1
1
2016 年 4 月 29 日 新聞發布
報告揭開了英聯邦運動會房產巨浪的序幕 PRDnationawide 的新報告報導了聯邦運動會項目周 邊地區的房產熱，今天於黃金海岸舉辦的公司 40 週 年會議上發布的 PRDnationwide 2019 年英聯邦運 動會住宅房產影響報告擁有很多新發現。
金海岸的房產。” “好消息是房產市場將在 2018 年英聯邦運動會期 間繼續強勁增長。”
該報告顯示獨立屋和單元房市場在過去 24 個月裡迅 速發展，出售平均用時分別為 48 天（下降 27.3%） 和 55 天（下降 43.8%）。
根據該報告，運動村將為黃金海岸帶來一系列益處。 位於 Southport 擁有 1200 戶公寓的運動村將採用舒 適的房屋設計，使其適合所有人居住，無論年齡、 家庭需求或是流動性。
位於 2018 年英聯邦運動會場地周邊的獨立屋價值 上升了 8.6%，而 Southport、Coomera 和 Runaway Bay 獨立屋價值分別上升了 7.9%、10.5% 和 10.8%。
運動村還包括價值 50 億的基礎設施投資，用以加強 輕軌和道路升級，運動村和周邊地區就愛那個成為 非常搶手的熱點地區。
調查人員發現，房屋價值增長一部分要歸功於開發 項目，例如 Coomera 運動和休閒中心、Carrara 運 動和休閒中心以及 Southport 運動村。
PRDnationwide 調研經理 Dr Diaswati Mardiasmo 說 道：“英聯邦運動會使黃金海岸得到了全世界的關 注，這將吸引大量新房產投資者來到黃金海岸。”
PRDnationawide 董事和總經理 Tony Brasier 說道黃
“在 2000 年奧林匹克運動會後一年，悉尼房產銷 售增長了 58%；而在 2006 年英聯邦運動會後 12 個月裡，墨爾本房產銷售增長了 33%。”
“我們公司與 40 年前建立於黃金海岸，在此期間我 們見證了無數次市場週期。從我們的新報告中可以 清晰地看到，黃金海岸房地產市場已經從前兩年的 低迷中走出來了。”他說道
“在調研英聯邦運動會為黃金海岸房產市場所帶來 的長期影響這個課題上，PRDnationwide 處於領先 位置。”
金海岸房地產業正在進入活躍時期。
“PRDnationwide 代理確認了這些發現，很多當地 居民都有興趣購置新基礎設施臨近區域的房產，並 獲得“首批入住者福利”。 “同時也有很多週內投資者致電，並有興趣投資黃
“我們可以幫助買家理解新基礎設施是如何影響在 不同區域對獨立屋和單元房的需求的。” “我們公司致力於向客戶提供最好的調研和數據。 我們在 40 週年這一天發布重要的黃金海岸報告是非 常合適的。”
與瞭解更多詳細資訊請聯繫
Luke Burrows, PRD, 07 3309 4714, 0410 620 202, lburrows@ppr.com.au Lee McLean, PPR, 07 3309 4702, 0411 868 348, lmclean@ppr.com.au
PACIFIC PINES 第四期
主要市場指標
銷售市場
與過去指標相比
一年
$500,000
350
半年
獨立屋銷售量
$450,000 300 $400,000
獨立屋中位價
$350,000 $300,000
200
$250,000
333 150
272
100
$200,000
260
142
獨立屋租賃 單元房銷售量
$150,000
205
194
中位價
銷售量
250
157
144
145
單元房中位價
$100,000 111
50
$50,000 0
單元房租賃
$0 2011
2012
獨立屋
2013
單元房
2014
獨立屋中位價
2015
單元房中位價
180
500
160
450
140
400 350
租賃數量
120
300
100
250
163
80
200
60 40 20 0
77
58 29 Q4 2014 獨立屋數量
150
89 32
Q1 2015
45
32 Q2 2015
單元房數量
100
66
58
Q3 2015
中位價 / 平均租賃用時
租賃市場
50 Q4 2015
獨立屋中位價
0
單元房中位價
我們的服務包括： •提供諮詢和建議 •市場分析，包括形勢分析和趨
主要區域數據
獨立屋
銷售價格中位價
$475,000
$347,500
年中位價增長
2.2%
-2.3%
平均銷售用時
45
109
首次標價與最終售價變化百分比
-0.6%
-2.6%
出租收益
5.1%
5.8%
出租中位價
$470
$380
來源：RealEstate.com.au，APM Pricefinder，租賃租賃管理局昆士蘭州，SQM 研究
單元房
勢分析 •基礎定量和定性研究 •人口統計和目標市場分析 •地理信息製圖 •專案分析，包括產品及價格建議 •出租和投資回報分析 Mark Croudace PRDnational Northern 黃金海岸
知道了這些，選房變得易如反掌 - 澳洲置業淺談 海外投資如今已是一種潮流，國 內房屋產權的限制，銀行貸款調控的 不合理，引發了越來越多有遠見的國 人把房產投資的重心轉移到了澳洲 ( 永 久產權，無遺產稅，階段性交付首付， 貸款額度不受購房數量限制，房價升 值部分可做二次借貸等 )。 然而如何在澳洲選房，以及國內 的買房經驗是否適用於澳洲市場等問 題給許多買家帶來了困惑。 今天就這幾個問題，來談談一點 心得。 1. 地理位置 位 置！ 位 置！！ 位 置！！！ 很 多 買家會非常強調地理位置的重要性， 比如離 CBD 近；離學校近；離商業區 近。對於這點我非常贊同，然而很多 買家因為缺乏對悉尼的瞭解，加上被 國內投資理念的束縛，只一味著眼於 熱門的區域，卻又感歎其高昂的價格， 舉步維艱。 殊不知，對於預算有限的投資者 來說，常常被忽略的熱門區域旁的周 邊區域，其實往往是更好的選擇。 我們或許可以換個角度來考慮地 理位置這個因素：與熱門區域相比， 周邊區域的同樣房型的中位價會相對 較低，這也意味著相對應的升值空間 會相對較大。 在熱門區域好房難求的時候，正 是我們在周邊區域尋找投資的機遇， 切不要因為觀念的束縛而錯失了投資 的好時機。
2. 城市規劃 城市規劃是很多海外買家忽視的部 分，畢竟大多數的海外買家對澳洲沒有 那麼的熟悉，這個時候，找到一個專業 的投資顧問就顯得尤為重要。因為城市 規劃直接決定了你所投資的房產接下去 十年甚至二十年內的漲幅，在買房時全 面瞭解你所投資區域的城市規劃，會幫 助你更理性的去做出投資決定。
發商往往都會通過代理進行預售，所 以等到真正開盤的時候，買家們所看 到的戶型，很可能已經是首批買家預 購後剩下來的戶型。 對於這一點我的建議是，在預售 的時候先從投資顧問這裡瞭解相關資 訊，如果有合適的房型，買家可以選 擇預先支付意向金，儘早排隊等候挑 選戶型。 意向金數額是由開發商決定的， 3. 基礎建設 一般為 2000-5000 澳幣不等。有過澳洲 基礎設施這一塊我們分成三個小部 購房經驗的買家都知道，預先支付意 分來說，交通，生活設施和學校。 向金的買家不但享有優先選擇權，而 - 交通 且如果沒有選到喜歡的戶型，那麼意 - 學校 交通主要是指火車站和汽車站。國 很多買家希望所選的房產離學校近， 向金是可以全額返還的。 內買家常常會有一種迷思，就是覺得房 這是在為交房後的出租做打算，但現實 產距離火車站越近越好。其實買家並不 5. 付款週期 情況是，學校周邊的房產購買的高成本 在澳洲通常海外買家需要準備 需要一味的追求距離火車站的遠近，一 導致了交房後租賃的高價格，在這樣的 30% 的首付。首付的交付是有階段性 個成熟社區密集完善的公交線路完全可 一個情況下，儘管還是有一部分的學生 的， 一 般 先 付 10% 交 換 合 同， 剩 下 以和便捷的火車相媲美。 選擇住在學校附近，但是更多的學生會 的 20% 的首付在交房時支付即可。例 如果買家在選擇樓盤時只注重距離 傾向於選擇其他交通便利的區域，這讓 如，你買的公寓樓花是 2 年後交房， 火車站的遠近，而忽略了公車站，這樣 他們在降低生活成本的同時，也有了更 那麼你就有近 2 年的時間來準備餘下 的做法也可能會導致選不到合適的樓盤， 靈活的選擇。 的 20% 首付以及 70% 的銀行貸款（在 最後錯失了很好的投資機會。 所以，即使所選的房產並不在學校 這裡特別強調一下，海外買家通常需 所以我會建議各位買家在選擇樓盤 附近，只要火車或公車能直達學校周邊， 要比交房時間提早至少 3 個月開始辦 的時候，同時考慮房產到火車站和公車 也同樣能給投資者帶來理想的回報。 理貸款）。 站的距離，如果兩者都能兼顧當然是最 和國內首付的付款方式相比，澳 好的選擇，如若不能，只要其中之一在 4. 時機 樓盤銷售的速度非常的快，比如之 洲這裡不但更靈活，同時也減輕了投 短途步行可到的範圍之內，都可以算是 前做過的火熱的專案，開盤一天時間內 資者首付時的資金壓力。 交通便利。 買房投資就好像談戀愛，沒有最 一房二房已經賣了一大半，幾周下來賣 - 生活設施 基本上在每個區域都會有大型的連 的只剩下幾套三房的公寓，很多買家猶 完美的，只有最合適的，如果一味的 鎖超市，藥房，餐館，店鋪，郵局以及 豫之後拿定主意要投資的時候，已經錯 追求完美，只會讓你一次次的錯過投 一些娛樂設施。這裡主要說一下超市， 失了最佳時機。其實在正式開盤前，開 資的最佳時機。
Open Home 時賣家極力隱藏的小秘密 看似“好房子”卻暗藏許多隱患
因為其他的生活設施幾乎每個區都有， 但是在生活中所占的比例和超市相比相 對較小。 因為在澳洲，特別是墨爾本，幾乎 沒有國內所謂的菜場，所有生活日常所 需品以及食物都是從超市購買，所以超 市在日常生活中占到了很大的比例。 如果投資的區域沒有大型超市，那 麼可以關注一下城市規劃在這方面是否 有涉及到，此外，如果選擇的房產在 15 分鐘車程內還有大型的購物中心，那這 個房產在保值增值上就有了更強有力的 保障。
會謝絕參觀房子的某些部分。通常，這 些地方都是通往房子的隔層或底部，可 能會有白蟻侵蝕或者結構損害等破壞的 痕跡。” 3 內部潮濕
導讀： 看上去的好房子真的是一間
一兩間房有新油漆的痕跡的時候你就應
點，因為這能讓一棟房子看上去比實際 上新很多。 5 噪音 / 自然光問題 一棟房子的噪音和自然光很重要因 為這些問題往往很難花錢改變或者解決。
這或許是最難隱藏的，畢竟潮濕度
為了掩蓋缺點，賣家可能會拉上窗
好房子嗎？開放參觀時賣家都會使用哪
該小心“這有可能掩蓋了白蟻侵蝕或者
過高會導致房子有一股發黴、生銹的味
簾，打開每一盞燈試圖讓房子看起來亮
些“障眼法”？小心別中招哦 ~
天花板漏水的痕跡。”
道。許多賣家會噴大量的空氣清新劑來
堂一點，這樣許多不熟悉周圍地區的買
掩蓋這味道，讓人有“家的味道”同時
家就很容易中招。
買房子之前一定要參觀開放房子 （Open Home），你就可以親自看到房子 的真實狀況，以防付款之後才發現上當受 騙——然而你眼見真的為實嗎？ 告訴你，聰明的賣家們在開放參觀 時往往會隱瞞這 5 件事情。 1 白蟻損害 買家們注意的往往是裝修，格局， 但是油漆往往能暗示你更多。 房產專家 Todd Hunter 指出，當其中
也有專家指出許多賣家為了掩蓋房 子發黴的問題會選擇塗上新油漆——而 買家們往往想不到這一層面上。 這種時候你就應該做一個透徹的房
也隱瞞了真實情況。 同樣，有些賣家會用做咖啡、做麵 包或者香薰蠟燭的香氣來緩和黴味。
產檢查（包括檢查白蟻的熱成像測試），
4 視覺欺騙
一窺那層新油漆“背後的秘密”。
房間或許小到不可能使用，但是聰
2 結構損害
明的賣家們都有些小技巧來瞞天過海。
如果賣家拒絕讓你參觀房子某部分
比如說，有些賣家會利用鏡子來“放
時，你就應該明白這房子有些不能告人
大”空間，這種時候不要只靠視覺來判
的秘密了。 “許多賣家為了防止被查出來往往
斷，看看房子平面圖才是最重要的。 如果有大量的新傢俱的話也要小心
別怕尷尬，勇敢的拉開那些窗簾吧！ 甚至可以要求把窗戶打開，畢竟周圍的 噪音很容易被關上的門窗或者房間裡放 的音樂蓋過。 有些房子開放的時間會故意選在交 通順暢，周圍噪音較小的時候，所以專 家建議多參觀幾次房子有備無患哦 ~ 見招拆招，懂得這些“障眼法”的 你就可以找房產經紀問清楚這些事情， 或者尋求房產 / 害蟲檢查員的説明啦 ~
房子 70 年產權到期後 , 續期要付 1/3 房價 ? 全國網友都炸了 !! 快來看看澳洲產權有何不同 ? 大家都知道，中國房子的產權是有 年限的，住宅的產權期限一般是 70 年。 那麼 70 年後，產權到期後房子應該怎麼 辦？ 近日，溫州就有一批 20 年產權的房
與“房屋產權”是兩個不同的概念，土 地使用權出讓的最高年限是：居住用地 70 年。根據這一條例，購房人取得的商 品房使用權限必須也只能建立在 70 年土 地使用權的基礎上。
麼續期？是免費的嗎？ 根據國家現行的相關規定，土地到 期後，按照當時的樓面毛地指導價格， 依一定比例繳費。（據《人民日報》） 請注意，政府從來沒說過免費續期。
開始計算，加上開發週期，最短也得 1-2 年，到你手裡使用年限就不到 70 了，如 果開發商再囤積一段時間或者幾經轉手 就更短了。 超過 70% 的購房者不清楚“土地使
子，將陸續到期了。如果要續期，必須繳 納占房價總額約三分之一的土地出讓金。 這條新聞一出，全國網友都炸了！ 按照溫州現在的做法，等你房子產 權到的那一天，這套房子評估下來值 180 萬，如果你要續期，那就得交 60 萬…… 好不容易辛辛苦苦買了房，好不容易還完 了房貸，結果後面還得交一大筆錢！如果
也就是說，房子只要不塌，永遠是 你的！但是房子所在的土地，國家只給 你使用 70 年…… 那麼第二個問題來了，到時候，國 家要收回土地使用權，那土地上的房子， 怎麼辦呢？（假設我們的房子，真的能 住 70 年） 簡單來說，要麼交錢續期，要麼國
《物權法》只說到期後“自動續期”， 沒說這個自動是免費給的。而《土地法》 則說土地使用權必須由土地使用者支付 使用權出讓金。 那麼，第四個最最關鍵的問題來了， 續期的費用又是多少呢？ 最近，因為歷史原因，溫州有一批 20 年產權的房子，將陸續到期。如果要
用權”與“房屋產權”之間的不同概念， 也沒有意識到絕大部分能夠入住的房屋 都不同程度地存在著“產權期限縮水” 情況。 也就是說，萬一你花大價錢買了一 套二手房，而這套二手房的土地使用權 其實還只剩下兩三年，那麼…… 看到這裡，很多在海外購房的買房
我不續費會咋樣？按報導看，目前會讓 你的房子無法交易，不給你辦交易手續。
家收回給你補償。 通過調查瞭解，第一種方法得到大
續期，必須繳納占房價總額約三分之一 的土地出讓金。
人都在詢問，海外房產的房屋年限是多 少？和國內一樣也是 70 年嗎？如果房齡
對此，溫州國土局是這樣解釋的： 目前房地產市場透明度不足，很多買房 人可能沒有意識到土地使用權年期對房 產價值的意義，房子本身說白了就是磚 塊水泥，房產的價值很大一部分是來自 於土地的價值。 這下全國網友都炸開了鍋：這篇新
家的普遍認可，也有一部分人認為房子 根本就住不到 70 年就會拆遷。 不 管 是 40 年、50 年 還 是 70 年， 都 有到期的時候，土地使用年限到期後， 只要房子還能住，就都得續簽土地。 “國家提供補償”最直接的方式—— 拆遷的理解：拆遷簡單的說分為兩個種
（ 很 多 人 可 能 有 點 納 悶， 房 屋 的 土地使用權不是七十年嗎？怎麼變成了 二十年？的確，我國民用住宅土地的使 用權期限通常是七十年，在 1990 年代初 通過立法全國推行，溫州的二十年產權 房是地方政府靈活施行政策的產物。） 至少，溫州現在是這麼幹的。而且，
超過 70 年，要怎麼辦？實際上，在澳洲 購置的房產產權沒有年限限制，為永久產 權！也許你會說，怎麼有這麼好的事？！ 實際上，澳洲房產是永久產權是澳 洲法律規定的，而且是私有土地。 房屋擁有者享用土地和房屋的產權 和使用權，並可永久擁有這一權利。在
聞具有一定風向標意義。如果各地就此 效仿，天都要塌下來了！ 其實，這個“產權”並不是從你買 房之日計算，而是土地被拍賣後開始計
類：1）市政動遷要看城市規劃 ，就是說 要坐等政府規劃。比如：地鐵，高架， 鐵路等 2）商業動遷也越來越複雜，地塊 的商業性質，政府審批，包括原有地塊
溫州這麼幹，對其他城市來說，可能就 是一座風向標……怪不得此消息一出， 全國網友，基本都炸了…… 你要知道，其實，這個“產權”並
沒有購房人的同意下，房屋就是不能拆 除的，土地也無權收走。同時，房屋也可 以根據購房人需求進行買賣，沒有任何限 制。和美國部分地區相比，澳洲現行的
算，所以那些二手房的有效期到底是多 裡的戶口問題，都是比較複雜，需開發 少，沒有多少人真正能明白。 商和政府一起解決的問題。 那麼問題就來了，為什麼不是 69 年， 如此一來，拆遷無論如何都不會成 不是 71 年，而是 70 年呢？ 為個簡單的解決方案。
不是從你買房之日計算，而是土地被拍 賣後開始計算。 實際上，現在的商品房的土地實際 使用年限很少有 70 年的，大部分在 30-60
法律下是無遺產稅的，這也是一大優勢。 購房人未來可將澳洲房產作為遺產 的一部分，留給子女。沒有遺產稅的徵 收，也避免了財產在留給子女時，出現
年左右。因為使用年限是從國家出讓時
的財產縮水對房屋擁有者造成的損失。
在我國法律規定中，“土地使用權”
那麼，第三個最關鍵問題來了，怎
如何首次在澳洲購房 ,“第一次”很關鍵 穩健的澳洲房產市場對在澳洲買 房者來說是一個好消息，首次購房是 開始一生理財規劃的關鍵！ 根 據 澳 洲 統 計 局 的 資 料， 一 位 元首次購房者在悉尼購買一棟中位價 882,973 澳 元 的 房 產， 首 期 付 款 10% 大約需要 8.8 萬澳元。當然，有一些 較便宜的選擇，但仍然需要 5 萬澳元 的首付款，外加其它花銷。但這對於 剛剛開始工作的人還是很難湊夠的。 針 對 這 些 狀 況， 專 家 提 出 了 一 些關於如何首次涉足在澳洲房產的建 議： 一、調整你的期望 澳洲房產投資人、節目主持人格 雷說：“首次購房者應該把房地產市 場看作為一個梯子，買家獲得增值的
過程就是在這一梯子上一級一級地往上攀 登的過程。 “問題是，年輕的一代要住在悉尼東 部的兩間一廳的套房，那麼需要 80 萬澳 元，而 20 多歲的人不應該去悉尼東部買 房。” “你不是一下子就能住進你理想的 房子。你必須要準備住在差一點的區。我 們每個人剛剛開始時候是這樣做的。” 二、買房作為投資，而不是夢寐以求的房
佛山易融合房地產投資有限公司董 事長楊宇波建議買家不要去想苦苦地攢錢 幾年來作為買一個夢想的房的首付款，而 是用你現有的不論多少的錢馬上進入市 場。因為市場不會停止波動，最保險的做 法就是在你能承受的範圍內選擇最好的投 資型物業進行購買。
楊宇波董事長還建議買樓花，這可以 給買家更長的時間來湊齊首付款。“這就 相當於分期付款一般。” “我不建議去買市區的摩天大樓或 公寓的樓花，因為那裡很可能會有供應過 剩，而且增值潛力有限。我情願去有吸引 力的遠一點的衛星城上買更具有投資價值 升值潛力的獨立別墅。畢竟，土地才是增 值的保證！” 三、分擔負擔 澳洲房地產專家提議，首次買房者與 其去向父母要錢，不如向他們提出一個生 意建議。
有一方或許感興趣。” “你還可以與兄弟姐妹一起在澳 洲買房，那麼意味著你只需湊夠一半 的首付款就行了。當然你要明白，房 子帶來的增值你只能享受一半。” 四、入股買房 如果其它的方式都行不通的話， 你還可以考慮一個更具創造性的擁有 房產的方式。 楊宇波董事長說，購房者們也可 以選擇眾籌或者是多人合股的形式去 成立所有權公司購買。澳洲允許人們 用公司的名義去購買房產，且沒有限 購限貸的規定。 不論通過什麼樣的途徑，最重要
“父母也許有錢存在一個帳號上，這 個帳號帶來的收益不大，你可以讓他們把 的是儘快登上澳洲房產的梯子，然後 錢拿出來與你一起投資。” “跟他們講，‘如果你借給我 10 萬， 再一步一步的往上爬。投資需要把握 我可以把這筆錢連本帶利還給你’，在他 最佳時機，機不可失，時不再來！ 們面前拿出你的投資計畫來，那麼父母中
澳大利亞商業移民簽證類別大全 澳大利亞以高品質的生活水準、優
多，要求申請人有突出的投資經歷和經
申請條件
6. 有 州 政 府 擔 保（ 一 般 最 少 要 求 投 資
越的經商環境、多元文化的社會環境、
驗，通過州政府擔保，而且投資 150 萬澳
公平的移民政策、良好的教育設施以及
幣到澳洲政府指定債券並持有四年 , 即可
a) 888A 商業創新類 1. 主申請人必須是 188 簽證的主申請人
b) 132 風險投資企業家類
有利新移民發展等因素吸引了大批移民。
轉永居。
近年來中澳貿易迅猛發展更為中國 商人提供了移民良機。 根據澳大利亞移民局公佈的官方資 料顯示，中國已經成為澳洲第一大商業 移民申請人來源國。 澳大利亞商業移民一直是中國商人、 富人最熱衷的移民通道。 商業投資移民以家庭為單位，一人 申請全家獲益。 夫妻雙方只要有一方去澳大利亞創 業居住就可以，這樣對於許多在中國有 成功的企業沒有時間去澳大利亞創業或 者是居住的申請人來說真是一個理想的 移民政策。 如果有小孩帶到澳大利亞還可以免 費就讀公立中小學。 築夢澳洲，逸享新生活！ 需要怎樣的條件才能成功移民澳大 利亞呢 ? 讓我們先來瞭解一下澳大利亞商業 移民簽證有哪些類別。 1.188A 商業創新類簽證 澳洲 188A 商業創新類簽證通常也被 稱為澳洲投資移民。 相當於早前很多人熟悉的 163、164 移民簽證。 此簽證申請對審計要求相對較松， 注重公司的營業額，對投資金額要求不 高，投資方式可靈活變通。 適合對象 中、小型企業主、大型企業管理者。 申請條件 1. 主申請人 55 歲以下； 2. 申請人有直接參與經營及管理企業的 成功經歷；
主申請人在遞交永居申請前的四年 內須在澳洲累計居住滿 2 年。 適合對象 專業投資成功人士。 申請條件 1. 主申請人 55 歲以下； 2. 申請前 2 個財年，夫妻名下個人及家 庭淨資產不低於 225 萬澳幣； 3. 過去 5 個財年中其中 3 個財年，具有 良好的直接投資和管理經驗； 4. 申報的 3 個投資管理財年中其中 1 個 財年，滿足 150 萬澳幣的投資額； 5. 投資 150 萬澳幣到澳洲政府指定的債 券中 4 年； 6. 取得“意向申請”邀請（EOI）； 7. 打分達到 65 分。 3.188C 重大投資者類簽證 188C 重大投資類簽證也就是我們平
這類簽證沒有年齡限制，沒有英語 要求，不需打分，只要在政策規定的領域 內至少投資 500 萬澳幣就可以快速移民。 簽證有效期四年，主申請人必須滿 足 160 天居住要求。 適合對象 高資產、高收入成功人士。 申請條件 1. 家庭淨資產：500 萬澳幣（滿足當前 時點）； 2. 投資 500 萬澳幣到澳洲指定投資產品： 1）至少 50 萬投資到風投 / 私人股本 型非上市企業。 為鼓勵此類基金，政府給與此類基 金免稅優惠 ;
最多使用 2 家公司營業額相加。如公
2）至少 150 萬投資到小盤股票基金，
司 年 營 業 額 不 到 40 萬 澳 元， 必 須 占
此類基金專注市值小於 5 億澳元的上市或
股 51%。 超 過 40 萬 澳 元 以 上， 占 股
非上市企業（非上市企業不超過基金淨
30%）；
值的 20%）;
6. 評分達到 65 分。 2.188B 投資者類簽證 188B 投資者類簽證是專門為那些從
3）最多 300 萬其餘資金投資到其他 管理基金（可投資股票、債券、優先股、 可轉債、商業地產）。
事投資活動（如：股票、期貨、基金、
4.888 簽證 -- 商業臨居轉永居簽證類別 888 簽證是在獲得 188 商業創新類或
外匯等）的投資者而設立的一種四年期
投資者類臨居簽證後，符合一定的經商
的臨居簽證。
條件，在澳洲境內申請，獲得永久居住
這 類 申 請 較 188A 類 的 要 求 要 高 很
於在澳洲開創企業或使用有價值的理念
4. 申請 888 永居簽證前一年企業年營業 額不少於澳幣 30 萬（含消費稅需超過 33 萬）； 5. 申請前一年，以下三項符合其中兩項 條件； •企業資產不少於澳幣 20 萬；
權的簽證。
產業化。 這是一個非常有價值的類別，目前 澳洲政府大量鼓勵創新企業，歡迎有合 適創業項目的中國創業者，通過這個要 求相對較低的移民直接通道，一步到位 直接拿綠卡。
•企業至少要聘用 2 名澳洲居民 / 公 民的全職雇員； •申請人的個人資產加企業淨資產 之和不少於澳幣 60 萬 b) 888 投資者類 1. 投資 150 萬澳元在指定政府債券中並 2. 主申請人 4 年內在澳洲必須住滿 2 年。
所有投資移民簽證中，唯一可以一步到位
基金（VC/PE），此類基金專注初創和小
5. 取得“意向申請”邀請（ＥＯＩ）；
會員處獲得 100 萬澳幣風險投資基金，用
年內）；
這個類型的商業移民更側重投資方
4. 在公司中至少擁有 30% 股份，且公司 公 司 年 營 業 額 不 到 50 萬 澳 元， 可 以
最少居住達到 12 個月以上（申請前兩
向，是澳洲政府重點關注的移民類型， 所以被稱為“重大投資者類移民”。
這類簽證需要滿足一個重要條件是 申請人從澳洲風險投資協會（AVCAL）
5.132 商業天才類移民簽證 132 商業天才類移民簽證是目前澳洲
時說的 500 萬投資移民。
申請條件
3. 申請 888 永居簽證時，申請人在澳洲
持有 4 年；
3. 全家淨資產達到 80 萬澳幣以上； 年 營 業 額 不 少 於 50 萬 澳 元（ 如 單 一
（除非離婚或死亡）； 2. 申請人在澳洲建立企業不少於兩年；
200 萬澳幣到澳洲專案上）。
獲得永居的簽證，無需通過 EOI 打分系 統，對英語和學歷無要求，對居住沒有量 化要求，適合在國內有成功生意，且願 意在澳洲做投資的企業家。132 簽證分為 “顯著商業成就”和“風險投資企業家” 兩類。 a) 132 顯著商業成就類 申請條件 1. 成功的經商（管理）背景，參與日常 管理； 2. 過 去 4 年 中 有 2 年， 在 公 司 中 擁 有 30% 的股份（或如上市公司 10%）； 3. 對應的 2 年，此股份價值超過 40 萬澳 幣； 4. 對應的 2 年，公司營業額超過 300 萬 澳幣； 5. 全家總資產在 150 萬澳幣以上；
6.405 臨時投資退休類簽證 405 臨時投資退休類簽證的有效期為 4 年，期滿後只要符合相關條件就可以再 次申請，每期 4 年。 此簽證不能轉為永居。 這類簽證是針對那些擁有大量資產 的外國商業人士或專業人士打算退休後 在澳大利亞安度晚年而設計的。 通常這些人不帶隨同子女並打算退 休期間生活在澳大利亞。 申請條件 1. 年齡為 55 周歲或以上 ( 配偶年齡不受 此限制 )； 2. 除了配偶外沒有包括未成年子女在內 的其他尚未獨立的家庭成員； 3. 申請人沒有在澳大利亞全時工作的意 圖，但允許持證人每週打工不超過 20 小時； 4. 申請人身體健康、品行優良； 5. 申請人必須獲得澳大利亞州政府的擔 保，方法是完成指定的投資。 如果你的條件符合以上投資移民簽 證申請要求，請趕快行動起來吧！ 在澳洲商業移民政策風雲變化的今 天，專業性的建議無疑會讓您的移民之 路更為平坦，把握時機也同樣非常重要。 選擇最適合自己的簽證類別 , 選擇最 有誠信的移民公司才是王道。
Royal Pines - 黃金海岸市中心的球場
Shop 5, 3063 Surfers Paradise Blvd, Surfers Paradise, QLD 4217
特點： • • • • • •
ITR 沒有海外人士限購
2 套全新 4 房 + 書房連體別墅 , 可一套自住一套收租 緊臨新建的 Coles 周邊多所私立名校 24 小時保安的高級小區 現代化裝修 274m2 一套 雙車位帶鎖車庫
* 套數有限 , 請速與 Tony Yan 聯繫 !
Tony Yan Managing Director 0413 526 688 tony@mintproperty.com.au
Shop 5, 3063 Surfers Paradise Blvd, Surfers Paradise, QLD 4217
看膩了千篇一律的新聞？ 厭倦了無聊的資訊？ 請關注“澳洲第一傳媒” 關注我們的理由一個不夠？ 給你五個！ 最實用的“房產資訊”， 最全的“吃喝玩樂”資訊， 最新鮮的社會新聞， 最紅的網路段子，
微信公眾號: au_firstmedia
最走心的心靈雞湯。 關注一個公眾號就夠了！
澳洲第一傳媒
2016
REIQ ACCREDITED AGENCY
公司地址：Shop
高楓 Feng Gao 0433 998 175
Monica 张海娟 0451 608 888
6, 77A Scarborough Street Southport QLD 4215
更多樓盤，請登入網站 www.greatoceanrealty.com.au
0
m 1.1
0 0,0
8
$
$4
减价出售
全新房 黄金海岸 30,000 平方米大地 , 7 分钟上 M1 高速公路
Southport CBD 中心高層海，水景 , 夕阳落山美景公寓
30 Holyrood Road Maudsland
32505/9 Lawson Street Southport 105 平方米全新摩登公寓，25 层，一手屋主从未住过。2 宽大睡房 + 学习空间， 大衛浴间。主卧多玻璃拉门衣柜。中央空调。高挑天花開放式大客廳。開闊美 麗景觀陽台。現代廚房，煤氣煮食，不銹鋼廚具。1 保安车位。室内外游泳池， 桑拿浴，健身房，燒烤區。50 米步行去大型购物中心 Australia Fair 及华人超市， 餐厅。近公车站，轻轨站去 Griffith 大学。
平缓地势，现有一 4 房 3 卫浴 3 车库大房，超大主卧套房，大理石台面实木橱 柜厨房，2 全瓷砖淋浴房，火山岩地砖，坚固耐用，全围栏自动铁门，前院可停 放多辆 50 人座旅游大巴士。7 公里到电影世界，8 公里到 Helensvale 火车站， 购物中心。近高中小学。易打理花园，游泳池。周边已开始动土开发。
00
0
0 9,0
1
$3
,0 50
,1
$1
海外買家 可以購買
年净收入 $29,360 5 星级豪华度假公寓
高尔夫球场美景独立地豪宅，4 房 2 卫
319, 320 Gold Tower, Surfers Paradise 如果你来到黄金海岸度假，在这里你可以尽情享受星级待遇。高挑的天花、 宽敞的起居室、 大理石瓷砖、 现代石台面厨房、 海景、 360 ° 旋转餐厅，游泳池和金沙冲浪海滩。 便利交通，酒店门口轻轨，公交车车站，四通八达，上至太平洋购物中心，下达 Griffith 大学， 中途路过 Southport。一个产权，2 套独立出租套房，双份的投资回报。( 净收入 $29000/ 年）
7842 Pavilion Place Hope Island
这套设计精湛的梦想住宅，布局宽敞，十分靓丽。该房位于光线充足的地块，靠 近高尔夫球场，这套近新住宅有着一流设施，为您提供豪华现代化生活空间和易 打理室内外娱乐空间，建造十分精湛。这套独立住宅大量运用石质、木质、玻璃 装饰， 采光很好，配备德国制造现代化电器，有流畅户型，楼上有 4 套卧室，客 厅 / 餐厅都位于地面层。
0+
0
0 5,0
6
$3
全新上市
0 0,0
3
$3
开放日 周六 12pm 周日 12pm
海外買家 可以購買
3km 到 Griffith 大学
豪宅建房用地
25/20 Brown Street Labrador 4 房 2.5 卫浴 1 车库 Townhouse，超大隐私后花园，开阔门厅，客厅， 家庭厅，餐厅。现代宽大厨房。主卧有套房。自动车库门。交通方便， 公车直达大学，6 分钟自驾车到大学医院。门口对面 Aldi 超市，2 公里去 Harbour Town 购物中心。1.7 公里到海边，4 公里去 Southport。
Pavilion Hope Island 這塊平地位於黃金海岸風景如畫的希望島蓬萊閣，安全隱私，舒適安逸，藍天碧雲，綠樹成 蔭，是建立您豪華家園的首選。這世界級五星級度假村集高級高爾夫球俱樂部，網球場，餐 廳，酒吧，咖啡館為一體，便利交通僅 1 公里路程步去行希望島購物中心，有美食、遊艇碼 頭，休閒茶座和超市。
Lot 25 REIQ 2016 Stinson Circuit, Coomera ACCREDITED AGENCY
公司地址：Shop
2
4
高楓 Feng Gao 0433 998 175
192.43m2 (20.71sq) Monica 张海娟 0451 608 888
6, 77A Scarborough Street Southport QLD 4215
0+
0 8,0
更多樓盤，請登入網站 www.greatoceanrealty.com.au
售
全新上市
急
44
$
2
海外買家 可以購買 全新独立地别墅 4 房 2 卫 2 车库
无物业费 4 房 2 卫 2 车库，2.5 年新，大现代 Duplex
TBA Coomera 2/10 Compass Drive Biggera Waters 平正地块，室内面积 192m2, 4 间卧室，2 浴室，大主卧室，带主卧套间和步入式衣帽间 , 空调。 地面积 734m2 两户共用，室内面积 182m2. 石质台面新型厨房。宽大客 地面积 474m2。宽敞的开放式生活起居室。电影厅，现代厨房，拥有石头台面和不锈钢厨具 , 厅，超大室外大凉棚，全围栏大后院，地面平整。楼上 4 睡房，多空间主 煤气煮食。众多的存储柜空间。室外烧烤区，低维护全围栏后花院。 · 0.8 公里可去 Coomera Anglican College，0.76 公里去 Coomera State School, 3 公里去 卧套房。新地毯。商业中心地段，公车可达 Griffith 大学，多家中西超市。 • Blinds throughout Luxury Inclusions Indoor Living 141.17m 购物中心，它有 Woolworth、 Aldi 和咖啡餐厅。 • Designer front facade 急售。 • Frosted glass and stained wood front entry door Garage 36.77m · 近 Coomera 火车站，火车直达布里斯班 Alfresco 10.65m • Designer kitchen with European appliances and stone • Boral exposed aggregate driveway
$482,000
2
2
2
Portico
2.2m 2
alfresco areas bench tops 证 0 air-conditioning to main living and master •• Tiled 0 7 year structural warranty 金保 • Split system 192.43m 0 , 9 • Energy efficient lighting and租fans bedroom 1 % 4 5 throughout •$ Colorbond Roof • Guaranteed build time 15 weeks low • Full landscape package and fencing set and 19 highset • High quality carpet to all bedrooms and WIR • 2 year rental guarantee* conditions • Tiles to all other areas Contract Documentation and Specifications take precedence over these images. • Walk in robe to main bedroom and built in to remaining apply Front façade and floor plan images are for illustrational purposes only. 2
海外買家 可以購買
开放日 周六 11am 周日 11am
海外買家 可以購買
全新联体别墅 (Unit 1,5,3 SOLD, Unit 2,4, 5 still available 3 套已售出，仅剩 2 套 )
全新 2 室 2 卫浴现代公寓
43 Harley Street Labrador 兩層聯排別墅 176 平方米居住面積 , 全新低維護 . 位於 Broadwater 公園海灘僅 1 公里， 400 米到學校和各大商場。 ★開放式客廳 ★面北朝阳大陽臺 ★現代廚房 , 有大量的存儲空間和優質不銹鋼厨具 ★廚房和 浴室均用凱撒石臺面 ★空調和吊扇， LED 燈、 節省電費 ★上下分租 , 自住加投资 , 预期租金 $480/week. 物业费 $25/ 周
139 Scarborough Street Southport
on
ti uc
A
全新上市
350 米步行到联邦运动会游泳馆，Australia Fair 大型购物中心 , TAFE， 轻轨站，15 分钟到 Griffith 大学 2 睡房 2 卫浴一车库，主卧套房，有海景阳台，精工厨房，不锈钢欧式厨 具。屋顶花园。物业费 $53-$58/ 周，2 年 5% 租金保证。空调。遥控内 进车库。
00
,0 65
$4
开放日 周六 1pm 周日 1pm 2.5km 到 Griffith 大学 , 新装修 4 房 2 卫，平整独立地别墅
市中心 , 小三层，楼中楼公寓 , 一丝海景 ，居住面积 172 平方米
3 Koonan Court Ashmore
410/3 Como Crescent Southport
拍卖日期：11am, 15 May 2016 现场拍卖（unless sold prior)
如果你喜欢早起看日出，夜观金色日落，这套超大型豪華公寓非你莫属。位於 Southport 金三角，Broadwater 海滨公园，南港帆船碼頭、 大型購物中心。250 米轻松走路到輕軌站，电車將您帶到格里菲斯大學，冲浪者天堂，黃金海岸木星 賭場和 Pacific Fair 購物商场。這是黃金海岸中心。无任是白天或傍晚，你可以尽 情享受騎自行車、 散步或購物，如梦如幻的情趣生活。
北向方正 673m2, 4 睡房，主卧套房，车库已改单一睡房， 多橱柜厨房。 独立洗衣间，宴客厅铺有瓷砖。后花园大露台，BBQ 区。易打理花园。 多个水泥地停车位。 方便地段，走路去 Ashmore City 大购物中心，近 Trinity Lutheran College，TAFE, Griffith 大学 . 租金收入 $650/ 周。
HOUSE & LAND PACKAGE LIGHT Lot 311 22PT LIGHT 22PT Greenwich Avenue
BOLD 26PT PIMPAMA
Floor Plan
4
CURRUMBIN
LOT 311 SIZE 469.00m2 PRICE $ 255,500
DESIGN CURRUMBIN SIZE 235.44m2 PRICE $ 291,490
2
2
$ 546,990 EST. RENT
* All illustrations & floor plans are artistic impressions & should only be used as a visual aid. ** Package price is subject to availability & subject to change without notice. Furniture shown is for illustrative purpose only & is not included in the purchase price.
6
到位。之後還幫 A 全家辦理了旅遊簽證，
察後買的，是當地人喜歡的區，交通便
連匯款什麼的 A 也一點沒操心，因為該
利，也很好租，還沒交房都已經有租客要
公司都全權負責，A 只用轉給仲介人民幣
了，A 君很省心的交給了當地的租房管理
就行了，其他所有的事情仲介辦完，包
公司，有任何問題郵件聯繫，這個房在
括過戶的律師、貸款的經紀、會計、未
貸款的時候評估價就跟實際購買價一樣，
來租房管理等等，就連在澳洲開通的網
這一點就可以說明是一套不錯的房子。
上銀行，都貼心的準備了一份登錄以及
二十萬人民幣就能投資澳洲房產？ 首先聲明，我不是從事房地產行業， 肯定談不上專業，以下如果有任何不恰當
金，但是這個可是別墅啊，檔次都不一 樣，想想就樂。
在澳洲是買公寓還是買別墅？
每一步如何操作的截屏中文說明，A 一點
從澳洲房屋增值的角度看，無論是
沒操心。殊不知這中間的水分呀！單純
公寓還是別墅都是升值的，只是幅度稍
舉個例，過戶律師澳洲這邊市場價 660 澳
有不同。根據官方資料顯示，過去 40 年
幣，當時國內仲介收了 2500 澳幣，我類
以來，根據地區不同，澳大利亞的公寓
個去！但當時 A 君完全是樂在其中的！
房平均每年增長 6%~8%，而花園別墅的
澳洲本地仲介
漲幅則達到 10%~12%。針對海外人士，
澳洲當地仲介一般很少會服務的那
都是可以買樓花 ( 期房 ) 的，也就是無論
之處請專業人士們批評指正。因為最近向
第二套房：這一套距離第一套時間
麼到位的，當然也存在一些個別，畢竟
是別墅還是公寓，首付都只需要 10%，
我諮詢到底要不要在澳洲投資房產的朋
就 4 個月左右，這套房是在墨爾本，據說
面對中國市場，需要適應中國國情，一
貸款額度通常可以達到七成，並無區別。
友越來越多，今天個個就以好友 A 君的
離市區 40 多公里地，開車就上高速，交
條龍的服務是發展趨勢，出於安全考慮，
只是公寓交房時間會相對更長，一般新開
親身經歷告訴你，怎麼選擇澳洲房產和到
通很方便。這是個擁有四千平米大地的莊
澳洲仲介肯定是會讓客人自己匯款到律
盤的公寓會兩三年再交房，資金周轉更
底值不值得買，當然最終還是你來決定。
園別墅，上面有一個兩百多平的單層別
師的信託帳戶的，至於律師、貸款經紀、
有利；別墅大約就是一年左右的建設期，
A 君在來澳洲之前就買過三套澳洲
墅，房子可以做經營使用，什麼擴建一個
租房公司，仲介會推薦，但是客戶可以
交房時間更具體。
房產，一套在布里斯班，一套在墨爾本，
養老院啊，小幼稚園啊都可以，更大的噱
選擇是否需要或者更換，因為這邊市場
從投資的角度看，市區公寓的出租
一套在黃金海岸，前兩套都是在國內的
頭是這個房子大概等個七八年政府規劃， 透明，價格也不含糊，準確來講，服務 可以拆分成 8 塊左右的地來賣，一塊地能 是沒有國內仲介那麼到位的，但是也在
率高，需求高，空置率低；郊區的房子面
仲介那裡買的，後面一套在黃金海岸本 地仲介那裡買的。 首先介紹一下 A 是如何開始投資澳洲 房產的。
賣到 30 多萬澳幣，這樣不是賺翻了嗎！ 這個房當時也就 68 萬澳幣左右，首付只 需要 30 萬人民幣的樣子，不得不說仲介
完善之中，有趕超之勢。 好了，我們再來說一下這三套房到底 如何，下場怎樣。
A 最早的時候是想移民，在百度上
厲害，做了一個兩套房打包的計算公式，
第一套房：交房時間晚了半年，其
搜澳洲移民然後輕鬆彈出了澳洲房產的
一個長線一個短線，感覺絕配了。A 當時
實這是很正常的，資金還在自己手中而
相關資訊，出於好奇，A 就點進去了，廣
已經沒錢了，但是實在太吸引，回去跟他
且不需要在交房之前付任何利息的澳洲
告都很吸引人，大部分都是“投資二三十
爸媽一合計，爸媽也有興趣，買了。（這
房產來講，交房早晚並不是問題，晚一
萬人民幣你就能擁有一套澳洲永久產權
個是所謂的大地情節）
點甚至是好事，因為你有資金周轉到其
積大，租金高，較穩定。在澳洲，通常主 要租房的人群包括有：留學生，新移民， 白領，所以市區的公寓通常可選擇購物便 利，交通發達的商業區或學校附近；郊區 的別墅，也可以考慮儘量購置在知名學府 附近，交通便利之處，可保證出租的需求 量。如此比較，買公寓和買別墅其實都不 錯，見仁見智罷了。 澳洲的房子好出租嗎 ? 好賣嗎？
的別墅或者公寓”，當時大概是 2013 年，
第三套房：這套是在 2014 年年末下
他地方。交房後第一年 A 君並沒有收到
澳洲的房屋空置率在 2% 左右，也就
國內的房地產市場情況已經不太好了，
手的，A 和朋友來澳洲旅行，就是在黃金
政府補貼，第二年開始發放了，一年差
是說基本是沒有租不出去的房子的，特別
A 當時手上也總共只有二十多萬人民幣。
海岸閒逛的時候，對，不帶目的性的閒
不多一萬澳幣，租金跟利息差不多是抵
是選好地段，很不愁租，個個之前看過
仲介算一筆賬，最後得知在澳洲投資一
逛，隨意走進一家仲介公司瞭解房產（黃
消的。還有個好的情況是，在交房後半
一個資料，就墨爾本而言，每一周大概
套帶地 400 平的別墅，永久產權沒有遺產
金海岸的飆網者天堂，街面上很多仲介公
年，仲介建議換個銀行重新貸款，這樣
有 1200 人的人口增長率，你要是現在走
稅，前期只需要投入二十多萬人民幣，
司，大部分配有會華語的仲介，會有中文
退了三萬多澳幣到 A 君的帳戶，A 君到
在墨爾本 CBD，真的是熱鬧的很，與我
後期的首付只需要在房子建好之後支付， 的廣告板，因為中國市場實在太大了！） 每個月租金抵利息還有賺，這真的是一 仲介美女非常的健談熱情，認真仔細的
現在都懵懵懂懂不知道這錢是怎麼來的， 前幾年來的情況完全不一樣！大部分留 其實這個叫“再評估”，稍後個個會有 學生、新移民，所以房子很好租。
件美好的事情不是嗎？於是 A 在功課做
分析黃金海岸未來市場的樂觀性，以及
的不是很足的情況下，投資了第一套房。
分散投資的重要性，帶 A 和朋友去看了
第二套房：A 君已經退掉了，哈哈，
聽從事房地產行業的朋友這麼說，賣二
接下來給大家說一說這三套房的基本
項目所在地，這是個 townhouse，就是我
這個要重點說一下！因為這個房子延遲
手房的銷售年薪非常高，因為他們根本
們俗稱的聯排別墅，兩層，不大，200 平
了一年交房，也正好是跟黃金海岸那套房
不愁沒有生意，這部分資源大多掌握在
第一套房：上面已經大概講了為什
左右，很溫馨，靠河，A 喜歡釣魚，這個
子的預交時間衝突，一方面 A 君一時拿
當地洋人手中，當然也有部分亞洲人做
麼會買第一套房，大概是 2013 年 5 月，
可是個好地兒。因為第二套房交房時間
不出兩套房的錢，另外一方面，A 君托我
二手房源很厲害。像個個居住的社區，基
房子總價 45 萬澳幣左右，占地 400 多平， 遙遙無期，備好的錢暫時不需要，這套 上面有一套 200 多平的單層別墅，政府包 房 50 萬澳幣，首付也就 10%，27 萬人民
幫他在澳洲本地市場瞭解到，這個房子
本隨時看見 sell 的看板，不到幾周就 sold
根本沒有什麼升值空間，地理位置太偏！
了，有的時候還會拍賣出意想不到的高
租十年，對於 A 這種一時半會去不了澳
幣左右，A 和朋友一人買了一套，準備將
A 君讓我托本地仲介幫忙轉讓掉，結果澳
價，所以我個人認為是蠻好賣的，當然，
洲的童鞋是再合適不過了，仲介當時算
來做鄰居。
洲的仲介直接說，讓他損失掉之前付過的
也要看地段。
情況。
名詞分析解釋。
了一筆賬，這套房初期投資 30 萬人民幣
這三套房下場如何，待會挨著分析。
10% 定金吧，因為根本不可能在本地馬上
（當時匯率 6），房子建成之後是第二年
我們先來對比一下在國內仲介和在
轉讓掉，這個地方很偏的，及時止損就行
或者第三年（因為澳洲房產交房時間一般
澳洲仲介那裡買房的差別。
了。還好 A 君找回國內仲介，原價轉讓，
關於澳洲房子好不好賣這一點，我
經常有人問，買澳洲房產能移民嗎？ 不能！那麼遠買了，我也不一定去 住，那我為什麼要買澳洲房產？
國內仲介一渲染，兩個客戶搶著要啊！ A
那我想問，現在大多數人在國內有
實際來，一般海外人士至少可以貸七成，
仲介的那個銷售代表是個非常負責
君及時脫手，這一點就看出國人投資多
個兩三套房產，有的甚至十幾，幾十套房
當時 A 貸了大概 73%），每一年租金抵
的女孩兒，不分晝夜的跟她推銷，講解的
少是有些盲目的，還有國內有些仲介真
子？是否這些房子大家都去住了？
掉利息之後還能淨賺 3 萬人民幣左右，
無比仔細，發圖片發視頻做資金測算表，
心也不全是推薦好項目，需仔細辨別。
A 想的是這個就像在國內一般二級城市花
甚至在簽合同的時候還專門帶上老闆從
第三套房：也是延遲了半年交房，
70 萬投資一套公寓，每個月有 2000 多租
公司城市飛到 A 所在的城市，服務相當
這個房子確實不錯，不愧是當地實地考
都會延遲），再給餘款 40 萬（根據貸款
國內仲介
其實房產更多是一種投資行為，是 一種理財方式，是對個人資產的一種保值 增值！
【房產投資組合故事】只買公寓的投資玩法，8 年時間淨資產一樣翻 6 倍！ 許多投資人選擇只投資公寓，並相 信在大型城市，公寓類的需求較高，Rob Willams 就是其中的一位元，他的投資組 合很有效，他的投資組合基本圍繞自己 所生活的區域展開。 Rob 從事於 IT 業，在 2007 年，正式 開始投資澳洲房產，這一年，他離了婚， 手中剩下 16 萬澳幣的現金。 「我想投資這件事已經很長時間了。 在我和我前妻生活的時候，我們曾經買 過一處樓花，我付清了所有貸款，並且 從隨後的房產增值中重新貸款（增貸）」 Rob 的策略很簡單：一、房子要低於 市場價，二、不能離 CBD 太遠。 「我期望房屋未來要有較大的價格 增長潛力！ 我在 2007 年 4 月開始投資， 所有區域的房源都是那種較為緊張的，6 套物業中的 4 套區域不同，目的是分散一 個區域房價下跌所導致的風險。」
策略佈局 在 Rob 離婚後，他所剩的資金對於 他的年齡而言並不多，他很希望能夠重 新上路。 「在那個時候，我也在想究竟什麼 樣的資產組合更加適合我，起初我想到的 是股票，但我並不認為股票市場是我想要 的，我想要的是那種效果最大化，風險 又最低化的，能這樣充分利用我資金的， 看來只有房產市場了。」 作為生活在阿德雷德（南澳首府城 市）東部 20 年的居民，Rob 當然對於這 個區域對於整個城市有何意義。 「我相信專業化，並且慢慢的成為 專家， 對於阿德雷德的東部居民，這個 區域什麼地方的土地更值錢，哪裡人們 更願意買和租，我實在再清楚不過了， 的確，這要比現去瞭解一個全新的城市 要容易的多！」 「你當然可以追逐一些大家都在談 論的熱點區域，但是對於阿德雷德的東 部，我知道它過去一直發展的很穩定， 也很不錯。它在那時絕對是一支藍籌股， 我堅信它的未來會很好。」 於是，Rob 開始佈局其房產組合，他開始買入、翻 新，然後抓住這樣的公寓類物業。 往往買入價格要低於對應區域的房 產中位元價（median price），他們必須是 2 房或者 3 房的，在過去的 15 年中，這 些受歡迎的區域的房屋增值不能差，他 們必須位於 CBD 的 7 公里之內，並且依 然有土地有再開發的空間，而且公寓和 獨立屋房價的價差要很大。 「公寓的屬性就是能讓更多人們承 受得起並且住進這樣的區域。而且這樣 的區域過往的房價漲幅是有目共睹的， 必須是租客認可的區域，對於這樣價位
的公寓，因為買家的增多，這對其房價 的抬升，租金的保障是有很大幫助的。 公寓的買入，會讓我不會局限於零星幾 個區域的獨立屋，而是在不同的，很好 收益的區域，買入更多的公寓。 而往往，這樣區域的公寓漲幅也不 一定比獨立屋差很多，而這樣的策略， 會允許我買進在很多自住人比例很多的 區域，這些自住人繼而會成為區域房價 增長的重要因素。 有很多有生活情調的人們喜歡居住 在距離生活設施方便如咖啡店，飯店及 娛樂場所較近的區域，但是往往他們又 承受不起這樣區域的獨立屋房價，所以， 買入這樣區域的公寓，距離市中心又不 算太遠，往往又有較好的公共交通系統， 這絕對是一種長期的有效策略。」
更可喜的是，在成功租賃出去前， 樣區域其他物業的租金情況，於是將自 Rob 幾乎沒有任何持有成本，因為所有翻 己物業的租金比市場價略低一些，這樣 新在房屋 Settle 前全部搞定（在合同中有 我可以保證租期的長久，這其實相當於 附加條款）， 最終 Rob 成功的在交房當 我每週的租金比別人多 10 澳幣甚至更多， 日把物業租出。 因為不會發生頻繁換租客，以及租期間 今天，按照定息貸款，這套物業每 的 2 周空檔期。 個月的正現金流為 $225, 這還不算稅務上 同時，租客不僅得到了房屋的保障， 的負扣稅等利好。 而且也住的安心。」 1 年之後，當隔壁物業的房主不幸去 每逢聖誕，Rob 還有心地會給每位租 世後，Rob 找到了其弟弟和家人，並成功 客發超市的禮物卡，以感謝他們的對於 說服他並以獨立估價的方式，以 $252,000 其租賃物業的照顧及按時的支付租金。 的買入。 管理投資組合 「這絕對是一個雙贏的選擇，因為 Rob 也採用了一些方式方法以管理他 當時他們並沒有做好出售的準備，我才 日益增長的投資類物業組合。 能以低於市場價買入，並且立刻得到房 例如，每年的一月，是其所有租賃 屋資本。」 物業的合同更新期，同時管理可以提高 在以上兩個離得十分近的交易中， 效率。 Rob 依舊保持著這種非常高的效率，他又 「每兩周後的同一天，所有租客都 投資組合建立 Rob 對於同區域裡的投資產品選擇有 在 Broadview( 距離阿德雷德市中心 9 公里 ) 會同時將租金打給我，這樣我就不用不 自己的構想，他會盡可能讓自己的投資 分 別 以 $232,000 和 $260,500 買 入 兩 套 公 同時間地準備不同的收據了。 物業和其他同區內的物業有一些優勢。 寓。 我認為，管理投資類物業就像管理 比如具有較大的院子，更好的戶型，或 2012 年，Rob 在墨爾本的 Elwood( 距 一家公司一樣，這非常重要，你必須採 者比平均水準更大的臥室。而且這樣的 離墨爾本市中心 9 公里的東南部 ) 又買入 取合適的方式去查看收支情況。」 投資物業要麼是低於市場價的，要麼未 一套 1 房公寓，「我是那次拍賣上唯一 目前，Rob 所有的貸款都從一家貸款 來有更大的附加價值。這樣的話，其物 的出價者，當時的那場拍賣可真夠糾結， 機構貸出，其允許 Rob 最大限度的貸款 業在同區同樣等待增值的物業相比，價 而且賣家也很著急。但現在看來，它居然 保持獨立，不會發生交叉抵押，並且不 值增長會更快。 是我目前為止最成功的一筆交易之一！」 存在無限額條款。對此他還是很滿意的。 「我會估量每個投資類物業的優勢， 買入價為 $270,000。 Rob 的房東類保險政策以及他雇傭合 但我不會去追逐那些“熱點區域”，如 考慮租客感受 同中所的包括非限制性的病假以及生命 果你努力尋找，你就一定能找到非常棒 Rob 說他的投資核心價值觀之一是與 和收入類保護險也都被併入他的養老保 的物業。」 其租客保持較好的關係，如果他們有任 險中。 他的第一套投資物業，是在他付清 何可行需求，他都會儘量滿足。 同時，Rob 有一個 Buffer Account（緩 其第一套自住物業後購買的。在 2007 年， 起初，他會允許租客養寵物，這點 衝帳戶）與其對沖帳戶裡的貸款綁定， 他 花 $245,000 買 入 位 於 Dulwich( 距 離 阿 大多數房東可能都不太願意。 可以此用多餘的收益保證其投資更具有 德雷德市中心 3.6 公里 ) 的一處公寓，僅 「允許養寵物的在租物業挺少的， 彈性。 僅 2 個月後，他就購買了其人生第三套投 這有助於幫助我篩選到更好的租客，並 「和擁有別墅類物業相比，我不需 資物業，位於南澳的 Payneham South( 距 且這樣的租約往往也都比較長。這也是 要付土地稅，這樣，我的確省了不少錢。 離 阿 德 雷 德 市 中 心 6 公 里 )， 價 格 為 一個雙贏的選擇。」 通過在不同區域的較小的，較低廉的公 $217,000。 他的一個租客養了一隻狗，可是起 寓物業，我能讓風險被更好的對沖，同 「這套物業所在的區域其實挺糟糕 先那套物業的後院並無草坪，而是火山 時長期來講的空置也低了很多。 的，對於多數人而言，住在這裡，上班 石。 如果 1 套物業發生了空置，那麼其 都有點遠，但我就是覺得這裡未來是有 「那的確不是一個適合小狗生活的 他物業較好的現金流可以幫我彌補這樣 上升空間的。我當時腦海裡和自己說， 地兒，因此我花錢立刻鋪了草坪。」 那 的損失。 這就是一個成功投資人和一般的買家不 條狗對於這樣新的環境非常高興，Rob 相 在 房 產 投 資 的 路 上， 我 的 策 略 可 同時所需要做的決定！」 信小狗的欣喜也意味著小狗主人作為租 能 不 是 最 值 得 推 崇 的， 也 不 夠 那 麼 讓 他為此把這套物業做了很大程度的 客的欣喜及更長久的租期。 人 熱 血 沸 騰， 但 是 它 的 確 是 一 種 很 高 翻新。雇傭了並不昂貴的專業人士來整修 「對於租客而言，舒適，安全，住 校， 安 全 和 便 於 管 理 的 投 資 之 路。」 電路。翻新還包括安裝全新的熱水系統， 得開心最為重要的幾點。我查看了下同 < 下方表格為 Rob 的投資組合表。> 新的盥洗台，新廚房的工作臺，乾淨的 Location Type Price Purchased CurrentVale WeeklyRant 地板並重新上油，新的電燈及分體式空 Leabook,SA Unit $180,000 2007 $320,000 $240 Unit $245,500 2007 $330,000 $290 調系統。總共翻新花費總計僅為 $13,500， Dulwich,SA Payneham Douth,SA Unit $217,000 2007 $350,000 $285 卻達到了驚人的效果。 Broadview,SA Unit $232,500 2007 $330,000 $280 「這樣的轉變是十分驚人的。僅僅 15 Broadview,SA Unit $260,500 2007 $340,000 $285 Payneham Douth,SA Unit $252,000 2008 $350,000 $285 個月之後，其市場價變成了 $295,000，減去 Payneham Douth,SA Unit $250,000 2009 $350,000 $285 翻新的成本，將一處破爛不堪豪無結構可 Elwood,VIC Unit $270,000 2012 $330,000 $250 言的物業，煥然一新。增長率為 28%。」 Total $1,907,500 $2,700,000 $2,200