地产开发颇具挑战 我们为您保驾护航 Coffey 诚挚邀请您参加此次地产开发论坛 该讲座由澳大利亚联邦银行亚洲银行业务团队主持，以英文主讲，配中文翻译。 演讲者包括地产开发，建筑法律和住宅地产市场研究方面的行业专家。
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地产开发流程 了解昆士兰州工程合同的风险 降低项目销售风险
讲座信息 日期 时间 地点
2016年4月23日 星期六 2:00pm 入场，2:30pm – 4:30pm 联邦银行Sunnybank分行 Cnr McCullough and Mains Road Sunnybank, Brisbane, QLD 4109
此次讲座免费入场，请您通过邮件或电话及早订位 Inky Zhu 电邮: inky.zhu@cba.com.au 手机: +61 481 013 722
Li Liu 电邮: li.liu@coffey.com 手机: +61 429 202 552
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澳大利亞陽光商會多元文化商業培訓頒獎晚宴暨成立四周年慶典 4 月 16 日 星 期 六： 陽 光 商 會 光商會聯合創始人、創始首席執行長 (Sunnybank Chamber of Commerce, Gary Fang 和 理 事 Ian Orrell 先 生 用 SCC) 之多元文化商業培訓頒獎晚宴暨 模擬電話的演出形式介紹了商會的誕 成立四周年慶典於布里斯班科技園會 生、成長歷程和企業會員們將享受到 展中心隆重舉辦。尊敬的布里斯班市 的各項福利。方先生隆重宣告 2016 長 Graham Quirk 先生暨夫人、中華人 年的陽光精神為 :“IGNITED 綻放”。 民共和國駐布里斯班陳立副總領事、 慶典的各種創意，得到來賓贊許。 朱郁領事、昆士蘭州政府小型企業部 慶典活動吸引到了眾多的知名品 部 長 代 表 暨 Sunnybank 選 區 州 議 員 牌做贊助商，其中澳洲聯邦銀行作為年 Peter Russo 先生及商企精英僑社領袖 度白金贊助商大力支持了本次活動， 其昆士蘭州移民金融服務總監 Laura 紛至遝來，共享陽光美好時光 。 17:30 慶典開始，商家展會拉開 Chen 陳蘭女士分享了聯邦銀行與陽 序幕。來賓踴躍參觀各商家、贊助商 光 商 會 共 同 合 作 發 展 的 感 人 故 事。 展臺，陽光商會以商展形式來幫助會 Ironfish 亞太集團作為黃金贊助商亦功 員企業宣傳品牌及企業形象，展會亦 不可沒，其布里斯班分公司經理 Irene 為來賓們提供了一個瞭解陽光企業文 Liu 劉亞男 女士代表公司為來賓祝福 。 化的最佳機會。作為非盈利機構，陽 商會感恩所有贊助商的鼎力支持。 光商會致力於幫助商企搭建橋樑，為 市 長 Graham Quirk 先 生 主 持 的 中澳兩國的商圈融合及經濟發展貢獻 競拍環節將慶典推向高潮，他激情四 力量。展臺中心部分為 Infiniti ( 英菲 射，令現場氣氛熱烈。刺繡名家高青 尼迪 ) 車展，並有近 25 個商企展臺。 敏老師的作品以 1000 澳元拍出。著 陽光商會特別提供獎券預售及無聲拍 名畫家張美蘭女士特意繪製了一幅向 賣，來賓們熱情高漲。 日葵贈與陽光商會，願陽光精神長存。 陽光商會成立四周年伊始，各位理 18:30 慶典正式開始，近三百位 嘉賓伴隨著激昂的音樂，盛裝踏上紅 事對商會的未來做出了展望。商會宣佈 地毯攜手步入會場。按傳統，商會每 Lindy Chen 陳芳雲女士作為新任會長， 年都給來賓一個紀念物，以代表本年 商會將在她的帶領下譜寫全新的篇章。 度陽光精神的精髓。今年每位來賓從 前任會長 Rona Zhang 張亞雲女士被授 陽光使者手中得到精美火柴一根。陽 予終身榮譽會長，將繼續扶助商會的
攝影：Max
各 項 事 宜。 商 會 全體成員感謝老 會長 Rona Zhang 女士數年來對商 會 的 付 出， 沒 有 她和她的團隊就 沒有商會今天的 成就。 陽光商會新會長在致辭中表示， 她將像愛護自己的孩子一樣愛護商會， 她會像經營自己的公司一樣用心經營商 會。陳會長將制定新的制度及優尚管理 體系，並向大家展示了自己對商會未來 發展的五年計劃。她的陽光願景之一為： 在 2020 年前讓商會會員過千家企業。 陽光商會是由來自各行各業的企 業家自發組成的非贏利性社會團體， 旨在以相互學習、相互推介、品牌提 升等方面，集小智慧鑄大成就，積極 打造以昆士蘭為中心的全球商企智 庫，從而為我們共同的終端客戶提供 更優質、更便捷的全方位解決方案。 陽光商會一直以來感謝並且感恩社會 各界對商會的信任與支持，祝願新會 長攜手商會理事為會員及朋友們共創 美 好 未 來。Together, We'll Shine! 陽 光 精 神， 熠 熠 生 輝！ 陽 光 商 會 歡 迎 您 申 請 加 盟：Gary Fang, 0403 655
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落成使周圍那些老舊房產更難出手，或 者為了出手而不得不壓低價錢。 NO.2 租金 租金是降低物業長期持有成本的最 有效工具。 在澳洲，同一地區的新房和二手房 的租金有時可以相差百分之 30 以上，因 為不光是租客普遍優先選擇新房，新房 的設計理念和格局確實也更加現代化， 人性化。比如客廳與睡房的比例，採光， 書房設計等等。那麼租金回報高與容易 出租的特性，就給您的現金流帶來了進 一步的保障。 NO.3 持有成本 在設施差不多的前提之下（都 有 / 沒有 游泳池、健身房等），二手房比新 房的持有成本更高。 一般二手房比新房更容易出現在建 築結構、水管、牆體上的損壞，而這所有 的損壞維修費都是需要業主自己掏錢的，
四大最常見的投資思想誤區！
並且每個季度的物業管理費也會因為物 業老舊、損壞而不斷大幅上漲。 這些隱形的費用會讓業主在不知不 覺中大幅提高持有成本。有些投資者貪 便宜買二手房，但一旦不幸出現樓房的
想要做好房地產投資，首先就要擺 脫傳統的思想束縛。 那麼今天，小編就先給大家例舉四 大最常見的投資思想誤區。 誤區一：帶著主觀偏好選擇投資房
別墅的好處是含土地所有權，缺點
家也無法回答這個問題。只有當房價回升
是前期投入大、不便打理、在長期的持有
的時候，我們回過頭看才知道：哦！原來
而新房，雖然在剛開始的時候物業
成本上遠高於公寓。截止 2013 年悉尼的
上次我想買沒買的時候就是最低點！ 高
費比舊房略高，但是能在較長的一段時
別墅平均出租回報率是百分之 3.4 左右，
拋低吸是每個投資者的夢想，可巴菲特
間裡維持不變，而舊房有可能在突然之
而公寓則在百分之 5 以上。
也說過，想要抄底是神做的事，不是人
間翻修設備而需要一大筆錢，這點希望
做的事。廣大投資者應該更優先看價值，
投資者務必要考慮到。
而相比前期投入極大的別墅，樓花
產 關於投資房的選擇，小編一定要強
（指預售的新房，交房時間在 1 到 2 年不
調一遍：投資房與自住房的選擇標準是
等）給投資者帶來的資金壓力就小了很
說到這裡，小編就為大家梳理好了
不同噠！
多，有時候一套別墅的錢幾乎可以分散
幾個最主要的投資誤區了。那麼，小編就
投資兩套或更多的公寓，投資樓花讓投
再來給大家盤點盤點投資新房與二手房
小編無數次聽見投資人抱怨說某個 投資房的陽臺太小、衛生間沒有窗戶、 是地毯不是地板、房屋外觀不夠新穎，
而並非價錢。
資人能更加靈活的操作自己的投資專案， 的區別。很多人都喜歡投資二手房，認為 把利益最大化，資金風險最小化。 反正不是自住，舊房便宜，首次投入小， 所以感覺風險就小。
怎麼不朝南北等等問題。。。但其實對於
誤區三：房子會不會漲
房產投資，房子本身只是一個產品， 一
這個恐怕是最常見的問題了。這裡
然而，風險永遠在看不見的地方。
個媒介，一個說明投資人獲取投資收益
我想反問房租會不會漲，工資會不會漲，
純粹從投資角度出發的話，新房比二手房
的工具。
水電費會不會漲，物價會不會漲，有沒
更能將投資利益最大化。由於字數有限，
有通貨膨脹？如果這些都會漲，那麼房
小編在這裡就給大家盤點幾個主要的方
子為什麼不漲？
面。
如果把房子看成一支股票，一個債 券，你還會考慮自己是否喜歡這支股票
維修問題，就真的是追悔莫及。
除此之外，新房在節能，環保，隔 熱，防水等環節也有更大的優勢，更低 的支出。 NO.4 折舊退稅 目前澳洲政府的投資房退稅政策都 是偏向於新房，對於在澳洲有收入的朋 友，新房每年通過投資物業退的稅可以 是舊房的數倍。 在澳洲，納稅人買投資房都可享受 負扣稅，這是澳洲稅務系統中允許個人減 少可扣稅收入的一種方式。通過負扣稅， 投資者每年可以省下一大筆稅費。
嗎？唯一需要考慮的只應該是它的投資
其實房價也就是所有這些東西的結
回報！並且是怎麼樣用最少的資金帶來
合體。目前在澳洲，光是通貨膨脹，每
NO.1 升值 兩套極其類似的物業，比如朝向，
最大的回報。說白了也就是物業的升值
年就是百分之 4 左右，如果經濟形勢好，
樓層，面積都接近，但是如果新舊有別，
折舊的意思就是你把一個房子出租
潛力，出租回報、長期持有成本、以及
投資房選在了一個好的地段，擁有各種
新房的增值幅度永遠會大大高於舊房。
出去，租客的使用對房子所造成的“損
您的現金流。
升值的潛在因素，那麼 7 到 10 年完全就
全新的建築材料和設計理念也會讓新房
耗”。澳洲稅局允許把這些“損耗”算
可以翻一倍，甚至大於一倍。
更加保值，這一點在銀行估價的時候尤
成你每年的支出，這樣你需要交的稅就更
為明顯。
少啦，而新房的折舊率是大於二手房的。
誤區二：土地情結
具體來說，投資房負扣稅的來源在 於——折舊。
絕大多數的中國投資人都糾結在土
舉個簡單的例子：50 萬的房產，在
地這個問題上。但其實有沒有“地”不
10 內保守估計以 8% 的年平均回報率增
如果你想用房產增值來貸款出第二
房產的折舊率一般在 1.5% 到 4% 不
該是全部考慮！加一個字，“地點”才
長，那麼 10 年之後就會達到 108 萬。所
筆資金，銀行對新房的估值會比對二手房
等，根據每個房產的不同情況有所區別。
該是考慮的關鍵！
以，你覺得房子會不會漲呢？
的高出很多（意味著您能一次性貸出更
誤區四：抄底的心態
多的現金），即使是在交房的幾年以後，
和任何一個偏遠地區的一套別墅，如果
幾乎每一個投資人都希望自己可以
這時新房的重大優勢就體現出來了。
是同樣的價錢，那麼單純從投資角度上
在最低點買入，最高點拋售。可是最低
來說，你認為哪個更有升值潛力？哪個
點究竟在哪裡？
試問，悉尼歌劇院旁邊的一房公寓，
在未來出售的時候會更加搶手？
小編相信再專業，再優秀的投資專
舉個例子： 假如你的工資是每年 $65,000，一個 價值 80 萬的投資新房就能給你做到高達
目前澳洲的幾大城市為了趕上人口
30000 的負扣稅，那麼你的需要被扣稅的
的高速增長，解決住房供不應求的危機
收入就只有 35,000，你的個人所得稅會減
而四處蓋樓。每年各個區域大量的新房
少一大筆！
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( 接上文）
海岸線的無敵海景，及兩間高檔餐館。
合賭場度假社區計畫以及黃金海岸喜來
的專案將包括全市首家私人文化院，致
登綜合度假社區計畫。
力於藝術與畫廊，博物館和室外雕塑花
第二階段：目前正在討論階段。輕
不過，動工儀式上還透露出昆省未
軌負責人史蒂夫認為，從經濟的角度考
來發展的更遠大藍圖，而新酒店只是一
作為未來的競爭對手，黃金海岸木
慮，向北或是向南發展輕軌計畫對黃金
系列開發計畫的開始，這些開發的規模
星賭場相關負責人也提到說 :“這位中國
海岸的發展都是百利而無一害的。他說：
展 現 出 自 1988 年 世 界 博 覽 會 以 來 最 具
富豪正在想方設法的開發黃金海岸的第
“向北延伸至 Helensvale，最終把輕軌通
雄心的昆省。正如世界博覽會改變一種
二個賭場。
往布里斯班 CBD，這不僅僅可以連接兩
文化，Echo 公司與政府規劃者希望一系
馮永祥計畫將昆州定為中國極富人
個城市的經濟命脈，而且輕軌開通大大
列開發將提振平緩的旅遊經濟。當前，
群的旅遊和度假地區。“我相信澳洲和
減輕了 M1 高速公路的負擔；向南發展至
Echo 公司的計畫是一幢新的木星酒店、
昆州的未來經濟將從礦業資源產業轉型
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據悉，木星賭場星級酒店會在 2018 年英聯邦運動會前全部完工。 億萬富翁馮永祥斥資 1.6 億打造豪華賭場度 假村
色軌道同時吸引了多達 60 億澳幣的開發
億萬富豪馮永祥（Tony Fung）斥資
建設熱潮。沿著 8 公里的輕軌路線，布羅
1.6 億購入黃金海岸喜來登蜃景碼頭酒店
德沙灘總站是主要的開發點，總投資項
並計畫將其打造成豪華賭場度假村。
目近 40 億澳幣，其餘投資開發分散在飆 網者天堂和南港之間。 木星賭場六星級酒店 黃 金 海 岸 木 星 賭 場 的 Broadbeach 地 盤將興建逾 2 億元六星級豪華酒店，豪賭 客是該酒店青睞的市場目標。
的只是冰山一角。”
加上最近一次的並購，這位香港博
就在剛過去的 2015 年年初，他豪砸
功收購了位於漁人碼頭 (Marina Mirage) 旁
1580 萬並購黃金海岸腹地的 Patinak 農場
的濱海地段。極佳地理位置可俯瞰整個
並計畫改造成集五星級酒店度假村、國
濱 海 水 域。Sunland 執 行 董 事 長 Abedian
際教育學校、體育設施和獨立莊園於一
一直致力於城市的文化提升，他說：“這
體的綜合性建築。 Sunland 集團的投資 6 億澳元的 Mariner‘s Cove
項開發就是把新穎的建築和居住風格，與 世界頂級的旅遊和文化傳承融為一體。” “Mariner’s Cove 對 於 黃 金 海 岸 來
彩業巨頭在黃金海岸地區投入的專案資
曾 開 發 建 造 黃 金 海 岸 地 標 建 築 Q1
金 已 高 達 2.8 億。 他 接 受 度 假 採 訪 時 透
和範思哲精品酒店的昆士蘭頂級開發商
講極具藝術意義。新穎創新的設計風格
露，他將把海濱地區的喜來登蜃景碼頭
Sunland 集團近日向黃金海岸市政府遞交
對提升城市形象有著舉足輕重的作用。
五星級酒店和蜃景碼頭開發成綜合性的
了 議 案， 申 請 其 醞 釀 已 久 的 Mariner’s
而對於 Sunland 集團，這也將會是具有里
賭場度假村。
Cove 開發計畫，預計總價值高達 6 億澳
“黃金海岸是澳洲極少數最熱門的
幣！
17 層的酒店大樓只有 70 間客房，儘
旅遊地區之一。但該地區還未充分發揮
管外觀曲線玲瓏，可能不足以重新界定黃
其潛能。作為黃金海岸上唯一坐落濱海
金海岸的天際風景線，但是意圖重新界
地區的五星級度假勝地，喜來登蜃景酒
本次開發計畫再次請來“臻苑三塔
定豪華酒店住宿的內涵。一間私人 K 歌
店在目前的運營以及未來的發展商機中
(Grace on Coronation)”的設計師—國際著
廳是酒店精美設計的小縮影，反映出木
依舊擁有許多自然資源優勢。”他說。
名女建築師紮哈·哈迪德為總設計。除了
總設計師紮哈·哈迪德，她是首位獲 得普裡茲克建築獎的女建築師。
程碑意義的重大開發。” 總值 6 億澳幣的 Mariner's Cove 第一 期工程將在今年年底動工。 未來的黃金海岸，發展將會是不可 限量的；商機機遇將會是無限多的；房
根據業內人士證實，收購喜來登酒
兩棟居民住宅大樓以外，Sunland 集團還
產市場也將會是蒸蒸日上的！當市場先
店的合約已經完成交換並且達成了 1.6 億
將打造一個能與西班牙畢爾巴鄂古根海
鋒者的腳步開始邁進澳洲房產市場，聰
Echo 娛樂公司正投資 3.45 億元，建
美元的價格協定。Aquis 集團已經向昆士
姆美術館媲美的世界級文化中心。
造這幢曲線流動的酒店，同時翻修現存
蘭州政府申請新的賭場執照，目前正在
Mariner’s Cove 共有兩棟 44 層高的
酒店。新酒店的標準客房最小 80 平方米，
和州政府官員進行洽談。其中也包括他
大樓，其中一棟大樓有 370 套公寓，另一
300 平方米的閣樓擁有俯瞰世界上最著名
出資 81.5 億美元的凱恩斯大堡礁大型綜
棟將有 69 套精品酒店套房。這個開創性
星賭場如何不惜工本取悅那些願意一擲 千金的豪客。
明的投資者也要懂得緊隨大佬們的步伐。 緊著著大佬們的腳步，准沒錯 ~\ （文章來源於網絡）
澳洲房價漲了28年你是不是還沒買房？ 迷人眼”，而猶豫不決的投資者則是“為 伊消得人憔悴”。一邊是各種唱“國家 調控”的輿論，另一邊是房價非但沒降， 看不懂、猜不透，更加亂了陣腳。究竟
直是等待奇跡會發生的夢中人。。就像
是現在就買，還是再等一等？
等股票跌倒穀底自己沖去抄底，但是就
購房人看不懂、猜不透，更加亂了陣腳。 究竟是現在就買，還是再等一等？ 其實，買房就一句話：現金流充足 的情況下，早買早賺！請記住地產不是投 機性高風險金融產品，而是有限的資源、 生活的剛需！ 因為房地產，有的人可以坐享其成， 一步實現財富自由。而有的人在崗位上
劇的不是樓市崩盤了、房價泡沫破滅了，
ANZ 銀 行 高 級 經 濟 師 David
而 是 房 價 總 體 上 漲 了 28 年 [1987-2015
Cannington 表 示， 雖 然 澳 洲 房 地 產 有 泡
年 ]，暴漲了多輪，可最後你還是沒有買
沫，但仍有大量無法滿足的地產需求，
這種人每天都在盼望崩盤，最好是 開發商把房子都造好了再倒貼給他，簡
沒降，反而節節攀升的事實。這讓很多
假設卻從未發生過。
永遠認為房價還會跌的人
反而節節攀升的事實。這讓很多購房人
調控”的輿論，另一邊是房價非但
對沒買房的人來講，最可怕、最悲
了很多。
像股神巴菲特說的“你永遠不可能在股 票的最低點買進”。
永遠是只看不買的人 這些人不是不想買，而是總想多看 幾套結果一看就不可收拾，房子總是越 建越好，價格卻也越升越高，好不容易 看好了一套一問價格傻了，怎麼和我當 初看的價格差這麼多呢？
永遠都不相信開發商和仲介的人
勤勤懇懇、努力多年也依然收入平平，這
這些人永遠都以自己為中心，寧負
全都取決於你！而房子也不一定要買最
天下人不能天下人負我！世界上沒有純
好的，合適自己才最重要！但有很多人
為人民服務的開發商也沒有永遠坦誠的
不明白這些道理，仍在市場中躊躇猶豫。
仲介，畢竟大家都是做生意為客戶服務
懷有以下想法的人，可是很難買得到房
的，關鍵是你怎麼去看怎麼去對待！
的哦。
永遠在等攢夠錢才買房
永遠總想買套十全十美的房子
這是一個絕對錯誤的理念。很多老
房價一旦趨於平穩就將給曾經排除在市
這些人總是猶豫不決，不斷錯失良
百姓每日精打細算，要攢到足夠的錢才
許多人會擔心火爆的樓市、瘋狂的
場之外的潛在買家更多的機會。這也是
機。實際上你有見過十全十美的房子嗎？
買房，有的甚至去付全款。其實正因為
房價、眾人搶房現象對房市造成負面影
為什麼房產價格可以在現在這個時候仍
結果在看了 N 套房子後終於覺得累了困
沒錢才更要買房，否則每一年賺攢的錢
響，從而拖地房價，然而就算澳洲地產
然被支撐在高位的一個原因。
了，明白了房子原來是不能沒有缺點的，
只還不夠補差價的呢！
房。
界的“泡沫論”從來都沒停止過，這些
長久以來，澳洲房價是“亂花漸醉
這是多年已經過去，房價也默默的上漲
你是其中哪種人呢？
澳洲房地產分類詳解 如果選擇澳洲購房，那麼有一點 必須要瞭解：澳大利亞房地產分類。 雖然隨著時代的進步和人們對住房偏 好的改變，分類已經越來越趨於簡單 化，很多房產類型被合併。但是，投 資置業澳洲，對如下內容有所瞭解也 是有益無害的。
1. House 國內一般稱為別墅。一般指的是 一個院子，一棟房子，一戶人家。房 子可以是一層或者兩層，寬敞是 house 的最大特點。在國內一提別墅，聯想 到的是豪華。澳洲的地是賣所有權的， 可以留給後代的土地資源類資產，相 比國內 70 年的使用權，更有價值，更 加保值和增值。
2. Townhouse 因 為 相 鄰 的 townhouse 共 用 一 堵 牆，一個緊挨著一個，所以在國內又 叫聯排別墅。其實在澳洲 townhouse 最 大特點是，它們基本都是兩層。通常， 1 層 是 廚 房， 衛 生 間 等， 而 二 樓 是 臥
室，大多都有個小花園。一般來說， townhouse 的 總 面 積 和 占 地 面 積 均 比 house 要小。
3. Unit Unit 指的是一個院子裡有幾戶人 家。房子可能是一層的也可能是兩三 層的，大家共用前院和後院。
4. Apartment 就是國內常見的單元房。一般三 層以上，每個樓有一個或多個單元， 每個單元有一個樓道。根據澳洲的相 關 規 定， 三 層 以 上 必 須 安 裝 電 梯。 Apartment 一 般 是 帶 社 區 游 泳 池 和 健 身房的。大部分的 apartment 的單元門 都是有防盜設施的，需要刷卡進入。 同時也是在交通比較方便的地方，但 是 一 般 管 理 費 用 相 對 比 較 貴。 不 過 Apartment 比較受大部分投資者歡迎， 因為這種房是很容易租出去的。
5. Studio 直譯過來是工作室，國內叫開間， 跟旅館的房間類似，一般廚房和客廳
還有臥室是一體的，有一個獨立的衛 生間。國內稱之為酒店式公寓。
6. Villa 新式一層樓共用牆獨立住宅群， 每塊地上建三套以上至幾十套住宅， 每套建築面積一百五十至三百平方米 不等，分契式產權。（相當於一層的 Townhouse）
7. Duplex 新式兩套公共牆獨立屋建於同一 塊地上，每套建築面積二百至五百平 方米不等，獨立產權。國內稱之為聯 體別墅。
8. Semihouse 就是 2 個 1 層獨門獨戶的房屋連 在一起，可以理解為單層的 Duplex， 也就是單層聯體別墅。
9. Flat 類似國內的單元樓，但只有 1 幢 樓，沒有會所之類的設施，一般都在 2 到 3 層之間。管理費相對偏低，做投 資和自住都比較合適。
10. Terrace 這 個 解 釋 起 來 比 較 複 雜 了， 和 townhouse 很像，但是聯繫很緊密，占 地很小，連在一起的既有一層也有兩 層的房屋，一般在老城區才能看到。 區 別 在 於 Terrace 是 Torrens title, Town House 是 Stratatitle。
11. Granny Flat 翻譯成中文叫姻親房，也就是在 House 的 空 地 上 單 獨 建 的 一 套 一 層 房 屋，一般都是 60 平米的 2 房戶型。在 做 房 屋 貸 款 的 時 候，Granny Flat 不 能 單獨借款，因為和 House 屬於同一個 title，一般只能同 House 一起借。
CBRE 布里斯班住宅項目部
你以為投資房產都是財富大亨嗎？ 澳洲多數房產投資者年收入不足 15 萬！ 可能你本來會以為在澳洲投資房產的基本上都是超級 富裕的人士，但最近的一份調查顯示，全澳有超過半 數的房東其家庭年度總收入不到 15 萬元。 根據 2015 年 LJ Hooker 投資 / 租賃調查問卷（2015 LJ Hooker Investor/Tenant Survey），37% 的房東的 年度總收入不及 10 萬元，而另有 29% 的房東年度總 收入是 10 萬至 15 萬元。
制定預算 策略為先 因此你必須計算好自己的預算，識別可能會在哪裡缺錢。簡單的事情包括比如 你每天上班購買的咖啡，一般一倍拿鐵需要 4.5 至 5 元。只要能夠節省下來， 在每年末你的可支配收入就可以達到一定數值。” “另一個我通常會給顧客舉的例子在於，你可能會在 David Jones 購買 Bonds 內衣，也可能回去 Big W 購買，但現實情況是，它們只是同一個品牌的 Bonds 內衣，只是價錢不同罷了。” 雖然一些簡單的節省預算方法能夠使用很長時間，幫助買房者實現他們的首付 夢想，但海倫說一些人則會採取更加重要的方法。
房產投資 門檻較低 這份調查的結果顯示了房產作為投資的可進入門檻。 縱觀澳洲和紐西蘭，某地產公司為房東們管理了超過 15 萬套房產，因此這說 明將房地產作為投資選擇的並非僅僅是富人，包括廣泛的社區民眾。” 雖然房產可能是多數人投資的一個管道，投資諮詢公司 Real Wealth 澳洲行政 總裁海倫（Helen Collier-Kogtevs）說，還是有不少人認為它僅僅是富人的專利。 她指出：“對於新人來說，他們認為自己獲得的遠遠不及所需，不過對於那些 已經開始買房的人來說，他們開始獲得了理財方面的知識，也理解自己的財政 狀況和地位。” 她說：“我有很多顧客，他們的家庭年收入都不足 10 萬元，他們也能夠在短 期內購買 1-2 套房產。但他們找我們諮詢的時候，還以為自己可能僅僅能夠買 一套，或者連一套都買不了。”對於那些打算投資卻收入較低的人來說，首要 的步驟是簡單的。“最終還是在於你的預算。
“一旦人們制定好自己的戰略，並意識到需要提高收入時，他們可能採納的方 針或者是招募一個寄宿者，或者減少壞債等。還有一些人會選擇出租自己的自 住房來幫助購入投資房。” 根據這份調查，大部分投資者都知道房地產不可能是致富迅速的投資方法。 58% 的受調查者稱，他們看重的是資本利得和現金流的平衡。
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CBRE 布里斯班住宅項目部
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不一樣的他和那場不一樣的講座 -- 精彩回顧
很多人眼中的周華先生是一位傳 奇成功的地產界大亨。他從 25 年前 的懷揣 4000 澳幣獨闖澳洲到如今的 將 Ironfish 發展成擁有 18 家分公司 的澳洲唯一一家全國性（兼跨國）的 地產服務公司，這 10 年的創業歷程， 18 年的投資經歷裡，除了光鮮亮麗 的累累碩果，更多的是不為人知的一 路摸爬滾打，辛苦經營。
在近幾年逐漸升溫的布里斯班房 產市場中，廣大投資者都一直被浸泡 在各色各樣的成功投資故事中 , 而投 身地產界 18 年的他卻要與大家分享這 些年來摸索出的經驗教訓，希望能讓 大家在投資的路上少走彎路，能夠更 快更有效的成功投資，實現財務自由。 這樣新鮮的話題吸引了眾多聽 眾，4 月 11 日晚，近 300 人如期來 到布里斯班 Calamvale Hotel 的頂層 天臺會議廳，期待著周華先生的到 來。試想這樣一個問題：如果你擁有 1000 萬澳元的淨資產或是在現有基 礎上在多出 1000 萬於你而言意味著 什麼？ 于周華先生而言，這 1000 萬意 味著他房產投資初期曾反復吃虧後所 錯失的增值。作為專業房產投資者和 宣導者，他最初投資的心理路程和經 驗教訓，其實反映了大多數投資者在 漫長的投資道路上最容易犯下的錯誤。 很多人以為投資房產就是買幾套 房子，撿個便宜，買個戶型好的，和 開發商或仲介討討價等等。還有些人 聽了投資講座或有了投資衝動卻沒行 動；有些人下了定金，預留了房子後
因為恐懼或和消極的人說了以後取消 預留；更有些人買下了房產之後很快 或相當一段時間之後因某種理由把投 資房轉手。或許是讓人煩心的租客， 或許是對所投房產頭些年的增值速度 感到不耐煩了，亦或被身邊人或媒體 所傳播的負上市場消息而對所持房產 的增值潛力產生了懷疑等等。於是很 多人 “終於在房產增值之前把它們 都賣掉了。” 觀察身邊大多投資者便會發現： 很多人在投資的時候都喜歡諮詢別人。 而往往影響他們決定的建議都來自於 沒有投資經驗或者投資並沒有做的很 成功的人。比如有人會去問從未有過 投資經驗的高收入牙醫朋友哪個區的 房子將來增值潛力大；但很有可能這 位牙醫朋友更加有信心能回答的是： “你左邊的最靠裡的蛀牙該拔了。” 在利用房產投資達到財富目標的 過程中， 促成最終成敗的因素往往 不在於市場好壞的波動；而在於能否 克服的人性——猶猶豫豫無法做決定 的恐懼；盲目跟風的貪婪或是急功近 利的不耐心。 然而，成功的投資者，或許一樣
有過吃虧的經歷，也曾與自己的天性 不斷較量。而最終結果的天差地別是 有因可循的。 成功投資人士的不同在於他們會 不斷的向有結果的人（投資方面）學 習，他們還善用資源，懂得借力專業 團隊。 市場上提供房產投資服務的公司 並不少見，而一家能讓投資者放心的 投資服務公司應該具備以下條件：擁 有一個以經驗豐富的投資者所搭建的 投資顧問團隊，加上權威且嚴謹的市 場調研團隊，以及責任感極強且高度 專業的客服支持團隊等。由此所構成 的一個系統完善的房產投資服務平臺 不僅能讓投資者不斷吸收成功的投資 理念，更重要的是在房產投資所涉及 的各個專業領域提供專業實際的操作 指南與及時的協助。 每一次周華先 生的分享不僅僅是一場關於房產投資 知識或者理念的講座。他還常分享做 人，做事時所應該擁有的大格局；對 渴望取得成就的人還建議有選擇的交 朋友，擴大朋友圈，以及多結在各領 域經驗豐富或者更專業的人群。 我們眼中的周華先生，自信，謙 遜，嚴於律己。他永遠精神抖擻的出 現在在家面前，精力充沛，充滿熱情 的帶領團隊和客戶繼續向更高更遠的 方向前行，為了實現亞太地區客戶最 喜愛，員工最自豪，同行最仰慕的房 產投資企業的夢想而不斷努力。 他是 一個從平凡中走出不平凡軌跡的人， 他的成功或許少有人能達到，但是他 創造財富的方式通過他的熱情和團隊 的努力在不斷的傳遞給每一個人。我 們相信，越來越多的人能夠像他一 樣，通過房產投資來合理規劃資產， 實現自己財富自由的夢想！
本文轉載自妙傳媒，更多原創請訂閱公 眾號：Meowmedia。 人生的軌跡是一個不斷自我發現的過 程。在每一個大小的經歷中，我們瞭解 自己逐漸演變的性格，能力和需求。在 創業者中，有些人一行做到底，精益求 精，另一些人跨行跨業，融會貫通。看 似截然不同的歷程，對成功的人來說其 實是殊途同歸。
面去看。失敗當中學到的東西要比成功 中的多。
Q：自從創業後，給您帶來的最大收穫
是什麼？ A：創業給了我一個不斷學習的機會，不 僅是對地產行業知識的積累，還有交易 處理的方式和態度。要敢於面對，用積 極的方式解決問題。不斷地往前走，不 逃避也不失落。養成一種對生意的正確 態度。還有就是要把員工的利益放在自 己的利益的前面。讓員工先實現自身的 價值，才能發展他們的 ownership 意識。
Robin Yu ( 於濱 ) 的故事就是一個創業
者本著對自身清晰的認知能力，理性地 選擇做什麼和不做什麼，走出一條屬於 自己的成功之路。 Robin 在事業上的第一個重大選擇由棄 醫從商開始。在上海第一醫科大學（現 復旦大學醫學院）畢業後，他順利成章 地成為了一名外科醫生。 然而兩年後 的 1998 年，他做了一個讓無數人大跌 眼鏡的決定：去澳洲讀 MBA。醫生是 一個要花多少汗水和努力才能換來，又 倍受人敬仰的稱號，他就這樣放下了。 MBA 學 業 完 成 後，Robin 在 一 家 公 司 做了兩年銷售崗位。這期間他仔細洞察 澳洲的國情及各種行業，終於在 2003 年做了又一個重要決定：創業。 這下一發不可收拾。在此之後的 9 年 中，Robin 接 手 了 馬 氏 地 產 (Remax Masters)，臺灣小調餐館，還成立了地 產開發公司 Hometown Villas.
嚴格的審計。這是一個繁瑣但要做細緻 的工作。 第二，對創業或投資都要有合理的期望 值。要了先解市場的規模，理解回報是有 限的。現在很少有短期投機的機會。在澳 洲這樣一個商業領域法律很成熟，透明的 環境下，要抱有平常心。 第三，要懂得風險控制。風險評估是很 重要的一步。有多少不可控的因素，自 己能預料多少，承受多少，又能規避多 少。失敗是商場的兵家常事，不能影響 你往前走。
售都是以人為本的，服務的最終物件是 使 用 者。Online 只 是 提 供 資 訊 和 部 分 服務，無法替代這些地產行業的經營從 業者。人是主要和決定因素，而網路無 法替代服務載體。餐飲業更是以線下為 主，舉個最簡單的例子：線上點菜，還 是需要送餐人員做好客服行銷。
Q：公司起步後，給您帶來的最大挑戰 是什麼？
A：人力資源是最大的挑戰。做生意要 靠團隊，找到合適的員工是至關重要 的。馬氏地產曾在成立分公司的時候， （坐落於布里斯班 Sunnybank 的臺灣小調） 沒有準確雇傭負責分公司運作的管理 人，而導致了生意上的損失。此後我們 Robin 接受妙傳媒的專訪是我們的榮幸。 在用人上就更加用心了。 接下來的故事就以問答的形式為你講述。
Q：您認為在選擇創業時，最重要的三 個因素是什麼？
A：第一，首先要瞭解這個行業和相關 的法律法規。房地產這個行業需要做的 相當規範。租客每個月幾十萬的租金都 放入我們的 trust account，每年要接受
料不同的客戶。馬氏地產的服務做得相 當靈活。我們根據客戶群體的不同，在 華人報紙，網路媒體和澳洲主流媒體上 都有推廣活動。
Q： 您 認 為 您 的 產 業 在 未 來 的 行 銷 方 式 主 要 是 線 上 (online)， 還 是 線 下 (offline) ？ A：要因行業產品而定。地產開發和銷
Q：請您為初來乍到的華人創業者提一 些建議。
A：第一，要不斷學習。很多有錢的人 不願花錢去學習。創業者要跟在生意上 打交道的各類人去學習。不要抱著投機 的態度。 第二，要接地氣。很多事要事必躬親過 才能做有效的領導者。v 第三，學會時間管理。分清事物的輕重 很重要，要有頭緒，不能亂飛。 每個 人都要有個 5 年規劃，尤其是創業者。 用個比喻來說：只有方向正確，保證速 度，機器的零件都運作正常，才能做一 個好的馬車夫。 最後就是要對自己有清楚的認識，量力 而行。人的欲望是無止境的，就像買房 一樣。而創業沒有捷徑，在選擇的行業 裡摸打滾爬過才能真正地成功。澳洲是 一個相對穩定公平的社會，有很多機 會。 年輕人要學會沉澱，在時間裡積 累成功的所有要素。
Q：馬氏地產 (Remax Masters) 的客戶是 Q：是什麼原因讓您選擇了在房地產這 以澳洲本土人群為主，還是華人為主？ 個行業中創業？ A：馬氏地產的客戶基本上是各自一半。 A：房地產是一個很有潛力，利於長遠 我們公司的員工配置也是如此，分別照
投資的行業。掌握投資的益處和方法， 不僅是對自己專業上的昇華，更為客戶 也為自己的創造了商業機會。口碑是我 們這一行的客源吸鐵石。2003 年的時 機很好，市場在快速上升，讓馬氏地產 趕上了好機會。 2012 年 成 立 的 地 產 開 發 公 司 Hometown Villas，其創業的初衷是想 製作馬氏地產的上游產品。運用在地產 仲介一行獲得的經驗，我們推出的產品 價格合理，租金回報率高，適合首次購 房者和退休人員。
( 馬氏地產員工聖誕聚會）
(Robin 與馬氏地產團隊）
Q：創業至今，您吸取的最大教訓是什麼？ A：凡事要量力而為。感覺自我膨脹的 時候要看清自己的能力。我曾經在臺灣 小調中餐館做的成功了之後，也嘗試做 了其他餐館但結果並不盡人意。成功有 時候是不能複製的。雖然這是一個負面 的經歷，但任何負面的東西都要從兩方
主 編 後 語： 與 Robin 的 對 話 中 能 感 受 到他的睿智淡定，還有一絲悠閒。這是 一個在十幾年的創業過程中沉澱了許多 精華，才能達到的一種從容感。我們見 過的不少創業人每日風風火火，馬不停 蹄，把太多的時間和精力都花在了建築 那個還沒到來的時代裡。Robin 的感覺 卻是既活在當下，又對將來胸有成竹。 這不就是我們每個創業人都夢寐以求的 狀態嗎。
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我要無怨無悔無憾的人生 樹的方向，由風決定；人的方向，由自己決定。 敢想敢做敢擔當，Jill 說這是她從父輩那裡學到的品質，也是支持她一直在夢想道路上追逐的座右銘。
無怨 - 不怕苦，不言敗
Jill 冷嘉嫻是來自山東的姑娘， 骨子裡帶有山東人的豪爽大氣，儘管 自小家境優越，但並沒有養成衣來伸 手飯來張口的習慣。因為祖輩和父輩 都做生意，從小耳濡目染的她十分有 經濟頭腦。為了多賺些零花錢，自己 經營過漫畫書攤，壽司檔口，還做過 牛 奶 推 銷。 從 中 學 開 始， 每 到 寒 暑 假，Jill 就在父親的公司打工，這些 經歷讓她在之後留學生涯很快適應， 迅速獨立起來。 2008 年， Jill 孤 身 一 人 踏 上 布 里斯班這個城市，在格林菲斯大學讀 酒店管理專業。 上學期間，她堅持 打工，餐館服務員，按摩店前臺，鐳 射制筆工廠，超市收銀員；整個大學 生涯，Jill 不僅自己支付學費生活費， 還把打工剩餘的錢寄給在美國讀書的 弟弟。
無悔 - 逆水行舟不進則退 大學畢業後，找工作的道路卻並 不平坦。靠著不輕言放棄的性格，在 投出近百份簡歷以後，Jill 終於找到 一份酒莊度假村的工作。在其他同學 眼中的 Jill 是幸運的，可是只有她自 己心裡清楚這是多少次遭到拒絕後的 絕處逢生。 憑藉著與生俱來的對生意機會 的敏感，她在酒莊上班的同時，聯繫 買家把澳洲優質的紅酒出口到中國銷 售。工資加銷售利潤使她年紀輕輕也 初嘗收入頗豐的滋味。可是看著白花 花的銀子還沒進自己口袋就被 ATO 收走，她又動起了做點投資來退稅的 腦筋。 而 在 這 時， 父 親 拿 出 了 20 萬 澳 幣 做 首 付， 想 讓 Jill 在 澳 洲 能 買 套舒適的自住房。Jill 開始在南區尋 找合適的房子。恰逢有這個想法之 際，認識了同樣來自青島的 Irene 和 Aidan， 在 得 知 他 們 是 房 產 投 資 方 面的專業人士，Jill 積極的去公司找 他們諮詢。通過他們的介紹，Jill 對 房 產 投 資 以 及 亞 太 集 團 Ironfish 的 ‘Portfolio Approach’（組合投資） 產生了濃厚的興趣。
無憾 - 現在的選擇決定未來的 給了她充分的時間完善現金流，減 來，享受生活，但是 Jill 給他們簡單 小 壓 力。 如 今， 她 仍 然 租 住 在 單 身 算了一筆賬：假設說他們有 50 萬澳 位置 起初 Jill 很困惑，她知道由於金 融危機，父親的公司運轉出現了問 題，為什麼會有能力拿出不小的數目 來給自己買房？原來父親以他多年做 生意的經驗和前瞻性的眼光，把一部 分的資金投入到地產行業，利用所得 的利潤重新投入到公司的運作裡，不 僅將公司運轉拉回正軌，而且生意比 以前更紅火了。 有調研發現，不動產投資一直是 高淨值人群最主要的投資理財方式， 接近 98% 的高淨值人士使用這種方 式進行投資理財；而且全球的很多成 功企業家，超級富豪的不動產資產在 他們所擁有的資產中都佔有很高的比 例。由此 Jill 也瞭解到，父親當時決 定投資地產，絕非孤注一擲或者衝動 的行動，而是完全有理論可依，深思 熟慮後的正確決定。所以即便像 Jill 父親這樣的生意人，單純的靠生意的 利潤收入來增加資本是有很大風險而 且相對緩慢的，而利用不動產來帶動 資產增值是事半功倍的有效方式。 眼見著父親如此一路走來，她深 受父親敢想敢做勇於承擔風險的言傳 身教，決心跳出“安全區域”，勇敢 走出來闖蕩！她覺得只有忍受痛苦煎 熬，改變自己，付出的時間才是真正 對得起自己的。 此時的 Jill 考慮如何能夠更合理 有效的利用父親贈予的這筆錢。通過 Irene 的細緻分析，Jill 意識到如果把 這 20 萬拿去買一套 60 萬左右的自 住房，自己會有比較大的還貸款的壓 力；而如果把這 20 萬分成 2 份，可 以買 2 套期房做投資，其中一個可以 先自住再轉投資，另一個直接作為投 資，幫助未來的資本積累。換個說法 就是，如果直接買下舒適的自住，3 年以後，Jill 就還只有 60 萬的資產； 而第二個方案，按照房產平均年增長 7% 來計算 3 年以後，這現有的 20 萬將幫她撬動至少 200 萬的資產。 Jill 毅然選擇了第二套方案，在 Irene 和 Aidan 的幫助下，短短幾個 月就快速建立了自己的房產投資組 合，而且由於交房時間都是錯開的，
公寓，成為一為名副其實的 Renter Investor。 前兩天，Jill 所買的其中一套投 資房傳來好消息，那座大樓裡的一 間 2 房 2 衛的工作，2 年前的賣價是 73 萬，而現在在交房前就賣出了 93 萬的高價，25.3% 的增長率讓 Jill 更 加堅信了自己當初的選擇。 總 結 自 己 近 幾 年 來 的 路 程， 她 意 識 到 如 果 不 是 Irene& Aidan 以 及 Ironfish 如此專業的平臺的指導幫助， 她不會有如此眼光和專業知識在這麼 短時間內搭建一個成功的投資組合。 在 總 裁 周 華 先 生“Retire rich, Retire young”的感召下，Jill 決定加 入 Ironfish，把先進的投資理念分享 給身邊的每一個人，希望大家都能夠 受益。
笑對未來，勇敢逐夢 - 辦法總 比問題多
幣存款，就按目前他們每年大概 5 萬 花費的標準，他們最多 10 年就會把 積蓄花完；而 10 年以後，想要單純 靠政府還維持他們原本的生活水準， 幾乎是不可能的。相反，如果他們把 部分積蓄比如一方面幫他們在澳洲積 累了資產，另一方面還可保持他們現 有的悠閒的生活狀態又不需要他們去 額外花時間精力去管理。澳洲地產投 資是長線投資，正好滿足他們將來舒 適養老的訴求，可以讓他們在單純的 花費以往積蓄的同時，擁有被動收入 為他們帶來可觀的 “進項收入”。 Jill 在幫他們做完全面的分析以後， 為他們制定了相對低風險的投資計 畫，在短短的 2 個月內，他們就買下 三套投資房，真正為以後的退休養老 生活開始做準備。 想做就去做，不要為了追求所謂 的穩定，而丟掉了理想，放棄了未來 人生的無限可能！如果你想要去做， 就會去找一個方法；如果不想做，就 會去找一個藉口！行動比單純的想法 更重要！ 在未來的日子裡，Jill 會繼續用 自己的熱情與專業說明更多有目標有 追求的投資者，在投資的路上，真心 真誠地為大家服務。讓我們一起成全 自己無怨無悔無憾的人生！
如今，28 歲的 Jill 不僅在迅速地 擴大自己的投資組合，同時通過在亞 太集團的平臺上不斷地完善自身的專 業知識，幫助了越來越多的投資者走 上了通往財富自由的道路！ 她的客戶中不僅有像她自己一樣 的年輕白領的投資客戶，Jill 也很受 年長客戶的喜愛，並且常常被客戶作 為兒女成長學習的榜樣。這些不僅僅 如果您對房產投資有任何疑慮 因為她自身的成績，更是因為在跟客 歡迎向 Jill 諮詢。 人接觸的過程中，Jill 讓他們真真切 掃一掃微信二維碼 切地感受到了她的那份真誠可信，願 聯繫電話 意將投資這件大事交到這樣一個專業 0468 819 185 又值得信賴的人手裡。 對於不同的客人，Jill 都是從瞭 解他們自身的訴求開始，只有知道了 客人心裡想要達到的目標，才能更準 確的幫助到他們。 之前 Jill 認識了一對從國內移民 來澳洲的中年夫婦，他們在國內做生 意很成功，幾十年來攢下不少錢，移 民過來以後一直沒有做任何的事情， 一方面覺得積蓄很多足夠用，另一方 面也有些想要將來依賴於澳洲政府養 老金的想法。Jill 很理解他們的想法， 辛苦了大半輩子，很想真正的休息下
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