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精美水濱住宅 標準公寓特色
設施
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中央空調 廚房設備齊全，裝有高檔歐洲不銹鋼廚具和煤氣爐灶 精美設計，室內採用奢華裝修 寬敞開放式活動區 超大陽臺裝有玻璃欄杆 臥室鋪有地毯，廚房、活動區、衛浴和陽臺全鋪瓷磚 周租金回報 $480-$500 ( 兩房以上 )
售價：$419,000 起
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地理位置 • 步行可至海濱市集和 Harbour Town 購物中心； • 臨近 Broadwater、GC Hospital、格里菲斯大學、Southport CBD、中國城、黃金 海岸輕軌、聯邦運動會場地、Surfers Paradise、M1 高速和著名的黃金海岸海灘。
仲介簡介
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The Vue Terraces
特色： • • • • • • • • • •
NBN 寬頻； 3 間寬敞臥室； 主臥套間； 樓下化妝間； 樓上擁有第二間活動室； 歐洲廚具； 高檔裝修； 室內採用經典裝修風格； 私人景觀花園； 2 車位
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安全門禁社區； 內部通話系統； 現場經理； 3 泳道游泳池； 戶外游泳池休息區和景觀花園； BBQ 燒烤區和帶頂休息區； 直通 Robina 市區公園。
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物業管理權的價格 今天我們談一談，評估物業管理權的購買價格需 考慮三個部分，這就是—生意、經理人單元房及 其它購買成本。
• 協議期限——物業管理與租房代理協議的剩餘 期限越長，則倍數越高。
管理權生意
會高於小規模低收入物業。
在談到賣價時，我們會一直聽到“倍數”這個概 念。管理權生意的價值是用年淨利潤的倍數來計 算。年淨利潤是基於過去 12 個月的生意表現， 需經專業會計師來核查。 例如，如果管理權生 意在過去 12 個月獲得的淨利潤為 20 萬澳元， 且倍數（亦稱“年購買係數”）設為 5，則該生 意的價格為 100 萬澳元（即 20 萬澳元 x 5）。 倍數的設定沒有固定規則。它基本上取決於供求 關係，所以是由市場來決定。但是的確有一些因 素會影響最後買賣的倍數，
• 經理人工資收入——經理人年固定工資高且年
|
根據行業經驗，通常需考慮總售價（包括生意和
• 收入規模——規模大且收入高物業的倍數一般 經理人單元房）的 5% 左右，用來支付銀行開戶 費、律師費、收入審核費用以及印花稅。
漲幅高物業的倍數一般會高於低工資的物業。
最後想和您分享的是，購買物業管理權生意，並
• 管理權類型——長租型管理權的倍數一般會高
非像買一個您喜歡的富麗堂皇的房子，或僅憑一
於同樣收入的短租型物業。
• 增長潛力——如果物業具有提高收入的顯著空 間，其倍數很可能會比較高。
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張漂亮紙面的年收入損益表，而是需要有一個更 理性，長遠的考慮，例如生意結構的穩定性，收 入報表的可持續型，業主委員會和房東的關係處 理的難易 … 這些關鍵因素都會影響到生意的價
經理人單元房
值，以及生意的未來轉手的可能性 …
需要指出的是，管理人單元房會像其他任何房地 產一樣經過估價。但考慮到它隸屬于管理權生 • 地理位置——擁有美麗景觀的海濱物業的倍 意，所以被視為商業物業，通常會含有 10% 的 數，或 CBD 的物業會高於偏僻街區的相同物業。 溢價。如果同一產權還包括辦公室或儲存間，這 • 物業類型和品質——新的高端物業的倍數很可 些也需要考慮進去。如果管理人辦公室擁有單獨 能高於舊的配套物業。 的產權，將單獨計價。 電話：07 3511 7910
購買成本
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墨尔本，我们来得正是时候 在地产行业内，规范化的管理系统绝不能缺席 从0到1，是个漫长的过程，打造一个管理系统，通过系统 去规范化整个行业的管理更是一个漫长而且复杂的过程。 但是这一切一切的困难，都被我们SKYCLOUD的精英 团队逐一克服，打造出了如今在澳洲地产行业具有一定影 响力的系统管理产品：
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墨尔本，我们是时候来了 SkyCloud Pty Ltd总公司及技术开发部门设在了 澳洲悉尼市中心，是澳洲著名的信息科技公司Protocom 团队专为研发和发展行业管理系统而成立的子公司。以 人为本，Presale365的打造，是直接根据开发商老板、 中介老板、地产行业销售、行政专员他们工作的效率利 益出发的，帮助他们从传统繁琐的地产销售，到如今利 用系统的便捷交易，不管规模大小的地产企业，都能系
之前就有很多地产界朋友问我们，SkyCloud为什么不早点来到墨尔本呢？
统规范地发展。另外，SkyCloud打造Presale365的一
在地产行业，规范化的管理系统绝不能缺席啊。是啊，一个举足轻重的行业，怎
贯宗旨是，我们时刻需清楚自己的定位，只提供房产销
能没有一个规范的管理系统这一个齿轮呢，于是我们来了！而且，我们是有备而
售的流程管理，决不参与销售。以此确保行业的规则得
来的！1 1 月1 6号，通过澳洲第一传媒，我们诚意邀请了 墨 尔 本 地 产 行 业 的 代 表 和
到良性的运作，这也是我们产品的最终目的。
精英前来，通过S k y C l o u d 三位高层简单明了的演讲，让嘉宾们了解了Sky Cloud及旗下产品Presales365，也通过演讲后的酒会，分享了Presale365 能给予他们管理上面的帮助。许多嘉宾也纷纷提出自己对系统感兴趣的问题，澳 洲江苏总商会副会长宋瑞文律师也对Sk y Cl o ud给予了 企 业 规 模 的 肯 定 。
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许多嘉宾会后表示，墨尔本地产行业，确实需要有一个管理系统来规 范化行业的运作，也需要一个枢纽，来更直接地推进开发商和中介的 交流和合作，没想到，Presale365做到了，而且做到如此到位。 WWW.SKY-CLOUD.COM.AU
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