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手把手教你如何在澳洲買地建房 在澳洲投資，許多人會選 購買地 或者獨立屋，因為澳洲房產的價格等於實際上土 地價格和房屋價格之和。因此相較於市中心的公寓，同樣價格下獨立屋 用的土地面 積大而房屋建造成本小。房屋是不斷 值的，而土地作為不可再生資源， 是不斷增 值的。 麼在投資過程中具體 麼樣操作 1 選擇地 程 第一步當然是先選擇土地，這個 要注重是：土地的位置、地勢平整、 方 正別太過於不規 、 度是重要衡量 準、土地地下管 分 、 險等級 數等。

4 和樓花一樣，資金準備時間比較充 。 可分期交房款，購買現房 需要 上付全 款。 需注意事 ： 業主需要自己 DIY，操心的事 很多， 量 面面俱到 選地造房不能 上入住，大約需 要等 年 而且在造房這 年期間，貸款買 地的業主要還土地貸款的利息 因為銀行已 經在買地時就 款給業主了 。

2 購買地 這個步 基本上是最需要關注和花時間的地方。 選好了地 後，要購買，當然貸款是很重要的了。而這一步 和會計師 明定地，註冊，計 好資金和貸款，然後再向銀行

3 可靈活跟建築商確 造房開始時間及交 房時間。

就在於，需要律師 。

4 房屋 用

而有一些地 ，被 為 “ 熟地 ”，即開發商已經 分好了可以隨時動工建房子的地 ， 具體 又會相差很多 通常來說，如果買價是 50 萬， 貸款 80%，銀行就需要 在買地 約時一定有 20% 資金，這個例子中 設地 是 30 萬，房屋造價是 20 萬， 麼銀行在 訂買地 約的時 會給提供 30 萬當中的 20 萬，也就是說個人要準備好 10 萬 50 萬的 20% 和其他的 用。

建房子的時間裡，之前的貸款是只有利息，之後建好了就可以選擇利息或本息一起還。 因為在這個過程中會可能出現一些其他的意外 用， 最後 在一 沒有 法進 行，這樣就又要承擔利息，又無法完工。 這個在選擇建築商時上要非常注意，因為 多數的建築合同都不是 定價， 價後會有很多其他條款比如當地建房法規的要求不 同，再繼續提出額外的 用等，需要非常小心

3 建造房屋

5 其他事

地 確定後，要根據土地 來設計房屋然後建造。這是當然一定要注意：選擇品質 及信 好的建築商、留意建房規 要求、選擇土地 度相對應的房屋合理 度、選擇 房屋 內 局、跟建築商確 好交房 準、 訂合同確 最終造價及交房 準。

* 貸款操作起來一定要確定自己的資金 壓力之外還需要額外 還地的利息。

再做

，不要 住讓整個進度不能繼續，

與直接買現房比起來：

，因為不同銀行對於建築每 資金的比例也是有不同要 * 銀行的選擇也是需要 求。很多要求都是為了保護銀行。 麼在選擇建築商和銀行上需要確 清 後再決定。 * 2 9 新出 政策： 房子 到重 一套新房子的將不被澳洲海外投資審核 員 會 FIRB 為是新房，獨 宅的買家和賣家將會受到 。

1 節省大量的 花稅。買地再選房 按土地價值來交 花稅，不 收房屋部分價值 的 花稅 而買一樣 價位的現房是按 價來交 花稅。

* 像類 的政策 化、 率走向都會 。

為什麼要買地後再讓建築商來建房

2 自己選地造房可靈活選擇自己心 的戶型及裝修 準，而購買現房 直接給業主定好交房戶型及 準。

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為什麼要投資澳洲房產 提要：近年來，隨著中國房地產市場經濟的萎靡和 中央對房價抑制的各種政策，越來越多精明的投資 人士開始把目光轉向了海外房產投資，特別是投資 澳洲房產。“ 永久產權、無遺產稅，土地房產私有、 海外人士可以貸款、年投資回報率高 ” 等等，投資 澳洲房產會有更高的收益回報。 近年來，隨著中國房地產市場經濟的萎靡和中 央對房價抑制的各種政策，越來越多精明的投資人 士開始把目光轉向了海外房產投資，特別是投資澳 洲房產。

基本是完全透明的。 2：規範的房屋操作市場 澳洲政府嚴格規範了從事地產行業人員的資質 審批，包括律師、代理人、經紀人等。從事地產活 動的專業人員必須具有一定的學歷，相應的實踐經 歷，且考試合格頒發資質證書，經註冊登記後才能 執業，行業非常規範。無論是買房賣房，還是租房 管理，澳洲都有最完善的體系保護房產持有人。對 於海外買家來說，清晰透明的操作市場保證了投資 澳洲房產的安全性，買家無需自己操心，完全可以 做到足不出戶投資海外，即省心又放心。

目前，澳大利亞是最為熱門並且最具有前景 的國家之一。“ 永久產權、無遺產稅，土地房產 私有、海外人士可以貸款、年投資回報率高 ” 等 等，相信很多朋友都讀過這些數位，尤其是對比 了中澳房產的不同後，相信大家更為深切的體會 到澳洲是一個真正站在 “ 買房者 ” 的角度去制訂 法律的國家，投資澳洲房產會有更高的收益回 報。

2：澳洲房產交易強制律師和仲介參與 在澳洲買賣房產必須通過有資質的仲介參 與，並且全程需要有律師介入。澳洲的購房合同 涉及到多方面專業知識，一般業主或銷售人員是 無法完全掌握的，雙方必須有律師，即使沒有合 同的因素，通過律師買樓也是強制的，使得業主 不必擔心操作違規違法。

一 . 環境因素分析 1：穩定的經濟環境 相對於中國樓市調控的撲朔迷離，澳洲擁有 最穩定的房產投資環境。從大環境方面來看，首 先澳洲擁有最優越的自然條件和福利待遇。清新 的空氣，完善的社會制度和穩定的政治體系讓澳 洲遠離紛爭，並歷年來都被世界評選為最適宜人 類居住的國家之一。

對於投資人士來說，一個國家擁有穩定的經濟 環境非常重要，它決定了市場風險的高低。澳洲房 產市場多年來一直保持一個穩定的增長態勢。根據 RESIDEX 的統計資料，澳洲的房產價格在過去 30 年平均每 10 年為一個增長週期，這意味著房產價 格在每 7-8 年會增長一倍。並且平均每年 4-7% 的 租金回報輕鬆以租養息，房價和房租雙線持續增長 收入。 2：教育和移民拉動人口增長 澳洲有著雄厚的教育資源和科研水準。優良的 師資力量讓很大一部分中國家庭選擇留學澳洲，因 此海外留學生眾多。這奠定了租房市場的部分需求。 此外，澳洲作為移民國家，移民類別眾多，相較于 英美等國家，移民門檻較低，生活更為舒適，因此 吸引了大批海外精英在此定居。據資料顯示，澳洲 每年新進移民平均約 15 萬人口，大大超出房屋供 給量。可以說教育和移民奠定了房屋市場的需求， 讓投資澳洲多了一重保障。 二 . 住宅市場分析 1：相關資訊透明度高 澳洲地產業位元列世界第一資訊高度透明化， 建築成本以及房價基本完全透明受控，利潤率有明 確的法定範圍。通過相應機構網站還可以查到開發 商和樓盤的詳細資料，包括周邊的居民教育程度， 年齡分層，職業結構等等，可以作為理性分析的依 據。此外，澳洲房價是由多方參與制定，會經過銀 行和其他專業評估機構的公開量化，且政府部門對 當地區域房價有長期的統計分析，整個房價和利潤

很多不熟悉澳洲的人士會擔心在澳洲購買房產 是否有法律方面的風險。首先，澳洲擁有強有力的 核查與制衡制度，以及備受尊重的司法和執法系統， 以及公開、有效和透明的法律框架。且澳大利亞的 房產市場受嚴格的國家監管，購房者將受到多方面 的保護，風險非常小。這體現在以下幾個方面： 1：職責區分適當，避免形成利益統一 澳洲歷史不長，制度卻很嚴謹，大部分筵席 了英國法律的傳統。這體現在各個領域，例如， 銀行獨立承擔市場風險，保證其在提供按揭貸款 時能夠客觀地評估房產價值和市場風險，避免金 融風險和過度投資 ; 政府相關部門對各種需要審 批的資訊獨立承擔審批責任，相關流程同步公開 ; 開發商嚴格按照通過審批的方案施工，最終審批 檔納入業主購房合同，接受公共監督。澳洲法律 體制規定各方適當職責分區，避免了形成利益統 一體，大大的保護了購房者。

隨著投資澳洲房產的趨勢直線上升，很多還 不太瞭解澳洲的人士開始關注並持有觀望態度。 今天邁恩國際就為大家全方位的深度分析海外人 士為什麼要在眾多國家中選擇投資澳大利亞的房 產。

其次，澳洲經濟彈性良好，即便在全球經濟 危機下，澳洲也沒有出現經濟衰退現象，是世界 上少數幾個始終保持物價穩定並無通貨膨脹壓力的 國家。澳洲實施了經濟快速增長及經濟結構的重大 調整，在投資不損害澳大利亞國家利益的前提下， 澳大利亞政府多年來鼓勵外國到澳洲投資，各國大 型企業不斷注入，保持著強勁的經濟生產力。

綜合因素，房價的走勢是相當穩定的，大約七到十 年翻一倍，也就是說，投資澳洲房產獲得收益的可 能性更高。 三 . 法律體系分析

3：嚴格控制建造量，空置率低 近幾十年澳洲房價的逐年攀高也是跟移民數量 息息相關的，每年大量人口增長極大的拉動了內需， 然而澳洲政府嚴控房屋審批量，房屋建造量卻遠遠 趕不上人口增長，這直接導致了一房難租的局面。 按照國際通行慣例，房屋空置率在 5%---10% 之間 為合理區，此時供求平衡，有利於國民經濟的健康 發展 ; 而空置率在 10%---20% 之間為危險區，要採 取一定措施，如果空置率在 20% 以上為嚴重積壓 區。而澳洲每年的房屋空置率基本維持在 3% 以下， 遠遠低於世界平均值。據政府統計，澳洲人口平均 每週增長 3800 人，每年移民配額在 20 萬左右， 預計到 2031 年，澳洲住房需求量將比供應量高出 66.3 萬套。 4：永久產權優勢 澳大利亞受英國普通法傳統，私有制是其核心 基礎。澳洲絕大部分土地為私有制，業主擁有土地 的永久產權和繼承權，無遺產稅。而且是全世界為 數不多的沒有房產稅的發達國家之一，有效降低長 期持有的成本。 5：首付低，資產組合靈活 澳洲非常吸引海外投資者的一點就是購買房產 的首付低，資產組合靈活，投資風險小，金融杠杆 充足。10% 的低首付讓絕大多數人都可負擔起。相 比於股票，基金等，房產是最為穩定的投資專案， 並且澳洲的 10% 首付是存於信託帳戶中，受政府監 管，還有利息可以拿，完全無風險。澳洲允許海外 人士貸款，輕鬆以租養息，還允許可以不賣房，直 接通過增值部分從銀行套現來達到 “ 一套房生兩套， 兩套房生四套 ” 這樣的資產組合，利用金融杠杆來 達到利益最大化。 6：增值潛力大 在澳洲，由於政府的調控和經濟的穩定等各種

3：首付款存於獨立信託帳戶管理 海外人士最關心購買樓花時的首付款是否安 全，這點在澳洲是完全不用擔心。法律規定澳洲 的首付款必須存於律師和政府共同監管的信託帳 戶裡，無論是開發商，還是買家，都不可以動用 這筆錢。並且這個帳戶是有利息的，相當於一個 定期存款。買房者等交房，驗收無誤後前再付剩餘 的錢。也就是說，開發商只有在交房驗收通過後才 可獲得錢款，有點像國內的 “ 支付寶 ”，貨到才付款。 如果開發商中途倒閉或破產，政府會連同 10% 的首 付以及利息返還給客戶，安全性高，保障了每一個 客戶最基本的利益。 四 . 細節因素分析 投資澳洲房產是一個大事，從前面的環境，市 場以及法律分析來看，澳洲房產市場已經是一個風 險較小，非常穩定和安全的投資。然而澳洲在房產 細節處理方面更為讓人省心。 1：精裝修 所有的房子都是精裝修好了的，建好就可以入 住。除了基本的硬裝之外，澳洲公寓裡面幾乎配備 了所有的必需品如同微波爐、洗碗機、烘乾機，天 然氣、空調、烤箱、地毯，窗簾等。只需要添置軟 裝傢俱如床鋪，沙發，冰箱等即可入住。此外，澳 洲建築業品質過硬，設計感也很強。澳洲本地的大 開發商品質都非常好，外觀折舊小，可保持十年如 新。澳洲很多大的開發商都是世界知名，所造的建 築都是讓世界驚歎的。 2：後期維護到位 澳洲的生活社區都是非常乾淨整潔，已經十幾 年的社區看起來和新的差不多。一方面是住戶愛惜， 更重要的就是物業管理到位。從最初篩選房客開始， 租賃管理公司就會優先評級房客品質，挑選收入穩 定的高薪白領人群，保證了租客的品質。

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Book 2, Issue No. 579 Friday Sep 15, 2017

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Book 2, Issue No. 579 Friday Sep 15, 2017

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Book 2, Issue No. 579 Friday Sep 15, 2017

主任律師

陳宇

悉尼大學法律商業雙學位，澳大利亞最高法院律師，新 南威爾士最高法院律師，國際公證律師，註冊移民代理

陳 宇律師專长訴訟辯護。曾多次主持參與新洲最高法院普通法與衡平

法席百萬以上商業訴訟糾紛，並勝訴。在地方地區法院，擁有眾多債務 追索、合同糾紛的經典勝例。在家庭法領域尤其擅長代理配偶或同居關 係財產分配案件，單方或雙方離婚申請，子女撫養權訴訟以及特急兒童 機場監控申請。在刑法領域，除與多位西人資深大律師以及御用大律師 合作，代理毒品，謀殺，強姦等重案，也為許多保釋，AVO，偷竊和交 通肇事罪親自上庭辯護，勝率極高。在諸多聯邦法庭案件中，曾為納稅 人擊敗聯邦稅務代理專員，並取得過在移民司法覆議令移民局庭前撤訴 的重大勝利。另外，也為弱勢群體比如黑民，大齡雇員，孕婦以及傷殘 人士在集體勞資糾紛、非法解雇、職場孕婦歧視以及各類傷害索賠案中 獲得巨額賠償。依賴于豐富的訴訟經驗，陳律師還為客人親自草擬各類 婚前婚後財產協議、平安紙，審閱並解釋購房生意合同、商業租約，指 導各類生意結構，公司成立上市，破產清算，力爭客戶最大權益。

王旻波

律師團隊

律師

悉尼大學法律商業雙學位 王旻波律師專長公司法以及稅法， 擅長各類資產信託規劃、稅務意 見、生意公司重組以及各類複雜商 業檔起草。並成功管理超過十億澳 元的遺產，擔任多家西人大型企業 常年法律顧問。

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律師：悉尼大學法律學位。 律師：澳洲國立大學經濟法律雙學位。 律師：新南威爾士大學法律博士。 律師：新南威爾士大學法律博士。 過戶師：麥考瑞大學商業学士，碩士。

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TVB denies having discussion with TVpad on cooperation (3 July 2017) Television Broadcasts Limited (TVB) has not authorised TVpad to broadcast TVB programmes nor has it discussed with TVpad on the cooperation of legitimate contents. TVB Anywhere is the sole legitimate OTT set-top box in overseas to retransmit TVB programmes. In response to media enquiries, a TVB spokesman said transmission of TVB contents by TVpad are unauthorised and illegal. To combat the infringing activities, TVB jointly filed a suit in USA with other companies in early 2015. In December of the same year, United States District Court for the Central District of California ruled that TVpad had to compensate TVB for infringement of copyright and trademark. TVpad must not retransmit TVB programmes again. Currently, overseas markets, such as Australia, Europe and Canada, have numerous OTT settop boxes with different brand names, including Blue TV which greatly resembles TVpad.

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