FRIDAY, 27 JULY 2018 ISSUE NO.156
BOOK 2
156
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JUL 2018
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南區最強房產團隊 Zora 劉雪平 & Michael Liu 0421 178 588
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Book 2, Issue No.156 / Friday July 27,2018
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• 樓上另有兩間客房，帶有私人衛浴
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開放時間
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談談建立合適的 Loan Structure 的重要性 人生中有許多第一次，購房置業也是其中大
手筆的一次。對於首次置業的年輕人來說，房 子所承載的已不僅僅是遮風避雨的居住功能，
更是一種生活理財方式，這就代表著明智規劃 自己的還款計畫就更為重要。
在很多傳統華人的眼中，貸款就好像是負
債，總是覺得越早擺脫越好，所以就會拼命攢 錢，在早早的就還完幾十萬的貸款之後才會有 有心思考慮換更好的房子或者買投資房。其實 如果把貸款看作是和銀行合夥做生意，換一種
論投資的事情，她也意識到自己也可以通過投 資滿足一部分退稅的需求。
於是，她開始考慮把自己現有的自住房轉成
投資房，然後買一套更好的自住房。這時，她
才意識到自己當初拼命攢錢還貸並不是最佳的 選擇。貸款經理告訴她如果她想要從原先的自
住房 refinance 拿出部分現錢去付下一套自住
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房的首付，那麼她之前所付貸款所有利息是不 能用來抵稅的。她這才後悔當初急急忙忙地還
完那幾十萬的貸款而對目前的財務狀況沒有任 何幫助。如果當初可以建立對沖帳戶，設置前
5 到 10 年只還利息不換本金，這樣一方面減 小了當下的現金流壓力，為自己資金的用途多 一些靈活性，同時運用對沖帳戶也可以相對減 少還款利息。
方式安排還款計畫，不但可以在一定程度上減 輕現金流的壓力，而且可以提早開始投資的步 伐。
所 以 即 便 在 買 自 住 房 的 時 候， 也 要
考慮房子的投資屬性，建立合適的 loan
structure，使得可以最大限度的增加現 金流，並且讓不論是房產本身還是貸款 我前幾年認識一個在這裡工作的年輕人。
工作穩定，收入也不錯，家裡就想支援她早點 買下自住房。那個時候的她並不瞭解投資，也
方面最大化地發揮良好的退稅性能。
人生中有許多第一次，購房置業也是其中
沒有任何瞭解這方面資訊的來源，就拿著家裡
大手筆的一次。對於首次置業的年輕人來說來
當時為了早點還完貸款，在家人的鼓勵和自己
千元的衣服，必定會是一次艱難繁瑣的經歷。
支援的一部分錢付首付買下了第一套自住房。
的努力下，短短幾年的時間就還了超過一半的 貸款。但是隨著自己收入的增加和周邊朋友談
說，置業幾十萬元的房產，不是買一件幾百上 畢竟，這不是一件小事，還會花費大量的時間 與資金。
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11 - 11:30am 12 - 12:30pm 12 - 12:30pm 12 - 12:30pm & Wed 5:30 - 6pm 1 - 1:30pm
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11 - 11:30am 12 - 12:30pm & Thu 6 - 6:30pm 12 - 12:30pm 1 - 1:30pm 2 - 2:30pm & Thu 6 - 6:30pm
Auction Auction
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2 - 2:30pm 4 - 4:30pm
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13/18 Altandi Street 26 Gaddes Place 15 Alconah Street
Sunnybank Hills 12 Damask Street
15 Narell Court 1 Commodore Street 3 Betula Place 329 Gowan Road 34 Goorong Street
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11 - 11:30am
$449,000
61 Splendour Street 66 Splendour Street 71 Finch Parade 28 Phoenix Street
11 - 11:30am 11 - 11:30am 2 - 2:30pm 3 - 3:30pm
$1,150,000+ For Sale $1,190,000+ $835,000+
61 Calliope Street 91 Gumtree Street (& Sun) 5/113 Persse Road 6 Pickford Street 8 Vista Circuit 40/9 Hillview Street 25 Tarset Street 48/25 Silkyoak Street
9 - 9:30am 11am - 1pm 12 - 12:30pm 1 - 1:30pm 1 - 1:30pm 1 - 1:30pm 2 - 2:30pm 2 - 2:30pm
$520,000+ $515,000+ Contact Agent Auction $580,000+ $435,000 $439,000 $435,000
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9 - 10 am 10 - 10:30am 12 - 12:30pm
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Stretton
200 Nottingham Road 39 Lake Eyre Crescent 26 Bannockburn Crescent
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28thJuly 2018
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開 放 參 觀 |週 六 及 週 二
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Stretton校區，業主維護良好
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步行至入城公車站，Woolworths及袁氏行 位於美麗的花園和蒼翠的樹木的環抱之中，這座Calamvale中心地段的 精緻單層家庭住宅正等你來發掘！ 高需求地段 坐落於享有聲望的Stretton School學區內，幾分鐘可步行至翠綠的公 園，為家庭提供了無限的便利。
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佔地面積
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參觀
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數分鐘步行可至市區巴士和Calamvale Marketplace，十分便 利，是Calamvale搶手的好地段。大好機會，不容錯過！
精心維護 屋內空間十分寬敞，佈局合理巧妙。2車車庫位於屋前，室內入口緊挨 廚房，透過側邊窗戶可眺望美麗的花園。寬敞的客廳和餐廳內有超大飄 聲明：以上資料及信息地來自可信任的來源，但我們無法保證或承諾訊息的絕對性。有興趣人士必須依據自身調查所得出的結論作決定。
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Jackson Chow 周錦昇 0435 998 468 LJ Hooker Sunnybank Hills 3344 0288
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Book 2, Issue No.156 / Friday July 27,2018
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豪華單層住宅，挑高天花，可眺望公園美景 坐落於Calamvale高人氣的Golden Avenue，這座精美的家庭屋宅必然能滿 足一切需求，為您和家人打造完美舒適的家庭生活。 位於Calamvale的高尚住宅區，周邊環繞同等級的精美住宅，鄰近知名的 Stretton和Calamvale 學區，許多家庭因其完美的生活方式以及便利的地 段而爭相入住該區。正對景色優美的Gowan Rd Park，步行可至巴士站（ 搭乘市區巴士），商店，餐廳，極盡便利。 南北向平整地塊 該屋佔地770平米，坐北朝南，屋後有精巧小院，屋前以樹籬為界，精修 草坪、潔淨花園，美觀且易於打理。 溫馨家宅
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佔地面積
770 平方米
參觀
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開 放 參 觀 |週 六 及 週 三
進入這座品質高端的（前）樣板房，你必然會感到驚歎：光線充沛的起居 空間，主客廳內設挑高天花板，正式客廳內飾以澳大利亞Blackbutt木材。 室內採用開放式佈局，陽光從北面經高大的窗戶透入屋內。正式客廳和休 息室可觀望花園景色和戶外帶頂露台。
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8月11日 週六 12:30pm
佔地面積
711 平方米
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Book 2, Issue No.156 / Friday July 27,2018 室公寓最終可能變成客臥一體式的單間。
公寓內從電燈到電梯等公用設施維
即使貸款申請獲得了預先批准，買
修所產生的費用通常在保修期（交房後 1
貸款標準收緊，甚至貸款機構在房子完
而言，這筆費用往往是一筆不小的開支。
買家就得補足差額，或者冒損失定金的
商的保修期，因此很多費用在這段時期
新公寓集中的地區可能面臨價格下
樓盤的業主會發現每年所需繳納的費用
家也得做好在購買期房和最終結算期間， 年）過後產生。對於很多並不知情的買家 工後的估價低於你的購買價，這樣的話， 風險。
行壓力，但具有獨特特色的公寓可能具 有較強的增長前景。
很多樓盤交房後首年往往屬於開發
不會體現出來。一旦保修期一過，這些 大幅增加的情況。
是否購買樓花，與市場是否處於“冷
有特色的低層建築，不管是建築物
靜期”並無關聯，調研與深思熟慮是無
受歡迎的。園林綠化在建築物的形象方
四保持冷靜，理智尋求業內人士建
外觀有特色，還是靠近河流，都還是很
論如何都是購房者的“必修課”。
面也扮演著重要的角色。
議
值，那就得研究過去的銷售情況和其他
創意天賦來討論他們的房源，但購房者
另外，要查明一套公寓是否物有所
新的開發案，對比一下一兩年前建成的 同類房產。
雖然公寓樓花的價格是固定的，但
每個人都知道房地產經紀人會使用
不要被這些短語迷惑所。 舉例
“裝修的樂趣”這個詞通常用於吸
依然可以討價還價，特別是在銷售早期。
引那些希望通過購房賺錢的投資者，關注
味著這 20 套房子會以非常合理的價格出
價值位置”或“高端房產地點”等詞匯所
銀行可能希望看到 20 筆預售，這往往意 售。 如果開發商不肯讓價，那可以要求
提高完工質量，或提供額外的設施，例 如不要地毯，要木地板。“最好的講價
時機就是在他們開始動工之前。因為他
便利性和生活方式的買家更有可能被“高
吸引，而注重隱私者則會傾向於具有“隱
藏的寶石”特徵的房產，而尋找便宜房 產者可能對“被迫賣房”感興趣。
有些人可能會尋找一個長期的計劃
們迫切想在動土之前讓買家簽約。”
來裝修、分契甚至改建房屋，他們往往會
買前應該做深入的研究以儘量降低風險。
且所有的開發人員都知道人類自然會憎
購買期房公寓風險大，購房者在購 聘請律師，在澳洲證券投資委員會
（ASIC）網站上搜索開發商信息和檢查
開發商的信用紀錄。如果你的投資達到 50 萬，這一點點的工作是完全值得的。
另外，對於購買豪華公寓期房的買
家來說，還要做好支付較高的物業管理 費及每年動輒數千澳幣的維修基金的心 理準備。
被諸如“巨大潛力”等標題所吸引，並
恨錯失機會，所以他們經常故意使用 “最 後的機會”或“趕快買、賣得快”等詞 語吸引買家。
一個發展項目銷售迅速，但這可能
是沒有人願意購買的醜小鴨。 “理想的投資”
該房已經有 10 年由租客居住，並且
更容易與房客一起出售。 “最佳的投資”
該房產沒有其它銷售特徵，小心這
個。詢問經紀人他們有多少投資房產，
以及他們如何有資格判斷好的投資與不 好的投資。
“發展機會 STCA”
最後一個詞 STCA 意味著“需要市政
府批准”，這意味著它可能根本不適合 進行整體開發。
“降低價格”
他們對房產一開始索價太高。 “三間臥室的驚喜”
“三間臥室的喜悅”：兩間臥室和
一個很小的書房或餐廳，沒有人會用櫥 櫃大小的空間作為臥室。 “裝修的喜悅”
在你花錢更新廚房、衛生間和移動
牆壁後，可能就沒什麼值得喜悅的了。 “完美的第一個家”
價格便宜，空間較為窄小，你可能
不會在那裡住很長時間。
“熱心賣家 / 開價合理”
房主正在努力賣房，通常有其原因。
這可以對你有利，但房產中介可能不願 意公開真實的原因。 “新近裝修”
你可能付出過多的費用，但這可能
房地產常用詞的真正含義：
意味著他們衹是塗了簿簿一層油漆，讓
非常小，你可能需要扔掉一半的家
不利，因為你看不到油漆遮住了些什麼。
“舒適小巧的公寓房” 具以適應其面積。
“最後一套”
房內看起來很漂亮。有時這可能會對你 “低維護花園”
希望你喜歡水泥地面的後院。這也
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意味著有一個帶有盆栽的非常小的後院。 “需要 TLC”
房子正在崩塌或存在結構問題。
這個世界上沒有任何東西是免費的，
尤其是房地產市場中的房產投資建議。作 為一名房地產投資者，你必須支付學費，
無論是向市場還是向值得信賴的為你節 省市場費用的顧問請求幫助。
值得信賴的顧問會根據你的個人情
況提出他們的建議方案，並警告你風險 和回報。他們的建議並不偏向於任何待 售的房產、產品或服務。
作為購房者應首先詢問給予自己建
議的人如何獲取報酬，他們的回答將揭 示很多情況。如果他們提供免費諮詢，
或者他們是由第三方（如開發商或房產 供應商）支付報酬，那麼他們的建議就 不具備獨立性。
聘請的顧問應該具備相應資格，並
且是澳洲房地產公認組織的成員，如澳洲 房 地 產 投 資 協 會（Property Investment
Professionals of Australia）， 並 且 自 己
也是位投資者。他們不僅透徹瞭解房地 產，而且瞭解貸款、經濟和稅收體系。但
專業意見確實需要較高的費用；房產策
略師或買家代理支付費用可能會很昂貴。 當周圍充斥著來自房地產經紀人
（通過賣家獲得報酬），或者公寓樓花 及帶地獨立房市場營銷人員（從開發商 處獲得報酬）提供的免費諮詢。購房者 還需三思而後行。 END
確實，房價跌了。但究竟會跌多久，
我們誰都無法精准預測。
但筆者個人認為，這波跌勢不會持
續很久。近十年來，房地產已經發展成為
澳大利亞的支柱性產業，整個產業鏈不 僅僅為保持 GDP 的高增長做出了重大貢
獻，更是解決了數以千萬人的就業問題。
城市“造血功能“不足，只有依靠房地產 來帶動經濟的發展。房地產的開發，是
城市方向的引領者。只要房地產一倒下， 影響力非常巨大。
在澳洲，房地產也是政府財政收入
主要來源，如果缺了這筆收入，政府的 腰包就會囊中羞澀，減少了財政收入，
就會影響到政府的行政力量、職權力量。
由此看來，澳洲房產市場健康持續發展 也是政府樂於看到的。
不管是炒股還是買房，都奉行買漲
不買跌的慣性。只要房價一跌，不少人就 會想肯定還會再降，相反要是一漲，很多 人就會跟風。事實上，房子作為一種特
殊的商品，也有要遵循一定的經濟規律；
這世上沒有只漲不跌的商品，也沒有只 跌不漲的商品。
\ 理智選擇最適合自己需求的房產，
才是亙古不變的王牌策略。
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Book 2, Issue No.156 / Friday July 27,2018
前言
最近有一個網絡新詞：睡後收入。
澳洲房市陷入“混沌”！樓花還有“下半場”嗎？
意思是指一覺醒來就有的收入，而我們 平時上班工作賺的錢，都叫做“主動收
入”，一旦你停止幹活，收入也隨即停 止。睡後收入可以隨時隨地為你賺錢， 最直觀的例子就是房產。
例如，2004 年，在北京五環的回龍
觀，40 多萬購得一套不到一百平的房子。
地產市場時稱，悉尼與墨爾本房價將在 今年下跌 5% 左右，並在來年有持續下跌 的風險，但不存在暴跌的可能。
據《悉尼晨鋒報》報導，近來澳洲
13 年轉手賣了 300 多萬，理論上 9 年裡， 房地產市場上的房屋總量在不斷增加， 你每天睡覺，房產卻為你淨賺 260 多萬。 房屋在市場上停留的時間也比以往長， 越來越多的人希望澳大利亞大城市
的房價也能這麼“爭氣”，幫助人們實
加上人們對房市看法的轉變，都反映出 房價上漲趨勢已經開始放緩。由悉尼和
現從“稅後收入”到“睡後收入”的飛躍。 墨爾本帶頭，澳洲房價現在正在下跌， 的 確， 自 從 上 世 紀 60 年 代 以 來， 這多少有些出人意料，因為這兩個城市 澳洲的房價累計上漲了 65 倍，上漲期長 達 55 年。在 1961 年至 2016 年之間，澳
洲房價漲幅累計高達 6556%，年均漲幅 8.1%。排除通貨膨脹的因素，澳洲房價 增長率在全世界排名第六。
但永遠不要以為瞬息的繁華會得以
延續百年，一時歡樂也萬不可忘了那‘盛 筵必散’的俗語。
自澳洲房市 2017 年繁榮觸頂以來，
時間已經過去了一年多。僅在一年時間 裡，澳洲房地產市場就出現了轉向。在
悉尼和墨爾本，拍賣成交率已降至多年 來的最低水平。同時，住房貸款數量也
在減少，這在很大程度上反映出針對投 資者的貸款條件變得越來越苛刻。
那麼，澳洲過去 55 年房價大幅上漲
的現象還能重現嗎？此時此刻，投資者 又該如何應對？ 閱讀導航
一、各大機構普遍看跌澳洲房產價
房地產市場的表現近幾年一直好於全澳
在上個月加權平均下降了 0.3％，為連續 第六個月下降。這是自 2012 年以來年度 房價上漲率首次出現負值。
據 Domain 房 地 產 網 站 報 導，SQM
走勢
悉尼許多城區變成了買方市場。新數據
得到一套全新的公寓，本地買家還可以
住房需求下降和房產供應量增加使
悉尼購房者擁有十年一遇的獲得更好的 購房優惠價格的機會。 舉例
悉尼位於史卓菲 (Strathfield) 克羅士
12 日成功通過拍賣售出，售價比業主 18 賣 家 在 2016 年 12 月 以 362.5 萬 澳 元 的 價格買下了該占地 670 平方米的房子， 當時房子還是差不多全新的狀態。
別是高層公寓房市場。
因此，購房者有更多的房產可供選
如此有利過。
從原來的 4% 至 8% 下調到了 -2% 至 2%。 com.au） 的 數 據 顯 示， 購 房 者 在 SQM 公司預計今年不會出現普遍的
Parramatta 附近的 Mays Hill 和悉尼奧林
洲審慎監管局（APRA）加強對抵押貸款
勢。這兩個區由於大量興建公寓樓，而
場的壓力。
據悉，自 2014 年以來，APRA 推出
施——投資者和只付利息的貸款一直是
投資者貸款和只付利息的貸款數量急劇 下降，專家們認為這在短期內不會出現 大規模的復蘇。
儘管 APRA 於 4 月 26 日取消了對投
輕所涉及的風險。”
所以，購買樓花最重要的功課就是
匹克公園討價還價購買房產處於特別優
如果他們經驗豐富，推出過一些樓
究案例。買家應該親自檢查開發商以前 們與開發人員打交道的經驗。施工進度 是否符合時間表、工程質量有沒有問題。 開發商的財務狀況也值得調查。
瞭解開發商是否有資金進行建設是
房源供應非常充足，在澳洲房地產網吸
非常重要的。銀行條款會規定需要在預
在 悉 尼 中 心 商 務 區 半 徑 10 公 里
們貸款，所以他們需要有一個具體數字
引了眾多來自悉尼的買家的點擊。
Zetland 的房產需求最低。過去一年中， 甚至在下降。
根 據 CoreLogic 的 數 據， 降 幅 最 大
的是 Mortlake，房產中位價下降了 6％，
售中賣出一定數量的房屋，才能批准他 。較大的開發商經常親自管理施工，而 較小的公司通常會雇用建築商。開發商 可能是土地所有者，然後他們會聘請建 築商進行施工。所以也要對建築公司做 同樣的研究。
買家應聘請具有期房經驗的律師或
即約 58,000 澳元，降至 897,500 澳元。
產權轉讓人士來調查合約。
認為，此舉“意味著貸款標準的收緊比
購房者在一段時間內將能繼續買到價格
建築物沒有在特定時間範圍內完工，開發
APRA 正在準備在市場上出臺更持久的措
但現在可能是在悉尼買房的最佳時機之
購房者要麼終止合約，要麼得多付好幾
我們對基本情況的展望更為迅速”，而 施，重點將放在負責任的貸款方面。“這
增加了對住房和經濟產生重大負面影響
悉尼房地產市場從狂熱轉為理性，
優惠的房產。去年幾乎不可能進入市場， 一。
穆 迪 投 資 者 服 務 公 司（Moody’s
的風險。”
Investors Service）最近發佈的一份報告
市場，冷卻速度比之前預期的要快。而
和墨爾本主導的房市逆轉至少會持續到
為買方市場，那些願意接受這一市場轉
澳安保資本首席經濟學家預測澳房
越惡化，因為由淨移民推動的人口增長
其他城市的房市狀況普遍持續低迷。
購房者需要購買期房時特別小心，以減
建造的樓盤。和一些業主聊聊，詢問他
至 4% 調到 -5% 至 0。全澳平均增長預期
首府城市的房價預測作了大幅下調，只
尤其是規模最大最昂貴的悉尼和墨爾本
東西，在你購買之前，是不可能看到成
來 自 澳 洲 房 地 產 網（realestate.
從 3% 至 7% 下調到 0 至 3%；達爾文從 1%
資者貸款的限制，但瑞銀（UBS）經濟師
道，澳大利亞的房地產熱潮終於結束了。
“ 購買公寓樓花實際上有很大的風
盤，那就用他們最近完工的建築作為研
Research 已對澳洲包括悉尼、墨爾本、
和 Daniel Smith 在發佈的一份報告中寫
著你的定金會被綁住好幾年。
球金融危機以來，市場條件從未對買家
大多數這些市郊的房產中位價沒有上漲
滙 豐 銀 行 經 濟 學 家 Paul Bloxham
因為他們有更多時間攢錢，但這也意味
至 9% 下調到增長 1% 至 4%；布裡斯本
能夠有談判降價的條件。自近 10 年前全
主要關注的目標。由此一來，大銀行的
有珀斯、阿德萊德和霍巴特倖免。
時間。這對於一些買家來說可能有利，
研究開發商的過往記錄。
首 都 堪 培 拉 房 價 預 測 已 從 增 長 5%
一各大機構普遍看跌澳洲房產價格
布裡斯本、堪培拉、達爾文在內的五大
時支付。開發和完工之間可能有好幾年
擇，購買房產的競爭對手減少，使他們
以 內 的 地 區， 建 房 熱 區 Wolli Creek 和
房 地 產 研 究 與 諮 詢 公 司 SQM
付 10% 的定金，剩餘部分是在公寓完工
的增長。
了幾項旨在降低抵押貸款市場風險的措
將在未來一年下跌 5% 以上。
是在規劃階段。簽訂合同時通常需要支
品的。隨著公寓供應過剩導致價格下滑，
四、保持冷靜，理智尋求業內人士
瑞銀 (UBS) 經濟學家預計澳洲房價
購買期房意味著購買尚未建成的公
寓或房屋，它們或者正在建設，或者只
10 至 30 公里範圍內的許多城區房價下 跌。同一時期，待售房產急劇增加，特
的增長預期，下調至今年的 -3% 至 +1%
了額外的激勵。
險，因為你正在買的是一些還不存在的
至 8% 的 增 長， 下 調 至 今 年 的 -4% 至 0 增長。墨爾本的房價從去年 7% 至 12%
亞進行房產投資時所青睞的方式。買家
另外，《每日電訊報》獨家提供的
調查顯示，過去一年裡悉尼中心商務區
中顯示：對悉尼的房價已從去年估計 4%
購買樓花公寓聽起來可能很有吸引
揭示出買家可以獲得最優惠價格的地區。 獲得首置業者補助和稅收優惠，更提供
數據統計公司對澳洲房價預測展望報告
市場監管的舉措，加重了國內房地產市
建議
力，事實上，這也是中國買家在澳大利
二悉尼、墨爾本購房討價還價的“黃
個月前的入手價低了 4.5 萬澳元。據悉，
“黃金期”
三、這個節點，該不該入場購買高
金期”
顯示，澳洲 8 個州府城市的住宅價格，
房價暴跌，但提出，宏觀調控機構——澳
層公寓、“樓花”
公寓、“樓花”
街 (Cross St)8 號 的 房 子 在 2018 年 5 月
房 地 產 諮 詢 公 司 CoreLogic 的 數 據
三這個節點，該不該入場購買高層
然樂觀。”
平均水平。
格走勢
二、悉尼、墨爾本購房討價還價的
有望保持強勁勢頭，房租的上漲趨勢仍
“ 大多數預測機構普遍認為由悉尼
2020 年，但不認為這種低迷態勢會越來
因為合約可能包括日落條款，如果
商或買方可以取消合約。在這種情況下，
萬才能保留房子，儘管新州最近的改革 為買家提供了更多保護。
期 房 合 同 通 常 允 許 成 品 有 5% 或
顯示：墨爾本房地產市場也已經廣泛地轉
10% 的誤差，而開發商經常是從外部測
變的賣家會賣個好價格，但要堅守 2017
100%，這意味著實際可用空間可能比公
年房價的賣家需要等待更長的時間。
量公寓，包括共享牆的 50% 和內部牆的 佈的數字要小。在罕見的情況下，單臥
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解密 CDC: 自建房報建快速通關
質，是否可以開發相應產品。例如 Ryde
Council 的 R2 低密度住宅用地可以開發
雙 拼 別 墅（dual occupancy）， 而 且 需 要最小土地面積達到 580 平米，這些都
需要符合原本的地方政府規範。當然如
果地方政府的法規只寫明允許雙拼別墅， 但沒有具體條件限制時，就可以直接套 用新規定的規範，只要地塊大於 400 平
米 並 且 面 寬 大 於 12 米 的 地 塊 就 可 以 建 造。第二步就是確認 CDC 是否適用於本
地塊。最簡單的方法是查閱每個地塊特 有的 s10.7（2）（前 s149）文件，可以
在購房合同中找到，或者像當地政府申 相信大家對新南威爾士州獨立別
項目進行審批，可以節約下可觀的時間
Exempt and Complying Development
更嚴格，不同的項目需要研究對比和地
墅 或 加 建 改 建 的 CDC （SEPP 2008：
Codes ）已經非常熟悉了。作為減輕地
方政府審批壓力，加速提供房屋供給的 政策規範，CDC 在 08 年出臺以後就受到 自建房業主和小型開發商的追捧。州政府 也一直不斷更新完善這套系統。在 CDC
推 出 第 十 周 年 的 2018 年 7 月 份， 這 個
開發利器又將迎來一次大升級。在此之 後部分中等密度的住宅，例如雙拼別墅 （duplex）和特定的聯排別墅（terraces/
townhouses）， 都 將 可 以 通 過 CDC 和
私人審批來申請。這無疑將大大加快這 類小型開發的週期，同時更加統一的規
成本。當然，因為 CDC 審批的規範相對
方政府規範的不同，從而決定對開發者 / 業主更有利的流程。另外，有一些地塊 是不允許 CDC 審批的，所以在開發前需 諮詢相關專業顧問或者地方政府。
新規範下能做什麼類型的開發
這次新規範最讓從業者興奮的就是
CDC 可以應用到更多的項目種類上。目 前 2018 年 7 月 6 號之後實施的條例涵蓋 的範圍有： o
雙 拼 別 墅 (Dual Occupancy
o
上 下 層 疊 墅 (Dual Occupancy
‘side by side’)
範也簡化了土地購買時的前期調查工作， ‘one above the other’) 降低了投資風險。承接上期，這期我們 o 四 戶 以 下 二 層 公 寓 (Manor 築夢建築就來談談這個新規範對雙拼別 House) 墅開發的具體利好和應用前景。
什麼是 CDC 快速審批 CDC
全
稱
就
是 Complying
Development Certificate，即合規建築審 批。簡單來說是允許新建獨立住宅和加建
改建項目通過私人或地方政府的審批機構 PCA （principle certifying authority）在
符合新南威爾士州州政府出臺的規範下 進行審批。其法律效應等同於一般的 DA
和 CC 兩個證件。即通過了 CDC 的審批
之後就相當於方案報批和施工報建都已 獲批，可以直接開始施工。由於這個規
範是全州適用的，所以相對地方政府的 審批規範（LEP & DCP）來說審查時會嚴
o
臨街聯排別墅 (Terraces)
這幾乎囊括了中等密度住宅開發的
大部分類型，足以見得這次新政策的力度 之大。當然這個規範主要是針對審批流程 的改革，具體的開發可行性還是首先要根 據地方政府的法規（LEP）。所以開發者
容積率和紅線退界這些要求。在這一步 就 可 以 對 比 CDC 中 密 度 新 規 和 council
原有規範的優劣了。第四和五兩步主要
是根據新規定的引導性文件做出設計並 提供建築師的設計報告。新規範裡只有 註 冊 建 築 師（Registered Architect） 和
澳洲建築設計協會認證設計師（Building
Designers A ssociation of Australia Accredited Designer） 可 以 出 具 這 份 報 告。
新規範 VS 傳統 DA
在確定了目標地塊可以進行雙拼別
墅的開發之後，下一步就是對比 CDC 新
規和傳統地方政府審批 DA 的優劣並作出 選擇。CDC 審批最重要的一個優勢當然 就是審批速度大大提高了，但是除此之外
它和 DA 所應用的規範也是各有長處的。 下面我們從五個大的規範方向來詳細瞭 解新規範的優勢。
01 雙拼別墅用地條件
如上文所述，新建的雙拼別墅的用
個新政策的影響，下面我們就著重展開
臨街面寬之類的要求，只要不是在 LEP
詳解 (Duplex Development) 希望知道這 新規範對雙拼別墅開發的影響和利好。
什麼樣的地塊可以應用新規範
如上一期提到的，雙拼別墅主要可
都不盡相同。以下這個圖表是州政府文
一般的私人審批機構可以在 2-3 周對一個
看新規範中的限制條件和規範，如限高，
況下，則只要大於最新規範中的 400 平
舉例來說，Ku-Ring-Gai 地方政府的
CC 的時間，總週期可能大於 7 個月。而
則必須通過政府 DA 審批。第三步則是查
相信看了上一期悉尼雙拼別墅開發
以在 R2 低密度和 R3 中密度住宅用地上
一般獨立屋審批需 3-6 個月，再加上報建
威脅的都可能導致無法使用 CDC 審批，
首先還是要確定用地性質和可申請類型。 地最小面積要求仍然要符合地方政府的 在確定了性質之後再來決定報批方式。 法規（LEP），在地方法規沒有寫明的情
格一些。但是同時也大大加快了審批所 需的時間。
請購買。地塊如果有森林防火或者洪水
進行申請，但是不同的地方政府的規定 件中給出的標準流程，用於確認雙拼開 發的 CDC 審批。
可以看到最重要的是確認土地性
米即可。而且有些其他附加條件，例如 中寫明的，都可以遵循新法規的規定。
像 Parramatta council 最 小 的 面 寬 要 求 在 DCP 中寫明是 15m。而新的中密度法
規則是 12m。這顯然降低了要求，增加 了開發的可能性。
02 分地需求
在前一期對雙拼別墅的詳解中我們
談到過 torrens title 分地和 strata title 分
地的區別，相信大家都希望自己的開發
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能夠做到 torrens 的分契。那麼新的 CDC
規定對於這一點又有大的利好，詳細的 寫明瞭只要是雙拼別墅，分完地後每一塊
地的大小大於地方政府最小分地要求的 60%，並大於 6m 面寬即可通過 CDC 分 地。 這 一 條 件 對 於 如 Hill Shire Council
這樣沒有單獨允許雙拼別墅分地的區域
有極大利好。對於其他地方政府區域也 可能降低了分地的門檻。
03 限 高
如 同 原 有 CDC 的 規 範， 新 建 雙 拼
別墅的限高仍舊是 8.5m，層數兩層。這 個 比 大 部 分 council 的 規 範 要 稍 微 嚴 格 一些，大部分 council 的 R2 對應限高為 9m-9.5m。但是新規較為人性化的一點
是在坡型地塊上的半地下式車庫現在可
以不算一層，也就是說在車庫以上可以 再蓋 2 層。但是同時也要注意總體限高 不能超出。
04 容積率
對雙拼別墅來說，新規定最有利的
一點就是容積率的規範。目前來看，在
符合其他條件的情況下，新規定可允許 2000 平米以下的用地建造 25% 的用地面 積加上 300 平米。也就是 400 平米的用 地可建造可用面積：400*0. 25+300=400 平米，容積率達到了可觀的 1 ： 1。即便
是 800 平 米 的 地 塊， 可 用 面 積 也 有 500 平米，相當於 0.625 ： 1 的容積率。比起 一般的 R2 地塊的 0.5 ： 1 的容積率要大
上不少。當然最終產出這也有可能被其 他如限高，紅線，硬地比例的要求影響， 需要綜合測算。
05 紅線退界
新規定雙拼別墅的紅線退界基本上
沿用了之前獨立別墅 CDC 的規範，根據
地塊大小的變化有階梯式的要求。這方 面和地方政府的 DCP 規範可以說各有優 劣。但很重要的一點是臨街退讓仍然和獨 立別墅 CDC 一樣，是取 40m 之內左右兩
家鄰居的現存退讓的中間值，也就是說
在用地購買時需要注意相鄰鄰居的退界， 以防之後的開發受到大的影響。
06 硬地比例
新規範的植被覆蓋要求也非常嚴格，
需要地塊的 50% 減去 100 平米，而且只
有 1.5m 以 上 寬 度 的 植 被 覆 蓋 區 可 以 計 入。 當 然， 對 比 Ryde 或 者 Ku-ring-gai
這樣注重植被覆蓋率的地方法規，還是 有很大優勢的。在做項目可行性分析時 要注意植被覆蓋要求對中建築面積產出 的影響。
總的來說，新的規範對於雙拼別墅
的開發者來說顯然是一個大的利好，可 以說審批速度，用地要求和可開發產出 都有不同程度的提升。
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