1
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SURFERS PARADISE 第二期
銷售平均用時天數 獨立屋主要數據
120
銷售中位價： $1,250,000
100 銷售平均用時
年地區增長： +2.1%
80
銷售平均用時：55 天 首次標價與最終標價變化百分比：-8.1%
60 40
102 81
67
94 69
65
20
0
75
單元房主要數據
55 64
53
銷售中位價：$350,000 年地區增長：+2.2%
Q4 2014
Q1 2015
Q2 2015
Q3 2015
Q4 2015
銷售平均用時：64 天 首次標價與最終標價變化百分比：-4.7%
獨立屋
單元房
總體趨勢
Surfers Paradise 銷售量與中位價 $1,400,000
500 450
$1,200,000
400 $1,000,000
350
$800,000
250
466
445
200
$600,000
386 344
322
150
$400,000 225
100
$200,000
50 0
33
24 Q3 2014
Q4 2014
31 Q1 2015
38 Q2 2015
40 Q3 2015
12 Q4 2015
Heading 獨立屋銷售量
APM Pricefinder，新南威爾士州房地產協會
單元房銷售量
獨立屋價格中位數
單元房價格中位數
$0
中位價
銷售量
300
SURFERS PARADISE 第二期
租賃市場分析 獨立屋
獨立屋主要數據：
單元房
出租中位價：$600 地區出租回報：+3.1% 出租平均用時：24 天 2 臥
1 臥
臥室類型：2 臥：13%
3 臥
2 臥
47%
4+ 臥
3+ 臥
單元房主要數據：
3 臥：40%
4+ 臥：
單元房主要數據 出租中位價 : $400 地區出租回報： +5.5%
主要數據
出租平均用時：23 天 臥室類型：1 臥：30%
2 臥：57%
3+ 臥：13%
Surfers Paradise 房產市場每週網上訪問量為 88 人次，低於昆士蘭地區平均網上 訪問量 206 人次。4217 地區空置率在過去 6 個月裡有所下降，2015 年 11 月為 1.3%， 接近黃金海岸主要地區數據 1.1%。Surfers Paradise 獨立屋出租中位價總體呈上升 趨勢，單元房出租中位價保持穩定，這意味著強有力且穩定的投資回報潛力。
Surfers Paradise 租賃和中位價 500
900
450
800
400 350
600
租賃數量
300
500
250
407
406
200
455
401
400
382
377
150
200
100
100
50 0
300
31 Q3 2014
30 Q4 2014
30 Q1 2015
獨立屋數量
39
34
37
Q2 2015
Q3 2015
Q4 2015
獨立屋數量
單元房價格中位數 H eading獨立屋平均用時
* 免責聲明：由於其波動性，房產租賃平均用時天數的圖標不在分析範圍內。 來源：RealEstate.com.au，APM Pricefinder，租賃租賃管理局昆士蘭州，SQM 研究
獨立屋價格中位數 單元房平均用時
0
價格中位數 / 租賃平均用時天數
700 我們的服務包括： •
單 元 房 銷 售 專 員 - Surfers Paradise，Main
Beach 和
Broadbeach •
自 1985 年開始在黃金海岸銷售房產
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PRDnationwide Surfers Paradise Shop 5/St Tropez North, 33-35 Orchid Avenue, Surfers Paradise, QLD 4217, Australia T 07 5588 0088 F 07 5570 3877 M 0411 743 288 E sandra@prdsurfers.com.au http://www.prdsurfers.com.au/
3 大省錢誤區 “ 最 近 好 窮， 從 今 天 開 始 我 要 省 錢！”你都怎麼省錢呢？ 例如今天早餐和午餐一起吃，買個 麵包 解決 ... 怎麼省錢”似乎大家都瞭解，例如： 量入為出、有固定存錢的戶頭、養成記帳 習慣等等。但為什麼還是很多人存不下
為什麼你總是存不住錢？ 省的越多，卻失去的越多？
性的花費”，也許沒有想像的貴！例如： 一張結實舒適的床 + 床墊，價格 $2500 這 張床可以用 10 年，一共個 120 月，換句
原則 3. 對於每月超現金流以上的支出，
話說，每個月的費用是 20.8 元 / 月，其實
關鍵是「先後順序」
比你的電信費還便宜。所以說，其實一
誤區三 . 早買早享受？其實支出的先後順
杯奶茶比一支 iphone6 還要貴
序很重要！
平攤到每月的現金流不超過 $20 的
錢呢？問過幾個朋友的意見以後，發現
開支不要省，背後的理由很簡單：
其實大部分能控制支出的人，並不會刻
1. 提高生活的品質
意去“省錢”，而是在花錢時，已經養 成了固定的習慣！但是“怎麼花錢”似 乎別人管不著，通常都是隨便花、有需 要就花，想省的時後又突然什麼都省 ... 其 實正確的「花錢」，也能加快你財富累 積的速度！
$20 只是個例子，真正的數位可以根 據你的收入決定，可以是 $30、$50、$100。 例如：看到香腸很可口，要不要買？如果 天天逛街，那就要三思了。但假如你一個 月只逛一次夜市，不用思考了，就買吧。 這樣才是有品質的生活。重點是你不再
原則 1: 先從“正確的花費”開始
為了買某些東西而煩惱，而生活品質提
誤區一 “花費”不見得是壞事
升背後的代價，其實非常的低！
很多長輩過去都有良好的美德 , 比方
醋茶也是一樣。
2. 每月 $20 元現金流以下的購買，根本
說省水、省電、能省的就不浪費。小時
不是影響你省錢的關鍵。
候如果吃飯有米粒沒吃完，還會被臭駡
少買 50 次你不會變有錢，多買個 50 次，
一頓。先別覺得花費是壞事，例如：
你也不會破產。許多我們生活真正需要
如果不費汽油，從臺北到高雄就要
的事物，往往都很便宜，例如：你不會
多花幾十小時。如果不費電，晚上太陽下
因為省錢，而不買衛生紙，柴米油鹽醬
每月現金流 $20 以上的花費，正是 你能存下錢的關鍵！而它的考慮的重點 就是“順序”。關於順序，可以這樣考慮：
1. 未來能創造最大價值的花費最優先 一件事情的“價格”很高，也許“價 值”更高！反之即使“價格”很便宜，“價 值”也許更低。每月 $20 現金流看似只是 一個數字，但關鍵是背後能創造多少“價 值”。例如：對年輕人來說，每月固定 參加一些進修課程，跟買一台 iphone 6s， 當然是進修課程優先。
2. 不能創造價值但有需要的，延後消費， 或找便宜的替代品 想買 X6 但是壓力太大，可以先考慮 買 Yaris，畢竟車子是消耗品。 把多出來的現金流拿來投資自己。
山後你也許得浪費蠟燭。如果沒有正確的 花費，有時反而會虧更大！例如：年輕人
澳洲 VS 中國 房產政策與市場環境的分析
省下買書、充實自己的錢，最後失去成 長的機會。小資族省下幾十塊買菜的費 用，改吃泡面，最後賠上一輩子的健康。
成熟的市場
澳洲：永久產權，可以傳承給後代，而
多。交房前就要開始還款，並且只能選
澳洲：從歷史的角度上看，澳洲地產行
且沒有遺產稅。
擇連本帶息。此外，中國沒有對沖帳
業已經歷了上百年的發展史，一直保持
中國：根據土地管理法， 中國住宅土地
戶，申請過貸款的人再次提交申請比較
著穩步且健康的增長走勢。 澳洲政府
使用只有 70 年。到期後歸為國有，續租
困難。
大力度的對房產行業的政策保護以及金
費用還未出臺。
新房交付
融系統的調控和監管，讓近 50 年來澳
期房貸款
澳洲：新房精裝修，交付後可以直接拎
洲房價持續每 7-10 年就要翻一番。
澳洲：期房合同只需先首付 10%，等到
包入住。
中國：中國房地長行業是近 20 年內才
交房後再開始還貸，通常最多可以借貸
中國：基本都是毛坯房，買家需自行裝
正式邁入市場化。 頻繁的宏觀調控，
到 80% 的貸款（外國人也可以享受此等
修，費時費力。
新政策的不斷出臺，以及其它因素的干
政策） 自由選擇還等額本息或者只還利
爛尾樓風險
改善生活品質”如果“不懂花費”，盲目
擾，讓市場處於大波動狀態。
息。 也有可以選擇開通對沖帳戶，把手
澳洲：首付款存入由政府監管的信託帳
的省錢，很可能會誤判事物的真正價值！
法律環境
頭多餘的錢放在裡面，來對沖本金，抵
戶，交房前開發商無權動用。
澳洲：買房和賣方要通過聘請專業的房
消利息。
中國：首付款存入開發商帳戶，無人監
產律師來料理相關事務。專業的人士把
貸款方式多樣，客戶可以根據自身情況
管。開發商資金短缺出現爛尾的風險，
西，不要省！
關和審核，幫助買賣雙方保護各自利益
選擇貸款方式。另外， 澳洲申請貸款很
會讓投資者蒙受損失。
誤區二 . 並不是所有東西都能省則省！
老人家為了省瓦斯錢，冬天洗冷水澡，結 果感冒看醫生。餐廳省下食材和整理廁 所的錢，最後失去了忠實的顧客 ... 有意 義的花費可以交換到更有價值的事物 。 以企業為例子，Google 花費了儲存 空間和運算能力，換到了龐大的廣告收 入。假如有一間公司為了省電，整天走 廊燈都關著，這間公司肯定沒有希望。 我們習慣把焦點放在“省下金錢”但省 錢背後真正的目的，其實是“省下時間、
原則 2: 平攤到每月現金流 $20 以下的東
的同時也減低風險。
便利，利用此點。
負扣稅
關鍵是：要用“現金流”思考你的
中國：買房都在房產交易所進行，沒有
客戶可以等房產增值後套現， 在進行新
澳洲：如果租金收益少於貸款利息，房
支出 , 例如：一杯奶茶，每天 $5, 但一個
專業律師參與提供意見。投資者如果對
一輪的投資。
屋折舊和其它相關支出，政府允許投資
月 是 30 天， 這 杯 奶 茶 的 價 格 其 實 等 於
合同細節理解不清，容易造成日後的糾紛。
中國：與開發商簽合同時需要首付 20%-
者申報損失，用於抵扣其它收入。
$150/ 月、也等於 $1800/ 年。許多“一次
產權年限
50%，且在購買第二套房產時須首付更
中國：暫無此類政策。
澳洲留學生活全攻略，不能再全了！ 住宿問題 寄宿家庭（Homestay）：由於生活方 式不同，西方人和東方人家庭的生活習
可避開每個地區高峰時段，非高峰時段 票價折扣將近 50%.
女性衛生用品、鞋刷、菜譜、菜刀、電 池（5 號，7 號，2 號，紐扣電池若干）
• 鞋：正裝皮鞋、中靴、沙灘鞋、運動鞋、
慣不同，要尊重房東習慣，什麼事情先
開車和駕照
詢問再行動，儘量不要晚歸。西方人絕 大部分不會中式烹飪，剛到那裡時，會
可以使用中國駕照。中國駕照在中 國翻譯公證後在澳可以使用，或者可直
對他們的肉類食品感到不習慣。
接到澳大利亞 RTA（交通局）指定部門
住 校（BoardingSchool）： 管 理 不 是 很嚴，普遍是獨立臥室，通常為合用公
翻譯後就可以開車，費用 50 澳幣左右。
• 保健類： 施爾康、維生素片
用設施，距離基本都是靠近學校或者購
（可能有變動） 一定要購買基本的保險，懂一點修
• 腸胃類：氣滯胃痛沖劑、瀉立停、瑪 叮琳、司達舒、霍香正氣丸
物中心，價格是相對最貴的。按學期交
車知識，能自己維修最好，澳洲的人工
• 消炎類： 諾氟沙星、黃連素 、三金片
住宿費。 租 房（Leasing）： 從 仲 介 租 房 注 意
費用很貴。如果是澳洲駕照，可以作為 身份證使用。
• 口腔類： 草珊瑚含片、布洛芬
約期，不要違約，尋找合住的房客要瞭解 對方，儘量是熟悉的朋友。如果是空房 子需要買傢俱可以看週末報紙和學校廣 告欄，每週很多地方週末出售二手傢俱。 住宿基本上都是按周來計算，需要交 2-4 周押金，通常是先交費後住宿。千萬記 住要收據，還有合同，要仔細瞭解細則。 澳洲學校都有負責住宿辦公室，遇 到不公平的對待一定要維護自己權利，學 校會聯繫社區或政府部門幫助解決。如 果要搬家，至少提前 2 個星期告訴房東。 英語學習 除了語言中心學習的內容，仍需要 尋找機會多聽多練，參加教會在學校組 織的每週活動是一種方式。西方人的教 會活動可以幫助瞭解當地社會。此外， 還可以參加學校裡本地學生和國際學生 的交流項目。 銀行理財 帶澳元過去是最為方便的，大部分 銀行不能存美金，部分銀行可以兌換， 但手續費高。St.George 銀行和中行的匯 率較低。如需要開帳戶存款最好選擇在 校內的銀行，較為方便，但不同銀行之 間的取款手續費較高。 如果申請學生帳戶，可以免手續費， 利息稅等。澳大利亞的銀行利息比較複 雜，不同數額在不同的期限裡有不同的 利息率，一般每 $5000 為一個利率分界， 存款一定要看清利息。國外電匯很便宜， 沒有鈔轉匯的問題。 交通出行 澳大利亞的公交汽車或者火車都是 按照時刻表運行的，時刻表在車站、學 校都可以免費領取。可以通過網站查尋 所有車次航班。 週末車次很少，買車票可以買 10 次 票，周票、聯票會比較優惠。國際學生 非移民沒有折扣，如果逃票被發現會被 罰款並且記錄到簽證記錄中。乘火車，
• 配件：領帶、圍巾、手套、運動帽、 泳褲、皮帶、泳鏡
打工政策 打工需要先辦理工作簽證（$55），
藥品 • 感冒類： 板藍根、清涼油若干、康泰 克、複方甘草片、百服甯、白加黑、 體溫表
• 外用類： 達克甯、皮炎平、紅花油、 棉簽、藥棉、樂敦眼藥水、消炎眼藥 水、邦迪、四環素眼膏、紅黴素、雲 南白藥、清涼油、麝香虎骨膏
然後到稅務局申請稅號。每年 7 月是退稅 月，買東西和打工未超過 6000 澳元可辦 理退稅。 大城市可以委託仲介找工作，仲介 費不高，但選擇仲介需要謹慎。學校裡 也提供工作機會，但是極少。通常研究 室的助理、家教等臨時工作薪水最高。 醫療保險 學生所交的 MEDICARE 醫療費用， 可保證在學習期間，免費看病開處方， 免費治療感冒等小病，但其他的藥均不 免費，看牙病和眼病均不屬於醫療保險， 而且很貴。自己必備一點日常藥物，特 別是夏天蚊蟲叮咬的藥。醫療保險需要 每年續簽。 轉專業和學校 在學校開學之前，在同一學院內轉 專業很方便，不同學院轉學也不是很難。 不同的大學轉學除了必須完成 12 個月學 習，可能還有減免學分的要求。 手機通訊 手機花費根據多少可以選擇不同公 司的簽約合同，總有公司有免費時間優惠 的網路，一般很多中國學生選擇 OPTUS 的卡，免費服務較多。 每個城市國際長途電話卡有很多， 經常變換費率，最低打回中國 $0.01/ 分鐘 左右。 生活用品 衣 架、 毛 巾、 浴 巾、 肥 皂、 香 皂、 洗髮水、浴液、牙刷、牙膏、電子鬧鐘、 針線包、粘鉤若干、雨傘、電話號碼本、 指甲刀、剪子、雨衣、皮筋、卡子、鏡子、 小螺絲刀、梳子、飯盒、筷子、勺子（刀 叉要帶全）、刮皮器、瑞士軍刀、框架 近視眼鏡、隱形眼鏡、太陽鏡、護理液 2 瓶、化妝品（防曬霜、洗面乳、乳液）、
衣服 女生 • 外衣：棉質運動服（厚、薄）、襯衫
拖鞋（薄厚） • 包：背包（耐用）、腰包、手提包、 錢包（能裝零錢） 文件 護 照、OFFER 和 COE、 機 票、 護 照 照片（2 寸）、電話本、成績單（大學和 IELTS）、駕駛執照、出生公證、學歷公 證、重要文件的影本、以前的申請文件 的 COPY（軟碟）、地圖 電器 小手電筒、檯燈、燈泡、錄音筆、 隨身聽、吹風機、手機、轉項插座、插線 板、充電電池和充電器、筆記本、網線、 網卡、電鍋、電吹風（MINI）、數碼相機、 電話線和滑鼠、電話、 電話線
（長短袖）、套裝、T 恤衫、防水外套、 學習用品 馬甲 圓珠筆（藍、紅色）、簽字筆及筆芯、 • 褲子：牛仔褲、運動褲、短褲、秋褲、 自動鉛筆、鉛心、橡皮、塗改液、固體 7 分褲 膠水、裁紙刀、筆袋、資料夾、朔料夾、 • 毛衣：線衣、毛衣（薄、厚） 筆記本、計算器（帶函數功能）、信紙， • 內衣：吊帶背心、文胸、內褲、短襪、 英漢 / 漢英詞典，專業英語詞典、專業書 絲襪、保暖內衣、睡衣（長、短） • 配件：圍巾、絲巾、手套、運動帽、 夏帽、泳衣、皮帶、泳鏡
籍、明信片、快譯通、釘書機、便簽條、 迴紋針、訂書釘、大頭針、小透明膠、 雅思書籍、打孔機、雙面膠
• 鞋：正裝皮鞋、中靴、沙灘鞋、運動鞋、 拖鞋（薄厚） • 包：背包（耐用）、腰包、手提包、 錢包（能裝零錢） 男生 • 外衣：棉質運動服（厚、薄）、襯衫（長 短袖）、風衣、西裝、T 恤衫、防水 外套 • 褲子：牛仔褲、西褲、運動褲、短褲、 秋褲 • 毛衣：線衣、毛衣（薄、厚） • 內衣：內褲、短襪、保暖、睡衣
軟體 （a） 系 統 軟 體：2000、DOS、WINME、 WIN2K 中英文版。 （b）辦公軟體：OFFICE 全套（中英文）、 金山詞霸、快譯。 （c）系統工具：殺毒軟體、GHOST、磁 片工具、WINZIP、WINRAR （d） 圖 像 軟 體：PHOTOSHOP、 ACDSEE32、3DMAX （e） 網 路 工 具：NETNATS、 FLASHGET、FIREWORK4、FLASH5
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黃金海岸資本增長 由昆士蘭房產研究所（黃金海岸 地區）統計，黃金海岸房產已呈 現飆升趨勢
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該地區繼續受益於基礎設施，如 輕軌和大學醫院和包括萬達集團 斥資 10 億澳元珠寶專案
黃金海岸將舉辦 2018 年英聯邦 運動會，預計將引發 13 億澳元 的額外資本基礎設施開支
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澳洲第一傳媒
Christine Yip 0478 929 388 christine@agcpc.com.au
多角度解析 2016 年澳洲房價走勢 從宏觀政策角度看 第一，醇熟的房地產管理體系。澳 洲房地產市場擁有逾 180 年的運作經驗， 房地產管理模式和法律保障體系在整個 過程中至臻完善和醇熟。同時，澳洲土 地私有，物業具有永久產權，購房首付 僅需一成，購房持有環節是沒有房產稅、 遺產稅的，房屋出租也有對出租房屋的 嚴格的法律保障。 第二，移民政策的放鬆。隨著澳洲 放寬移民條件，移民潮持續湧來。根據 500 萬投資移民簽證最新資料顯示，截止 到 2015 年 11 月 30 日，澳洲移民局共收 到了 1908 份投資移民意向申請，其中正 式簽證申請的 1357 份中，91% 來自中國， 而在 517 份的獲批簽證中，有 88% 來自 中國。 第三，寬鬆的貨幣政策。目前澳洲 除了低息的貸款環境，澳元對人民幣匯 率也處於低位，極大地降低了移民及置 業澳洲的成本。 第四，基礎設施建設的規模增加， 為當地經濟加速增長做好基礎性鋪墊。
如 墨 爾 本《 大 墨 爾 本 發 展 計 畫 》（Plan Melbourne）——到 2050 年，墨爾本大都 市範圍內將新建 6 大就業集群，創造大量 購物商城和寫字樓，這將給當地帶來可觀 的就業前景；再如新州政府近期公佈的 200 億的基礎設施計畫——《重建新州》 （Rebuilding NSW），將為西悉尼居民提 供直接通往悉尼北部和西北部就業中心 的連結。 基礎設施的大大改善，將帶動當地 經濟和就業的快速發展，吸引更多人口 的湧入，進一步提升房屋的剛性需求。 綜合宏觀政策等各方面因素，樓市 將直接或間接獲得利好，對市場預期產 生推動力，進而加速房價上漲。從需求、 銷售以及城市表現來看，與宏觀經濟趨 勢也是基本吻合的。 從需求變數角度看 澳大利亞幅員遼闊，國土面積位居 世界第六，但其 70% 的國土處於乾旱或 半乾旱地帶，中部大部分地區不適合居 住，人口主要集中在沿海岸線地區，如 悉尼，墨爾本，布里斯班等首府城市。
另一方面，作為一個移民大國，澳洲人 口增長迅速，對澳洲房產銷售與租賃構 成強有力的支撐。 經 濟 合 作 與 發 展 組 織 (OECD) 最 新 資料顯示，在 2012-2013 年間宣誓成為澳 洲公民的人數勁增 46.6%，創下 6 年來新 高。 澳 洲 國 家 住 房 供 應 理 事 會 (National Housing Supply Council) 指出，到 2031 年， 澳洲將迎來人口增長的高峰嬰兒潮，住 房需求量將比供應量高出 66.3 萬套。在 澳洲人口膨脹與房屋營建率低態勢下， 住宅供不應求，房價定將繼續上揚。 從實際銷售角度看 據 RP Data 的 資 料 顯 示， 在 20142015 財 政 年 度， 全 澳 別 墅 銷 售 躍 升 10%，至 348,670，而公寓的銷售量也增 加 8.6%，至 135,330。別墅的銷售資料是 自 2007-08 年 世 界 經 濟 危 機 以 來 的 最 高 峰，而公寓的銷售也是 4 年來的最高峰。 近幾年來，購買澳洲房產的客戶人 數、購買數量明顯增多。房屋銷售量大 增 , 去化速度明顯加快，客觀判斷，房價 也將持續高企。 從澳洲首府城市房價指數看 另 據 RP Data 統 計 資 料，2014 年 10
月到 2015 年 10 月的一年時間裡，澳大利 亞八大首府城市房價中值上漲了 8.9%， 其中，墨爾本、布里斯班表現亦極為搶 眼。考慮到澳洲各大銀行利率處於歷史 低位，進入房地產市場的資金流向更加 寬裕，使房價上漲幅度繼續擴張。 住 房 貸 款 抵 押 公 司 Home Loan Experts 的分析報告發現，未來十年，澳洲 所有州府城市的房價中值都將衝破 100 萬 澳元，到 2024 年，悉尼的房價中值料達 182.4 萬元。墨爾本第二貴，房產中位價 將觸及 136.6 萬元。 2016 年應如何投資置業澳洲？ “投資澳洲房產，莫要抱投機的心 態，應做中長期投資，因為它的投資價 值更多地體現在土地的增值和租金的回 報上。” 相較于他國陰晴不定的房地產市場， 經過了 180 多年的不斷改革和制度完善的 澳大利亞房產市場收益更為穩定，在過 往近 40 年的資料統計中，澳大利亞房產 平均每年穩健升值 7%~10%，從目前的現 狀來看，澳洲的房價將會繼續保持在一 個良性上升通道中，有意向投資的置業 者應該把握時機，爭取最大增值空間。
澳洲留學買房還是租房？值得你一家人深入瞭解的問題！ 澳洲留學租房還是買房？對於學生 來說，是邁出父母家門之後，房子住宿是 必然考慮的重要問題。雖然華人父母總是 喜歡子女能好好地呆在身邊，但鳥兒長 出翅膀之後，畢竟還是要飛出去增長見 識看看廣闊的世界，孩子出門在外求學， 父母在家總有擔憂，是否能吃飽穿暖？ 是否能增長見識？是否在外能有個安穩 溫暖的窩兒？那麼問題來了，該用什麼 樣的方式為留學的孩子在澳洲找到這樣 一個溫暖的窩兒呢？ 接下來，為你深度剖析對比在澳洲 買房還是租房的優劣勢，相信你一定會 有大收穫，並作出明智的選擇，別著急， 往下看…… 舒適程度 1 買房。出門在外求學，有個穩定 的窩兒是認真學習的基本前提，住宿就 是為了圖個安心舒適自己想幹嘛就幹嘛， 想怎麼裝修裝飾你的屋子就怎麼裝修，完 全自由，還能像在國內自己家裡一樣溫馨 自在，住得舒心放心安心。有了穩定的住 所，你可以很快便找到了歸屬感和自信， 全身心的投入到學習和生活中，不用整 天擔心下個月的房租什麼時候又要交了， 學習生活很安心，完全沒有壓力。 2 租房。別人家的房，不是自家的， 自己還是悠著點，不能由著自己的性子 來。總感覺是寄人籬下，陌生感好強烈，
好懷念家的感覺呀！ 每個月需要支付高額的房租，可能 會為了減輕家裡的負擔，課餘時間會打 工，沒有多餘的精力參加學校活動拓展 社交圈，使得你久久無法適應遠在異國 他鄉的留學生活。房租一漲再漲也使得 不得不數次搬家。疲於奔命的日常也拖 累學業。 稅務優惠 1 買房。已婚住宅擁有者或者單身住 宅擁有者可以享受最高 100 萬美元的抵押 利息扣除，已婚而夫婦獨立報稅者，每 人可以享受最高 50 萬美元的額度。列舉 扣除者同樣可以將房產稅從應稅所得中 扣除。 2 租房。租房是享受不到什麼稅務優 惠的。 暫時性與永久性 1 買房。澳洲買房首付一成、永久產 權。澳洲房產具備了首付一成、房產永久 產權、無物業稅遺產稅、交房後再按揭、 可以租抵供、房產買賣和投資方面法制 健全等優點，這在全球範圍內都是無可 比擬的。 2 租房。租房是別人家的房子，自己 是沒有所屬權的。我只是看看而已。 租金的收入與支出 1 買房。有租金的收入：在當地 30% 的澳洲人租房住，澳洲房產空置率較低。
在澳洲買房，完全不用擔心租不出去。 人多房少，供小於求，這就是澳洲各個 城市鄉鎮的真實情況。 在墨爾本，城區租金回報率保持在 7% 左 右， 如 果 在 Gladston, Townsville 一 類的礦區或軍區，人多房少無高樓，租金 回報率更是高達難以想像的 11%—13%。 2 租 房。 租 金 的 支 出： 在 墨 爾 本， 每間房間單獨出租的價格每週至少已達 到 200 澳元左右，這導致留學生一年在住 宿上至少花費 1.6 萬澳元（近 8 萬元人民 幣），再加上其他日常生活開銷，一年 的生活費差不多要 2 萬澳元。 投資潛力 1 買房 。澳洲房產市場繁榮、投資 回報率高 ，澳洲房市發展繁榮，今年 3 月澳洲多數首府城市的平均房價上漲了 2.3%， 根 據 澳 洲 房 地 產 機 構 RP Data 報 告，澳洲房價自 2012 年 6 月以來上漲了 15.8%，達到了創紀錄的高度。澳洲房價 走 勢 穩 定， 年 增 長 7%~10%， 大 約 7~10 年翻一番。尤其是自九十年代開始，在全 球經濟寬鬆的大背景下，增長尤為迅猛。 伴隨時間演進，住宅擁有者可以構築住 宅淨值。淨值來自首付款、抵押本金償 付和市場增值部分。 2 租房。租房在投資面上並沒有什麼 直接的好處。不過，租住者的確可以將 那些他們原本可以用來購買住宅的資金
投入其他投資領域，獲得可能超過房地 產市場的投資回報。只是，這樣的做法 同時也很可能意味著更大的風險。 通過以上對比分析發現，留學澳洲 還是買房還是比租房對孩子更有利一些。 而想要赴澳留學的家庭，在孩子出國前 先購置一套澳洲學區房，不僅可以免去 留學的租房支出，同時還能通過出租剩 餘房間賺取的租金充抵貸款。而按照澳 洲房價平均 7 年翻一番的規律，等到孩 子畢業後將房屋轉賣，除去留學費用外， 甚至還能有一筆可觀的收入，這就是澳 洲“以房養學”的具體體現。 “ 以房養學”對留學生的好處多多 1. 為孩子留學營造舒適溫馨的學習 環境，避免因為經常搬家造成動盪的生 活環境； 2. 培養孩子的獨立生活能力，讓孩 子從小學會理財，經營所居住的物業， 合理分配租金收入； 3. 適時合理的投資，還能有很好的 收益； 4. 為將來的移民申請做好足夠的資 產證明。目前，澳洲樓市由於租售市場的 高需求以及房源低供應，以及澳元的持 續走低等種種原因，房屋價格和租金一 直處於持續上漲期。及早購置一套價格 適中，交通便利的物業為孩子出國深造、 投資做準備不失為明智之舉。
澳洲房市供不應求 !2016 僅留學生再增 20 萬住宿缺口 ! 從 1995 年 12 月至 2015 年 11 月的過 去近 20 年間，澳洲 8 大首府城市房價累 積增長 330.5%。其中，墨爾本房價累積 增長 421.4% 高居第一；悉尼房價累積增 長 330.1%；珀斯增長了 293%；阿德萊德 增長 261.2%；布里斯班增長 259.4%；首 都 坎 培 拉 增 長 258.7%； 霍 巴 特 ( 從 1997 年 9 月起 ) 是 208%；達爾文 ( 從 1999 年 4 月起 ) 是 180.1%。最新房價指數表明： 截止至 2016 年 2 月 29 日的過去一年，澳 洲八大首府城市房價上漲 7.6%，墨爾本 房價跳漲 11.1%。 RP Data 深評論員 Mr.Lawless 指出 : “墨爾本房地產市場自去年 12 月份 以來釋放積極信號，一直維持穩健的上 漲態勢。 資料顯示：2 月墨爾本二手房清拍率 一路飆高，逾 75%，將近 80%”。 而在悉尼，拍賣再度創下新記錄， 房屋拍賣中位元價一周猛漲 20 萬澳元， 到達了史無前例的新價位：1,240,000 澳元，而拍賣清空率也連續六個星期上 升，顯示了悉尼市場經過冷卻期之後的 迅速回暖。 上週末，悉尼錄得 77% 的清盤率， 超 過 上 上 週 末 的 76.8% 成 為 去 年 9 月以來最高的一個，明確顯示信心正在 反彈。 最有意思的是，被認為“小城市” 的南澳州首府阿得萊德，在 2 月份獲得 隨著越來越多的國人選擇去澳洲 移民、留學，投資澳大利亞房地產， 那到澳洲投資到底有什麼特別的地方 吸引這麼多人呢？我們從另不同角度， 看澳大利亞，特別是投資澳洲（澳大利 亞）房地產的優勢。 1、澳大利亞的生活水準屬於世界 上較高的國家之一，其生活成本卻大 大低於包括美國、英國、德國、日本、 香港、新加坡和加拿大等許多國家和地 區。 2、澳洲多個城市被評為最適合人 類居住城市，經濟之都悉尼已連續多年 被評為世界五大最佳居住城市，擁有可 人的氣候、獨特而舒適的生活環境、高 品質的社會與文化基礎建設。同時，文 化之都墨爾本也是世界最適合居住的 城市之一。 3、 澳 大 利 亞 對 國 民 和 移 民 均 有 完善的健康保障福利體系。國內比較 多的商業移民和技術移民都可以享受 到其福利政策，尤其是商業移民持有 163VISA 的移民家庭，雖然是 4 年的臨 時居住證，但是 4 年內，全家享受醫療 等福利政策，孩子在 18 歲前選擇公立
了全澳最高的房產資本增值，當月增值 1.9%，並且上周的清盤率高達 84%，雄冠 全澳。 由於巨大的可負擔性和租金回報優 勢，阿得萊德的房產市場已經進入了春 天，將有巨大的潛力。未來很長的一段 時間內，阿得萊德的房產增值表現將超 越“大城市”悉尼和墨爾本。 然而，全澳房源庫存正驟減！據澳 洲 權 威 地 產 研 究 機 構 CoreLogic RP Data 最新資料顯示： 與去年同期相比，今年新增加新房 數量卻在減少，導致全澳住房總存量驟 減。就澳洲每個州房源總庫存量而言， 與去年同期相比下降了 2.6%，八大首府 城市市場總庫存房源減少了 1.9%。其中， 新州下降 3.7%，維州下降 6.4%，昆士蘭 州下降 3.2%，南澳大利亞州下降 0.8%, 塔 斯馬尼亞下降 4.9%，首都地區下降 8%。 珀斯、達爾文、阿德萊德三個首府 城市市場房源庫存相比去年同期呈現驟 減： 珀 斯 下 降 22.4%, 達 爾 文 下 降 13.6%, 阿 德 萊 德 下 降 12.0%。 另 外 墨 爾 本 下 降 4.6%，布里斯班下降 5.7%，霍巴特下降 0.8%。 每年新房供不應求。由於嚴重供不 應求，未來 18 個月，營建前景依然很強 勁，市場在未來五到七年內也將健康發 展。根據 2014 至 2015 年新增全澳洲新增 房產的資料發現：2014 至 2015 年，澳洲
全國新增房產總數為 11.88 萬套！而澳洲 每年吸納的總移民（不含留學生，工作 簽等人群）人數為 19 萬人！這意味每年 新房數量連澳洲新移民的購房需求都無 法滿足！再加上，新建的澳洲新房還有 一批要被海外買家買走，怎麼看，澳洲 的房地產市場的基本面都是供不應求的 趨勢！ 2016 “僅留學生”再增 20 萬住宿缺 口！一年 50 萬名學生留學澳洲；13.6 萬 中 國 學 生 留 學 澳 洲；2 萬 中 國 人 拿 澳 洲 PR ！ 根據澳大利亞國家統計局（ABS）2 月 12 日發佈的《人口跨境流動情況報告》 （Overseas Arrivalsand Departures, Australia, Dec2015） 明 細 數 據：2015 年 共 有 19070 名中國大陸（不含港澳臺）移民來澳定 居（獲取永久居民資格），較上年（17470 名）同比增長 9.2%。 除了定居澳洲的華人以外，澳大利 亞旅遊與國際教育部部長理查•科爾貝克 在坎培拉發佈的統計資料顯示：2015 年 有 13.6 萬餘名中國留學生在澳大利亞留 學。說明中國已經成為澳大利亞第一大 國際留學生來源國。 而去年大概共有 50 萬名學生去澳大 利亞留學，同比增長 10%。這些國際學生 來自近 200 個國家，充分證明瞭澳大利亞 在全球教育領域不容小覷的實力。 國際房地產顧問公司 Savills 的最新
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學校都是免費的，而嬰兒更有牛奶津貼等 補助。 4、澳大利亞房地產市場名列世界第 一類“高度透明”。澳洲的開發商樓盤的 價格，海外投資者在海外與澳洲本土人士 在澳洲購買房產的價格都是統一標準。 5、澳洲房地產近 40 年來平均每七 至十年即可增值一倍。有著這麼平穩的發 展，每年都有一定的增值，相比國內房產 市場由宏觀經濟調控下的不穩定，澳洲房 產的投資不失為一種穩健的方式。 6、購入澳洲房產或地產的投資人可 永久地擁有其土地的所有權與繼承權。國 內近期推出的“70 年使用權”到期後可 能要有償續期，而在澳洲則是世代相傳， 為子孫後代留一些產業，同時也是將個人 資產合理的分配。
7、海外投資人在澳洲銀行最高可獲 得 80% 房地產貸款額；個人購房消費首 付 10%，與當地居民一樣享受房屋貸款 權。海外投資客可以在當地銀行用當地物 業進行抵押進行貸款，方便且實惠。 8、澳洲各銀行默認為房地產提供信 貸的風險幾乎為零，因此投資物業較容易 獲得銀行信貸的支持。澳洲銀行對客戶的 審核條件相比美國或其他同類型國家較嚴 格，對客戶的財產和收入都有一定要求， 這樣就最大限度的保證貸款的安全。 9、悉尼、墨爾本、黃金海岸、布里 斯班等主要城市的房地產到 2015 年，增 值一倍以上。此論增值週期由 2006 年底 開始發起，所以到 2015 年之前澳洲物業 的增長態勢較好，而墨爾本作為主要移民 城市更是潛力長遠，而黃金海岸和布里斯
調查稱： 外國學生人數的迅速增加為今年澳 洲學生公寓房市場帶來利益，為國內和 國際組織創造顯著的發展和投資機會。 澳洲已經成為全球外國學生的第三 大目的地，也是中國學生在美國和日本之 後選擇的第三最熱門的目的地。但是，以 2014 年資料為例 , 澳洲所有大學校園學生 公寓僅能提供 7.4482 萬個床位，而其餘 適合學生住宿的床位也僅有 10000 個。 該市場的增幅十分緩慢，從 1999 年 開始，每年僅相當於新增 2325 個床位， 增幅低至 4.3%。累積到今年，加上新生 入學，2016 年至少有 20 萬名留學生需要 通過租房解決住宿問題，他們的選擇通 常是與同學合租位於學校附近、市中心 及交通樞紐的公寓或獨棟房。 這給租賃市場提供了重大的發展和 投資機會。據悉，去年年末悉尼的房屋空 置率已由 1.9% 降至 1.8%，墨爾本為 2.4%。 阿得萊德也只有 1.9%。租戶們在尋找理 想住宿地時競爭也變得更加激烈。 投資創富的成功，來自於對客觀事 實的認知；來自於對專業經驗的尊重來 自於對未來趨勢的動態把握，而不是依 據眼前的靜態臆想來自於長線持有高品 質的房產投資組合，而不在於短線投機 式的賭博。我們已經無法回到 1995 年， 但是我們卻可以規劃和把握未來的 15-20 年的財富機會。 班作為世界級的旅遊勝地優勢也較突 出。 10、政府眼光遠，澳洲政府鼓勵 一年以上的房產投資計畫。規定一年以 上的樓宇買賣所得增值稅減半。在澳洲 買房或投資，如果您持有一年內出售， 將會徵收高達 49% 的增值稅，而持有 一年以上則為 25%。因此在澳洲置業是 一種長遠的投資行為，而不是一種投機 行為。 11、在澳洲，政府對從事澳洲房 地產仲介活動的專業人員有嚴格的監 管，對他們中某些觸犯法律的行為懲罰 是十分嚴厲的，最高達七年刑期。因此 如果海外投資客購買下物業交由當地 房產仲介管理有嚴格的法律保護，十分 有利的保護了海外的投資者。 12、在澳洲投資房地產，專業化 的一站式成交系統不僅可以令中國投 資者避開許多困難，且能快捷地完成購 置程式，置業後還可以連帶獲得全面的 出租和管理服務。 13、澳洲政府大部分州對房地產 不征遺產稅，通常在其他許多國家裡遺 產稅可高達 40% 以上。