二十四
CBRE 布里斯班住宅項目部
【投資】“排外稅”一出，溫哥華房價大跌！？房 屋銷量兩周跌 66%，澳洲會成為下一個嗎？ 關注一點海外投資的朋友，可能已經知道今年 7 月 25 日，加拿大出臺新政，8 月 2 日起對購買大 溫哥華地區 ( 包含溫哥華在內的都會區 ) 住宅房屋的 外國買家額外徵收 15% 的物業轉讓稅。 簡單來說，就是對非加拿大籍購房者（海外投 資購房者）徵收 15% 的房產稅。很多新聞總結稱， 這一稅收，可以稱為“排外稅”。嚴格控制了海外 買家。而這一政策一出，當月溫哥華樓市兩周內銷 量暴跌 66%。 根據加拿大大溫哥華區房地產局（REBGV）資 料顯示，新政實施後，7 月最後一周的銷量為 572 戶，這一數字直接創了最近十年的新低，同比下降 35%。
澳洲會像加拿大一樣徵收房產稅嗎？ 澳洲歡迎海外投資 普遍的分析，以及資料也都顯示表明，澳洲的 房地產尤其是熱門城市依然求大於供，房屋需求量 依然很高。
力面前，依然對海外市場充滿信心。 而在對海外市場充滿信心的同時，絕對不會抑 制發展。 因此，買房這事，也是買的好不如買的早。 現在投資澳洲才是最好的時機。
並且，澳洲每年依然在接受新移民，歡迎新移 民。這一點從澳洲的房價可以看出來，歷史資料表 明，近 20 年來，澳洲的房價，一直處於上升的趨勢 之中，即便是 2000 年奧運後最差的幾年也只是稍微 縮水，基本能維持在一定水準，從 97 年開始，澳洲 的房價增長了近 390%，目前存在的金融產品中，沒 有任何一項有如此穩定的表現與高的回報。
而到了八月初，加拿大第三大城市溫哥華住房 成交量驟減 66%。REBGV 的資料再次印證了房產稅 新政對溫哥華樓市的顯著影響。
澳洲投資環境良好
（溫哥華區各類住房 2010 年以來平均房價走 勢） 新規生效後，一夜之間溫哥華樓市驟冷。成交 量急劇下滑。對於購房來說，徵收 15% 的房產稅無 疑不是一筆小數目。所以在這樣的情況下，海外投 資者基本都選擇了放棄購房，而不是繳納稅款，有 些人甚至連購房定金都不要了。 房價也從 7 月末 8 月初開始劇降↓
澳洲是一個政治穩定和投資環境良好的地方， 而投資也應該是看中市場的穩定與發展。 並且央行屢次降息，也都是在刺激市場。央行 降息意味著房貸利息也會跟著下調，匯率也會跌。 這些對於澳洲房市來說都是重大利好的消息。 從政策和投資環境來看，澳洲還是投資者的春 天。
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澳洲的海外置業變的更加規範 關於海外人士在澳洲買房，澳洲方面一直表現 的相當的嚴謹。出臺的政策也是讓房地產更加規範。
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比如前段時間海外人士在澳洲買房，如果要向 澳洲國民銀行貸款。那麼審核制度將變得十分的難 辦，有各種限制，並且有各種資料需要提供。
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但是換個角度來看，澳洲國民銀行一直沒有關 閉海外貸款市場。 那麼，問題就來了，澳大利亞呢？ CBRE 布里斯班住宅項目部
其實就是證實了商業銀行在監管機構的高度壓
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CBRE_Brisbane
1960 年 1 月生于中国杭州市，1986 年毕业于中
洛齐
洛齐的艺术
国美术学院，任教于该院至今 30 年。现生活工
作在杭州、米兰、里斯本，并于三地创立了工作室。2001 年
洛齐先生上个世纪 90 年代就活跃在米兰及周边重要城
荣获意大利弗洛伦萨国际当代艺术双年展美迪齐国际艺术奖。
市，曾获佛罗伦萨当代艺术展“美第奇国际艺术奖”，被热
洛齐是中国同代画家中最主要的先锋派画家之一。通过
那亚市政艺术机构邀请参与亚太艺术双年展和主持国际文字
他的创造，他既抓住了西方现代主义的精髓，又对中国几千
艺术和行为摄影主题展。代表作品参与了 2010 上海世博会意
年的艺术进行了研究。作为艺术家、画家、书法家、诗人、
大利馆与 2015 米兰世博会布兰达博物馆项目，作品展览于意
作家，洛齐首创了鲜活的叙述和崭新的对话方式，以寻求构
大利公爵宫、罗索宫、布兰达宫、米兰大学、米兰美术学院、
建连接东西方的桥梁，探索对艺术文化进行有效讨论的生动
热那亚大学、热那亚当代美术馆等重要博物馆，访问讲学于
方法，赢得了国际声誉，如今他已经是活跃在世界各地的国 际著名艺术家。 洛齐独特的世界观很大程度上与有幸出生在一个诞生了 一长串中国思想家和知识分子的家庭有关。洛齐的祖父是中国 第一代水利和桥梁科学家，而他的母亲是中国著名历史人物林
米兰大学、米兰美术学院、热那亚大学、威尼斯大学、帕瓦 大学、米兰意中基金等许多重要机构，与塞拉菲尼（Luigi Serafini）等意大利著名艺术家合作。这不仅仅是他个人的 艺术影响力和良好的人缘，更是推动了当代西方对中国人文 历史的了解。 “Lucky”与“福”是洛齐近年来艺术的基本主题之一。
则徐的后代，他的外祖母则是晚清大臣陈宝琛——末代皇帝溥
而此次展览的作品不仅有 2015 年从布兰达宫博物馆移师的
仪的老师——的后裔。（洛齐微信 +8613606640707）
作品，还有今年创作于里斯本的新作。2016 是他的“happy” 年，他把“happy ＋ lucky”之福，展现在世界时尚之都。 洛齐的艺术具有强烈的后现代特征，将中国历史文化符 号“汉字”融合在现代主义的抽象艺术之中，变幻出了当代 艺术语言，阐释历史的、当下的、时尚的、学术的、词语的、 绘画的等诸多因素。洛齐以明快而富于时尚的方式阐释着东 西方的艺术历史，以极具个人的语言方式表达了对当代艺术 的态度，以美丽的图形色彩空间讲述了艺术的起源与发展的故 事。洛齐说，他的艺术就是自由快乐地挪用各种文化“搭积木、 造房子” ， 传递美妙的信息。 洛齐的艺术并不刻意强调中国背景， 但是他的绘画符号很好地继承了中国文化，又发展实现了国际 化的当代艺术。 今天的米兰在国际上的绘画地位虽然不像上个世纪那么 引领世界，但它仍然是国际重要的艺术平台，世界时尚之都。 萧勤于米兰
2016 年 2 月 28 日
萧勤先生与赵无极、朱德群在欧洲并称为“三驾马车” 。萧先 生足迹遍布世界，其父萧友梅曾为孙中山秘书，1927 年创办中国第 一所国立音乐院，与林风眠齐名。
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澳網傳奇要賣房子啦， 他的陽光海岸豪宅值 $1800 萬嗎？
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澳洲網球傳奇 Pat Rafter 計畫將位於昆士蘭陽光 海岸的豪宅售出，預計價格將超過 1,800 萬澳元。 豪 宅 位 於 46 Seaview Terrace Sunshine Beach Qld 4567 Pat Rafter 這棟純白地中海風格極簡主義海景豪宅 購置於 2006 年，當年買入價格為 950 萬澳元。 夫婦兩人於 2010 年年初搬入居住。 豪宅占地面積 1,286 平米，可以遠眺海灘，同時 還修了一條景觀小徑通向海灘，簡直是衝浪愛好 者的天堂啊！ 整棟豪宅有 7 個臥室，5 個浴室，同時還有家庭 影院，書房，多媒體房和酒窖。 戶外無邊無際的游泳池，還有水療區域。整棟豪 宅各類設施應有盡有，就只差一個網球場了！ Pat Rafter 曾多次獲得美國網球公開賽大滿貫，並 且在 1999 年網球排名世界第一。退役後，Pat 當 看膩了千篇一律的新聞？ 過內衣模特和酒店品牌代言人，之後又成為了一 厭倦了無聊的資訊？ 位成功的商人，此次他的豪宅開口要價 $1800 萬 請關注“澳洲第一傳媒” 以上，不知道哪位壕要拿下這個奢華宮殿呢！
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人民幣暴跌 441 點！不想資產縮水只能買房 剛 剛， 人 民 幣 暴 跌 441 點！ 創 自 英 國脫歐以來最大跌幅，不容小覷！ 此 前， 在 6 月 27 日， 受 英 國 退 歐 公投風波衝擊，人民幣兌美元匯率中間 價大幅貶值 599 點。實際上，自 2014 年 初，人民幣就開啟了貶值大趨勢。今年 年初至今，人民幣年化匯率，已經貶值 逾 10% ！ 而人民幣中間價與即期匯率差值擴 大，外匯市場專家韓會師認為，目前人民 幣仍未有效擺脫 2014 年以來震盪貶值的 大格局，所以不宜對人民幣升值空間報 過高期望。要高度防備人民幣突然走弱。 驚呆！人民日報首提 20%-40% 貶值 幅度很正常！ 此前，受英國退歐、國內產業資本 海外並購加速以及美聯儲加息等影響， 人民幣匯率波動加劇，人民日報海外版， 刊登題為《人民幣是負責任的國際貨幣》 的文章稱： 縱觀發達國家、國際主要貨幣的匯 率史，短期內出現 20% 甚至 40% 匯率波 動的極端情形，並非罕見。因此，無論 從波幅還是中樞水準來看，人民幣的近 期走勢並不值得過分憂慮。審視人民幣 匯率的方向與趨勢，仍需持有更長週期 的歷史視角。 那麼，人民幣未來會出現劇烈貶值 嗎？目前，仍然不敢肯定。
如果你手中持有美元或與美元掛鉤 的資產，眼下倒是可以適當關注並繼續持
一定。 雖然中國大城市的房產，仍然比人
（量化寬鬆政策，實質是“印錢”）來襲
民幣值得持有。但如果換成美元或者黃
等多國多地的政策，以及美元升值週期的
金計價，就很難說了。
開始，都將進一步鞏固美元的強勢地位。 哪些資產值得配置？ 自 2015 年初開始，有些敏感的投資 者關注到人民幣潛在的貶值風險，已經 開始主動瞭解境外的資產的配置。例如， 債券類的固定派息的產品以及海外的房 產投資，或為自己和家人買一些境外保 險。 海外投資產品中，美元投資類產品 門檻較高，一般在 15 萬美元以上，且投 資期限較長。除去匯率波動因素，這些產 品的預期收益率普遍較國內理財產品低。 外匯投資類產品投資週期相對較長。 例如，股權產品一般是投資期 3~4 年，加 上退出期達 4~5 年。在投資期之內不排除 有項目退出、資金回流的可能性。
不管有錢沒錢，大家都會問這個問 題。有能力做房產投資的人問的是以後
有。因為隨著人民幣匯率下滑、歐版 QE
6、至於人民幣跟美元的關係，要看
買房子還能賺錢嗎？ 而暫時買房吃力的人問的則是，未 來買房會不會越來越困難？ 如果將城市的房價放在一個分析框
兩國經濟的發展狀況了。 如果中國持續快速發鈔，則人民幣
架中，就會發現它在短期受到資金、庫存
對美元，恐怕每年都要貶值 5 到 7 個百分
和政策決定，但從長期來看，則是一種人
點才行。如果憋著不貶值，就幾年來一
口趨勢與產業結構的產物。它和城市化進
次痛快的大貶值。
程相伴而生，那些人口增加最快的地區、
7、最終，技術進步 ( 比如 VR、個人 飛行器、無人駕駛技術和汽車共用等 ) 肯
城市化最迅速、產業結構最符合需求的 階段，房價都是高企並且不斷向上的。
定會改變城市的面貌和住宅的價值。 未來 10 年，似乎不足以出現顛覆性 的變化。20 到 30 年之後，就不一定了。 屆時，城市中心的價值將下降，學區房的
過去十幾年隨意買房子的行為應該 停止了，但如果說買房子不賺錢了也不 儘然，只是具備投資價值的不動產相比
價值也將被瓦解，黃金是不是稀缺也很
於從前十幾年減少了，在做房產投資上
難說了。作為風險對沖，海外資產配置，
需要更多的專業知識。 當我們考慮城市時，我們明白，人
勢在必行。 未來買房還能賺錢嗎？
境外保險產品相對與其他的理財產
近幾年每隔一段時間就會被擱在大
品而言比較穩妥一點。與中國內地居民
眾眼前討論一番的議題：房價現在這麼
而言，配置香港保險無疑是最佳的選擇。
高，還會再漲嗎，以後會不會跌？
口淨流入、三產占比不斷提升、資金最 多、施政效率高、土地供給合理的城市 房價顯然更有潛力。
未來最大的機會在哪？ 在人民幣、美元、黃金、房產和股 權 5 個大類中，最大的機會在哪裡？知名 財經人士劉曉博給出觀點：
今年是否還會降息降准？
1、未來 10 年，最大的機會和最大
交通銀行首席經濟學家連平認為， 今年內再度降息、降准的可能性已經不 大。 從利率來看，今年以來，實際利率 處於負利率狀態，狹義貨幣 (M1) 與廣義 貨幣 (M2) 剪刀差持續擴大。同時，由於 人民幣貶值壓力較大，貶值預期增強， 如果此時降息必然會使人民幣產生新的 貶值壓力。 存款準備金率方面，存准率下調的 直接結果是銀行可用信貸資金的增加。 目前商業銀行存貸比彈性已較大，信貸 資金也增加較多，央行沒有下調存款準 備金率的迫切需求。
的風險，都在股權投資裡。
你手中的資產將有何影響？
的資產。
如果你只是購買了國債、人民幣銀 行理財或其他固定收益產品等，與國際 市場沒有什麼關係，那也沒有你什麼事。 如果你是股民，那就要當心了。從 歷史上看，人民幣與 A 股走勢多數存在 高度相關。如果人民幣近期貶值，則 A 股市場可能承壓。就行業板塊而言，金 融和不動產行業傾向於受創最深。
是中國大城市的房產，但未來 10 年就不
10 年盈利上千倍、數百倍的機會， 在股權投資裡可以找到。但這種概率非 常小，萬分之一都不到。所以，基本不 適合普通人。 2、在二級市場上炒股票，回報高、 風險大。 註冊制實施之後，你就會知道，目
專家說公寓市場會下滑？ 各大開發商錄均破利潤紀錄！ 雖然不少人擔心公寓市場下滑，
也錄得百分之 6 的營運利潤，住宅土
但 主 要 住 宅 開 發 商 Mirvac、Stockland
地交收上升百分之 24，並超出住宅利
和 Lendlease 在 2016 年出乎意料之外錄
潤的目標。
得破紀錄的利潤。 現時仍未排除供應過多和需求放 緩，特別是面對其國家外匯管制和澳 洲銀行拒絕融資的亞洲買家的憂慮， 但這些問題已在處理中。
Mirvac 有超過 2800 套樓花和土地 銷售完成交收，只有小部份的銷售因 為買家需要作其他融資安排而延遲。 少於百分之一的銷售出現違約的情況，
前的股票有多貴，多麼不適合長期持有
Lendlease 首席執行官史蒂夫表示， 但這些物業很快便以高於原來合約價 澳洲銀行不向海外買家提供貸款構成 格的百分之 10 至 15 轉售。
（個別高成長企業例外）。屆時，散戶
很大的問題，無疑影響很大。
另一家多元化物業集團 Stockland
的生存壓力會更大，因為股票太多、資
已購買樓花而又打算向澳洲銀行
推出的建房土地較其他開發商多，在
訊太多，你很難判斷。對大多數人來說，
借貸的海外居民，現在要找尋其他方
恐怕還是要把錢交給基金打理。
2016 年以更高的利潤破紀錄售出 6135
法融資，而不少對沖基金和私募基金
塊土地，在房屋獲利的升幅達百分之
均視之為良機。
39。
3、人民幣，可能是未來 10 年最差 這是紙幣的性質決定的，也是中國 國情決定的。30 多年來，人民幣平均年
小部份的買家延遲樓花交收，但 違約的比率低於百分之一 ( 長期的平均 率是百分之 3)。
Stockland 的海外買家只占百分之 3 至 4，集團對 2017 年充滿信心，預料 將售出 6000 塊土地，房價在未來三年
購買力下降 10%，最近幾年每年下降 7%。
Lendlease 的墨爾本 CBD 某項目已
未來很難控制在每年下降 5 個百分點以
有百分之 70 完成交收，完全沒有違約
內。
的情況出現。McCann 指最重要的是買
首席執行官馬克認為市場擁有所
家希望完成交收，所以會找尋其他融
有的正確指標，穩定的人口和就業增
資的方法。
長、低利率和仍然偏低的供應，這個
4、美元正開啟新一輪加息週期，比 較強勢。但長期看，作為一種紙幣，它 同樣沒有黃金堅挺。 5、過去 10 年，全球最優秀的資產
多元化物業集團 Mirvac 在 2016 年
至少上升百分之 3 至 4。
情況將會繼續。
物業管理權，酒店式公寓，住宿生意以及社區物業銷售專家 管理權期房 – 專題採訪 我購買的是什麼？ 購置物業管理權期房意味著你同意在項目完工 和個體單元房交割完成後，購買物業管理權生意和 經理人單元房。物業管理權期房可以是度假聖地， 永 久 出 租 聯 排 別 墅 或 單 元 房 小 區， 亦 或 是 短 租 房 產，例如：酒店和酒店式公寓。 我購置的是怎樣的物業管理權？ 物業管理權期房的銷售過程是受到嚴格管制 的，合同條款的設計確保買家的權益受到保護。最 重要的是，銷售很有可能適用 claw back and claw forward 條款。請記住，很有可能開發商在所有單 元房交割完畢並且買家做出使用你的出租服務之前 也並不清楚他所售出的是怎樣的生意。在大多數案 例 裡， 這 一 過 程 可 能 長 達 數 月。 為 了 保 護 各 方 利 益，經常會出現初始交割和調整性交割。初始交割 時，你需要支付房產金額。一般來講，指經理人單 元房或辦公室和來自個體投資者的出租授權。在每 一個調整日期（往往指 3 、 6 和 9 個月後），你需 要支付額外增加的出租授權。Claw back and claw forward conditions 條款將確保您為購買得到的資 產進行支付。 聽起來很複雜，我要怎樣進行籌資，開發商怎 樣知道我會為初始交割之後獲得的的單元進行支付 呢？ 電話：07 3511 7910
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購置過程和籌資過程是非常特別的，需要有專 家幫助你完成。很重要的一點是，你需要僱傭經驗 豐富的代理、金融家、律師和會計幫助你完成這一 交易。在大多數案例中，開發商需要買家在初始交 割後提供涵蓋你所有義務的銀行擔保。金融師會將 其安排成你資金計劃的一部分。
對於大型項目，答案是需要。銀行和開發商看 重生意的背景和資質，並根據您經營生意的能力做 出判斷。對於大多數物業管理權期房，銀行願意向 擁有業外經驗的申請人提供貸款。著重強調經營策 略的計劃書將很大程度上幫助您得到銀行的信任。
一般情況下，銀行提供的貸款是多少呢？
理想情況下，賣家和賣家代理將為您展示詳細 資訊，包括由經紀人或業內專業會計師準備的損益 報告。報告應該反映出租池內參與者的數量，潛在 住戶和市場租賃平均值。相關資訊例如與項目項目 相關的市場材料是非常容易獲得的，例如關於項目 需求量的資訊以及典型單元房買家資料。請記住， 您的合同將會規定您需要僱傭會計師對項目和預期 淨利潤進行審核。這將與銀行估價、批准程式一起 為買家提供保護。
作為一個新興行業，銀行認為管理權期房比經 營中的物業管理權生意有更高的風險。然而，可為 物業管理權期房提供的貸款比率仍然高於其他種類 的新興行業。貸款配額分情況而異，一般配額為單 元房和物業管理權總價值的 60% 至 65% 。經驗豐 富的買家很有可能獲得更多的貸款配額。請記住， GST 將被記入核心銀行貸款額，且不會被記入資 產負債比率。 誰來決定每一份出租授權的價值？ 出租授權擁有一個特殊的計算機制。它包括除 去物業工資的預期淨利潤。儘管對於估算機制存在 很多不同的看法，最終得到的結果差別並不大。我 們建議您與我們的團隊或您的經紀人和律師瞭解更 多細節。
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我應該什麼時候與開發商聯係呢？ 越快越好！您應該與代理、開發商和項目市場 經理合作，確保交易的完滿達成。 欲瞭解物業管理權期房的更多詳細資訊，或尋 找一位經驗豐富的經紀人，請聯繫 David Jiang 或 David Janett 。
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本週六 3rd September 2016
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澳洲不同州留學所需費用 " 我要去澳洲留學啦！不過我不知 道應該選擇去哪個州。" 別急，小編今 天就幫大家整理一下，讓大家對比下 各個州的優勢再做選擇吧。 維多利亞州 : 教育體制與業界緊密 相連維多利亞州經常舉辦多鐘國際藝 術和體育盛事活動，更是全澳洲的製 造業中心，但也因為常年多霧而被成 為“霧都”( 注意是霧都，不是霧霾哦 !) 首府墨爾本被多次評為世界最適 合居住的城市。維多利亞州擁有很多 優質的學校，包括墨爾本大學（全澳 排名第一）、拉籌伯大學、斯威本大 學、博士山職業技術學院、霍姆斯格 蘭職業技術學院、衛斯理中學、艾文 豪文法中學等。 優異的學術傳統，國際認可的學 歷，良好的職業和高校升學途徑。在 維多利亞州，職業技術教育發展蓬勃， 教育體 制與業界緊密相連，為海外留 學生提供實習機會。 以墨爾本為例，生活費用約為 1.8 萬澳幣，大學和職業技術學院學費約 為每年 1.8 萬 -3.5 萬澳幣，中學約為每
年 1.3 萬 -2.5 萬澳幣。
鐵礦石、黃金等礦產資源。基礎工業、
以珀斯為例，生活費用約為 1.6 萬
新南威爾士州：教育資源豐富、工
採礦業、特殊製造業是高度開發的領域。
澳幣 大學和職業技術學院學費約為每
業化程度最高的地區，是全澳大利亞最
南澳州是澳大利亞第三大州，教育
年 1.4 萬到 2.5 萬澳幣，中學約為每年
重要的經濟文化中心。同時具有最大的
發達，是澳洲經商和生活成本最低的地
金融中心。農業、畜牧業、製造業和服
區之一。南澳州首府阿德雷德是澳洲第
務業是該州的經濟基礎 !
四大城市，與悉尼、墨爾本構成金三角地
1.1 萬到 1.6 萬澳幣。 昆士蘭州 : 旅遊度假名城昆士蘭州
悉尼是新南威爾士州的首府，是澳
區，該州學校主要包括，阿德雷德大學、
靠近赤道，氣候尤其炎熱，也被稱為
大利亞開發最早、面積最大且現代化程
南澳大學、南澳職業技術學院、藍帶酒
“日照州”。自然資源豐富，糖出口
度最高的城市。
店學院。
量全國第一，礦產占全澳洲四分之一。
當地氣候宜人，悉尼把澳大利亞休
以阿德雷德為例，生活費用約為 1.6
閒文化和都市生活融合在一起，是澳大
萬澳幣，大學和職業技術學院學費約為
利亞歷史最悠久的定居地，該州擁有數
每年 1.4 萬 -2 萬澳幣，中學約為每年 1.3
量最多的大學，包括新南威爾士大學、
萬 -2 萬澳幣。
害怕寒冷喜歡陽光的人的最愛 ! 昆士蘭州擁有多個著名的旅遊、 度假勝地。著名城市布里斯班、黃金 海岸是昆士蘭州著名的旅遊城市之一，
悉尼大學、麥考瑞大學、悉尼科技大學、
西澳大利亞州 : 礦業資源之城西澳擁
臥龍崗大學、紐卡斯爾大學、查理斯特
有豐富的自然資源，天然氣、鐵礦石、
該州擁有昆士蘭大學、昆士蘭科技大
大學、 新英格蘭大學、南十字星大學、
黃金和其它礦產資源。西澳高度開發的
學、格里菲斯大學、邦德大學等知名
西悉尼大學以及數十個職業技術學院和
領域包括服務業、基礎工業、採礦業、
學校，在昆士蘭州學習旅遊管理專業
上百個公立和私立中學。
特殊製造業、更新產業、高新技術和勞
也有著得天獨厚的優勢。
以悉尼為例，生活費用約為 1.8 萬澳
動力技能。
幣一年，大學的學費約為 2.2 萬到 3.5 萬
礦業工程就業前景非常好，畢業生
澳幣，中學的學費約為 1.5 萬到 2.3 萬澳
起薪都可以達到每年近 10 萬澳幣。珀斯
幣。
以布里斯班為例，生活費用約為 每年 1.6 萬澳幣，大學和職業技術學院
是西澳洲的首府，擁有廣闊的居住空間及
學費約為每年 1.5 萬到 2.8 萬澳幣，中
南澳大利亞州 : 葡萄酒與藝術之城南
高水準的生活品質，該州學校包括蒲賽
學約為每年 1.3 萬到 1.6 萬澳幣。
澳州擁有最最豐富的自然資源，天然氣、
澳大學、默多克大學、科廷理工大學等。
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移民澳洲可以享受哪些福利？ 澳大利亞是發達國家中福利最高的 移民國家，有相當完善的社會福利網覆
庭，屬社會底層，但是因為很多低收入人 群沒有車，所以廉租房總是建造在交通方
在其他省，可以通過參加救護車機
住在一起的，每兩周（單身幫忙照顧）
蓋全國 6 個州。（新洲、維州、昆州、南 澳、北領地、西澳） 澳大利亞社會福利和保障津貼種類 多而齊全，凡獲得澳大利亞綠卡身份居
便，寸土寸金的地方，但是治安不一定
構的保險計畫，也可以通過購買私人醫
$689.00，每人每兩周（夫妻一起幫忙照
好。中國人往往很關心子女的生活環境，
保來報銷救護車費用。
顧）$519.40。
區”。
很多檔次，有的保險公司報銷所有救護
民和公民，都可享受其應有的福利待遇。 很多中國人都十分羡慕澳大利亞的 全民福利政策，那麼究竟有多好 ?
4、購房補助
費用，而有的只報銷地面救護以及有限
25 歲以上人士的全職學生津貼（限
的救護服務，比如限定只在你居住的省
於 TAFE，大專或本科學位的學習，以及
內的救護服務。
部分碩士課程。博士生不可以領取這項
7、法定假期
津貼），有 104 周等待期，即拿到 PR 並
1、牛奶金
因此寧可多花點錢，也要找一個 “好地
為促進澳洲人買房，各個州政府都 推出首次購房補貼。大部分的做法是提 供 1.2 萬至 2.5 萬澳元的補貼，或者是減
這裡的牛奶金，當然不是真的指孩 免和優惠購房印花稅。但是，政府補助 子喝牛奶的補貼，而是指育兒補貼。 購房也是面對大部分低房價的房子，通 育兒補貼都是沒有等待期的，即拿 常都在 75 萬澳元以內。 到 PR 即可以申領。對於有小孩的家庭， 5、政府失業補助金 從以 PR 身份登陸澳洲那天開始，就可以 失業救濟金凡在工作年齡內，有 開始申領了。當然小孩也必須是 PR。 工作能力，願意工作而找不到工作的人 Family Tax Benefit Part A：只要有小 孩，即發放該補助。這項的發放額度和 均可以領取，新移民需要經政府審批才 有資格申領。每年都領取 1.5 萬澳幣。 家庭的總收入有關。這項相當於牛奶金。 Family Tax Benefit Part B：只要有小 6、醫療保健福利 孩，即發放該補助。這項的發放額度和 國民保健 (Medicare) 是澳大利亞國家 父母的低收入那方的收入有關。這項相 全民健康保險計畫，新移民可以即時享 當於是對父母中，一方工作，一方不工 有大多數免費醫療服務，國民保健病患 作而在家帶小孩的家庭進行補貼。 者也可享有免費公立醫院治療。 2、托兒補助金 Rent Assistance：只要有小孩，同時 是租房的，就會有租房補貼，最高額度 是兩周發 $208。這項的發放額度和家庭 的總收入有關，也和租金有關。 Child Care Benefit （簡稱 CCB）：小 孩上幼稚園，才發放該補助。這項的發 放額度和家庭的總收入有關。 Child Care Rebate（簡稱 CCR）： 小 孩上幼稚園，並且父母都工作 / 上學至少 15 小時一周的情況下，才發放該補助。
供免費救護車服務。
請注意，救護車保險的內容和費用
了。 每 兩 周 $114.00。 如 果 是 和 殘 疾 人
Austudy：
除公共假日外，按照澳洲勞工法，
居住滿 104 周才可以申領。如果每兩周的
澳大利亞公民每年至少四個星期的帶薪
稅前收入不超過 $236，那麼可以拿滿每
休假，還獲得相當於平時工資 17.5% 的獎
兩 周 $402.70 或 $442.10 或 $527.50（ 看 是
勵工資，同時不硬性規定休假時間，可
否單身，是否已婚， 是否有小孩等）；
累積。
如果每兩周稅前收入高於 $236，那麼每
長年服務假。這是澳大利亞的特產。 多一刀，津貼減少 50 分或 60 分。 澳洲人有個喜歡跳槽的習慣，為了避免 Sick, injured or people with a 人們像袋鼠一樣跳來跳去，政府規定連 disability： 續服務滿 10 年，就可有兩個月不來上班， 16 歲以上的因傷殘或疾病而不能工 此後每年有 13 天的長年服務假。 私人事假每年 10 天。用於自己或家
作的人士的津貼，有連續 10 年居住要求，
人生病、不適於工作或對付突發事件，比
即住滿 10 年後才可以申領。對於傷殘人
如汽車拋錨、搬家挪舍、紅白喜事等等。
士，21 歲以上，每兩周（單 身）$689.00，
每年可以有 10 天帶薪事假，醫師證
每人每兩周（夫妻）$519.40。16 歲以上，
看醫生的費用、在公立醫院手術、
明可有可無，有些單位允許積攢，待以
21 歲以下，根據不同年齡段，領取的額
住院 ( 包括藥品和飲食 ) 的費用，只需刷
後生病時用或離職時補回，有些則是過
度相應少些，越年輕越少。對於因疾病
卡而不需要付費。
期作廢。
不能工作 的人士，相應可以領取的津貼
政府通過“醫藥補貼計畫”對許多
輪休假。有些公司適當延長每天工
醫藥處方給予補貼，低收入者在藥房購
作時間（如半小時），然後每兩周或四
買處方藥時僅需支付 2.60 澳幣，其餘部
周放假一天，此舉深受員工歡迎。
分由政府補貼。不過，政府最近一直在
產假。男女可休，用於生孩子、領
尋求對醫療進行改革。
養孩子或照顧生孩子的妻子。政府規定
Medicare 提供的福利有哪些？
產假一年，如不夠用，可申請延至兩年，
額度略少。 有很多國人抨擊澳洲的福利制度， 容易導致社會性的懶惰行為。 澳大利亞除了藍天，白雲，水和 食品的安全，還提供如此優厚的社會福
和病理化驗 ★ 驗光師所做的眼部檢查
其中新媽媽可享有 18 個星期的帶薪產假。 利，可以讓生活在澳洲的百姓有基本的 生活和住房保障，維護社會的穩定和健 8、養老金 康發展，這也正是一個發達國家的體現。 養 老 金 政 策 凡 60 歲 的 女 士 和 65 歲
為了保證人者有其屋，保證低收入 者也能住房，澳大利亞政府每年都撥款
★ 醫生執行的大部分手術及其它治療程
的男士均可享受養老金。能否領取養老
式 ★ 由經核准的牙醫執行的某些手術程
金或領取多少，將根據有關人收入、資
建造大批的政府房，由政府委託的專門 公司管理，以極低的價格出租，通常每個 星期房租為 15 澳元左右，而且往往是很 漂亮的大樓，比如墨爾本 1958 年奧運會 的運動員村大樓，大部分都是政府房子，
式★ 唇裂畸形計畫（Cleft Lip and Palate
產而定，並要滿足居住條件的要求。
3、政府住房
奧運會結束後，大部分都給低收入者居 住。 什麼人可以申請呢 ? 原則上任何人 都可以，但它的特殊收費方式把有錢人 自動排除在外，基本收費原則是按收入 的百分比交租。有一點需告訴大家，中
★ 醫生和專科醫生的診療費用 ★ 醫生治病所需的化驗和檢查，包括 X 光
Scheme）中的指定專案
凡領取養老金者可以得到優惠的醫
哪些人士能夠享受澳洲 Medicare 福利？ 療藥品和其他衛生保健待遇。政府對享 受養老金者提供的其他優惠包括減收交 ★ 澳洲公民 ★ 擁有澳洲永居簽證的 通費、地方稅、電費和汽車註冊費等。 外籍人士 ★ 紐西蘭公民 ★ 已申請特定 的永久居民簽證人士★ 持有澳洲工作簽 Bereavement Allowance： 證的人士 ★ 持有有效簽證，且父母、配
喪 偶 津 貼， 有 104 周 等 待 期， 即 拿
偶或子女中有一人是澳洲公民 ★ 持有有
到 PR 並居住滿 104 周才可以申領。寡婦
效簽證，且父母、配偶或子女中有一人
適用（只給 14 周補貼，如果處於懷孕狀
具有永久居民身份
態，可以持續給到孩子出生），每兩周
什麼是不屬於 Medicare 報銷範圍的
$748.80。
國新移民申請政府房的人很少，部分老 一代移民，特別是老年群體，在政府住 房居住。
塔省，政府提供免費的救護車服務。紐
給每天照看殘疾人的照看人的津
因為凡住這種房子的多為低收入家
省和首都地區只為領救濟的低收入者提
貼， 無 等 待 期， 即 拿 到 PR 就 可 以 申 領
Medicare 不報銷救護車費用。昆省和
Carer Allowance：
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如何理解政府批文（DA）裡的要求（Conditions） 區問題的（地板高度問題）、牽扯在馬路上或者高速路上施工
Council 提到的這個structure plan 並不是走正規程式做出來
的（要做 Traffic Control Plan ）等。
的，而且不是規劃條例的一部分，那就破壞了這條規矩。
最後，要保證工程設計對環境的影響。比如施工造成的水 土 流 失 （ sediment and erosion control） 、 環 境 管 理 （ Environmental Management） 、 垃 圾 處 理 （ waste management）和污染物處理（pollution control）等等。
LUX作品：G3
Add： 3 Grout Street，Macgregor
開發項目，一旦拿到了政府批文（DA），意味著Council 同意了該項目的建設方案，下一步就是出施工圖了。但是，這
· Condition 必須是和該項目有直接聯繫，而且是公平公 正而且合理的。 這就不多說了。規劃嘛，其實就是common sense，換 句話說，你覺得不公平那很可能就是不公平，剩下的就是怎麼
三、施工中的要求
溝通的事情了。比如你和 Council 說你這個condition is very
這些要求最主要的就是保證在施工過程中對周圍的環境的
ridiculous 肯定是沒啥用的。但是你如果說這個 condition is
影響降到最低。比如施工中的車輛停放、燈光、噪音、揚塵、
not fairly and reasonably relate to the development
施工材料和工作時間等。其實這些就那麼回事，只要施工時確
proposed，或者說這個 condition is so unreasonable that
保鄰居不投訴就沒啥問題。
no reasonable planning authority could have imposed
四、其他要求
them…那就變成規劃術語了，然後再在這個的基礎上發揮就
這才是重中之重。有的時候，Council 會覺得一個開發商
事半功倍了。
應該多為這個地區做做貢獻，所以就提各種要求，有些要求是 根據Council 自己的規劃檔提的，有些要求，規劃檔明明沒要 求，但是 Council 也會提出來，所以我們要辯證的看待。
· Condition 要有確定性和最終性。 也就是說這個condition 具體要求是確定的。如果這個 condition 說你等到第一期做完了以後看情況我再批你的第二
個批文（DA）可不僅僅是幾頁紙加幾幅蓋了戳的圖，裡面可
一般來說，政府部門的規劃師和工程師就是個東風壓倒西
有不少需要你注意的要求（Conditions）。簡單來說，DA 的
風的關係，就看誰強勢和誰能說服誰了。筆者就碰上過這麼個
的。因為你批就是批，不批就是不批，批的是什麼就是什麼，
要求（Conditions）分為以下幾類：
事。我把規劃檔相關的章節列印出來，標記好了，開會的時候
沒有看情況這一說。
期（或者第二期的某某方面，或這樣或那樣），那肯定是不行
一、一般性的要求
一條一條的指給Council 的工程師看，說我們反對Council 把
· Condition 如果有必要，可以監督執行的。
這類的 condition 就是那些很正常的，所有的批文裡都有
污水管延長個幾百米連接到自己的這塊地上的這個要求，因為
其實不滿足這條的condition 還真不少，可是一般作為開
明擺著規劃檔裡沒有這個要求。然後那個工程師說，Council
發商都不和 Council 較真，因為不能監管的condition 就基本
比如 Council 會要求你必須按照圖紙施工、 必須讓
的規劃檔確實說的不清楚，但是Council 的想法是希望你連上
等於不存在嘛（甚至有時候我們還引導 Council 放這種
Council （或者有資質的個人）審批了施工圖或者工程設計，
的。然後我就很無奈的說，Council 不管有什麼想法都是要體
condition）。比如我之前一個案子，客戶在房車度假村裡開個
然後才能施工。也會說明還有什麼批文需要申請，什麼時候才
現在規劃檔裡的，如果規劃檔和Council 具體的想法不統一，
飯館，Council 規定說這個飯館只能招待度假村裡的人，村外
算土地用途被改變了，或者土地分割完成了這類的。
那我們會很難做。我們肯定是以規劃檔為准，因為規劃檔是具
的人就不行。可是這種事情Council 根本沒法監督，總不可能
的要求。其目的是限制一個項目的類型、規模和特點。
同時 Council 也會給出一些限制。當然這些限制是按照規
有法律效應的。那個參加會議的 Council 初級規劃師也有意
天天坐飯店裡挨個問吧。。。當然了還是有些區別的，比如如
劃條例和你遞交的審批材料走的。比如你申請開個生意，你要
思，我一說話他就使勁點頭表示贊同，可是開會的時候不敢張
果度假村關門了，飯店一定也要關門，不能單獨運營。
說明營業面積多少平方米，最多雇幾個人，營業時間幾點到幾
嘴，因為他只要一說話，那就代表 Council 的決定了。他壓不
· Condition 不能禁止未來的開發。
點；又或者你要開瑜伽班，你說你一天幾堂課，每堂課多少人
過那個工程師就只能閉著嘴旁聽。
其實這點很重要，因為現在來控制將來可能會做的開發是
之類的，這些都可能會變成condition 的一部分。當你項目完
筆 者 剛 接 到 一 個 案 子 ， 還 在 研 究 中 。 Council 的
成以後是達到一個什麼效果這些，也可能會出現在 condition
condition 裡 面 說 要 重 新 設 計 ， 後 面 騰 出 來 20米 。 因 為
合理。。這種例子也有。比如之前接觸過一個一塊地上建兩個
裡面。
Council 已經規劃好了的路將來要從這塊地後面經過。所以等
房子的項目，Council 就放了個condition 說你這兩個房子不
二、施工前的要求
到路修到這裡的時候，Council 要求這個客戶要在三個月內把
能用作除了居住以外的其它用途。這就是犯了這個錯誤，可以
DA 審批的深度只是初步設計，也就是說證明什麼都達到
前面的入口關閉，然後把後面10米寬的地交給 Council，然後
指出來讓 Council 改正。
“可以做”的程度，可是在允許你動工之前，具體的細節要在
再在後方設入口，同時給被影響了的基礎設施（比如電和排水
總而言之，如果對基礎設施方面的condition 有任何疑
施工圖設計的時候來審批的。這些要求就是你在DA 批下來之
管）改道。這樣的 condition ，是否合理合法，現在還沒有結
問，一定要仔細閱讀規劃檔，幾乎所有的答案都在裡面。關於
後，但是在做施工圖設計之前就要滿足的。
論，但是，Council 在DA 裡放condition 是有一定規矩的。
首先，要保證工程設計對各種基礎設施的影響，所以要確
筆 者 根 據 昆 州 的 “ 規 劃 神 書 ” — — 《 Sustainable
定給水、污水、電、通訊等這些服務提供者同意你的工程設計
Planning in Queensland》裡提到的限制條件做個簡單的總結:
（或者這些服務提供者自己來設計施工）。
不正確的。未來的開發也一樣遞申請，到時候再去控制才比較
condition 的問題，因為涉及到工程建設的方方面面，也有可 能直接影響著項目的投資預算，不能掉以輕心，也希望本文能 夠給已經拿到DA或者正在申報DA的同行，有所借鑒。
· Condition 只能是和規劃相關的，無關的不行。
其次，要保證工程設計是有依據的。比如要求拆除現有的
換句話說，這些要求必須是根據相關規劃檔給提出來的，
房子的、要求交土質報告的、牽扯通行權的道路的、牽扯洪水
不能是先入為主的想出來的。比如上面這個例子，如果
（Francis Shen ，LUX Development Manager）
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