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Exhibitors
新財政年：澳洲地產市場 2016-17 財年展望 和 許 多 國 家 一 樣， 澳 洲 的 財 政 年
學生數量的 25%，並且去年澳洲 60% 的
目的來對澳洲加深瞭解，好決定是否移
那麼這個市場開始會對二手房市場下手。
(financial year or fiscal year) 是每年的 7 月
房產投資諮詢都跟教育有關。而往往每當
民或將孩子送到這裡來上學，這個影響
“以房養學”的概念很多年前就有提出，
1 日開始，到次年的 6 月 30 日結束，對
政府的政策改動帶來中國學生數量增長
是間接但卻深遠的；直接的影響是解決
但近年才被華人朋友們逐漸開始接受，概
於很多行業的從業者來說，財政年的意
時，一些區域的房市也相應被帶動走高。
公寓短租，增加租金回報率。以墨爾本
括起來說就是如果計畫在澳洲上幾年的
因此，由簽證簡化帶來的新的海外
CBD 舉例，因為旅遊人口增長速度大大
學，那麼可以借助澳洲房產增長穩定的優
超過酒店的數量，所以這些公寓突然間
勢先買套房，既不用交房租給別人，讀
成了旅遊短租的寵兒。
完書時將房子出售所獲得的利潤幾乎可
義也許更大。 2016 年過去了一半，我們借著 201516 這個財年結束的時機，從政府政策、 留學、旅遊、匯率、利率、人口等幾個 方面對 2016-17 財年做個展望。 移民政策 從新的財年（2016 年 7 月 1 日）起， 澳洲移民局全面取消了以下簽證：
買家買房熱潮是顯而易見的。 人口增長 人口增長是房產市場上升的根本驅
留學這方面，澳洲政府打算在未來
以把這幾年的學費付掉。悉尼、墨爾本、
動力，只要人口繼續上升，房價就一定
10 年內將海外留學生的數字翻一番，其
會上漲，沒有人口增長做基礎，其他任
中 1/3 留學生來自中國，大約有 5 萬人左
何政策都無用。
右，比去年同期增加了 23%，是所有國家
利率和匯率 把這兩個點放在一起說，是因為它
布里斯班好學校附近會越來越受歡迎。
澳洲作為傳統移民國家，政治環境、
中留學生增長速度最快的。加上 6 周歲小
們統稱為“信用成本”，現在對於海外投
570- 單獨的英語強化課程簽證；
自然環境和生活環境都排名前位，也沒
學生留學簽證和家長簽證 7 月 1 日開始接
資者也好，本地投資者也罷，都是澳洲近
571- 中學高中課程；
有什麼大的自然災害，國家政策向來吸引
受申請，這一數字在 2016-17 財年會開始
幾十年來難得一見的超低信用成本時期，
572- 職業教育與培訓；
新移民的到來，墨爾本目前人口增長率
加速增長。有協力廠商機構做了個估算，
也就是說從銀行貸款出來買房投資的成
573- 高等教育；
居全國之首，大概在 2% 的增長率水準，
和在國內上費用高昂的國際學校與購買
本非常的低。澳幣兌人民幣的匯率目前
574- 碩士和博士課程；
悉尼和布里斯班在 1.5% 左右，都處在比
校區房對比，如果孩子 6 歲來澳洲上學，
在 1:5 這個水準附近浮動，我個人的觀點
575 - 預科或其他非學歷課程；
較平穩健康的水準上，對住房的需求也
在好的校區購買房產，加上生活費和大
是直到 2017 年下半年之前都會維持在這
576 – 澳大利亞國際開發署或者國
會隨之增加，剛過去的一年全澳洲迎來
人自己的費用，到 18 歲畢業這 12 年中平
個水準，低匯率對澳洲目前的經濟模式有
了 32 萬的淨人口增長（所有來澳洲的人
均每個家庭可以節省 $36 澳幣的費用，如
利，可以促進出口、教育、旅遊等等很
數減去離開澳洲的人數，也包括自然出
果把房產增值的部分加進去，那誘惑力
多行業的發展，對於想要送孩子來澳洲
生死亡率的因素在內），而澳洲目前每
就非常的大，食品安全，空氣沒有污染
留學和買學區房的父母們來說是好消息。
年新建房屋的供給數量在 20 萬套左右，
等因素也大大加分。
防專案； 580- 學生監護人簽證。 在新財年，以上八個簽證將被兩個 簽證取而代之。 1.Subclass500 學生簽證
加上本地的首次購房者市場，其實的確
2.Subclass 590 監護人陪讀簽證
是缺房子的，對房價上升有利。
在這其中，大於等於 6 歲的國際學
說完匯率，說利率。目前澳洲儲備
留學這部分會對兩個市場有很大的
銀行的基準利率是 1.75%，歷史最低點，
幫助：一是大學附近適合學生居住的公
而且還有進一步下降的空間，我個人判 斷未來 3-6 個月內很有可能會降到 1.5%，
生只需證明他們的費用負擔能力和語言
旅遊和留學 這兩部分將成為新財年澳洲地產市
寓，二是本地優質私校和公校所在校區 的二手房市場，都將受到歡迎。值得提
並維持到 2019 年，給澳洲經濟回暖一個
能力即可快速獲得簽證審批，監護人也
場的強心劑，旅遊市場會繼續保持高速
一句的是，在澳洲海外買家通常只可以
足夠長的時間。對於地產投資者和首次
能申請一同來到澳洲，多數申請的處理
增長，澳洲今年將迎來 100 萬人次的中國
買新房，除非有 12 個月以上的簽證，買
置業者來說，是貸款的絕佳時機，需要注
時間預計將不超過 1 個月
大陸遊客，和 $41 億澳幣的旅遊消費。有
來的房子用來自住，而恰巧新開放的小
意的是對自己還款能力的判斷，一旦利
相當比例的遊客是帶著“先嘗後買”的
學生家長簽證為期 2 年，還可以續簽，
率上升，自己是否有額外的現金流支付。
新簽證政策具體措施包括： a、 簡化簽證申請和學生簽證審理進
揭秘澳洲豪宅市場：與普通市場有何不同？
程，對所有申請的入學、英文、財政狀
意支付某數量的售價，高端買家也不 會因此出售。地產仲介只需要把事實
況等要求一視同仁 b、 簡 化 一 系 列 此 前 規 定 的 簽 證 要
買房時大家可能會不禁疑惑：購
提供提供希望清單，表示若相關物業計
求，其中包括註冊要求以及財政狀況要
買 $50 萬的小屋和購買 $5,000 萬的豪
畫出售，他們有購買的打算。豪宅業主
求
宅，流程是否相同？
有時會相當注意隱私，不會公開面向市
師多方面的交流。
場出售，所以有物業仲介提前聯繫提出
6. 價格不會毀掉交易而是額外的協商
據 Domain 報導，豪宅銷售總是隱
c、 廢 除 現 行 的 一 系 列 風 險 等 級 框 架，加速簽證申請
秘在緊閉的大門之中，沒有公開物業
購買邀約，業主也會表示歡迎。
3. 豪宅買家不一定需要貸款
d、複審學生簽證的條例規定，從而
勘察也沒有公開拍賣。事實上，一些
讓簽證持有者更清楚地瞭解簽證可報讀
豪宅的交易過程隱藏著令人吃驚的秘
的課程。
密:
那麼，簽證簡化帶來的附帶效應首 當其中的就是澳洲房價和租金上漲，尤 其是靠近學校的學區房！
1. 大部分豪宅買家沒打算買房 豪 宅 銷 售 仲 介 Ken Jacobs 表 示， 一般都是豪宅物業選擇買家，而非買
當下，根據澳洲 FIRB（澳洲投資審
家選擇豪宅。買家預先瞭解所購豪宅
批 委 員 會 ） 的 規 定， 非 澳 洲 居 民（non-
的情況較少。豪宅買家可能並沒有買
residents）能夠購買多套新房（指樓花 &
房打算，但是突然間注意到相關豪宅
已建成的新房）。而非澳洲居民中的臨時
各方面都合適，就會出手買下。
簽證持有者，包含學生簽證和監護人簽
2. 豪宅多數不出售
證的持有者，除了能夠買多套新房之外，
不少業主的夢想可能是突然有個
如果其簽證有效期超過 1 年，還有資格購
陌生人敲門，提著巨額現金表示想要
買以自主為目的的一套二手房，不過在
買下物業。在墨爾本頂級豪宅市場，
簽證到期時必須出售掉。
這種情況發生得比想像中要多。
事實上，在剛過去的這一個財年裡， 來自中國的留學生佔據了澳洲所有國際
Peter Kudelka 表示一些買家可能會
許多豪宅買家進行購房貸款並非不 能一次性全款支付，而是處於商業目的。 作為“藍籌投資”，進行豪宅購房貸款 是一種低成本的借貸方式。
4. 豪宅只需一名買家 Michael Pallier 表示銷售過不少超過
呈現出來，讓客戶自己決定。 買家的決定一般會涉及與顧問律
地 產 仲 介 Brendan Warner 表 示， 他有一次豪宅交易就因一盆盆栽植物 沒包括在交易合同裡，就導致交易失 敗。 Warner 表示從來不會建議客戶在 交易中包含傢俱或任何對象，因為很 多時候都是這些小條款影響到整個交
$3,000 萬的豪宅。在某次的豪宅銷售中，
易，而非物業價格。
他只給一位元潛在買家打過電話，就將
7. 保密性比價格更重要
該套價值 $3,300 萬的房產售出。
5. 高風險，但無高壓
普通民眾可能喜歡和鄰居們互相 攀比物業價格，但是豪宅市場客戶則
地產仲介與豪宅賣家及買家交流時， 希望這是秘密，賣家和買家都是如此。 這也解釋了為什麼很少看見豪宅 與普通物業賣家買家交流完全不同，不 用過多去說服。
進行公開拍賣和公開勘察的原因。
地 產 仲 介 Brad Pillinger 表 示， 因 為
很多悉尼知名豪宅未交易的原
在豪宅市場中，高壓政策並不奏效。他
因，主要是買家認為這會引起注意，
表示即使帶著 1,000 人參觀了豪宅並且同
導致公眾監督。
新政策來了！印花稅、土地稅、豪宅稅新政全解析 -- 在澳洲買房要趁早！ 印花稅、土地稅“漲聲”連連 6月21日，新州政府公佈了2016-17財 年的預算案，其中兩條倍受關注——同時 也備具爭議——的新政便是對海外投資者 購房徵收更高的印花稅（stamp duty tax） 和土地稅（land tax）。新州房產市場中的 外國買家從今年6月21日起必須多支付4% 的印花稅。而從2017年1月1日起，土地稅 也將增長0.75%。澳洲公民以及過去12個 月內在澳境內居住超過200天的澳洲和紐 西蘭永久居民不受此新政影響。 以悉尼目前的公寓中位房價 （$656,804）為例，從今年6月21日起，海 外買家需多支出印花稅$26,240澳元，折合 人民幣約12.6萬元。 “豪宅稅”又是什麼？ 近期另一項受到華人社區關注的稅收 改革是所謂的“豪宅稅”。這是澳洲聯邦 稅務局即將於今年7月1日實施的新政。新 政策規定：所有在澳洲境內出售價值$200 萬澳幣以上房產的賣家都會被歸類為海外 投資者，除非賣家完成了特殊的完稅手續 （special tax clearance）。這意味著，如果 賣家沒有進行完稅手續，那麼在房屋交易 時，買家要先將購房款中的10%交給澳洲 稅務局（ATO）。 很多人認為這是買家要交納10%的 稅，其實不然。事實是賣家只能先收取 90%購房款，剩下的10%的購房款由稅務 局保管。等賣家交完稅並辦理完“完稅證 明”後，才能從稅務局那裡取得剩下的餘 款。這一新條例是稅務局對海外投資者逃 避繳納澳洲資產利得稅的應對措施。 “豪宅稅”推行以後，高價位元元房 產的交易將不可避免地變得繁瑣。賣家申 請完稅證明的手續必須在稅務局的網站上 完成，稅局的處理時間為14-28天，甚至 更長。而買家如果忘了繳納將10%的購房 款交給稅局（假設賣家沒有在成交時提供 完稅證明），那麼買家會被罰和所需繳納 的臨時稅同樣數額的罰款。可以預見，新 政在執行過程中，還會出現各種意想不到 的問題。 新政出臺，州政府的小算盤是怎麼打 的？ 在澳洲，印花稅和土地稅是由各個州 自行徵收和管理的。新州此舉，便是效仿 維州和昆州。在今年4月公佈的維州財政
預算中，維州政府將適用於海外投資者的 印花稅率調高了4個百分點，土地稅也從 0.5%增至1.5%。之後，昆州也出臺了類似 政策。 新州步維州、昆州後塵，並不是因為 相信這些舉措能抑制房價上漲過快、解決 大城市的住房負擔能力問題，而是希望通 過新政改善州政府的財政狀況。據新州政 府估算，印花稅和土地稅新政將在在未來 4年內使新州增加10億澳元的稅收。 新州財政部長Gladys Berejiklian在宣 佈新政時明確表示：“維州的經驗已經證 明，這些措施沒有給房產市場帶來消極影 響。（墨爾本的房價在4月和5月繼續穩健 增長，年增幅高達13.9%）。因此，新州 的這些新措施也不會打消海外投資者的決 心。” 從財長的話中，我們不難提煉出這樣 兩層意思： 1. 悉尼的房產仍具有相當的吸引 力和增值空間，且樓市行情走穩，一些稅 收上的變動不會對市場產生負面印象。 2. 新州一直以來都深受海外移民 青睞，而住房又是他們最直接和最重要的 需求。可以預見，海外人士對悉尼房產的 需求還會繼續增長。在這方面課稅能使州 政府也從樓市熱潮中分到一杯羹，有效改 善財政狀況。何樂而不為？ “限購”政策不會止步於此，但對市 場的負面影響有限。 近幾年來，澳洲各級政府陸續出臺了 多項針對海外人士的“限購”措施。 其中讓人們印象深刻的一條便是從 去年12月1日開始執行的FIRB海外投資申 請政策。新辦法規定，海外人士在澳購買 房產之前，要向澳洲海外投資審批委員會 （FIRB）辦理相關審批。整體審批時間 長達40天，且買家需支付一筆可觀的申請 費——申請購買價值100萬澳元以下的居 住用房，需繳納申請費$5000澳元。超過 100萬的房產收費更高。沒有申請FIRB審 批的個人買家將面臨高額罰款，甚至監禁 的懲罰。 政府之所以出手調控，是因為近年 來澳洲房價的上漲幅度已遠遠超過民眾的 平均工資漲幅，越來越多的年輕人買不起 房。“住房可負擔能力”成為在澳洲社會 最被熱議的話題之一。澳洲本地買家對海
外投資者搶佔市場、助推房價的質疑甚至 反感，促使各級政府推出限制海外投資的 政策。 在悉尼樓市供不應求的現狀下，我們 可以推斷，澳洲政府還將繼續提高海外投 資者買房的門檻。
里（車程約28分鐘），是Ku-ring-gai市政 區的一部分，而Ku-ring-gai正是2008年全 澳評選出的“最宜居城區榜單”的頭名獲 得者。Ashton Hill樓盤距Turramurra火車站 僅數步之遙，離華人生活圈Chatswood也 只有10公里路程。
然而，政府並不願意看到海外投資受 到“傷筋動骨”的打擊。在礦業不景氣的 大環境下，房地產業已經成為澳洲經濟的 支柱之一。一旦房地產市場奔潰，澳洲經 濟也將陷入衰退，而海外投資在樓市中佔 有舉足輕重的地位，政府對海外人士投資 房地產的鼓勵態度，並不會改變。 不難發現，政府的種種限購措施，實 際是一石三鳥：既平息了澳洲社會各界對 海外投資失控的憤怒，又讓政府從海外投 資這座金礦中獲得一定的財政收入，同時 還能維持樓市的健康發展。 我們不難得出這樣的結論：海外人士 若想收益最大化，一定要搶在政府出臺更 多的限購政策之前，趁早入手。 在眼下這個入場的最佳時機，小編就 為您準備了悉尼上北岸的一個優質投資機 會——位於塔勒馬拉區（Turramurra）的 全新公寓項目Ashton Hill。黃金地段，臻 品社區，不容錯過！ 項目簡介 Ashton Hill即將於7月推出一房、兩房 和三房精品公寓，均帶車位，起售價僅為 52.5萬澳元。這個具有極高性價比的樓盤 不僅完美結合了周邊優質的自然環境和教 育資源，還貼心地為投資者們準備好了政 策優惠。 *由知名開發商HIGA聯手經驗豐富建 築事務所Mackenzie,屢獲殊榮設計工作室 The Uncarved Block傾力打造 *大氣的建築外觀，精雕細琢的高品 質公寓內飾毫無保留地為您帶來舒適生活 新高度 *出行極致便捷, 距離Turramurra火車 站僅數步之遙，易至名校 *從時裝精品店到新鮮的農產品市 場，再到各式餐廳，生活一切所需近在咫 尺 項目優勢1：他人仰望的風景，正是你俯 瞰城市的背影。 Turramurra區位於悉尼CBD以北20公
在原住民土語中，“Turramurra” 是“丘陵、高地”的意思。誠如其名， 該區是全悉尼海拔最高的區域之一，平均 海拔高度在170米左右，區內部分地段可 遠觀CBD城市天際線及國家公園壯闊的美 景。因而，居住在這裡的居民既能享受大 都市生活的便利，也能隨時親近大自然。 “天然大氧吧”Ku-ring-gai Chase國 家公園近在咫尺，風景壯美。附近掩映著 多處休閒娛樂的場所，包括高爾夫球場、 足球場、板球場，以及林間可供騎行的單 車道。陽光傾灑，樹影婆娑，實為週末踏 青絕佳去處。東北面的Garigal國家公園和 Oxford Falls地區公園，則最適合輕鬆的一 日戶外活動。西南面的Lane Cove國家公 園亦是野餐的理想之選。 靜心、思遠、俯瞰、臨天下。在Ashton Hill，征戰事業的身心可以得到無阻礙 的放鬆。 項目優勢2：免去繁瑣FIRB審批手續，立 省$5000澳元 正如前文所述，如今海外人士在澳購 買房產之前，要向澳洲海外投資審批委員 會（FIRB）辦理相關審批，不僅費時而且 費錢。申請購買價值100萬澳元以下的居 住用房，需繳納申請費$5000澳元。超過 100萬的房產收費更高。 為了幫助海外買家省時、省錢、省 心，讓購房過程更流暢，Ashton Hill專案 的開發商Hansen投資集團為該樓盤申請了 澳洲海外投資審批委員會的“豁免證書” （Dwelling Exemption Certificate），並已 經獲批。根據相關部門的規定，“開發 商如就某一住宅專案成功申請（轉下頁）
物業管理權，酒店式公寓，住宿生意以及社區物業銷售專家
物業管理權 - 誤解大揭秘 澳大利亞物業管理權被人誤解最深的一個問題就 是“銀行不會向標準模式 10 年物業管理權生意提供資 金支援”。 我們從潛在買家、其他代理和現有經營者那裡都 聽到了這樣的言論，然而，這個觀點是完全錯誤的。 事實上，不同的銀行擁有不同的信貸政策，根據 這些政策物業管理權經營者將會有不同的解讀。 就正如銀行信貸指導方針一樣，就目前來講，對 於傳統管理權信貸提供者來說，並沒有什麼變化。 不幸的是，有一些銀行聲稱他們支持物業管理全 產業，卻不給標準管理權生意任何機會，破壞了該市場 重要的一部分。 目前，我們正在幫助一些在大型銀行沒有得到積 極回應的客戶，很多人告訴他們不要購置標準模式經營 的物業管理權。 在大多數案例中，如果賣家與我們協商，我們會 幫助他們找到正確的銀行負責人或將他們介紹給正確 的金融經紀人。 一般情況下，我們都能幫助客戶在令人滿意的條 款下獲得資金支持，然而，這些賣家已經被所謂的金融 市場專業人士的言論嚇到了。 事實是這樣的。有些銀行的信貸政策不適合 10 年 物業管理權，而有些則適合。我們認為銀行拒絕為一些 電話：07 3511 7910
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生意提供貸款是正常的，但是賣家因為一項信貸政策而 放棄購買一處資產則是非常不專業的行為。 一些銀行會通過合理的信貸政策支持這個產業， 他們會基於以下條款為 10 年管理權提供資金支援： • 最 多 貸 款 金 額 為 單 元 和 物 業 管 理 權 總 價 值 的 65 –
70% • 在總貸款金額中，80% 單元物業價值最高可適用貸 款年限為 25 年，最初 3 年可僅付利息的條款 • 有時銀行會提供最長 10 年只付利息的貸款 重要的是，放貸人理解這些單元物業不會無緣無 故地消失，但是物業管理權協議如沒有續約則會在 10 年後風降為零。 他們也同樣瞭解大多數標準模式經營的物業管理 權都可以獲得續約，直接結束不續約的 10 年物業管理 權生意少之又少。 當然，同樣的銀行會為那些沒有收入來源的住宅 房產買家提供 80% 甚至更多的貸款，鑒於標準住宅貸 款的表現，他們認為這是更可以接受的風險。 如果將債務換本付息測試應用在由物業管理全擔 保的 10 年期貸款的償付能力上。 如果借款人可以證明其擁有在 9 年內償付全部款 項的能力，則僅付一年利息是有可能的。如果物業管理 權續簽，則還款條款和只還利息的區間可以再做協商。
郵箱：sales@nextrealty.com.au
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網址：www.nextrealty.com.au
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如果借款人擁有擔保或額外收入，例如租金或工作，則 這些貸款條款可以更加靈活。 如此說來，為什麼要否定標準模式 10 年合約呢？ 物業管理權新賣家正在轉向長租型物業管理權。 很多長租型物業管理權都是按照標準模式管理的，然而 由於銀行貸款政策，賣家傾向於購買 accommodation module（25 年）的物業管理權生意。 我們給買家的建議是，諮詢銀行專業人士，規避 信貸政策和個人日程所帶來的各類風險。高品質的標準 模式（10 年）物業管理權擁有強有力的續簽潛力，良 好的收入狀況可幫助買家在大型銀行有利條款下獲得 資金支持。不要忘了，10 年期物業管理權的乘數較小， 因此也會為買家提供更好的機會。 總而言之，我們並不是在抱怨澳大利亞銀行產業， 與此相反，我們非常感謝銀行對物業管理權產業所提供 的大力支持。如果您是一個支援物業管理權產業的貸款 人，卻拒絕為其中 30%（估算標準物業管理權所占比 例）提供貸款，也許現在是時候做出積極回應，推出更 加平衡的貸款政策了。 如果您想諮詢金融專家，我們將為您介紹最合適 的人選。如果您擁有 10 年物業管理權並想出售，請致 電我們的團隊，我們將為您提供最貼心的服務。
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12-12:30pm
Auction
15 Mingera St
2-2:30pm
Auction
44 Watarrka Dr 8 Lomond Pl
10-10:30am 2-2:30pm
$659,000+ $830,000+
20 & 22 Charlton Pl
2-2:30pm
Auction
70 Cooper Cres 25 McDermott Pde
10-10:30am 4-4:30pm
Auction Auction
1 Melrose Pl 30 Adamson Wy 7/40 Lakefield Pl 11/17 Victor St 17 Dolomite St
9-9:30am 10-10:30am 10-10:30am 11:30-12pm 12-12:30pm
Auction Auction $449,000 $349,000+ $720,000+
27/50 Lower River Tce 25/50 Lower River Tce
2-2:30pm 2-2:45pm
$900,000+ $699,000
MANSFIELD PARKINSON REGENTS PARK ROCHEDALE RUNCORN
SOUTH BRISBANE STRETTON
22 Willowleaf Cl 150 White Cedar Cct 76 Juniper Cct 19 Mulberry Pl 31 Willowleaf Cl 26 Ebony Pl 25 Buckinghamia Pl 2 Snowbell Cl
9-9:30am and Wed 6-6:30pm 9-9:30am 9-9:30am 10-10:30am 10-10:30am 11-11:30am 1-1:30pm 3-3:30pm
Auction $899,000 $899,000+ Auction $1,200,000+ Auction $699,000+ Auction
SUNNYBANK
9/152 Lister St 54 Altandi St
11-11:30am 3-3:30pm
$365,000+ $459,000+
9-9:30am 10-10:30am 10:30-11am 11-11:30am 11-11:30am 11-11:30am and Thurs 6-6:30pm 11-11:30am and Wed 7-7:30pm 12-12:30pm 12-12:30pm 12-12:30pm 1-1:30pm 1-1:30pm 2-2:30pm 3-3:30pm
$650,000+ $945,000 $1,180,000 $750,000+ $699,000+ Auction
Auction $330,000+ Auction $699,000+ Auction Auction $389,000+
47/1848 Logan Rd 12/2240 Logan Rd 20 Hertford St 1 Cremin St
11-11:30am 1-1:30pm 1-1:30pm 4-4:30pm
$320,000 $485,000+ $449,000 $425,800+
59 Hill End Tce
11-11:30am
Auction
4 Lexington Pl
10-10:30am
Auction
SUNNYBANK HILLS
24 Harlequin St 152 The Ave 6 Park Ave 89 Terowi St 25 Lynelle St 38 Newcombe St
24/139 Pinelands Rd 75 Chilton St 6/20 Hellawell Rd 11 Brigantine Pl 6 Ceratonia St 95 Morden Rd 23 Gretel St 19 Cromer St
UPPER MOUNT GRAVATT
WEST END WISHART
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驚呆！澳洲房產面積計算 vs 中國房產面積計算， 都是住房面積，差距怎麼這麼大呢？
很多在澳洲買房的人，都會忽略一個很 重要的問題，那就是澳洲房產面積的計算方 法。
準投影面積的一半。你也都要公攤！ 簡單來說一句話：
現場親自勘察測量物業的面積大小。
你買的 100 平方米的房子，七攤八攤
大家都知道，在澳洲買房和中國買房那 是完全不同的。從購房步驟，到貸款流程等 等，基本上是沒有一樣的。但是這些大方面 的不同，常常是比較引人注意的。而像這種 房產面積的計算方法，往往容易被大家忽 略。 但這其實直接影響了你購房面積的大 小，以及今後入住新房後，可以實際使用的 面積。因此，在購房過程中，如何才能看懂
的，實際使用面積只有 80-90 平方米。 因為還有 10-20 平方米就在各式各樣的 公用建築面積中，蒸發了。 那麼，澳洲是怎麼樣的呢？簡單來說也
住房面積 = 住房建築面積 + 分攤的公 用建築面積。
電梯，樓梯，過道，垃圾道，變電室， 設備室，公共門廳，地下室，警衛室等等， 只要是這棟樓裡面所有的公共用房，和管理
主要的構成空間，附帶和公用的都不用考
所購買的住房面積中，有著本質的差別，和 空間面積上很大的差距。
澳洲房屋面積的計算方法： 住房面積 = 建築物各平面中直接為生產
那麼兩者的區別在哪裡呢？ 就是在中國買房，你買了一個看上去很
所以，同等的面積，澳洲的價格比在中 國便宜的多。而，同樣的價格，在澳洲的面 積比在中國大的多。 怎麼樣？澳洲的房子是不是很合算呢 ?
Young Team 以其專業的眼光和經驗，會為您量 身打造適合您的投資項目！我們在這裡等著您！
在澳洲買房，你買了一個實實在在很大 的房子。 也許是因為澳大利亞地廣人稀，所以當 地政策規定：不能把所有的公共面積計入住
用房。你都要公攤！ 這還沒有完，因為同時，住房建築面積
= 住房使用面積 + 住房牆體面積 + 陽臺建
房面積裡面。公寓內一切的公共設施和房內 必須的各種支撐物等都是不計入面積的。
築面積。其中未封閉的陽臺建築面積按一般
雖然在這裡，澳洲當地的法條也明說了：
計算。而住房牆體面積，則是說單元和公用
所賣的物業是被允許有一定誤差的。而
建築空間之間的風分隔牆以及外牆，牆體水
且開發商沒有義務向客戶提供測量圖，並且
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積。因為在澳洲你購買的住房面積，只會算
少面積！
大的房子。
公用建築面積則包括了：
計的。購房者買到的基本上是貨真價實的面
慮。這和在國內買房，什麼都要計算進入你
了 100 平方米，那你就真的有 100 平方米。
先看一下我們熟悉的中國購房：
但是在澳洲這樣的誤差基本上是忽略不
是一句話：沒有公攤！你買多少面積就是多
或生活使用的淨面積之和。也就是說，你買
房產的真實面積呢？
開發商可以拒絕買家在建造過程中進入施工
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汇通金融公司(Super Forex Financial Pty Ltd)是大洋洲区域内最具规模的华资（非银行）金融机构之一，获得澳大利亚金融监管委员 会一致认定，并荣获颁发高级金融执业牌照以及产品经营许可的金融机构（AFSL443886），在悉尼和墨尔本、布里斯班、奥克兰等国 际城市设有全资公司，在业界享有极高的地位。
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7 月 22 日由澳大利亞城市發展研究院 URBAN DEVELOPMENT INSTITUTE OF AUSTRALIA (UDIA) 主辦的市長早餐會議在布里
斯班會展中心隆重舉行。本報也第一時間採訪了一起協辦贊助本次 會議的 Balanz 恒安盛商業信貸諮詢執行董事沙曉陽先生 (George Sha) 對此次會議進行及時點評，以下為 George 的點評內容： 本次的由澳大利亞城市發展研究院舉辦的早餐會邀請了布里斯班 及周邊幾個重要城市的市長來一起探討城市的發展方向。每位市 長都闡述了自己所在城市未來發展的藍圖和具體計畫。從他們的 發言可以得出以布里斯本為首的昆士蘭州的各個城市都有著自己 十分明確的發展計畫和計畫執行的路徑。政府對城市發展至始至 終都保持十分積極的態度。 未來 10-15 年，布里斯班及周圍城市會繼續大舉投資發展城市基 建和公共設施，政府對於各類型的開發專案也會盡最大力支持。 這也和我近期所觀察的實際情況相吻合。過去兩年中，有大量的 華人地產開發商到昆士蘭州進行專案開發及物業投資。項目類型 有民宅開發，土地分割，公寓，辦公樓，酒店，商業物業，工業 物業，農業等，只要符合當地政府發展方向的專案都得到了政府 的大力支持。
但過去 6-12 個月以風險控制為目的，澳洲金融系統自上而下的政 策調整使得商業銀行對地產開發項目融資收緊，尤其針對項目貸 款比例 (LVR) 和預售條件 (Pre-Sale Condition) 的要求。很多優質 的項目因不能短時間達到增高的融資門檻導致項目不能按計劃開 工。同時在過去兩年銷售火爆的各大樓盤，在經歷了一波很旺盛 的成交期後，本土市場的公寓需求量已經很大程度上被填滿，今 年前六個月公寓樓花銷售市場已經開始降溫，因此開發商將銷售 目光轉移至海外人士，但近期零售銀行及融資機構對海外人士的 房屋貸款政策的大規模的停止也導致許多的樓盤的銷售更是雪上 加霜，這很大程度加劇了開發商所承擔的風險，同時也抑制了海 外資本來澳的投資熱情。
商業銀行對開發專案的信貸政策收緊，本身不是壞事，這很大程 度上排除了許多高風險的專案，尤其針對專案回報率低本土開發 經驗不足的開發商。但金融政策執行不能過於機械，否則會抑制 建築開發行業的信心，容易形成多米諾骨牌效應，環環相扣，進 一步影響本來就脆弱的澳洲經濟。零售銀行針對海外人士的信貸 政策變化有些過於極端，沒必要一刀切，這會在未來 6-12 月嚴重 影響許多項目的交割。 我認為政府大力支持發展的政策要有穩定寬鬆的信貸政策支持， 這樣才能曾強開發商的信心，持續開發投資澳洲，本地發展才能 有序迴圈。發展不能是政府單方面的職責，畢竟政府財政預算有 限，商業資本參與共同發展才是未來必然的方向。我們與各大銀 行及非銀行類融資機構長期合作，對各類型地產開發項目定制最 適合的融資方案，歡迎開發商投資人諮詢。