸箱，配有高級花崗石台，與餐廳和室外區域無縫連接。宴客選擇眾多，從茅草小屋到帶頂露台，不一而足。喜愛玩水的人也必熱 愛這裡的隱蔽式SPA，大型泳池，27米臨水面以及超大浮橋碼頭，可輕易停放55英尺的船隻。 室內佈局以家庭為核心，所有臥室均在上層。主臥內有超大衣帽間，新近翻修並帶有大型淋浴和獨立浴缸的現代化衛浴，以及日照露 台。其餘房間亦面積寬敞，設有吊扇，步入式衣櫥以及衛浴入口。房屋還包括裝有空調的媒體室，底樓浴室和桑拿房可至戶外娛樂 區，三車車庫，寬敞的洗衣房（可改造為食品間）。全屋安裝安全系統和環繞立體聲系統，另有蒼翠的花園和草坪。 此房與黃金海岸最富聲望的TSS區隔河相望，可輕鬆到達精英學府，Main Sam Guo和Julia Kuo預約參觀吧！
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Beach咖啡館，餐廳，商舖和沙灘。此屋必看，趕快聯繫
現場拍賣 6月17日 週日 11:00am (除非於拍賣前售出)
開放時間 週六10:00-10:30am 及週日10:30-11:00am 或請預約參觀
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1942平米超大歐式住宅，黃金地段，業主已另購他處。‘La Morada’坐落於精緻的原始地塊之上，臨河面超過42米寬， 可飽覽美妙的天際線景觀。這座富麗堂皇的屋苑擁有寬敞的娛 樂宴客空間和多個獨立起居區。屋內設施齊全，另有健身房， 碼頭，船用坡道和兒童遊戲小屋。 此屋必看，趕快來參觀吧！
出售方式:競標 （截止日期6月22日5pm）
開放時間
週六、週日11-11:30am
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• 黃金海岸最佳濱水寶地之一
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• 1571*平米扇形大地，臨水面寬60*米
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• 超大正式客廳和休閒涼亭面向遼闊水景 • 蔥鬱花園內擁有私人泳池和SPA
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• 度假式屋宅，私密性極高，可享受露天用餐
週六、週日12-12:30pm 週三 4:30-5:15pm
• 擁有再開發潛力，可于將來建設夢想之家 • 內城最優雅高尚的地段之一
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484平米頂層公寓（全層），業主已於海外置業，此屋必售！
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質。屋內有兩個寬敞明亮的客廳，通向戶外超大露台，視野 開闊，可360度觀賞海洋，天際線，Broadwater及腹地美景。 另有超大廚房，4間寬敞臥室，獨立媒體間及辦公室。此屋必 看！
開放時間
週六、週日12-12:30pm
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這座湖畔別墅優雅精美，專為打造優雅舒適的生活。靜坐屋 內，便有如畫的湖景映入眼簾，更可瞭望備受推崇的”Links Hope Island”高爾夫球場內第18個球洞。此屋精巧美觀，維護 良好，您可即刻入住，享受澳洲頂級的安逸生活。 • 已通過FIRB批准，海外買家可放心購買 • 736平米大地 • 新近粉漆，全新地毯
售價
$1,300,000
開放時間
週六、週日10-10:30am
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Book 1, Issue No.150 / Friday Jun 15,2018
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Book 1, Issue No.150 / Friday Jun 15,2018
Book 1, Issue No.150 / Friday Jun 15,2018
Benowa 4009 Quayside
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高端格調，奢華享受 位於Roy Pines Resort之內，依偎在Nerang River河畔，這座 卓越的屋宅由獲獎建築師Stuart Osman精心設計。 新建不足一年半，採用高級建材，工藝細膩，將觀賞性與實用 性完美結合。從前廳的LED水晶燈到浴室內別緻的浴缸，均可 展現屋內精美細節。玻璃元素的採用不僅使屋內自然光線充 足，更使視野開闊，背靠河景，美不勝收。
• 超 大陽台
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• 雙 人雨淋式花灑和一個普通花灑，雙人玻璃盥洗台
• 3 間額外的寬敞臥室
• 主 臥可觀賞河景
$1,375,000
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此屋華麗高貴，所在地段環境優美，大可與Sorrento, Isle of Capri以及Broadbeach媲美。
• 開 放式客廳和餐廳，鋪設大塊瓷磚，可飽覽美妙河景
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• 衛 浴套房精緻美觀
• LED燈具
• 由 獲獎建築師Stuart Osman傾心設計，客廳面積超過40 squares
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• 步 入式衣櫥，功能性極強
前廳設挑高天花板，擁有充沛的自然光，鋪設大塊瓷磚，以及 精美的木質樓梯和玻璃扶欄。廚房更是極盡精緻：黑色花崗石 臺面，寬敞早餐吧，專用食品間帶有額外烹飪空間。
特色：
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• 全 瓷磚地面與墻面
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• 樓 上擁有獨立書房或休息區 • 上 、下層家庭用衛浴內置浴缸，雨淋式花灑，雙人玻璃 盥洗台以及全瓷磚墻面 • 廚 房內置長型早餐吧，5口燃氣灶，食品間， 精緻黑色水槽，Miele廚具，雙冰箱空間，超 大備餐間內設洗碗機和儲物空間
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黃金海岸帝王島 雙地塊超寬水景三層帶電梯豪宅
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黃金海岸帝王島砂岩城堡風格超級 豪宅 帝王島罕見朝北水雙地塊，占地總面積 1571 平方米，罕見砂 岩城堡風格，獨具特色。超高吊頂，黑色花崗岩壁爐，豪華水 晶吊燈，進口裝潢高檔奢華，尊貴非凡。27.7 米超寬水面， 18 米長私人碼頭，配有船屋。室內 18 米加熱泳池、桑拿房、 實木裝潢書房、進口大理石鋪設的樓梯，中央空調。11kw 太 陽能板，環保省電。更有獨特的臨水玻璃派對房，有配套廚房 冰箱烤爐等。 戴熙彤
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Book 1, Issue No.150 / Friday Jun 15,2018
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曉峰閣 黄金海岸独一无二的豪华别墅 ARUNDEL HILLS RESIDENTIAL DEVELOPMENT
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Whilst all details have been carefully prepared, no warranty given either expressly or implied by the vendors or their agents in respect of the accuracy of the photographs, information and illustrations. Photographs, information and illustrations are indicative only for presentation purposes and are subject to change. They should not be relied upon as an accurate representation of the final product. Specification may change at any time. TOTO41902. Produced by www.totoandco.com.au
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Book 1, Issue No.150 / Friday Jun 15,2018
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Book 1, Issue No.150 / Friday Jun 15,2018 國際豪宅指數 100 追蹤全球頂尖二
手豪宅和城市住宅市場的表現，其最新
能在悉尼買房，約等於能在全球買房
結果反映出兩個顯著趨勢。一個是中國 一線城市房地產市場表現下滑的程度， 另一個是歐洲在經歷十年的疲軟後重現 增長態勢的程度。
2017 年， 總 體 指 數 增 長 2.1%， 而
2016 年這一數字為 1.4%。這反映出去年
全球經濟的擴張局勢，即便政治緊張局 勢加劇，也未能削弱發展趨勢。在國際
豪宅指數 100 中，三分之二地區的價格
在 2017 年表現出了平穩或增長態勢，其 中 11% 的地區還取得了兩位元數的回報 率。
向東方看
中國廣州引領榜單 , 豪宅價格增長逾
27%。2016 年，廣州與北京和上海共同
佔據國際豪宅指數排行榜前三位，而今 年只有廣州進入前十。
政府推行更嚴格的宏觀調控政策已
然實現了其遏制投機行為的目的，中國
展 ) 法案》，這些都對 2017 年的房地產
埃曼努爾·馬克龍成功當選總統對法
的排名下滑 ( 請參見榜單 )。 豪宅價格現
豪宅指數 100 的資料 ,2017 年 11 個法國
哥華的年增長率從 14.5% 下降至 3.5%，
市場帶來影響，在此背景下，孟買的豪
國豪宅市場起到了提振作用。根據國際
心正在增強。
市場的平均增長率為 1.2%，而 2016 年
宅價格僅增長了 0.6%。不過現在市場信
土地供應量不足使得悉尼豪宅市場
的增長率 (10.7%)，高於墨爾本 (9.8%)，
這一數字僅 為 0.1%。
對於摩納哥而言 ,2017 年的豪宅市
兩地豪宅與整體住宅市場的價格表現之
場局面喜憂參半。 前六個月價格攀升 2%,
和印花稅增加使得兩地的價格年增長率
蒙特卡洛部分地區的價格創下新高 , 但是
間的差距均不斷拉大。外國買家申請費 下降，但是對豪宅的需求仍然強烈。
展望歐洲
2016 年，有相當數量的歐洲豪宅市
場仍然處於“復蘇模式”。十二個月過
去了，國際豪宅指數 100 呈現出了相當 不同的局面。
2017 年，在表現最好的前十大豪宅
但隨後保持穩定 , 最終年增長率 為 0.5%。 次級 位置的舊公寓需求顯著減弱。
夏蒙尼引領阿爾卑斯景區的豪宅價
州豪宅市場持續增長：廣州豪宅均價為每
買家則在巴黎和柏林市場表現活躍。
2017 年倫敦豪宅市場表現回彈，在
平方米 70,000 元人民幣，而上海的均價
國際豪宅指數 100 中從第 92 位上升到第
市場的走弱使得亞太區整體表現略有下
滑 (0.7%)，而 2016 年的下滑比例則達到
為 120,000 元人民幣。北京和上海房地產 滑，2017 年的市場平均增長率為 4.4%， 低於 2016 年的 5.2%。
雖然政府已頒佈嚴格的調控措施，
72 位。2017 年， 英 國 豪 宅 價 格 略 有 下
6.3%。不過，下滑的主要原因是稅改， 而非受退歐影響。
不僅僅是歐洲城市的房地產市場在
首爾 (13.2%) 和香港 (7.3%) 仍 持續表現
升溫。在歐洲二手房交易市場中，義大利
就香港而言，還有來自內地的大筆資金
增長率分別達到 6.6% 和 6.5%。兩地市
強勁。兩地的土地供應量均十分有限， 流入。
自 2013 年第四季度達到峰值後，新
加坡政府採取了一系列降溫措施，拉低
私人住宅的價格，但 2017 年卻出現拐點，
的利古利亞和西阿爾加維位居榜首，年 場都曾遭受全球經濟下滑的嚴重打擊和 歐元區債務危機的影響：從峰值至低谷， 房地產價值大跌 30%-40%。
在西班牙，更為緊張的土地供應為
最 終 價 格 增 長 率 接 近 6%。 經 濟 前 景 向
全國的房價變化提供了緩衝。2016 年，
這些因素推動了房地產價格增長。
發展部的資料顯示十年前這一數字接近
好，家庭財富攀升以及土地供應量有限， 不過在印度，貨幣和政策干預為住
宅市場帶來了挑戰。廢鈔政策、 《貨物 和服務稅法案》以及《房地產 ( 規範與發
全國大約有 34,300 套新房竣工。 西班牙
600,000 套。巴賽隆納、馬德里、馬貝拉
和馬略卡島的價格均出現增長；僅有伊 比沙島在 2017 年價格下跌。
布里斯班、黃金海岸地產報 本報主編：Miranda Cheang 翻譯： Evelyn Luo 版面設計：Liam Guo, Carrie Chen, Emily Li
西洋海岸社區同時吸引了來自海外和南
非其他地區的買家，但無論是新增存量 還是現有存量都供應不足。
在中東地區，伊斯坦布爾排在首位，
的 價 格 在 2017 年 保 持 穩 定，2017 年 1
美國麗人
2017 年美國市場表現平穩。阿斯彭
洛杉磯、紐約和邁阿密在 2017 年價
由於先前的價格基數相對較低，廣
在非洲，開普敦在國際豪宅指數 100
中排在第二位，同比增長接近 20%。大
士景區的表現走弱。
拉美人士占比超過 18%，土耳其和中東
外流。在馬德里專屬飛地的豪宅買家中，
多倫多從 15.1% 下降至 8.7%。
增長率接近 5%，但 2017 年土耳其通脹
的強勢和對外國買家的限制使得部分瑞
在我們的總體榜單中排名第三，年增長
陳。
已得到修正，並保持穩定。2017 年，溫
格，2017 年價格增幅為 4.5%。瑞士法郎
市場中，有四個位於歐洲：阿姆斯特丹、 大部分地區的價格上漲趨勢也得到抑制。 法蘭克福、巴黎和馬德里。其原因是國內 上海和北京的價格漲幅分別僅有逾 9% 和 購買興趣增強以及國外動盪市場的資金 近 7%；按照近期標準來看，表現乏善可
23
率為 19%。這個高端滑雪勝地雖然銷量
增加，但其中一部分原因也是因為該地 區在 2016 年的表現相對較弱。
格略微增長，增長率分別為 5.1%、4.6%
和 2.2%。在紐約，4.6% 的增長率反映出 高端住宅銷量可觀，這得益於紐約市 ( 不 僅限於曼哈頓 ) 的賣家對二手和新房市場 的價格表現出更大的靈活性。
雖然美元強勢，但是美國房地產經
率接近 13%，所以價格實為下跌。迪拜
月至 9 月，迪拜豪宅銷量增加 6%，總豪
宅 交 易 金 額 達 22.7 億 迪 拉 姆， 與 2016
年同期相比增長 9%。2020 年世博會前，
針對新建基礎設施項目的大規模投資將 使市場更為熱情。
該地區的豪宅市場表現仍與石油價
格的走向緊密相關，這亦反映在俄羅斯
和非洲國家中。雖然石油價格 2017 年上 半年下跌，下半年回升，但仍不足以讓
莫斯科 (-11.3%)、杜哈 (-15%) 和拉各斯
(-25%) 等城市在排行榜中脫離墊底位置。 與政治局勢恰恰相反，2017 年經濟
紀人協會 的資料顯示外國買家在 2016 至
熱點地區再次恢復活力，大多數市場 ( 包
至 2017 年 3 月共在美國住宅市場投入超
呈現出相對健康的增長態勢。展望 2018
2017 年 仍 然 表 現 活 躍， 在 2016 年 4 月 過 1,530 億美元的資金。
向外國買家徵收 15% 的稅費，加上
中國加強資本管制，導致多倫多和溫哥華
括自 2008 年以來首次出現增長的歐洲 )
年，經濟增長局面將持續支撐豪宅價格，
但隨著更多央行開始提升利率，豪宅市 場增長將放緩。
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澳洲商業房產中心
Book 1, Issue No.150 / Friday Jun 15,2018
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Book 1, Issue No.150 / Friday Jun 15,2018
Book 1, Issue No.150 / Friday Jun 15,2018
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Book 1, Issue No.150 / Friday Jun 15,2018
ROBAM 老板電器 打造澳洲“無煙廚房”的領軍品牌
產品品質，為老板 電器走向海外提供了有力支撐。
2017 年 初， 老
板電器美國加州 創
新中心揭牌，同年深 圳 創 新 中 心 落 成，
致力於圍繞物聯網、 人工智慧等技術探索 廚房空氣油煙治理與
淨化的創新方案，體 根據世界權威市場調查機構歐睿國際發佈的消
技術，再次以行業標準 2 倍風壓 700Pa 推出全球首
油煙機、嵌入式燃氣灶 全球銷量冠軍！作為中國發展
術集大成者，重新定義行業標準；創新研發單線圈通
息，自 2015 年起，老板電器已連續三年穩居大吸力 歷史最長、市場份額最高、生產 規模最大的高端廚電 領軍企業，老板電器以中華傳統烹飪文化 為先導、先 進科技為核心，走向廣闊的海外市場。杭州老板電 器
股份有限公司總裁任富佳表示，“要以更好的產品、 更新的 技術、更開放的胸懷、更深厚的文化，滿足全 球不同用戶的需 求，讓更多海外用戶感受到東方文化
創第四代大吸力油煙機，成為廚電行業吸油煙 機的技 電 及通信技術，其價值已不局限於廚電領域；蒸箱創 新採用三核 強力蒸技術、水位探測精控技術和蒸汽動 態平衡系統，大幅度 革新了蒸箱的產品形態。
技術自主權使老板電器有了角逐全球廚電市場的
核心競爭 力，有了開啟國際化征程的底氣。
現出整合全球尖端人
才與資源的魄力。老
板電器海外事業部總 經理劉清宇表示，老板電器在廚 電產品的智慧化方面已經居於 全球領先水準。 目前，
老板電器在澳大利亞、紐西蘭、東南亞、南亞等地 的 市場拓展已取得扎實進展。針對當地消費者的需求，
不斷調 整、優化產品設計，在印巴很多地方，老板電 器的口碑甚至超 過了歐美品牌。
特 別 是 老 板 電 器 自 2014 年 初 進 入 澳 洲 市 場 以
行業領軍者要敢於自我否定
探索新的國際化之路
來， 已有上萬戶家庭感受到了大吸力油煙機的神奇，
所合作，研發出 中國第一代油煙機。如今，以老 板
洲“無煙廚房”的領軍 品牌。2018 年，老板電器將
直保持中國 銷量第一，2015 年更實現了全球第一的
食文化融 合的大背景。據不完全統計，目 前全球中
的特色與魅力”。
從上世紀 90 年代起，老板電器吸油煙機品類一
目標，迄今在吸油煙機 品質與銷量上雙雙保持全球領 先。與此同時，老板電器完成了 從行業競爭到自我引 領的轉變，以持續革新帶動整個廚電行業 向中高端方 向轉型升級。在家電市場普遍疲軟的背景下，廚電 行
1987 年，老板電器與中國航 空航天部 804 研究
電器為代表的中國廚電業走向 海外，面臨的是全球飲 餐廳約 55 萬家，市場規 模超過 2500 億美金，隨著
國家綜合實力的不斷增強，中國飲食 文化的全球影響 力也在與日俱增。
2015 年，老板電器以義大利米蘭世博會為起點，
業實現逆勢快速增長。
開啟“世 界廚源之旅”，把璀璨的中國烹飪文化與先
又都具有 領先性、顛覆性。1998 年首次破解油煙分
帶來的輕鬆烹飪。老板電器 也通過促進中國文化與當
老板電器創新的步伐從未停止，每一次技術革新
離這一行業性難題， 推出首台免拆洗吸油煙機，掀起
行業內的顛覆性革命；2008 年 首創“雙勁芯”技術， 帶領行業進入大吸力時代；2012 年首創 涵蓋“攏吸、
品牌形象不斷 提升，市場份額持續擴大，成為打造澳 在“一帶一路“參與國家、亞太地 區進一步拓展市 場，全面覆蓋銷售和服務網路，並進入北美、 非洲以
及 CIS 市場。 在飲食文化融合的背景下，全球化佈局 的不僅僅是產品， 更重要的是國際市場對民族品牌、 對中國文化的認可。
進的科學技術相結 合，讓海外消費者享受到精湛科技 地文化的融合，構成了一種文化的認 同和共鳴，進而 打開了市場。 全球領先的廚電研發製造技術、一流的
強濾、速排、節能”四大標準的“大吸力系統”， 如
今風靡全行業；2015 年首創“反轉深吸系統”，創 新解決油 煙逃逸難題；同年老板電器顛覆性產品 ----
中央吸油煙機誕生， 立足解決整棟住宅的油煙排放問 題，完全杜絕回煙竄味，有效 降低油煙機噪音，油煙
目前， 老板電器品牌價值已經在海外市場獲得
淨化效率可達 99.5%，老板中央吸油煙 機因此入選
廣泛認同。2017 年，老 板電器連續第 12 年入選“亞
2017 年是老板電器專利增長和增長比例提升最
中國品牌 100 強。老板電器正朝著“滿足人類對 廚
“首都藍天計畫”，為城市空氣淨化做出積極貢獻。
多的一年， 誕生多達 30 多項重大技術創新：創新採 用外轉子技術、智慧變 頻功能、複合式埃菲爾油網等
洲品牌 500 強”，連續第 4 年榮膺 Branz 最具價值 房生活的一切美好嚮往”的願景，致力於成為引領烹 飪生活 變革的世界級百年企業而不懈努力！
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Book 1, Issue No.150 / Friday Jun 15,2018
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Alan Ng 吳緯倫 • 澳大利亞最高法院註冊律師 • 澳洲聯邦法院註冊律師 • 昆士蘭最高法院註冊律師 • 昆士蘭律師公會會員 • 澳大利亞移民協會
主任律師
MOB: +61 415 668 668 微信 | LINE | WhatsApp
• 註冊移民代理（MARN 1574947） ID: Alanng-AE • 法律學碩士（昆士蘭科技大學） • 法律實踐研究生文憑（昆士蘭科技大學） • 法律學學士（昆士蘭大學） • 商科學士（昆士蘭大學）
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Book 1, Issue No.150 / Friday Jun 15,2018
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如何判斷您的物業租賃經理是否合格 物業租賃管理不僅僅是簡單地每週收取租金並向房東發
送月結報表。他們是您物業投資的組成部分。他們需負責： • 發布招租出租廣告 • 帶人看房
金，督促租客按時交租。定期收取租金是評判物業租賃正常
與否的關鍵，直接影響到 投資者的現金支出，並且在大多數 情況下影響到銀行還款。
您目前的物業租賃經理是否都按時收取租金，有效地管
• 篩選租客，包括檢查核實租賃歷史
理每月租客租金支付？如果沒有及時收到租金，他們是否及
• 管理投資財產的財務賬戶並提供定期報告
位物業租賃經理了。 JHT 公司擁有一套完善的租金收支的記
• 管理租賃協議簽署及其處理問題 • 定期檢查房屋
• 組織工人進行維修和維護
• 提供諮詢適當的租金率，確保最大化的投資回報 • 確保按時收到全額租金
憑藉超過 15 年的物業租賃管理經驗和當下管理 600 套
的投資物業，我們知道如何成為一位優秀的物業租賃管理人 員及有能力洞察到是否需要考慮改變管理團隊的跡象。
這裡有七個跡象表明它可能是該更換物業租賃經理的時
候了：
1. 提供有限的服務
一些物業租賃管理公司提供的服務範圍有限，雖然他們
可能收取很低 的管理費，但這不並不是最好的服務模式。一 些租賃管理公司只負責管理租金收取和某些簡單維護任務， 而將物業租賃廣告，租戶篩選，檢查和租賃評估留給投資業 主自行處理。如果您目前的物業經理沒有提供這些服務，那 麼可能需要進行更換。
2. 違反租賃協議合約
您與物業租賃經理簽訂的代理協議是一份法律文件，
因此他們在法律上負責管理您的投資物業。他們必須道德和 誠信行事，並始終以您的財產所有者的最佳利益為出發點。 如果您的物業租賃經理不遵守這一規定，請更換他。
時的執行租賃拖欠條例？如果沒有，那麼可能是時候更換一 錄以確保租客全額按時付款，因為我們知道這對客戶有多重 要。
6. 不明確物業管理法律立法要求
您的物業租賃經理是否了解不斷更新的物業管理法律要
求？他們是否定期參加培訓，了解掌握法律上的更新並就此 向您和您的投資物業提供專業性建議？如果他們未能與時俱 進，未能與您保持聯繫，定期與您溝通，那麼可能需要更換 租賃經理。
7. 其他原因需要更換您的物業經理 • 不進行年度檢查
• 租戶搬入時不收集保證金 • 不審查和調整租金
當您選擇一位物業租賃經理時，需要 質問的問題 :
• 如果你正在考慮更換您的物業租賃經理，這 裡有 11 個面試問題，以幫助確保你找到合 適的人。
3. 維修維護能力差
• 誰管理我投資的物業？如果不是 你，誰會是
部分。保持投資物業良好狀態對於留住優質租戶，吸引新租
• 你和你的租賃公司目前管理有多少套投資物
管理物業日常維護問題是物業租賃經理角色的重要組成
戶和確保您的投資回報至關重要。
一開始，如果他們未能滿足租賃協議中詳細規定的維護
要求，您的租戶可能有權在不受處罰的情況下解除租約，您 不得不匆忙尋找新的租戶。
其次，如果他們沒有按照指示解決緊急維修問題，那麼
由於未能及時採用行動，您可能會損失數千元的維修費用。
如果您的物業租賃經理不具備有效處理物業維護問題的
經驗或沒有長期合作的維修團隊，或者您發現他們沒有及時 解決問題，那麼可能是時候改變了。
4. 缺乏物業租賃管理專業知識
您的物業租賃經理是否有吸引和篩選潛在租戶的經驗，
進行徹底的租客背景檢查和審查潛在租戶的租賃歷史？ 有經
驗的物業租賃經理，就像在 JHT 工作的物業租賃經理一樣， 每周處理數百個租賃申請，並且在吸引和識別最佳租戶方面 經驗豐富。雖然最終還是您來決定租客的去留，但如果您的 物業租賃經理缺乏這些重要的技能，並且總是向您推薦質量 不合適的租客，那麼可能是時候尋找更有經驗的管理團隊。
5. 連續延遲租金支付
優秀的物業租賃管理人員應確保物業投資者準時收到租
物業投資中的房東保險
在日常物業租賃管理中，許多投資者存在一個錯誤的認
識，認為僅僅購買房屋險足以，但房屋險理賠中並不包括承 租人對所租賃的公寓造成人為損失（例如損壞公寓內設施或 拒不支付租金，違約逃離公寓等）。
如果所購房產是用於投資目的，大多數保險公司都會提
供房東保險作為房屋險的附加產品。還有一些保險公司除了 您的房屋險之外，還可以提供單獨購買房東險（因此在這種 情況下，這兩項保險項目可在兩家不同的公司購買）。
與任何類型的保險一樣，所涉及的措辭和理賠項目在不
同的公司之間可能會有很大差異，因此仔細閱讀該保單所涉 及的理賠項目至關重要，如果您不幸提出索賠，它可以為您 節省大量資金。
房主保險的費用因各自保險公司而異，不過作為參考，
每年通常在 240 至 350 澳幣之間（請記住這是除了建築險之 外），具體保單金額取決於所投資房產所在地，投資房產類 型和投資房產的租金收入。
您的保單中應該至少包含以下項目： 損壞險
• 租戶和 / 或其客人對該物業造成惡 • 意或故意損壞理賠 • 租金損失險
• 租客拒不支付的任何租金或拒絕搬 • 離，在必要時驅趕租客所產生的相 • 關費用理賠。
誰？
責任險
業？
中受到傷害理賠。
• 你將如何推銷我的房產並吸引最好的租戶？ • 你如何篩選租戶？
• 你的工作記錄上目前有多少租戶拖欠租金？
• 如果租戶延期支付租金，會採取什麼行動？ • 如果我的投資物業需要緊急維修 / 維護會發 生什麼？
• 你每年做多少次例行檢查，這些檢查的費用 是多少？
• 你如何與業主溝通，溝通頻率是否頻繁？
• 租賃管理的全部成本是多少？請詳細說明所 有費用並顯示是否包含消費稅？
• 你參加什麼樣的培訓和教育計劃，以確保你 的投資合法性？
當房客或其客人在所租賃的物業內
盜竊遺失險
所租賃的物業內被盜竊物品或造成 人員傷害。
室內財產 / 固定設備險
有些物品是不被房屋險所覆蓋，例如室內地毯或浴室配 件，所以有室內財產險是對投資物業更好的的保護措 施。
儘管購買房東保險可能看起來輕而易舉，但真正購 買房東保險的投資者佔有的比例卻很低。 RACV 最近的 一項調查發 現，只有 50％的業主既購買了房屋保險同時 也購買了房東保險。 切勿要因小失大，讓你的辛勤勞動成果因未購買合 適的保險而蒙受損失。
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• 超大開放式客廳和餐廳，安置空調和吊扇（請參見平 面圖） • 3 間臥室內置嵌入式衣櫥和風扇，主臥內帶衛浴 • 第三個廁所和洗衣房均位於上層（起居區） • 客廳和餐廳鋪設木地板，底層鋪設瓷磚
• 院落草地易於打理 • 餐廳外的陽台適合休閒宴客，或安靜觀賞自然美景 • 帶鎖單車車庫，另有車位可停放第二輛車 • 小區內擁有泳池，燒烤區和健身房 • 可向物業 (Body Corporate) 申請飼養寵物
出售方式：出售 參觀時間：請與中介聯繫
Darren Wells
0424 259 160
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完美呈現，布裡斯班西面，永久租賃 townhouse; 位於全新的購物中心隔壁。近交通巴士和 火車。10 年的小區，低維護，易於打理 ; 不設定辦公時間 ; 良好增長前景。位置優越，門口 就有巴士站，所有必需的設施和服務都在步行距離之內，尋找租戶不是問題，沒有空房，租 金正在上漲。淨利潤：$240,000，經理單位：$350,000，經理工資：$110,000，Letting Pool：74 + 加 8 套外部管理。
地址： Redbank Plains | 總售價： $ 1,570,000 | 聯繫：Robert Lin 0433 000 888
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West End 物業管理權
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Capalaba 在建社區物業管理權 位於 Capalaba, 一期已完成，包含 53 套公寓 +1 套經理房， 二期已開工， 包含 41 套 townhouses, 生意賣 $1,140,000, 經 理房 $449,900. 地址：Capalaba | 總售價：$1,589,900 | 聯繫：Robert Lin 0433 000 888
生意倍數 僅 4.3 物業管理權 + 高品質居家生活 剛 充 值 到 20.5 年 的 物 業 管 理 權（manly west）， 售 價 $83.8 萬（ 含 經 理 房 ）。 Body Corporate 經理年薪 $5.4 萬（不含 GST，每年按照 CPI 指數同步增長），加上管理 5 戶的 單元房，一年可賺取 $6.2 萬 , 生意倍數僅 4.3 。 經理房有 4 臥室 2 衛浴 2 車位 1 個辦公室， 配有空調。 房東委員會很好相處，沒有設定辦公時間。 位置好，近購物中心，中小學，公園。
地址：Manly West | 總售價：$840,000 | 聯繫：Bill Li 0420 485 088
Book 1, Issue No.150 / Friday Jun 15,2018
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Book 1, Issue No.150 / Friday Jun 15,2018
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