Marina Concourse 隆重上市 上週四晚，該項目正式于黃金海岸對外發佈，現場共有 80 名貴賓，發佈會由 Sunland Group 主席 Dr Soheil Abedian、總經理 Sahba Abedian 和昆士蘭銷售經理 Mary McCabe-Gray 主持。 上市後，買家迅速鎖定 Sunland 在 Royal Pines 最新開發 Marina Concourse，第一周即售出 15 套公寓！ Marina Concourse 典 雅 雙 子 塔 樓 距 黃 金 海 岸 衝 浪 者 天 堂 和 休 閒 娛 樂 區 僅 15 分 鐘 路 程， 毗 鄰 Royal Pines Marina，擁有 110 戶奢華公寓和頂層公寓，以及全新休閒用餐區。作為 Sunland 在 Royal Pines 的最後一項開發， Marina Concourse 將為該地區帶來大量全新零售和用餐區、景觀花園、游泳學校和 Sunland 黃金海岸辦公室。 與此同時，Sunland 正在調查潛在碼頭開發。 Sunland Group 總經理 Sahba Abedian 說道，建築工作已動工，碼頭旁的現在建築將被拆除和升級。 “我們對 Marina Concourse 的定義是創造一個充滿活力的水濱社區，為 Royal Pines 和 Benowa、Ashmore 和
周邊地區的居民提供獨一無二的便利設施。” “居民和社區可享受一系列用餐、零售和娛樂設施，包括精品咖啡館、景觀花園和著名游泳學校” “大多數公寓是東北朝向，可俯瞰優美水景，有 2 臥、2 衛加書房和 3 臥、3 衛加媒體室等戶型，以及位於六層 的頂樓公寓。” 該項目距 Metricon 體育場和多個大型聯邦運動會場地僅幾分鐘路程，預計將於聯邦運動會前夕 2018 年初完工。 開放式設計、挑高天花和落地窗讓您盡情欣賞壯觀海景。游泳池和露臺娛樂區位於 Marina Concourse 和 Nerang River 中間地段，供居民休閒娛樂。Abedian 先生說道，Marina Concourse 是 Sunland 在 Royal Pines 社區的第 二項住宅塔樓開發，靈感來自榮獲多個獎項的 Marina Residence。 “Marina Residences 與 2014 年完工，現已獲得 7 項業內獎項，包括在 2016 年 HIA-CSR 澳大利亞房產業頒 獎典禮上獲得的國家公寓社區獎”他說道。 “我們將用 Marina Concourse 再一次展示我們驚人的設計，為業主提供優雅的活動空間，咖啡廳用餐區和水濱 便利設施，讓業主再次盡享舒適便利生活。” 位於 Royal Pines 度假區的錦標賽高爾夫球場是該地區唯一一家 27 洞復合球場，是著名 ANZ Ladies Masters 和 其他錦標賽的舉辦地。 Sunland 在 黃 金 海 岸 的 其 他 開 發 包 括 位 於 Mermaid Waters 的 The Lakes Residences、 位 於 Palm Beach 的 Magnoli Residences 和位於 Pimpama 的 The Heights 公園社區。 Sunland 的所有開發包括澳大利亞東海岸的 6，300 戶住宅房，土地和多層項目，估算價值為 $4.3B。 聯繫人：Sarah Dixon，National Communications 經理，0418 748 892
二十四
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澳房新法案：房東“一票否決”權將成歷史 75% 的通過率即可。
新州政府新的分契物業法案（NSW strata law）將於 2016 年 11 月 30 日起實施，
這樣的新法，為開發商提供了很多
與舊法案相比，竟有多達 90 處改動。 其中最引人注目的就是公寓房東一
的購買機會。
票否決開發商收購的權利將成為歷史。 如果該公寓社區有 75% 的房東同意， 即使另外 25% 的房東反對出售也無效。
推動悉尼舊公寓社區的翻新或者重建。
政府出臺這樣的新法，其本意是要
按照預測，悉尼人口將在 2031 年達
於是，開發商和房東的“戰爭”，也將 掀開嶄新的一頁。
到 600 萬，而未來將有近一半的人口住在
歡喜冤家的“戰爭”
人口居住環境也是政府的重要議題之一。
公寓樓或者聯排別墅裡。怎麼改善這部分
房東們抱團高價賣地，開發商私下 阻擊逐個擊破，各顯神通，讓我不禁想 起中國戰國時候的策略：合縱連橫。
老舊的公寓社區物業管理及維修費 用是相當高的，房東們時不時就會收到一 在房東們還不知道的情況下，以優惠的
張特別維修費的帳單，與其這樣拖著一
同 樣 是 在 St Leonards， 往 前 一 點，
價格拿下他們手中有升值潛力的房子。
直頭疼下去，還不如翻新或者推倒重來，
2015 年 9 月， 九 戶 房 東 聯 合 起 來 賣 掉
等到規劃被公開了，開發商也就佈局得
這樣大家都能住設施較好的房子。
Holdsworth Ave 和 Canberra St 的房子，面
差不多了。
戰國時代，齊，秦在東西，其他五 國貫穿南北。合縱，合眾弱以攻一強， 即幾個弱國聯合起來對抗秦國；連橫， 事一強以攻眾弱，即某個弱國和秦國聯 合起來，攻擊其他弱國。
一塊真是非常昂貴。
期間戰事不斷，風流人物輪番登場。 雖然最後秦國滅了六國，但是在相當長 的一段時間內，六國的合縱有效地抵禦 了秦國的擴張。 回到現在，虎視眈眈的開發商就是 秦國，房東們就是六國。他們之間的“戰 爭“，似乎正如火如荼。
個房東獲得 734 萬。
更 近 一 點 的， 悉 尼 正 北 區 Frenchs
東說想通過仲介公開出售，結果開發商第
合縱的勝利
Forest62 名房東聯合起來，叫賣 2 億澳幣
二天再回來，直接把價格提高到 500 萬。
聯合賣地已經在悉尼到處開花，除
的打包物業。預期每戶分得 300 萬澳幣，
一來二去這樣，房東們也被迫留意
了熱門的西北鐵路沿線、下北區，這一趨
從 2014 年維州和新州部分區域重新 規劃開始，開發商利用他們優先獲得資訊 的機會，悄悄收購如悉尼下北及西北鐵路 沿線的物業，當房東們反應過來的時候， 已經晚了一步，氣憤歸氣憤，總得想出 解決辦法來，於是，聯合賣房的案例就 多了起來。 其 中 比 較 著 名 的 案 例 如 2016 年 初，悉尼北區 St Leonards 的十個房東把 Holdsworth St 23-31 號及 Berry St 24-32 號 打包出售。 十個房子加起來總面積約為 5600 平 米，售價為 6000 萬澳幣，分攤下來每個 房子的售價是 600 萬澳幣 .
積 5700 平米，售價 6600 萬，分攤下來每
的。2015 年初在西北 Castle Hill 區，開發
說到這裡，開發商也是激動的：終 於不怕公寓樓裡的釘子戶了！ 迎著這股改革的春風，澳洲本地開
這塊土地的出售吸引了 100 多位買
商敲門以 125 萬的價格收購了一位老太太
家，其中澳洲本土和海外買家各占一半。
的的物業，而兩個月之後，她才發現周圍
發商已經對看中的物業伸出橄欖枝，業
類似的房子都已經叫價 300 到 350 萬了。
內人士也表示，未來海外開發商，尤其
最終香港的開發商把它買下。 房東打包出售獲利是單獨出售的兩 倍多。
另外一個 Castle Hill 例子，開發商敲 門說要收購房東的房子，報價 250 萬，房
是中國開發商也會快速更進。 一路向西
起市場的風吹草動來，隨著資訊傳播技
勢也悄悄蔓延到悉尼西部。大片的土地
而在西北線的主戰場 Castle Hill，25
術的發展，開發商提前佈局的難度也加
將吸引開發商來此興建聯排別墅和公寓。
名房東聯合賣房，價格是驚天辟地的 1 億
大了。反正現在房東們想賣房，首先去
澳幣。如果能成交，每個房東將分的近
找鄰居聊聊，聊著聊著就成團了。
是該區中位價的兩倍。
400 萬，是該區中位價的 4 倍。 墨爾本也不甘示弱，Cheltenham 區 8 名房東聯合起來，掛牌出售 900 萬澳幣的 物業，雖然數字對悉尼來說不算什麼， 但是已經是創下了墨爾本的新紀錄。 暫且不管這些土地最後是否能以掛 牌價成交，至少，房東們是嘗到了合縱 策略的甜頭。 為了順應這些新趨勢，房產仲介，
而當時 St Lennards 的房屋中位價約 在 230 萬。
律師也紛紛加入房東們的行列。
所以初略算一下，打包出售賣的價 格為單獨價格的近三倍。這真是一不小 心，一輩子又不用幹了。
White 就組織社區居民會議，毛遂自薦當
而該地塊的買家，是來自中國武漢 的正堂置業，他們準備在此興建有 246 套 房 子 的 公 寓 大 樓。 這 塊 地 在 St Leonards
縱家蘇秦再世之風。
高處，建成後的公寓將有很好的悉尼港 灣視野。因為有著對未來美好的預期，
如果打包的土地能夠高溢價售出，房東
所以開發商咬咬牙也就拿下了。 相比他們之前在阿德萊德市中心的 拿下同樣大小的地只花了 850 萬，悉尼這
開發商的敲門收購，也是飽受爭議
西 北 線 Castle Hill 的 房 產 仲 介 Ray 房東們的智囊團，苦口婆心告訴房東們， 千萬千萬別單獨賣房，要團結，大有合 雖然專業人士的服務價格不菲，但 是，他們也是這個策略的重要組成部分， 們還是非常樂意與他們分享勝利果實的。 開發商的連橫
市場好的時候，打包能夠賣出高價，
在 今 年 三 月 的 時 候， 悉 尼 西 南 區 Ingleburn19 戶房東組團，打包物業上市，
房東們數錢還數不過來，也不去爭論是
叫價 3000 萬。而在 Blacktown，Seven Hill
否應該多分一點了。
這些區域，打包出售的土地，在開發商
當市場一般，不能賣出高溢價的時 候，這下土地上有好房子，精裝修的房 東就覺得有點不情願了。 上面提到的叫價一億的 25 戶房東打 包賣地，後來也因為出現了釘子戶，組 團談判陷入僵局。業內人士表示，該交
眼中，也是不錯的選擇。 縱觀過去現在，展望未來，我們可 以發現關於澳洲房東和開發商的一個有 趣趨勢。 現在，澳洲房東們組起團來，有專
易估計在難在兩年內完成。
業的仲介，律師支持，制定策略，統一
新法 新契機
行動，提高價格把土地賣給開發商，這
房東們面對開發商的時候，經常會 表現出同仇敵愾的陣勢，所以開發商拿 地的連橫策略實施起來，也並不容易。
是新時代的抵制？還是努力爭取自身最 大權利的合作呢？ 未來，隨著新興商業模式的發展，
但年末就要實施的新州 Strata Law 為
比如地產眾籌等產品的閃亮登場，普通
他們拿下舊公寓樓和社區打開了另一扇
人就算資金不多，也可以參與到開發商
門。行業人士把它稱為開發商的聖誕禮 物，但是對於部分房東們來說，這個禮 物卻是不受歡迎的，因為剝奪了他們一 票否決開發商收購的權利。
現在我們來看開發商，他們最基本
在新的物業法下，出售一個社區不
的套路就是在規劃公開之前進行佈局，
再需要全部擁有者的同意，只需要達到
的事業之中。尤其是在目前銀行對開發 商貸款加以限制的情況下，市場上的私 募基金和眾籌基金都在躍躍欲試。 房東和開發商，是否也會最終你中 有我，我中有你了呢 ?
房貸凍結觸發澳大利亞房產資金危機 按照澳大利亞本地及海外房屋貸 款代理及資金提供商的說法，澳大利 亞公寓市場的樓花買家正在危機之中， 新放貸調控意味著數以千計的已經交 付了首期的投資者將面對成交困難。 位於上海的資金提供商宣稱他們 的中國客戶通過澳大利亞銀行獲得資 金的管道已經凍結，他們可能面臨抵 押物被沒收的前景，或者接受來自私 營資金的極高利率。澳大利亞代理宣 稱他們的本地客戶，很多是亞裔，將 他們的成交日期推遲了 3 個月，以便 尋 找 其 他 資 金 來 源。 上 海 Home Tree Group 的 代 理 Mark Yin 在 談 到 他 上 海 客戶通過澳大利亞銀行貸款時，說： “所有的交易都被凍結了，我們正在 全球尋找資金。”Yin 先生說，他的正 在等待澳大利亞公寓建成的客戶幾乎 有 100% 都是這種情況，大部分這類公 寓集中在墨爾本中心商業區。
務， 該 公 司 首 席 執 行 官 Marshall Condon
救援包
說：“今後 3-12 個月，很多投資者將尋
已經有一些開發商取消了開發專案， 金，它們還在向澳大利亞房地產貸款。 他們擔心現有及未來專案的資金來源。 他說：“新加坡資金的利率比澳大利
最後期限逼近
劇烈下行，可能會造成大批海外買家拋棄
另外一間位於上海的代理的首席執
Kirchner 先生說，儘管現在中國買家仍
抵押物，而他們幾乎沒有什麼機會追索。
行官 Lanny Xu 說，儘管他的大部分客戶
然對澳大利亞房產有強勁需求，很多
貸款代理們通常在成交完成時獲得提成， 不受影響，但還是有大約 20% 正試圖賣
中國買家選擇等等看，看公寓估值是
位於墨爾本的房地產代理公司 Neue Black 對 海 外 和 本 地 客 戶 提 供 服
求資金來完成交易，但是，隨著他們發 現資金來源有限，他們會越來越擔心。” 幾十億資金以及被投入到澳大利亞各首 府城市的數萬個高層公寓，特別是墨爾 本、悉尼和布里斯班。這些公寓大部分 都是以樓花的形式售出，這意味著買家 通過首付購買了藍圖，買家需要在建成 時再付餘款成交，而這需要放貸機構重 新估值並提供資金。
他的客戶正在指望新加坡銀行提供資
這可能對澳大利亞本地消費者信心、建
亞的高。”
築服務業以及本地政府收入造成巨大經
開始感受到痛
濟影響。一些新加坡和馬來西亞的海外
Xu 先生說，另外一個選擇是從一
機構正在研究救援包，他們可能推出私
些新的抵押代理基金尋找資金，這些
營救援基金，或者從那些有困難的買家
公司正在試圖填補澳大利亞銀行撤出
那裡購買樓花，這意味著那些買家的首
留下的空白。他說這些基金收取的利
付就虧損了。這些救援包括為期 5 年的固
率在 8-12% 之間。
定期限貸款，利率最低是 7.5%，或者為
Bella Resident 的 中 國 經 理 Scott
期 1 年的緊急貸款，利率 12%。其他還有
Kirchner 說，那些無法獲得資金的海外
步進式的貸款 - 貸款餘額的利率不同，比
買家開始感受到痛。他說：“我們不
給海外買家貸款，但當對貸款檔的抽查發
澳大利亞放貸機構的活動及固定利率貸
大願意接受新客戶，除非他有 100% 的
現廣泛存在的作假行為時，開始踩刹車。
款利率高出幾倍。
現金。”“但是下一個問題是，這些
但是，供應的巨大上升以及延緩了 需求，特別是墨爾本中心商業區，這壓 低了價格。放貸機構剛開始迫不及待的
問題主要集中與中國大陸買家，他們購買
Home Tree Group 的 Yin 先 生 說， 到
了大約一半的樓花。這意味著很多本來同
目前為止，他還沒有幫客戶找到資金來
在中國嚴格的資本控制下，個人
意貸款的本地放貸機構在成交時將不會
源，並懷疑他們是否能夠成交。他說：“我
每年只能轉出五萬美元。同時，大陸
提供貸款。緊張的本地放貸機構擔心價格
現在已經不經手澳大利亞房產了。”
銀行收緊了很多以前可以繞過的漏洞。
他們也擔心他們無法獲得報酬。
出公寓，因為他們無法成交。他說，一些
客戶怎麼把錢弄出中國。”
否被嚴格的放貸環境影響了。