Sunnybank Sunnybank
二十四
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“經典十八問”，帶您迅速看懂澳洲房產投資 年翻一番，所以從長期來看，不會出現房
現差距也會是暫時的，因為在完全市場化
是提升房產價值的重要組成因素，黃金地
番的態勢吸引購房人群。身處大時代，投
地產貶值的情況。
的國家，發展商也會視市場情況進行適時
段的公寓升值也極為迅猛！
資者應該如何以全球的投資策略和眼光來
9. 如何選擇最具投資價值的房產？
調整，不會違背市場經濟規律過量開發。
近兩年，澳洲房產以每 7~10 年翻一
進行資產配置呢？本文詳細為您解惑！ 1. 為什麼要投資於外國房產市場？
你需要確定你購買投資的澳洲房產
投入成本 在 墨 爾 本 市 中 心 一 套 2 房 公 寓（80
16. 如何解決看房和房產交易的問題？
平方）價格約等於一套占地 400 平方、離
項目都是經過精心挑選的最具投資潛力的
地產投資取決於市場環境，買投資
當國人的腰包越發鼓起來的時候，
澳洲專案（包括從位置、品質、規模、環
房不同於自住房，投資房產只考慮 " 投資
當中國已經躋身於世界第二大經濟體的時
境和配套設施等各方面），你需要自己根
回報 " 和 " 風險 " 兩個因素，應減少感情
候，中國的富有人士所需要的是用全球的
據以上因素幫您做出最佳選擇或者諮詢澳
因素；自住房投入的感情因素較多，注意
但業主有責任管理自家花園，定期除草
投資策略和眼光來進行資產配置。其中，
信資深投資顧問。
理性分析，在投資前或投資後，澳信都可
等。
住房地產是風險最低，潛在回報最大的最
10. 在不同城市投資有什麼區別？
以協助客戶。
佳選擇，澳洲房產最為突出。 2. 為什麼要在澳洲投資？ 澳洲被認為是世界上政治穩定，風
不同城市房價、租賃市場等方面略 有區域差異，悉尼、墨爾本、布里斯班和
位置和配套
黃金海岸升值潛力皆很大。
公寓一般在人口比較聚集的地方，
家，澳洲房產也是許多投資者的首選。澳
11. 澳洲政府有哪些針對海外投資者的規 定？
洲國內生產總值持續保持超越世界平均水
澳洲政府鼓勵海外投資者的加入，
險最低的國家，以及經濟彈性最好的國
準的發展速度，產品在不同領域市場都有
但也希望外來資金減少投機成分，積極保
需求量。在法律方面，澳洲的法律體系僅
護澳洲房產市場健康，良性的發展。因此
次於美國和英國。
對海外投資者有以下限制：
3. 投資澳洲房產的理由？ A、穩定的升值與投資回報，分散投
A、只有擁有 FIRB 的發展商才可以 向海外投資者銷售房產 B、海外投資者只可以購買澳洲新開
資、降低風險； B、充分利用銀行貸款，銀行貸款可 以只還利息不還本金； C、澳洲房產購買手續簡便、可靠。 4. 澳洲房產投資為何是中長期投資？
發的住宅房產（工業和商業地產無此限 C、澳洲規定新住宅專案部分可以出 售給海外投資者。
經過四五十年的房地產市場化的發展，澳
澳元以下房產的海外投資者，須繳納 5,000
洲房產成為全世界公認的最佳的低風險投
澳 元 的 申 請 費； 購 買 價 值 在 100 萬 -200
資地區和穩定增值及租金回報的投資目的
萬澳元房產的海外投資者，須繳納 1 萬澳
地，中國人也十分青睞澳洲房產投資。
元的申請費；購買 200 萬澳元以上房產的
5. 外國人可以投資澳大利亞房產嗎？
海外投資者，房價每提高 100 萬澳元須再
的利益；其次，中澳關係的發展、中國經
額外增加 1 萬澳元的申請費。 12. 誰來保證投資者的資產安全？ 澳洲健全的法律制度可以充分保障
濟市場化、人民幣入籃等帶來進一步利
投資人的權益和資產不受侵犯。
好；再有，中國的各項法規會更加開放，
13. 買一套房大約多少錢？
使中國公民海外投資更加便利，而且有調 查顯示，已有大批華人在澳洲成功投資置 業；業主擁有地產永久的所有權。 6. 澳洲房產市場的特點如何？ 永久產權、社會穩定、政策完善、
依據專案的不同，包括位置、配套 設施、規模、環境、交通等各方面的因素， 八大首府城市房產中位價目前為 59.5 萬， 其中，悉尼房產中位價為 81 萬，墨爾本 房產中位價為 60.25 萬，布里斯本房產中
法制健全、市場成熟、升值穩定、租賃市
位價 46.72 萬。
場活躍、空置率低。
14. 投資澳洲房產對辦理移民有幫助嗎？
7. 澳洲房產增值前景如何？ 促進升值因素將長期存在，澳洲房 產前景增值穩定。
通常有投資能力的人在很大程度上 會具備相關的移民條件。 15. 房地產市場供大於求怎麼辦？
8. 澳洲房產會不會貶值？
從澳洲的歷史來分析，這種情況不 有澳洲房產協會的詳細資料做參考， 會出現，因為一個百年歷史的房地產市場
過去的四五十年裡，澳洲房產平均每 7~10
身白領和留學生青睞。別墅大多離市中心
租金回報 由於公寓的位置和配套，決定了租 金高於別墅。澳洲墨爾本公寓的租金年平 均漲幅 3.9%，而別墅為 3.3%，根據地區 不同有所差異！ 18. 公寓 VS 別墅，選哪個？
5-30 公里，都有齊全周到的配套設施（商
公寓期房一般 2-3 年收樓；別墅約 1
業、醫療、教育、交通等），澳洲本地人
年收樓，時間較短。出售方面，澳洲法律
及有家庭的多會選擇別墅。
規定二手房屋只能賣給澳洲本地人（公民
房屋增值
或拿綠卡居民）或持有留學及工作簽證人
隨著市場開發，土地會越來越少，
士，如果家庭人口多，就會選擇別墅，別
土地比建築物升值快，而別墅占地面積
墅位置通常於環境優美、配套齊全、遠離
大，所以升值空間大。根據地區不同，有
市區擁擠的地區；如果家庭人口少，為了
所不同。但房屋所在位置和未來發展空間
方便工作和生活，則會選擇公寓。
關於投資澳洲房產的 6 個知識點
D、2015 年 12 月 1 日前：沒有申請費； 2015 年 12 月 1 日後：在澳洲購買 100 萬
資；澳洲的健全法律體系保護海外投資者
商業及教育配套齊全、交通便利，受到單
年需繳納物管費，多數別墅則無須繳納，
制）
澳洲房產投資不是投機生意，
當然可以。澳洲政府鼓勵外國人投
17. 客觀分析：投資公寓與別墅的優劣勢？
市區 20 公里以內的別墅。大多數公寓每
供需關係是十分成熟的，即使供需比例出
想要投資房產卻不知道什麼的房屋 才是適合自己的？以下 7 個與投資澳洲 房產尤其是商業房產知識點是一定要知 道的： 1. 什麼是商業房產？
更容易受到經濟環境的影響。 4. 哪一種開支更大？ 對於商業房產而言，許多費用都由 租戶支付，如市政稅、維護費、物業管 理費等。不過，住宅房產要支付房租收
本質上來說，商業房產就是除了住 宅房產和空置地塊以外的所有房產。
入的 30%，商業房產的開支低至 5%。 5. 租戶不續約怎麼辦？
商業房產包括像購物店、工廠和辦 雖然在一般情況下，商業房產的租 公室三種房產類型，共有三個資產類別： 期比住宅房產更長，但空置率仍然是其 零售、辦公和工業。其中，零售包括像 中的一個主要問題。如果住宅的房客搬 購物店和餐廳兩種店面，而工業則包括 走，通常很快就有新租客。而對於商業 工廠和倉庫。
房產來說，找到一個新租戶可能需要花
2. 什麼是租金回報？ 與其它所有的投資項目一樣，商業 房產的租金回報會根據實際情況的改變 而變化。
費幾個月的時間。這就意味著，如果房 產長期空置，你必須準備能應付房貸的 後備資金。 6. 核對租約
與 住 宅 房 產 每 年 約 為 4% 或 5% 的
商業房產的租約比住宅房產要複雜
回報相比，投資商業房產的收益更高， 不過，地段、建築品質和當時的市場會 影響商業房產的收益。 3. 資本增值有何不同？
得多，所以一定要確保自己理解裡面的 全部內容。如果有任何疑問，都可以尋 求專業的建議。 投資商業房產不同於投資其他類型
與住宅房產不同，商業房產的資本 增值通常會有更高的租金回報，並且不
的澳洲房產，在投資前，請諮詢一下你 的會計師、理財師 / 投資顧問、房產專
是總保持在同一水平線上。不過，與其 他澳洲房產相比（比如住宅房產），它
家及房地產律師，確保你瞭解所有相關 問題。
物業管理權，酒店式公寓，住宿生意以及社區物業銷售專家
Looking for Value 在工作中，我們幫助很多買家尋找，討論和最 後決定購買住宿生意。這一過程往往長達數周、數月 甚至幾年。我們不會向賣家收取手續費，因為如果 之後他們需要出售生意，我們希望會繼續幫助他們， 從而得到回報。我們確保每一位賣家的利益，包括幫 助他們做出正確的決定。 當我們與賣家合作時，當我們幫助買家鎖定合 適的生意並獲得貸款配額時，他們往往會問我們這樣 一個棘手的問題：你估計這個生意值多少錢？說實 話，我們永遠無法知道這個問題的答案。然而，我們 可以用經驗和知識幫助我們的客戶幫助他們在協商 和出價的過程中做出明智的決定。 住宿生意是基於歷史損益表，出售其投資收益 或系數。首先我們需要考慮的是市場平均價值和投資 回報。我們擁有大量市場銷售數據，可以作為價格參 考。很明顯，不同的房產所擁有的收益和系數有所不 同。然而，還是有很多買家問我們整個市場而不是某 一個特定房產的乘數是多少。這有點像問我們獨立屋 價格，卻不明確說明臥室數量、房產類型和地理位 置。 一旦買家瞭解了當前市場對特定房產的影響， 我們就可以繼續研究更加具體的因素。對於管理權物 業來說，這些因素包括生意類型、管理協議的基本條 款、投資客的結構、業主關係和地理位置。對於汽車 旅館和房車公園來說，很多因素同樣適用，與此同 電話：07 3511 7910
|
時，房產維修也應被考慮在內。 影響價格的一個重要因素是生意的潛在經營效 益。在我看來，這是非常重要的一點，而且銀行也非 常重視這一因素。有時買家將側重點放在了歷史交 易，卻忽視了未來可能的表現。當考慮經營效益的機 會與風險時，首先應該考慮的是損益表的可持續性。 所以很容易理解賣家將 P 和 L 標上最高潛在淨利潤。 大多數賣家都會這樣做。然而，由買家提供的一些報 告過於粗糙，尤其是員工支出需要仔細推敲，賣家需 要提供相應的證明，並解釋生意是如何在這樣的支出 架構中正常運轉的。請記住，當合適的時機到來時， 你需要把本錢賺回來，並獲得資本增長。購置一處不 切實際的 P 和 L，將使這個任務難上加難。因此，我 們建議買家購置一個擁有可持續性利潤的 P 和 L。 我們給買家的建議是，當決定出價時，可持續 性的潛在收入才是你應該關注的因素。考慮當地經濟 狀況，當前競爭和中期可能出現的狀況。現在市場是 供大於求嗎，這一因素對生意所有者和稅率會產生 怎樣的影響？如果買家購置的生意已經達到了經營 的最佳水準，留給賣家的就只剩下經營所得的利潤。 如果你只想經營生意並獲得利潤當然是可以的。但如 果你想用自己的努力創造價值，最好用好的價格購置 一處經營不是很好的生意，並用自己的努力將生意做 起來。 當然，如果你用這種方式看待期房的管理權物
郵箱：sales@nextrealty.com.au
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業，也許可以發現最好的機會。但期房的物業管理權 在你簽合同時，沒有任何實際收入，你買的是一個未 來的預期，所以一個正確的價格很重要。把握最划算 的價格，從買下生意第一天起就開始賺錢！但是千萬 記住，這樣操作需要大量的業內經驗！ 出價並作出最終決定。每個人的側重點都不同， 所以沒有任何決策方式是對每個人適用的。然而，沒 有人想虧本，有時買家在購置生意時就已經得到了資 本增長，你只需要好好經營並等上幾年。 當你購置生意時，你和銀行都投資了資金。你 的總投資包括支出，除去銀行貸款，你的餘額便是你 的淨值。現在看一下你的可持續性淨利潤，除去銀行 利息和 P 和 L 以外的開銷，除去員工工資，得到的 便是淨值產收益。計算百分比，考慮你還可以用什麼 投資獲得相同的回報。我相信你很難再找到一個投資 回報更高風險更低的投資項目了。 最後，銀行會根據購置價格或估算價值進行放 貸，適用最低值。如果賣家的出價高於市場價，他們 僅能根據銀行估價進行貸款。這意味著買家需要投入 更多現金，並會損失部分淨資產收益。 這就是神奇的槓桿效應，與低利率共同支持乘 數或收益。聯繫 Next Realty 幫助並指導您做出最終 報價。
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本週六 27th August 2016
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CALAMVALE 11 Jacaranda Pl 10 Waterlily Pl 20 Raincliffe Pl 22/43 Bundabah Dr 4/11 Pyranees St 4/43 Doulton St 38 Daffodil Cres
10-10:30am 11-11:30am 12-12:30pm 1-1:30pm 2-2:30pm 2-2:30pm 4-4:30pm
$700,000+ $678,000 $835,000+ $300,000+ Auction $419,000+ Auction
EIGHT MILE PLAINS 23/41 Bleasby Rd 11 Stanton Ct 61 Underwood Rd
9:30-10am 10-10:30am 11-11:30am and Tues 5-5:30pm 35 Avonlea Pl 11-11:30am and Thurs 6-6:30pm 8 Dewberry Cl 12-12:30pm 10/1 O’Meara St 12-12:30pm 57/2311 Logan Rd 2-2:30pm 54 Slobodian Ave 10am-4pm and Sun 10am-12pm
$360,000 Auction Auction Auction By Neg $429,000 $400,000+ $439,000+
KURABY 20 Altoft St
12-12:30pm
Auction
19 Provence St
3-3:30pm
Auction
PARKINSON 6 Cumberland Pl 8 Lomond Pl 9 Naracoorte Pl
10-10:30am 3-3:30pm 3:30-4pm
$749,000 $800,000+ $700,000
3-3:30pm 4-4:30pm
$479,000+ $395,000+
REGENTS PARK 46 Owens Cres 47 Regency Dr
ROBERTSON 706 Musgrave Rd 3 Golden Pl 62 Janda St
11-11:30am and Wed 5:30-6:30pm 12-12:30pm 12-12:30pm
Tender Auction $3,788,000
ROCHEDALE 1 Landsborough St
11-11:30am
$599,000
9:30-10am 10-10:30am 10-10:30am 10:30-11am 12-12:30pm 12-12:30pm
$565,000+ $739,000+ Auction $440,000 $720,000+ $579,000+
RUNCORN 34 Balonne St 8 Jaranga Pl 4/17 Victor St 7/40 Lakefield Pl 17 Dolomite St 10 Javelin St
SOUTH BRISBANE 27/50 Lower River Tce
2-2:30pm
$880,000+
9-9:30am 1-1:30pm 2-2:30pm 2-2:30pm
$899,000+ By Neg $700,000+ Auction
10-10:30am 1-1:30pm 2-2:30pm
$409,000 Auction Auction
11-11:30am 11-11:30am 12-12:30pm 1-1:30pm
$699,000+ $489,000+ $609,000+ By Neg
STRETTON 76 Juniper Cct 25 Buckinghamia Pl 138 Lancaster Cct 18 Poinciana Cres
SUNNYBANK 10/25 Dixon St 200 Mains Rd 41 Altandi St
SUNNYBANK HILLS 25 Lynelle St 2 Kelceda St 8 Squires St 24/139 Pinelands Rd
UPPER MOUNT GRAVATT 12/2242 Logan Rd 1 Cremin St
1-1:30pm 4-4:30pm
$439,000 $428,800+
WISHART 10 Elkana Pl
10-10:30am
Auction
39 Eaton Pl
11-11:30am
Auction
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Robertson 62 Janda Street
6
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LJ Hooker Sunnybank Hills 3344 0288
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澳洲房產增值潛力： " 剛需 " 與 " 投資 " 都需注意的因素 澳洲創紀錄的低利率已經使全澳 的房地產市場繁榮了兩年多，大量的 投資者在市場中活躍著，首次置房者 仿佛正在被擠向邊緣。然而澳洲聖喬 治銀行（St George Bank）近期對澳洲 1000 位首次置房者進行了一次調查， 發現如今首次置房者在可負擔的選擇 範圍內，房子的增值潛力已成了最重 要的選擇因素之一。這顯示，即使對 於“剛需”置業者，投資的概念也已 變得越來越普遍了。 首次購房者關注四大因素 據澳洲 SBS 網報導，此次調查顯 示的澳洲首次置房者購房時考慮的因 素依次是： 可負擔性、增值潛力、與工作地 點的距離 , 與商店、親戚和 朋 友 的 距 離。隨著更多股市資金流入房地產市 場，以及抵押貸款市場對海外投資實 行了嚴格的審批政策等因素的出現， 選擇房產似乎不得不去仔細考慮增值 空間。上述報告稱，受訪者普遍表示， 評估哪個房產增值更快，是選購房產
過程中最難的一項工作。調查還發現，
有漲價空間的地理位置。2036 大悉尼計
施的房產總能吸引買家，成交價格也
有將近 1/4 的首次置房者在購房中不得不
畫中，將悉尼西北區的規劃作為未來大
往往超過其市場價值。還有一些因素，
因為各種原因而妥協，有將近一半的人
悉尼地區的核心之一。一些列配套的就
比如面對公園，風景非常好；後院朝
在房子的位置上妥協了，還有幾乎同等
業與服務中心、學校、購物等社區服務
向，自然光線和有多出的空間都使房
數量的人在房價上妥協——他 們都接受
設施都在這裡，同時總投資 83 億澳元的
產價值有很大的不同。
了超過自己預算的價格，最終達成交易，
西北鐵路建設是悉尼乃至整個澳洲近年
街景也很重要。購房者如果選擇
雖然大多數人最初都將預算作為選擇房
以來最大的一筆交通投資。這條鐵路將
80％至 90％相同或相似建築風格的街
產的起點。但是，考慮到回報率，他們
最晚於 2019 年上半年正式通車運行。所
道上的房子，幾乎總會有更多的長期
最終還是選擇妥協。這也要求，這一 類
謂路通財通，西北區有了 M2 高速公路和
收益。各式房子混雜的街道，三層樓
置業者購房時對於房產選擇非常慎重。
鐵路，自然發展勢頭強勁。海景房 / 水景
公寓房旁邊緊臨 Edwardian 或 Victorian
增值潛力歸因於位置
房 -- 另外在澳洲也是一樣，靠水邊的房
式獨立房，如此風格迥異就不太能吸
的確，有些房產價值每十年就真的
子，房價都是非常貴的——雖然這導致
引到買家了。
翻一番，但同時也有些房產很難獲得良
現在悉尼海景沿線的房產價格基本已經
也有代理公司稱，自 1995 年以來
好的投資回報，其中最重要的因素無疑
高不可攀。治安 -- 一般好的郊區，治安
北向的後院變得更加重要，因為人們
就是位置因素。
也是非常好的，買家住的也安心。
怎樣的地理位置是好位置呢？
更多細節決定成敗
開始注重後院的活動。一位元代理業 內人士指出說，如果同一地塊上的兩 所房子，一個朝北一個朝南，買家會
學區房 -- 即所在位置附近有多所有
據悉尼 Domain 房地產網報導，住宅
名學校；畢竟孩子總是家庭中最重要的
房產之間相對較小的差異也會帶來不同
房子不同于股票、黃金等市場，
成員，家長們也願意多花錢來為自己的
的結果。例如良好的自然光線，位於街
流動性較低，投資週期較長，標準化
孩子們提供最好的成長環境。而投資者
道偏高的位置，這類房往往擁有顯著優
程度卻又不高，選一套房產投資需要
也非常精明，因為學區房的價值只可能
於平均水準的資本增值率。
耗費大量精力和時間，無論是首次置
水漲船高。 有政府建設計畫的地區 -- 也是非常
無論市場是升是降還是搖擺不定， 裝修過，位於靜街，靠近交通和基礎設
願意多付 10％買後院朝北的那棟。
業還是投資購房，希望今天提供的這 些需要考慮的因素能夠幫到您。
房產投資：如何識別房產上漲的早期信號？ 當涉及到房地產投資，資本增長 是首要的。雖然租金收入可以幫助你 長期持有投資房產，但最終資本增長 的影響最大。 為了快速增加你名下的投資房 產，你需要發現價值即將飆升之城區。 那麼，哪些是應該注意的早期信號？ 當涉及到房地產投資，資本增長 是首要的。雖然租金收入可以幫助你 長期持有投資房產，但最終資本增長 的影響最大。
機構往往會通過拍賣出售房產，這促使
行動。在這個階段一些租房者可能決定
味著該區即將好轉。一般來說，市場
潛在的買家為了成功購房，不斷推動價
購房。所有這些購買活動形成房價的推
表現不盡如人意的時間越長，市場的
格至更高。所以越來越多的拍賣與高拍
動力。”
恢復將越快出現。
一、市場中房產售出所需平均天數下 降
高的租金和價格的上漲，因為投資者進
如果房產供不應求，購房者將迅 速搶購待售房，因此市場中房產售出 所需時間下降，房產在市場中的平均 天數會偏短。
五、投資收益上升
二、折扣水準下降 如果需求上升，賣家不再被迫減 價來吸引購房者。 三、更多的房產通過拍賣出售 當購房需求強勁時，房地產代理
賣成交率可能是一個市場升溫的跡象。 四、空置率下降 低空置率意味著市場中待租房的短 缺。一般情況下，3％的空置率表明市場 是平衡的。低於這一水準意味著待租房
六、市場待售房產數量正在下降 一個地區待售房數量偏低意味著房 主不願意出售他們的房產，一有房產廣 告出現在網上就會被買家迅速搶走。
當評估一個地區時，一定要分析 這些資料並結合其它統計資料，以獲 得完整的評估。 請記住你在市場中的時間越長， 你的投資獲得更大利潤的機會越高。
的短缺，超過這一水準則表明待租房供
七、網上搜索顯現出買家的濃厚興趣
應過剩。
如果大量人眾搜索一個地區的房產， 更快獲得收益。 房 產 投 資 中 永 恆 的 真 理 是“ 增 而該地區待售房產較少，這可能是標誌
當空置率開始下降，這往往導致更 入以期獲取高收益。
來 自 DSRdata.com.au 網 站 的 Jeremy Sheppard 先生稱，高投資收益是資本上漲 的前兆。
著強勁的需求和價值將會上升的跡象。 八、長期表現不佳 當一個城區已經一段時間表現不佳， 而周圍的市場已經開始上升，這可能意
當然，你可以在房價上升之前購房來
值”，以房養房的房產投資策略講求 的是實現資產增值的最大限度，為投 資者帶來更高的回報率。而在澳洲眾 多的城區中，判定一個項目的增長潛 力也有技巧哦。 資本增值元素分析法將有助於投
他說：“租戶比自住房主更靈活。”
資者掌握澳洲房產投資主動權。在成
“ 當 一 個 位 置 變 得 受 歡 迎， 租 戶
熟的海外房地產投資市場中，資本增
將首先搬遷過去，這使租房需求變得強
值元素分析法被廣泛用來評判和分析
勁。”
房產價值，並根據對房產增值影響強
“然後投資者被較高的收益率吸引 而進入該地區市場，然後自住房主開始
弱關係，挑選出提升房屋價值的市場 特徵和因素。
在澳購買小生意或買房，能移民嗎？怎麼移？ 這大概是我們日常執業中接觸到的 最最普遍的兩個問題。無數國人希望通 過購買小生意，甚至購買房產，就能實 現移民澳洲的夢想。但有那麼簡單嗎？ 是不是像有些機構承諾的那樣，買生意 就能移民？買房子就能移民？今天老托 就來為大家解析一下這兩個問題。 先來說一下，買房子能不能移民？ 答案是否定的。澳洲作為一個頗受 歡迎的旅遊、教育、移民、投資目的國， 一直備受世界各國人民的青睞。澳洲經 濟發展良好，房產投資一直保持直線上 升趨勢，來澳購買房產已成為當下最熱 門的投資專案。無論購買者是否來過澳 洲，是否具有澳洲身份，都可以在澳購 買房產。但是要想簡單地通過在澳購買 房產，以換取移民身份，這個辦法是行 不通的。移民局沒有任何法律條文規定， 在澳購買房產就可以獲取澳洲身份。 所以單純買房子是不能移民的， 但如果通過投資房地產開發，如買地進 行建房開發，出售樓盤給公眾，通過一 系列過程運作以換取澳洲身份，這個途 徑是可取的，但單純買房子不能拿到永
居的。 再來說一下，“在澳購買小生意， 能移民嗎？怎麼能移民？” 說到移民，總是要想到移民政策在 哪裡，說能，說不能，都要有移民法律 做為依據！大家知道，移民無外乎，“家 庭 "、" 難 民 "、" 技 術 "、" 雇 主 " 或 " 商業 " 這幾類。而想以“在澳購買小生 意來移民”，只有通過“商業移民”與 “雇主擔保移民”這兩種途徑。 第一類，商業移民，要求申請人先 符合資格拿到 188A, 即企業創新和投資 計畫（BIIP）臨時簽證 – 簽證類別 188 企業創新後，來到澳洲，可以通過購買 包括便利店、咖啡屋、餐館等小生意， 經營兩年，滿足移民局設定的轉永居條 件，然後可以申請 BIIP 永久簽證 – 簽證 類 別 888 企 業 創 新（888A）， 獲 得 澳 洲永居。 所以如果走這類途徑，需要先獲得 188A, 再登陸澳洲，購買小生意，經營 兩 年 符 合 條 件， 再 申 請 888A, 獲 得 永 居。 第二類，雇主擔保移民，也就是通
過購買生意，實現用自己的生意擔保自 己，進而走自我雇主擔保移民的方式， 獲取永居。這類方式在前兩年非常流行， 而且頗為普遍。在以往的幾年中，不少 畢業留學生利用工作簽證的機會或海外 人士拿著旅遊簽證來到澳洲，在澳洲自 己購買或建立一個生意，然後擔保自己 申請 457 工作簽證，然後再用自己的生 意，在 457 簽證滿兩年後，擔保自己申 請 186 或 187 雇 主 擔 保 的 永 居 簽 證， 這 種 方 式 被 稱 為“ 自 雇 移 民 ” （Self Sponsorship for Migration)。 在去年的 11 月 21 日，移民局的政 策文件（PAM 3）中對 457 工作簽證申 請中雇主提名職位中的“真實職位”要 求，對生意雇主用自己來擔保自己的情 況做出了明確規定，提出：“457 簽證 的功能並不是讓既是雇主又是簽證申請 人用來移民的合理途徑，如果簽證申請 人試圖通過建立生意的方式來移民，應 該使用以上所提的第一類移民途徑”。 因此，移民局從檔上來看，是關閉了“自 雇移民”。 雖 然 移 民 局 修 改 了 對 457 自 雇 的
相關法規，但是運通移民仍收到了很多 457 自雇擔保的批簽信。事實上，移民 局更看重“職位的真實性”，包括提名 職位緊扣公司發展需要，適合公司長期 發展需要；提名職業一定要和申請人的 學歷背景和工作經驗高度吻合；提名職 位原本有其他員工填補，需要證明職位 元現在空缺的具體原因；提名職位如果 是新職位，新職位要符合公司的擴張需 要和市場調研結果。特別強調，雇主提 名的職業不應以�明申請人實現移民為目 的。 也就是說，如果公司真得需要雇傭 一位元元股東來經營生意，有切實、可 靠、可信、可查的證據來證明，提名才 會有獲批的可能，簽證也才會有獲批的 可能。 總之，通過“在澳購買小生意，來 實現移民”變得越來越難，所有希望想 走此途徑的申請人，都應要注意以上的 問題。但無論什麼時侯，您在什麼地方， 如果您需要移民，請隨時與我們聯繫。 希望在您的移民道路上，給您正能量， 助您一臂之力！
SUNNYBANK 45 Lister Street
4 + 臥室 1 衛浴 1 車位 面積：718 平方米
該房產距 Sunnybank Plaza 和 Market Square 僅幾分鐘路程，坐擁 718 平方米超大地塊。該單層房產擁有 4 間臥室和 1 間衛浴，是自住、投資和翻新的絕佳選擇！ 佈局實用大方，活動用餐區明亮通風，裝有循環系統空調。廚房擁有大量櫥櫃和儲藏空間。庭院寬敞，適合娛樂休閒。臨 近 Altandi 火車站、Sunnybank 小學和 St Thomas More 大學，是你與家人的理想家居之選。距當地公交車站和火車站僅 幾分鐘路程，開車輕易可至著名學校、公園和 M1 高速入口。
參觀時間 週六 1:00 – 1:30pm 拍賣時間 週六 9 月 10 日 at 1:30pm 現場拍賣
Owen Chen 0413 081 780
首次置業者可申請 $20,000 政府津貼 首次置業者印花稅可申請印花稅減免 現在購買者可獲贈早期升級大禮包
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Midtown BRISBANE 市中心 現房，85m2
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$556,500
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離海邊和市中心 12 分鐘， 距離 Carindale 三分鐘
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PINPAMA 全新別墅
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SHERWOOD 全新現房， 距離 UQ 大學、
Sunnybank 12-15 分鐘
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$419,000
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BOWEN HILLS 全新現房，距離市中心 1.8 公里，鬧中取靜
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COOPER PLAINS 採光明亮，大空間
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因 業 務 迅 速 拓 展 ， J Y R E A LT Y 澳 洲 精 益 地 產 布 里 斯 班 總 公 司 現 招 聘 ： 全 職 房 產 顧 問 ( 3 名 ) / 兼 職 ( 3 名 ) 應聘請聯繫銷售經理 (City Region) : William Lee : 0421 546 209 / Wechat：lzgx88925 / 簡歷發送至：william.li@jyrealty.com.au
澳房拍賣市場上華人買家激增的背後 在澳洲當地的二手房市場拍賣 中，中國買家的身影越來越多，而且 拍賣最後的贏家往往都是中國移民。 原因為何？這背後又折射出怎樣的市 場信號？ 來進入主題前，我們先來看一組 中國人在澳投資消費的大資料： 中國人在澳的投資額增速持續保 持在高位，而且沒有減速的跡象。 在 2015 年，中國投資者在澳投資 總金額超過 150 億澳元，較上一年的 增幅約為 60%。 在 150 億的在澳總投資金額中， 有 45%，也就是 67.5 億澳元 投向了澳 洲商業地產。 2015 年，超過 100 萬人次的中國 遊客來澳洲旅遊，人均消費為 7000 澳 元，是其他國家人均消費額的兩倍。 拍 賣 師 James Pratt 表 示，“ 相 比 於以前，現在中國買家幾乎是拍賣市 場的中堅力量。” “四五年前，中國買家出現在拍 賣市場上還經常有仲介陪同，而現在， 我們發現參與競拍，並表現不錯的中
國人對整個流程都很瞭解，英語已經成
的。這並不僅僅是因為他們有時出價過
為了他們的第二語言。”
高，而是因為他們像每一個聰明的買家
這意味著，中國買家對二手房有著 明確清晰的購入策略，而非像以前一樣 抱著試一試，或者期待運氣好的心態。
一樣，爭取節省每一塊錢。 “現在，如果一個中國買家對拍賣 環節不太熟悉，他們往往會邀請一個有
拍 賣 師 舉 例 說， 在 最 近 一 場 關 於
經驗的朋友或者親戚來幫他們出謀劃策。
CBD 豪宅的拍賣中，一名中國買家的表
這個人在拍賣的壓力環境下，會更加的
現就比其他買家都要出色。在競拍的後半
從容不迫。”
段，他突然參與進來，給出超出常規的加
拍 賣 師 James Pratt 說，“ 目 前， 我
價。而這次加價也成為了最後一次加價，
一周只主持 20 場拍賣，比之前要少很多，
最終他成功拍得這一物業。
同時，目前澳洲房價增長也在放緩。但
“這名中國人完全是有目的性、有 計劃性的來參加這次拍賣。”
是中國人對澳房的熱情並沒有減退。” 目 前， 全 澳 平 均 房 價 增 速 已 經 從
“在澳洲，中國買家可以很容易就
2015 年 9 月的 12.8%，下降至目前的 8.1%。
能參與到拍賣過程中，而在英國、美國
在悉尼，房價在過去三年內，漲幅
或加拿大，就是不太可能的事情。”
累計超過 50%。拍賣師 James Pratt 說，“儘
程中，一定要儘量少透露出肢體和面 部的表情，控制好自己的情緒和節奏。 不要害怕因自己的不瞭解或者猶豫， 而使得拍賣進程放慢。”
一家中文國際房產網站的負責人
管越來越多的海外移民買家在競拍過程
上周，全澳範圍內共註冊拍賣的
Gavin Norris 說，“此前，中國人對於參
中出價高於當地澳洲當地人，但拍賣仍
房屋為 1444 套，比 2015 年同期，下降
與拍賣，往往頻繁地表露出緊張不安的
然是房屋轉售最公平的方法。”
了 32%。庫存少推動清空率走高，全
情緒。”
James Pratt 說，“如果你想在二手房
“過去，中國買家會經常因為不瞭
拍賣中有所斬獲，那麼可以通過多參加
解拍賣的程式，需要有人和他們解釋，
拍賣，多和拍賣師、仲介溝通，來提高
而使得競拍環節的速度放慢。” 現在，中國買家是競拍者中最複雜
自己的競拍技巧。” 拍 賣 師 James Pratt 說，“ 在 拍 賣 過
澳平均清空率為 74.6%。 近幾周，拍賣的結果都十分強勁， 二手房市場的需求已經大於供給，已 經從買方市場轉變成了賣方市場。
房產市場 Q&A 獨家專訪 布里斯班市場是否有所改變？ 目 前，Metro Property Development 現 在
在澳大利亞，布里斯班市場價格適中，是一
處於布里斯班公寓市場的最前沿，所有人都在
個被低估的市場。市中心仍然有很多機會，我
關注我們的交割數據以及我們的下一步舉措。
們認為由於大型基礎設施項目，這裡將會進行
簡而言之，所有交割都將成功完成。我們遇到 General Manager of Sales & Marketing
Peter Hobbs
同時，Newstead 是布里斯班最佳地區之一。
前，交割時間約為八週左右。現在由於嚴格的
作為布里斯班北部地區，近幾年來這裡的公寓
借貸要求和海外貸款限制，交割時間約 10 到
在過去幾個月裡，房產市場的信心和活躍程
有趣的是，儘管大多數銀行暫時停止向海
歸功於大選結果和 RBA 再一次降低利率。現 在政府穩定，負扣稅制度不會被取消，人們現 有和未來的投資得到保障，信心十足！儘管房 產市場個大媒體仍然存在著很多不同的聲音，
結構升級。
的唯一困難就是交割所需時間有所增長。兩年
您對過去幾個月的市場行情有什麼 看法？ 度都有了大幅度的增長。我認為這很大程度要
投資者還有機會嗎？
15 周不等。
供不應求，而現在 Newstead 公寓市場發展迅 速。New Farm 和 Teneriffe 是布里斯班最富有 的地區，由於市政廳的遺產保護計劃，各種開
外買家放貸，一些非銀行貸款行業正在冉冉升 起。看到金融行業發展迅速是非常振奮人心 的，私人基金每週都在為房產市場帶來新的貸 款方式！這意味著投資者和開發商都非常有信
發都受到限制。 價值兩億的 Newstead Riverpark 為該地區 增添了大量住宅、零售、商業和公共場所。 這個項目對於該地區來說是一個巨大的成 功，當你將其與悉尼類似地區比較時，例如
歷史性低利率為投資者提供了一個絕佳的投資
心，澳大利亞房產的需求量不斷上升，投資者
Harold’s Park 和 Double Bay， 你 就 會 發 現
環境。
的選擇也會越來越多。
Newstead 還有很多機會。
M e t r o 全 新住宅開發專案 N e w s t e a d T o w e r s Newstead Towers 是我們今年在布里斯班 的第一個項目，雙塔建築共包含 314 戶公寓。
Newstead Towers 坐落在市區中心旁邊、很 受歡迎的 Newstead Riverpark 區域。我們希 望全新的 Gasworks 會成為布里斯班的達令港 （Darling Harbour）或達克蘭（Docklands）。
Newstead 很受歡迎的另一個原因是，如果 您對周邊區域，如 New Farm 或 Teneriffe 進 行分析的話，您會發現在這些區域內還沒有全
市區附近、河邊或者布里斯班最好的餐館和咖 啡廳，那麼沒有比 Newstead 更好的區域。 目前僅有屈指可數的幾套公寓仍在出售， 其中有一些公寓擁有很美的城市景觀，有一些 則是靠近主路、方便出入的大戶型。我們的公 寓獨一無二的特色包括：2.6m 超高天花、石 質操作臺、歐洲家電和管道式空調每一間臥室 和客廳都有從地板到天花高度的玻璃，與自然
新 的 公 寓 項 目。New Farm 和 Teneriffe 是 很
光線的搭配使得公寓感覺起來更寬敞。我們還
受歡迎同時價格昂貴的河邊區域，然而，因為
設計了戶外露天式的陽臺，在避免了更多的維
在這些區域內諸多的歷史遺產方面的限制，開
護的基礎上增加了更多的空間。目前我們剛剛
發商沒有辦法持續的增加供給，而沒有供給也
開始出售這些剩餘的戶型，買家可以預約參
就沒有辦法持續創造需求。如果人們想要住在
觀。我們相信很快這些戶型就會售出。
翠苑
Regency Green
項目共 80 塊住宅土地 加 48 聯排別墅 第一期首先推出 54 塊住宅土地
未來
的 20 年 裡， 洛 根 市 (Logan City) 依 然 會 是 昆 士 蘭 (Queensland) 發 展 最
快 的 城 市 之 一。 在 未 來 的 20 年 裡 這 裡 的 人 口 預 計 會 最 多 增 長 20 萬 人， 同 時 至 少 創
火速銷售中
造 出 53000 份 工 作 來 支 援 這 種 人 口 的 增 長。
土地面積
年增長率平均房價在 Logan City (4.5%) 洛根擁有
369-500
豐富的歷史和美麗的自然景區，充滿了活力和生命
平方米
力，成為人們關注的城市，未來發展前景絕對不容小 覷。洛根市中心在昆士蘭東南區發展規劃 2009-2031 中被列為重要活動中心，成為全澳洲房地產市場房 產價值可能會明顯增長的 10 大地區。洛根市民有 25 萬 3861 人， 以 人 口 論 是 昆 州 第 3 大 城 市。
絕佳 地理位置 土地價格
$225,000 起 詳情請聯繫
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Mt Lindesay 高速公路 3 分鐘、 Grand Plaza 6 分鐘、 M2 高速公路 7 分鐘、 布里斯班 CBD 30 分鐘、 機場 35 分鐘
土地加房屋 首購可申請政府補助
$20,000
RengencyGreen 翠苑地址 / 155 Green Rd, Park Ridge, QLD 4125 郵箱
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CBRE 布里斯班住宅項目部
投資布里斯班公寓房的幾大要素，你知道多少？ 一般來說，投資公寓的話就是看中現金流回報。
巴士、輪渡站的房子會讓業主出行無憂。在租房市
卻步的。
從澳洲房屋增值的角度看，根據官方資料顯示，過
因此，靠近好學校的公寓是投資時的必選。如
去 40 年以來，根據地區不同，澳大利亞的公寓房平
果公寓附近還有休閒設施，如體育館、公園、濱江
均每年增長 6%~8%。更重要的是，作為現金流回報
步道、者購物中心，這些都是給公寓增值加分的地
的投資產品，公寓帶來每月穩定的租金是顯而易見 的。
場上，租金也會因為便利的交通因素讓房價上漲。 五 公寓設施健全是自住的絕佳選擇 隨著城市人口的增加，公用休閒設施的壓力也 開始增大。如果公寓樓內自帶游泳池、健身房、桑
方。
拿房甚至空中花園、電影院，這就可以讓業主省去
二 安全穩定的社區環境 因此，我們在投資公寓時，更應該從租客的角
古代孟母三遷，正是為家庭尋找一個更好的大
外出和其他市民人擠人的煩惱，在自己的樓內獨享
度出發，去考量一個公寓的價值。那麼我們的房子
環境。因此公寓的所在區域是至關重要的。社區的
休閒設施。這些優質的休閒設施，也在您出租房子
才會有客想租，有租客搶著租。另外一方面，這些
安全穩定又成為了需要考慮的因素之間的重中之重。
時成為了您吸引租客的亮點所在。
適用於租客的角度，也是一個公寓宜居之根本所在，
無論住戶是業主本人或者租客，只有一個安全的大
這對於將來房子出售時的資產增值評估，是相當有
環境，才能讓人放心入住。
利的。因此一個好的公寓不僅利於出租，更利於自 己的居住。 澳洲碧海藍天，有這麼一個自留地在這麼美好 的環境中，也是人生的一種令人羡慕的福氣。
三 儘量買帶停車位的公寓 這是一個不會開車就不會走路的時代。尤其是
CBRE Young Team 代 理
在地廣人稀的澳洲，人人都以車作為代步工具。帶
多個澳洲布里斯班學區房 項目，請聯繫置業顧問！
車位的公寓可以方便業主自己停車。若是業主沒有
挑選公寓有些什麼原則？
車，在黃金地段的車位可以非常便利的出租出去，
一 靠近學校和休閒設施
成為了公寓投資的另一個增值點。
教育業作為澳洲經濟的支柱性產業也讓澳洲以
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四 靠近公共交通
其優質的教育聞名世界。從小學到大學，澳洲不斷
隨著大量移民的湧入，人口的增加，澳洲的交
地吸引著海外留學生源源不斷地到來。甚至，某些
通也會變得越來越擁堵。對於短距離的出行，許多
靠近好學校的“學區房”價格高漲到令投資者望而
人也越來越傾向於乘坐公共交通。靠近火車、輕軌、
CBRE 布里斯班住宅項目部
CBRE 布里斯班住宅項目部
CBRE 布里斯班住宅項目部
CBRE_Brisbane
年假換現金改革生效 據悉尼晨鋒報報導，澳洲公平工
念——年假可以作為一種商品（來買
作委員會（FWC）近日公佈，允許雇
賣），而不是為了維護員工健康和福
員與雇主簽訂協定，把一部分年假換
祉的權利。
成現金，這一變化已經被寫進澳洲幾 乎所有勞動補貼協議中，近 200 萬澳 人將受到影響。 雇主團體認為改革“合理”，但 不滿足於此，繼續要求改革週末加班
中國投資人看好昆州地產
許多員工沒能休假而使得年假積 攢起來，是因為雇主沒能創造一個能 讓雇員安心休年假的工作環境。” 澳洲工商業聯合會（ACCI）主席 皮爾森（James Pearson）認為，這次改
費。 年假換現金改革于本周生效。根
變是“合理的”，是雇主團體經過許
據新規，只要保證一年的休假能達到
多努力才爭取來的，但是他們還不滿
四周，雇員每年可以從年假中拿出兩
足於此，下一步他們將和公平工作委
周來換成現金。
員會討論零售業、藥房和服務行業的
而雇主將獲得更大的權利，迫使 年假積攢過多的員工，把假期換成現 金。 商界對公平工作委員會的新改 革十分歡迎，讚揚其朝著更靈活的就 業 安 排 邁 進。 不 過 澳 洲 工 會 理 事 會 （ACTU）擔心，這可能會使一些至關 重要的工作環境惡化。
週末加班費問題。
初次來澳洲是十多年前，每個城市都很美各有特色，一個共同點是美很 大程度來自大海。先後在墨爾本、悉尼和國內大城市生活工作，最終選 擇了在昆士蘭投資房產。這次應聯邦銀行之邀，參加關於商業地產投資
皮爾森說：“雇主團體已經向公
的講座，各位主講人從貸款，法務，宏觀經濟，物業考察等多方面進行
平工作委員會提供了廣泛的證據，證
了介紹，感覺自己獲益匪淺，並進一步增強了對昆州地產的信心。由於
明減少加班費，特別是周日加班費，
長期從事投資管理工作，我深知目前中國和海外能夠帶來持續穩定收益
能增加就業機會。”
和增值的項目不多，昆州地產的長期價值被低估，未來有很大潛力，本
澳洲工商業聯合會表示，公平工 作委員會可能將在今年 9 月份對是否
澳 洲 工 會 理 事 會 的 秘 書 Dave
削減週末加班費做出裁決。而工會對
Oliver 說：“ 工 會 擔 心， 公 平 工 作 委
雇主要求削減加班費的呼籲表示強烈
員會的這一改革會使人們形成一種觀
反對。
人亦有意與昆州本土地產界人士攜手合作，為中國東北地區的投資人提 供優質的投資管理服務。
有意者聯繫 Peter Fu ，郵箱： 1114168820@qq.com