繁榮還是蕭條 - 資深開發商的深入分析 -
General Manager of Sales & Marketing
Peter Hobbs
一、作為房產市場的領先者 , 您認為 布里斯班的房產市場現在的表現如 何? 布里斯班目前進入了一個有趣的發展 階 段。 這 座 城 市 正 在 變 得 成 熟 起 來， 發 展 迅 速 得 讓 人 興 奮。Metro Property Development 是一家全國性的開發商， 在布里斯班、悉尼、墨爾本、阿德萊德 和珀斯都設有辦公室，這讓我們有機會 觀察每一個地方市場，並獲得更多的機 會。在過去 6 年裡，我們在布里斯班發 現的機會最多，這也是為什麼我們將總 部設在布里斯班這座城市。自從 G20 峰 會以來，布里斯班已獲得了全世界的關 注，並不斷推出一些使城市煥然一新的 大 項 目， 例 如：Queens Wharf Casino 度假區，RNA 展覽場地重建項目和最近 提案的“Brisbane LIVE”項目。 布里斯班的成長還體現在基礎設施項 目 上， 包 括 價 值 $5.2b 的 機 場 升 級 項 目。很少有人意識到布里斯班的發展計 劃是在 2020 年前（機場升級項目計劃 將於屆時完工）成為“通往澳大利亞的 大門”。布里斯班是距離亞洲最近的東 部首府城市，來自中國的遊客每年增長 20%，布里斯班將會充分利用旅遊產業 帶來的優勢。通常遊客會乘坐飛機到達 布里斯班，再到達黃金海岸、悉尼和墨 爾本等地。
二、您認為布里斯班房產市場未來的 發展方向是什麼？
四、布里斯班現有的租賃市場表現如 何？
我們認為布里斯班有多個市場在向著 不同的方向發展，考慮到布里斯班的地 理 面 積、Ipswich 和 Caboolture 作 為 布 里斯班的一部分，很難預測布里斯班房 產市場的總體發展方向。然而，布里斯 班市區的公寓市場對高質量開發的需求 日益增加，其重點集中在設施和地理位 置的需求上。建設、出售或出租沒有游 泳池或健身房公寓的日子已經一去不復 返了。通過滿足買家和租客的需求，我 們去年在布里斯班公寓市場的份額達到 了 30%。
我們發現現有的租賃市場正在發生變 化。在過去 6 個月裡空置率有所上升， 這是事實。然而，我認為有必要在這裡 提一下空置房產的類型。我們發現租客 傾向於租賃新房產和擁有百萬基礎設施 的房產，例如人造沙灘、健身房、屋頂 花 園 和 5 星 級 大 廳。 舉 例 來 說，Metro 擁有將近 1200 戶公寓，而我們的空置 率低於 0.5%。
我們理解最近銀行限制海外投資貸款 和即將到來的聯邦大選對現有的市場有 一定的影響。然而，如果您具有長遠的 眼光就會發現現在是房產投資者的最佳 時機。澳大利亞現有的低利率使現在成 為了購買房產最划算的時機。如果您是 海外買家，澳元相對人民幣的價值與 2 年 前 相 比 降 低 了 30%。 所 有 這 些 因 素 都使布里斯班成為一個強有力的投資市 場。
三、布里斯班房產市場現有的公寓供 應狀況是怎樣的？ 最近有很多新聞和媒體將報道重點放 在“供給過剩”幾個字上。然而，這條 資訊僅僅是基於開發申請和批准對布里 斯班未來公寓供應情況的分析。由於銀 行資金的限制和逐漸增加的建築成本， 大多數項目的前景都不太光明。同時， 大多數獲得開發許可的土地都有土地銀 行貸款或是在售土地，所以將會成為現 有供給循環的一部分。 我們對繼續開發充滿信心，只有享有 盛譽且完成一系列大型項目的開發商才 能在市場中繼續發展，全新的開發商和 跨洲開發商處境很困難。但是無論媒體 做怎樣的報道，我們都會繼續開發項目。
同樣值得一提的是布里斯班商業中心 是上班族的活動中心，很多職場專業人 士選擇住在市區附近，方便工作且臨近 餐館、商店和咖啡館的地區。我們相信 對布里斯班市中心高檔公寓的需求量將 持續升高。
五、布里斯班房產市場現有的交房狀 態如何？大多數買家是投資還是自 住？ 今年，我們僅在布里斯班就交付了近 900 戶公寓，現正在 Newstaed 出售我 們在當地的第一個項目。由於我們和著 名的代理商和金融公司合作，他們已經 對客戶進行了預評估，以配合不斷變化 的貸款規定。 作為開發商，由於我們擁有銀行資助， 我們海外銷售也會受到限制。因此，我 們首要的目標客戶永遠是當地市場，包 括當地投資者和自住者。 有趣的是，在過去幾年裡，布里斯班 人口不斷增長，作為澳大利亞高等教育 領先城市，吸引了大量中國家長送孩子 前來求學。昆士蘭大學是澳大利亞排名 第二的高等院校，考慮到墨爾本曾經因 為教育獲得的經濟上和房地產領域的發 展，中國投資者在布里斯班購買公寓作 為他們孩子未來的家。
Associate Director
Paul Riga
Urbis 公 司 的 Paul Riga 就 公 寓市場需求和新開發商貸款限制所帶 來的供給限制問題給出評論。 布里斯班內城區目前正處於一個全新 的住宅階段，尤其是在公寓住宅市場。 2015 年的購買需求創造了有記錄以來 的新高，主要驅動因素是布里斯班公寓 相對的可負擔能力和吸引人的出租市 場，相對是指和澳大利亞其他首府城市 相比，如悉尼和墨爾本。 布里斯班內城的全新公寓的銷售率在
接下來的幾個季度中預期將保持穩定， 全新的項目將為市場提供穩定的房源。 然而，需要注意的是，全新公寓的供應 已經開始進行自我調節，原因為建築成 本 的 增 長、 開 發 地 點 購 置 成 本 已 經 增 加、競爭更加激烈和開發商貸款現狀的 緊縮。然而這些因素也帶來一些積極的 因素，這使得目前的產品可以被租房市 場所消化。 項 目 成 功 交 房 和 完 工 是 關 鍵，Urbis 預 計 布 里 斯 班 內 城 區 在 2016 年 將 有 7000 套 公 寓 將 會 完 工， 到 2017 年 這 一數字將增加至 10000 套。公寓供求 的增長為租房市場提供了更多的選擇， 這促使 Urbis 研發出一個新的報告，專 注于理解全新公寓在布里斯班內城區的 表現和對市場的衝擊。《Urbis 布里斯 班內城區公寓出租回顧》監控了租房市 場中全新公寓的表現。在 2015 年第四
季 度，Urbis 調 查 了 2350 個 全 新 或 近 全新公寓項目，包括整個布里斯班內城 區的出租市場。這些調查過的公寓中， 空置率為 1.6%。這以資料說明了目前 緊縮的公寓租賃市場。而昆士蘭房地產 協會統計布里斯班內城區別墅和公寓總 體的空置率為 3.8%。 促成目前高租房需求的主要原因包 括：布里斯班房價的增長、人口分佈的 變化、基礎設施投資、接近就業的節點 和滿足高水準生活方式的設施。 上面提及的是促進居住和出租需求增 長的主要基本因素。可持續的長期投資 關注的應該是可以最大化這些因素，並 且擁有較高水準的設施（包括內部設施 和公共設施），品質優越，與眾不同的 開發專案。
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CBRE 布里斯班住宅項目部
【攻略】怎麼投資布里斯班房產？ 政府投哪兒，我投哪兒！ 怎麼才能讓投資，最大利益化呢？對於布里斯班的房子來說，怎樣的房子才能收更多的 租金？怎麼樣的房子，每年才能漲更多？這個問題看起來超級大，感覺回答出來能寫一 本書！但是有個很簡單，並且很靈的方法就是：先看政府投資哪裡，你就投哪裡！
先 看 政 府 投 資 哪 裡， 你 就 投 哪 裡！ 這 個 道 理呢，可以參考中國的深圳，想想之前深圳的房 價， 再 看 看 現 在 深 圳 的 房 價 現 在 漲 成 什 麼 樣 子 了！政府願意花錢建設，投資的地方，必定是政 府要想發展的地方。所以毫無疑問的是潛力股。 當然了，很有可能其中還會有一系列的優惠政策 哦。所以下面呢，小編就帶你盤點一下，布里斯 班政府興建的基建專案吧。給你投資布里斯班的 房產做一個參考。 是的，沒有錯哦！政府準備花費 15.4 億澳 幣，講地鐵系統引入澳洲，到時候布裡斯會成為 第一個建造地鐵的城市哦！ 根 據 規 劃 來 看， 布 里 斯 班 的 地 鐵 將 貫 穿 南 北， 從 南 區 的 Woolloongabba 到 市 中 心， 然 後 在到北區的 Herston。政府說：“引進了地鐵系 統 是 為 了 緩 解 城 市 現 有 的 交 通 壓 力， 而 其 中 布 里斯班 68% 搭乘公共交通的出行者將會從中受 益。”那麼，地鐵周邊的房子，還用說嗎？肯定 要升值！ 政府規劃之二：Queen’s Wharf 皇后碼頭 政府已經決定撤資建造大型的城市綜合體 -目前規劃時候，整體將會包含：
這一全新的投資建設項目會改變布里斯班
CBD 的整體格局。並且使得布里斯班走上旅遊 城 市 的 發 展 道 路， 因 為 預 計 建 成 後 的 Queens
Wharf 每年將會給昆州額外帶來 139 萬旅遊者。 並且這麼多的建設，同時還會帶來很多崗位，拉 動人口增長。那麼，不用質疑，女王碼頭地區的
政府規劃之一：布里斯班要開通地鐵
Queens Wharf。
5 座酒店 / 50 個餐廳 / 一座大型娛樂場所 / 大型 露天室外空間（12 座足球場大小） / 地標性圓 弧結構的大型歌劇院 / “空中平臺” / 月光電影 院 ...
發展是肯定會帶動周邊的房價的大幅度增長。 政府規劃之三：南岸的改造 南布里斯班（South Brisbane）已經是公認 的布里斯班的就業中心了，因為這裡有超過 30 萬平方米的商業辦公區域。 而 且 很 多 重 要 的 企 業 都 看 好 這 個 地 方， 把 公司搬遷至此，所以未來會有更多的人來這邊工 作。所以呢，政府也是發現了這個潛力。 於是呢，布里斯班市政府和昆士蘭政府將合 作開發 Kurilpa 沿河地區的復興專案。 而這個建成後將包含： 高檔商業區 / 高檔購物區 / 高檔住宅區 / 公共區 域 / 沿街景觀
總體的規劃是為了提高南布里斯班這塊的 商業潛能，而政府的規劃也是為了提高南布里斯 班的商業潛能，那麼，這樣最大化的商業投資機 會，也會讓這裡的房價蹭蹭蹭的上漲啦！ 最後，在做一點的資料分析：根據最新的統計， 昆士蘭政府對布里斯班（畢竟是昆士蘭州首府的 城市）投入 1342 億澳元的基建投資。 根據不完全統計，預計到 2031 年，布里斯 班將會增加就業崗位超過 20 萬個。（其中的皇 后碼頭娛樂中心商業區，以及 RNA 會展中心就 將每年帶來超過 5000 個就業崗位。前途不可限 量。） 根據統計機構資料顯示，未來 15 年，這座 城市將會有很大的人口增長，而且著皇后碼頭的 建設，也將會每年帶來超過一百萬的遊客。 根 據 Urbis 的 統 計 資 料，2016 至 2021 年 將會是布里斯班人口增長最快的時期，預期每年 人口平均增長超過 14000 人，平均每週 270 人。 所以說，怎麼投資，如何投資，現在一目了 然了吧！ Young Team 以其專業的眼光和經驗，會為您量 身打造適合您的投資項目！我們在這裡等著您！
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CBRE 布里斯班住宅項目部
CBRE 布里斯班住宅項目部
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Saturday Saturday18 4th June 2016
本週六開放參觀 44 Watarrka Dr 10-10:30am PARKINSON 6 Cumberland 10-10:30am 17 Nungatta Ct Pl 11-11:30am 44 Watarrka 10-10:30am 62 Watarrka Dr Dr 11-11:30am 62 Watarrka Dr 11-11:30am REGENTS PARK 8 Cinear Ct 12-12:30pm ROBERTSON 21/38 Barrett St 10-10:30am ROBERTSON Janda StRd 1-1:30pm 72862 Musgrave 9-9:30am 5:30-6pm andand WedWed 5-5:30pm 21/38 Barrett St 10-10:30am ROCHEDALE SOUTH 46 Narelle 3-3:30pm 62 Janda St Cres 1-1:30pm
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易言會計傾情奉獻 - 2016 大型物業管理權盛宴 ， 華麗落幕 ! - 手握知識的鑰匙，做智慧物業管理人 在布里斯班初冬裡涼爽的夜 晚， 由 易 言 會 計 發 起 舉 辦 的 物 業 管 理 權 生 意 知 識 講 座 於 2016 年 6 月 14 日 晚 在 南 區 Calamvale Hotel 頂 層 會 議 廳 華 麗 落 幕。
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關於活動
物 業 管 理 權 續 貸 時 的 Termination Clause 的 解 決 方 案 以 及 經 理 人 的 工 資 調 整 的 需 注 意 事 項。
認 真 地 記 錄 著 筆 記， 相 信 這 次 的 活 動 有 很 好 的 幫 助 到 大 家。 最後的嘉賓提問時間裡，雖然時
ANZ 的 物 業 管 理 權 貸 款 經 間已經接近活動結束，大家也積極 理 Paul Geary 先 生 以 及 Amy Wei 提出了自己的疑問，並分享給大家。 女士為我們講解銀行最新的生意貸 關於來賓 •
本 次 活 動 我 們 很 榮 幸 地 邀 請 到 款政策以及如何轉貸的相關問題。 了 APMA（ 澳 洲 物 業 管 理 聯 盟 ） 協 A u s t r a l i a n Va l u e r s 的 會 主 席 Carl Wu 先 生 以 及 ARAMA 資 深 高 級 評 估 師 Alison Sun 女 （澳洲物業管理常駐經理協會）主席 士 為 我 們 為 我 們 精 確 分 析 近 Trevor Rawnsley 先生作為我們本次 期 MR 價 格 和 倍 數 變 化 趨 勢 及 活動的開場嘉賓。在這樣的一個特 評 估 生 意 價 值 應 注 意 的 事 項。 別的夜晚，我們共同見證及慶祝了 作 為 本 次 活 動 主 辦 APMA 和 ARAMA 首次的握手聯合。 方 易 言 會 計 首 席 Scott Lai 先 此 次 活 動 的 主 講 部 分， 我 生 為 大 家 講 解 在 相 關 財 政 年 們邀請了業界最具權威及聲望 度 末 可 以 合 理 避 稅 的 事 項 . 的 大 咖 們 作 為 此 次 的 主 講 人： 小編作為主辦方的在場工作 Mahoney 律 所 事 務 所 創 人 員， 有 注 意 到 當 各 位 業 界 權 威 始 人 及 主 席 John Mahoney 先 生 提 到 極 具 幫 助 的 方 案 時， 台 下 的 為我們形象又生動地講解了買賣 嘉賓們紛紛拿著座位上的筆記本
我們誠摯地感謝在場的每一位 來賓的準時出席，此次活動的邀請 函我們在活動兩周前由我們微信公 眾平臺以及郵件的形式發出。 短短 幾天時間就有超乎我們想像的來賓 報名參加， 甚至有許多來賓朋友打 電話跟我們確認是否有報名註冊成 功。在這裡，我們對各位來賓朋友 們的支持再次獻上我們誠摯地感謝。 這次活動不僅是一個知識講座 也是我們答謝和回饋業界的支持和 鼓勵的活動。在現場，我們準備了 精 美 點 心 及 飲 品 來 款 待 大 家， 現 場 的 David Jones 購 物 卡 和 紅 酒
我們的聯繫方式： 07 3188 8000 Email: info@qtacc.com 無論您在哪裡，我們一直在這裡， 不忘初心 !
抽獎禮品也是非常非常給力的！我 們 的 隨 機 抽 獎 活 動， 點 燃 了 大 家 的 熱 情， 沒 有 抽 到 的 朋 友 們， 不 要 灰 心， 之 後 還 有 機 會 哦！ 請 關 注 我 們 之 後 講 座 舉 辦 的 動 態 吧。
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關於主辦方
作 為 主 辦 方 易 言 會 計 （Q&T Accountants），我們每一位成員從 最 初 的 策 劃， 場 地， 活 動 安 排， 前 期準備，MC 主持，現場工作人員的 配合，每一個細節都傾注了心血，希 望帶來給各位的是一個意義非凡的 難忘講座。我們也非常感謝各位業 界朋友及贊助的支持和配合。看到 各位嘉賓的活動後的回饋和好評時， 所有的努力和付出都特別地值得。 我們致力於服務各位作華人圈 裡最有口碑的會計師事務所。如果 您對以上活動內容感興趣或生意買 賣 及 會 計 諮 詢， 歡 迎 聯 繫 我 們。
澳富地產 2016 財政年度慶典活動圓滿舉行 澳富地產成立於 2015 年初，公司總部坐落于布里斯班南區，是一家專業、發展迅速而穩健 的地產仲介公司。澳富地產專注於市場營銷推廣和物業管理。儘管澳富地產的團隊相對比較 年輕，但是他們擁有一個充滿活力及經驗豐富的團隊，對於私人住宅、商業物業買賣、項目 營銷及物業管理等領域都有著豐富的經驗。 澳富地產的團隊致力於系統化管理，以專業的精神、認真的態度為客戶提供專業而優質的服 務。如果任何客戶想出售物業，澳富地產將會提供最有效的方案以體現客戶物業的最大潛力。 如果客戶想委託澳富地產管理任向住宅或商業物業，澳富地產的專業物業管理團隊將會為您 的物業提供最佳的管理。澳富地產承諾無論客戶的需求是地產買賣、物業管理或項目營銷， 澳富地產都願意付出更多，為客戶提供最佳服務。 澳富地產藉此感謝團隊所有成員的共同努力、付出及貢獻，更借此機會感謝第一傳媒對我們 的幫忙。更感謝所有客戶朋友對澳富地產的支持和信任。 相信澳富地產會在將來會越做越好 !