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Royal Queensland Show（EKKA）雙份美食活動時間為2016年8月14日10am至5pm。雙份美食活動僅對參與此活動展臺的特定食物有效，不能與 其他食物或折扣共同使用。2016年8月11日週四至2016年8月14日週日期間在EKKA官方網站www.ekka.com.au/2016-tickets訂購EKKA美食星期日 門票可享85折優惠。8月14日週日在EKKA入口或火車站購置EKKA門票不能享受85折優惠。
在澳洲，你需要知道如何享受它的八大社會福利！ 澳洲，全世界最適宜人類居住的國
都可以，但它的特殊收費方式把有錢人
家，全球頂尖的教育水準，世界上最健
自動排除在外，基本收費原則是按收入
Medicare 福利？ ★ 澳洲公民
全的福利體系，深深吸引著大批高素質
的百分比交租。有一點需告訴大家，中
★ 擁有澳洲永居簽證的外籍人士
移民者！澳洲移民多種項目，多樣選擇，
國新移民申請政府房的人很少，部分老
★ 紐西蘭公民
總有一款適合你！ 澳大利亞社會福利和保障津貼種類
新媽媽可享有 18 個星期的帶薪產假。 養老金 養老金政策凡 60 歲的女士和 65 歲
一代移民特別是老年群體，存在在政府
★ 已申請特定的永久居民簽證人士
的男士均可享受養老金。能否領取養老
住房居住。
★ 持有澳洲工作簽證的人士
金或領取多少，將根據有關人收入、資
★ 持有有效簽證，且父母、配偶或子女
產而定，並要滿足居住條件的要求。
多而齊全，凡獲得澳大利亞綠卡身份居
因為凡住這種房子的多為低收入家
民和公民，都可享受其應有的福利待遇。
庭，屬社會底層，但是因為很多低收入人
中有一人是澳洲公民
今年來，越來越多的中國人紛紛移
群沒有車，所以廉租房總是建造在交通方
★ 持有有效簽證，且父母、配偶或子女
療藥品和其他衛生保健待遇。政府對享
民澳洲，除了喜歡澳洲乾淨自由的生活，
便，寸土寸金的地方，但是治安不一定
中有一人具有永久居民身份
好。中國人往往很關心子女的生活環境，
的全民福利政策！今天我們就列舉一下
因此寧可多花點錢，也要找一個 “好地
3. 什麼是不屬於 Medicare 報銷範 圍的
受養老金者提供的其他優惠包括減收交
優質的教育外，還有十分羡慕澳大利亞 澳洲的八大福利政策，看看澳洲的福利
區”。
究竟有多好 ?
購房補助
牛奶金 這裡的牛奶金，當然不是真的指孩
為促進澳洲人買房，各個州政府都 推出首次購房補貼。大部分的做法是提供
育兒補貼都是沒有等待期的，即拿
1.2 萬至 2.5 萬澳元的補貼，或者是減免 和優惠購房印花稅。但是，政府補助購
到 PR 就可以申領。對於有小孩的家庭，
房也是面對大部分低房價的房子，通常
從以 PR 身份登陸澳洲那天開始，就可以
都在 75 萬澳元以內。
開始申領了。當然小孩也必須是 PR。
政府失業補助金
子喝牛奶的補貼，而是指育兒補貼。
Family Tax Benefit Part A：只要 有小孩，即發放該補助。這項補助發放 額度和家庭的總收入有關。 Family Tax Benefit Part B：只要 有小孩，即發放該補助。這項補助發放 額度和父母的低收入一方的收入有關。 相當於是對父母中一方工作，一方不工 作而在家帶小孩的家庭進行補貼。
Medicare 不 報 銷 救 護 車 費 用。 昆 省和塔省，政府提供免費的救護車服務。 紐省和首都地區只為領救濟的低收入者 提供免費救護車服務。 在其他省，可以通過參加救護車機 構的保險計畫，也可以通過購買私人醫 保來報銷救護車費用。 請注意，救護車保險的內容和費用 很多檔次，有的保險公司報銷所有救護 費用，而有的只報銷地面救護以及有限
凡領取養老金者可以得到優惠的醫
通費、地方稅、電費和汽車註冊費等。 其它種類的津貼 1. Bereavement Allowance 喪偶津貼，有 104 周等待期，即拿 到 PR 並居住滿 104 周才可以申領。寡 婦適用（只給 14 周補貼，如果處於懷孕 狀態，可以持續給到孩子出生），每兩 周 $748.80。 2. Carer Allowance 給每天照看殘疾人的照看人的津
每兩周約 330 澳元 / 人。凡在工作 年齡內、有工作能力、願意工作而找不到
的救護服務，比如限定只在你居住的省
貼， 無 等 待 期， 即 拿 到 PR 就 可 以 申 領
內的救護服務。
了。每兩周 $114.00。如果是和殘疾人
工作者可以領取此津貼，但新移民要等
法定假期
兩年才有資格申領。另外，政府還有“尋 找工作補貼”和“重新開始津貼”計畫， 這些計畫鼓勵並支持了失業者參加或重 新參加就業。不過，若失業者遇到了比 較合適的工作崗位，他們是不能拒絕這
托兒補助金
些機會的。
Rent Assistance： 只 要 有 小 孩， 同時是租房的，就會有租房補貼，最高
醫療保健福利
國民保健 (Medicare) 是澳大利亞 額度是兩周發 $208。這項補助的發放額 國家全民健康保險計畫，新移民可以即 度和家庭的總收入有關，也和租金有關。 時享有大多數免費醫療服務，國民保健 Child Care Benefit （ 簡 稱 病患者也可享有免費公立醫院治療。 CCB）：小孩上幼稚園，才發放該補助。 看醫生的費用、在公立醫院手術、 這項補助的發放額度和家庭的總收入有 住院 ( 包括藥品和飲食 ) 的費用，只需刷 關。 卡而不需要付費。政府通過“醫藥補貼 Child Care Rebate（ 簡 稱 計畫”對許多醫藥處方給予補貼，低收 CCR）： 小孩上幼稚園，並且父母都工 入者在藥房購買處方藥時僅需支付 2.60 作 / 上學至少 15 小時一周的情況下，才 澳幣，其餘部分由政府補貼。不過，政 發放該補助。 府最近一直在尋求對醫療進行改革。 政府住房 1. Medicare 提供的福利有哪些？
除去公共假日以外，澳大利亞人還 享有更多的假期。 1. 4 周的帶薪年假 除公共假日外，按照澳洲勞工法，
住在一起的，每兩周（單身幫忙照顧） $689.00，每人每兩周（夫妻一起幫忙照 顧）$519.40。 3. Austudy 25 歲以上人士的全職學生津貼（限
澳大利亞公民每年至少四個星期的帶薪
於 TAFE，大專或本科學位的學習，以及
休假，還獲得相當於平時工資 17.5% 的
部分碩士課程。博士生不可以領取這項津
獎勵工資，同時不硬性規定休假時間，
貼），有 104 周等待期，即拿到 PR 並
可累積。
居住滿 104 周才可以申領。如果每兩周
2. 長年服務假 這是澳大利亞的特產 , 澳洲人有個喜 歡跳槽的習慣，為了避免人們像袋鼠一樣 跳來跳去，政府規定連續服務滿 10 年， 就可有兩個月不上班，此後每年有 13 天 的長年服務假。 3. 私人事假每年 10 天 用於自己或家人生病、不適於工作
的稅前收入不超過 $236，那麼可以拿滿 每兩周 $402.70 或 $442.10 或 $527.50 （看是否單身，是否已婚， 是否有小孩 等）；如果每兩周稅前收入高於 $236， 那麼每多一刀，津貼減少 50 分或 60 分。 4. Sick, injured or people with a disability
或對付突發事件，比如汽車拋錨、搬家挪
16 歲 以 上 的 因 傷 殘 或 疾 病 而 不 能
舍、紅白喜事等等。每年可以有 10 天帶
工 作 的 人 士 的 津 貼， 有 連 續 10 年 居 住
薪事假，醫師證明可有可無，有些單位允
要 求， 即 住 滿 10 年 後 才 可 以 申 領。 對
★ 醫生和專科醫生的診療費用
許積攢，待以後生病時用或離職時補回，
者也能住房，澳大利亞政府每年都撥款建
★ 醫生治病所需的化驗和檢查，包括 X
於 傷 殘 人 士，21 歲 以 上， 每 兩 周（ 單
有些則是過期作廢。
造大批的政府房。由政府委託的專門公
光和病理化驗
司管理，以極低的價格出租，通常每個
★ 驗光師所做的眼部檢查
星期房租為 15 澳元左右，而且往往是很 漂亮的大樓。比如墨爾本 1958 年奧運會
★ 醫生執行的大部分手術及其它治療程
半小時），然後每兩周或四周放假一天，
式
此舉深受員工歡迎。
為 了保證人者有其屋，保證低收入
4. 輪休假 有些公司適當延長每天工作時間（如
5. 產假 男女可休，用於生孩子、領養孩子
身 ）$689.00， 每 人 每 兩 周（ 夫 妻 ） $519.40。16 歲以上，21 歲以下，根據 不同年齡段，領取的額度相應少些，越 年輕越少。對於因疾病不能工作 的人士， 相應可以領取的津貼額度略少。
的運動員村大樓，大部分都是政府房子，
★ 由經核准的牙醫執行的某些手術程式
奧運會結束後，大部分都給低收入者居
★ 唇 裂 畸 形 計 畫（Cleft Lip and Palate Scheme）中的指定專案
或照顧生孩子的妻子。政府規定產假一
慕 , 但是要享受這些福利的前提是你是澳
2. 哪 些 人 士 能 夠 享 受 澳 洲
年，如不夠用，可申請延至兩年，其中
洲居民或者公民！
住。 什麼人可以申請呢 ? 原則上任何人
澳洲有這麼多的福利，讓人倍感羡
為何中澳雙方專家都對澳洲房產前景如此篤定？ 雖 然 2016 年， 澳 洲 首 付 城 市 幾 乎 都提高了海外房子投資相關稅收，但是 短暫的政策調整並不會嚇跑真正有需求 的投資者，因為他們走出國門的強烈動 機沒有改變。 華人在澳洲做資產配置大部分還是 長線投資，不屬於短期暴利行為。澳大 利亞長期保持著全球最具吸引力地產投 資目的地領先地位，近年來國際投資者 對悉尼和墨爾本房地產市場的投資信心 日益增強。 從根本規律上看，澳政府在促進基 建投資與開發上有堅定的信念，人口增 長帶來的巨大市場需求，正在穩固托舉 澳洲房地產界的未來。 Domain 集 團 首 席 經 濟 學 家
Andrew Wilson 提醒大家：“澳洲主要 城市的房市正在經歷著同步有序地增長 和調整階段，大家記住房價的增長永遠
2018 年澳洲人口將突破 2500 萬，未來
情況下，澳洲新一輪的人口增長帶來的
兩 年 內 新 增 的 移 民 人 口 有 望 高 達 50 萬
將會是更加強烈的住房需求。
人。
要看幾個最基礎的驅動力：就業、工資、 企業利潤、利息、股市、人口增長和消
2. 就業機會增長快 而 根 據 澳 洲 權 威 網 站 Property
Council of Australia 顯示，過去 12 個
費信心。
月（截止到 1 月份）由規劃部批准的新
為何中澳雙方專家都對澳洲房產前 景如此篤定？
建築房屋合約一共有 231,752 套。
過 去 115 年 裡， 澳 洲 房 價 每 隔 20 年，27 年，17 年，5 年，6 年，6 年， 10 年，5 年，12 年都翻了一番。穩定的 經濟，持續增長的人口，以及利率的走 低是房價增長的重要因素。 1. 人口增長是支撐房市的最根本因素， 而澳洲未來 30 年的人口增長樂觀。
新建築房屋合約量在去年 10 月份達
近年在政府大力投資基建，房地產 建造業以及消費迅速發展的背景下，維 洲經濟增長再次居於全國領先地位。 公佈的資料顯示，現在維州的失業 率已經降至 5.6%，而且已經低於全澳的
到最高值 237,242 套，並開始持續下降， 平均水準 5.9%。 因此可預見未來澳洲的房地產市場依舊 在過去的 10 月，維州的就業增長率 會處於供不應求的狀態。 是所有各州中最強的，共產生有 26,100 因為僅是每年的新增移民人口已經
份工作。其中全職工作有 10,800 份，兼
高於新建房屋合約數，更不用說每年新
職工作是 15,300。
增本地人口、留學人口以及海外投資者
以 Andrews 為首的工黨政府上台以 來，維州的就業人數增加了 73,340 人。
等人群對於新建住房的需求。
據 ABS 澳 洲 統 計 局 預 測 顯 示，
在全球都在緊盯澳洲房地產市場的
而且從當時的失業率 6.7% 降至 5.6%， 已經是全澳失業率倒數第二低的國家。 而且進來的一系列資料顯示，維州
是否考慮過投資澳洲工業房產？
零售業發展，商業投資和出口數額都有 強勁的增長。維州擁有全澳最快的人口 增長速度也是對經濟發展的有力保障。
對於準備踏足澳洲房產投資市場的
房產來說，租約通常最短為期三年，有
不論是移民，學習，就業，還是投
人來說，一定考慮過購買住宅、公寓，
時是五年。”他說。
資，維州的經濟發展的強勁勢頭會給大
甚至度假屋。
工業房產有哪些劣勢？
家帶來更多信心。
或許，澳洲房產投資者從沒考慮過 將工廠或鈑金車間作為潛在的投資性房 產，然而，專家說，這些房產確實值得 考慮。工業房產通常被劃分為：工廠、 工作室、倉儲設施或工業領域的商業房 產 – 與商鋪或寫字樓完全不同。 MLV Real Estate 位於珀斯，其所 有人 David Lamb 說，澳洲人已經開始 意識到投資工業房產的益處。 Lamb 說，通常情況下，工業房產 的投資收益率要比住宅高很多。 “住宅的投資收益率大約為 3-5%，工業房產大約是 7-10%，但是 應該保持警惕，因為高收益也伴隨著高
3. 經濟可持續發展，地產於澳洲經濟的 支撐作用越發明顯。
除了較高風險之外，專家還表示， 在資產增值方面，工業房產落後於住宅； 在需求方面，工業房產也遠不如住宅房
據《商業評論週刊》最新評選出的
產受歡迎！
澳大利亞 2016 年度最富有家族排行榜顯
O’Connell 補充道，一些工業房 產所帶來的風險和其經營活動息息相關
示，澳大利亞近一半的富有家族均在開 展民用地產開發項目，並計畫在將來逐
– 例如，儲藏或大量使用化學品的企業 有可能造成環境污染。
漸投放到市場，以此確保穩定的資金收 入及回報。 根據澳洲房地產委員會（PCA）提
商業：悉尼投資者對布里斯班的工業房 產趨之若鶩
或者擔心孩子們在吊燈上蕩秋千。”她
交的新調查顯示，目前房地產行業對澳
Lillie Cawthorn 是 工 業 房 產 仲 介 Bawdens 的股東，也是投資建議類書
說。
洲國內生產總值（GDP）的貢獻已經超 Cawthorn 也喜歡工業房產的長期
籍 The Money Factory 的作者，她說， 投資屬性。 “這像是一場婚姻。他們想畢生經 風險。工業房產有可能在地理位置、建 在 15 年前，她的投資目標就從住宅轉 營，而我也希望他們能一直承租。”她 築品質、選擇承租者方面存在更多風險。 向工業房產。 同時，工業房產或許沒有住宅升值那麼 “一開始，我出租住宅，很多租客 說。 快。”他說。 Lamb 說，工業房產比住宅有更好
都不會愛惜你的房產。但在工業房產方
的出租前景，每 12 個月進行一次租金
面，不會出現這種情況 – 承租者會精 心呵護房產，因為，這是他們的謀生之
調整。另一個巨大的優勢在於，承租者
道。”她說。
支付所有房產管理費。 JLL 工業房產部門的全國市場總監 Andrew O’Connell 表示，工業房產 最大的優勢在於，承租者趨向於簽訂更 長的租約。 承租者趨向於簽訂更長的租約。 “出租住宅，每過 12 個月，就需 要尋找新租客。然而，對於大多數工業
澳洲房產專家的五條建議： 1. 找到合適的代理，獲取工業房產 方面的專業建議。 2. 做詳盡的盡職調查，瞭解現存和
Cawthorn 從 低 價 房 產 做 起， 在 2002 年，花費了 275,000 澳元購買了
潛在的風險。
一套 strata 產權的小型廠房。
時間，充分瞭解市場。
她喜歡工業房產“一勞永逸”的投 資特性。 “有合適的人幫我管理，我平時不 需要考慮此事，直到每個月收到銀行的 對帳單。我也不需要東奔西跑修剪草坪
3. 不要魯莽行事。貨比三家。利用 4. 不要購買為某一領域專門打造的 大樓。因為如果目前的承租者搬離，很 難重新出租。 5. 獲取正確的法律建議。確保租賃 協議充分完善。
過了採礦業、房屋所有權和金融服務。 據 預 計， 房 地 產 行 業 每 年 創 造 了 11.5% 的 澳 洲 GDP， 僱 用 110 萬 名 澳 洲人，並且每年向聯邦、州和地方政府 支付 721 億元的稅收。 澳洲房價在過去 10 年從未試過下跌 超過 5%。 Andrew Wilson 博 士 表 示：“ 就 算在 2008 年因為全球金融危機而房價下 跌時，經過一段長時間的高息期，全澳 的房價也只下跌了 4%。更不用說，現在 地產行業對銀行、甚至經濟基礎的滲入， 房價暴跌，絕對不會是政府想要看見的 結果。” 澳洲房產供求不平衡的矛盾依然存 在，得具體區域具體分析。但是只要大 環境政治經濟表現穩定，短期政策的波 動不足以改變趨勢。
如何理解澳洲購房一定要獲得 FIRB 批准 澳洲對於海外人士在澳投資的審批 制度有了大幅的改動。趕緊讓我們一起 來瞭解下吧！ 一、什麼是 FIRB ？ FIRB，全稱 Foreigh Investment Review Board，即澳大利亞外國投資審查委員會， 其主要作用是在遵循國家利益和法律的
所建房屋的數量要大於之前房屋的數量。 Unconditional 合 同， 簡 而 言 之， 這 類 合 （即推倒一棟必須要建兩棟以上） 同一旦簽訂，其中不帶有任何條件性條 所謂海外人士購房申請，除部分特
款（ 如 Subject to Finance 的 貸 款 條 款，
定情形下，其申請是單獨針對一棟特定
subject to building inspection 的房屋結構調
房產的，即每購買一棟房產前，就要重
查條款及 Subject to FIRB 的海外人士購房
新申請一次。
申請條款）。 這 樣 看 來， 以 前 先 簽 合 同 後 申 請
四、什麼條件可以豁免？
FIRB 的做法在新政策下一樣是可以實現
條件下，審查外國投資提案，盡可能增
新政策下，原有的豁免申請條件依
大投資流量，同時保護澳大利亞的利益，
然存在，並且持有澳洲永居簽證的配偶
的，但是合同中必須要加入條件性條款，
與申請人協作，確保國家利益得到保護。
作為共同共有人購買房屋，現在也可以
並且保證在 FIRB 審批批准前該條件還有
免於申請：
效。
按照目前的規定海外人士要在澳洲 買房的話一定要獲得 FIRB 的批准。 在澳洲，政府一向把房地產作為主 要的支柱產業大力扶持，每年都回採取 多項措施支持其發展，其中一項很重要
沒有申請 FIRB 審批的個人買家，除了依 照房產市場價一定比例給予民事處罰外， 刑事處罰則最高可達＄127,500 的罰款， 並最高處以 3 年的監禁。除此之外，其他 協助購買者違反 FIRB 規定的協力廠商也 可能會受到相應的處罰。 八、誤區 樓花無需申請 FIRBFIRB 的批准是指
審批週期多長 ? 在新政策下，審批
具體某一個房子可不可以賣給外國人，而
不需要審批，無論他們是否居住在澳大
週期通常為 30 天法定期限，即從申請遞
不是這個外國人可不可以買這一套房子。
利亞；
交並且支付申請費後的 30 天內，審批人
經常會聽到說樓花不需要去申請
員會完成審批。另還有 10 天時間可以將
FIRB 的批准，其實這個概念不夠完整，
決定通知申請人。
因為開發商通常已經將他們開發的樓盤
2. 紐西蘭公民，澳大利亞永久居留
這樣算來，整體審批週期就長達 40
人士在買房時可以享受到和澳洲本地居
大利亞永久簽證持有者的配偶在作為共
天之久，此外特殊情況下或者申請較為
民買投資房同樣的政策，即國民待遇。
有 人 (joint tenants) 購 買 住 宅 房 地 產 的 時
複雜的情況下，審批週期還可能延長。
唯一需要多辦的一個手續就是須經 FIRB
候，不需要進行審批。
申請費用及申請種類新政策下，海外人
批准。
五、FIRB 審批的申請程式
士在申請購房批准時必須支付申請費用，
申請時間是多長？
所謂海外人士，即除了澳洲永久居
在新政策下，海外人士購房的申請
民和澳洲公民以外的其他人士，包括持
時間與原政策沒有太大變化，一般購買
有澳洲臨時簽證的臨時居民在內（通常
住宅或空地，都是必須在簽訂無條件合
為持有超過 12 個月有效簽證的居民，包
同前申請。
括 163，188，457 及學生簽證等）。
新政策下，違規的處罰力度相當大。對於
1. 澳大利亞公民在購買住宅房地產
的政策就是鼓勵海外人士購買澳洲房產， 簽證的持有人也免除審批要求； 3. 澳大利亞公民，紐西蘭公民，澳 以此作為個人投資組合的一部分。海外
二、什麼是海外人士？
七、關於違規處罰
這裡所謂簽訂無條件合同即為
該費用同時適用於新房、空地及二手房。 六、購買住房的申請費用為多少？ 在澳洲購置低於 100 萬澳幣的住宅，
整體拿到 FIRB 去審批了，FIRB 可能已經 批准該樓盤的 30% 或是其他可以賣給外 國人。所以給我們的“假像”是樓花無須 申請，實際上這些房子已經獲准賣給外國 人了。二手房通常都要求去審批，因為 原來的業主賣給你前部可能去審批過的。 鑒於批准是指具體某一房子可不可以賣 給外國人，而不是這個外國人可不可以
海外投資者必須繳納 5000 澳幣的申請費； 買這一套房子的原理，所以申請人在申 購買價值超過 100 萬澳幣以上的住宅，申 請 FIRB 的批准時必須要提供房子的具體 請費則相應增加。
資訊。
三、海外人士在澳洲買房有什麼限制？ 1. 非澳洲公民或者永居人士將不允
投資澳洲房產 5 大“收益”不能忽略
許購買任何二手住宅或者二手商業用地， 但是可以申請購買空地（12 個月之內必 須進行開發建設），新房和期房（樓花） 2. 在申請和購買新的住宅和空置住 宅用地開發前必須經過外資審批，即申 請 FIRB 的批准。 申請購買新的住房，通常無條件批 准；如申請購買空置土地，建設需在四 年內完成；如土地上已建立住宅，一般 不會被視為閒置土地。新的住房建好後， 可被出租，出售，或由外國投資者自己 使用。
置率非常低。澳洲房產近 50 年來平穩
對購買力下降，對內貶值，對外有升有
房子在不同人的眼裡代表著不同的
增值，平均每 7-10 年便可實現翻一番，
貶。外匯投資的確有風險，但同時，單
意義！相信在大部分中國人的眼裡，房
增長趨勢穩定，剛性需求長期存在，是
一持有同種貨幣本身也是最大的風險。
子就是家，就是愛的港灣，是避風港，
非常好的投資理財，分散資金風險，抵
抵禦通貨膨脹的最佳方式是持有多種
更是可以保值的硬通貨。因此很多中國
禦通貨膨脹的最佳工具。
貨幣，持有強勢貨幣，類似澳幣這樣的
人只要有閒錢就會進行房屋投資，不僅
可快速抵押借款
資源型貨幣。因為澳洲擁有的資源是不
房子
可以增值，還可以流傳給下輩。 在這樣的思想觀念下，他們想的是 如何選擇投資房產，在哪裡買房，買了
澳洲房產首付低，投資風險小，收 益大。根據澳洲法律規定，房屋可以進 行二次貸款。即從銀行貸款房子增值部
3. 長期簽證持有者（例如 TR 簽證、
有什麼作用，能達到什麼效果等等。對
工作簽證、學生簽證等）可以在非常嚴
於中國如今的高房價，很多房產投資者
格的條款下申請購買二手不動產，但是
懷著不同的目的，轉戰國外房產。比如
必須用於自住目的，且僅能夠作為自己
他們轉戰澳洲，不只是因為是宜居的房
居住用途，在簽證到期離開澳洲時必需
子，也可能是度假旅遊的家，更是最好
澳洲房產增值不用出售房產就可以
出售此住房。
的投資理財工具。但是對於在澳洲買房
獲得。增值部分可再次經銀行評估後可
分以用做其他投資項目當中，因此房子 可以作為投資者們的快速借貸載體。 可作為再融資工具
二手房，但是外國公司有大量的澳大利
做投資的話，還要注意以下 7 大“收益” 貸出，增加您的現金流動，很好的實現 了從貨幣到資產，資產再次轉為貨幣的 才能充分獲得收益！
亞業務可為澳大利亞的員工提供及購買
在澳洲買房當作投資
4. 外資控股公司也通常被禁止購買
已建住房。 如果海外人士意圖購買二手房屋並 且進行推到重建的，通常會被要求推倒後
澳洲房產經歷百年，交易機制成熟 透明，政府監管得力沒有資金風險。空
流轉性。 可作為外匯投資 高 通 貨 膨 脹 的 環 境 下， 人 民 幣 絕
可再生的，只會越來越貴。在澳洲買房 後，可申請對沖帳戶有多餘的資金可存 入這個對沖帳戶，按貸款利率以天計 息， 並 可 隨 時 支 取。 既 享 有 了 高 額 火 氣存款利息，又沖抵了因貸款產生的利 息。操作簡單，受益無窮。 無遺產稅 可作為傳承工具 澳洲無房產稅，無遺產稅，是非常 好的財富載體。國內普通的房子超過 20 年銀行不予抵押貸款，只能低價套現， 出租還得再花錢裝修。到了 2020 年老 齡化人口高達 20%，人口驟降，房產需 求急劇減少，到時指望政府拆遷而獲得 高額的賠償基本已經不可能實現。
加拿大 VS 澳大利亞 置業投資超強解析！ 一、稅費
根據萊坊公司發佈的全球大城市一
加拿大
季度房價漲幅排行榜，全球 150 個大型城
7 月 25 日， 加 拿 大 British Columbia
市今年一季度的房價平均上漲了 4.5%。
州政府公佈一項重要決定，8 月 2 日起將
加拿大
向海外房地產投資者徵收 15% 的額外房
加拿大溫哥華一季度房價平均上漲
屋轉讓稅 (property transfer tax)。
了 17.3%，位居榜單第 7 位。 澳大利亞
目前，BC 省居民購買房屋時，房價
澳 洲 墨 爾 本 以 9.8% 排 在 第 28 位，
的前 20 萬元要繳 1% 的轉讓稅，20 萬加 元至 200 加萬元部分要繳 2% 的轉讓稅，
悉尼排第 30 位，房價平均漲幅 9.7%。
超過 200 加萬元部分的稅率是 3%。新稅
PK 結果：與最引人矚目的加拿大相
實施之後，外國買家若以 200 萬加元購買
比，澳洲的房價可謂漲幅適中、穩步上
一間房屋，就要多繳稅款 30 萬加元。此
漲，與全球整體漲幅相差不大，是理性
外，省府的最新法例也將授權溫哥華市
投資的上佳之選。
政府徵收空置稅。
三、流程
澳大利亞
加拿大
澳洲政府也十分關注投資環境，規 定外國人只能在澳洲買期房、不能買現
第一步 聯繫銀行的貸款經理做貸款 預批
房，這一政策保證了澳洲的房產市場穩
第二步 找房看房
定。目前維州、新州政府已經增加了海
第三步 買家出價（下 Offer）：這個
外人士購房繳納的額外印花稅。
Offer 是一份真正的購房合同，具有法律
PK 結果：澳洲略勝一籌，但不排除
的約束力。之後買賣雙方通過各自經紀
澳洲政府日後對稅費的改動，買房還是
進行談判，具體的動作就是雙方的經紀
要趁早。
根據買賣雙方的意願不斷地在買房合約
二、房價
（Offer）上進行修改，買賣雙方都需要
在自己的修改上做簽名以作法律認可。 第 四 步 買 家 解 除 條 件（Subject Remove)：政府為了保護買家，設立了“條 件”。如果雙方談成了合約但是最後銀 行拒絕給買家貸款，那麼買家儘管簽署 了合約，也可以不買房。 第五步 執行“是否可解除條件”的 步驟：a.) 銀行辦貸款、b.) 請專業驗屋師 驗房 c.) 看房子的相關檔 d.) 最後解除條件 , 同時買方需將等於房價 5% 的定金打到買 方經紀公司的信託帳戶 , 從這時候起 , 合 同正式生效。 第六步 房屋過戶、交房 澳大利亞 第一步 選房 支付“小定”向開發商 申請保留 第二步 冷靜期 交付“小定”後，有 1 周的冷靜期，在冷靜期之內，客戶可選 擇是否繼續購買。如不考慮購買，開發 商則無條件退還客戶訂金。 第三步 簽訂合同 需買方律師操作 第四步 支付”大定“ 業主將總房款 10% 的首付款打入由政府監管所的開發商 合作律師行的信託帳戶中。（“小定”費 用會返還客戶或者直接抵扣“大定”。）
第五步 繳印花稅 在交換合同 8-12 個月後，開始繳納印花稅。在澳洲買房 的印花稅，每一個州政府收的稅率不同， 具體數額由律師進行核算。墨爾本印花 稅有一定的減免政策。 第六步 辦理貸款 第七步 房屋交接購買保險等 PK 結果：兩者都與國內買房有很大 不同，都需要買房律師（澳）、驗房員 （加）等專業人員參與，專業程度較高， 也較國內買房而言更有保證。算是平手。 四、硬體：天氣 加拿大 加拿大在北半球，氣候最好的溫哥 華基本上和中國東北差不多，夏天要比 哈爾邦濱涼快，冬天戶外要冷一點，但 是只要待在室內，是不會感到冷的，然 而並不是很適合大多數中國人生存。 澳大利亞 澳洲在南半球，作為世界上久負盛 名的旅遊勝地，就墨爾本、悉尼來說， 冬天有幾天會冷，夏天有幾天會熱，剩 下的 330 的多天簡直就像是度假。 雖然也是常有比較任性的極端天氣 出現，但大多時候這些天氣情況都是人 們茶餘飯後的談資，並不會對生活造成
2016 年澳洲房產投資 10 大熱門地區
多大影響。所以並不能夠期待出現颱風 天放假這種事情。 PK 結果：澳洲大勝
澳 洲 房 地 產 專 業 顧 問 Meridian Australia 和 Performance Property Advisory (PPA) 根據國家價格趨勢、經濟前景、 買房需求的變化等一系列因素研究得出 了目前房產投資的熱門地區。
和想要升級房屋的家庭來說需要數年以 後房價才能負擔的起。例如，悉尼的房 屋中位價在到 2015 年的 6 年間上漲了 約 80%，而收入和工資的中位數只有個 位數的漲幅，相形見絀。墨爾本與悉尼
里斯班高層公寓的未來價格走勢表示擔 憂。 根據 RP Data 的資料，未來 2 年內 預計將會有超過 21 萬套公寓湧入墨爾 本和悉尼的房產市場，與目前正在出售
他們表示悉尼和墨爾本的地產在供 給飛漲的情況下，收益正在逐步下降， 但仍有一些地區值得關注，而接下來的 房地產熱門地區將在布里斯班和阿德萊 德樹木繁茂的近郊，那裡的低層住宅有
類似，房價中位數是幾乎停滯不前的平 均收入和工資的近 2 倍。 此外，布里斯班的房價在 2001 年 時是悉尼房價的 46% （當時悉尼的一棟 房子價值 36.4 萬澳元，布里斯班為 16.5
的公寓數量相當。各大貸款機構提高了 房貸標準並縮緊的海外人士貸款，而投 資人也開始偏向了底層高品質住宅的開 發計畫。各首府城市的房屋和公寓回報 多數都出現了下滑。
著大塊土地、充足的便利設施和強大的 公共交通。而像珀斯和達爾文這樣之前
萬澳元），在 2008 年時布里斯班的房 價已經漲至悉尼房價的 78%。而在 2015
近郊房產 Meridian 和 PPA 都 比 較 熱 衷 於 布
礦業繁榮帶動的城市仍處在供給過剩、 失業率上漲和收入下降的壓力之下，可 能需要數年才能恢復。 Meridian 和 PPA 的研究標準包括：
年時，布里斯班的房價中位數又重新返 回為悉尼房價的約 49%。如果歷史再次 重演，布里斯班房價再次提升至悉尼的 78%，那麼布里斯班的房價中位數將飆
里 斯 班 的 Holland Park、 城 市 北 邊 的 Stafford 和南邊的 Greenslopes 與 Everton Park。 布里斯班郊區的房價中值為 57 萬
用地規模、土地和住宅的價值對比、附 近的生活福利設施如公共交通和商店、 增值基礎設施前景如醫院和高速公路以
升至 81.3 萬澳元，與 2015 年該市的房 屋中位價相比高出約 30 萬澳元。過去 的表現當然不能作為未來回報的趨勢，
澳元至 74 萬澳元，市區的房價中值為 47.5 萬澳元。PPA 表示這些郊區通常會 提供 400-600 平方米的寬闊土地面積，
及近期的房價走勢。 房價上漲 Meridian 創始人和董事 Glenn Piper 表示悉尼和墨爾本的房價增速已經遠超
但是歷史表現可以提供一些關於輸贏策 略的寶貴經驗。 考慮需求 2 家房產顧問目前和貸款機構與財
可以代表約 80% 的房屋價值。住房通常 為單層三室一衛的結構。布里斯班其中 的一個郊區 Everton Park 還可能因為將 與 CBD 進行隧道連接而獲得便利性和
地躲過大部分經濟危機的打擊。而就業率
平均收入的上漲速度，對於首次購房者
務分析師一樣，都對悉尼、墨爾本和布
基礎設施方面的提升。
投資者來說，合適選擇自己最需要的，
五、軟體：教育 加拿大 泰晤士報的世界大學排名，加拿大 有 4 個大學排名世界前 100。 澳大利亞 泰晤士報的世界大學排名，澳洲有 8 個大學排名世界前 100。PK 結利亞勝在 教育品質，加拿大費和生活費都差不多 只有澳洲 60%。事實上去澳洲留學費用已 經超過英國，和美國有一拼了。 除此之外，自然資源可能是澳洲和 加拿大在世界上範圍最強的了，2000 年 聯合國千年領袖會議上公佈了一份各國 人均自然資源排名，澳洲第一，加拿大 第二。 經濟情況目前也很明顯，加拿大目 前的經濟狀態並不理想，反而是澳洲一 直穩紮穩打，並且由於地理位置，幸運 來看，澳洲的就業率也遠遠高於加拿大。 對於兩國相關情況的比較，相信各 位讀者心中一定有了自己的判斷。對於 才最重要。
澳大利亞福利保障介紹 澳大利亞世界上社會福利最好的國 家 澳大利亞是世界上實行社會福利制 度最早的國家之一，早在 1910 年，社會 保障體系已經開始建立，澳大利亞也是 世界上社會福利最好的國家之一，新移 民到埠後馬上可以享受免費醫療保健及 家長津貼等福利。 澳大利亞人所享受的福利可以說伴
當然對於上私立學校的，政府不予補助。
失業者的情況和技能，推薦新的工作崗
費 中 小 學 教 育、 學 生 貸 款、 免 費 醫
到了大學時，澳大利亞永久居民可以享受
位。遇有比較適合的工作崗位時，失業
療 等。 在 持 有 綠 卡 2 年 後， 就 可 以
政府提供的無息貸款，畢業後再還貸款。
者是不能拒絕的，但新移民要等兩年才
享受所有澳洲福利。
特別救濟金 發放給生活有困難的人，新移民如 果在無法控制、又無力改變的情況下， 才可申領，每兩周約 330 澳元 / 人。 失業救濟金
有資格申領。 養老金
澳洲永久居民與公民享受權利 的 不 同 主 要 體 現 在 五 個 方 面： 一 是 選
即使人到老年，還可以及時領到社
舉 權， 二 是 被 選 舉 權， 三 是 參 軍，
會養老金，每兩周為 440 澳元，這樣的水
四是被選為陪審團成員，五是從事政府的
準可以保證你過上溫飽乃至小康的生活
某些特殊工作（如情報人員）。這五項
了，而且最關鍵的是，還有很好的醫療
權利或義務，永久居民沒有，公民才有。
隨你“從搖籃到墳墓”，涵蓋方方方面，
成年人參加工作後，如果遇到失業，
從孩提時期到老年，生老病死的整個生
視不同情況享受不同的失業救濟金。單
命過程都受到福利制度的關照。
身無子女的為每兩周 380 澳元，單身有子
沒有人到老年後的憂慮，子女也沒
住滿 2 年，以便成功換發下一個 5 年綠卡
免費就讀公立中小學
女的為每兩周 411 澳元等等，每兩周發一
有贍養老人精神上和經濟上的壓力。當
簽證。而一旦拿到澳洲國籍，不管是否
澳大利亞人從小學一年級到高中三
次，可以保證失業者的生活過得還不錯。
然這也形成了澳大利亞人的親情觀念比
住在澳洲，都將終生保持澳洲公民身份，
年級，上公立學校的教育都是免費的。
當然，政府的社保部門會經常根據
較淡薄，兒女幾個月不來探望年邁的父母
並受澳洲海外領館保護；綠卡持有者如
並不是什麼新鮮事。享受養老金的男性
在澳洲被判刑 12 個月以上，將被取消綠
至少滿 65 歲，婦女至少滿 60 歲。養老金
卡，而澳洲國籍是不能被取消的；如果
領取的多少將根據個人收入、資產而定，
父母雙方有一方是澳大利亞綠卡持有者，
並要滿足居住條件的要求。養老金的領取
如孩子在澳洲出生，那麼孩子生下來就是
者的配偶，即使本人無資格享受養老金，
澳洲公民，如孩子在中國出生，那麼孩
也可領到養老金。領取養老金的人可以得
子是中國公民，當然可以以後申請澳洲
駐布里斯本辦事處組團赴昆士蘭推動經貿 駐布里斯本辦事處處長賴維中率 副處長宋永福、組長簡宏昇及昆士蘭 台商一行 20 人 13 至 15 日赴昆州邦德 堡（Bundaberg）地區參加農業展銷會， 推動經貿外交，受到昆州政府官員及 當地業者歡迎。 台商農訪團是由駐布里斯本辦事 處籌組，成員涵蓋生鮮超市業主、農 產批發零售、進出口商、國內銀行駐 布市分行經理及媒體記者，昆州州議 員 Peter Russo、 貿 易 投 資 局 Vicky Lo 及 農 業 廳 官 員 Jason Keating 隨 行。 農 訪團於 13 日上午自布里斯本出發，沿 途 參 訪。Gympie 市 長 Mick Curran 及 Fraser Coast 市 長 ChrisLoft 親 自 出 面 接 待訪團，並陪同拜會當地最大牛肉供 應商及荔枝果農。14 日上午農訪團參 觀邦德堡市當地辣椒、駱梨及夏威夷 果加工廠，下午出席由邦德堡地區蔬 果生產者協會所主持的農產品展銷會， 當地重要農產公司齊聚一堂，會場並 陳列台、澳雙方國旗及國情簡介資料。 展銷會活動開始前，先由辦事處 作多媒體國情介紹，讓與會人士瞭解 台灣政經發展及台、昆經貿交流現況。 邦德堡地區選出的昆州州議員兼農業 廳 廳 長 唐 諾 森 女 士 (Leanne Donaldson) 兼程出席商展，當地報紙、2 家主要電 視 台 WIN TV 及 Chanel 7 及 ABC 廣 播 電台等主要媒體均派員到場報導並專 訪賴維中。 唐諾森廳長當日晚間特別設宴接 待農訪團，邦德堡市議員 Creg Barnes、 昆州投資貿易局總經理 AdamStevenson
也到場。唐諾森廳長在餐會致詞時歡 迎賴維中率領台商農訪團到訪並感謝 辦事處長期促進台、昆農經交流合作 所作的努力。 台、昆去年貿易額達 17 億澳元， 是昆州第 6 大貿易夥伴。昆士蘭州氣 候宜人，是澳洲熱帶及亞熱帶蔬果的 重要產地，為擴大雙方合作，昆州在 台灣農政單位提議下，於上週派團訪 台並簽署引進台灣 6 項新品荔枝試種 合作備忘錄，如果試種成功，因澳洲 地處南半球，具有季節互補的作用， 頗具拓銷國際市場潛力，前景看好。 賴維中致詞時強調，台灣經濟發 達，人口及人均年所得與澳洲相當， 具相當購買力；國人每人每年水果消 費 量 達 100 多 公 斤， 居 全 球 之 冠， 消 費量龐大，是昆州不可忽視的市場， 值得雙方進一步加強合作，以達到雙 贏的目的。賴維中另舉紐西蘭輸台牛 肉在 3 年前台、紐簽訂自由貿易協定 （FTA）後， 2015 年大幅成長 36% 成 效顯著為例，籲請澳洲政府重視並儘 速與台灣洽簽 FTA。 餐 宴 現 場 氣 氛 十 分 融 洽， 歷 時 2 小時，結束時賓主盡歡。參加本次農 訪團的台商成員及當地業者感謝駐布 里斯本辦事處主動媒合促成本次活動， 首次讓他們有機會近身瞭解產銷作業 及台商需求，並面對面商談合作計畫。 農訪團 15 日上午赴以生產甘蔗酒 聞名的邦德堡酒廠，賴維中另藉機赴 當地農場探視台灣度假打工青年，關 切他們的工作及生活狀況。
保障，所以，澳大利亞老年人基本由政 府贍養，
另外，綠卡持有人一般被要求在離 開澳洲時，確認之前每 5 年在澳洲當地
到優惠的醫療藥品和其他衛生保健待遇， 綠卡。如果父母雙方有一方是澳大利亞 其他的優惠還有減收交通費、地方稅、 公民，不管孩子在那兒出生（如中國）， 電費和汽車註冊費等等。 4 年居留權、永久居留簽證、公民之 間的福利差別
孩子生下來就是澳洲公民。 拿到澳洲綠卡後，符合一定條件， 可以申請澳大利亞國籍。值得注意的是：
獲得 4 年居留權的客戶，在未成為
入籍要求每個人單獨申請，不可以一家人
永久居民前，申請人只是獲得暫准居留
一起申請。如太太符合要求，太太申請，
權，不享受移民國居民福利，如醫療保
先生不符合要求，就不可申請。最重要
障、大學教育費用、社會救助金等。但其
的居住條件是：
本人或子女能享有公立學校小學至高中 階段的免費教育，上私立學校，仍然需要 付費。永久居留簽證除了可以讓你永遠居 住在澳洲，並可以在 5 年時間內自由的、 無限次的往返於澳洲。同時，澳洲永久居
1、 拿到澳洲簽證滿 4 年才可以申 請，其中拿到永居滿 1 年； 2、4 年內離開澳洲不超過 1 年，其 中最後 1 年離開不超過 90 天。 要申請入籍，首先要參加入籍考試，
留簽證持有者可以自由地到紐西蘭定居， 入籍考試通過後，才可申請入籍。入籍 考試是以英文作答。內容涉及澳大利亞 享有紐西蘭綠卡的所有權利。 從 福 利 政 策 的 角 度 來 說， 新 的
歷史、地理、人民、價值觀、政府體系、
永久居留簽證持有者在最初 2 年內
澳大利亞公民的責任與權利。考試旨在
不 得 申 請 失 業 救 濟、 緊 急 綜 合 救 濟
測評申請人是否掌握基本英語語言知識，
和 學 生 津 貼 , 其 他 福 利 都 一 樣， 如 免
及對澳大利亞公民責任及權利的認識。
是否應該在拍賣前報價？ 參與拍賣競標是很勞神費力的，那
靜期，你將無法撤銷報價。”
擬的買家而亮出底牌。”
麼你是否應該開門見山，提前向業主提
Patrick Bright 是 悉 尼 的 一 名 買 方 代
交報價？如果你已做了萬全的調查，且
理，同時也是一位元房產專欄作家，他
對當地市場相當瞭解，那麼便可嘗試在
提醒那些經驗不足的買家，需要瞭解提
拍賣前就出手。
前報價可能會帶來的弊端。
要在拍賣前與銷售代理討論價格問題。 “想像自己在玩牌，你讓銷售代理 看到了自己的牌，而自己卻不知道他的
Dianne Ferrara 是買方代理公司 Home
他說：“首先，你打破了切勿第一
Addressed 的所有者，她表示在拍賣前就
個報價的黃金法則。其次，你的報價可
報價有利有弊。
能會為業主的期望設立基準，將其設為
瞭解相關利弊可以幫你制定最佳的
Bright 還建議買家做好調查工作，不
牌，像這樣玩牌的話，你覺得你贏的幾 率大嗎？” Jovcevski 同 意 地 說 道：“ 拍 賣 前 報 價的話，你便將自己的牌放在明面上，讓
拍賣的底價。”
報價。 Hopkins 表示，如果市場火爆，買家 在拍賣前報價時就需要給出自己的最高 報價。而市場平平或冷清的時候，買家 需提供偏低的報價。 就在 Hopkins 接受採訪的當天，他剛 剛接受了一個想要購買他其中一套房產 的買家的提前報價，原本這套房產將於 當月拍賣。
“在拍賣前就購房很有可能會讓你
銷售代理清楚你願意出的價格，未來如
被問及為何接受該報價時，Hopkins
拍賣前就報價的優勢：
花費更多，因此做決定之前一定要三思，
果房產在拍賣中沒有成功出售，那麼你
回答說，自春季以來，墨爾本的拍賣成功
•
淘汰競爭者；
確定好合理的策略。如果你想要瞭解是
便很難再討價還價。拍賣是難以預期的，
率一直偏低，他認為並不會有太多的買家
•
避免公開拍賣；
否有其他買家在拍賣前報價，那麼建議
可能你支付的價格比成功拍賣的價格還
競標，從而使業主獲得高於市值的售價。
•
無需長久等待便可購買房產；
告知賣方代理你願意等到拍賣當天，不
要高。”
•
符合預算；
討論的時候，絕對是拍賣更有利，不過
•
簽訂條款更靈活的銷售合同。
過如果業主在拍賣前就已經有收到報價， 參考：購買非公開出售的房產 希望代理告知你詳情，因為你也要開始 投資者的看法 做報價準備了。”
另外，目前也如我們最初預計的一樣，
購房策略。
Ferrara 說 道：“ 提 前 報 價 體 現 出 你 購房的誠意，如果業主接受報價，你就 能避免繁瑣的拍賣流程，避開可能出現 的激烈競爭和價格飛漲。” Steve Jovcevski 是來自財務比較網站
Sasha Hopkins 是 一 名 房 產 投 資 人，
讓賣方代理知道你很願意等到拍賣 當天。
同時也是 The A Team Pro 的總裁，他共擁
Hopkins 說道：“兩個月前我與代理 現在情況有所變動，市場熱度有所下降， 並沒有足夠的買家參與拍賣。
有 12 套房產，總價值約 320 萬澳元。他
我設定了一個拍賣可以接受的最低
“另外，你還須要求其出示有人提
在 6 年前購入了自己的第一套房產。不管
價格，而該報價稍微高一點，所以我很
前報價的證據，否則你可能因為一個虛
市場是火爆還是冷清，他都曾在拍賣前
樂意接受。”
Mozo.com.au 的澳洲房產專家，他表示拍 賣前報價的最大優勢之一便是，“你清 楚將要支付的具體價格，這在拍賣中是 很少見的。” Jovcevski 說 道：“ 在 拍 賣 前 報 價 的 話，合同中一般會注明五天的冷靜期， 在此期間你可以等待銀行評估和批准貸 款。在這種情況下，你便有更大的把握， 而直接參與拍賣的話，你無法得知自己 的貸款申請是否會被批准。” 每次拍賣都需要提前進行情景類比。 Bowman and Company 房產公司的代 理 Alex Campbell 表示，拍賣是賣家快速、 高價出售房產的最有效方式。 如果業主願意接受拍賣前的報價， 這可能表示這套房產並沒有預期地那麼 受歡迎。 Campbell 說 道：“ 但 有 時 候 接 受 拍 賣前報價可以獲得更多的收益，通常是 供大於求的時候，在這種時候，即使買 家無法參加拍賣，只要報價高，賣方也 會考慮。” “每次拍賣都有所不同，需要提前 進行情景類比。” 回歸本質：什麼是非公開出售？ 拍賣前就報價的劣勢 Ferrara 表 示， 如 果 你 報 價 太 高， 而 業主又希望拍賣出售，便會提高業主的期 望值，他們可能會將你的報價作為底價， 進一步提升價格。 她說：“這樣你便給業主設定了一 個價格基準。另外，如果業主在拍賣前 三天內接受你的報價，那麼便不存在冷
澳洲海外購房新政 中國房企的佈局策略受阻？ 澳大利亞新州 6 月宣佈，在 6 月 21 日新財年的財政預算中，向外國購房者 多徵收 4% 的印花稅，並將於 2017 年 1 月 1 日起向已在澳洲擁有房產的海外購 房者徵收 0.75% 的附加土地稅。 此前，維州於 4 月將海外購房印花 稅由 3% 提升至 7%，並徵收 1.5% 的土 地稅，昆州也宣佈上調印花稅 3%。 同 時， 今 年 3 月 起， 澳 洲 四 大 銀
值人群進行海外投資的主要原因。 從海外置業群體的購房目的來看， 大體可以分為移民、留學和投資 3 大類。 相應地，細觀在中國推廣銷售的海 外地產項目，其“賣點”也大致可以分 為 3 類：移民、留學、投資和休閒旅遊。 國內龍頭房企也開始海外投資開發 房產，也是看准了國內移民、留學、投 資和休閒旅遊所帶來的房地產市場需求
提升而受到影響。 同時，從整體上來看，由於中國國 內到澳洲購房的門檻提高，對於中國房 企佈局的澳洲專案來講，中國國內客戶 轉化率的降低會放慢中國房企在澳洲專 案的去化速度。 如果這些政策一直持續，那麼，後 續中國房企的海外佈局策略也會做適度 的調整：
行紛紛收緊了面向海外購房者的貸款政 策。 澳洲 ANZ 銀行、NAB 均下調海外 收入人士貸款至 70% 左右，澳洲聯邦銀
的機會。 資料顯示，截至 2013 年底，中國 海外移民存量已達到 934.3 萬人，23 年 增長了 128.6%，從 1990 年的第七大移
一是對於澳洲專案，中國房企在佈 局專案的時候會更加謹慎，針對本地居 民住房需求的導向會越來越明顯。 二 是， 從 佈 局 策 略 上， 對 於 政 策
行、澳洲西太銀行則暫停了非澳洲居民 或公民的海外收入貸款專案。
民輸出國，上升為第四大移民輸出國。 這其中不乏大量的國內移民、留學、投
面仍然有寬鬆“視窗期”的發達國家來 講，會優先選擇經濟正在持續復蘇，房
這些最新的政策對中國“出征”海 外的房企有哪些影響？ 從中國人海外置業熱潮的背景來 看， 當 前， 國 外 大 多 數 發 達 經 濟 體 經 濟在復蘇，房地產仍然處於價值低估階
資和休閒旅遊所帶來的房地產市場需 求，從這個角度來說，也不難理解這些 龍頭房企為何頻頻“出海”進行投資。 從中國房企典型海外專案的海外置 業群體結構來看，中國房企的海外專案
產的價值正處於上行通道的國家進行佈 局，比如美國。
段，海外置業剛好處於抄底的市場階 段，市場週期的特徵決定了中國高淨值
有平均一半的客戶來自中國國內，一半 的客戶是來自本地需求。
人群繼續積極在海外房地產市場投資置 業。 同時，中國房地產市場需求趨於飽 和，短期內來看房產的投資價值在逐步 降低，分散風險和子女教育是當前高淨
因此，當澳洲開始採取限外的稅收 措施之後，由於需求的剛性與支付能力 較高，正常的留學、旅遊度假的需求並 不會受到成本提高的影響，但是“投資 性移民”的海外置業將因為稅收成本的
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小型购物中心开发项目 ( 土地面积 4783 平方米 )
251 Chesterfield Drive Bonogin
447 Foxwell Road Coomera
隐逸山林中原木屋别墅，3 睡房 2 卫浴，有主卧套间。占地 30,300 平方米。另有一套祖母屋，现用于经营幼儿园，收入可观。外加一套 独立 2 房小屋，有租金收入。业主诚意急售。
黄金 海岸 新 开发 区 Coomera 小 型 购 物中心 , (5 个商铺，1 个 Café 餐厅，1 套 4 房 2 卫浴的住家房 )。地理位置 2 条重要马路交 叉点，周边众多住宅开发迅速，人口快速增长。未来北区最大的 Westfield 超大购物中心边缘。2.9 公里到 TAFE, 5.6 公里到火车 站，易上高速公路。
2016
REIQ ACCREDITED AGENCY
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公司地址：Shop 6, 77A Scarborough Street Southport QLD 4215 更多樓盤，請登入網站 www.greatoceanrealty.com.au
高楓 Feng Gao 0433 998 175
Gold Coast Office Tel: 07-55310883, 55329973 Address: Level 5 Suite 1501, Southport Central One, 56 Scarborough St, Southport Qld 4215
South Side Office Tel 07-32720068, Mobile 0423210986 Address: Unit 38/ 108 Menser Street Calamvale Qld 4116
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• 世外桃源雅居，全新開發，位於自然保護區中心位置 • 市政開發項目奧林匹克水上運動中心近在咫尺 • 耗資近10億澳元的Coomera購物中心正在建設中 • 太平洋高速公路輕鬆抵達黃金海岸和布里斯班市中心 • 靠近眾多大型主題公園 • 公園綠地圍繞，盡享舒適悠閒生活 • 現代化室內設計風格旨在空間和自然光的完美結合
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在澳洲租房的你，幾千刀押金就是這麼拱手送人的！還不快來學習！ 生活中總有不少的細節，被一些人 忽略，卻又被他人重視，最後，那些重
讓 ? 往往能看出他人品高低。
的身上你看不到一丁點貧困潦倒的影子， 現交，重說三，這種行為給人的感覺真
4 、懂得傾聽，不插話
在他的性格裡更找不到一絲類似于“窮
視的人成功了，不重視的失敗了，因此 在這裡，小站小編給大家熬了一碗濃濃 的雞湯，看看各位是不是願意喝下去。 1、 把所有的“謝謝”改成“謝謝你”
交流中什麼樣的談話物件讓人嗤之 以鼻 ? 我想是那些完全不顧對方與他人感 受，話匣子一開滔滔不絕，即便輪到別 人發表看法時他也不忘插兩句的人。
學生思維”所帶來的桎梏與烙印。
的不美妙。 另外，還有個常被大家忽視的細節
自 信， 優 雅， 慷 慨， 熱 忱， 執 著，
請大家注意，那就是：領導也是人，上司
大氣，最終幫助克裡斯力挽人生頹勢，
也有七情六欲。很多初入職場的小盆友
如願成為股票經紀人。幸福，總會主動
哪怕是面對一個比你早來幾天的老大姐，
敲響擁有大人生格局者的家門。
也會唯唯諾諾，唯恐說錯話辦錯事，最終
7 、即便相處多年，仍常顧及至親感受
變得呆板木訥，連接個蘋果手都在發抖。
身處於錯綜密集的社會關係網中的
懂得傾聽不僅是種素養，更是一種
我們，都免不了請人幫忙，或都得到過
交流技巧。它能讓你在溝通過程中準確聚
他人的幫助與鼓勵。這個時候，表達感
焦對方觀點，把握對方談話心理與目的，
我對身邊朋友印象的好壞，常常取
在這裡建議大家：在平時的相處中，
激就成了必不可少的交流技能。但你真
也使你隨後的回應有的放矢，擲地有聲。
決於他與家人通話時的態度 ; 也見過許多
分清公私，找准位置，工作中勤勤懇懇，
當今社會，語言表達能力是一項格
情商高的人，發現他們身上有個共同點，
生活裡一視同仁。
我們在獲取了他人物質或精神上的
外重要的必備技能，但並不是誰說的多
就是即便是對最親近的人，也同樣保持
10 、交流時提供充分的資訊
給予時，往往是隨口一句“謝謝”便匆
誰就是贏家。關於怎麼說話，怎麼讓人
著尊重與恭敬。
匆了事，偶爾為之無傷大雅，長此以往
覺得你會說話，我寫過一篇文章，叫《你
不免顯得敷衍而沒有誠意。
真的會說話嗎》，大家可以查閱一下。
我跟你關係近才敢這麼傷害你的嘛。典
5、 時時懂得推己及人
型的強盜邏輯。也有人說，跟他們客氣
中最坑爹的是什麼 ? 誤解。誤解又來源於
什麼呢 ? 我是當他們是自己人才那樣口無
什麼呢 ? 資訊交流不足。
的會“感謝”嗎 ?
在這裡建議大家培養一個小小的習 慣，那就是：把所有的“謝謝”改成“謝 謝你”。千萬別小看了這一字之差，它 能讓你的善意傳達起來更加溫暖，令人 印象深刻。不信，你試一下。 2 、憤怒時與常態下保持一致
孔子的學生子貢曾發問：有一言可 以終身行之者乎？孔子答：其恕乎。己所 不欲，勿施於人。這兩千多年前的教誨， 放在當今社會，仍是餘音繞梁，振聾發 聵。
我一直有這樣的觀點：看一個人是
多年以來我發現，人們之間許多的
否慷慨豁達，要看他貧窮時的狀態 ; 看一
矛盾爭吵的根源恰恰在於，不懂得換位思
個人是否沉著儒雅，要看他憤怒時的狀
考。我們在寢室午休時討厭被室友打擾，
態。
我們在趕公交時討厭身邊的人擠來擠去， 有的人平時嘻嘻哈哈，看似蠻通情
達理，一言不合，立馬翻臉，仿佛戰鬥中
我們開車時罵路人，過紅燈時罵司機， 但我們自己做得怎麼樣呢 ?
我們常會給自己的行為找藉口：嗨，
最後一點大家需要注意的細節就是： 話要說全，理要講完。歸根結底，生活
遮攔的。那麼請問，你既然真的把他們
小明請小紅幫他拿一把剪刀，小紅
珍視為自己的一部分，你連自己都不尊
不知道剪刀放在哪了。小明說：那邊，那
重的話，還怎麼奢求別人尊重你 ?
邊。小紅不知道是哪邊。小明再說：就在
這樣我們就會明白，為什麼在公共
那個的旁邊。小紅更不清楚那個是哪個。
場合要給足男票女票面子了，那不是因
小明急 不可耐：哎呀，你怎麼這樣。( 其
為顯得你多麼寬宏大量，而僅僅是因為，
實他想說你怎麼還沒找到 )，結果小紅誤
你在傳達著這樣的資訊：我，愛他，我，
以為小明在指責自己，大哭大鬧，結果
尊重我自己。自己尊重自己，就叫，自
倆人雙雙崩潰無語。
重。
很多時候，只要我們多一點耐心，
8 、頭腦清醒，語速正常，講理不煽情
多一些充分的溝通與交流，很多事情都不
的雄雞 ; 而有的人，面對譏諷惡語，微微
如果在考慮一己私欲的同時，也能
在與他人打交道的過程中，你來我
是什麼解決不了的大難題。別再信奉什麼
一笑，拂袖而去，不爭一城一地的得失，
站在對方的角度，考慮一下眼前這個交
往傳遞的無非就兩樣東西，一是資訊，二
“彪悍的人生不需要解釋了”，細心點，
卻將高姿態展露無遺。
往對象的感受，那麼很多矛盾都會迎刃
是意見。信息不必多言，實事求是就好。
該解釋還是要說清。
而解，你也會慢慢成為大家眼中明達寬
而每逢觀點交接，就難免會有衝突矛盾
總結起來就是：責備的話語，能少
我說，就是在這種非常態下暴露出來的，
厚之人。
發生，這時，爭論，就成為了交流時的
說一句就少說一句；重要的資訊，能多
恰如郭德綱的那句“名言”：平時遊的
6 、低谷時更要注意儀態和表情
一種“常態”。
說一句就多說一句。
你說，情商高低是怎麼顯現出來的 ?
都很像個人，潮水一褪，誰沒穿泳褲一 眼就能看穿。 所以建議大家，越是遭遇小人刁難， 越要沉得住氣，退一步海闊天空，凡事 先禮後兵。 3 、對所有“小人物”保持尊重
美國好萊塢身價最貴的男演員，威 爾 ? 史密斯曾主演過一部婦孺皆知的勵志 電影——《當幸福來敲門》，本片取材 於真實故事。 電影中，男主角克裡斯是個職場失 意，瀕臨破產的推銷員一枚，在他人生最
曾經看過一項調查：伴侶的哪一個
艱難絕望的低谷時刻，即便是在最坑爹的
小小的行為能讓你瞬間對她 / 他好感加
時光裡，克裡斯也把自己打扮得有條理。
分 ? 其中一種熱門回答居然是：對服務員
即便身處糟亂的地獄，他也要活得
說謝謝。剛開始覺得很奇怪，仔細一想，
像個上帝。你能看到，電影中的克裡斯
頗有道理。
無論走到哪裡，都會隨身攜帶著一套乾
觀點對立並不可怕，更不可恥，然
這些細節，大家遺漏一兩點，倒不
而表達意見的方式卻很有講究。如果你
至於讓你馬失前蹄，錯誤致命 ; 但如果你
情緒激動，青筋暴起，嗓門越拉越高，
能在平時多多留意，用心銘記，它們會
甚至是臉紅脖子粗，身邊人對你的評價
讓你平凡而不平庸，在你脫穎而出的過
多會是：好 low，這樣一點也不酷…… 在這裡提醒大家，當我們與他人交 換意見時，不要太著急，放心，對方的 話會說完的，會給你留出充足的表達看 法的機會。而且，當你進行自我陳述時， 語速放緩，切忌道德綁架，說理就是說 理，不要動不動就煽情，越來越多的人 不吃這套，大家拼的是誰的思路清晰。
真正的強者，並非是那些趾高氣揚，
淨整潔的西裝，即使是窮得吃不起飯，
一出場仿佛全天下我最大的開掛群體，
也毫不吝惜為 老大墊付停車罰單。為了
而是那些不卑不亢，常懷寬容悲憫之心
讓土豪金主成為自己的理財客戶，他想
現如今的社交都太功利化了，目的
的高情商者。
方設法與其接近，卻永遠保持自重慷慨
性也太強。很多人重術不重道，過於醉
的姿態，不逢迎，不諂媚，不卑不亢，
心於方法技巧，但長久相處下來，總會
自重而真誠。
讓你感到缺點什麼。缺點什麼呢 ? 真誠。
一個人對比他地位高，權勢大的人 保持謙卑尊敬並不稀奇，而他是否對“小
9 、把人當人而非機器
人物”們保持足夠的尊重 ? 對服務人員是
如果你細心觀察就能看到，影片中
無論在職場辦公室裡，還是在日常
否禮貌 ? 接過傳單時是否會帶一聲謝謝 ?
的克裡斯有一個特點，無論是走路還是與
生活的點滴中，好友之間請常聯繫。切
對身體有缺陷的人士是否報以寬容與忍
人打交道，永遠會保持昂首挺胸，在他
忌現用現交，切忌現用現交，切忌現用
程中展現出神奇的蝴蝶效應。
Number 1 Agent - Ray White Queensland Top 100 Agents in Australia 2014-2016 Excellence in Marketing Awards (Gold Coast Region) 2014-2016 Exclusive Guest Speakers for AREC 2016 Sam Guo 0423 064 310 | Julia Kuo 0402 668 885 | samguo.juliakuo@raywhite.com
Ray White Broadbeach 05.10.2016 09:25
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