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HOPE ISLAND 第二期
主要市場指標
銷售市場
與過去指標相比
一年
半年
$700,000
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獨立屋銷售量
450 $600,000 400
獨立屋中位價
銷售量
300
$400,000
250
150
296
255
100
250
239
179
458
438
394
200
獨立屋租賃
$300,000
單元房銷售量
$200,000
單元房中位價
227 $100,000
104
50
中位價
$500,000
350
單元房租賃
0
$0 2011
2012
獨立屋
2013
單元房
2014
獨立屋中位價
2015
單元房中位價
200
900
180
800
160
700
140
600
租賃數量
120
500
100
190 159
80 60
102
40 20 0
39
60
Q4 2014 獨立屋數量
102 68
55 Q1 2015
108
Q2 2015
單元房數量
400 300 200
65
中位價 / 平均租賃用時
租賃市場
100
Q3 2015
Q4 2015
獨立屋中位價
0
單元房中位價
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主要區域數據 銷售中位價
獨立屋
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勢分析
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平均銷售用時
61
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為什麼說中國人需要海外資產配置？
在全球連接日趨緊密的今天，全球資 產配置已經不是一個陌生的詞彙。理解這 個概念其實並不困難，舉個例子， 假設“中國市場”和“美國市場”的 長期收益都是 8%，標準差都是 15%，但經 驗發現，每當中國市場上漲時，美國市場 則完美下跌，反之亦然。那麼，如果你持 有 100%“中國市場”或“美國市場”，投 資結果均為“8% 收益，15% 風險”；但如 果你投資 50%“中國市場”+50%“美國市 場 ”， 投 資 結 果 就 變 成 了“8% 收 益，0% 風險” -- 因為風險被兩國市場的完美負相 關對沖掉了。 所以回到標題：中國人為什麼需要海 外資產配置？ 拋開各種各樣的個案理由不談，有一 個原因是共通的 -- 對沖國家風險，順便對 沖匯率 / 利率 / 購買力風險。 1 海外資產配置：中國才剛剛起步 如果做一個橫向比較，我們會發現中 國人海外資產配置比例並不高。發達國家 家 庭 海 外 資 產 配 置 目 前 約 為 15% 左 右， 某些國家甚至更高，比如新加坡，由於自 身市場太小，資本市場又發達，足不出戶 就 可 以 全 世 界 投 資， 所 以 比 例 更 是 高 達 37%。 而中國家庭的海外資產配置目前僅為 4%~5% 左右。也就是說，99% 的中國家庭 是沒有海外資產的。即便是中國的高淨值 人群，海外資產配置比例也並不高。 今年，朋友圈、微博裡都在發：王健 林又在國外砸錢啦！潘石屹帶著資產“外 逃”啦！李嘉誠把錢都搬到歐洲啦！可大 眾輿論卻將這些新聞引向了一場有關“愛 不愛國”的大討論。 其實這和愛不愛國、有沒有責任感， 都扯不上絲毫關係，純粹是資本的逐利行 為。對於資本來說，從不應該有國界。 如果你的資產超過一億美金，通常 就 需 要 Family Office 來 管 理 你 的 投 資 組 合 了，而這個投資組合是全球性質的，澳
洲的地產、新加坡的基金、美國的國債， 香港的保險。。只要是風險收益評估達 標，都會列在投資組合之內。 資產到了這個級別，一般來說都會 有穩定的收益和回報，這也就是為什麼 處於世界 TOP1% 的富豪資產能夠一直積 累、傳承，和其餘的人不斷拉開差距。 2 中國家庭投資模式現狀：一直在擴
就好比李嘉誠這個檔次的，一定要趕快 清空中國大陸的資產，然後轉移到歐洲， 這就是所謂的資產換手。而對於普通老 百姓，尤其是改革開放三十年來才累積 下來一定財富的中產家庭，將資產全部 留在中國是風險很高的行為。 3 別等到來不及的那一天 從去年 8 月央行人民幣中間價浮動
張
以後，人民幣兩天之內跌了 4% ，11 月，
以房地產為例，早期，中國人投資 房地產只關注家庭所在地的城市，但目 前已經開始全國範圍內投資。 例如投資回報率比較高的北上廣深， 以及海南、三亞、廈門、煙臺等這樣的 旅遊城市。 這是市場開放、資訊公開、壁壘降 低形成的必然趨勢，照這個趨勢發展下 去，房產購買地也必定從全國延伸到全 球。而這其實已經是現在進行時了！中 國人目前海外房產投資的增速成倍上漲， 進 2014 年就購買了超過 300 億美金的海 外房產。 在 2015 年，中國人在澳洲總共投資 了 466 億澳元，其中 243 億澳元投資在了 地產，其他則分佈在了農業、林業、漁 業以及金融保險服務業。 其實過去十五到二十年的時間，中 國絕大多數家庭財富的累積，只和一個 因素有關，就是房地產。越早投資，投 資越多，那麼家庭財富累積越快。中國房 地產市場現在基本已經走到了後期階段， 除了北上廣深四個城市，其他的絕大多 數城市都處在資產換手階段。那麼未來 十五到二十年，中國家庭財富也會和一個 因素高度正相關，就是海外資產的比例。 中國宏觀經濟現在面臨著許多的問 題和挑戰，這個不用多談，談大環境沒什 麼用，升鬥小民，需要把握的就是未來的 走勢對於自己的家庭和財產有什麼影響。
人民幣加入 SDR，可能會持續走低。這 個檔口，把人民幣資產換成海外資產， 是一個非常明智，也非常正確的決定。 例如日元對美元跌了 50%，人民幣 還堅挺，那麼相當於現在去日本買房打 了五折，這就是為什麼中國人這幾年去 日本瘋狂買買買。 關注財經新聞的朋友可能會發現， 最近一年，中國的外匯管制越來越嚴， 尤其是最近半年，更是嚴查嚴打地下錢 莊，限制“螞蟻搬家”式換匯，近兩個月， 銀聯卡境外提現也開始受限。一系列的動 作和政策，都是要鎖死人民幣資產流出， 因為，人民幣資產正在以前所未有的速 度出逃。 從來都是先跑的吃肉，後跑的喝湯， 最後跑的挨打。8 月 11 日之前把人民幣 換成美元，8 月 11 日後你就相當賺了 4%。 隨著資本管制的嚴格，人民幣資產轉移出 國會越來越難。等到大多數人反應過來， 想要把辛苦錢轉出海外，會發現，已經 來不及了！ 4 如何配置海外資產 目前國內依賴投資驅動經濟增長， 平均資產回報率下滑，投資海外市場的
當時，在綜合性設置投資模組時，配置 海外資產有較大的必要性。隨著金融市 場的完善和國家對外匯管制的逐步放開， 人們投資海外的管道也會越來越多，甚 至通過互聯網平臺也能做。 有業內人士指出，近些年，中國的 高淨值人群進行海外資產的配置比例越 來越高。惠理基金副投資總監蘇俊祺認 為，香港是相對來說比較理想的“出海” 第一站。“未來兩三年香港股市有巨大的 投資機會，主要原因是中國會從招商引 資的時代轉變為資本輸出的時代，但內 地好的投資項目相對較少，境內資產荒， 而香港將成為最大受益者。“確實，香 港金融業連通中西市場、經濟制度發達。 以香港為依託，投資全球，是高淨值人士 的重要選擇。尤其香港保險具備有費率 低、收益高和覆蓋廣的優勢，近些年不少 內地人“打飛的”到香港買保險，獲得 保障的同時，也對資金進行了全球配置。 對此，近期也有不少信託公司、協力廠商 理財等機構開始把目光轉向香港、美國， 加快佈局海外市場，頻頻推出投資海外 市場的各類投資理財產品。 值得注意的是，除了金融類資產配 置，海外地產專案也正成為未來的主要 投資方向。相對於國內的物業資產配置， 海外資產正在顯示出投資、環境和教育 等多方面的配套優勢。 以學區房為例，在北京市場學區房 單價在 10 萬元以上，而在海外市場，學 區房概念剛剛興起，因此提前購買資產， 既能保證投資回報，又能夠解決環境改 善、教育資源的獲取等配套問題。
對於投資於國外市場、境外市場的 資金，投資者在短期內不能太著急。將 內投資的收益率。 資金配置到國外是一個長遠戰略，是一 在人民幣國際化進程加快的步伐下， 個長期的方向性決策，你需要做好一個 中國高淨值富裕階層的海外資產配置正 投資計畫，然後慢慢的一點點地執行。 收益率在未來一段時期很可能超過在國
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黃金海岸資本增長 由昆士蘭房產研究所（黃金海岸 地區）統計，黃金海岸房產已呈 現飆升趨勢
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該地區繼續受益於基礎設施，如 輕軌和大學醫院和包括萬達集團 斥資 10 億澳元珠寶專案
黃金海岸將舉辦 2018 年英聯邦 運動會，預計將引發 13 億澳元 的額外資本基礎設施開支
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澳洲銀行 是怎麼審批房貸的 ? 投資澳洲房產時會有疑問：澳洲銀 行是如何貸款的呢？與國內有什麼區別 呢？那麼今天，就為大家詳細解析下澳 洲銀行是如何審批貸款的。 一般來說，澳洲聯邦銀行 (CBA)，西 太 平 洋 銀 行 (WBC)， 澳 紐 銀 行 (ANZ) 和 澳洲國民銀行 (NAB) 是澳洲的四大銀行， 它們的評級屬於全球最高的評級之列， 在審批貸款時通常採取比較謹慎的標準。 那麼在澳洲買房，能向銀行借多少 錢？ 需要有多少收入？ 銀行批准貸款的標準是什麼呢？ 首先，銀行要求你有足夠的還款能 力，每個月的收入扣除支出以外，還能 付得起貸款。 其次，萬一你還不起錢，銀行會收 回房產，對外拍賣，所以它要保證房產 物有所值，不至虧本。 銀行通常會對兩個方面進行審核：
借貸安全性 (Security)
房貸保險通常占房貸金額的 1-4% 左 右，保險費從幾千到幾萬不等，可一次 性支付，也可以和貸款一起分期償還。
左右，有的銀行還會考慮負扣稅因素。 由此可見，投資房貸款對工資收入 的要求一般要低於自住房。
有計算貸款額和還款能力的計算器，以 上結果是用 NAB 銀行的計算器估算的， 未徵求過專業人士意見，不保證正確性。
銀行通過貸款價值比率 (Loan to Val-
比如，你要買一套 50 萬澳元的房子，
計算貸款支出的時候，銀行一般會
uation Ratio，簡稱 LVR) 指標來判斷和控
估價若是 60 萬，按 80% 的 LVR，銀行可
作比較保守的計算，使用的利率要高於
制你作為貸款人的風險。
貸 48 萬。 估 價 若 是 40 萬， 銀 行 只 可 貸
當前利率。如果你有信用卡的話，就算
32 萬，你自己要準備 18 萬的首付款。如
沒有透支，銀行也可能將信用額度的 2-3%
果銀行允許 90% 的 LVR，那麼你能借到 為確保貸款在你的財務承受範圍內， 36 萬，自己準備 14 萬首付款，還要支付 銀行要統計你的收入支出，看是否有盈 幾千澳元的房貸保險。
算作每月還款。也就是說，信用卡過多，
還會綜合考慮你的信用記錄、存款和工作
額度過高，都會降低你的貸款能力。
情況，來決定要不要給你貸款。如果你經
你的還款能力 (Servicing)
餘來負擔還款，
生活支出方面，銀行一般會讓你自
還有哪些記錄也很重要？ 除了 LVR 和還款能力計算外，銀行
常更換地址，頻繁跳槽，在多家銀行登
但如果你是高收入的專業人士，比
己給個估算值，然後比較相似家庭類型的
如醫生、會計師、律師或礦業工程師之
和就業情況等因素。
常規支出，選擇兩者中較高的那個資料。
類，有的銀行可以免掉你的房貸保險。
如果你的配偶不工作，銀行也會將你配
電話和水電煤帳單，那麼你的信用評分
我們能向銀行借多少錢呢？
你需要需要有多少收入還貸？
偶和子女的生活支出計算在內，保證你
估計很低，很可能影響貸款審批。
同時也要考慮你的信用記錄、存款
銀行用 LVR 來控制把錢借給你的風 險：LVR ＝貸款額／房產價值。這個房
除了考慮借貸安全性以外，銀行還 要確保你有能力還錢。
在還款的同時還能養家。 稅後收入去掉貸款額和生活支出之 外，一般還會再減去個緩衝額，確保萬
記過房貸諮詢，還老是長期拖欠信用卡、
還有，即便銀行通過了各項指標的 審核，你自己也要算一下賬，看包括首
產價值不是指買房價格，而是銀行委託
每個銀行對還款能力的具體計算公
的專業估價師評估的房產實際市場價值。
式不同，但原則上都會比較你的收入和
每家銀行對 LVR 的要求不同，一般
支出，計算財務盈餘：財務盈餘＝稅後
果不是負數的話，銀行才會進一步考慮
預算和規劃。如果你有買車的打算，同
認為，貸款額如果不超過住宅物業價值的
收入 – 所有貸款 – 生活支出 – 一定的
你的貸款申請。
時計畫要把孩子送到私校，還要給父母
80%，那麼風險還在比較可控的範圍內。
緩衝額。
有些房產可能因為位置、類型、面積或 其它原因只能用來借更低的比例，甚至 不被接受作為抵押物。 LVR 越高，對於銀行來說，承受的 風 險 就 越 大。 有 的 銀 行 允 許 LVR 超 過
如果盈餘大於零的話，你被視為基 本上有還款能力。
無一失。剩下的就是你的財務盈餘，如
假設你單身，稅前工資為 10 萬，每 月支出為 2 千，沒有其它收入和債務，要 買自住房，貸款 30 年，等額本息還款。
計算稅後收入時，除了基本工資外，
那麼，在利率為 6% 的情況下，你的
有時銀行能將加班費、獎金、傭金和政
借款額約為 59 萬 ( 根據 NAB 銀行網頁的
府補貼也全部或部分算作收入。
計算器 )，每月還款額為 3500 澳元左右。
付和還款額在內的總支出是否符合家庭
辦理付費移民，那就要提前制定預算， 準備好充足資金，應對所有開支。
最後必要的提醒 近來澳洲投資房政策有所收緊，一
80%，甚至可高達 95%，但要求你繳納一
比如，你領取家庭稅務補貼 (Family
如果 LVR 為 80%，你可以貸款購買
些銀行有降低貸款額度和減少投資房利
定數額的房貸保險 (Lender Mortgage Insur-
Tax Benefit A/B), 而 且 孩 子 不 到 11 歲 的
價值在 74 萬左右的自住房。如果你還想
息折扣的舉動，可能會引起申請者借款
ance，簡稱 LMI)，以保護銀行自己的利
話，這筆補貼能被算作收入。
買套 50 萬的投資房，只還利息，LVR 為
益。這是你給銀行買的保險。 萬一你違約不還錢，銀行拍賣你的 房子收不回本錢，房貸保險供應商會彌 補這個差額，同時向你追債。
很關鍵的一點是，投資房的租金收 入也被算作收入。 考慮到會有出租管理費、市政費等 支出，租金收入被承認的比例一般在 80%
80%，租金回報率為 5%。那麼需要的稅 前工資收入大概為 14 萬 3 千，也就是說， 你的年收入要提高 4 萬多澳元。 各大銀行和貸款經紀公司網頁上都
額度和借款能力一定程度的下降。關於 貸款方面最新的政策，請務必向銀行信 貸經理或專業貸款經紀諮詢。 （文章來源於網絡）
留學生在澳洲 快速找到好兼職最強攻略！ 選擇出國留學的娃一定都是勤 奮好學、獨立自強的孩子 ~ 出國留 學開銷不菲，各種支出不斷，相信 很多同學都會有學習之餘找一份兼 職掙些零花錢的想法吧？
別急，磨刀不誤砍柴工，投出自己 的第一份簡歷之前還是先對在澳打工的 一些常識性問題有一個更全面的瞭解吧 ! 怎麼才能找到一個好工作呢？ 要求職，簡歷就是雇主瞭解你的第 一途徑，因此製作一個好的簡歷尤為重 要。 簡歷需要涵蓋你的教育背景、技能、 愛好和工作經歷等等，一個專業的簡歷 一定不能出錯，寫好之後最好可以找一 個英語是母語的朋友幫你把把關。
學生簽證的持有者每兩周允許兼職 工作 40 小時，假期打工不限時長。 為了你的求職順利進行，首先你要
的權利。 知識小角落
擁有一個澳大利亞銀行的帳戶，以便雇主
有關申請稅號的問題
發薪。開戶的同時，還要記得向澳大利
稅號是指澳大利亞稅務系統中的一
亞稅務局申請稅號，以便正常繳納稅款，
串個人號碼，是你在澳大利亞工作的必
或者證明自己的薪資水準不足以納稅。
需品之一。
找到工作之後，你要隨時確保自己 得到了公平的待遇，警惕雇主的侵權行
在 澳 大 利 亞 稅 務 局 (Australian Tax Office) 申請稅號需要滿足三個條件：
為。如果不確定自己是否遭遇侵權可查
1) 持有護照、移民或者短期訪客 ;
詢 Fair Work Ombudsman 網站。關注自身
2) 現已身居澳大利亞境內 ;
3) 簽證屬於：永久居民、工作、留學、 無限期居留。 稅號可以用來保證你按照 自己的收入納相應比率的稅，低於最低 納稅標準的收入毋需納稅，如果誤納可 以申請退稅。 在這裡需要注意，即便你早就知道 自己的收入水準不需要納稅也還是需要 申請稅號的哦 ~ 稅號可以通過線上完成申請，申請 成功後，ATO 會在 28 天內將稅號郵寄到 你填寫的地址。
搞定簡歷，就可以大膽地投出去了。 如果接到了面試通知，一定要注意行為 舉止和談吐，給對方留下一個好的印象。 我可以找什麼工作？ 這主要取決於你的興趣和自身優勢，
初中赴澳留學 解讀家長陪讀、擔保金及簽證辦理
以下是一些留學生的熱門選擇： 導購：服裝店、化妝品、電器等等， 無論那家店鋪銷售什麼，都需要售貨員 ; 接待員：電影院、餐廳、酒店、酒店、 咖啡廳、酒吧等等 ; 服務生：無論在哪裡都是需要服務 生的 ; 企業：如果你足夠優秀，就會有機 會在與專業相關的企業中尋找到。
澳大利亞聯邦政府於 2014 年 3 月
需要一併提供親屬關係公證、無犯罪記
22 日開放中國學生赴澳就讀初中課程
錄公證、出生公證及工作證明等材料。
的申請之後，我們收到了眾多來自中
需要特別指出的是，這類所謂的陪讀簽
國家長的諮詢 , 涉及的問題包括了陪
證持有者在澳期間不得從事任何有償工
讀、申請擔保金及簽證辦理程式等。
作。
下面就為大家做一個詳細的解 讀。
事實上，對於很多來自中國的家長 來說，赴澳陪讀並不是一個可以輕易做
陪讀 如果家庭條件許可，家長
出的決定，對於家長們來說，如何適應
怎麼知道哪裡需要我？
和孩子一起赴澳是一個不錯的選擇。
異國他鄉的生活也同樣是一個不小的挑
首先，你可以在學校附近尋找一下，
特別是初中的孩子年齡偏小，還不具
戰。
看看哪些店鋪正在招員工，到時候你就
備完全獨立生活的能力。並且對於初
可以帶著你的簡歷進去面試，如果運氣
中 7、8 年級的學生要求必須家長陪
好你也夠優秀的話就能被留用了。
讀。
擔保金 除了要在心理方面做好準備之外，
其次，許多店鋪的官網都支持線上
根據澳大利亞政府移民部規定，
經濟方面的準備也是不可或缺的。根據
申 請 職 位。 還 有 例 如 Seek、MyCareer、
有意赴澳陪同孩子就讀澳大利亞中學
新的簽證申請規定，赴澳就讀中學的學
SpotJobs 、CareerOne、Kampus 這 樣 的 專
的家長可以申請 580 類別簽證，這個
生在申請簽證時需要提供其在澳第一年
業工作類搜尋引擎都是尋找兼職的好幫
簽證類別允許持有者在澳洲合法停留
所需全部學費及生活費的資金保證。
手~
至子女滿 18 歲那一年的 12 月 31 日。
具體來說，對於學生本人來說在申
申請家長陪讀簽證者必須是孩
請赴澳留學簽證時需要在銀行中存有下
子的親生父母或是在中國的法定監護
列資金，也就是往返澳中兩國的機票費
人。 因 此 申 請 人 在 提 交 簽 證 申 請 時
（大約 2000 澳元）、第一年的學費（視
最後，你所在的學校的學生服務中 心，也有可能會發佈一些招聘資訊哦 ! 瞭解自己的打工權利
就讀學校學費而定）、私人醫療保險 費（每年 500 澳元左右）以及日常生活 費（移民部目前標準為每年 1 萬 8610 澳元）。 對於陪讀家長來說，他們在申辦 陪讀簽證（580 類別）時需要提交以上 所列費用中除了學費以外的各項費用 擔保證明。 籠統地計算下來，以就讀新南威 爾士州的公立中學為例，一位學生及 一位陪讀家長的赴澳留學簽證擔保金 總額為大約 50 萬元人民幣上下。 辦理簽證申請 當所需資金全部到位之後，辦理 簽證申請相對是一件比較簡單的事了。 如果只辦理學生本人的留學簽證（571 簽證類別），只要提交的材料齊全， 一般一個月內即可拿到簽證。而陪讀 簽證（580 類別）則需要較長的審批時 間，平均需要兩個月左右的時間才能 夠批復。