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Project Mate CIO Tony Zhao
安盈市場總監 Laurie Xie
Golden Age sales director David Dragun
千夫一力 天下同行 一樣的我們，不一樣的房展會！
2016 墨爾本房展會圓滿落幕！反應空前絕響！ 上週末由第一傳媒籌辦為期兩天 接地氣。
Queens Place 專案經理 致辭
在展會舉辦前的幾個月，第一傳 熱烈，並得到廣大參與者的正面迴響 媒就通過各種宣傳手段推廣房展會， 特別感謝特邀來賓 Manningham 市長 Jennifer Yang 楊千慧！ 不論是電車上，商場裡，機場，停車 和積極肯定。 的墨爾本房產會圓滿落幕，反應非常
此次房展會在墨爾本會展中心舉 場內……還是紙媒，網路，微信，微 行，五十多家澳洲知名房產開發商， 博，整個墨爾本刮起一股黃色旋風， 經銷商，相關行業的精英品牌精心佈 在哪兒都能看到房展會的身影。線上 置了 65 個展位，在 3000 平米的會 線下共同推廣取得優異成效。在大眾 特邀來賓 NAB Peter Rice
場推出近千套房源，面對面為客戶 的心裡，房展會不僅僅是一項活動， 提供專業投資指導。值得一提的是， 更是一個閃亮的品牌！ 房展會深入人心，展會的贊助商 今年特地安排 Shuttle bus 在兩個網 站將觀展者接到展會現場，更具人性 們紛紛表示第一傳媒今年對潛在客戶的 化。短短兩天，超過 5000 觀展者慕 挖掘，有目的性的市場宣傳，以及整體 名前來。 展會現場人潮如虹，大部分都是
規劃上都展現出高品質的飛躍邁進！ 首站墨爾本房展會為澳大利亞
指名點姓，奔著買房的決心來到會場的 2016『年度最大房產盛會』打響漂 潛在客戶。現場人聲鼎沸，氣氛熱烈！ 亮的第一炮！ 7 月和 10 月將分別在 本次房展會舉辦的 12 場精彩的 悉尼和布里斯班和大家見面！相信一 講座囊括購房的各個環節，從“如何 定能有更多現場折扣和驚喜回饋廣大 制定適合自己的投資方案”到“住宅 投資者，帶給大家難忘的購房體驗。 風水的講究”等等。講座現場座無虛 就讓我們一起期待下一次的精彩呈現 席，觀展者紛紛評價講座既專業，又 吧！說好了！咱們不見不散！
安盈信貸為 VIP 酒會提供獎品，董事 長 Michelle Wang 給大獎獲得者頒獎
投資澳洲房產市場的 5w 法則！ 一直以來大家都熱衷於海外置業， 但是在投資過程中也有很多需要注意的 事項。 5w 法則不知道大家是不是都有聽說 過，今天我們就來分析一下澳洲房產的
即可，貸款比例最高可達 80%。
另外，澳大利亞外國投資審查委員 買家不是簽購房合同後立刻還貸款， 會資料顯示，2014 年，中國超越美國， 而是等拿到鑰匙才開始還，壓力更小， 成為澳大利亞最大的海外購房群體，在 該國購買房產達 59 億澳元。
幅度還是在 10% 左右，對現在投資的客
澳洲首府城市的租金回報率一般都
中國公司一直非常喜歡在澳大利亞 投資，除了萬達等知名地產大鱷紛紛重
戶來講等於有了雙保險，收益還是很可 觀的。
在 3.5% 至 6% 之間，普遍狀況下，公寓
金砸向澳大利亞之外，亞洲華人首富李
略高於別墅。
嘉誠對澳大利亞投資也抱有濃厚興趣。 據瞭解，李嘉誠旗下的長江實業集
4W——Where?
團自 1999 年進軍澳大利亞，以 35 億元簽 下為期 200 年的南澳收購電力設施租用協
投資哪裡最合適？ 悉尼、墨爾本、布里斯班都是目前
議，2010 年又斥資 4580 萬元收購酒品信
的熱門投資城市。
更安全可靠。 8、租金回報高
5w 法則，希望能給各位希望投資澳大利 亞的客戶一些説明。 管理過程中有 5W 管理法則——what （做什麼）、who（主導人）、when（時
9、後期維護到位
間）、way（過程）、worth（價值）； 傳 播 過 程 中 有 5W 模 式 ——Who （誰） → Says What（說了什麼 ）→ In
澳洲生活社區各個都是乾淨整齊， 已經十幾年的社區看上去還和新的差不 多。
Which Channel（ 通 過 什 麼 管 道 ） → To Whom（對誰）→ With What Efect（產生 了什麼效果）？ 5W 無處不在，全方位考慮資產、匯 率、時政等多方位因素，我們特祭出全 新的海外戰略投資 5W 模型。 當這個模型用於澳洲房產市場時， 會得出什麼樣的分析結果呢？ 1W——Why? 為什麼選擇投資澳洲房產？ 1、永久產權 無論是公寓還是別墅，都可以一代 傳一代，不用擔心使用權到期。 2、相關資訊透明度高 澳洲房產歷經百年，被評為世界第 一類“高度透明”的房地產市場：交易 機制成熟透明，政府監管得力，沒有資 金風險。 3、低持有稅，無房產稅、遺產稅 自 1978 年澳大利亞是世界上首個取 消遺產稅的富裕國家。 自 1978 年起，就不再徵收遺產稅， 持有澳洲房產的成本較低。 4、精裝修，拎包即住 在澳洲買到的房子一定是裝修好的， 簡裝就足夠了，精裝標準就更高，連烤 箱、洗碗機都配全了。 買來房子可以直接住或者出租，省 去了辛苦和同棟樓敲敲打打的煩惱。 5、品質過硬 如果你去過澳洲，看到過用紅磚建 成的老樓，仔細找找線索，部分老樓外 側會寫著建造年代。 在悉尼老住宅區裡，超過 100 年的 住宅比比皆是，看上去各個都很硬朗。 6、只計算使用面積，沒有公攤面積 澳洲房子標價是整套的價格，不是 標每平米單價。面積作為一個指標也可以 查到，但只有使用面積，沒有建築面積， 也沒有公攤面積。 7、首付一成，拿到鑰匙才開始還貸款 首付款只需要繳納房價總額的 10%
因為澳洲擁有的資源是不可再生的， 只會越來越貴。 目前澳大利亞的房價，每年的增長
一方面是住戶愛惜，更重要就是物 業管理到位。每天日常清潔，定期清洗
託基金，這一舉動讓他成為全澳第二大 葡萄園的主人。
澳洲房產投資正當時！
選 擇 好 城 市 後， 還 應 遵 循“3S 原 則”。 第一個“S”就是 School。選擇學位
地毯，游泳池、健身房都好好保養，包
3W——When?
括防火等安全檢查也很仔細，確保住戶
何時投資澳洲房產最恰當？
房是比較靠譜的投資。 在選擇一個投資物業的時候，投資
有安全舒適整潔的居住環境。
澳 大 利 亞 realestate.com.au 為 慶 祝 成 立 20 年而特別發佈的資料顯示，全國房 產中位價在 1995 年時僅為 12.98 萬澳元，
客要瞭解是否該物業附近有較為完善的 教育配套，有完善教育配套的物業。 無論在租金價值的體現還是升值空
現在是 47.5 萬澳元。 目前，澳大利亞房價仍處於高速上
間方面，都會更具優勢。 第二個“S”就是 Station。看物業周
漲通道中。 另據澳大利亞權威資料機構 CoreLogic RP Data 9 月 1 日發佈的資料，
圍有無巴士、地鐵、火車等配套。 第 三 個“S” 是 Shopping centre。 看 購買的物業旁邊有大型的超市或者購物
截止 8 月 31 日的過去 12 個月中，澳大利 亞首府城市的房價指數上漲了 10.2%, 悉 尼和墨爾本仍舊保持領先，分別上漲了 17.6%、10.6%. 悉尼住宅均價達到 77.3 萬
中心，生活較為便利。 除了 3S 法則外，地段論是在任何地 方投資房地產的金科玉律。 在資金充足的情況下，優先考慮最
澳元，預計將很快突破 80 萬澳元大關。 毫無疑問，儘早購買即是儘早獲益。 此外，目前 1 澳元約等於 4.7 元人民 幣，加上降息，與此前相比，目前在澳
核心地段最地標性的物業，升值潛力通 常也更好。 “3S 原則”助你投資無憂
10、再貼現 澳洲房產增值部分不用出售，再次 經銀行評估後再貸款，增加您的現金流 動。 很好地實現貨幣到資產，資產再轉 為貨幣的流動性。 以上十大優勢任你選 2W——What? 澳洲房產投資現狀如何？ 澳洲富人最愛討論的話題是房價， 因為他們受房價的影響比任何人都要大 據《澳洲金融評論報》報導，管理 顧問公司 Capgemini 的一項調查顯示，高 淨值澳人（除家庭住房外資產超過 100 萬 美元的投資者）比世界其他地方的富豪 更喜歡投資房地產。 房地產占了澳洲富豪資產組合的 30.8%，而亞洲富裕投資者的這個比例也 只有 21.4%。 全球而言，高淨值個人的投資組合 中有 18.2% 是房地產。 據《商業評論週刊》最新評選出的 澳大利亞 2015 年度最富有家族排行榜顯 示，澳大利亞近一半的富有家族均在開 展民用地產開發項目。 並計畫在將來逐漸投放到市場，以 此確保穩定的資金收入及回報。 由於近來的房地產熱，這一戰略更 得到各家族的極大重視。 根據澳洲房地產委員會（PCA）提交 的新調查顯示，目前房地產行業對澳洲 國內生產總值（GDP）的貢獻已經超過了 採礦業、房屋所有權和金融服務。 據 預 計， 房 地 產 行 業 每 年 創 造 了 11.5% 的澳洲 GDP，僱用 110 萬名澳洲人， 並且每年向聯邦、州和地方政府支付 721 億元的稅收。
大利亞買房直接等於優惠了 15%。 而且從長久來講，單一持有人民幣 本身也是最大的風險。 抵禦通貨膨脹的最佳方式是持有多 種貨幣，持有強勢貨幣，澳幣這樣的資 源性貨幣。
5W——Who? 投資澳洲房產找誰最靠譜？ 在這樣一個講求專業的國家，一定 要找個專業的海外房產顧問為您解決購 房中碰到的所有問題，以解決您的後顧 之憂。
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OXENFORD 第三期
主要市場指標
銷售市場
與過去指標相比 $500,000
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$400,000
獨立屋中位價
$300,000 $250,000
230
100
$200,000
203
194
153 50
60
$50,000
53
52
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單元房租賃
$0 2011
2012
獨立屋
2013
單元房
2014
獨立屋中位價
單元房銷售量 單元房中位價
$100,000
100
Overview
獨立屋租賃
$150,000
137
128
中位價
銷售量
$350,000 150
半年
獨立屋銷售量
$450,000 200
一年
2015
單元房中位價
租賃市場 140
500 450 400
100
350
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300 250
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117
40 37
16
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77
64
59 20
200 100
44 25
25
17
Q1 2015
Q2 2015
Q3 2015
中位價 / 平均租賃用時
租賃數量
120
50 0
0 Q4 2014 獨立屋數量
單元房數量
Q4 2015
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主要區域數據
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$475,000
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年中位價增長
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平均銷售用時
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首次標價與最終售價變化百分比
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來源：RealEstate.com.au，APM Pricefinder，租賃租賃管理局昆士蘭州，SQM 研究
勢分析 •基礎定量和定性研究 •人口統計和目標市場分析 •地理信息製圖 •專案分析，包括產品及價格建議 •出租和投資回報分析
【解析】澳洲房產投資“十禁忌” 現在海外房地產投資的熱度如火如 荼。投資房地產的資金絕大多數湧進海
吃第一個螃蟹的心理恐懼。就這樣，你 又跨越了首置投資的另一個誤區。
七、高估收入和低估費用
地毯 / 地板的狀況，房內是否潮濕或有異
如果你不做預算，等於你做了一個
味，找出其來源；試試水籠頭、電燈、 爐灶等開關，看各種設施是否處於正常 操作狀態。
外一線城市，目前全球經濟都不景氣， 人民幣也貶值跳水，中國股票市場尤其跌
四、不耐煩做長線投資 澳洲物業投資不是一個讓你一夜之
失敗的計畫！尤其是事關每一塊錢的出 入與耗損，沒有人替你承擔結果，只有
宕起伏，國際化的資產配置已經成了國
間成為百萬富翁的投資項目。與股票投
你自己。瞭解清楚一個澳洲物業能租多
內高資產人群的不二選擇。投資房產是
資的價值多變相反，這是一個長線贏利
少錢，你可以多比較幾家相似物業的開
有些國內投資者認為把物業交給物
一個明確的選擇，但是在國外投資房產，
的投資法門。這正是水泥與磚塊的內在力
放單位，瞭解目前市場到底願意出什麼
業經紀代管是浪費盈利收益。隨著投資物
一定要謹慎細微。盛通今天就為你總結
量，它的實力在於長久地提供增值回報。
樣的價位，算好在你擁有該物業期間需
業增加，您會發現花大量時間與精力周旋
以下澳洲房產投資的禁忌。 一、缺乏投資策略
要想從物業投資中成功，就要讓這建築 物發揮內在潛力為你服務。這樣你才能
要準備多少資金來應付各種費用。檢查 每一項投資過程中的變數，保證有足夠
在修理工和租客之間，會把投資的樂趣 變成不勝負荷的煩惱，也嚴重影響了進
夠輕鬆地以錢掙錢，以利盈利。
的資金可以動用，對付方法是寧願低估
一步投資的興趣。尤其是與租客發生不
你的收入和高估支出費用，這樣你就可
愉快事件時，要庭上解決的麻煩與擔心，
以自由又輕鬆地避免難堪局面。
有如心頭揮之不去的夢靨。澳盛國際的
八、選擇不合適的貸款產品 尋找還款期最長，實際費用最低的 定期產品——不要只盯著澳洲利率。還 要瞭解一旦轉貸的罰款，數額是否合理。 記住，這是一個長期買賣和長線的資產， 所以需要一個最合適而又有適當彈性的 貸款產品。你還要考慮到，當你要買下 一個物業時，貸款機構提供服務的素質， 速度及可靠性將會如何。 九、忽略物業檢查 如果你買的是澳洲現房，物業檢查 需分兩步走，一是請專業人士做建築與蟲 害檢查報吿，另一個是自己做細緻功夫。 從內部環境到外部周圍環境，仔細看清 楚，比如，是否有虛假修飾掩蓋缺陷之 處。做詳細記錄，包括墻上粉刷的狀況，
建議是：你如果有時間、有心情、有精力， 行，你可以赴澳自己管理。但是想一想， 如果不是把時間消耗在通水管、修電燈、 等工人上門的親力親為中，你可以節省 多少時間和精力去尋找更多的投資機會， 去硏究市場？請想一想，有個專業人士 和你站在一起，替你照管物業與租客打 交道，你的投資生活不是會更加愜意嗎？ 澳洲房產投資不斷的升溫，購買澳 洲房產正當時。但是投資澳洲房產在選擇 的時候都應該首先做足功課，充分瞭解 當地政策，澳洲房產投資更需要謹慎 ， 任何投資都是講技巧的，不是每個人都 回報滿滿，一定要懂得如何投資，在考 慮自身喜好的同時，也需要考慮整個大 的澳洲房產市場的需求和走向。
這是不少初入澳洲房市的新手不知 如何著手進行的事。投資海外房產前應
五、選擇物業類型不對路
先制定策略。這就象制定一個遊戲規則
這裡有一個給海外置業初學者的簡
一樣，定下自己的目標，方向，以及要達 到其目標的方法。如果沒有一個前後一 致的明確目標，無疑會陷自己於敗局中。 你所要做的是，拿出紙和筆，寫下 你的計畫與達到目標的步驟： 1. 目標是投資收益盈利（租金收入）為主 或是著眼於物業增值 2. 正扣稅還是負扣稅 3. 新建物業還是二手物業 4. 短期投資還是長期投資 5. 哪種物業類型（house, apartment, townhouse, unit） 6. 自己的負擔能力——上限與下限 二、缺乏分析，情緒化 90% 的首次澳洲購房置業者在作決 定時是情緒化的，只有 10% 是出於理性 的考慮。 作為投資者，你必須把這個比率反 過來，用 90% 的理性分析，僅 10% 留給 情緒。當你說你喜歡上某個物業，並且 非要把它搞到手不可，你已經帶上了感 情色彩，往往這類買賣會令你不是買貴了
單規律：不要買遠離澳洲大城市城區偏 遠的公寓，這種區域裡通常是 House 為主 導，其需求量也很大；相反，同樣的道 理，近澳洲大城市內城的公寓是需要量 比 House 要高得多的物業類型。另外，靠 近當地學校、交通、商店、娛樂、醫院 等基礎設施的澳洲物業往往給你帶來更 好的升值機會。 六、缺乏有效的市場調查 如果僅僅流覽網上廣吿中的物業便 作決定這是不夠的，還應與我們澳盛國 際專業資深顧問多談談，瞭解情況，澳 盛國際還向您提供澳洲大城市市政府相 關部門的資訊和當地物業協會的資訊。 友情提醒：不要疏忽瞭解和調查，否則 代價太大。
就是過度投資超出自己的實際能力。如 果你能在整個買賣過程中或是商談價格 中能稍微拉開一點心理距離，或許會給 你帶來更有利的還價空間；而且心裡確 信，總有別的機會，或許就近在不遠處。 把冷峻的財務現實與個人情緒分隔開來， 你會做出更明智的投資決定。 三、輕率匆忙與猶豫不決 澳洲物業投資者中常見兩種相反極 端的類型：一種是被某網站宣傳或某個 週末演講所激動，匆匆忙忙買下第一個 碰到的物業。其結果不是買下了並非物 有所值的物業就是買錯了物業類型，完 全不適合自己的投資組合。另一種是聽 了一個講座又一個講座，過度分析、考 慮、規劃自己未來的投資旅程，以至忘 記了要付之於行動。一個創富者至少要 開始走出第一步並從經驗與失敗中學習 置業的方法與最佳策略。在這點上，中 庸之道是治病之藥：避免這兩種極端而 取中間路線，避免急躁衝動，穩紮穩打， 在心中有數的準備下，當機立斷，克服
十、“自己管理物業”
為父母購入公寓安居，多層孝親房需求大增 不少年輕家庭為父母親購入公寓 安居，令多層孝親房的需求大增。 以往，子女會在住宅後的空地，加 建附屬住房，供父母居住，以方便就近 照顧年邁雙親。現在，購買新公寓樓花 作為孝親房也大行其道。 一家墨爾本開發商指出，中國人 根據傳統會照顧年老的父母，所以推動 了這個走勢。這些買家屬於 X 世代和嬰 兒潮出生的三明治世代，一方面要照顧 父母，另一方面又要照顧自己的兒女。 開 發 商 Golden Age 的 銷 售 總 監 Dandan Zhao 表示，他們位於 Box Hill 的 35 層高 Sky One 項目，面積較大的公寓 很受為父母買房的買家歡迎。這些買家 的父母以前都住在獨立屋，當搬到較小 的公寓時，仍希望保持優質的生活。 Zhao 指買家是為了回報父母的養 育之恩，這是亞洲人的傳統，年少時受 到父母照顧，長大後當父母年老時便要 照顧父母。 社會學研究者 Mark McCrindle 認為 年老的澳洲人越來越長壽，還推遲了入
住退休村的時間。公寓的生活非常適合 老年人，不用爬樓梯，也不用擔心要打 理後院。 Marshall White 的 項 目 總 監 Leonard Teplin 稱很多客人對為父母購買公寓感到 興趣。Teplin 最近出售 Kew 的 Hart 項目， 有三至四組的 60 歲以上買家將會搬入， 以便靠近其他家庭成員。子女覺得年老
的父母應該住在容易打理的地方，令更 多年老人士進入公寓市場。 Domain 中文版是 Fairfax 傳媒集團 授權出版的地產刊物，逢週五在悉尼 地區免費發行。Wexpo 澳房微大展是概 念先進全方位連接線上線下的地產資訊 傳播及交易平臺。澳房群是投資者、仲 介、專家、新手共聚一堂的地方。
【知識帖】澳洲房產貸款基礎知識詳解 不管你是在澳大利亞買房是為了投 資還是居住，貸款的相關事項都是必不 可少需要去瞭解的。 在澳大利亞無論是買房還是建房， 大多通過抵押貸款，除了人們自有的消 費觀念以及貸款利率較低、利息可以折 抵所得稅交稅基數優惠外，銀行提供的 貸款比例高，期限長，貸款方便也是很 重要的原因。下面盛通海外就為大家詳 細介紹在澳大利亞如何申請貸款，以及 關於貸款的常見問題。 澳大利亞政府規定，首次購房，抵 押貸款最多可貸到房價的 95％（房價是 由銀行或財務公司的估價師估價），但 貸款額 超過房價的 80％的，需按貸款額 的 1％付貸款保險。第二次購房，抵押貸 款可貸到房價的 110％（包括律師費、印 花稅等），可以將首次購的房再抵押。 抵 押 貸 款 還 貸 期 限 一 般 為 20—25 年。據瞭解，一個中等收入家庭購買一 套 250—300 平方米的獨立式住宅，每週 需支付本息 400 澳元左右，約占家庭年總 收入的 33％—40％。一個中等收入偏下 的家庭，購房面積一般在 100—200 平方 米左右，支付的房款數額，約占家庭年 總收入的 30％—35％。 個人申請建房貸款，與購房抵押貸 款政策相同。但在建房期間，銀行貸出的 款額按施工進度分期支付，監督實施。在 抵押貸款期限內，不影響房屋買賣交易， 只要辦理了抵押物更換手續即可，甚至 還可以追加貸款數額。寬鬆的住房金融 政策，促進了澳大利亞住房市場的活躍。 一 貸款的流程 選定房子—聯繫貸款機構—遞交申 請—評估—交換合同達成共識—成交 二 何時進入貸款程式 在澳洲，當看好房子之後，一般是 先付 0.5% 的定金，然後兩周之後訂金升 到 10% ，您還有一段時間完成自己的貸 款程式，然後交錢入住。 值得注意的是：如您的資信條件無 法貸出您希望的額度，因為其它種種原 因您的貸款無法按時完成等等，房屋所 有者有權不退還您的押金，而將該房賣給 別人。貸款所需時間一般為六周，包括 評估所需時間和審訂合同所需時間。所 以強烈建議您如果準備買房之際首先聯 繫貸款機構，讓他們根據您的資信情況 幫您做一個“預審”，告訴您可以貸出 多少錢，多長時間內能貸出，這樣可以 幫您免除上面所述的危險。而且大多數 貸款機構都有自己的合作房產仲介，從 他們那裡您也許就同一塊澳洲房產得到 更優惠的價格。而在國內一般您購買房 產的仲介機構會幫您全程服務貸款服務。 三 貸款所需要的材料
貸款機構不同，金融產品不同，所 需材料千差萬別，但是實際上也很簡單， 貸款機構要求您提供材料不外乎是要瞭 解您的財務狀況以保證自己的合法權益， 不管他們要求什麼材料，主要是需要您 的四方面的資訊，那就是： 1、資產：原有房產，存款，汽車，財物等； 2、債務：其它貸款情況，其它負債情況； 3、收入：薪水，其它收入（如果您的房 屋是用於投資，那麼這部分的收入也可 以包括在內）；支出：這部分一般是不 做書面要求的，因為金融計算器會自動 抵扣支出，所以您不需要提供支出方面 的材料證明。 4、此外您還需要提供您的身份證明，也 就是 100 points ID 。所謂 100 points ID 的 意思就是貸款機構根據簽發證件的組織 的權威程度，給予被簽發的證件一個分 數，您所提供的證件分數相加之後必須 大於 100 分，如護照，75 分，駕照，45 分， 75+45=120 ＞ 100 ，所以您提供這兩樣證 件一般就沒問題了。 四 貸款的先期費用 主 要 包 括 律 師 費， 評 估 費， 申 請 費，solicitor fee。 一 般 銀 行 的 做 法 是 將 律師、評估、申請三個費用打包後作一 個 application fee。 有 的 金 融 機 構 也 會 免 除 application fee ，但是律師和評估費還 是照收的，即使有差別，也不是很大。 Solicitor fee 是指您和貸款機構在審訂合同 的時候，您將合同給您的 solicitor 審核的 時候需要付的費用。 五 能貸多少錢 可能很多朋友並不知道自己能貸到 多少款，這個計算公式非常的複雜。但 您可以用一個很簡單的方法粗粗地算一 下您的貸款額度：即不會低於您所有年 收入的五倍。根據最新政策，一般現在 海外人士在提交所有貸款資料後，貸款 額度最高達到 70%。 六 貸款利率 澳洲房產貸款各個產品一般可以 分為可變利率 (variable rate) 和固定利率 (fixed rate)。固定利率一般要比可變利率 高一些。如可變利率為 4.99%，那麼它的 固定利率就可能為 5.01%，這也是很正常 的，您選擇固定利率就等於給自己的未 來利率買了個保險，放貸人可能要多收 取您一點錢作為自己資金自由度損失的 回報。一般地說，如果您比較擔心將來 利率會升高，您更可能會選擇固定利率， 可是實際上您並不是進了保險箱。 關於固定利率您需要注意兩點。第 一就是固定利率並不是在您的貸款年限 內一直就這麼固定下去，一般現在給出的 固定利率只能最多維持 5 年，也就是說， 您只可以在一年到五年之內固定您的利
率，當這個期限結束之後，您需要自己 再去根據當時的利率和您的貸款機構談 判一個新的利率。 第二就是其實固定利率並不是一定” 固定”的，在 settlement 之前，您的固定 利率是可以變動的，這個變動由您的貸款 人來定，他們往往是根據不斷更新的金 融資訊來調整自己的固定利率，如果您 申請了固定利率貸款，而且希 望自己能 在 settlement 之後還享受自己看中的那個 固定利率 ， 那麼您往往還需要付出一個 “鎖定費用”。所以不太推薦客戶做固 定利率的貸款，因為首先這個利率往往 就會高一點，其次所有金融組織的可變 利率都是盯緊聯儲銀 行 (reserve bank) 的， 聯儲銀行的利率變動代表了政府對於金 融市場的影響力。 然而，另外一個有趣的現象就出現 了，一些客戶會說，為什麼固定利率老 是變動，而可變利率卻老是不變呢？ 其實答案也很簡單，因為可變利率 是盯緊聯儲的，而過於頻繁的變動不利 於國家經濟和消費者信心，所以聯儲變 動利率的時候總是要經過多方考慮詳細 論證的，而固定利率的變化，則可以歸 因於金融市場風向瞬息萬變，金融機構 為了保護自己的利益，作出相應的調整 也是情理之中了。 七 轉貸款 如果您目前的房貸利息不是很低， 那麼您可以考慮轉貸款，也就是從新從 別的金融機構貸款來還掉您原來的貸款， 從而享受一個更低的利息。僅此一項他們 每年就可以省去上千甚至幾千塊的費用。 八 銀行及非銀行金融組織的區別 在中國屋貸款一般是由銀行放出 。 澳洲金融市場則有很大不同 ， 除了銀行 之外 ， 澳洲還有很多其它的金融組織 ， 也 就 是 non-bank lender， 具 有 放 出 貸 款 的許可權 。 這些機構的資金來源非是銀 行，也不是儲蓄 ， 而是通過基金，信託 等手段募集資金 、如養老金等。 一般來說，澳大利亞各地除了一般 商業銀行提供住房抵押貸款外，還有專 門運用政府退休金和其它基金的私人財 務公司。退休金由政府每月從各企業職 員薪金中，強行抽取 9％— 11％，一般由 公司老闆支付，職員退休後，還給個人。 私人財務公司以低於市場借貸的價格從 政府手裡拿到退休金，再以低於銀行住 宅抵押貸款利息 0.5％— 1％的利息貸給 購房者。華人客戶往往更希望選擇銀行 ， 而澳洲本土人中有相當大的一部分對 銀行懷有很抵觸的情緒 。對於貸款人來 說 ， 更多的應該注意產品而不是機構 。 關鍵在於哪個金融產品更適合自己的需 要 ， 而不是哪個機構更有名 。而且相對
於名氣等指標 ， 衡量一家金融組織穩定 與否的標準 ，最好的辦法還是查看一下 該金融組織的信用評級比較可靠，有不 少非銀行金融組織的信用評級並不低於 甚至高於銀行。 九 注意陷阱 可能您會看見一些銀行或者其它金 融組織在廣告中給出一個很低的利率 ， 可是您別忽略了，這個利率一般會有標注 如“honeymoon rate” 或 者 ” introductory rate”， 這是什麼意思呢 ? 這個利率的確 是很優惠，但是問題在於這個利率一般最 多只能維持到一年，一年之後，您的貸 款自動會跳到一個高一點的利率，如果您 想轉到該金融組織其它利息比較低的金 融產品，可以，不過您需要付錢，如果 您想轉到其它金融組織，也可以，不過 您要付出一個相當高的罰金。如果您不 管它，房屋貸款可往往是 20-30 年限的， 不知不覺中，您可就多花了好多冤枉錢。 不能說這是一個陷阱，但是您在簽訂合 同之前，最好能夠好好審閱下合同條款， 並且好好給自己算個帳。 十 意外的難題 華人移民往往得面對一個問題，也 就是因為避稅等原因，收入證明上的收入 很低，如果您按照這個收入去申請貸款， 可以申請到的額度往往偏小，無法滿足需 求，但是您可以求助於貸款仲介，他們 應該可以根據您的情況找到應對的辦法。 還有些剛剛畢業的學生，或者新移 民，或者自由職業者，他們提供有效的 收入證明是有困難的，這時候可以考慮 下 lodoc 貸款等特殊產品，這種產品的特 性就在於它們不要求傳統的收入證明（如 employer’s statement ）， 可 以 通 過 其 它 的途徑證明您有還款的能力，這樣您依 然可以貸款。不過這樣您可能必須付出 更高的利息和忍受更小的貸款限額。 十一 意外斬獲 如果這是您在澳洲的第一套物業 First home buyer，而且購買目的為自住， 而且您擁有澳洲身份，那麼恭喜您，按 照澳洲法規，您可以獲得一個折扣，根 據各州規定不同，您所獲得的優惠包括 對印花稅（stamp duty）和其它的折扣。 這筆錢數額相當大。 十二 如何打理已購買的澳洲物業 澳洲的房屋仲介公司會提供此類服 務。在澳洲有相當多專業、優秀的二手房 仲介提供中文服務可以為購房者提供租 賃服務，為客戶收繳租金，支付市政費， 排汙費及物業管理費等和房屋相關費用 及服務。租金交易方式為月結，每個月 匯入購買者在澳洲的帳戶，業主通常需 要支付年租金的 6.6%—8.8% 給澳洲當地 房產仲介作為管理費。