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2017 年悉尼房產投資走向和熱點分析 在過去的五年多時間裡，在悉尼居住的人都感覺到一股狂熱的購房熱潮， 這股狂潮推動著每個區的房價一路攀升。據一些地產權威機構統計資料， 悉尼 House 中價位目前剛好衝破 100 萬大關，兩室 Apartment/Unit 中價 位達到 70 萬。悉尼的房產價位何以突然沖到如此高點？部分人對悉尼的 這種房價呈指數曲線般的沖天上升持樂觀態度，認為它還會繼續攀高。也 有人認為它是一種泡沫，很快就會崩潰。作為投資者如何把握時機，成為 最後的獲利者，正是一個現在值得馬上思考的問題。 仔細分析，我們認為近一年悉尼房價飆升的澳洲原因應歸結於持續的房貸 低利率。由於利率下降到歷史的最低點，固定利率不到 4% 已經維持了相 當長一段時間，使得人們的房屋購買力大增，貸款償還能力急劇增強，誰 都養得起房。另一個原因，很多人曾經把悉尼房價爆升的主要原因歸結於 海外買家的瘋狂購買。但實際上自從 2016 年初開始限制海外買家貸款以 來，海外買家減少，房價卻並沒有因此大幅降低。而且每週六的清盤率仍 然高居不下，這都說明澳洲房價高漲的原因不應該全怪海外買家，澳洲當 地的投資房買家才是推高和支撐高房價的主要群體。大家都數一數自己手 裡現在還有幾個沒有交割的樓花，花多少錢買的，心裡就明白了為什麼你 也是推高房價的人之一。 悉尼房價如此之高給悉尼市場帶來二個巨大的隱患：1）房價攀升正在逐 步超過當地人的購買力，使得需要自住房的尤其是一些年輕人無力購買。 2）由於澳洲當地人收入的局限，無法負擔高額的房租，使得房租無法達 到相應的投資回報。房價的過度攀升將導致 家庭收入抵抗風險的能力降低。歷史資料顯 示，利率的變化的是週期性的，利率上漲是 必然的，只是時間問題。如果繼續對長期低 利率持樂觀態度，過度購買高價樓房投資將 會受到市場的懲罰。 在專業投資知識中，規避風險是股票、房產 和其它投資決定中的一個重要因素。當價格 達到歷史頂點，市場的不確定因素增多，風 險將逐漸增大。具體到今天悉尼房產，近市 中心 5 公里之內，兩室公寓價格超過 100 萬， 而租金在 $700-800 之間。20 公里之內，兩 室公寓價格超過 80 萬，而租金在 $500-600 之間。再考慮管理費，可能投資回報還不到 3.5%。設想一下，如果貸款利率達到 5%+， 維持這類投資房產的開銷將會帶來不可想像 的負擔。 如何規避風險這是一個永恆的話題，因市場 總是在變化中。如果從保守的角度出發，以 下幾點值得考慮：1）購買中價位以下的房產 比較安全。因為一旦金融風暴到來，高價位 的房產，首先受到衝擊。2）儘量避免投資管 理費過高的房產。因隨著時間的推移，管理 費只會增高，不會減少，而且管理費的增高 不能帶來房產的增值。3）儘量避免投資樓房 密度過高的地區。因為房主競爭租客將帶來 空租時間過長等問題。 在 2009 年以來，星澳投資集團致力於尋找 和銷售悉尼中價位之下的 House 和公寓， 比如西南地區。我們相信這種價位的房產在 未來幾年具有巨大的升值空間。這些地區的 House 的價格甚至低於許多中心地區公寓的 價格。獨立房屋擁有土地以及 3 或 4 臥房 2 廳 2 衛浴的居住環境，未來的升值的潛力將 會大於同等價位的公寓房。10 年以後人們的 購買重點將會移到這些地區，趁現在這些區 的 House 價格還低於悉尼中價位，趕緊購 入，10 年後獲利。政府現在對這些區的投資 巨大，加寬公路，興建新的 Town Centre， Business Park 和高爾夫球場，還有醫院和專 家門診樓等等很多，創造大量的就業機會。 另外通往這些區的火車線正在修建中，今後 將有更多的上班族可以搭乘新火車去 City 上 班，這也就是人們所說的房產增值的 X 因素。 更重要的是這些區的 house 價格遠遠低於悉 尼 House 中價位，在 60 萬 -70 萬之間，也
遠遠低於北區 house 價格，正是購買的好時機，希望有眼光的投資者不 要錯過這些投資熱點區。 2 月 5 日星期日，我們將著重講解最新悉尼地區 House and Land package, 以及優秀國家補貼專案的特點和優勢，並介紹一些超高租金回 報的房產項目，還將認真介紹如何用 Superfund 購買 NRAS 投資物業 , 及 其巨大的經濟利益和稅務上的優惠。希望能幫助每個投資者挑選到滿意的 房產。我們的講座具有真實性和知識性，沒有煽情的忽悠，我們的售後服 務更是一流。客人對我們的講座評價極高。歡迎新老投資者參加我們的下 次講座，有問題歡迎來電話諮詢。
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Book 3, Issue No. 547/ Friday Feb 03, 2017
Jan 20, 2017
利率雖低 購房者不願選固定貸款息 新的調查表明，當前澳洲利率處於創記 錄的低水準，但與2016年年初相比，選 擇固定利率貸款的購房者減少了三分之 一。 據澳洲Domain房地產網報導，由 Finder網對澳洲統計局的數據分析顯 示，4月份固定利率貸款的購房數量達 到9000以上，但到8月份時，這一數字 下降到6650。 澳洲儲備銀行分別在5月和8月削減了利 率，目前官方利率僅為1.5％，自那時 起，貸款經紀人也注意到較少的借款人 鎖定他們的利率。 女發言人Jessica Darnbrough稱，9月 份Mortgage Choice的所有貸款中，只 有16.72％是固定利率的住房貸款。而
8月份裡，超過20％的貸款為固定利 率。 許多貸款機構在儲備銀行的官方減息之 外，降低了貸款的浮動利率。 她說：「借款人越來越意識到利率即將 削減，因此選擇了浮動貸款利率，以充 分利用未來降息的好處。」 「此外，大多數經濟學家現在預測一段 時間內利率不會上升，因此，借款人沒 有選擇固定利率的貸款項目的迫切需 要。」 Finder女發言人Bessie Hassan稱，儘 管財政部長Scott Morrison反對利率的 進一步下調，更多的房產買家與貸款機 構認為利率仍然有下降的可能。
Hassan說：「在10月份時，我們33個 經濟學家和專家中有9人預測儲備銀行 會再次降息，你就可以理解澳洲人沒有 選擇固定利率的原因。 Bevan投資集團（Bevan Investment Group）主管Paul Bevan稱，幾乎所有 的客戶都選擇了浮動利率。 他說：「我認為普遍的共識是，利率不 會很快上升，並可能進一步下降，借款 人希望從中獲利。」 「鎖定你的利率絕對是一種心理障礙， 因為這意味著你提出了意見，並果斷採 取行動。堅持浮動利率更容易，因為大 多數人都是這樣做的。」 這也是投資者重新進入房地產市場的跡 象。貸款公司Pass Go Home Loans總 經理Jamie Moore表示，他的投資者客
戶選擇了浮動利率來確保貸款的最大靈 活性，但仍有很多買家選擇自住房的貸 款為固定利率。 他說：「有些固定利率遠低於4％，這 提供了一定的確定性，特別是對一些首 次購房者。」 他建議對固定利率有興趣的人保持一部 份貸款為浮動利率，以便利用其在額外 還款、取出和對沖帳戶等功能的便利。 他表示，兩年或三年固定貸款是最受歡 迎的選擇。這是因為中斷固定貸款利率 的成本很可觀，三年以上的經濟狀況又 很難預測。
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Book 3, Issue No. 547/ Friday Feb 03, 2017
3 睡房 2 浴室
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Book 3, Issue No. 547/ Friday Feb 03, 2017
3 睡房 3 浴室
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現場拍賣 2017 年 2 月 11 日 週六 10.30am
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開放參觀 週六 12.30pm-1pm 週三 12.30pm-1pm 詳電 Nigel Mukhi 0412 696 666 Jordan Black 0414 261 555
詳電 Sandra Aquilina 0415 090 559
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Book 3, Issue No. 547/ Friday Feb 03, 2017
4 睡房 4 浴室 2 車位
由著名建築師 Albert Hoggett 設計，堅固 雙磚家居，室內精湛佈局，陽光充足， 一 流 的 戶 外 娛 樂 空 間， 以 Tunk 公 園 為 背 景。 周 圍 綠 蔭 圍 繞， 近 Northbridge 和 Cammeray 店 鋪， 便 利 十 分 鐘 可 至 CBD。
現場拍賣 2017 年 2 月 25 日 週六 3.45pm 指導售價 $3.3m-$3.6m 開放參觀 週六 1.30pm-2pm 週四 1.30pm-2pm 詳電 David Howe ( 侯先生 ) 0417 088 833 Alon Beran 0433 233 910
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Book 3, Issue No. 547/ Friday Feb 03, 2017
2 睡房 2 浴室 1 車位
您可單獨購買 1 套物業，或一層三套物 業，或整幢樓宇一同購買。共有 9 套高品 質，全新，2 睡房雅柏文，已完工，即可 入住。地處黃金位置，步行僅 5 分鐘可至 昆士蘭最大的購物中心，醫院，向北不到 10 公里可至布里斯班市中心。
出售 指導售價 $420,000 - $475,000 預約參觀 詳電 Davey Hong 洪俊嵩 0424 603 824 Brendan Mayles 0402 659 010
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71 & 71 Griffiths Street Sans Souci 4 睡房 3 浴室 3 車位
精湛設計，宏偉佈局，高品質靚麗完工， 2 套全新家居，位於海濱黃金位置，豪華 建造，由著名獲獎設計師及建築師建造。 迴旋靜街，花園，幾米可至店鋪，咖啡店， 巴士站及海灘。
現場拍賣 2017 年 3 月 4 日 週六 10.30am 開放參觀 週六 10am-10.30am 週三 6pm-6.30pm 詳電 Bill Tsounias 0415 615 990 George Panagopoulos 0414 454 000
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Book 3, Issue No. 547/ Friday Feb 03, 2017
5 睡房 3 浴室 3 車位
綠蔭圍繞，美景花園之中，優雅家居，溫馨 怡居，易打理，宜家庭居住，可為您的家人 提供寬敞與舒適的生活及娛樂空間。地處超 級 便 利 位 置， 近 巴 士 站， 店 鋪， 近 Pymble 及 Turramurra North 小學。方便子女入學。
現場拍賣 2017 年 2 月 4 日 週六 3.45pm 開放參觀 週六 11.45am-12.15pm 週三 11.45am-12.15pm 詳電 Alex Mintorn 0499 442 274 Domenic Maxwell 0434 537 577
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4 睡房 3 浴室 2 車位
宏偉家居，精湛設計，高品質完工，讓所能 觀賞到的景致震撼您的心靈。室內外融會貫 通。地處轉角位置，北向，黃金位置，近學校， 店鋪，Balmoral 海灘。宜您與家人休閒居住。
現場拍賣 2017 年 2 月 25 日 週六 9am 開放參觀 週六 10.45am-11.15am 週四 10.45am-11.15am 詳電 Michael Coombs 0424 391 255 Davey Hong 洪俊嵩 0424 603 824
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Book 3, Issue No. 547/ Friday Feb 03, 2017
2 睡房 2 浴室 1 車位
建于 2015 年，北向雅柏文，陽光充足，現代 家 居。‘Bridgehill Residences’ 樓 宇， 地 處 便 利位置，近 Milsons Point 火車站，方便出行， 幾米可至 Kirribilli Village。幾分鐘可至渡輪， 巴士站，快車可直達 CBD。
現場拍賣 2017 年 2 月 18 日 週六 12pm 開放參觀 週六 11.45pm-12.15pm 週三 11.45pm-12.15pm 詳電 Nigel Mukhi 0412 696 666 Jordan Black 0414 261 555
觀 賞 壯 觀 的 悉 尼 海 港 全 景， 此 subpenthouse 雅 柏 文 位 於 著 名 的‘Pinnacle’ 3 睡房 2 浴室 2 車位
樓 宇 內。 地 處 中 心 位 置， 短 程 可 至 Bradfield 公園，North Sydney 奧林匹克 泳池及著名的海港大橋。步行可至店鋪， 市場及 Milsons Point 火車站。
現場拍賣 2017 年 2 月 18 日 週六 3pm 開放參觀 週六 9.30am-10am 週三 9.30am-10am 詳電 Nigel Mukhi 0412 696 666 Jordan Black 0414 261 555
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5 睡房 4 浴室 2 車位
宏偉佈局，高品質建造，全新，舒適家居， 寬敞娛樂空間。樓上可觀壯觀的城市美景， 寬 敞 的 室 內、 外 生 活 區， 泳 池， 大 理 石 檯 面 美 食 廚 房， 豪 華 住 宅。 便 利 位 置， 近 Northwood 渡輪及巴士站。
開放參觀 週六 1pm-1.30pm 詳電 Brent Courtney 0411 888 380 Davey Hong 洪俊嵩 0424 603 824
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Book 3, Issue No. 547/ Friday Feb 03, 2017
4 睡房 3 浴室 2 車位
Longueville 水濱最古老住宅之一，宏偉 1898 年 建 造 的 聯 邦 古 典 家 居，‘Nirvana’, 可 觀 Lane Cove River 壯觀美景美景。寧靜、重隱 私位置，占地面積約 1593 平方米，近渡輪， Lane Cove Village。
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4 睡房 1 浴室 1 車位
地處黃金位置，非保留區域，全磚家居，機 會難得，可重建成現代家居。便利位置，短 程可至 Chatswood Chase 及 Westfield, 靠近 Chastswood 火車站及學校。難得機會，誠薦 您前來參觀。
開放參觀 週六 12pm-12.30pm 週三 12pm-12.30pm 詳電 Brent Courtney 0411 888 380 Davey Hong 洪俊嵩 0424 603 824
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3 睡房 1 浴室
位 於 Naremburn 風 景 如 畫 的 街 道 上， 易 打 理，建於 1920 年的獨立物業，高品質完工。 古典的經典細節與現代的舒適完美結合。寬 敞，重隱私，古典風格，地處便利位置，近 village 便利設施，CBD。
現場拍賣 2017 年 2 月 25 日 週六 10.30am 開放參觀 週六 11.30am-12pm 週三 6.15pm-6.45pm 詳電 Davey Hong 洪俊嵩 0424 603 824 Peter Chauncy 0402 036 489
寬敞空間，重隱私，獨立古典家居，綠蔭 美景花園，位於 Naremburn 繁華位置， 2 睡房 1 浴室 1 車位
短程步行可至 St Leonards 火車站。高品 質完工，未來有潛力可改造成您的夢想家 居，宜想縮小住宅面積者，家庭購買。
現場拍賣 2017 年 2 月 18 日 週六 9am 開放參觀 週六 1.15pm-1.45pm 週三 1.15pm-1.45pm 詳電 Davey Hong 洪俊嵩 0424 603 824 Peter Chauncy 0402 036 489
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Pymble 奢华豪宅，独一无二的惊人杰作
置身于极具古典风格与奢华工艺完美结合的生活环境，此双层家庭豪宅体现了当代设计风格的典范。该近新豪 宅占地面积达到1031平方米，采光度极其良好，广阔的室内/户外娱乐区域，正式休息区，设备齐全的家庭影院 和完美的空间设计比例，都为这个家增添了充满地标的魅力。设计师注重每一个细节，私人高级订造，充分考虑 室内每一个位置布局，绝对是Pymble生活天堂。 • 从休闲生活区/用餐区到遮棚楼台无缝连接，极具优 雅流动性，设计感十足 • 独立宽敞的娱乐是，枝繁茂叶的后庭院以及咸水游 泳池 • 没事Smeg厨房配备镜像防溅装修 • 高级意大利瓷砖浴室配备凯撒石梳妆台
• 豪华主人套房拥有双淋浴spa套间和步入式衣柜 • 抛光木地板，所有房间和学习室配有步入式衣柜 • 管道A/C系统，燃气壁炉，卷帘百叶窗 • 黄金地理位置，步行15分钟即可到达PLC，附近火车 站，商店和高尔夫球场一应俱全
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拍卖 欢迎预约参观 Sonia Lim 0423 326 359 sonia@blackdiamondz.com.au Irene David 0412 030 560 irene@blackdiamondz.com.au
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Book 3, Issue No. 547/ Friday Feb 03, 2017
占 23 地 27 面 平 积 方 约 米
NATIONAL COMMUNITY PARTNER
pymble
绝佳地理位置，距离PLC与火车站咫尺之遥。
这里是Pymble最负盛名的蓝色丝带地区，如天堂般宁静美好，这里的府邸极具个性同时也能够给人 们带来最现代化的生活体验。2327平米的超大空间，似乎将整个公园都囊括入内，多么大的家庭都 能够在这里享受最舒适轻松的时光。300米的距离，茶余饭后闲散漫步中就能到当地的公交站和火 车站，还有知名女校PLC相伴在侧。这座住所从各个角度诠释了何为生活品质。 • 舒适生活空间，坐享开放的视野 • 赏心悦目的天花板吊顶，与宽敞的餐厅 • 宽大的大理石厨台，一样看过去，视野一直到户 外的泳池与花园 • 巨大的烤箱、电炉灶面，以及Miele洗碗机 • 足够的住宿空间，包括超大主卧套房
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21 Pymble Avenue
• 法式大门，高大的吊顶，敏锐的警报系统，保障 一家人的安全 • 管道通风，双车位，能容纳6辆甚至更多的汽车 停泊 • 精英名校汇集，包括：PLC, Abbotsleigh, Knox Grammar 以及 Barker College
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Book 3, Issue No. 547/ Friday Feb 03, 2017
春节期间，隆重推出高端 非上市私密豪宅，欢迎咨询！ 详情请扫描
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DOVER HEIGHTS
VAUCLUSE
VAUCLUSE
WAHROONGA
ROSE BAY
ROSE BAY
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Book 3, Issue No. 547/ Friday Feb 03, 2017
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交通方便
步行到火车站只需1分钟
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5%租金保证Settle起24个月
该项目三房公寓价格 小于 Parramatta一房公寓价格 • 强强联手：悉尼首席设计师 Tony Owen 与 著名开发商 Grandview Co 倾力打造性价比王Maple Village • 超值价格：1房 45万起, 2房 50万起 • 优越地理位置：购物交通就业方便 • 超高升值潜力：强大政府支持及规划 • 首次置业者和投资者不容错过的好机会
嶺地销售团队 +61 416 160 165 villawood@linfieldgroup.com.au www.linfieldgroup.com.au
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Book 3, Issue No. 547/ Friday Feb 03, 2017
Vaucluse
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東區海景房，難再有；800 平闊地 豪宅，400 平 4 房 3 衛 4 車位設計； 現代簡約設計，配合部分空間大膽 配色，快捷明亮，更具風情；主臥 套房，直觀海景；270 度採光，將 原生態園林設計，引入戶內，綠意 盎然；信步園外，後院出門 2 分鐘 直達海灘，碧波粼粼，盡攬美景。
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St ives
390 萬
悉尼北區 1700 平奢景豪宅毗鄰 國家公園，一望無際園林山景， 670 平 5 房 4 廳 5 衛 4 位 車 房 室 內 瀑 布。 魚 池、Sauna/Spa/ 舞廳或電影院。室外泳池及日式 花園。超級時尚宴客豪華住家。 現低於建築成本割愛，盡早私 聊，以免遺憾！ 連絡人： Ray Chan 0414 442 882 David Jin 0432 145 115
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