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渡假式的生活 南湖，是 Varsity 最獨特的濱水住宅項目，正對著宏偉的奧爾湖，平靜、寬闊的航道在她的東北面。地處黃金海 岸地理位置的中心。此項開發是 Varsity Lakes 最後的中藥的水邊住宅項目，是唯一的東北面水的主要開發項目。 南湖，是當代建築藝術融合諸多時髦設計元素的驚世之作，是您在奧爾湖畔與眾不同的家園。作為一個高品質 的開發項目，南湖度假式住宅的公共設施包括有全套健身設備，小型健身游泳池，溫泉浴池和桑拿，居民燒烤 亭和蒼翠茂密的熱帶植物花園，室內高爾夫球模擬練習器和居民電影院。 南湖，位於 Varsity Lakes 的黃金地段，所有的市政配套設施均可步行到達。太多的便利可能會讓您目不暇接！ • • • • • •
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Q1 2014
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Q1 2015
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獨立屋
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總趨勢
獨立屋
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平均值
-2.4% -3.4%
-2.9% -3.6%
Q3 2014
-2.6% -4.0%
Q2 2014
-3.3% -4.6%
-3.9% -5.8%
Q1 2014
-2.9% -2.1%
-4.8% -4.0%
0.0% -1.0% -2.0% -3.0% -4.0% -5.0% -6.0% -7.0%
-3.6% -5.1%
首次標價與最後售價變化百分比
平均賣家折扣
Q4 2014
Q1 2015
Q2 2015
Q3 2015
Q4 2015
黃金海岸將於 2018 年舉辦聯邦運 動會，房產市場正在不斷增長並 從中受益。正如 2000 年於悉尼舉 辦的奧林匹克運動會和 2006 在墨 爾本舉辦的聯邦運動會。 在 2014 年 與 2015 年 之 間， 該 地 區獨立屋中位價上漲了 6.7%。 平均銷售用時和賣家折扣在過去 四個季度至 2015 年第四季度持續 上漲。與 2014 年比，平均賣家折 扣有所下降，2015 年平均賣家折 扣為 -3.4%。這意味著買家競爭有 所增加，願意支付更多鎖定房產 交易。 黃金海岸大多數開發項目與聯邦 運動會和基礎設施升級有關，房 產市場表現良好。在過去 12 個月 裡，獨立屋銷售額增長了 13.2%， 單元房銷售額增長了 14.5%，這意 味著房產需求正在上漲，現在是 進入市場的絕佳時機。
15 年資本增長 $600,000
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14000
$400,000
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$300,000
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$0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016* 獨立屋
單元房
空置土地
獨立屋中位價
單元房中位價
土地中位價
* 免責聲明：中位價包含 2015 年 1 月 1 日至 2016 年 3 月 31 日之間的資料；第一季度出租資料包含 2016 年 3 月 31 日之前資料。 ** 專案開發開銷給予相關資料部門提供的土地和建築估價，不包含商業價值和再售價值。
來源：APM Pricefinder, Real Estate Institute of Queensland, Australian Bureau of Statistics, ESRI, Cordell Database, QLD Department of State Development, Infrastructure, 和 Planning
中位價
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追求品質生活，澳留學生無保留傳授本地租房經驗 如果你希望可以在澳洲住得舒適 又安全；如果你是和好朋友或戀人 一起出國留學；如果你預算真的非 常的足夠想住的舒服，如果你希望 免去房東以及室友的打擾，那麼這 篇文章你非看不可！ 剛到澳洲就直接從本地人手裡租房， 這對於很多初來乍到的小夥伴來說應該 是不太可能的事情。直接從本地人手裡租 房並不難，而且它可是有許多優點的哦。
現在網上看好，可以直接通過聯繫方式
房記錄怕會搞破壞之類的，所以非要他
與房東聯繫，約好來看房的時間。推薦
們有擔保人才行。
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租房秘笈四：貨比三家不吃虧
能會在同時有幾個人看中你選的房子的
澳特慢建議大家最好提前規劃好線
情況下幫你成功勝出。
路，多選幾套房，在時間允許的請款下
Edwin 說：“澳洲一般只有週末有空
一般澳洲人是不會把房子租給沒有 對去轉悠轉悠。適合自己的房子要親自 租房信譽記錄和他們沒有見過面的人的， 走進去才能夠感受得到哦。 俗話說得好，照騙照騙嘛，萬一咱 所以，當面談是唯一能成功的關鍵所在。
來管理出租屋，他們也很想趕快把房子
所以，最好能夠本人親自與房東溝通並
遇到一間奶茶妹妹一般清新的房子大老
誠意租他家的房子。”因此，出發去看
出示一系列的證明。
遠趕過去才發現是鳳姐款，再臨時找別
房之前可別忘了檢查自己的資料是否帶
家就太耽誤事兒了。
齊了哦。
租房秘笈二：找到臨時住所
租房秘笈一：選對租房網站 對於這種租房方式有親身體會的
學生簽證、Offer 等資料都需要在看 房的時候就寫帶在身上。這些證明有可
Edwin 介紹說：“房東普遍會把公開 看房日設在週六，在這一天是房主會守在
租房秘笈五：下決定要果斷
Edwin 是新南威爾士大學工程學院的中國
房子裡，可以隨意參觀。所以我就買了
學生，他在剛到澳洲的第四天就從當地
遇到心目中的那個“它“？別猶豫
週五的機票飛悉尼，暫時借住在親戚家，
人手裡租到了一間乾淨整潔的 studio。而
了，下手吧，不然分分鐘就被搶走了。
等到週六直接去看房。”
Edwin 回憶說：“看房當天正值週末，每
他的第一個租房秘訣在於本地人都會看
租房秘笈三：有擔保人為佳
的房產交易與租賃網站。
一個出租房內都至少有兩家在看。
租出去拿到收益。所以如果房東看見你 所有資料準備齊全，便會認為你非常有
一般包括：護照、學生簽證、學生證、 offer、coe、財產證明、銀行存款流水帳 單（證明你有能力支付房租）。
租房秘笈七：相機 咦？為啥要帶照相機？和房東合影 留念麼……錯錯錯！帶照相機是因為澳
Realestate 和 domain 是澳洲最大的兩
如果正在找房子的小夥伴家裡有親
好的房源是非常具有競爭力的，租
個房屋交易網站，澳洲本地人在這兩個
戚朋友在澳洲移民的可以拜託他們作為
房跟當場拍賣一樣，勝負決定全靠眼明
洲正規的租房模式是在上一位元租戶搬
網站上買房，賣房，出租。
擔保人，這樣租到房子的幾率會大大提
手快。看中喜歡的房子不能猶豫，我第
走後徹底清潔出租屋，保證乾淨到一塵
升。
一個目標就是因為價格的關係猶豫了一
不染。但是一些客觀損毀或印記仲介會
下下就被另一個人提前十分鐘租走了。”
拍照記錄。
這兩個網站頁面比較簡潔，大家也 可以下載手機 APP，可以通過勾選自己的
因為有一部分房東依然不信任留學
需要條件篩選出最適合的房源。來之前
生，特別是亞洲學生，擔心他們沒有租
租房秘笈六：資料證明準備好
這意味著你交房的時候也需要是一 塵不染並且除了現有的汙跡不能再多新
澳洲房產，“剛需”熱點去哪兒尋？ 澳洲土地房產持續火熱已是不爭 的事實，尤其是墨爾本。緊張的供給、
並且放寬讓 6 歲以上小朋友在父母或監護 人陪同下來澳洲留學。
創紀錄的低利率、快速增長的人口，
這樣做的效果是不言而喻的：留學
以及總體上運行良好的經濟環境都在
本來就是澳洲引以為自豪的大產業，每
促使房產增值。
年為澳洲帶來近二百億收入，而房地產
而在這其中，又有哪些可預見，
在澳洲早就成了第一大產業，養活著幾
而且真正抗跌的“剛需”呢？“剛需”
百萬人口，這一下無疑是與房地產“強
熱點去哪兒尋找？
強聯手”的節奏了。
澳洲房產，尤其是學區的 “剛需” 是容易看得清楚的，上網就能查到。 2016 年在澳洲的留學生有 432,530
最近還有澳洲要向所有華人父母發 5 年“准 PR 簽證”的說法，雖然各大媒體 已經報導了，但是還沒有具體確認。
人。其中有 29.4% 來自中國，近 13 萬
如果真的實施了，那麼監護人簽證
人，就讀于中學的只是小部份，去年
有潛力成為對房地產市場產生最大相關
有 5,399 人。
影響的類別，新的寬鬆簽證政策將重新
政府似乎是看准了，為了下一代 的成長，華人是願意付出任何代價的， 只要從這裡著力，就算不貸款、再加 印花稅也是擋不住的。 名校區升級為“緊缺資源”
為海外房產投資者打開大門。
稅前利潤僅為 98 億。
償。澳洲房東可是很嚴格的喲。所以帶
的兩倍，遠超金融和保險業，而兩年
照相機是為了自己留下證明的證據，以
前，礦業的利潤是地產業的五倍。這
免有仲介沒有察覺到的汙跡在最終交房
個逆轉意味著現在房地產業對於預算
的時候變成了自己造成的結果，這是自
的重要性超過礦業。
我保護行為哦。
在供需另一方，人口增長方面， 澳大利亞具有良好的的移民環境和鼓 勵性的生育政策 , 因此帶來相當可觀的 人口增長速度。 如果做一個簡單的計算，在過去
租房秘笈：四星期房租做押金 一般在澳洲當地租房，正規的仲介 公司會收取四周的房租最為抵押金，也 就是 bond。
的 35 年裡，澳大利亞每兩分鐘增長一
這個錢可不是給房東或者仲介的哦。
個人。預測 2033 年人口達 3200 萬，未
按照規定，它要上交給澳洲政府，然後
來 50 年將迎來 1000 萬移民。
通過官方寄來一張收據作為證明，次收
跟著政府走，哪兒是基建交通的 熱點，哪兒就必然是房市的熱點。
據具有法律相應。在房客退租的時候這 四周的租金會退回給本人帳戶。
值得一提的是，在政府經濟預算
簽完合同後仲介會給你一份房屋資
與規劃這塊，維洲今年又是最大的贏
訊的冊子，裡面詳細介紹房子的構造，
澳 新 銀 行 首 席 經 濟 學 家 霍 根 家，州政府推出的各種基建、社區發 (WarrenHogan) 說：“GDP 資料強於預期， 展及重建規劃，均對樓市構成利好。 澳洲經濟前景得以提振，總體來講，澳 伴隨著聯邦大選，選舉結果只能 洲房產市場依舊堅挺。”
的髒汙。不然需要從押金中扣錢作為賠
房地產業的利潤是零售和建築業
更符合民意、順應民心，教育、移民、
校區，對於在澳洲的華人來說，
目前澳洲房地產逐漸成為澳洲經濟
本來就是最熟悉不過的買房要素，而
的主體，影響傳統行業的發展，不僅帶
現在中小名校區將會升級為“緊缺資
動本地相關行業，增加就業率，而且吸
無論選舉結果是什麼，順著澳洲
源”。
引更多海外投資者，為全澳的建設作出
政府最近的政策導向，從人口增長計
醫療、環境等條件將更加有利，從而 帶來澳洲房產新階段的需求猛漲。
家電的使用等。
租房秘笈九：傢俱自己配 約定入住時間，仲介會幫忙把房間 前後打掃乾淨。交房當天給鑰匙。要注 意的是一般從當地人手裡租房會沒有傢 俱沒有什麼電器，都需要自己購買。 一般留學生都會選擇二手傢俱或者
畫到提振經濟，從大改基建到調控房
宜家，但這兩者都有缺點所在，二手傢
計畫，要把每年招收的留學生人數增
澳洲統計局最新的資料顯示在 2015
地產市場的穩健可持續，加上英國脫
俱需要注意衛生問題，搬進家時要檢查
加一倍，達到一百萬人。到上一周，
年下半年租房，雇用和房地產服務公司
歐之後，再次調低利率的預期，房價
是否有蛀蟲或蟲卵；宜家雖然價格低廉，
再宣佈簡化中國留學生的申請手續，
的稅前利潤為 140 億澳元，而礦業公司的
的增長，其實是可以看出一些端倪的。
但不想交納高昂的人工組裝費就自己動
去年十月，政府就宣佈一個十年
不可磨滅的貢獻。
手拼吧，那酸爽，誰拼誰知道。
- 亂世出英雄 - 澳洲置業吸引力增加 宅的投資回報率躋身世界前列。
“國際投資者，特別是商業領域的
源投資轉移到其他方面，包括住房投資。
雖然高中附近學區房的炒作通常最
投資者，他們一段時間以來對倫敦抱有正
雖然熱門學區房房價上漲並不是什
為火熱，但專家表示，隨著留學生簽證為
墨爾本的豪宅過去一年裡的漲價速
麼新話題，但澳大利亞維州房地產協會 乏保障，他們會尋找其他的投資機會。” 近日公佈的資料顯示，墨爾本最熱門公
小學生敞開大門，小學附近的學區房也
度是摩納哥、新加坡和北京豪宅及公寓
成為父母們的“戰場”，如位於 Auburn
的兩倍以上，是倫敦、羅馬、日內瓦和
及 South Yarra 頂尖小學附近的房屋。
紐約的五倍以上。
面看法，但現在英國市場十分動盪，缺
“任何投資者都希望長期或者中到 長期是穩定的，但是我不認為倫敦能夠 提供。”
立學校附近的房屋均價已上漲多達逾 60 萬澳元。
對此，某地產仲介的創始人奧斯本
地產集團萊坊記錄雪梨和墨爾本豪
此外，精明的父母也表示，雖然私
表示，在海外投資審查委員會 (FIRB) 的
宅市場在過去一年裡價格增長了 12%，
“像加拿大和澳洲這樣的市場，在
立學校一年的學費與學 區房上漲的價格
監管下，持有留學生簽證及監護人簽證
使這兩個城市在增值最快的豪宅市場中
澳洲，特別是雪梨和墨爾本，人們會更
差不多，但學區房是更好的投資。據報
的海外投資者可以不受僅能購買新房的
排名第三和第四，僅次於溫哥華和上海。
加仔細的觀察。”
導，維州房地產協會的最新研究發現，
限制，購買已建好的房屋。
“大洋洲被證明是世界上最熱門的地區，
週末期間，歐洲和英國的每個人一
為了能夠令孩子可以進入位於墨爾本
覺醒來都切實感受到了英國脫歐留下的
Parkville 的 University High School， 父 母
學附近的房屋將成為海外投資者的目標。 價格平均增長了 12%。”萊坊研究部門主
宿醉，我認為這真的會促使澳洲人嚴肅
不惜支付巨額的房屋溢價。
為此，奧斯本預計，墨爾本頂尖小
儘管當局對外籍買家收取了新的費用，但
他稱，“受此影響，澳大利亞本土的居
管 埃 弗 雷 特 - 艾 倫（Kate Everett-Allen）
的考慮他們在本週末的投票日上要做些
資 料 顯 示， 截 至 今 年 3 月 31 日，
民在買房時將面臨更多的競爭，且受影
說。
什麼。“難道人們真的希望，就因為我
University High School 學區內房屋的均價
響的房屋範圍也將擴大，其中包括期房
們可能做了錯誤的決定，澳洲下週末也
為 139.5 萬澳元，比 1 公里外房屋的均價
在內。”
帶著宿醉醒來嗎？”
高出 59.6 萬澳元。
“這將促使人們真正專注於我們國
此
外，Frankston High School、
總結在常規的思維中，危機就是最 大的問題，就是恐怖的陷阱，就是被競
奧斯本補充道，“中國的父母在考
爭對手打敗或超越的機會。但是，在藍
慮子女教育時考慮的更長遠。他們清楚
海策略裡，危機不但不是真正的危險，
會兩種前景下的政策。”澳洲知名的房地
Cheltenham Secondary College 及 McKinnon
地知道在好的學校可以獲得更好的教育， 反而是人生的機遇。
產部門主管莫爾德（Christopher Mourd）
Secondary College 等熱門學校周邊也出現
為此他們就算攢錢也要購買學區房。
表示，澳洲證券交易所強烈地感受到這
了類似情況，這些學校的學區房均價比 1
投資者為墨爾本的藍籌公寓和豪宅
化，轉眼之間，危機就會變成超越競爭
公里外的房屋均價分別高出 11.4 萬澳元、
支付紐約和巴黎的價格，而且完全有理
對手的良機。俗話說：退一步海闊天空，
15 萬澳元及 30.5 萬澳元。
由這麼做，因為研究表明，澳洲高端住
進一步，機會更多。
一震撼，而英國何時脫歐，以及脫歐過 程所需時間的不確定性，可能促使更多 人把房地產視為安全的投資選擇。 “澳洲房地產市場尤其會有一些利 好。” 他 說，“ 第 一 個 是， 我 們 知 道，
澳洲房產項目陸續被擱淺 背後究竟是何原因 為何眾多公寓項目被擱淺？
“任何投資者都希望長期或者中到
因為公寓市場供過於求及建築成
慢的房價及供過於求的公寓數量。“我對 房價，尤其是公寓的價格並不是很關心。
推遲了專案開發。
我認為對供過於求的討論也是荒謬的，
業內人士說約有價值 10 億澳元的
我堅信只有市場能夠決定未來會怎樣。”
物業被推遲建設，儘管這些物業已經
“我只是認為目前在布里斯班，瘋
長期是穩定的，但是我不認為倫敦能夠 提供。” “像加拿大和澳洲這樣的市場，在 澳洲，特別是雪梨和墨爾本，人們會更加
他透露，這並不是因為顧及增速緩
本的不斷上漲，不少房產開發商選擇
但現在英國市場十分動盪，缺乏保障， 他們會尋找其他的投資機會。”
獲得了審批，但其開發商仍希望在下
漲的建築成本使得我們開發商沒有任何
一個房產週期再推向市場。
獲利的機會，”他說。
仔細的觀察。”莫爾德表示，不確定性預
有人把原因歸咎于銀行對房貸更
Gurner 說，“建築價格在過去的 18
示著全球投資將進入澳洲的商業地產個，
嚴格的管控、各州政府對海外買家增
個月已上漲了 30% 到 40%，這完全是不
並且可能吸引更多中國投資者購買澳洲
收額外印花稅及房價見頂等方面。
可持續的。”
上 個 月 CoreLogic 調 研 的 分 析 師
住宅。 曾經考慮在倫敦或歐洲置業的中國
Tim Lawless 和 Cameron Kusher 根 據 未
投資者可能會認為那裡過於動盪，決定
來 12 個 月、18 個 月 和 24 個 月 內 的 公
把錢放在澳洲，因為澳洲看起來沒有那
寓數量，發佈了一個項目成交風險報
麼危險。
告。
莫爾德哈預測，在看到澳洲證券交
報告顯示，在各大州府城市中，
易所深受不確定性的影響之後，本地人
未來 12 個月將有 92,102 套新公寓會建
也將把注意力轉向房地產。 “我認為會有不少人和他們的投資 顧問談論把錢轉向房地產的可能性。” 他說。
設完成，在未來 24 個月內，這一數值 將更為巨大，達到 231,129 套。
布里斯班和墨爾本的開發商們如 履薄冰
澳 洲 房 產 研 究 所（Real Estate
墨爾本地產開發商 Tim Gurner 最
Institute of Australia）所長桑德斯（Neville
近在布里斯班 Fortitude Valley 拿下一公
Sanders）說，如果該政策落到實處，加
寓地塊，價值 1 億 4000 萬澳元，共有
上英國“意外”脫歐，將導致澳洲的經
184 套公寓。但是 Tim Gurner 表示將等
濟復蘇面臨風險。
到兩年後才會推向市場。
他說，澳洲經濟的驅動力正在從資
需求仍然很高，但開發商卻選擇短期 內停止開發新專案。
國際投資者，特別是商業領域的投資者， 他們一段時間以來對倫敦抱有正面看法，
當危機到來的時候，通過積極的轉
“這與房價及市場房屋供應量完全 無關，而是建築成本價格的問題。建築 成本根本不值得如此高昂的價格。在布 里斯班，建築價格已接近頂點，我們開 發商與建築商甚至沒有商量的餘地。” 另一地產開發商 Urban 在布里斯班的 Woolloongabba, 獲批一塊可以建設 200 套 公寓的地皮，但是該公司並不打算自己動 工，而是準備把這一項目原址進行出售。 在 墨 爾 本， 開 發 商 將 包 括 位 於 Fishermans Bend 可建 940 套公寓在內的地 塊都全盤售出，一家來自中國的地產開 發商花了 6000 萬澳元取得了這一地塊。
悉尼則是另一番景象 在悉尼，即使專家們認為對公寓的
Chris Johnson，Urban Taskforce 的 CEO 表示，“因為市場上有不少大型 公寓住宅專案已經推出，接下來不少 大專案將會等到下一個週期才開始推 向市場，尤其是在 Parramatta 區域。” 但是 Johnson 仍然認為，對悉尼公 寓市場的需求仍會很強勁。 “即使上個財政年度，相比於此 前 33,200 套 的 目 標， 悉 尼 只 完 成 了 27,348 套住房建設。但還是看到了一些 令人擔憂的跡象，新南威爾士州政府 向海外投資者徵收 4% 的額外稅收，會 使得市場發展放緩。” “新南威爾士州財政大臣 Gladys Berejiklian 表示，根據此項稅收政策， 未來四年內將會創造 10 億澳元的財政 收入。”“我聽說墨爾本確實存在供 大於求的問題，但我認為悉尼的情況 會好些，除非政府想扼殺房地產這一 會下金蛋的產業。” 總 部 位 於 中 國 香 港 的 Maville Group 就打算賣出而不是開發悉尼 CBD 的一個房地產專案。2012 年，該集團 僅 4750 萬澳元購得該專案，其位址位 於 Kent St，占地 8938 平方米。目前， 這一地塊已獲批，可以建設為 24 層的 酒店或是公寓專案。
4 外匯投資工具
( 續上頁 )
九、溫州
一、北京
均價：14870 元 / ㎡
穩增值，平均每 7-10 年便可實現翻一番，
在澳洲買房後，可申請對沖帳戶有
均價：32131 元 / ㎡
十、 南京
增長趨勢穩定，剛性需求長期存在，是
多餘的資金可存入這個對沖帳戶，按貸
二、上海
均價：13877 元 / ㎡
非常好的投資理財，分散資金風險，抵
均價：31670 元 / ㎡
相比于國內高房價和高首付，僅需
禦通貨膨脹的工具。
三、深圳
幾十萬人民幣的首付就可以在發達，宜
均價：30615 元 / ㎡
居的澳洲獲得一套永久住宅實在是太具
四、三亞
有誘惑力啦！
均價：25046 元 / ㎡
瞭解了以上四點澳洲房產與中國 房產的投資差別和中國當下普遍的 高房價。我們可以輕鬆的總結出來 投資澳洲房產優於中國房產的幾點 關鍵原因：
五、廈門 均價：18747 元 / ㎡ 六、廣州 均價：18484 元 / ㎡ 七、杭州 均價：18208 元 / ㎡ 八、福州 均價：15569 元 / ㎡
空 置 率 3%。 澳 洲 房 產 近 50 年 來 平
2 抵押工具 澳洲房產首付低，根據澳洲法律規 定，房屋可以進行二次貸款。 即從銀行貸款房子增值部分以用做 其他投資項目當中，因此房子可以作為
澳洲房產經歷百年，交易機制成熟 透明，政府監管得力沒有資金風險。
5 傳承工具 澳洲無房產稅，無遺產稅，是非常 好的財富載體。
6 海外留學教育基金 選擇好的區域，好的樓盤，通過房
投資者們的快速借貸載體。
產的增值可方便子女留學，同時解決自
3 再融資工具
主問題。
澳洲房產增值不用出售房產就可以
1 投資工具
款利率以天計息，並可隨時支取。
獲得。 增值部分可再次經銀行評估後可貸 出，可以增加現金流動。
7 養老基金 澳洲購房享有永久產權，通過租房 帶來的源源不斷的正向收益，實現以房 養老。
投資澳洲房產你需要準備些什麼 當投資者拿著錢想投資海外的房
確定的話，事先與靠譜的貸款經紀溝通
了這棟別墅。平攤下來，每年房產的增
於地段，房子的大小等等。目前墨爾本
產市場時，心裡有點惴惴不安，如何投
是很有必要的。他們的收入主要來自銀
值有 20 萬澳幣。現在放眼望去，那條
公寓的空置率在 4% 左右，是比較健康
入，如何管理，如何來看待這個投資，
行的傭金，所以一般狀況對買房者不存
街的房子都已經是巨貴了。
的。但是不排除有些區域已經到 10%。
是不是會被人騙，這一系列問題都會湧
在任何的費用。
上心頭。其實海外市場的房產比中國更
買房，誰來幫我操作
規範，但是作為投資者還是需要有一定 的基本知識去做判斷。 這裡我們會分享一些基本的買房知
海外投資者在澳大利亞能買什麼
將來。在業主買房的那一刻，他們可能
但是，只要業主肯稍微降低一點房租， 房子的出租還是不成問題的。
我記得在中國買房，售樓處的給一
也沒有預見到自己的房子在 25 年後是
去掉物業等常規費用，政府的一些
份標準合同，告訴我不能改的，大家也
這 個 價 格。 這 套 房 子 從 Captial Growth
費用和仲介的管理費，一般的淨租金回
就閉著眼睛簽了。
的角度來說，當然是大大的贏家。
報率在 4% 左右。這個回報率的計算是
識和業內的資訊，説明有意願在澳洲投 資的客戶做好更多的準備。
往回看都是容易的，最難的是預測
在澳洲買房，房產經紀給你提供的
對於投資者來說，他們可能覺得現
基於房子的總價，但是，大部分人都會
是房產資訊，但是執行買房這件事情是
在的房產的價格已經是很高了，對於將
貸款買房，所以，如果按照 30% 首付來
有律師來操作的。 當你買房找好律師
來的增值有一種不確定性。就好比在股
計算的話，這個租金的回報率會更高。
澳洲政府為了保障當地居民的利
後，律師會跟買房者解釋合同條款。當
指從 3000 點升到 4000 點後入市的股民， 理 想 的 狀態其實是租金和按揭基本持
益，規定海外投資者只能購買新開發的
然這裡的合同也是標準的。10% 的首付
不 知 道 是 會 漲 還 是 跌， 當 經 歷 過 5000
樓盤或者建好未被使用超過 12 個月的
訂金是存在律師的信託帳戶裡的，律師
點然後又到 4000 點的時候，知道其實
所 以， 在 投 資 的 時 候， 如 何 權 衡
房子。買期房是一個選擇，但是建好的
會與開發商進行合同的交接。交房時也
4000 點到 5000 點之間還是有很多機會
資產的增值和租金的回報是值得考慮清
房子符合規定的也能買。澳洲的房子都
是如此，律師扮演著很重要的角色。找
的，關鍵看你怎麼把握。
楚的。帶地的 townhouse 可能在資產增
是全裝修的，帶一部分家電的，所以裝
對一個靠譜的律師，可以讓買房者省很
舉 個 例 子： 有 位 投 資 者 8 年 前 花
值的表現會更好，但是出租的回報可能
修是不用擔心的。
多心。嚴謹的律師參與買房的制度，也
了 一 筆 錢 買 了 在 Docklands 的 公 寓，
未必很高。如果對資產增值期望不大，
買房，我需要準備多少錢
是對購房者的一個重要保證。一般律師
到現在房產的增值在 10 萬澳幣左右。
就找一個出租比較好的區域，例如靠近
的費用在 2000 澳幣以內。
從 出 租 回 報 率 的 角 度 來 說， 同 樣 這 套
CBD 或者靠近學校。
如 果 購 買 期 房， 首 期 是 房 款 的 10%，這筆錢會放在開發商的信託帳戶
買房，這筆賬怎麼算
裡， 由 政 府 監 管。 等 交 房 後， 需 要 支
作 為 投 資 的 房 產， 我 們 會 要 從
付 除 了 銀 行 確 認 會 貸 款 的 部 分。 如 果
兩 個 維 度 來 看 這 個 投 資。 一 是 Capital
銀行願意貸款 80％，購房者就需要補
Growth， 就 是 房 產 本 身 的 增 值； 二 是
足 10%，如果銀行只貸 70%，那麼就需
Rental Yield，也就是出租的回報率。最
要補足 20%。同時，印花稅，海外購房
理想的狀況就是房子收租很好，而且在
者的稅也是在這個階段付清。拿到房子
幾年內自身的增值也很快。 Capital Growth 跟整個的市場情況，
後，要開始繳納物業，政府管理，以及 水接通等費用。 澳洲有專業的 Mortgage Broker 貸款
所 處 的 區 域， 房 子 的 種 類 都 是 有 關 係 的。
經紀來幫你申請銀行貸款。因為澳洲的
舉個例子：前不久看到一則新聞報
銀行競爭激烈，也有很多產品，通常貸
導，提到了墨爾本高檔的區域 KEW，
款經紀能幫客戶找好最適合的產品，同
幾年來的房產增值情況。25 年前，業主
時他們也可以事先與客戶溝通，説明客
花了 64 萬澳幣買了 Kew 的一棟別墅，
戶做好財務的規劃。
這筆錢在當時看來其實也是一筆鉅款，
當你計畫買房，對手頭資金不是很
25 年後，業主以 5 百萬澳幣的價格賣出
Docklands 的公寓還是不錯，基本每週的 租金在 550 澳幣這樣。
平，這樣也不用交收入的所得稅。
有時候買房者願意為了更好的朝 向，風景而付更高的房價，但是這些因
墨爾本一般的 2 房的公寓，每週的
素在出租的時候，並不會為你帶來更高
租 金 在 450 － 600 澳 幣 不 等，1 房 的 公
的租金回報。值得還是不值得，這就是
寓周租在 300-450 澳幣不等，價格取決
要自己考慮了。
深度分 析 中 澳 房 產 投 資 差 別 ， 誰 更 值 得 投 資 一 看便知！ 出去。因為一百套房子裡只有一兩套房
算，房屋已增長至 68.4 萬，加上 1 萬澳
子沒人住，也許還是極為偏僻的個例。
元的投資者政府補貼，獲利將可能是兩
對於留學生而言，多數人都有過租
澳洲房產與中國房產的四大區別 首先，我來關注下澳洲房產與中國 房產投資的區別。
區別之一：產權 產權擁有期 中國：70 年產權 澳洲：永久產權 中國和澳洲的社會經濟存在著巨大 的差別，由此也帶來了中國和澳洲房地 產市場的諸多不同之處，瞭解這些區別， 是我們進行澳洲房地產投資的知識基礎。 首先，澳洲房產不限海外人士購買， 但是只能夠買期房，不能買二手房，因 為二手房只限持有一年以上澳洲簽證的 人士購買，而且沒有永久居住權的居民 只限購一套。 澳大利亞有財產私有制的經濟基 礎，法律規定業主擁有永久土地所有權， 而不是租賃權（國內的使用權，是把所 有權和使用權剝離開來，這時的使用權 就等同於是租賃權）。 而實質上“永久產權”這一術語指 的是您可以永遠享有該土地的所有權。 如果是租賃權， 您只能在一定期限 內擁有土地。在中國，目前這一期限是 70 年，國內最近對使用權的問題討論熱 烈，估計 70 年的使用權可以續約，但是 需繳納一定費用，所以在房地產評估時， 過了一定年限的房地產價值會降低。 但是，永久產權的房地產就不會存 在這個問題。因此，永久產權對於投資 來說更優越， 能夠長久保值、增值。
區別之二：增值潛力 相比於中國房價泡沫式的增長，澳 洲房價的走勢更趨於穩定增長，年增長 7%—10%，大約 7—10 年翻一番，這主要 是由白人文化導致的，外國人喜歡租房 更勝於買房。
澳洲房價的漲幅雖然不如中國，但 是這也正是成熟市場的表現。
其後如果將此房用於自住，付的是
況並不鮮見。人多房少，供小於求，這
和房租差不多的貸款，得到的將是一套
就是澳洲各個城市鄉鎮的真實情況。
房子。如果將此房用於出租來抵消貸款，
租金回報率 ROI (return on investment)
找個房價高的年份賣掉，得到的將是大 如果一邊自住，一邊將此房的 Master
房租除以房價。調查顯示，目前在北京、
room 租出去，自己住小間，每年給租客
上海、廣州、深圳等四大一線城市，普
漲房租 ( 貸款是不會隨房價漲的 )，既節
通住宅的平均投資回報率均小於 3.5%。
約了自己的房租，還將得到賣房時 capital
其中，北京的投資回報率更低，除
地產產業相對於其他國家也更加健康，
了北部區域一枝獨秀外，其他大部分區
風險相對較小。
域都在 2.5% 以下。北京並非孤本，上海 整體租金回報率僅 2%—3%。 與之形成鮮明對比的正是澳洲房產
空置率 (vacancy rate) 空置率是指某一時刻空置房屋面積
的租金回報率。悉尼房產的租金回報率 保持在在 5.3% 左右。
占房屋總面積的比率。它是衡量一個國
布里斯本市中心因人口爆炸式膨脹，
家房地產產業是否健康的標準之一。按
回報率可達到 6%—6.5%。墨爾本則保持
照國際通行慣例，商品房空置率在 5%---
city 7% 左右。
10% 之間為合理區，商品房供求平衡，有 利於國民經濟的健康發展 ; 空 置 率 在 10%---20% 之 間 為 空 置 危 險區，要採取一定措施，加大商品房銷 售的力度，以保證房地產市場的正常發 展和國民經濟的正常運行 ; 空置率在 20% 以上為商品房嚴重積壓區。 下面是幾組資料參考： 2014 年 2 月末，上海商品房空置面 積由 2010 年初的 735.46 萬平方米擴大至 1211.75 萬平方米，空置面積擴大了近一 倍，其中商品住宅空置 554.07 萬平方米。 從空置年限看，空置一年以下的商品房 面積為 652.55 萬平方米，占全部空置面 積 的 53.9%; 空 置 一 年 以 下 的 商 品 住 宅 333.49 萬平方米，占全部商品住宅空置面 積的 60.2%。 北京市公安局人口管理總隊發佈的 資料顯示，截至目前，北京已基本建成 全市房屋標準位址資料庫。
筆的 capital gain。
簡而言之，租金回報率就是每年的
正是因為租房文化的盛行，澳洲房
區別之三：空置率和回報
年的學費。
房的經歷。數十人排隊搶一套房子的盛
如 果 在 Gladston、Townsville 一 類 的 礦區或軍區，人多房少無高樓，租金回 報率會是難以想像的 11%—13% ！
區別之四：信貸政策 貸款難度：
gain。
再融資 當房價漲了以後，例如 60 萬的房子 漲到了 70 萬，那麼，可以用這 10 萬的漲 幅向銀行申請再融資。 拿這“隱形”的 10 萬作為第二套房 子的首付，“免費”購買第二套房產。 以此類推，每隔幾年便可以向銀行申請 Refinance， 輕 鬆 走 上 投 資 理 財 的 正 確 道 路。這就是西方版的母雞生蛋，蛋變母 雞的故事。
除了以上三點，相比於國內，在 澳洲投資房產可以獲得優惠的銀行 政策。 首先，在貸款的時候銀行會提供一
在澳洲，房產投資者向銀行申請貸
個對沖帳戶，這個帳戶與貸款帳戶相連，
款的難度要比中國低的多。即使是留學
它的功能就是可以對沖貸款帳戶中的本
生也可以申請貸款。
金，從而降低利息。
在經過 BROKER 的專業指導之後， 一般都可以申請到 80% 的貸款。相比於 國內，不需要額外的抵押物，房子本身 就是你的抵押物。這足以說明銀行業對 澳洲房的地產市場具有充足的信心 !
貸款首付：
這個帳戶的優點有三： 1 可以把工資等收入存入對沖帳戶， 存進去的當天就開始抵消貸款利息。 2 因為對沖帳戶中的錢可以自由的存 取，如果有急需錢的時候隨時可以取出， 這樣非常利於資金分配自由。
房屋貸款在投資上起了金融杠杆
3 是潛在的稅務利益。在澳大利亞，
(Leverage) 的作用，用較小的投入博取較
稅法規定貸款所產生的利息都可以用來
大的投資收益。在租金與貸款利息持平
抵扣稅，所以如果不用對沖帳戶的話而
的澳洲，首付當然是越低越好。
是通過還本金來降低利息的話這些貸款
購買澳洲房產首付僅為 10%。反觀
額度在未來就起不到抵稅的作用。
國內，05 年開始國務院下令，個人住房
然而在擁有對沖帳戶時，不僅可以
量為 1320.5 萬條，其中 381.2 萬套空置，
貸款首付提至 30%，第二套房貸首付不低
減少利息支出，同時也擁有抵稅的額度。
以此計算，北京空置房比例高達 28.9%。
於 50%。如果購買的第二套房用做投資用
同時，在物業增值的情況下，可以通過
空置率在 10%-20% 便是空置危險區， 途及出租，那麼在理論上已失去了投資 上海的是 60.2%, 北京的壓根就不敢按面 價值。因為“單純預期房屋增值獲取收
加貸（top up 或者 refinance）來將物業的
積算，算的是空置房 / 總房數。官方統計， 益是不理性的不正確的投資”。 全國空置房起碼需要 42 年才能消化。 在澳洲，目前已有對澳洲房市瞭解
需要出售物業。
據悉，該資料庫共採集錄入的房間
增值部分從現有的貸款銀行中拿出，不 事實上，除了澳洲更利於房產投資
澳洲居民中有近 30% 的人租房住。
也就是說按照正常的經濟體制，在
的留學生家長開始打起了“以房養學”的
的政策和高回報比，如今國內一線城市
然而，近幾十年源源不斷的新增移民為澳
42 年內，房價就算不跌，也沒有理由繼
算盤。的確，以今年墨爾本房屋中位價兩
的高房價，也讓很多希望投資房產的買
洲帶來大量的住房需求，也帶來了購房安
續上漲了。以澳洲最大的城市悉尼為例，
房 60 萬為例，購買樓花的訂金只需 5%—
家望而卻步。
家的觀念。每年 2.1% 的人口增長極大的
空置率是多少呢 ? 1.6%—1.8% 浮動。
10%, 即 3 萬—6 萬澳元，一個留學生不到
拉動了內需，刺激了經濟。這些移民中， 又以中國人做出的貢獻最為巨大。
上 文 提 到，30% 的 澳 洲 人 租 房 住。 因此，在澳洲買房，完全不會擔心租不
一年的學費 + 生活費。 兩年後樓盤竣工，按照年增長 7% 計
下面我們來羅列下中國一線或比較 宜居城市房價： ( 續下頁 )
Number 1 Agent - Ray White 1Queensland Number Agent Ray Ray White Queensland Number 1 Agent WhiteQueensland Queensland Number 1 Agent--Ray Ray White 最佳房產代理 Number 1 Agent - Ray White Queensland Number 1 Agent Ray White Number 1 Agent - Ray WhiteQueensland Queensland Top 100 Agents in Australia 2014-2016 Agents in Australia 2014-2016 Top 100Agents Agents in in Australia 2014-2016 澳大利亞房產代理前 強 Top 100 Agents i Top 100 Australia 2014-201 TopTop 100Top Agents in Australia 2014-2016 100 Agents in Australia 2014-2016 100 Agents in Australia 2014-2016 (Gold Coast Region) Excellence(Gold in Marketing Awards Region)Awards (Gold Coast Region) keting Awards Excellence Coast in Marketing 2014-2016 (Gold(Gold Coast Region) Coast Region 在黃金海岸地區營銷表現極佳 Excellence in Marketing Awards Excellence in Marketing Awards (Gold Coast Region) Excellence in Marketing Awards 2014-2016 (Gold Coast Region) 2014-2016 Excellence in2014-2016 Marketing A Excellence in Marketing Awards 2014-201 2014-2016 2014-2016 AREC 2016 Exclusive Guest Speakers for AREC 2016 Speakers for AREC 2016 Exclusive Guest Speakers 特for邀 演 講人 ARECGuest 2016 Speakers forExclusive AREC 2016 Exclusive Guest Speakers for AREC Exclusive Guest Speakers for Exclusive Guest Speakers for AREC 2016 201
Exclusive Guest Spea
Sam Guo310 0423| 064 310Kuo | Julia Kuo 0402 885 | samguo.juliakuo@raywhite.com Sam Guo 0423 064 Julia 0402 668668 885 | samguo.juliakuo@raywhite.com Sam Guo 0423 064 310 | Julia Kuo 0402 668 885 | samguo.juliakuo@raywhite.com Ray White Broadbeach Ray White Broadbeach o 0402 668 885 | samguo.juliakuo@raywhite.com Ray White Broadbeach
Sam Guo 0423 064 310 | Julia Kuo 0402 668 885 | samguo.juliakuo@raywhite.com
hSam Guo 0423 064 310064 | Julia Kuo 0402Kuo 668 885 Ray White Broadbeach Sam Guo 0423 310 | Julia 0402| samguo.juliakuo@raywhite.com 668 885 | samguo.juliakuo@raywhite.com Ray Ray WhiteWhite Broadbeach Broadbeach 05.10.2016 09:25
News Corp Australia Proof ©
05.10.2016 09:25 News Corp Australia Proof © 05.10.2016 09:25 News Corp Australia Proof ©
05.10.2016 09:25
Sam Guo 0423 064 310 | Julia Kuo 0402 668
News Corp Australia Proof ©
05.10.2016 09:25
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Sam Guo 0423 064 310 | Julia Kuo
Ray White BroadbeachS R