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（接上文）
選對項目，不如選對“創富合夥人”
們結成利益同盟，為什麼？因為海外專業 機構和個人是想讓投資者們從其公司購 買更多套物業，而不是賣一套見好就收；
海外市場的規則與國內的是有很大
對於海外成熟的專業房產投資機構或者
不同的，剛剛講到的“負扣稅制度”只
個人理財規劃師而言，他們真正的核心
是其中冰山一角了。再加上語言、距離、
價值和財富主體是客戶本身，而不是發
文化等差異，自己動手買澳房，不如雇人
展商。在這一前提下，他的身份開始發
幫你去做這些事情。那就要選對你的“合
生轉變了，要站到投資者的角度去分析、
作夥伴”了。
評估風險，預測投資人的承受能力、可持 很多人可能會笑：什麼“合作夥伴”， 續發展能力；只有客戶滿意了專業個人 不就是“仲介”嗎？你還別說，雖然大 理財規劃師或者理財投資機構所提供的 體上看起來一樣，但是細微的差別足可
投資產品，客戶才會持續投資，並與該
以導致投資者未來的財富走向。
機構和個人結成利益同盟；在這個時候，
仲介公司是什麼？它是以獲得交易
就不再是為發展商“賣命”的仲介公司，
傭金為主要營運收入來源的主體，他是
而躍升為 buyer‘s agency（買方代理人）。
為誰服務的呢？如果是賣方支付其傭金，
理財規劃師、財富管理和資產管理
很顯然他是賣方代理人，說白了他是為
的專業服務更加多元化，除房地產以外還
發展商或者賣方業主服務的，而不是買
包括稅務安排、私人理財、個人及公司
方代理人。他不可能站在投資者和購房
信貸、個人及家庭的信託建立與經營等；
這樣就會很累了，如果你有十套房子的
能讓投資者理順資金與財富，使之在穩定
時候，您還能自己打理嗎？您一定會選
中得到增值；錯誤的觀照角度只會看到
擇一個您認為最可靠的一家投資公司或 理財投資機構或者信託公司幫您去做。
熱鬧一片，如果用錯誤的方式介入，那
包括現在不管是比爾·蓋茨也好，還是沃
就會使財富深陷泥淖。中國經濟在改革
倫·巴菲特也好，他們都有龐大的專業個
開放後高速崛起，抓住先機敢為人先的
人和機構為其安排消費規劃、投資規劃、
投資者掘到第一桶金，那拼的是勇氣與
者的立場與發展商進行利益博弈，或者
把房產投資作為給客戶提供專業服務的
站到投資者的角度來考慮問題，分析市
衍生產品，而不是唯一業務和收入來源，
場狀況與規避潛在風險。
因此，更加從容；而房產仲介是以收取
為。海外高淨值人群和精英階層的可支
傭金作為公司的主要收入來源，因此，
配時間隨財富的增長而增加；而反觀國
市場的時候，貿然行動、主觀臆斷只會
會急功近利地對客戶說“買買買！”
內的富裕人士或者企業老闆，財富越多，
帶來災難，這時候拼的就是財商和智慧。 轉型的過程是勞心勞力的，只有這樣才能
而資產管理公司、理財及私人財富 管理機構銷售的房子難道不是發展商的
財產繼承的相關規劃，而不是自己親力親
房子嗎？毫無疑問，同樣是發展商的房
因此，不同的銷售管道，體現了不
個人時間反而越來越少。這就體現了兩
子，但是，由於所提供給消費者和投資者
同的利益代表和利益集團；不同的購買
者不同的財富管理理念和經營財富思維
的項目幾十個，甚至上百個，覆蓋不同
方式，同樣體現了購買人的思維方式和
的不同，孰優孰劣，一目了然。
的城市和區域，在這種情況下，專業房
投資理念。當你買一套房子的時候，你可
產投資公司和專業投資顧問會和投資者
能自己去打理，當你買三套房子的時候，
總結一下吧，澳房風景好，但也要
快速行動的魄力；然而在面對一個成熟
適應市場的變化，才能使財富保值增值， 才是對既有利益的負責態度。
會欣賞——正確的觀照角度和打理方式， （轉自劉磊：澳洲房產買賣的那些事兒）
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審慎投資
量力而行 - 投資貸款可能面臨資本要求大幅增長
一份來自巴塞爾銀行委員會的最新
處以高達 $675,000 澳元的罰金。新規則
諮詢文件中提出了大幅上漲針對投資貸
還允許將非法投資的資本收益予以沒收。
款的資本要求，如果此提議被澳大利亞 審慎監管局（APRA）採納實施，按揭貸
MortgageChoice 貸款成交量再次突破 記錄
款利率會再次提高。 巴塞爾委員會在 12 月時發佈了對信 用風險的標準法的第二次諮詢檔。 RP Data 的商業執行總經理克雷格·麥
澳大利亞最大的按揭貸款經紀公 司 之 一 的 MC 貸 款 理 財 公 司（Mortgage Choice）12 月 貸 款 成 交 量 達 到 新 的 里 程 碑。
肯 齊（CraigMackenzie） 說， 此 文 件“ 非
據 MC 貸款理財公司的最新資料，
常重要”，“該提議與澳大利亞市場息
上個月貸款成交額超過 11 億 5 千萬澳元。
息相關，尤其是關於住宅抵押貸款的資
MC 貸款理財公司首席執行官約翰·弗拉維
本處理”，麥肯齊先生說。
爾（JohnFlavell）說，這是該公司第一次
該提議可能會影響到所有的澳大利
單月成交量突破 11 億澳元。
亞銀行，除四大銀行和麥格理銀行（他 們使用內部評級法來確定監管資本）。 “諮詢檔中提出對投資貸款提高資 本要求，甚至比自住房貸款高出兩到三 倍。” 麥肯齊先生解釋說，“目前澳大利
弗拉維爾表示，驚人的成績取決於 持續強勁的房地產市場和強大的公司力 量。
!
“過去 12 個月，我們的貸款經理跑 斷了腿，以迎合不斷增長的購房貸款需 求。”
亞的貸款機構使用，平均而言，投資物
“不可否認，過去兩年房地產市場 業預估租金的 80% 用於評估還款能力。” 一直比較熱，根據澳大利亞統計局最近 “還款實質上是依賴於由房產產生的現 公佈的資料，市場仍然保持很高熱度。”
房地產市場會保持強勁，因為購房者會
明顯放緩。雖然如此，整體澳洲地產市場
金流”。他說。
關注並利用當前的投資環境優勢。
到今年年底還是會因為當地市場的供需情
“缺少租金收入，哪怕只是其中一 部分，很多投資貸款都無法通過澳洲貸 款機構的審批。” 麥肯齊先生預計，澳洲審慎監管局
從統計局的最新住房融資資料可以 發現過去一年至 11 月，有超過 56,000 筆 房貸產生。
悉尼的中價位在 2015 年的最後一個 季度跌了 2.1%，是 2012 年 6 月以來的首
況而保持樂觀。對於投資者追求持有期間
隨著央行對在未來幾個月升息的可
次下跌，也是悉尼有史以來最厲害的季
的回報及物業增值來說，現在投資于布里
能性保持沉默，弗拉維爾表示，他預計
度跌幅。墨爾本輕微上揚 1.8%，但速度
斯班及黃金海岸還是有利可圖的。
很難不跟隨國際議程。 “如果是這樣的話，那麼澳洲審慎 監管局需要仔細思考其方法，以及因可 用信貸和投資貸款定價產生的市場流動 性影響。“ 投資海外物業須遵守當地法律規定，
新建專案脫銷 中國買家為布里斯班房市猛漲加碼
澳洲政府繼續嚴查外國人非法購房 布里斯班房市如今表現搶眼，新
致房產市場出現供應過剩的局面。地產商
競爭異常激烈，投資效益從 2 年前的 6%
項目的公寓和辦公樓已經脫銷。從中國
表示，買家的需求也在增長，尤其是中國
下跌到接近 4%。而且，銀行利率和房
基金到富裕的本地人，再到南方人，這
買家。
價的走低，也使得一些租房的人自己去
財政部長斯科特·莫里森已下令強制 出售 8 個外國人非法持有的住宅物業。 莫里森表示這些物業分佈在維州， 昆州和新洲，價格在 20 萬澳元至 5 百萬
座昆州首府城市充斥著買家。
澳元。買家來自加拿大、中國、印度、
根據地產行業分析公司 Urbis 的最新
未來隨著隨著中國新春假期來臨， 資料顯示，布里斯班將有 2.6626 萬套公寓
買房了。 布里斯班目前狀況對買房者有利
馬來西亞和美國。他們要麼是未經外國
多數中國買家會趁機來布里斯班尋找投
進入房產市場，超過一半的公寓分佈在內
投資審查委員會（FIRB）批准便購買了
資專案，你還在等什麼？
城區。
Development 的發言人稱，目前的情況
布里斯班內城區房屋供不應求
公寓數量暴增加劇房屋租賃市場競爭
確實對買房者比較有吸引力，最近七八
已建成住宅，或者是獲得了批准但他們 的情況已經發生變化。
澳 洲 房 產 開 發 公 司 Metro Property
據澳洲新聞網報導，2016 年布里
公寓數量暴增加劇了房屋租賃市
斯班住宅房地產市場將大放異彩。該集
場 的 競 爭， 租 房 者 成 為 最 大 的 贏 家。
案件接受調查。目前仍有 800 多個案件儲
團首席執行長 PaulSadlier 先生稱，布里
昆 州 房 產 協 會（Real Estate Institute of
布里斯班的房產的數量還在增加，
銀積極調查中。
斯班的新屋和現房市場供應不足的狀況
Queensland）的 Rob Honeycombe 表示，兩
中國買家的數量也在增加，這對布里斯
已經持續一段時間了。目前在各州中，
年內，光昆州南部的 Cordelia St 這一條街
班來說是好事。這說明布里斯班的房產
布里斯班具備了最佳的住宅房地產前
上的公寓數量，就從 481 套增長到近 3000
數量的增長並不是不顧市場需求的單一
景。
套。而且投資者還在繼續投資，房屋租賃
增長。地產商們看准了中國買家數量的
市場的競爭才剛剛開始。
增長以及新州買家數量的增長，他們是
澳洲政府正在嚴查非法購置物業的 外國人，自 5 月以來，已有超過 1,500 起
2013 年至今已有 27 個強制銷售的物 業，並且處罰力度會繼續加強。 非法購買房產的外國公民，現在會 面 臨 $135,000 澳 元 的 罰 金 和 3 年 監 禁，
布里斯班公寓數量將新增近 2.7 萬
如果是以公司名義購買房產，則公司會被
套，但地產商們不懼公寓數量激增會導
在昆州的一些地方，房屋租賃市場的
年來，布里斯班的房價都保持在較低水 準。
看到了市場前景和利潤才這麼做的。
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