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人民幣貶值，海外資產配置成為重點！ 又一個學期結束了，在澳洲的留學 生上周集體哭著刷屏：短短的一周時 間中，匯率已從一澳幣兌換 4.88 元人 民幣飆至了 5.04 元人民幣。要準備下 學期學費了，人民幣還在跌個沒完， 留學生和家長們紛紛發出感歎。 其實從去年以來，人民幣就因貶值 而引起多方強烈反應，針對“貶值換出 口”和“樓市泡沫”的質疑一直不斷， 深圳、上海、北京紛紛名列世界房價漲 幅最快地區。 據統計，過去四年，高淨值人群 ( 一 般指資產淨值在 600 萬元人民幣 /100 萬 美元資產以上的個人 ) 在境外投資的比例 幾乎增長了一倍，擁有境外投資的高淨 值人群所占的比例從 2011 年的 19% 增長 到了 37%; 特別是那些可投資資產高達 1 個億的超高淨值人群，他們擁有境外資 產的比例今年已經達到 57%。 “按照這種趨勢，以後沒有海外資 產配置的富人會很少。”近日，僑外集 團總裁丁穎建議，在做全球資產配置時， 既要強調資產配置的國際化屬性，要做海 外的資產配置，規避人民幣貶值的風險， 強調資產配置的多類別屬性，包括身份、 房產、資產等多種類別。總之，“不要 把雞蛋放在同一個籃子裡”。 而來自彭博社的消息一經發佈，“外 管局嚴查個人投資性購匯”更是引起金 融人士的各種怨言和討論。 上海外管局近期召集轄區內部分中 資銀行開會，明確要求： 1. 對於合夥企業辦理跨境投資項目， 資金來源追溯為個人出資的，叫停辦理 購匯。 2. 對於跨境投資專案金額超過等值 5000 萬美元的專案，項目或企業負責人 需事前到上海外管局進行約談。 3. 合夥企業資金來源非個人出資的， 金額超過等值 500 萬美元的，有關負責人 需到上海外管局
人民幣貶值？ 還不能隨隨便便換外匯？ 現成的外匯不能隨隨便便匯款出境 （詳情請參閱中國國家外匯管理局 相關政策）
海外資產配置 誰在進行海外資產配置？ 今年，朋友圈、微博裡都在發：【王 健林又在國外砸錢啦】【潘石屹帶著資
因素有關，就是房地產。越早投資，投 資越多，那麼家庭財富累積越快。 中國房地產市場現在基本已經走到 了後期階段，除了北上廣深四個城市，其 他的絕大多數城市都處在資產換手階段。 那麼未來十五到二十年，中國家庭財富 也會和一個因素高度正相關，就是海外 資產的比例。 中國宏觀經濟現在面臨著許多的問 題和挑戰，這個不用多談，普通家庭需 要把握的就是未來的走勢對於自己的家 庭和財產有什麼影響。對於普通老百姓， 尤其是改革開放三十年來才累積下來一 投資種類哪家強？ 定財富的中產家庭，將資產全部留在中 在 2015 年 , 中國股票市場的災難性 國是風險很高的行為。 對於人生的規劃，你無法確保每一 下跌引發了中國人赴澳買房的火爆。 個重大選擇是正確的 ( 人生不能重來 )， 悉尼某銀行貸款部高級總監說道， 但你一定要做到規避重大風險。這些風 中國投資者瘋狂投入到澳洲房地產市場， 這一狀況現在看來確實存在。在過去三 險基本都是不以個人意志為轉移的，例 周內，這些資金快速流入了澳洲房地產 如戰爭、政治、環境、社會人文等等。 在中國，大家議論和擔心最多的往 市場，表明中國投資者他們的確是在進 往就是政治帶來的關於財產法律、財富觀 行著加倍的投資。 來自中國的資金熱潮助推了悉尼和 念和社會人文的變遷。 從這一點上來講， 墨爾等地區的房屋銷售價格上漲，由此 不進行海外資產配置，風險是很大的。 這幾年，大量的財富頂尖階層通過 導致了房價大大超出了許多澳人購買房 移民、綠卡、海外購置地產等方式在戰略 屋所能承受的範圍。 如今房價進一步的推高讓澳洲央行 上規避風險，使得風險萬一發生時能夠 感到十分頭疼，因為這將使得降息刺激 全身而退 ; 而對於中產階級，做到這一點 並不是太容易，因為畢竟被孩子、房子、 經濟的舉措變的更難以實行。 該名總監還表示，潛在的中國買家 認為把資金投入到澳洲房產市場是比投 入到中國股票市場更安全，現時來看許 多人更願意把資金投到澳洲房產市場。 相比股市崩盤前，更多的中國投資者表 達了對澳洲房產的濃厚興趣。
產“外逃”啦】【劉強東在悉尼買豪宅啦】 【首農集團在土澳買農場啦！據說比一 個省還大】。 可大眾輿論卻將這些新聞引向了一 場有關“愛不愛國”的大討論。其實這 和愛不愛國、有沒有責任感，都扯不上 絲毫關係，純粹是資本的逐利行為。對 於資本來說，從不應該有國界。 資產到了這個級別，一般來說都會 有穩定的收益和回報，這也就是為什麼 處於世界 TOP1% 的富豪資產能夠一直積 累、傳承，和其餘的人不斷拉開差距。
中產家庭海外資產以房地產為主 早期，中國人投資房地產只關注家 庭所在地的城市，但目前已經開始走出 自己熟悉的圈子 , 去尋求更穩定、更高回 報的地區投資機會。 這是市場開放、資訊公開、壁壘降 低形成的必然趨勢，照這個趨勢發展下 去，房產購買地也必定從全國延伸到全 球。而這其實已經是現在進行時了 ! 中國 人目前海外房產投資的增速成倍上漲， 進 2014 年就購買了超過 300 億美金的海 外房產。 在 2015 年，中國人在澳洲總共投資 了 466 億澳元，其中 243 億澳元投資在了 地產，其他則分佈在了農業、林業、漁 業以及金融保險服務業。 其實過去十五到二十年的時間，中 國絕大多數家庭財富的累積，只和一個
工作等一大推事情綁在了國內。 但是起碼，配置海外資產可以在戰 略上給中產留下一條退路，不至於在巨 大風險發生時一無所有，任憑擺佈。 所以，這應該是每一個中產階層在 規避重大風險時必須要做的一個選擇。 在戰略上，你要相信並跟隨比你高 一層的財富階層，因為風險嗅覺上，他 們永遠比你要敏感，而且，你每天努力 的目標就是要在明天成為他們。所以， 中產階層，即使不能想財富階層那樣完 成移民和海外購地，起碼要戰略性的配 置部分海外資產。 戰術上：中產階層最渴望的就是資 產保值，增值和未來的財富自由。因而 在戰術上，你一定要追隨專業的人。現 在，所有大的財務公司和理財專戶，都 在尋找各種途徑進行海外資產配置，將 海外資產加入到自己的資產組合中去， 你就要跟隨這些專業大戶，因為財務上， 他們做的永遠比你正確。
澳洲房地產更適合投資 澳洲地產和國內相比優勢顯而易見， 在下圖您做一個對比。 海外配置是財富管理中不可缺少的 一個組成部分，對於投資於國外市場、境 外市場的資金，海外資產配置是一個長 遠戰略，也是一個惠及後代的優良選擇。
澳洲購房須知：如何找到稱心如意的房產？ 對於購房者來說，想要將整個房產 市場的資訊全部瞭解到是非常耗費時間、 同時令人十分困惑的，從某種程度來講， 這根本無法做到。 同時，在買房的時候，大多數人知 道檢查一些大的方面，如飛機航線、校 區、建築結構與蟲患檢查，分契管理檢 查，離公共交通和商店的距離，或者附 近是否有一座將遮天蔽日的摩天大樓即 將興建等。 但是具體找房中，有些不那麼明顯 的事情，最終卻會決定這座房子的舒適 程度、投資者的生活品質、還有房產日 後的價格。 為了幫助疲憊的購房者理清思路， 小編今天將購房時可能出現的問題一一 列出，希望投資者能夠提前予以規避， 提高找房效率。 首先，建議購房者避免在自己預算 區間內隨機抽取房子，而是應該有策略 性的設置一些購房參數。購房者應該集 中關注某些已選定的郊區，並且認真思 考真正想要的是什麼類型的房產（在預 算範圍內）。
1. 設置購房參數清單 作為設置購房參數過程的一部分， 購房者應該定兩個清單，一個清單上列 出你所需求的房產特點，另一個清單列 出你所想要的房產特點，並且重要的是 不要將這兩個清單搞混。 “需求清單”上列出的應是房產所 必須的特點，例如臥室的數量，是否需 要與工作地點或學習鄰近，或者是否需 要不鄰主街的停車位。與之相對的，在 想要的特點清單上，應包含那些非常期 待但並非必須的特點。 這些清單不僅可以説明你縮小範 圍，還可以幫助聯合購房者，比如夫妻， 確定雙方共同想要的特點。因此，關鍵 就在於購房者是否準確的知道，什麼樣 的特點是所必須的，而哪些情況是可以 遷就的。 在這個過程中，要小心不要過分追 求想要的特點，尤其是有可能使自己家 庭或投資計畫出現短期或長期資金困難 的那些。 好消息是，如果沒有在資金方面太 超負荷，那麼當然很快就可以建立起一 個自己的房產組合，並且可能會在兩三 年內就有能力再購買一處投資房。
2. 清單設置思路 保持冷靜，然後再進行尋房計畫， 問問自己以下十個問題：
A ) 什麼類型的房產是你想要的？是 公寓房、排房、聯體房、雙層獨立房， 或是直接的獨立房？ B ) 修建週期的長短是否重要？喜歡 維多利亞時代的裝飾風格、還是古典藝 術類、或者是現代裝飾風格？ C ) 你希望房產裝修到什麼程度？是 完全精裝，直接可入住，或是半完成狀 態，再者就是喜歡自己設計裝飾，想要 自動達到內心標準的 DIY 愛好者。 D ) 你需要一個特別的或是預選好的 視野麼？ 當你醒來時，你想要直接看到舒適 的水景？或是咆哮的海浪？再就是茂密 的水叢，伴隨著很多野生動物？還是說這 些其實無所謂？只需要一個靜謐的社區， 安全，美麗，綠蔭環繞？ E ) 想要什麼朝向？有特別需要的朝 向麼？你需要一個較亮的住房麼？或者 這其實也無關緊要？ F ) 需要，或想要多少間臥室、浴室、 帶浴室的臥室？這可能取決於家庭的大 小，或者計畫向外出租房間，但無論如 何，這一條是一定需要好好思考的。 G ) 對於停車位有什麼要求麼？需要 一個室內停車位元麼？——單車位，雙 車位還是三車位？或者靜街上的一處停 車位就可以解決問題？ H ) 你需要花園嗎？花園、門前草地、 游泳池、網球場，這些在你的“必須清 單”上面嗎？或者低維護在你心中是最 優先順序？ I ) 你希望房子與公共交通的距離是 多遠？你是想要一處靜街呢？還是希望 附近可以有火車、巴士、電車或是輪渡 站？當然如果選對了房，靠近公交也很 安靜。 J ) 你希望房子周圍有什麼設施嗎？ 你是否希望你的房子距離工作地點、醫 療中心、購物中心、餐飲等地點較為近 便呢？或者有時候你希望公園、海灘等 休閒設施就在附近不遠處？
3. 清單上的其它小事 確立好了清單，讓我們再轉向一些 小的方面。有時，眼下不成問題的一些 事情，很可能會在將來成為問題，讓買 房美夢變成一場噩夢。一些應該注意的 事項如下。
1 ) 鄰居 一旦攀上了壞鄰居，很難離開他們， 一旦你惹起了他們的敵意，那將很糟糕。 如何避免： 與你即將買房地段的未來鄰居談一 談，也與他們附近的其他居民談一談，
問問他們覺得當地住著感覺怎麼樣。你 甚至可以晚上開車停在路邊，坐在你的 車裡看看四周有沒有什麼問題。
2 ) 互聯網、無線上網
和夜間，留意附近酒吧的關門時間和在 那裡光顧的客人們的情況。
5 ) 太多的房是出租房
如果公寓樓裡有太多的房是用於投 資的，戶主不住在裡面，那麼這可能意 味著，他們所關注的只是自己的利益， 他們對有無短期出租或 Airbnb 式的出租 根本不在意。 如何避免： 給大樓的管理員打電話，給管理委 員會的秘書打電話，與儘量多接觸大樓 裡的住戶瞭解一下，看自住與投資者的 比例是多少。 應該避免過分的擔心。有些問題可 3 ) 地方政府的條規 以自己解決的就不需要太擔憂。一棟房 你的街道是否即將實現收費泊車？ 產位於大路旁，但是那裡的交通也許並 當地的規定是否禁止你修剪或砍伐庭院 不繁忙，噪音也並不大，並不像買家們 裡的樹？是否有建房開發的重大變化？ 所擔心的那樣。 當地政府是否以不與居民溝通而習慣？ 只有靠自己的觀察才能判定具體的 如何避免： 情況是怎麼樣的。比如，要買的房子在 每一當地政府都有自己的網站，可 飛機經過的路徑上或在鐵路邊，但也許 以在網上或到當地政府辦公室查看有關 只有某些時段才有噪音問題。所有不要 的會議紀要、會議議程等資訊。 輕易地把這樣的房產排除在考慮之外。 例如，悉尼市政府，關於建房開發 關於噪音，也可以通過自己的方式 申請，市政府指派一名責任規劃師來提 來克服。可以在木地板上面鋪上塊毯來 供資訊諮詢，還有線上的服務。此外， 減少噪音，還可以安上雙層的玻璃窗來 各地方政府都有地方環境規劃、開發控 有效地遮罩戶外的噪音。 制規劃，城建區劃。 如果公寓樓裡的鄰居經常性地在陽 4 ) 噪音 臺上聚會，你可以把他們報告給大樓管 實地看房經常安排在最安靜的時段。 理委員會，可以制定大樓內部的規定， 附近或許就有經常響起的空調噪音、消費 讓每戶居民能夠享受安靜的環境。 缺少私人停車的地方，也是一大擔 隊或救護車的警笛聲、火車通過的聲音。 噪音是非常令人煩惱的，特別是在夜間。 心。但是，查看一下，街上或許只是某 個時段，比如上班時間車才停得滿滿的。 如何避免： 你需要在一天中的各個時段都去查 對這一問題，自己應該在工作日與週末 看一下那裡的噪音情況，特別是在傍晚 的各個不同時段去實地查看。 如果你在家裡需要依賴互聯網或者 需要使用手機，如果沒有穩定的信號將 是一個令人頭疼的問題，特別是你有時 還需要在家裡工作的話。 如何避免： 問問房地產代理，但一定要自己去查 看一下，看有沒有全國寬頻網（NBN）， 或者是否即將有。在實地看房的時候， 試用一下你的手機，看看信號強不強。
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( 續上頁 ) 20 年以來，我們一直得以
出不出去差別不大，比如國內資產已經
罕見，也是俄羅斯本國自 1998 年金融危
生存的投資式經濟發展模式，突然行不
貶值了，錢出去還不如在中國呢，反正國
機以來的第一次。
通了！突然走不動了！信貸在擴張，經
內資產已經貶值這麼低了，出去再回來
濟卻沒有增長，這是很可怕的事情，從
也賺不到錢，還不如在國內呆著看那個
貨幣貶值通常與通貨膨脹伴隨而行。
我們該怎麼辦？ 如果，我們的預判準確，我們該怎 麼應對？建議如下：
生的螺紋鋼事件，以及未來可能發生的
據俄官方公佈的資料，俄羅斯 2015 年 1 企業頂不住資產貶值帶來的壓力要破產， 月 通 脹 率 達 到 15%， 創 7 年 新 高。2015 抄底收購優質資產更重要，其實就是要 年俄羅斯食品價格漲幅達 14.3%，通脹率
農產品動盪事件，都與此有關，因為，
增加錢呆在國內的預期，減小錢出去之
達 12.9%， 在 全 球 主 要 經 濟 體 中 居 第 三
M2 在擴張，錢太多，卻無處可去，就流
後的預期。
買房、買土地就隨便了，但首先是要匯
位。
出去，而且要快。而且時間已經不多了，
去年的股災、今年的房災、以及中間發
錢不再外流了，匯率自然也就保住
向可炒作的資源，所到之處，無不造成 重大動盪和傷害。
深層次影響的就是整個中國企業 界的投資信心 從 2016 年初開始，民間投資信心銳 減，這是很可怕的事情，為什麼不再投
了。
盧布貶值》加息》國內嚴重通脹， 這是俄羅斯經濟危機的發展軌跡，而在
所以，保房價、保匯率是兩條不一 樣的經濟思路，不可兼得，不可同行！ 政府只能選擇一條路去走！
5、政府會怎麼做？
莫斯科，以盧布計價的房價，沒有跌。
中國會怎麼選擇？ 1、國家穩定是最大的根本，所以， 從理性上分析，因為 80% 以上的人除了
資？是對未來沒有信心，或者說，是已
政府會怎麼做，也就是選擇東京泡
房子就沒有存款，也沒有什麼國際視野和
經對政策沒有信心，再嚴重一點，是對
沫破裂模式還是莫斯科泡沫破裂模式的
全球視野，只要房子不貶值，摟著房價就
政府沒有信心。
區別。
不鬧事，管你人民幣在國際上貶不貶呢，
這個情緒的蔓延，很可怕，最終導 致的就是大面積的債務違約，就是經濟 危機。 一 張 100 元 的 鈔 票， 我 相 信 你， 這 就是 100 塊錢，我不再相信你時，這就是 一張廢紙。 債務泡沫根本上還是資產泡沫的延 伸 1、過去 10 年以來的房價上漲，就 是一直靠債務擴張來維持的，房價漲、 地價漲、信貸擴張、債務擴大。 2、債務泡沫破裂會影響並刺破資產 泡沫，資產泡沫破裂也會影響並刺破債 務泡沫，兩者是相互依存的骨肉兄弟。 3、而債務大面積違約，最終會導致， 經濟危機，會形成群體事件，這是國家 和政府不願意看到的。
4、為何房價和匯率不可兼得？ 如果想保房價？
日本模式：刺破資產泡沫 日本房地產也是在 1985-1990 經歷了 瘋狂的泡沫式增長，最終，日本選擇的 是去除資產泡沫的解決方式，日本房價 下降 50%，但日元和美元匯率變化不大， 最終，也教育了整個日本，從此 20 多年， 日本房價再也沒有起來過，所有的企業 都在乖乖的從事著以前的實體製造業。 當然，那次經濟危機也給日本經濟 造成了重傷，房價下跌下的債務危機全 面爆發，購房者跳樓、開發商破產、企 業破產、銀行破產。。。。那些在高位 接盤的購房者不得不面對現實，用餘生 來償還高額的房貸。 而，很多日本企業，又不得不出售 很多的國外資產，回國救災。 好的是，傷害了日本人民，也最終 挽救了日本經濟。
莫斯科模式：保資產、棄匯率
關我毛事？而我也不買進口東西也不出 國旅遊，貶就貶唄，于我何干？而維護社 會穩定是最大的原則，所以，會選擇國 內保資產不貶值，在國際上犧牲人民幣， 讓人民幣貶值。 2、這是我們的判斷，但讓人民幣貶 值犧牲的是金字塔上層精英階會的利益， 而目前的絕大多數權力又還在他們手上， 他們會願意選擇犧牲自己利益嗎？這是 一個利益博弈的過程。 3、但，在大是大非面前，我想，大 勢不可違。中國要選擇的，俄羅斯模式 是大概率事件。
1、在海外有帳戶的，可以把部分存 款兌換成美元匯到海外，這是最佳的選 擇，只要到了海外就是自由了，然後想
管制會越來越嚴格。以後待事態穩定， 再匯回來也不晚。 2、在海外沒有帳戶的，也可以考慮 在國內兌換一部分美金，但也不建議買太 多，因為只能是持有，不能增值，也不能 作別的投資。換成現金放家裡也不是個 事兒，把美元存在銀行也還會受到管制， 不讓你用你也沒辦法。 3、可以考慮在國內購買人民幣黃金 資產，比如人民幣黃金 ETF 等，記得， 一定是人民幣黃金，當人民幣貶值時， 人民幣黃金一定會漲，但現在人民幣黃 金已經在漲的路上了，最好的入場時機 （2015 年下半年）已經過去了，但為時 還不算太晚。 4、不懂外匯、也不懂黃金的，建議 在核心城市、成熟區域購買房子，不要去 購買郊區房，但這一條只能算是中下策 吧，雖然我們判斷房價不會跌，核心城市 房價還要繼續漲，政府會在國內保資產， 在國際上犧牲人民幣，但畢竟政府也不是 萬能的，如果到時控制不好，國內恐慌 時，也不好說，但整體上，這是相對安全
4、在保資產價格、棄匯率的大趨勢
靠譜的。比如 2015 年的股災，雖然這事
面前，人民幣國內貶值也是大概率事件，
過去了，但當時過程中政府的束手無策、
未來北京房價漲到 15 萬 / 平以上也是大
笨拙應對也是很明顯的，而且，危機越
概率事件，未來鄭州漲到 1.5-2 萬 / 平以
大、問題越深，政府會越來越無策。
上也是大概率事件，我知道很多人不願意
5、沒有了。
聽到這句話，也不願意看到這樣的情況，
適當的核心城市成熟區域房產持有
其實我也一樣，但這就是現實，不得不
+ 適當的人民幣黃金持有 + 適當的家庭資
面對的現實。
產海外儲備 = 是當下最佳的對沖選擇！
就是讓所有人都認為房價還要上漲，
緣於烏克蘭事件，2014 年，世界原
於是購房者繼續買、開發商繼續拿地，
油價格開始暴跌，從年初的 100 美元跌至
5、在棄外匯的政策前提之下，不會
考慮到國內高通漲的預期，在個人
不管是因為恐慌還是因為期待，反正就
年底的 53 美元，以美國為首的西方國家
走目前這樣溫水煮青蛙的慢跌模式，這樣
能力範圍之內，能貸款就貸款，然後配
是認為房價還要漲，怎麼玩？
集團對俄羅斯實施了一系列經濟制裁，
會增加恐慌情緒、加速資金外流，讓問
置成上述資產。記住要多元化配置，不
就只能靠繼續信貸擴張、繼續增加
並且不斷加碼，嚴重干擾了俄羅斯的金
題累積加重，政府可能會選擇快速貶值、
要把資產都放一個藍子裡！
M2 投放、給開發商和地方政府繼續加杠
融形勢乃至實體經濟的發展，不僅中斷
然後企穩的模式，比如：在某一天突然政
有人會說，把人民幣和房價全圈在
杆、繼續借新還舊維持房價上漲，錢越來
了俄羅斯在西方的融資通道，而且還促
策性貶值 10-20%，然後通過媒體、政策
國內，那豈不是嚴重的通貨膨脹嗎？這
越多，錢繼續往房地產市場上湧，泡沫繼
使俄羅斯國內資本 ( 包括外來投資和境內
集中釋放資訊，告訴大家：貶值到位了，
不一樣會造成社會動盪嗎？
續拱，大家爭相購買，房價自然就降不下
資本 ) 大量外逃，外匯需求猛增，盧布遭
都不用跑了，跑也沒啥意思了，目前的
來，地價也是一路漲，資產價格一路升，
遇集中拋售。
中國更安全。
如同你在 2016 年上半年看到的一樣。
2014 年上半年 1 美元還可以兌換 35 6、所以，在匯率快速斷崖式貶值之 盧布，到 12 月中旬的時候不但腰斬過半， 前，看到的人請不要猶豫、要快速行動， 還曾下探 1 美元兌換 80 盧布的歷史低位 能幫到一個是一個。如果你願意相信並
題，在資產泡沫和人民幣泡沫面前，政
元，貶值幅度超過 50%。2014 年 12 月 15
認同，記得轉給你的朋友！目前美聯儲 6
二選一，刺破一個，穩定人心，沒有別
日盧布曾一夜暴跌 13%，創近 16 年來最
月不打算加息，我們還有時間！
的選擇。這是關鍵。
在此情況之下，國內實體經濟肯定 是繼續下滑，消費也是不振的，國內的錢 會越來越多，M2 餘額越來越大，遠超世 界平均水準，越來越多的人對未來充滿恐 慌，人民幣預期估值肯定就會再被下調， 加重人民幣貶值壓力。
如果想保匯率？
大單日跌幅。 為應對外匯銳減，數次加息後，基 準利率從 5.5% 提高到 17%，提高幅度高 達驚人的 209%。如此頻繁地調整基準利
想保匯率，就要遏制資金外流，如
率，並且提高幅度如此之大，利率絕對
何不讓資金外流？就是讓錢自己知道，
值如此之高，均為同期世界各經濟體所
當然，我知道的，只是，這些事又 是靠後的事，問題是，當下的這兩大難 府有得選擇嗎？ 民眾、企業都已經很恐慌了，只能
面對泡沫，政府會保資產、還是保貨幣？ 房價會再上漲嗎？用什麼辦法對沖風險？ 憑藉專業資料分析 15 年的經驗， 以及從澳洲房產 10 年經歷中的面對 面的用戶體驗出發，縱觀中國全域和 經濟發展，十分同意本文觀點。值 得強調的是，人民幣貶值 10-20% 這 一天，只是早或遲的事。若相信藍 博士所作出的全域性的判斷，則請 提前做好自己的全球資產配置。
1、去資產泡沫，直說就是要降房價 2、降房價，則觸動的是地方政府、 開發商、購房者、銀行四方的核心利益 3、房價降 20%，首付 20% 的購房者
級也會下調，對中國在國際形象影響較
M2 就是 M1+ 全國的定期存款。
大。 4、人民幣貶值後，我們大量對外依
長也就是貨幣總量的增長，GDP 的增長
存的進口商品（如大豆、石油、礦石、
政府的貸款、融資平臺、地方債務怎麼
可以簡單看作是整個超市內貨物數量增
農產品、精密儀器、藥品 等）將成本大
辦？
長。貨物的增長速度跟不上錢的增長速
大提升，勢必加重國內人民負擔，提高
度，貨少錢多，貨就會漲價。貨漲價的
國內生活成本，造成輸入性的通貨膨脹！
5、房價降，對於買漲不買跌的中國
6、房價跌，勢必會引發債務產業鏈
三個最大問題就是：資產價格過高、人
的危機！都是政府不願意看到的！也是
上的大面積債務違約，購房者不還貸、 開發商還不上錢、地方政府賣不了地還 不了錢，最終，銀行壞賬大面積產生。
幅度就是 CPI 的漲幅。 M2 是最能體現信貸情況、判斷經濟 基本面的一個資料。 我們的 M2 資料在過去 15 年膨脹了 10 倍！ 美 國 M2 資 料 在 過 去 十 多 年 是 平 穩
7、中國特色的維權開始，購房者堵
上 升， 沒 有 劇 烈 變 化， 但 中 國 的 M2 自
政府會怎麼做？我們該怎麼辦？
售樓部要求退房，處理不好就是群體事
2008 年開始加速上升，在 2009 年超過美
1. 三大泡沫之資產泡沫
件。
國，並繼續保持高昂的姿態在上升，截止
百姓不願意面對的！
20 多年以來，中國經濟模式一直都 是以政府主導投資驅動為引擎的經濟模 式，在以投資、出口、消費三架馬車的 模型中，如今能主要關注的只有投資了， 談投資，主要的也就只有房地產經濟了， 所以，當下在中國談資產價格，主要就 是指房價。
8、這個問題，動搖的可就是國家穩 定的根基。
如果政府要去除資產泡沫，會發 生什麼正能量的事情？
去除資產泡沫，扶持實體經濟的話，大
漲幅加快，這是中國資產價格的基本面。
量資金會轉向實體經濟。
均價在 3 萬以上的區排，均價５萬
3、只有民營經濟的心轉向了實體經
以上的社區比比皆是，已經成了全球最
濟、只有錢流向了實體經濟，中國的經
貴的區域。
濟才有未來和希望，才能徹底解決當下
中國房價 TOP10 城市和全球典型城
GDP 資料比較 ( 下圖 )
2、基本上，老百姓不會鬧事，因為， 對於沒有大多數沒有存款的老百姓來說， 只要房價不跌，抱著房子睡覺最安心，那 怕人民幣貶值 80% 呢，和百姓沒啥關係。 3、對出口企業利好，可以改變近幾 年出口貿易一直不振的現狀。 4、對國家和政府最好的是，基本上 不會有群體事件發生。
如果保人民幣，不貶值，會發生 什麼？
年底，我們就可以買下整個美國和整個
出去購買資產，要不出去尋求安全。
痛，要為以前的不理性付出代價，這也是
歐盟了，可笑不？
2、在錢逐步離開中國之時，外匯耗
日本模式。地產經濟不死，實體經濟必
中 國 目 前 的 M2 增 速 是 13% 左 右，
然難活，因為在現在的中國，地產就是
全球 M2 增速是 7% 左右，照此速度不變、
3、目前人民幣民以每月 400-500 億
金融，金融就是地產，這個現狀不改變，
人民幣不貶值的話，不出 10 年，中國可
的速度外流，不出意外，2018 年中，外
金融就起不到為實體經濟服務的作用！
以買下全世界！當然，這是理論上，你
匯儲備就會耗幹。都沒外匯儲備了，還
問問你自己，這可能嗎？這背後的問題
說不貶值？打臉嗎？
知道不合理，全國恐慌情緒會蔓延。
什麼負能量的事情？
這些人畢竟是少數。
中 國 與 世 界 四 大 經 濟 體 的 M2 與
4、理論上，這是最好的處理危機的
價高漲不跌，但百姓也不是傻子，自然
如果政府要去除資產泡沫，會發生
多年間，一直遠超美國！
方式。當然，陣痛是必須要有的，而且很
2、對民眾信心的嚴重傷害，雖然房
球公認的問題。
1、 人 民 幣 貶 值 影 響 最 多 的 是 有 錢
1、在全球公認的估值過高之下，大
國僅有的一點實體經濟也會被摧毀。
是危害到了國計民生的問題，已經是全
生什麼正能量的事情？
多數的錢會選擇趁高位離開中國，要不
1、對中國實體經濟是致命摧毀，中
問題，已經根本不需要去爭論，這已經
如果人民幣直接大幅貶值，會發
可以看出，目前中國的貨幣可以出
續，會發生什麼？
高，我就無語了。對於中國房價的泡沫
務負擔，處理不當，也會引發連鎖危機。
去買下整個美國和多半個歐盟，到 2016
的大多數經濟問題。
如果繼續保資產，讓資產泡沫繼
顯然，如果你說中國的房價還不夠
重危機中的國內經濟，加重企業負擔和債
人，是老闆，是外企，是外資，是熱錢，
2、如果政府能給企業家信心，一個
房價變化，可以看出，在近幾年，房價
6、人民幣貶值，外匯出逃時，通常 政府都會加息來對沖，反過來，加息會加
1.813 倍！我們的 M2 擴張資料在過去 10
1、樓市降溫，錢去哪裡？會不會倒
中長期的信心，在中長週期內是堅決的
5、人民幣貶值，出國旅遊、海外投 資就降溫了，影響的是企業或有錢人。
2015 年底，中國的 M2 數值已經是美國的
逼入實體經濟？
鄭州資料較全，我們看近 15 年鄭州
市房價對比 ( 下圖 )
3、主權債務問題也會發生，主權評
M1 就是 M0+ 企業的活期存款，
4、房價降，土地價格就要降，地方
已經步入到了一個騎虎難下的困難境地， 大眾來說，房地產市場會立即降溫，開 繁華背後是風聲鶴唳，擺在政府面前的 發商欠銀行的錢怎麼辦？
每一個問題爆發，都能引發系統性
責如何應對？
M0 就是社會上的現金，
如果把國家比作一個超市，M2 的增
則可能拋棄已購房產
顯然，因錯失太多機會，中國經濟
民幣估值過高、債務負擔過重！
CPI ？
3、中國經濟結構性調整的週期繼續 後延，中國經濟進一步下滑。 4、 像 董 潘 所 說， 未 來 北 京 房 價 80 萬 / 平，這也是有可能的。
有多大？如果你是上帝，你會怎麼想？ 怎麼做？ 所以，人民幣貶值，已經是全球公 認的事實，只是貶值速度、何時貶值的 問題。
如果人民幣直接大幅貶值，會發 生什麼負能量的事情？ 1、國內的資金恐慌，爭相跑出中國 尋求安全的庇護所，中國外匯儲備必將 很快耗幹，人民幣貶值就變得不可遏制。 2、如果中國強行管制，違背的就是
2、三大泡沫之人民幣泡沫
全球經濟公約和一系列合作協定要求，
什 麼 是 M2、GDP、 通 貨 膨 脹、
人民幣國際化的步伐直接停止，國際指
幹之時，人民幣不想貶值也要貶值。
4、親，也許你們也只有兩年的時間， 兩年後，想換外匯，也沒有了。
3、三大泡沫之債務泡沫 不容忽視的債務數據： 1、中國企業債務已經占到了 GDP 的 1.9 倍 2、地方政府債務已經占到了 GDP 的 50%，達 30 多萬億 3、法興銀行在一份研報中稱，中國 銀行業不良資產貸款率達 15% 左右 4、企業債務（包括國企）違約狀況 已經接連到來 信貸在擴張，但增速在下降 ( 續下頁 )
“步行指數”幫您預測澳洲未來二十年後房價趨勢 澳洲東海岸房產的價格高不可攀，
澳洲偏遠地區的房子目前比州府城
和出租房產者都在尋找的一個共同特點。
在墨爾本或者悉尼，哪怕是一套小間公
市要便宜得多，但是到 2040 年情況還是
如果可以輕鬆地步行到商店、飯店、
寓，很多年輕人都難以負擔得起。
如此嗎？
變化，例如某些地區的田園風格，或者 較完善的基礎建設。“
工作地點，這將為生活方式帶來極大的
比如，在步行便利的地區，人們可 以更輕鬆地去工作，並且步行去商場購
早幾年就已經有人說澳洲房產泡沫
據 Birch 預測，人們將被迫遷至偏遠
便利，人們願意為此付出大價錢。許多
必將破裂，然而當悉尼的房產中位價不可
地區，所以，實力較強的大型地區城鎮將
購房者和出租房產者在處理位於這種步
思議地突破 100 萬時，他們啞口無言了。
從這股潮流中受益，房價和人口可能激
行方便市郊的房產時都會很謹慎——購
近日澳洲的一些房地產專家對 2040
增。 他 指 出， 在 像 Tamworth、 Orange、
房者或投資者對某市郊是否在步行方便
年的澳洲房市做出了預測，我們來看看
Wagga Wagga 或 者 Goulburn 這 樣 的 重 要
程度上有優勢，確實應該多加關注。
業內人士對 20 年之後的澳洲房產看法如
大型地區城鎮，房價將會增長。城市邊
Simon Cohen 說，“購買房產的技巧
何。
緣的面積會擴大，人們會有更多動力搬
就是，總是將目標放在那些即使市場有
投資者來說，這類地區的房產也更能吸
到那裡。
變化，房價仍然會保持強勢的地區。
引租客。”
作 家 兼 房 地 產 投 資 顧 問 Niro Thambipillay 表示，“那些等待房市泡沫 破裂的人恐怕要失望了。隨著澳洲的人 口不斷增長，尤其是悉尼、墨爾本、柏 斯和布里斯本，房價會變得更高。”
地區房市的命運取決於不斷增長的 人口和基礎設施投資，例如高速鐵路。 為 美 國 房 地 產 圈 中 一 個 熱 門 的 主 題。 現在，這種概念在澳洲也漸漸興起，步
現美國式的房市崩潰。因為人口在不斷增
行指數體現了一個區域中的居民舒適度。
長，而且澳洲的抵押貸款一般是具有完
步行指數似定了一個標準描述步行
全追索權的，意味著房產業主不能僅僅
方便程度——用來衡量居民用步行的方
是搬走和把鑰匙交還（給銀行），銀行
式遊覽住宅周邊區域或步行至工作、商
會追著找到他們，借款人必須付出代價，
店、公共交通處的難易程度。
“所以，儘管有一些時候我們主要
點獲得大量需求，從而抵消了部分市場
和住房品質是優先考慮的，但距離當地商 業街更近也是一個值得重視的方面—— 起碼不需要開車去買一升牛奶；而對於
因此，看來良好的基礎建設對於生 活和投資影響重大。
最 近 幾 年 裡， 步 行 方 便 程 度 已 成
Thambipillay 同時指出，澳洲不會出
這種情況不同於美國。
這類地區大都因為自身某方面的特
物；而對於有孩子的家庭來說，雖然空間
運用衛星定位和網路地圖，線上工 具選定一些區域，這些區域內的住房距
城市的房價增速持平，但未來 20 年，如
離咖啡館、乾洗店、劇院、體育館等商
果房價相對于現在的水準沒有漲一倍的
業或娛樂設施更為近便。
究竟可以在澳大利亞投資什麼？ 哪個回報最豐厚？ 究竟可以在澳大利亞的進行哪幾
顛簸的道路，闖過了兩個熊市，獲得
種投資 ? 相比國內動盪的股票市場，
了很長一段時間的繁榮。 其中，500 家
澳洲的是否穩定？
公司的所有普通股指數上漲了 49%。
黃金 ( 升值 284%） 如果 10 年前你把錢投在黃金上， 今天定會滿載而歸。在各種投資產品
澳大利亞證券交易所的研究主管 杜利（Steven Dooley）說，這十年對能 源部門是偉大的十年。以國際油價為
那麼哪些市郊最方便于居民步行
中，黃金是最大的贏家，儘管澳元的
例，油價從每桶約 10 美元上升到 2008
知名房產投資人 Nathan Birch 同意該
呢？不出所料的是，那些人口密度較高且
升值遮掩了它的一些光芒，但是以美
年年中的每桶 150 美元的高點，這種
觀點。“未來 20 年東海岸將是贏家，”
近市中心的市郊，大都集中在得分在 90
元計價的黃金依然以 284% 的升值率傲
成績是前無古人的，但也不能不說是
他指出。“我認為，我們會看到國內大
分的區域（衡量步行方便程度，滿分 100
居各大投資產品之首，可謂“真金不
“時代造英雄”。
部分地區還會經歷兩次繁榮週期。我們
分）。
怕火煉”。
話，至少也會漲 50%。”他補充。
相比之下，零售業的增長主要是
建的房子越多，房價就越可負擔，但我
悉尼內西區摘得居民步行最方便的
不管金融業如何變幻莫測，黃金
靠實力。杜利說，“生活必需品行業
們不認為，我們能追趕得上人口增長帶
桂冠，擁有 29 個在 90 分或以上的市郊。
至今仍被視為投資的避風港和穩定的
這 10 年來，增值近一倍，很大程度上
來的需求。”
接下來是墨爾本，擁有 12 個 90 分或以上
增值資產。
要 感 謝 連 鎖 超 市 Woolworths。” 它 們
住宅投資公司 Meridian Australia 的創
的市郊，然後是布里斯本有五個這樣的
現在的黃金市場是真正的牛市，
始人 Glenn Piper 說道，悉尼很有可能繼
市郊，阿德雷德、珀斯、坎培拉、紐卡
黃 金 分 析 師 Bill Bonner 這 樣 評 價 道。
續保持領頭羊的地位：“20 年裡任何事
素各有一個。
“黃金的牛市始於 10 年前，'' 他說，
以實際行動表明，穩紮穩打才能贏得 比賽。 在澳洲股票市場，原料業毫無疑
情都有可能發生，不過，我們難以看到有
那 麼， 分 數 越 高 是 否 意 味 著 該 市
“如果你認為金融狀況混亂，這就是
問是最大的贏家。
任何一個城市取代悉尼成為澳洲最昂貴
郊的房地產價格越高？買家房地產公司
你要買金子的時候。黃金作為解毒劑，
城市。它是澳洲最大的經濟體，擁有悉
Cohen Handler 的負責人 Simon Cohen 表示
是保護傘，是財富的保險箱，你可以
賽馬（增值 88%）
尼港，澳洲最貴的房子都坐落在這裡。”
確實如此，因為步行方便程度越高，意
做到對它完全信任。”
不過 Thambipillay 不認為澳洲的房價 會攀升到像紐約這樣的水準。悉尼的面
味著該設計的居民舒適度越高。 Simon Cohen 表示，當評估一個地區
房地產（升值 127%）
古時作為交通工具的馬，到了今 天變成一種投資產品，很荒謬嗎？ 賽 馬 平 均 價 格 在 10 年 裡 漲 了
積大概是紐約的兩倍，對於現有土地有
在市場動盪期時是否表現良好，該地區的
澳洲的中間房價在過去十年中攀
所減緩的人口增長水準將使得房價保持
步行方便程度也將成為一個被考慮的因
升了 127%，但各個地區的差異很大。
“賽馬業的全球化為澳洲馬帶來
素。目前步行方便程度並不是所有購房者
根據以往的經驗，住宅物業每 10 年增
了福音，在過去 10 年裡，澳洲賽馬已
值一倍。
經成為國際知名品牌，廣泛獲得認知，
在遠低於紐約的水準。
悉尼是唯一一個表現不太好的城 市，10 年來中間房價只漲了 93%，這 還只是從平均來看，但是布里斯班和 墨爾本的房價攀升的十分迅速。 目前，新添加的稅務正式開始運 行，房市市場是不是依舊繁榮，需要 繼續靜觀其變。 股票 （升值 49%） 在過去十年中，股票經歷了一段
88%。
也帶來了豐厚的國際投資。”英格利 斯商業經理魯道夫說。 “在澳大利亞，任何人都可以投 資賽馬，而在英國或者歐洲，只有社 會精英才能享有這樣的特權。這裡您 可以夢想有朝一日贏得墨爾本杯賽馬。 你只要看看過去的得獎者，就知 道這不是可望不可及的，這是可能發 生的。”
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