FRIDAY, 13 JULY 2018 ISSUE NO.154
BOOK 2
154
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過去幾年，澳大利亞的房地產吸引
了無數海外人士，尤其是受到來自中國 的投資者們的追捧。然而，許多中國買
家們在購房時只看到了澳大利亞房產永 久產權，價格相對便宜等優勢，但卻對
還在擔心你的澳洲房屋貸款？海外貸款該如何選擇？
購房過程中至關重要的步驟“房貸申請” 的流程知之甚少。
過去 12-24 個月內， 澳 大 利 亞 的 四
大主要銀行相繼停止了給海外買家進行
貸款的業務，政府也提高了印花稅等購 房額外支出的門檻。這讓許多已經在澳 大利亞付了 10% 首付但卻還未成交房產
的海外買家陷入了巨大的被動之中。許 多人不禁發出了這樣的感歎：我到底該 拿什麼來拯救你，我的澳洲房產？
如果您也是處於這種狀態下的中國
投資者，那麼您最好在房屋即將成交之 前，仔細選擇您的貸款提供方，確保您
可以及時獲得貸款批准並順利交房。那 麼問題來了，作為一名海外投資者，您
是否知道在選擇房貸產品時，應該注意 的關鍵點有哪些呢？以下我們就為您梳 理了您在選擇房貸產品時所需要考慮的 幾大關鍵要素。
如何選擇澳洲房貸借款平臺？ 1. 誰是你的借款平臺？
海外買家在選擇貸款渠道時，首先
要問的就有以下一些關鍵問題：這個借 款平臺是誰？它的資金從何而來？本身
是否是一家可靠的公司？又是否有在澳 洲做房貸業務的歷史？
目前在市場上專門給海外投資者提
供房貸產品的平臺並不少，但其中不免 魚龍混雜，有一些資金實力並不雄厚的 小平臺。作為購房者來說，你最不想遇
成交。所以，從貸款申請者的角度來說，
臺在提供澳洲房貸產品的同時，也給貸
運轉的系統，方便快速地審批你的房貸
比如，有些機構要求申請者必須存
你最好確保你的借款平臺能有一套高效 申請。最好的借款方應該在一周內對你
入大量資金到指定銀行的賬號長達六個
比如，借款平臺如有一套網上自助
後才能獲得貸款資格。另一些則收取高
的申請給予正式的批復。
材料上傳系統，就是一個不錯的功能，
而如果他們能在你登錄網站遞交房貸意 向後的 24-48 小時內就給你反饋，那就
更好了。千萬不要找那些沒事就讓你填 寫無數份表格，但你填完就再也得不到
回音的借款平臺，他們只會浪費你寶貴 到的情況一定是自己的房產快要成交時， 的成交時間！ 卻發現你的借款平臺的資金不足。 有一些借款方的內部審核效率非常 2. 他們的客戶服務水平如何？
與許多人想像的不同，作為購房者
的你，與借款平臺之間的溝通遠不止限於 交房的那段時間。不論是利率發生變化， 還是你自己的個人情況發生變化，出現偶 爾不能及時還款等情況時，你都需要和借 款平臺之間進行不斷的密切溝通。所以，
你們之間的契約關係是長期的，你最好 得知道他們的客戶服務水準如何。
那麼怎樣的客戶服務水平才可以算
是優質呢？參考的標準至少有以下這些：
他們的員工可以向你清楚的解釋產品細 節；客服人員可以用普通話與你溝通；
對你提出的任何問題，都能在第一時間
低，它們通常也沒有本地的員工為客戶 服務。如此一來，花上三周甚至更長的
時間才能審核你的貸款，就不是什麼意 外的事了。在這樣的前提下，投資者將
會面臨損失 10% 首付款的風險，因此，
尋找一個高效可靠的借款平臺至關重要。 4. 如果你是自雇人士呢？
目前市場上針對海外投資者的貸款
產品中，大部分隻面向在中國擁有穩定 工資收入的打工族購房者，而許多資金 實力並不差，但卻屬於小生意主，或者
申請者，千萬不要在一個不瞭解中國收
3. 房貸申請的速度能有多快？
在澳大利亞，開發商通常只在交房
前兩周才通知買家的代理律師房產即將
借款平臺是否可以接受像您這樣類別的 入體系和收入申報系統的借款平臺身上 浪費太多時間。
5. 申請的門檻有多高？
對於中國投資者來說，許多借款平
這將大大加速投資者擴張房產投資組合 的速度。
目前市場上可以讓海外投資者進行
多隱形費用，如估價費，申請費等在悄悄
貸的功能。
地等待著你。這些成本全部加起來對於房 貸申請者來說，則是一筆相當大的開支。 除了利率，你還應該關注哪些？
說起房貸申請選擇，絕大部分人的
第一反應一定是“選個利率最低的”，
定要問一下你考慮的房貸產品是否有轉 3. 可以申請只付利息的貸款嗎？
只付利息（Interest Only）的還款方
式對於澳大利亞本地的購房者來說，是 再平常不過的還款方式了。在澳洲，通
而實際情況遠遠沒有你想像的這麼簡單。 常投資者可以在還款期前五年只還利息。 在澳洲申請房貸，除了利率之外還有許 以一個 20 萬澳元的房貸為例，當利 多你要考慮的方面，這些都會對你選擇 借款平臺起到決定性的作用。
1. 我的房貸有對沖帳戶嗎？
對於還貸者來說，對沖帳戶（Offset
Account）的設立將為你省去大量的利息 開支。簡單來說，對沖帳戶就是用來對
沖貸款金額的賬戶，投資者只需要支付
貸款餘額與對沖帳戶內資金差額的利息。 我們以一個擁有 50% 對沖功能的對
元，那麼由於 6 萬元存款中的 50% 可以
協商付款方式，也都會遇到賓至如歸的
益（equity）取出來，用於下一筆投資，
轉貸的產品並不多，所以你要記得，一
40-50% 的貸款比例。更不用說，還有許
所以，海外身份的自雇人士在申請
洲房貸時屢屢遭拒。
通常轉貸可以幫助投資者將房產中的權
達 8-10% 的利率，但同時只給予投資者
沖帳戶來看，如果你有 50 萬的房貸餘額，
澳洲房貸產品時，請務必諮詢一下你的
客戶體驗。
月之久，並且成為該機構的 VIP 客戶，然
企業股東類型的申請人則往往在申請澳
快速反應；你至少需要能通過不止一種 方式找到他們，哪怕是偶爾需要和他們
款申請者設置了不小的麻煩。
並 且 你 在 該 對 沖 帳 戶 中 存 入 60,000 澳
被用來抵充利息，你只需要支付以 47 萬 為基數的房貸利息即可。在一個 25 年的
貸款產品中，這樣的對沖功能總共可以 為你節省大約 10 萬澳元的利息支出。 2. 我的房貸可以轉貸嗎？
顧名思義，轉貸功能的意思就是用
一個新的貸款來代替目前的現有貸款。
息為 6.5% 時，如果選擇本息同還，那每
月的還款額為 1,254 澳元，而如果選擇只 還利，那每月還款額只有 1,083 澳元，兩 者之差可以為你省下大約 170 澳元的開 支。
雖然只還利息的方式可以在短期內
改善你的現金流，但從長期來說，投資
者要注意由於本金沒有還，未來可能你 會支付的總利息將會增加不少。
綜合以上我們不難發現，對於海外
投資者來說，選擇澳洲房貸產品絕不是 一件簡單的事。借款平臺的信譽，客戶 服務水準，審批的效率，申請門檻等都
是你需要考慮的因素；而貸款產品本身 的靈活性和功能性（對沖帳戶，轉貸， 只還利息等）也是不容小覷的關鍵。
為什麼中國人喜歡買房，炒房，而澳洲人卻喜歡租房？
人 Share House 的情況下）。其他費用
的價值化為零 .
中國社會所看重的思路和壓力，澳
洲老一代那會兒也同樣看重。
吃喝玩樂泡夜店差不多就要讓他們月光。 是： 讓他們省錢真的超級難，他們腦海裡也 不存在這種意識。
澳洲大城市的房子，最便宜也是大
幾十萬刀，首付就要 15 萬澳幣網上跑。
他們賬戶裡面從來沒超過一萬刀。大多 數澳洲 80，90 後，也屬於債務狀態。對
他們來說，買房子是一件很不可思議的 事情。又不能向父母要這些，除非父母 主動。
2）身邊的老外白領們。說句實話，
按照中國人存錢的節奏來的話，少玩點，
大家認真存錢幾年也能做到貸款買房子， 但是沒有誰真願意去做。興趣點不在這個
話題上。直到今天，一個買房子的同齡人 都不認識。有的結婚，有的生了孩子，有
為什麼中國人喜歡買房，炒房，而
問題的看法，對財富的管理方式等許多
在澳洲呆久了我們會發現——澳洲
們常常是媒體和商家討論和關注的焦點， 在各種自己喜歡的事情上，很多都花去 甚至有人說，澳大利亞正在走向這兩個 世界各地旅遊了。（當然也不僅限於本
澳洲人卻喜歡租房？
80，90 後絕大多數根本沒有存錢意識。 為啥呢？因為他們沒有壓力！
本地人不存在太多必須要用錢解決
的生存難題。這似乎是在本地人之間的 一種社會氛圍，如果用一個詞來形容， 我覺得那就是——輕鬆。
當然，政府的保障和各種福利也解
決了他們的後顧之憂，就算哪一天你徹
方面都存在很大的差異，也正因如此他 人群之間的代際之戰。 簡單講一講——
在塔州的時候認識一個合作旅行社
姻，家庭，社會地位和金錢多少的關係
萬！啊啊啊！ )
並不直接劃等號，相比於中國文化要淡 很多。我承認在澳洲某些職業的確是掙得
澳幣。(25 年前一套大別墅居然只要 10 5 年前她購置了自己的退休房產。
最近在攢錢準備幫助自己的孩子付
3）Abby，曾經的一個同事，甜妹
裡，開著現代最便宜的那款 GETZ，（8000 出去住，一個月父母只給 200 澳幣補貼。
對於買房，妹子表示聽說中國人在悉尼 炒房很厲害，不過她並不在意，自己從
來沒想過買房這件事情。因為現在她自 己最想做的事情是存錢買輛馬自達 3。
4）Finn, 是我曾經工作過的酒店老
不多而且深受社會尊重，但是如果非要
一部分首付。
闆的兒子。這種人，實際上還是比較衣
追求物質，老外就是陽春白雪的代言人，
了多少錢？
租房很小氣，一定要跟女朋友和另外幾
以偏概全去說老外一定怎麼怎麼樣的不 那我覺得這 TM 完全就是胡扯。
對於這一代的澳洲人，錢很重要，
不過他們更願意用錢去做自己喜歡的事 情。
我問——你大概為自己的孩子準備 她說——5 萬吧，這已經讓我存的很
痛苦了。當然這筆錢現在不能給到他， 因為他只知道到處旅遊。
她表示完全可以理解中國父母為孩
食無憂的，可是他一直都在租房，而且
個同學分租，AA 制。去他家的時候，感
覺他的室友們一點都意識不到他的老爸 擁有塔州最賺錢的酒店。
有一次我跟 Finn 一起討論到了買房
而上一代的澳洲人，一點都不陽春
子操心房子的感受，因為澳洲當年也是
子的事情，結果被嘲笑了。他非常不理
在 澳 洲， 一 直 有 關 於 X 和 Y
澳洲那個年代的人，對於房產，還
他會把所有多餘的錢投資到更有用更靈
白雪，也同樣非常強調買房買車。
這麼過來的。
generation 的討論。在澳洲上過大學的
是有些敏感。只是沒有中國人搞得那麼
在我們很多的 Case Study 裡面都會提到
三手乃至十手市場對當地人來說才是比
朋友們應該對這兩個詞一點都不陌生， 這兩代人之間的區別。 小百科：
1946 年至 1964 年前後出 生 的 人 常
誇張。也沒有那麼重視新房公寓，二手 較火的。
再對比一下澳洲現代年輕人……
1） 澳 洲 一 半 年 輕 人， 比 如 公 司 的
解買房子的人，也建議我們不要這麼做。 活的事物上，比如去開發自己的網站，給 自己買一張去紐約的機票，在美國住好的
酒店。他完全不能理解我為什麼一直在 想辦法要在二十幾歲的時候買到房子“就 此終結自己的人生”。
澳洲 Y 時代的年輕人的腦回路，跟
那些小白領們，或者 uber 出租車司機，
上一代人的三觀完全不同了。他們非常
"（Gen Y）。這兩個人群之間在使用科技、 月 3000-5000 刀。 他 們 勉 強 也 能 找 到
高質量才是最好的個人發展出路。認為
被稱為嬰兒潮一代人（Baby boomer or
Gen X），而 80、90 後被稱為 "Y 一代人 對性和婚戀關係的態度、對社會、人權等
或者麥當勞員工，淨收入可能只有一個 600-800 刀 一 個 月 的 單 間（ 當 然 是 和 別
很多澳洲青年即使很有錢還是會選
擇不買房子的，因為很多人買了房子就 會影響到原本的生活質量了。
相較於國內來看，其實國內的炒房
現象也不奇怪。
在國內房產投資的回報率超過了過
去中國所有的投資方式。過去 20 年達到 了驚人的 200%。
尤其是在一線城市。教育，商業，
資源是有限的，需求是無限的。
差不多也都這樣）
澳幣你值得擁有）。18 歲被父母要求搬
的幫助下按揭了第一套房子，總價 10 萬
你凡事都得靠自己。
地人，任何移民二代，什麼 ABC,ABI,ABJ
了她的人生軌跡。
22 歲結婚生娃，3 年後在雙方父母
是你不能要
文化資源對一線城市的傾斜註定了那裡
子一枚，塔大在讀生。住在 Share House
車送她去機場，她閑著無聊就和我聊起
---- 如果我願意，我可以給你錢，但
但是他們都在租房子。把多餘的錢都花
的老闆，一位約 45 歲的女性，我有次開
底沒錢了，也有政府照顧著你。
有人覺得這是因為外國文化對於婚
的跟男女朋友同居 N 年了（De-facto），
但是澳洲上一代對下一代的影響則
信任未來，認為現在的生活必須保持最 將來的科技變化會讓房產這套傳統事項
存在著巨大的生存就業購房壓力。畢竟 我相信國內的年輕人如果可以沒
人 願 意 為 了 一 套 房 子 背 上 90% 的 負 債 率（接近發達國家中產階級負債率的 2
倍）。可是這個國家有 13 億人要吃飯， 如果你停下了，很快就會有人取代你。
於是我們和澳洲青年不同，我們哪
怕犧牲掉自己的生活質量，也要確保最
基本的安全需求 ---- 你需要這套房子，它 是你立足這個城市的資本，是你的港灣，
是你成功的象徵之一，它是你婚姻的籌 碼，是你最好的投資。
如果我們可以像澳洲一樣擁有穩定
的保障和較為平均的資源分配，誰也不
想背井離鄉去為一套房子而掙扎不是麼。 所以我在想，我們終究還是在經歷
那些發達國家曾經走過的路。這是我們 這一代人必須經歷的一切，
曾經澳洲人對房產的執念，正和當
下這個時代我們的執念一樣。
等我們可以為自己和子女確認保障
生存需求以後，
我希望下一代的我們可以更多地去
想想詩和遠方。
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3344 0288 • 超大主臥帶有私人衛浴，步 房屋前部為豪華的休息室，鋪設地毯，透過寬大的飄窗可眺望花園景觀， WeChat ID: • 3 000升水箱 入式衣櫥及陽台 25 Pinelands Rd, Sunnybank Hills LJHookerSBH 另有壁爐，為冬季增添一絲溫馨氣息。後方設有正式餐廳，與廚房相連並 房屋經業主精心維護，狀況極佳，可即刻入住，享受極致舒適！業主已 與屋後露台相通。穿過走廊便是主要起居區，空間寬敞，鋪設竹木地板。 聲明：以上資料及信息地來自可信任的來源，但我們無法保證或承諾訊息的絕對性。有興趣人士必須依據自身調查所得出的結論作決定。 另遷他州，拍賣日或之前必售！ 現代化廚房潔淨美觀。寬大的島臺位於其中，臺面和備餐區分居兩側，提 供了充足的空間以烹製美食。光潔的石質臺面，高級廚具，別緻的吊燈， Peter Florentzos 大量的儲物空間，對於熱愛烹飪的大廚而言無疑是完美之所。 若是要休閒娛樂，屋後露台則是不二之選。L型區域均由頂棚遮擋，可在 此放鬆，就餐或宴請賓客。在此可觀望鹽水泳池的粼粼波光以及後院的 聲明：以上資料及信息地來自可信任的來源，但我們無法保證或承諾訊息的絕對性。有興趣人士必須依據自身調查所得出的結論作決定。
0414 311 526
LJ Hooker Sunnybank Hills 3344 0288
25 Pinelands Rd, Sunnybank Hills
四 週 下 ｜ 觀 參 放 開
Sunnybank 12 Mulgowie Street
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優越地段，潛力無限 這座多層屋宅佔地645平米，面積寬大，為精明的投資者和住房 買家提供了一個絕好的機會，實現其無可限量的價值。 位於枝葉茂盛的住宅區，道路盡頭有開闊寬敞的公園，周邊便 利設施齊全，實屬黃金地段。輕鬆可至巴士站和火車站，短步 可至購物中心和學校。 生活區域位於上層，現在住入或翻修都再適合不過。上層均鋪 設木地板，屋前和屋側都設有門廊，可享片刻安逸。 屋內客廳和餐廳為一體化設計，空間開闊明亮，採用中性色 調，設有頂層吊扇，通風良好。廚房保持原貌，配有廚具和櫥 櫃，適合出租。
後院宛如白紙一張，你可盡情發揮想象，建造理想花園，或 根據自身需求創建家庭娛樂區。周邊樹木環繞，形成天然的 屏障。設有大門，非常適合寵物活動。 下方則提供了充裕的空間用於儲物或作為工作車間，還可以 被改造為額外的房屋或工作室（管道鋪就完好）。汽車可停 放在車庫內，亦可停放在側邊的車棚中。
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現場拍賣
7月26日 週四 6:00pm
佔地面積
645 平方米
參觀
週四 5:30-6:00pm
12mulgowiestreet-sunnybank.ljhooker.com.au
切勿錯過這個難得的機會！業主誠意出售，拍賣日或之前必 售！
三間臥室空間充裕，鋪設木地板，主臥配有風扇，看起來十分 精巧。潔白的衛浴位於正中，有獨立的廁所和儲物櫃。
Peter Florentzos 0414 311 526 WeChat ID:
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Alan Ng 吳緯倫 • 澳大利亞最高法院註冊律師 • 澳洲聯邦法院註冊律師 • 昆士蘭最高法院註冊律師 • 昆士蘭律師公會會員 • 澳大利亞移民協會
主任律師
MOB: +61 415 668 668 微信 | LINE | WhatsApp
• 註冊移民代理（MARN 1574947） ID: Alanng-AE • 法律學碩士（昆士蘭科技大學） • 法律實踐研究生文憑（昆士蘭科技大學） • 法律學學士（昆士蘭大學） • 商科學士（昆士蘭大學）
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Book 2, Issue No.154 / Friday Jul 13,2018 R
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FRIDAY, 13 JULY 2018 ISSUE NO.154
BOOK 2
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孫玥 Shenay Sun 0402 822 866 悉尼科技大學，金融碩士，三級翻譯，太平紳士