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SYLVIA | SOUTHPORT | GOLD COA ST 項目介紹
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2015 年底完工，可拎包入住 Konstantin Panov
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以改個方向，而使房間的空間變得更大。 你也可以把狹小的客廳中的牆打掉，讓 它變成一個更大的開放式客廳。不過呢， 春季到了，又是忙碌的看房時節。 間去，才能看全這套房的“眞實面目”。 如果你發現了任何房屋的缺點，當然首 如果你只有十分鐘時間，你該看什麼？ 另外，如果房屋所在地的地勢是有坡度 先可以利用它們把價錢壓下來。 附：估 “快跑、快跑、快跑”……對大多 的，你當然應該選地勢較高，而不是地 算師能做什麼？如果一套房你已經看得 數人來說，在春季忙忙碌碌的看房時節， 勢較低的房屋，以免成為別人家的“排 差不多了，也可以請估算師幫忙看看這 對每一套要看的房子來說，可能都只有 水溝”。俗話說，“站的高，看的遠”， 套房值多少錢。 十分鐘的停留時間，因為他們往往會一 處於高處的房子當然視線也更好。當然， 那麼估算師是如何工作的呢？估算 早上安排至少看三套房。 如果這套房是水邊屋，那就另當別論了。 是一個介於藝術和科學之間的技巧，能 那麼，從你在要看的房子外面停下 能夠直接挨著水，當然就可以犧牲其它 夠正確的估算出一棟摩天大樓、一所大 來開始，如何最好的運用你所擁有的每 許多了！ 廈或一塊空地的價值，你至少需要四年 一分鐘？廚房的狀況更重要？還是睡房 第三分鐘：看大小。一般來說，房 的高等敎育，才能有資格涉獵這一領域。 的大小？先看衛浴，還是先檢查房頂？ 屋廣吿不會吿訴你房屋的具體長寬等資 比如在維省有 1750 名非常繁忙的估算師， 通常來說，聰明的人總能買到好房 料，所以你就要仔細看看臥室是不是夠 在目前的市場環境下，對估算師這樣的 子。如果你太情緒化了，因為喜歡某個 大，有沒有足夠的空間再建一個入牆櫃， 地產專業人士將有持續的需求。對於估 區而忽略房子品質的話，那麼你所購買 起居室能不能容納下你們一家人，等等。 算畢業生來說，在銀行、養老金和房貸 的“珠寶”可能到頭來是只是一塊石頭， 另外，房屋的寬度，以及天花板的高度、 領域都有工作機會，以確保物業價值與 而不是一顆鑽石。當然，你也應該相信 房屋本身的面積和它帶的地的面積之間 貸款數量相匹配，從而控制貸款風險。 自己的直覺。許多人都認為直覺很重要。 的比例等等，也很關鍵。如果房子幾乎 估算師的用武之地還包括市政府、離婚 始傾斜了，這就太嚴重了。 有專家說：“你看完房以後，應該問自 已經把地占完了，那麼你當然就不會有 第七分鐘：房屋的平面結構（floor 夫婦、陷入遺產糾紛的家庭和開發商們， 己一聲：這個地方感覺像是我的家嗎？ 一個像樣的後花園了。房屋之外的地也 ）。這套房的平面結構設計的很合 他們需要聽取估算師的意見來決定在哪 這種感覺跟所謂‘客觀’的判斷和檢查 很關鍵。比如，它是平的，還是有坡度 plan 理嗎？房間跟房間之關的關係，看起來很 個地段開發投資是否值得。估算師能很 一樣重要！” 的？如果沒有游泳池，還能自建一個嗎？ 順暢嗎？衛生間夠多嗎？有沒有帶浴室 好的推算出物業的現在價值和潛在價值。 那麼下面就是專家所建議的十分鐘 有足夠大的地方嗎？ 的套間（ensuite）？房間夠大的話，你才 他們責任重大，要過濾掉市場上的不確 之內你應該做的事情： 第四分鐘：看車位 / 車庫。看房的同 有可能有自己獨處的空間，尤其是家裡有 定因素，把它們轉變成實實在在的價格。 第一分鐘： 看位置。專家們永遠都 時，當然得看車位 / 車庫。車庫裡有兩個 孩子時。否則大家都得成天擠在一起。另 老百姓的房子價值要得到他們的確 在說，買房子，最重要的三件事就是：“位 車位，還是一個？或者是只有車位？從 外，如果房屋不止一層的話，那就更得小 認，他們是房地產市場的監督者。一棟房 置、 位 置、 位 置（location, location, loca- 車庫裡是不是可以直接進到房間？這樣 心了。比如說，你不想讓洗手間直接就通 屋為什麼比隔壁的房子貴，其實無論在估 tion）。”對於房子的許多東西，你都能 你大包小包買了東西回來時，就不必一 向客廳，因為這樣的話，如果洗手間的門 算師還是地產代理的眼裡，衡量的指標都 做改動，你甚至可以把房子推倒重來。 趟趟的非得從前門搬回去了。 開著，那你豈不就直接看到廁所裡去了？ 是相同的，主要包括（重要性依次遞減） 但你唯一改變不了的就是：位置。因此， 第五分鐘：看房屋外部的保養狀況。 如果家中有十幾歲的少年，讓他們在房屋 地點、土地大小、房屋的品質和類型、臥 看房子的時候，也應該同時看一看房子 看一看屋簷下的水槽，是不是已經生銹 的另一端有一個相對獨立的空間會更好。 室數量、浴室數量以及廚房和客廳結構。 的周遭。如果你的房子的前面、後面或 了？跟下水溝是不是連上的？如果排水 如果你的孩子很小，那麼大家住同一層 其它的一些因素會為房屋加分，但它們 側面有座公寓，那麼很可能就會在一天 槽已經壞掉了，那就很麻煩。 另外， 樓比較好，這樣便於你晩上去看看孩子 不起決定性作用，包括：房屋外觀、花園、 當中的某一個時段擋住你的陽光。或者， 外牆上有沒有裂痕？有沒有凹凸不平之 們睡的怎樣、有沒有把被子蹬掉，等等。 平臺、游泳池、車庫以及環保設施等。 你的鄰居能直接看到你的臥房，或者是後 處？ 窗 戶 把 手 有 沒 有 問 題？ 能 不 能 關 另外，這一層上當然也得有衛生間才好， 這些會影響購買者的決定，但是它們不 花園。 另外，如果你看的這套房子 嚴？地面看上去是不是很潮濕？要知道， 這樣孩子們晩上上洗手間才方便。 是最基本的因素。 的窗戶，或你的鄰居家的窗戶上裝了柵 潮濕的地會招來白蟻。 第八分鐘：看衛生間。這部分也必 估算師對物業的估價都是個案分析 欄，那麼就可能說明這裡出過什麼問題。 十分鐘的時間太短，不太可能去檢 須看潮濕的情況（參看前面第六分鐘內 的，但是他們會採用同樣的技巧，”這套 同樣的，如果房子的外面有塗鴉，被畫 查房屋下面，或房頂的內部結構。但從外 容）。看一看浴室裡的簾子有沒有裂紋， 房子是什麼狀況？適合什麼樣的市場？ 的亂七八糟的，那麼這裡的情況可能也 面，應該可以看到屋面瓦（roof tile）的 再看看裝著淋浴頭的那面牆的另一面。這 類似的房子最近賣了什麼價錢？”估算師 不太妙。如果房子後面還有一條路的話， 狀況。比如，它們有無裂紋，或屋頂結 通常是衛生間的一堵牆。要仔細的檢查 不會過度陷入房子的細節中去，比如說 不妨繞到後面看看。如果你看到塗鴉、 構中的金屬部分有無生銹的痕跡，等等。 它是否潮，尤其是當裡面有衣櫃的時候， 注意到燈或水龍頭是什麼樣的，但他們 注射器、排泄物、空飲料瓶等等，那麼 當然，如果能請專家來做建築和蟲害檢 因為牆的情況通常會被掛在裡面的衣服 會考慮一些容易被人忽略的地方，比如 就說明這周圍的環境很差，說不定有不 查是最好的了。如果是木地板，那麼有 啊、盒子啊之類的東西蓋住。 說有一大塊地本來可以蓋兩套房子，但 少社會“混混”。 蟲害的危險性就更高。 第九分鐘：看廚房。令人吃驚的是， 由於現有的這套房子位置不好，使這塊 第二分鐘：看朝向。在售房廣吿中， 第六分鐘：看房屋內部的保養狀況。 專家會建議你，不必花太多時間在這裡。 地不能夠再分割蓋兩套房子了，那麼這 人 們 往 往 看 到“ 有 景（having views）” 如果設計不佳，房間地下室部分的潮濕問 原因呢，“廚房很容易就全部換掉的。 塊地的價值會相對降低。再有就是斜坡， 的字樣，但你去看房子的時候，就得看 題就會讓人很頭疼。如果露臺漏水的話， 因為廚房很容易更換，所以看房時就不 雖然景致好，但會增加建房成本，估算 看從哪裡看出有景。是從起居室裡看有 那它下面的房間也會很成問題。所以， 是要點。要看的話，檢查一下烤箱、爐 師在估價時都會考慮這些因素，然後給 景呢，還是從樓上的臥室裡看有景？抑 這些都是一定要檢查的項目。在老式的 灶等是否工作正常，水管子漏不漏，排 出一個合理的價格。根據估算師的經驗， 或是從衛浴、甚至是衣櫃頂上看出去有 排屋裡，有一點潮氣是正常的。只要房 風管是否通向外面，還是只在屋內迴圈。 房屋的建築特色與位置和土地大小同樣 景？ 所以，專家建議， 一定要檢查 間裡的傢俱、設施等沒有發生問題就好。 如果你發現了有任何毛病，大可要求主 重要。 保養的好的 50 年以上的老房子非 房屋的朝向。朝北的房屋當然是最好的 許多人能夠接受這一點。但是，如果你看 業在你購買之前把它們修好。 常保值，特別是當地有不少這樣的老房 了。所以理想的情況是房屋的主要部分， 到房屋的牆面的油漆或塗料有起泡、出 第十分鐘：看潛力。對你所看的房 子的時候。房屋估價的服務大致在幾百 特別是起居室是應該朝北的，這樣光線才 現鹽漬、水流過的痕跡等現象，那麼你 子，別過分挑剔。看問題要全面。一套 元到幾千元不等，銀行和貸款經紀人在 會好。另外，看房的時間也不要光聽物 就得警惕了——這個房間裡肯定是潮氣 房屋可能有很大的再裝修或改造的潛力。 貸款前都會使用這項服務，因為他們知 業代理的建議：他肯定會在最好的時間 太大了。另外，氣味也是個重要的信號！ 比如很多排屋（terrace）中的樓梯完全可 道估算師瞭解行情。 帶你去。而你恰恰需要在“最壞”的時 房主可能會將牆重新漆過來掩蓋問題，
10 分鐘澳洲看房寶典
也可能在屋裡點香、點蠟燭來掩蓋潮濕 的氣味。所以這些都是你需要多長個心 眼的地方。另外，電源控制板（electrical switchboard）也是該查一查的地方。看一 看它，可能就能看出這套房是否最後剛剛 經過翻新，或裝修。否則的話，電線看起 來應該是舊的。還需要看一看有沒有什麼 加建的很不合時宜的東西，因為這很可能 是由沒有經驗 handyman 建的，或房主自 己非法加建的。比如已經塌下去的結構， 或者根本沒弄平整的東西，一看就是偷工 減料之輩整出來的檔次低下的東西。與 此同時，也要看看是否有很複雜，或很 昂貴的東西，比如玻璃屋頂、玻璃拱線、 六邊形裝飾品、沒建好的游泳池、水控 門（hydraulic gate）、碼頭，等等。如果 整個房屋之中只有一個門關不上，那倒 不是什麼大問題；如果門個個都關不上， 那問題就大了，說不定房屋整個已經開
專家為你深度解析：買地自建別墅 vs House ＋ Land Package 年的戶型，考慮到家庭成員結構的
隨著中國城市化進程的腳步，房地 車庫（garage）的寬度不能超過 lot 寬度的 是因為這個 Site Cost 要等到開挖地層才 產行業風風火火的大跨步發展了 20 多年， 40%，front setback 多少米，房子正面必須 能確定具體多少錢。如果挖到大石頭， 造就了一大批富豪和中產階級。 有多少百分比的面積是窗戶（windows）， 就需要花費大價錢修理。 正當人們花大筆資金樂此不疲買房 車庫（garage）和房屋之間要有多少米的 如果發現地下土層比較鬆軟，要打 置地，投資房產做房東的時候，溫州首 set back。 樁，費用也很高。因為這些都是未知因
變化。因此，也要瞭解戶型結構是 否還可以進行調整，可以如何調整 等。因為通常結構是經過政府審核 的，通常不可以大幅度更改。
批房地產土地到期，需要交納當前房地
如果要造的房子靠近 easement，還要
產價格的三分之一的費用才能續租，這
加深地基（造價 +++），造完了還要弄花
造房是個很大很繁瑣的工程，每一
的清單。如果參觀過建築商的樣板
條重磅新聞讓國人沸騰，震驚！此時才
園，否則拿不到佔用許可證（occupancy
個流程都非常重要，都要仔細商榷，否
房，要問清自己的房子和樣板房用
發現你只是一個租客！
permit）， 拿 不 到 那 個 許 可 證 就 住 不 進
則在價格和建造標準上會和初始預計有
材有何不同，通常材料的不同選擇
去……這些問題都可能會讓你操碎心，
很大出入。
會帶來不小的價格差距。
相比之下和中國人一樣都有置業情 結的澳洲人民要幸福的多，在大部分地
素，所以無法估計具體費用。
3.
要仔細核對裝修細節甚至建築用材
例 如， 造 價 是 否 包 括 空 調， 空 調
這個購買行為中的兩個主體就是土
區澳洲法律規定澳洲房產是永久產權，
其次，造房：選擇信譽良好的建築
的品牌，輸風口有幾個；是否包括車道
地和房子。土地有兩種類別：交割（title）
而且是土地私有，世代相傳沒有遺產稅。
商 或 者 owner builder。 如 果 選 擇 Owner
（driveway）；瓷磚，地毯的面積計算；
或者未交割（ untitle）。
所謂的偉大澳洲夢（Great Australian
builder 必須是有建築業資質的，此外房主
燈飾選擇，燈口數量，開關插頭等等。
當買家從開發商或者仲介手裡拿到
Dream）便是擁有一棟有前後花園的獨立
要承擔建築商的組織責任，大到設計，工
如果讓建築商做 Landscape 的話，那就是 地處理，磚、瓦，房屋架構，水暖，廚衛， 一磚一瓦，一草一木都要自己設計。 門窗，地板的採購，小到每一電源開關， 換言之，自己買地造房最大的好處
土地價格（Land Price List）時，會發現上
而這個夢想也漸漸開始在尋求澳洲
毛巾架的安裝位置，都要自己設計。木
是能完全滿足自己的需求和喜好，建一
好，相應的基礎設施已經完成，包括地塊
地產的中國買家中蔓延。最新地產資料
工，砌磚工，水暖工，電工，也要自己
個自己心中的夢想家園。但是過程非常
已劃分，馬路已開通，下水管道和電纜已
顯示，尋求澳洲地產的中國買家的胃口
找承包商（contractor）。
繁瑣，建房隱藏的費用很多，升級的費
經鋪設好；而 untitle 則意味著這片地還未
用很高，用料差價無法計算。
被開發，還是一片荒地，不過一切開發
屋，代表著成功和安穩的人生，更美好 的生活。
所以選擇時一定要謹慎。
正在發生轉變，他們不光尋求生活便利
相比之下，選擇一個信譽良好的建
的公寓，也將一部分的關注轉移到了帶
築 商， 例 如 Metricon 和 Creation Home，
此外一些建築專業詞彙我們不知如
有土地的花園房上。
會很大程度上節省時間與金錢。您需要貨
何用英語表達，跟建築商無法良好溝通，
比三家，通過多家諮詢溝通，比對報價，
如果運氣不好，碰到黑心建築商，那你
根 據 線 上 房 產 平 臺 Juwai 網 站 的 資 料，2015 年年底，華人買家對獨立土地
找到適合的建築商。
住宅的興趣直線上漲。Juwai 的首席執行
這種公司一般會有幾十到上百種的
官 Charles Pittar 說，“過去一年裡，明確
現成設計供房主選擇。他們在澳洲連鎖
有購買帶土地住宅意願的詢盤量上漲了
經營，有大宗統一採購的優勢，又有長
23.5%。
期合作的固定承包商（contractor），所以
那麼如何實現這一偉大澳洲夢，擁 有自己的 DREAM HOUSE 呢？ 方法一：買地自建，一定條件下的“隨 心所欲”
相對小規模的建築商來說，具有價格低， 工期短的優勢。 選定了建築商，下一步就是根據業 主的財力和土地的大小、方位和地形來
首先，選地：獨立土地別墅（House） 決定房型了。 必須選擇符合土地合同對所建房屋 增值的不是上面的房子，而是土地，所 以選地非常重要。 決定土地價格最關鍵的因素還是地 理位置（location） 和這塊土地上能允許 建造的生活空間的大小。
要求的房型，比如說：不能建二層及高於 兩層的；必須用全新材料；距兩側鄰居（院 牆）必須一米以上等等。 這種對鄰里的保護性協議都是在做
地理位置（Location）大家都瞭解，
分割土地（subdivision） 時根據鄰居意見
不同的區，不同的街道，價格都千差萬
制定的，目的在於保護該區住戶的生活
別。土地所屬的區域（zoning）, 面積，
品質和房產價值。
面寬，朝向，出房率，平整程度，形狀， road access，地下管道分佈，火險等級等 等都是需要綜合考慮的。
選擇房屋佈局，然後確認交房標準， 簽訂合同，確定最終造價及交付時間。 開工之前建築商還要對地塊進行實
的夢鄉家園就遙遙無期了。 方 法 二： 可 以 選 擇 一 種 叫 House &
Land Package 顧名思義就是房屋和土地捆綁在一 起打包出售，這也是市場上期房的一種 主要購買方式。 對 於 大 多 數 買 家 而 言， 蓋 房 子 是 一 個 很 陌 生 的 領 域， 需 要 和 設 計 師 （designer）、建造商（builder）、水管工 （plumber）、油漆匠（painter）等專業人 士溝通，如果誰能把整個過程堅持下來， 那麼恭喜你，在這個領域你基本入門了。 所以賣方提供 House & Land Package 這樣的業務來方便買家，買家需要做的事 就是先選擇土地，然後賣方會根據買方的 想法拿出房子的戶型圖（construct plan） 供其參考，買家可以對戶型圖提出自己的 意見，賣方再進行修改，直至達成一致， 可以說這是一個雙贏的選擇。 基本流程和注意事項： 1.
面有一項叫做 Title 或者 Expect title day。 已經 title 是指這片土地已經被開發商開發
計畫已經向政府報批，所以就有了 Expect title day。 根據這種情況，已 title 的地價格比 較貴，但是買家可以對這塊地甚至整個 社區的環境可以有一個直觀的瞭解。 而 untitle 的 地 價 格 相 應 便 宜， 可 是 買家對地的認識完全是從圖紙上得來， 而且買了之後不可以立刻蓋房子，要等 整片地 title 之後才可開工。 土地交割之後，賣方就會要求買家 通知銀行支付土地的餘款，也就是從支 付的那天起，買家就要開始為土地給銀 行還利息了，為了建造一個稱心如意的 好房子，等上六七個月也是值得的。 所以說，買 House & Land Package 的 好處是，申請和建造不用自己花費精力， 建造商（builder）會幫你搞定。 如果選擇大公司，買家只要付 10% 的定金（deposit）, 剩餘款項等到土地交 割（settle）時付清。 此 外 House & Land Package 價 錢 固 定，不會收取額外費用。 總的看來，買了土地當地主之後也 不是隨心所欲建造房屋，需要向政府申
購買土地時一定要知道政府對這塊
地勘察，對土地的土壤進行測試，評估
選擇你所心儀的區域，地段，地塊，
請建築審批，其中繁瑣的過程需要大量
土地的規劃，比如說，有的土地只能建
周圍的樹木，水池等是否對將來所建房
朝向，附近配套設施的規劃。H&L
的時間和耐心。
兩層，有的車庫只能在前院建，有的只
屋有潛在風險，因為 site cost 是建房費用
往往是成片開發，以住宅區的形式
相反購買 House & Land Package 流程
能在後院建。
中唯一不能固定的因素，浮動性很大，
呈現。如果用來投資，則要同購買
簡單，雖然是規模化生產，樣式上不夠
價格從 0~30000 澳元都有可能。
其它物業一樣考慮其發展潛力。目
個性化，但其主流設計還是被絕大多數
因素。有的合同規定 12 個月內必須開工
Site Cost 是 指 打 房 屋 水 泥 地 基 的 費
前墨爾本西南區正值高速發展的階
人認可的，一個設計能被許多人採用，
建房；有的合同會具體規定你能夠造什麼
用，根據所選地塊的實際土質等情況定
段，在政府引導下許多公共設施日
說明它成熟，不容易出現問題。
樣式的房子，外觀（façade）必須符合什
價。地勢高低，土質鬆軟，填充都是直
趨完善，已經吸引大批人群來此購
麼要求；還有的合同上面規定轉角地段
接的影響因素。
房，是值得考慮的區域之一。
考慮，購買 House & Land Package 具有明
如果自住，要選擇適合自己未來 5-10
顯優勢。 當然，具體還要買家自己考量。
此外，土地合同也是另外一個重要
（cornor lot）只能造 40% 的柵欄（fence），
很多開發商不給固定價格 (Fix Price)
2.
因此從節省業主時間和金錢等方面
Number 1 Agent - Ray White 1Queensland Number Agent Ray Ray White Queensland Number 1 Agent WhiteQueensland Queensland Number 1 Agent--Ray Ray White 最佳房產代理 Number 1 Agent - Ray White Queensland Number 1 Agent Ray White Number 1 Agent - Ray WhiteQueensland Queensland Top 100 Agents in Australia 2014-2016 Agents in Australia 2014-2016 Top 100Agents Agents in in Australia 2014-2016 澳大利亞房產代理前 強 Top 100 Agents i Top 100 Australia 2014-201 TopTop 100Top Agents in Australia 2014-2016 100 Agents in Australia 2014-2016 100 Agents in Australia 2014-2016 (Gold Coast Region) Excellence(Gold in Marketing Awards Region)Awards (Gold Coast Region) keting Awards Excellence Coast in Marketing 2014-2016 (Gold(Gold Coast Region) Coast Region 在黃金海岸地區營銷表現極佳 Excellence in Marketing Awards Excellence in Marketing Awards (Gold Coast Region) Excellence in Marketing Awards 2014-2016 (Gold Coast Region) 2014-2016 Excellence in2014-2016 Marketing A Excellence in Marketing Awards 2014-201 2014-2016 2014-2016 AREC 2016 Exclusive Guest Speakers for AREC Speakers for AREC Exclusive Guest Speakers 特for邀 演 講2016 人2016 ARECGuest 2016 Speakers forExclusive AREC 2016 Exclusive Guest Speakers for AREC Exclusive Guest Speakers for Exclusive Guest Speakers for AREC 2016 201
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