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澳洲 黄金 海 岸 房 产 中 心 +61 (0) 7 5538 3581 www.388.net.au ( ) ww.realestateinaustralia.com.au (
傅 正 (国语) 傅 正 (国语) Leo FuLeo Fu julian_fu1977 julian_fu1977
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)
黃金海岸珠寶三塔項目以其地標性的建築榮膺國際房地產獎項 黃金海岸地標建築珠寶三塔以其 瑰麗奪目的建築獲得了國際認可，榮 膺兩項亞太地區房地產獎項。 珠寶三塔憑藉其奪目的金色水 晶外形擊敗了來自 25 個國家的上百 件參賽項目，榮膺由英國上議院成 員 Caithness 和 Best 勳 爵 主 持 的 由 70 名國際業內專家組成的獨立評選委 員會授予的“最佳綜合體建築獎”和 “優秀綜合體獎”。獎項評選內容關 注專案的設計、品質、服務、創新、 原創性和可持續發展理念。 亞太地區房地產大獎是全球最 大最知名，並廣為認可的房地產獎項 – 國際房地產大獎的重要組成部分。 2016 年底，亞太地區各個分獎項的最 高分得主將與來自歐洲、非洲、阿拉 伯地區、美洲以及英國的競爭對手共 同角逐各自領域中的“全球最佳”。 最終大獎花落誰家，將於 2016 年 12 月 12 日在倫敦的 The Savoy 酒店揭曉。 珠寶三塔作為綜合體建築中的最 高分 5 星獎得主，將代表亞太區參加 2016-2017 年國際房地產大獎的角逐。 珠寶三塔設計總監林宗傑表示， 這三座塔樓無疑將使得黃金海岸的地 平線變得更加現代耀眼，其建築的設 計靈感事實上源于本地區的古老地質 構造。 “黃金海岸大部分地區地表 40 米以下都有一層古火山的殘存物構成 的岩層。”林先生說道。 “珠寶三塔的設計源自來自 Warning 山的三顆煙水晶。對於造訪 黃金海岸的遊客，珠寶三塔將是一個
或 0447755893（手機）
關於開發商
新的奢華且現代的必到之處，然而其 仍然深深根植於這塊古老的土地。” “我們一直說珠寶三塔將為黃 金海岸的面貌帶來極大的改變，其獨 特的設計理念將獲得世界的認可。現 在，甚至在建築即將完全開工之際就 已經成為事實。” 珠寶三塔行銷總監 Lucas Wilson 預測該獎項的獲得將進一步激發來自 澳大利亞國內及國際上買家對珠寶三 他項目的關注和興趣。Wilson 先生透 露珠寶三塔公寓一期發售的單位已近 售罄，多數已簽約或已被認購。他說 “我們也已收到市場對未來各期的購 買意願，這次的國際認可將進一步激 發來自國際買家的關注。”“現在連
部分國際上最優秀的房地產評委都認 可珠寶三塔將成為精明買家一生一次 的購買機遇” 總投資超過 10 億澳元的珠寶三塔 項目是黃金海岸唯一直接瀕臨海灘的 五星級酒店和公寓項目，也是近 30 年 來首個建於海灘之上的濱海度假村。 珠寶三塔的三座宏偉塔樓蜿蜒 130 米海灘，擁有 512 套豪華公寓和一 座 169 間客房的五星級酒店，以及高 端商業零售和餐飲區域，地下三層停 車庫擁有 812 個泊車位。 媒體連絡人 : SAS Media and
Communications 聯繫電話：+61 7 31717 2960（電話）
萬達集團創立於 1988 年，形成商 業、文化、金融三大產業集團，2015 年 資 產 6340 億 元 人 民 幣， 收 入 2901 億元人民幣。萬達商業地產是全球規 模最大的不動產企業，也是全球最大 的五星級酒店投資、管理企業。萬達 文化產業集團是中國最大的文化企業 和全球最大的電影院線經營者，同時 也是全球最大的體育公司。萬達金融 集團是中國最大的網路金融集團。萬 達集團的目標是到 2020 年，資產達 到 10000 億元人民幣，年收入 6000 億 人民幣，淨利潤 600 億人民幣，成為 世界一流跨國企業。為實現這一宏偉 目標，萬達集團全球資產版圖已擴展 至美國、澳大利亞及多個歐洲國家。 在澳大利亞，萬達集團與日東集 團合資成立了萬達日東 ( 黃金海岸 ) 發 展有限公司，共同建設管理當地的開 發項目。日東集團是中國廣東地區最 為成功並富有經驗的開發企業之一。 雙方共同致力於打造黃金海岸 地標專案 - 黃金海岸珠寶三塔。專 案由三棟塔樓組成，總投資超 10 億 澳元，擁有 512 套豪華公寓和一座 169 間客房的五星級酒店，以及高端商業 零售和餐飲區域，地下三層停車庫擁 有 812 個泊車位。珠寶三塔是黃金海 岸唯一直接瀕臨海灘的五星級酒店和 公寓項目，也是近 30 年來首個建於 海灘之上的濱海度假村。
黃金海岸北部 第一期
總體趨勢 He le ns va le 距 黃 金 海 岸 北 部 約 23 公 里， 是 一 個 交 通 樞 紐 中 心， 擁 有 公 交 總 站 和 火 車 站 。 由 於 該 地區有大量計劃中的開發項目，它將發展為非常 受買家歡迎的地區。 對比數據
與過去一年相比
與過去半年相比
獨立屋銷售量 獨立屋中位價 獨立屋租賃 單元房銷售量
市場情況
單元房中位價
在 2015 年 2 月前的 12 個月裡黃金海岸地區獨立屋中位價為 $560，000，單元房中位價為 $365,000, 平均增長率為 3.7%。黃金海岸北部房產市場 * 平均增長率較高，為 17.7%，房屋中位價為 $519,281，
單元房租賃
單元房中位價為 $344,150。 在過去 12 個月裡，黃金海岸北部地區獨立屋銷售平均用時有所下降，單元房不斷波動，目前為 67 天。 租賃市場有所波動，目前獨立屋租賃平均用時為 28 天，單元房租賃平均用時為 27 天。這意味著在過 去 12 個月裡，銷售市場和租賃市場供需平衡。 在過去 12 個月裡，獨立屋平均賣家折扣有所下降，單元房平均賣家折扣不斷波動。2015 年第四季度 獨立屋平均賣家折扣為 -2.6%，單元房平均賣家折扣為 -4.1%。這意味著黃金海岸北部買賣雙方經驗豐 富，雖然想鎖定理想房產，卻仍然願在初始價格上討價還價。 投資者將在黃金海岸北部獲得可觀收益，獨立屋年出租回報為 5.2%，單元房年出租回報為 5.6%。獨 立屋出租中位價維持穩定，單元房出租中位價乘上升趨勢，分別為每週 $460 和每週 $390。
未來開發 在 2 01 6 年 前 半 年 ， 價 值 約 $9 36 .5 M 的 新 項 目 將 被 投 資 在 He le ns vale、Oxenf ord、Coomera 和 Up p e r Co o me ra 。 一項主要的基礎設施項目是黃金海岸輕軌第 2 期， 估 算 價 值 為 $700M。Coomera 市 中 心 總 體 規劃項目將建設的活動中心將使該地區成為活躍 的 經 濟 中 心， 並 為 該 地 區 吸 引 更 多 人 口 和 資 本 增 長。
黃金 海 岸 地 區 增 長 12000
$600,000
10000
$500,000
8000
$400,000
6000
$300,000
4000
$200,000
2000
$100,000 $0
0 2011
2012
2013
2014
單元房
獨立屋
空置土地
獨立屋中位價
單元房中位價
土地中位價
APM Pricefinder，新南威爾士州房地產協會
2015
*Note: Refers to the average figures for the following suburbs: Helensvale, Hope Island, Coomera, Upper Coomera, Oxenford, Pacific Pines. **Estimated value quoted is based on reported land & construction value and does not signify commercial/resale value Source: Cordell Database, Realestate.com.au, APM Pricefinder, Real Estate Institute of Australia, Gold Coast City Council
黃金海岸北部 第一期
市 場 比 較 20 1 5 年 1 2 月 前 1 0 年 He l e n s v a l e 獨立屋 時間
單元房
價格
價格
Ox e n f o r d 獨立屋 時間
價格
單元房 價格
Ho p e I s l and 獨立屋
單 元房
獨立屋
價格
價格
價格
Pacific Pines 獨立屋
Co o me ra 單元房 價格
Big g e ra Wa te rs
單元房
獨立屋
價格
價格
價格
Up p e r Co o me ra
單元房 價格
獨立屋
單元房
價格
價格
Arund e l 獨立屋 價格
單元房 價格
我們的服務包括： •提供諮詢和建議 •市場分析，包括形勢分析和趨 勢分析 •基礎定量和定性研究 •人口統計和目標市場分析 •地理信息製圖 •專案分析，包括產品及價格建議 •出租和投資回報分析
Mark Croudace PRDnational Northern 黃金海岸 來源：RealEstate.com.au，APM Pricefinder，租賃租賃管理局昆士蘭州，SQM 研究
【置業指南】澳洲房產專家給首次購房者的建議 首次購房者已習慣聽了大量的建議。 如果你在 20 世紀 80 年代購買房產，來自 長輩的建議是可取的，但無法借鑒於今 天火熱的房地產市場。 據澳洲新聞網報導，房產界人士稱， 當家人和鄰居提出他們對房地產的預測 時，一個精明的首次購房者應該只是欣 然微笑和點頭，然後去打開真正瞭解市 場的管道，再認真做購房決策。 攀上房地產市場的階梯已不像過去 那樣。40 年前，一個省會城市的典型住 房的價值大約為家庭平均年收入的五倍， 而今天高達十倍。 但是，這一代的首次購房者相較于 他們的長輩實際上有著巨大的優勢，因為 如今網上有大量的資訊可供購房者參考。 雖然首次購房者的數量依然比前些 年少（當政府實行補助政策時為鼎盛時 期），但現在首次購房者又悄然進入了 市場。 最 近 一 項 阿 德 雷 德 銀 行（Adelaide Bank）和澳洲房地產協會（REIA）的調 查顯示，首次購房者的數量在上一季度 上漲了 3.6％，達到 26,955，在所有自住 房購房者中占到 15％。 然而根據調查，長期平均值達到歷 史水準 19.7％。 所以現在，首次購房者的平均貸款 數量更是高達 352,700 澳元，貸款期超過 20 年。年輕的買家決定購房，承擔貸款 需要做好自己的資金預算，再做出艱難 的決定。 以下是來自一些房產專家的建議 金融服務公司（Yellow Brick Road） 總裁伯瑞斯（Mark Bouris） 他說：“當我購買我的第一套房子 時我沒有任何幻想。我只是剛剛進入市 場，這就是你今天需要做的。” “購買平均房價的房子不是一項容 易的任務，因此，如果是我，我會確保 不會出現債務管理不善的狀況。走出去 買一堆花哨的東西，如用汽車貸款買一 輛新車，或用個人貸款休個長假都會阻 礙你達到目標。” 伯瑞斯也是電視真人秀《澳洲名人學 徒 》（The Celebrity Apprentice Australia） 的大老闆。他補充道，現在就定好預算 和儲蓄計畫，並嚴格執行是絕對必要的。 “有一件事會影響到今天的首次購 房者的問題就是就業的穩定。得到貸款批 准的關鍵就是曾經有沒有過於頻繁換工 作。如果你正在考慮在未來幾年內購房，
則需要注意到這一點。” 他說：“銀行要從你的工作經歷中 確信，你會有一個穩定的收入來償還貸 款。” 伯瑞斯的另一個重要提示就是要對 房子所在位置表現出靈活性。 “不要因為自己的理想居住區而束 縛對市郊的選擇，可以考慮毗鄰的區或 一個完全不同位置的投資房，重要的是 靠近學校和公共交通等設施。” 他說：“請記住，你的第一棟住房 並不一定是你的夢想家園。願意從底層 開始，先進入市場，然後從那裡開始， 逐步搬遷到更大更好的地方。” 澳洲房地產貸款公司（Aussie Home Loans）主席西蒙德（John Symond） 這位白手起家的千萬富翁說：“看 房前先搞清楚自己的購房承擔能力，然 後只查看你的價格範圍內的房子。瞭解 自己的承擔能力很容易，打個電話給貸 款經紀人就行了。” “置房是一個耗時且充滿激情的體 驗，不要找錯了方向而浪費你的精力。 在你的價格範圍內盡可能多查看房產， 然後形成你在哪裡購買什麼樣的房子的 想法。” 西蒙德稱，購房者需要確保土地、
獨立房或公寓房價格沒有過高，他建議 對比你想購買房產的同一地區其它房產 的價格。” “多比較你能負擔得起的最好的房 貸產品，無論是首付要求還是每月的還 款額規定。仔細查看月度服務費及其它 費用。如果擔心持續加息，可以將貸款 分割為浮動和固定利率兩部分。” 一旦申請了貸款，管理好你的資金 的關鍵是找到一種方法，使你的資金能 夠良好運轉。 “設定每週或每兩周還款（不是月 度）可避免利息累積太多。” “申請沒有固定費用和收費的貸款 產品，注意低水準開啟的蜜月利率對長 期貸款不會有太大幫助，因為它們通常 配備了月度費用或其它收費。” 這位房貸專家的終極秘訣是只在你 力所能及的範圍內購房。 “絕對確保你的房產還貸額不會過 於影響你的生活方式。你不會想在未來 25 年只是吃烤豆吧 ?” 房 地 產 代 理 公 司 Laing & Simmons Estate Agents 總 經 理 皮 爾 金 頓（Leanne Pilkington） 她說：“你需要瞭解自己優先要做 的事，請記住，每一代人都有故事，但
沒有一代人能夠馬上擁有一切。” 皮爾金頓表示，如果她在當今的經 濟環境下購買她的第一所、套房子，她 對自己會有嚴厲的要求。 她說：“我需要準備好在哪裡買， 能買得起什麼，而不是去追求我想要的。 人們得面對自己可以買到什麼樣的房子 的現實。” “提前時間來安排這些，做大量的 研究和購買準備，因為某些市場變化很 快，當你找到合適的房子後，你沒有很奢 侈的時間考慮數周，拿給朋友和家人看。 這對首次購房者可能很難，我聽到過很 多人因為花了太長時間作購買決定而錯 過了機會。” 也許是開始找房時經歷過 17％的房 貸利率的困擾，皮爾金頓表示，她會強 烈建議首次購房者考慮當利率上升時如 何負擔得起債務。 “我知道我們處於利率極低的時期， 這很好，但它不會永遠持續下去。老實 說，這真的讓我害怕，不知現在的年輕 人貸款額有多高。” 她說：“但請記住，這也可以變得 更容易。機會在於，如果五年之內你的 抵押貸款或多或少在控制之下，然後你 可以做下一步的決定。”
新移民抵達澳洲須儘快做的八件事情 移民澳洲的好處數也數不過來，但
除國民保健外，還有許多私人健康保險
當天起領取付款，就必須在入境當天與
其它責任使你難以前來上課，你可以延
是新移民來澳洲後，一時間之間要適應
基金為 Medicare 未包含的服務提供保險，
Centrelink 取得聯繫，並在 14 天內提出申
遲開始參加英語課程的時間。 AMEP 提
下來，也不是容易的事情，小編匯總了
如大多數牙科服務、光學服務以及州和
領；如果你有孩子，就可能有資格獲得由
供多種學習方式，你可以在日間、夜晚
一下，新移民在抵達澳洲後如果想快速
領地的救護車運送服務等，所以選擇合
政府資助的家庭補助金，幫助支付養育
或週末參加全日制或非全日制課程；課
安定下來，要儘快做的八件事情：
適的私人健康保險基金項目也是非常有
孩子的費用。 Centrelink 還有稅號申請表， 程在城市和鄉村地區都有開課。你海可
必要的。
可以幫助你向澳大利亞稅務局遞交申請， 以通過遠端學習或在家庭導師的幫助下，
1. 申請稅號 不申請稅號者將會遇到很多麻煩，
如何加入 Medicare
以免耽誤你領取任何付款。
在家學習英語。 如果你的孩子是學齡前兒童，你的
比如今後的收入會被以高稅率扣繳等。
若 要 登 記 加 入 Medicare， 請 前 往
在澳大利亞工作的人士需要向政府繳納
Medicare 辦 事 處 並 且 帶 上 你 的 護 照、 旅
1. Centralink 網站：www.centrelink.gov.au
服務機構還可以在你上課時為你安排免
所得稅。在澳大利亞，如果你有收入就
遊證件和永居簽證。如果你符合所有登
2. Centralink 服務電話：
費的托兒服務。你的 AMEP 老師除了教
需要有稅號 (Tax File Number--->TFN)。
記要求，辦事處就會提供國民保健卡號
多語種電話，僅限 Centrelink 家庭援助局
你英語外，還會幫助你瞭解澳大利亞的生
稅號是發給個人和企業的一個獨特
碼供你使用；你的國民保健卡（Medicare
（Family Assistance Office）查詢，
活方式和日常的一些活動，如銀行事務、
號碼，用於幫助政府管理稅務和其它政
Card）將會在大約三周後寄到。有了國民
（1）尋求非英語語言的説明：131 202；
購物、申請工作以及參加社區活動等。
府計畫；稅收用於資助政府計畫和服務，
保健卡，在大多數情況下，你需要支付
（2）自助服務：136 240
由於你的同學的情況跟你類似﹐所以大
如道路、學校和醫院的建設等。澳大利
醫療費，然後從 Medicare 領取部份醫療
（3）就業服務：132 850
家彼此之間可以交流一些有用的小竅門。
亞工作人士的收入包括從工作中得到的
費的退款。如果你的住址改變了，要必
（4）殘疾、患病和護理者：132 717
如何聯繫 AMEP
工資或薪酬、由政府發放的津貼，以及
須通知 Medicare。
（5）青年與學生服務：132 490
1.AMEP 電話：131 881
包括儲蓄帳戶的利息在內的由投資中獲 得的盈利等。 如何申請稅號 如果你移民澳大利亞或者持有允許
如何加入 Centrelink
提示：
（6）線上服務支援：132 307
1. Medicare Australia 電話：132 011
（7）客戶關係： 1800 050004
2. 公 立 醫 院 急 診 室（Casualty 或
（8）澳大利亞學徒訓練計畫：133 633
Emergency) 每天 24 小時都提供急救服務。 （9）家庭援助局：136 150
2. AMEP 網 站： www.immi.gov.au/ amep 7. 給孩子報名上學你應該儘快給孩 子報名上學
您在澳大利亞工作的臨時居民簽證，你
3. 開立銀行帳戶
5. 聯絡健康承諾服務處
就可以通過以下方式申請稅號：在澳大
在澳大利亞，人們通常把錢存在銀
如果你應要求在澳大利亞移民與公
上學，一直讀完 10 年級。讀完 10 年級的
利 亞 稅 務 局（ATO） 網 站（www.ato.gov.
行、建屋協助會或儲蓄互助社。大部份
民 事 務 部（DIAC） 海 外 辦 事 處 簽 了 健
青少年，在滿 17 歲之前，必須參加全日
au）上申請（請選擇個人），撥打電話
的收入，包括工資、薪酬以及政府津貼
康 承 諾 表 (Health Undertaking) (815 表 )，
制教育、培訓或就業 ( 每週至少 25 小時 )，
號碼（132861）申請，或者前往稅務局或
等都是直接向帳戶內支付的。澳大利亞
那麼在你抵達澳大利亞後，你必須致電
或者參加這些綜合活動。
Centrelink 辦事處索取稅號申請表。
人使用借記卡從銀行帳戶取錢，並且買
（1800 811 334）健康承諾服務處。在你
東西時多用銀行卡來付帳。如果你在抵
聯絡健康承諾服務處後，他們會告訴你
達澳洲後六周內在銀行、建屋互助會或
就近的官方認可門診部，以方便你進行
信用社開立帳戶，通常只需要提供護照
跟進醫療檢查。
2. 登記加入國民保健（Medicare) 澳大利亞政府通過國民保健提供醫 療費用方面的幫助，政府還通過藥品補貼 計畫（PBS）補貼大部份的藥物費用；國 民保健計畫和藥品補貼計畫均由澳大利 亞國民保健（Medicare Australia）負責管 理。如果你有資格加入了國民保健計畫， 就可以立即享受到各種醫護服務和計畫，
作為身份證明；如果是六周後，你就需 要有額外的身份證明才能開戶；如果你 沒有足夠的檔證明自己的身份，開戶時 可能就會有困難。一定要把你的稅號告 訴銀行，以避免被徵收較高的利息。
在澳大利亞，兒童必須從五歲開始
8. 申請駕駛執照 在澳大利亞，你必須有駕駛執照才 能開車，而且車輛必須向政府登記。無照 駕駛以及駕駛未登記車輛屬於非法行為；
6. 報讀英語課程
駕駛執照和汽車牌照由州和領地政府頒
學習英語是你在澳洲成功定居以及
發。
實現目標的首要及最重要的步驟之一。
如果你是永久居民並且有其它國家
如果你符合資格，AMEP（成人移民英語
的有效駕駛執照（無論是英語駕照還是
計畫）會給你提供基礎英語輔導，幫助
使用官方翻譯），大多數州和領地都允
你處理日常的社交活動及一些工作所需。
許你在入境後的最初三個月內駕駛。在
這包括公立醫院免費護理、獲得出院後
4. 向 Centrelink 登記
看護費用的幫助和受補貼的藥品。
有一系列範圍廣泛的社會保障付
參加了 AMEP 計畫，便可以就讀多
西澳大利亞州和塔斯馬尼亞州，這三個
請 務 必 知 道， 並 非 所 有 移 民 都 有
款 和 服 務 是 通 過 一 個 名 為 Centrelink 的
達 510 小時的英語課程，或直至你掌握了
月期限是從你獲得“永久居民簽證”時
資 格 獲 得 國 民 保 健 的 援 助； 你 應 該 與
政府機構提供的，新抵澳的居民可以向
實用英語。如果你是難民或因人道理由
開始算起，而非從你抵澳時開始。
Medicare 聯繫，瞭解自己是否符合申請資
Centrelink 登記，以獲得尋工、海外技術
入境者，在來澳前曾經有過痛苦經歷，
在這三個月期限之後，如果想要駕
格。
認證以及就讀有關課程方面的幫助。根
或只接受過少量的正規教育，你或可以
車，你就要取得適當的澳大利亞駕駛執
參加更多的英語課程。
照。這通常要求你通過一項知識測試、
Medicare 有一套英語資料冊已經被翻
據簽證類別，大多數新抵澳的居民在有
譯成 19 種不同的語言，這套資料介紹了
資格領取社會保障付款之前都受到等待
澳大利亞國民保健的計畫和服務，說明瞭
期的限制。
你必須在抵澳或獲得永久定居資格
一項路試和一項視力測試來完成。
的三個月內，在當地的 AMEP 服務機構
如果你不持有另一個國家的駕駛執
獲得補助金和付款的資格要求。在你去
你可以與 Centrelink 聯繫，瞭解自己
登記報讀 AMEP 課程；你必須在一年內
照，就需要通過駕駛者知識測試，以取得
當地 Medicare 辦事處時，請記得索取一
是否有資格獲得社會保障付款；如果你
開始上課，否則你可能無法參加 AMEP
初學者許可證。初學者許可證讓你可以開
份；你也可以到 Medicare Australia 的網站
符合資格，付款可能會從你與 Centrelink
學習英語。
始學習駕駛；一旦你掌握了適當的技能，
（www.medicareaustralia.gov.au）上查閱。
聯 繫 日 起 開 始 發 放； 如 果 你 想 從 抵 澳
一旦報讀，如果你的家庭、工作或
就可以申請駕駛執照。
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REIQ ACCREDITED AGENCY
公司地址：Shop
高楓 Feng Gao 0433 998 175
Monica 张海娟 0451 608 888
6, 77A Scarborough Street Southport QLD 4215
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全新房
黄金海岸 30,000 平方米大地 , 7 分钟上 M1 高速公路
Southport CBD 中心高層海，水景 , 夕阳落山美景公寓
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平缓地势，现有一 4 房 3 卫浴 3 车库大房，超大主卧套房，大理石台面实木橱 柜厨房，2 全瓷砖淋浴房，火山岩地砖，坚固耐用，全围栏自动铁门，前院可停 放多辆 50 人座旅游大巴士。7 公里到电影世界，8 公里到 Helensvale 火车站， 购物中心。近高中小学。易打理花园，游泳池。周边已开始动土开发。
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319, 320 Gold Tower, Surfers Paradise 如果你来到黄金海岸度假，在这里你可以尽情享受星级待遇。高挑的天花、 宽敞的起居室、 大理石瓷砖、 现代石台面厨房、 海景、 360 ° 旋转餐厅，游泳池和金沙冲浪海滩。 便利交通，酒店门口轻轨，公交车车站，四通八达，上至太平洋购物中心，下达 Griffith 大学， 中途路过 Southport。一个产权，2 套独立出租套房，双份的投资回报。( 净收入 $29000/ 年）
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这套设计精湛的梦想住宅，布局宽敞，十分靓丽。该房位于光线充足的地块，靠 近高尔夫球场，这套近新住宅有着一流设施，为您提供豪华现代化生活空间和易 打理室内外娱乐空间，建造十分精湛。这套独立住宅大量运用石质、木质、玻璃 装饰， 采光很好，配备德国制造现代化电器，有流畅户型，楼上有 4 套卧室，客 厅 / 餐厅都位于地面层。
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Christine Yip 0478 929 388 christine@agcpc.com.au
手把手教你如何投資澳洲地產 想要做好房地產投資，首先就要擺 脫傳統的思想束縛。 那 麼 今 天， 小 編 就 先 給 大 家 例 舉 4 大最常見的投資思想誤區。 1. 帶著主觀偏好選擇投資房 關於投資房的選擇，小編一定要強 調一遍：投資房與自住房的選擇標準是 不同噠！ 小編無數次聽見投資人抱怨說某個 投資房的陽臺太小、衛生間沒有窗戶、 是地毯不是地板、房屋外觀不夠新穎， 怎麼不朝南北等等問題。。。 但其實對於房產投資，房子本身只 是一個產品， 一個媒介，一個説明投資 人獲取投資收益的工具。如果把房子看 成一支股票，一個債券，你還會考慮自 己是否喜歡這支股票嗎？ 唯一需要考慮的只應該是它的投資 回報！並且是怎麼樣用最少的資金帶來 最大的回報。說白了也就是物業的升值 潛力，出租回報、長期持有成本、以及 您的現金流。 2. 土地情節 絕大多數的中國投資人都糾結在土 地這個問題上。但其實有沒有“地”不 該是全部考慮！加一個字，“地點”才 該是考慮的關鍵！ 試問，墨爾本 CBD 的一房公寓，和 任何一個偏遠地區的一套別墅，如果是同 樣的價錢，那麼單純從投資角度上來說， 你認為哪個更有升值潛力？哪個在未來 出售的時候會更加搶手？ 別墅的好處是含土地所有權，缺點 是前期投入大、不便打理、在長期的持 有成本上遠高於公寓。 截止 2016 年墨爾本的別墅平均出租 回報率是百分之 1.6 左右，而公寓則在百 分之 5.4。 而相比前期投入極大的別墅，樓花 （指預售的新房，交房時間在 1 到 2 年不 等）給投資者帶來的資金壓力就小了很 多，有時候一套別墅的錢幾乎可以分散 投資兩套或更多的公寓，投資樓花讓投 資人能更加靈活的操作自己的投資專案， 把利益最大化，資金風險最小化。 3. 房子會不會漲 這個恐怕是最常見的問題了。這裡 我想反問房租會不會漲，工資會不會漲， 水電費會不會漲，物價會不會漲，有沒 有通貨膨脹？如果這些都會漲，那麼房 子為什麼不漲？ 其實房價也就是所有這些東西的結 合體。目前在澳洲，光是通貨膨脹，每
年就是百分之 4 左右，如果經濟形勢好， 投資房選在了一個好的地段，擁有各種 升值的潛在因素，那麼 7 到 10 年完全就 可以翻一倍，甚至大於一倍。 舉個簡單的例子↓ 50 萬的房產，在 10 內保守估計以 8% 的年平均回報率增長，那麼 10 年之後就 會達到 108 萬。 所以，你覺得房子會不會漲呢？ 4. 抄底的心態 幾乎每一個投資人都希望自己可以 在最低點買入，最高點拋售。可是最低 點究竟在哪裡？小編相信再專業，再優 秀的投資專家也無法回答這個問題。 只有當房價回升的時候，我們回過 頭看才知道：哦！原來上次我想買沒買 的時候就是最低點！ 高拋低吸是每個投資者的夢想，可 巴菲特也說過，想要抄底是神做的事， 不是人做的事。廣大投資者應該更優先 看價值，而並非價錢。 說到這裡，小編就為大家梳理好了 幾個最主要的投資誤區了。 那麼，小編就再來給大家盤點盤點 投資新房與二手房的區別。 很多人都喜歡投資二手房，認為反 正不是自住，舊房便宜，首次投入小， 所以感覺風險就小。 然而，風險永遠在看不見的地方。 純粹從投資角度出發的話，新房比 二手房更能將投資利益最大化。 由於字數有限，小編在這裡就給大 家盤點幾個主要的方面。 1. 升值 兩套極其類似的物業，比如朝向， 樓層，面積都接近，但是如果新舊有別， 新房的增值幅度永遠會大大高於舊房。 全新的建築材料和設計理念也會讓新房 更加保值，這一點在銀行估價的時候尤 為明顯。 如果你想用房產增值來貸款出第二 筆資金，銀行對新房的估值會比對二手房 的高出很多（意味著您能一次性貸出更 多的現金），即使是在交房的幾年以後， 這時新房的重大優勢就體現出來了。 目前澳洲的幾大城市為了趕上人口 的高速增長，解決住房供不應求的危機 而四處蓋樓。每年各個區域大量的新房 落成使周圍那些老舊房產更難出手，或 者為了出手而不得不壓低價錢。 2. 租金 租金是降低物業長期持有成本的最 有效工具。
在澳洲，同一地區的新房和二手房 的租金有時可以相差百分之 30 以上，因 為不光是租客普遍優先選擇新房，新房 的設計理念和格局確實也更加現代化， 人性化。比如客廳與睡房的比例，採光， 書房設計等等。那麼租金回報高與容易 出租的特性，就給您的現金流帶來了進 一步的保障。
投資者務必要考慮到。 除此之外，新房在節能，環保，隔 熱，防水等環節也有更大的優勢，更低 的支出。 4. 稅務 目前澳洲政府的投資房退稅政策都
是偏向於新房，對於在澳洲有收入的朋 友，新房每年通過投資物業退的稅可以 是舊房的數倍。 在澳洲，納稅人買投資房都可享受 負扣稅，這是澳洲稅務系統中允許個人減 少可扣稅收入的一種方式。通過負扣稅， 投資者每年可以省下一大筆稅費。 3. 持有成本 具體來說，投資房負扣稅的來源在 在設施差不多的前提之下（有 / 沒有 游泳池、健身房等），二手房比新房的 於—折舊。 折舊的意思就是你把一個房子出租 持有成本更高。 一般二手房比新房更容易出現在建 出去，租客的使用對房子所造成的“損 築結構、水管、牆體上的損壞，而這所有 耗”。澳洲稅局允許把這些“損耗”算 的損壞維修費都是需要業主自己掏錢的， 成你每年的支出，這樣你需要交的稅就更 並且每個季度的物業管理費也會因為物 少啦，而新房的折舊率是大於二手房的。 房產的折舊率一般在 1.5% 到 4% 不 業老舊、損壞而不斷大幅上漲。 這些隱形的費用會讓業主在不知不 等，根據每個房產的不同情況有所區別。 舉個例子：↓↓↓ 覺中大幅提高持有成本。有些投資者貪 假如你的工資是每年 $65,000，一個 便宜買二手房，但一旦不幸出現樓房的 價值 80 萬的投資新房就能給你做到高達 維修問題，就真的是追悔莫及。 而新房，雖然在剛開始的時候物業 30000 的負扣稅，那麼你的需要被扣稅的 費比舊房略高，但是能在較長的一段時 收入就只有 35,000，你的個人所得稅會減 間裡維持不變，而舊房有可能在突然之 少一大筆！ 說了這麼多，大家心動了嘛？ 間翻修設備而需要一大筆錢，這點希望
什麼是“樓花“？ 帶你全方位解密投資澳洲“樓花”的優勢！ 導讀： 樓花，是地產物業市場的 一個名詞，最早源自香港，是一種投 資工具，相當於不動產期貨，也被稱 為“預售房屋”。 投資樓花有哪些實在的好處呢？ 一起來看看…… 1 能在印花稅上省下一筆錢 澳洲部分地區法律規定印花稅是 按售房合同簽訂之日的房產價值徵收 的。而如果買樓花，通常是在房產開 工前就簽訂了合同，所以印花稅只需 按地皮價徵收。 2 可以按照自己的喜好來選擇樓層 和戶型 特別是大型開發商的樓盤，好的 戶型一般不愁出售，那麼在好的東西 被別人買走之前，為什麼不自己先挑 呢？如果是購買者用於自住，還可以 按照自己的喜好來選擇地板顏色等， 而現房就不可以了。 3 可以騰出時間為將來的住房抵押 貸款存錢 買樓花簽合同時，一般只需要交
納一成首付，一般貸款可貸 70%，剩 下的 20% 首付等到房子建成的前三個 月交納即可，這當中可能有幾個月甚 至幾年的時間來準備餘款。但是房屋 的增值卻是從這時起就可以享受 4 低首付，一般僅需 10% 對於現錢不足但是又想買到好房 的人提供了機會。通常開發商都只要 10% 的房價作為首付，在房子蓋好之 前購房者不需要還貸，甚至還可以申 請前 20 年只還利息不還貸款。 5 最好的投資 通常來說，樓花的價錢都是越賣 越貴的。從開發商開始打地基，到建 樓，到內部裝修，這個價格都是逐步 上去的，所以買樓花是最好的投資—— 用今天的錢買明天的價值。 另外，對於購房者來說，我們建 議買樓花一定要選擇大型開發商的樓 盤。這樣，開發商本身的實力和誠信， 還有當地法律對於投資者的保護等等 因素都可以確保消費者的利益。總的 來說，無論從投資還是自住的角度來 分析，買樓花都為不錯的選擇。
全球資金流動活躍 海外房產漸成高回報率投資標的 日前，據有關機構發佈的《財富報
貨幣競相貶值推升資產價格
告》顯示，2005 年至 2015 年間，中國對
2015 年末美國加息引發資金大量流
外投資上升 1471%，個人投資增長顯著，
入美國，蕭條的全球經濟雪上加霜，為
其中物業投資占大部分。
應對國內資金流出及刺激經濟增長，各
其 中 2015 年 房 地 產 海 外 投 資 規 模
國央行紛紛選擇降息及貨幣貶值來釋放
約 為 250 億 美 元， 較 2014 年 增 速 高 達
資金流動性。其中中國在年內降息 5 次，
46%，2015 年也因此被稱為海外房產投資
整體降息達 125 個基點，是跟世界主要經
“元年”。
濟體相比降息幅度最大的國家，加拿大
在資產全球化配置的大背景下，3 月
和澳洲也在年內降息 2 次，幅度均是 50
28 日，國內第一家專注海外房產投資的
個基點，歐洲在負利率的情況下仍舊繼
代理機構萬國置地撰寫的《萬國置地全球
續降息一次 10 個基點。
發佈，《白皮書》詳細剖析了美、加、澳、 價格飆升，股票及房地產都在 2015 年迎 英、中，世界最強大的五個經濟體的經 來牛市，流動性釋放對資產價格的初級 濟現狀、房產市場、投資形勢、投資收
推動作用已在 2015 年充分顯現，長期來
益等方面，旨在為中國投資者海外投資
看，資產價格的持續性還將取決於經濟
提供專業權威的資料參考。
的恢復程度。 貨幣政策整體寬鬆 主要國家房地產
2015 年末美元加息 全球資金流動活 受益 2015 年全球範圍內仍屬經濟動盪之
2015 年，全球除美國外的主要經濟
年，各國應對經濟變化的貨幣政策頻出，
體都實行貨幣寬鬆以刺激經濟恢復，這
歐洲啟動多輪 QE 挽救經濟，人民幣納入
對資產價格的維護作用也起到正面影響。
SDR，中國央行主動選擇人民幣貶值，全
其中以中國的房價增速最為可觀，一線
球大宗商品價格暴跌。
城市平均上漲 19.9%，今年實施了兩次降
2015 年 12 月底，美聯儲高調宣佈加
息的澳大利亞、加拿大年內房價平均漲
息，在本就風雨飄搖的經濟狀況中再扔
幅分別為 9.8% 和 7.2%，與上年漲幅基本
一顆重磅炸彈。
持平。沒有實行降息的英國年內房價漲
美元強勢進入加息週期，全球資金
幅為 5.6%，較上年漲幅減少 5 個百分點。
出於避險需求從新興市場流出進入美國。 選擇在年內加息的美國 20 城房價平均上 據萬國置地《白皮書》援引資料分析， 漲 4.9%，漲幅比上年減少 3 個百分點， 從 2015 年資金進入美國的債市、股市及
而日本由於經濟的長期低迷，房價依舊
房地產市場分佈來看，債市以將近 8000
繼續下跌。
億的吸納量位居第一，股市以約 3900 億 排第二，海外資金進入美國房地產的實 際量約為 600 億左右。
為海外投資主要版塊，因歐元區經濟下 行、日本經濟表現疲軟、各國貨幣政策 變化頻繁在 2016 年前景並不明朗穩定。 相較而言，海外房產因多元化的投 資形式、風險低、價格收益高的優勢， 同時兼具環境與養老、子女教育等複合 需求，成為 2016 備受矚目的海外投資產 品。其中，美國房產市場由於美元升值， 美國經濟恢復促使房產增值更加穩固與 健康，加之卓越的高收益率，美國成為 海外房產選擇中最穩健的投資市場。
貨幣貶值 + 降息策略推升各國資產
房產投資白皮書》( 以下簡稱《白皮書》)
躍
上的高淨值人群達 109 萬人，按保守計算 個人總資產為 10.9 萬億。 據胡潤百富對高淨值人群的調查 顯示，海外資產占總資產的比重平均僅 16%。在人民幣持續貶值的趨勢下，出於 資產配置和分散風險的考量，國內高淨 值人群資產配置在海外的合理比例應為 30%，這意味著海外投資需求在未來十年 將達 3.27 萬億，對海外房產的投資需求 在未來 10 年複合增速將達 20.6%。海外 投資需求增長強勁，股市、債市、匯市作
海外房產投資成高回報率投資典範 據萬國置地《白皮書》介紹，截止 2013 年末，我國個人資產達到 1000 萬以
【澳洲房產】要在澳洲買房，你瞭解澳洲的印花稅麼？ 每天一點房產小知識，讓你輕鬆 hold 住房市！ 導讀： 在澳大利亞買房，我們常 常聽到印花稅這個單詞，可是印花稅 到底是什麼呢，我們能不能避免支付 這些多餘的財產呢？ 1 什麼是印花稅？ 最基本的解釋，印花稅是一種加 在大宗交易上的稅種。這種大宗交易 包括房產、汽車及其他財產交易。 同時應用于繼承、贈與及一些保 險項目。印花稅規定，在不同情況下。 會要求購買者或借貸方以固定比 率或實際成交價格的一定比例進行交 納。比如房產交易的印花稅由買方支 付。 2 何時需要交納印花稅？ 房產交易一般都會要求印花稅在 30 天之內繳付，也是因為通常房產交 易會在 30 天內達成。 3 誰需要支付印花稅？ 所有土地交易，或者房產買賣， 包含房產的贈與都有相應的印花稅交 付規定，儘管不同洲有不同的徵收標 準。 但針對人群普遍相同，政府規定 只有下面幾類人群或情況享受印花稅 優惠政策： Pensioners 養老金領取者 Deceased estates 房產繼承人 First home buyers 首次置業者 Family farms 家庭農場 Young farmers 從 事 農 業 工 作 的 年 輕人 Principle place of residence 原 始 定 居地
Off-the-plan sales 期房銷售 4 為什麼州與州之間印花稅不同？ 洲與洲之間的印花稅徵收不同是 因為澳洲聯邦政府並不徵收印花稅。 這項工作都是由洲政府和領地政 府獨立完成的，這導致了徵收標準不 同。 也導致很多人弄不懂印花稅的徵 收情況。 但印花稅大致都是建立在兩個關 鍵點上的，即項目的市場價值，或者 專案的實際交易價格。 5 印花稅的收費標準 澳洲的各個洲和領地都是按照不 同價格區間計算印花稅的交付比例， 但不同洲比率會略有不同。 一般都在房產價值的 4%-5%。 印花稅的增長 據最新調查顯示，澳大利亞印花 稅在過去 20 年裡翻了 8 倍。 印花稅的大幅增長造成了置業投 資成本的增加，嚴重影響了投資者的 投資熱情。 據澳大利亞 SBS 廣播電臺報導， 澳大利亞房地產協會主席肯恩·莫里森 表示，印花稅現處於失控狀況，上調 印花稅被外界質疑為變法搶錢，不利 於經濟發展。 取消印花稅應當是國家稅收改革 和各州政府的首要任務。 相關資料顯示，目前平均每套房 屋貸款印花稅，在悉尼為 6.15 萬澳幣、 墨爾本為 5.66 萬澳幣、布里斯班為 1.47 萬澳幣、坎培拉為 3.54 萬澳幣。
超越悉尼 & 領跑全澳？墨爾本地產市場要火！ 悉尼的地產市場在高歌猛進了三年 之後，現在似乎迷失了前進的方向。東方 不亮西方亮，與此同時的墨爾本地產市場 卻是一片熱鬧非凡的景象，獨特的生活 方式，空置率的不斷下降，讓墨爾本房 產不斷吸引著一批批海外遊客和投資者， 今天小編就帶大家看一下，究竟有多火！ 墨爾本週末拍賣市場告捷，清盤率 回彈至 74% 據《Domain》 報 導， 雖 然 降 價 保 售 的賣家有所增加，但墨爾本房地產市場 在今年的首次壓力測試中仍獲得高分。 上 週 六 1600 多 套 住 宅 物 業 上 市 拍 賣，創造了 2016 年第一個超級星期六， Domain 集團公佈的清盤率是 1305 套房產 中有 74% 售出。 雖然銷售形勢大好，但跟 2015 年相 比超高售價仍較少。Marshall White 負責 人 John Bongiorno 表示：由於一月份股票 市 場 修 正 以 及 中 國 買 家 需 求 趨 緩，1 百 萬 -5 百萬區間的房產的價格增長處於穩 定狀態。他說到，“去年的漲勢並沒有 延續到今年……雖然今天的拍賣成果很 好，但如果你把今年市場上的房產數量 與去年的相比，你會發現今年要少得多， 如果房屋供應再多一些，那麼今天市場 的主題可能就要變了。” 2015 年的房市受到了兩次官方利率 調低的影響，今年利率是否會再降還不 確定，同時房價還受到了澳洲低工資增 長水準和銀行貸款政策收緊的限制。 Domain 集團高級經濟師 Andrew Wilson 預測今年秋季墨爾本上市拍賣的房產 數量會低於 2015 年秋季的數量。他表示 上市房產較多反映了市場信心增加並會 推高價格，相反當上市房產數量下降一 段時間後，價格增長就會受到阻礙。他 說到，“賣方尤其是投資者察覺到價格 在下降時就會退出市場觀望。” WBP 集 團 的 Greville Pabst 表 示 2016 年價格增長將主要來自高品質房屋，公 寓市場可能只有一點甚至沒有增長。他 說到，“適合家庭居住的房屋嚴重短缺， 會促使今年的房價上漲，尤其是在北部 和西部地區……你還是可以在北部和西 部離基礎設施較勁的地區花 1 百萬以下買 房子的，在海灣附近或內東區就免了。” 超級星期六房屋拍賣總額超 $6.8 億， 是巧合還是必然？ 墨爾本創下了秋季週六拍賣的一個 新紀錄，但略低於去年 11 月 28 日的 1622 套房屋。值得一提的是，週六拍賣的資 料遠高於去年復活節前週六的 1410 套房 屋，按照目前的趨勢來看，有可能會成
為 2016 年最大拍賣日，對於大多是賣家 來說是利好消息。 儘管週六的房屋拍賣數量達到創紀 錄水準，但最終的秋季拍賣房源有可能 會低於 2015 年繁榮時期的水準。今年勞 動節比去年晚一個周，復活節比去年提 早一周，導致最近幾周拍賣市場的繁榮。 從子市場來看，墨爾本的拍賣結果 顯示了非常顯著的一致性。不同地區之 間的清盤率差距並未超過 10%，表明大多 數郊區的房市依然堅挺。 週六房屋拍賣東北部地區錄得最高 清盤率為 79%。內城區緊隨其後，錄得 76.8％，內南區為 76.6％，西區為 75.8% （共有 163 屋出售，位居墨爾本首位）， 東南區為 75％，北區為 73.1％，內東區 為 72.9%，外東區為 69.3％。 值得注意的是，Camberwell 區 Toorak Road 936-938 五居室住宅通過 Jellis Craig 以 $451 萬 出 售；Kew 區 Argyle Road 75 號五居室住宅通過 Kay and Burton 以 $385 萬出售；Balwyn 區 Raynes Street 1 號五居 室住宅通過 Jellis Craig 以 $311.5 萬出售； Richmond 區 Coppin Street 237 號四居室住 宅 通 過 Abercromby 以 $310 萬 出 售；Kew 區 Belmont Avenue 3a 四 居 室 住 宅 通 過 Fletchers/Marshall White 以 $308.1 萬出售。 最貴的交易是 Windsor 區 Duke Street 39 號五居室住宅以 $485 萬通過 RT Edgar
出 售； 最 便 宜 的 交 易 為 Albion 區 Ridley Street 2/25 兩居室公寓以 $18 萬通過 Barry Plant 出售。 墨爾本週六房屋拍賣的中位價為 $78.1 萬， 遠 高 於 上 一 周 的 $69.9 萬， 也 高於去年超級星期六的 $76.6 萬。墨爾本 市場週末的拍賣總額達到 $6.837 億。 墨爾本清盤率在不同周錄得的資料 相對一致，並且繼續維持自 2015 年冬季 以來的最高水準。 眾所周知，悉尼房產一家獨大的局 面已經持續了幾年，那麼此次墨爾本的 行情，已經毫無懸念的超過悉尼！ 墨爾本房價升幅較大，超越悉尼 & 領跑全澳！ 資料顯示，墨爾本的獨立屋和公寓 房價在過去一季和過去 12 個月升幅已超 越悉尼。 墨爾本的買家顧問公司 Secret Agent 創辦人 Paul Osborne 表示，悉尼的房價太 高，難以維持，現在已經開始放緩。維 州人口增長迅速，就業情況也非常理想。 墨爾本的房價增長應該會持續。 CoreLogic 的數字顯示，直到二月的 一年，墨爾本房價上升百分之 11.1，悉尼 只上升百分之 9.5。在同一段時間，布里 斯班的房價上升百分之 5.3，阿德萊得百 分之 2.8，而珀斯則下跌百分之 3.1。 雖 然 墨 爾 本 升 幅 較 大， 房 價 仍 然
較 悉 尼 為 低。 墨 爾 本 的 房 屋 中 位 價 是 $550,000，而悉尼是 $730,000。 增長最強勁的是位置絕佳的二手房， 因為到市中心和工作地點均非常便利。 維州的新房審批數量在直到二月的一年 共有 69,420 套，全澳最多。 很多年青買家為墨市週邊公寓市場 帶來新面貌。在這些地區，兩房和三房 公寓，特別是兩房帶兩浴室的戶型的需 求更強勁。 墨爾本市中心的公寓房價也上升， 主要是因為多層住宅大樓的公寓價格較 兩年前高，而並非因為需求增加，現在 每平方價格達 $10,000 的物業非常普遍。 問題來了，墨爾本如此火熱，還有 機會入場嗎？墨市房價增速有望放緩， 機會還是有的！ 據《Domain》 報 導， 週 二 公 佈 的 官方資料顯示，2015 年墨爾本房價上漲 11.3%，錄得自 2009 年以來最大年增幅。 專家提醒，2016 年墨爾本房價增速 將趨緩。澳大利亞統計局（ABS）住宅價 格指數顯示，2015 年墨爾本第三季度房 價上漲 3.2%，第四季度回落至 1.8%。 ABS 分析表明，墨爾本房價整體上 漲，尤其是 $57 萬以下和 $87 萬以上的房 屋。2015 年墨爾本公寓價格上漲 4.4%， 第四季度上漲 1.1%，尤其是 $60 萬以上 和 $37 萬以下的公寓。 Domain Group 的 資 料 囊 括 了 新 建 房 屋，報告顯示墨爾本第四季度房價上漲 1.8%，2015 年房價上漲 14.5%，2015 年公 寓價格上漲 2.4%。 儘管過去七周內墨爾本房屋拍賣平 均清盤率高於 70%，Domain Group 首席經 濟學家 Andrew Wilson 預計 2016 年第一季 度房價增長將放緩。“低利率和高收入 會推高房價，但是這兩個推動房價上漲 的主要因素已經離開房市。” 房 產 代 理 Richard Wakelin 認 為 目 前 房市的表現對於一些預測房價增速放緩 的專家來說是個驚喜。“市場仍然偏向于 賣方市場，經常會有四五個競標者競爭 一棟房子。所以，房價仍會上漲，不過 會相對平穩。$100 萬左右的小別墅和 $100 萬至 $200 萬的家庭別墅仍然非常搶手。 自住業主和首次置業者開始抓緊時機重 新進入市場和投資者競爭。” 結語：同時兼具“全球最適宜人類 居住的城市”五連冠以及“全球第二地 產增值潛力城市”美譽的高潛力國際投 資城市墨爾本，房地產市場持續走俏已 經是大勢所趨，無論投資還是剛需，仔 細分析市場形勢抓住機會才是王道！
2016 年澳洲房地產交易的六大看點 市場預計，今年至少價值 300 億的商 業房產以及價值幾十億的住宅房產將在澳 洲轉手交易。澳大利亞金融評論根據去年 房地產的盛況列舉出 2016 年最值得關注 的六大房地產交易：
一 . 房產大亨們的動向 《商業評論週刊》富豪榜上的億萬富 豪們，如房產開發商 Lang Walker 以及布 里斯班的房產大亨 Kevin Seymour 的交易 不容錯過。 兩人都看准了本世紀最大的商業房 地產的投資熱潮，紛紛準備大撈一筆。 Walker 打算出售他在墨爾本 25 億澳 元的 collins square 項目，這可能是澳大利 亞最大一筆單宗房地產直接交易。拍賣定 在 2016 年初，預計可以成為這個房地產 週期中最強勁的回報之一。該項目由澳洲 瑞銀房地產負責銷售。 Kevin Seymour 則 決 定 出 售 3 億 澳 元 的投資組合來探測市場反應，組合包括停 車場和布里斯班的滙豐銀行大廈。 和 Walker 一 樣，Seymour 也 委 任 了 房產顧問公司 Knight Frank 的 Ben McGrath 和房產管理公司 JLL 的 Geoff Mclntyre 來 督導銷售。全國的辦公大樓在過去有著很 高的售價，但今年房市可能有所冷卻。因 此一些機構型業主，例如 DEXUS 地產集 團，也可能會在今年出售部分主要資產。
二 . 中國投資者虎視眈眈 從辦公大樓到牧場，居民房到土地街 道和購物中心，中國買家在 2015 年揮金 如土令人瞠目乍舌，這樣的趨勢預計在新 的一年還將延續。
中國住宅開發商 R&F 在布里斯班的 公寓熱潮開創了記錄，以 8250 萬澳元購 買了一塊河濱地皮，相當於 DEXUS 地產 集團在 2013 年賣出該地塊的價錢的三倍 還多。根據今年二月份的金融評論報消 息， 本 地 開 發 商 PointCorp 從 Dexus 花 費 2600 萬澳元買入布里斯班的兩套地產， 一 個 在 Donkin Street， 一 個 在 Buchanan Street，獲得了 980 套公寓的開發批准後又 售 給 R&F。JLL 的 Seb Turnbull 負 責 了 這 一銷售此外，中國投資責任有限公司（簡 稱 CIC、中投）以 25 億澳元的天價從摩 根士丹利房地產金融服務公司手中收購了 Investa 辦公室資產組合，該交易由澳洲瑞 銀房地產接手。 在此之後，辦公樓的銷售幾乎停滯不 前，業主們都等著看中投公司（CIC）這 筆交易將給市場造成多大的震盪。該筆交 易在九月份結束後，很多大型上市集團如 DEXUS 地產，Investa 和 GPT 集團都宣佈 要重新對他們的辦公司資產組合估值。悉 尼和墨爾本的主要建築收益率略超 5%。
三 . 強制違規交易物業重新拍賣 去 年， 中 國 第 15 大 富 豪 被 限 制 90 天內轉售悉尼最好的房產 – 3900 萬位於 Point Piper 的宅邸 Villa el Mare – 不然就 要面臨起訴。 在《1975 年外國收購與接管法》下， 他被屆時聯邦財長 Joe Hockey 勒令出售該 宅邸。控訴為非法購買（海外投資者擬議 在澳大利亞購買城市土地必須事先向澳大 利亞的外國投資審查委員會 FIRB 申請批 准）。還有五套房產都被迫出售，包括 Perth 的 Ardross、悉尼的 Elizabeth Bay、阿
德萊德的 Underdale、布里斯班的 Stretton 和黃金海岸的 Labrador。 財長的鎮壓給海外買家發出信號：在 澳大利亞置業請遵守規則。 那些未向外國投資審查委員會申請 購買批准的海外買家們在 11 月 30 日之前 必須出售房產。至於他們是否會准守規 則，答案很快就會揭曉。
四 ,澳零售回暖提振商業地產回報 由於藍籌租戶的高需求，Coles，Bunnings 和 woolworts 位於 500 萬到 4000 萬之 間的小額交易地產已經顯示出了一些難以 置信的緊收益率。 2015 年 Wesfarmers 旗 下 的 Bunnings Warehouse 在黃金海岸 Oxenfor 一家 Kmart 超市創下 5.95% 的收益記錄。 在 布 里 斯 班 Springfiled 中 心，bunnings warehouse 出售之後又回租其一家店 面時，也創下了 5.27% 的收益率。 Savills Queensland 的銷售組長 Peter 和 Jon Tyson 負責此項交易。類似的例子數 不勝數，引人深思的是零售商將給市場帶 來什麼，房價和收益率又有怎樣的走勢。 房價再高也沒有阻擋買家強勁的 需 求。Charter Hall 集 團 已 經 決 定 通 過 Woolworths 融資斥資 2 億澳元購買墨爾本 dandenong 南部的配送中心。 海外集團 Mapletree 花費 2.53 億澳元 收購了 Coles 一個冷藏配送中心。該交易 由 JLL 和 Colliers International 談 判 達 成。 出售價格反映了 5.78% 的收益率。
五 . 旅遊熱帶動酒店投資活動 在遠東機構和信合集團同意支付 4.453 億澳元購買地標性悉尼威斯汀酒店
哪些因素可使你的住宅更適宜居住？
“越是忙的時候越容易出亂子”，雖然 定期的大掃除可以減少這種情況的發生， 不同的人對完美家庭住宅的定義 時不影響到他人？是否可以享有自己的 但充足的儲物空間才是關鍵。正如俗話 有所不同。但是，有些因素是大多數家 空間而不被彼此打擾呢？起居區和休息 所說的那樣：“物各在其位 , 物各有其位” 庭都十分注重的，如優越的位置、擴建 區一定要分隔開來。巧妙的設計通常可以 耐用性 對於有小孩和青少年的家庭來說， 的空間、優惠的價格、鄰近一流的學校 彌補面積的不足，你可能還會需要一個多 和公共設施以及寧靜安全的周邊環境。 功能區域（如：位於起居室一角的書房）。 白色地毯和精緻易碎的裝飾不是理想的 不過，除了上述內容之外，還有哪些方 儲物空間 - 隨著家庭成員的不斷成 選擇。 如果是多個家庭成員共同在一起生 面可以讓你的住宅更加適宜居住呢？ 長，家裡會堆積越來越多的物品。玩具、 澳洲房產網列舉了一些易被忽略的點。 運動器械、書籍文具、工藝品、收藏品 活，澳洲房產網建議你購買耐用的裝飾 分區 - 無論是對成長中的年輕夫婦 以及一些生活必需品，如衣物、衛生間 和設施。耐用的開關、一擦即淨的塗料、 還是對青少年來說，分區都會帶來益 設施、床上用品、毛巾、各種工具、廚 以及固定設施（如水龍頭、檯面、門和 門把手等）：品質、壽命以及功能性都 處。也就是說我們需要注意住宅的佈 房設施和雜貨，這些都會佔據空間。 局，起居區和休息區是否被分隔？在 如果沒有充足的儲物空間，那麼在 十分重要。 安全性 - 完美的家庭住宅應該為每個 理想狀況下，臥室和起居區不應緊密 同一屋頂下的多個家庭成員的生活會變 相連。 得十分混亂、令人煩躁。因此，不論是 家庭成員都提供安全的生活環境，在這 你的住宅經過設計或整改後能否 裝修還是翻新住宅，一定要將“儲物室” 裡，我們並不僅僅是指保護人身安全的 為大人和孩子們提供獨立生活區嗎？ 考慮在內。這不僅能合理巧妙地利用空 設施（如門鎖和窗鎖）或者是煙霧探測 你和家人是否可以在做自己事情的同 間，而且還能確保擁有擴建延伸的空間。 器和消防器械。許多常見的住宅裝飾和
之後，人們開始大量關注服務業。這筆交 易是由 JLL 和 Colliers International 所談判， 每個房間價格創紀錄地達到 120 萬。 該交易使悉尼酒店市場進入到一個 價格不菲的領域。在過去數年，近 20 億 亞洲資本投入了悉尼五星級酒店如希爾 頓，四季，索菲特溫特沃斯和喜來登。其 中威斯汀酒店奪得頭籌。 大部分悉尼的酒店交易都發生在 2015 年，今年墨爾本被視作酒店業主要的 交易者。澳大利亞酒店投資銷售額預計在 2016 年猛增超過 40 億澳元。 投資組合包括新加坡基金 Ascendas 的 14 億精選酒店以及可能在新加坡上市 的斯坦福置地公司在澳大利亞價值超過 10 億的豪華酒店投資組合。
六 . 大型農業用地受海外投資關注 看起來與世無爭的偏遠地區地產市 場已經起死回生，有一些大規模交易正在 進行。 零售業億萬富豪 Brett Blundy 去年斥 資 1 億收購了麥格理集團的 Wallhallow 養 牛 場。 其 他 億 萬 富 豪 如 Gina Rinehart、 Andrew Forrest、Kerry Stokes 和中國的馬興 發都有購買大型偏遠地區的土地。 今年年初最大的考驗會是著名的 S Kidman&Co – 澳洲最大的牛養殖企業 – 是否將出售土地。去年的一次銷售被聯邦 財政 Scott morrison 所阻止，但不涉及國防 敏感地區的土地分開出售後，投資組合仍 然可以出售。 該投資組合將成為 2009 年小派克 4.5 億牧場交易之後迄今為止最大的出售，但 不太可能超過 AMP 在 2003 年 4.9 億澳元 的牧業交易。 設施對小孩來說是非常危險的。 許多常見的住宅裝飾和設施對小孩 來說是非常危險的。例如：泳池和花園 池塘周圍需要安裝圍欄；樓梯需安裝欄 杆或保護設施；百葉窗的拉繩需妥善放 置；不可讓小孩單獨靠近高處的窗戶或 陽臺。 細節 - 一些容易被忽略的細節往往 會給你的日常生活帶來巨大的影響。 比如說，如果水箱中一直有熱水， 淋浴或泡澡就不會成為煩擾你和家人的 問題。還有一些相對奢侈的設施，如車 庫內帶直通住宅內部的入口，那麼不論 是接人下車還是卸貨都非常方便；或者 是可容整個家庭的超大廚房；甚至是為 你免去清晨排隊煩惱的額外衛生間。 如果你的家庭成員還會增加，那麼 你就要確保為其規劃出充足的生活和成 長空間。