二十四
置業投資：如何理解和運用租金回報率？ 澳大利亞以其近乎完美的生活居住 環境和完善的澳洲房產法律體系，一直 在海外房產投資中備受矚目。澳洲房產 投資日益火爆的今天，也有越來越多相 關的問題出現。 精明的澳洲房產投資者在建立一個 投資組合的時候，不只是關注房產價格， 他們還通過尋找最佳的租金收益來獲取 最大利益。那麼，他們是如何操作的呢？
通常租金不上漲，同時價格也上不去，
毛租金收益率
求時，通常會獲得更高的租金回報率。
首先重視分析一些資料。租金收益 率是根據年租金收入和房產銷售價格或 市場價值計算而得的百分比。通常被稱 為毛租金收益率，是用來衡量出租房是 否能盈利的最常用指標。 舉個簡單例子，假設在租房需求高 的市郊以 50 萬澳元購買了一套公寓，租 金為每週 550 澳元，那麼年度租金收入可 達 28,600 澳元。 28,600 澳元的年租金收入與 50 萬澳 元的比率即為毛租金收益率 5.7%，這個 比例還是不錯的。但是，如果房產市場價 值後來躍升至 60 萬澳元，而租金收入保 持不變，那麼收益率將可能下降到 4.8％， 因此應使用當前的市場價值來計算收益 率。
因為價格是應買家的需求上漲，而不是 租房者。這只是意味著更多的人都在特 定區域尋找購買自己的房屋，尤其是在 悉尼和墨爾本最熱門的市郊。 買 方 顧 問 Cate Bakos 先 生 稱， 一 定 要注意租金收益和資本增長之間的關係， 因為他們通常位於趨勢的兩端。所以， 當價格穩定，並有著更高水準的租房需 舉個例子，網站 Onthehouse.com.au 2 月份的資料表明，全澳最好的毛租金收 益率是 8％或 9％，並且都不是那些房價 一路飆升的市郊。 悉尼獨立屋的租金回報率為 3.45%， 公寓的租金回報率 4.11% 額外設施也可提高投資回報 提供租客的住房條件房地產公司 Positive Real Estate 負 責 人 Sam Saggers 先
影響租金回報的因素 租金回報率通常受到房產位置和類 型，以及當前經濟狀況的影響。例如，
一般是“租金收益 + 房價增值＞持有成 本”，此種情況則可視為此房產值得投
能接近 5％。許多專家建議，4％至 5％的 租金回報率是選擇投資房的最低限度。
資。所以對於投資者來講，租金收益率
生說：“如果有用心設計、光線充足、通
調查周圍環境房東的成功很大程度
的高低是衡量投資該城區與否的關鍵。
風性能良好的倉庫和停車場，你能最大限
上取決於房產所在市郊或地區。所以，
對於悉尼和墨爾本這樣的城市來講，由
度提高投資回報。額外的設施對獲得更好
當調查資料時，關鍵是要專注於特定市
的收益率非常重要。如果租客可以住在靠
郊所提供的條件、街道的外觀、甚至房
近咖啡館、交通和融合當地文化的地方，
子需求的類型。
通常房東能夠獲得良好的回報。”
80-20 法則 獲取平衡當然，對於投資者的最佳 組合是房價和租金收入共同增長。來自 物業顧問公司 Smart Property Adviser 的負 責人 Kevin Lee 先生稱，人們應避免單純 追求資本增長的投資，因為這會是一場 賭博。舉例來說，黃金海岸的公寓房價 值在 2008 年 2 月至 2013 年 3 月間下降了 17.9％，該地區的房產曾經被一些房地產 公司推薦給投資者。 Lee 先生建議他的客戶購買投資房時 主要關注租金回報率，並密切注意空置 率。租房空置率是很有用的資料，因為 它反應了租房需求與待租房數量之間的 關係。 Lee 先生說：“我們建議客戶不要指 望資本的增長，而要考慮到澳洲的人口 結構的根本性變化是不可持續的。”“我 們也建議了 80-20 法則，即投資於這樣的 地區，80％的租客能負擔得起租金，如果 你想賣房，80％的人有能力購買。而另外 的 20％是指名人、富豪等比較特殊的房 產。這類房產是一種豪賭，有些會是贏 家，很多也不是。”
他建議投資于一個安全的市郊，擁 有本地市場，收益率應該高於 4％，盡可
衡量澳洲房產投資回報價值的標準
於租房需求量大，空置率低，租金收益 自然高，所以整體的房產投資回報是非 常有保證的。
貼心！澳大利亞為了房主和租戶的利益， 竟然開啟了房產界的“大眾點評”！ 一個可以曝光劣質建築和它背後
上主動回應顧客的點評。”，“我們把它
發商在買樓花的時候信誓旦旦保證品
的不良開發商的網站得到從業人員的
看成是地產市場的 Trip Advisor（酒店點
質，但是真正落成的時候卻不是這樣。
支持。因為好的開發商確實是不願意
評比價網站），每一個點評都是獨立的。
他們本來想買一樣東西，結果到手裡
與那些不良的為伍。
有一些比較尖刻，有一些很積極，還有
Unlock Property 網 站 的 共 同 創 始
一些沒有什麼用。這是一個很廣的範圍，
人， 33 歲 的 Kevin Reeve 說：“ 我 們
我們希望得到大量的點評，這些點評會
知道市場上有很多人被不良開發商和
使得一些好的開發商脫穎而出，那些不
建築商損害，而這些壞人卻經常能全
好的就引起人們的警示。”
的時候卻是另外一樣東西，所以，這 對消費者來說是個大好事，他們要表 達他們真實的想法。” Unlock Property 他們目前為止已經
身而退，因此，我們想要曝光他們，
剛 剛 獲 得 Urban Taskforce 優 秀 設 計
收到了超過 100 條的評價，包括一些
讓他們要為自己的惡行負責，同時，
獎的開發商 Oakstand 地產集團表示，這
對劣質建築或者不良開發商的憤怒聲
突出和表揚好的開發及建築商。”
個網站是一個很好的創新。總經理 David
Unlock Property 被 譽 為 公 寓 界 的
Cullen 最近在 Bali 設立了個飯店，因為在
“TripAdvisor”，根據消費者的回饋，
TripAdvisor 上好評如潮，生意也擴大了一
把建築運營商按好壞分類，同時給物 業和開發商打分。
討。 來 自 UNSW 建 築 環 境 部 門 的 Hazel Easthope 教授表示，這個點評網
倍。 “這是一個強有力的工具，很高興
站也會給好的建築商帶來好處。她告
以 前， 面 對 同 行 一 些 不 良 行
在地產業有這樣的東西”他說，“如果
訴 Domain，網站使得物業開發過程變
為， 好 的 開 發 商 只 能 保 持 沉 默。 目
你是一個真心為消費者設計的公寓，而
得更透明，因此會得到客人的喜歡。
前，Reeve 和 他 的 商 業 合 作 夥 伴 Karo
不是總想著怎麼才能在同一個地上塞進
Esmailli 希望好的開發商能看到他們專
更多的人，那麼你將獲得好的評價。如果
案的價值。
買家不高興，他們給你打的分就很低。”
“當顧客在進行他們人生中最大 的金融投資的時候，點評網站會給他
Reeve 說：“我們下一步的商業計
“我們很歡迎這個系統，目前市面
們一些主意究竟買在哪裡？同時，這
畫是向建築和開發商推廣我們 99 澳幣
上還沒有對公寓項目打分的途徑，消費
個網站也使得開發商做事情盡責，用
的會員服務，這樣他們就可以在網站
者也不能發表他們真實的意見。很多開
心去維護他們的聲譽。”
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房貸還款竅門教你輕鬆省下數千澳元 據《Sydney Morning Herald》8 月 30
後 回 暖， 澳 洲 國 民 銀 行（NAB）， 聯 邦
日報導，8 月的減息料將使許多房主的還
銀行（CBA）和澳新銀行（ANZ）的政策
貸進度更加提前，新資料顯示，借款人
都是，在月息帳單下降時，保持客戶房
利用低利率，從房貸中節省了數千澳元。
貸原來還款額不變（多於應付款），這
澳洲央行 8 月將官方利率下調至歷
樣客戶最後還款時間會比預計提前，也
史新低，來自兩大貸款機構的資料顯示，
會少付些利息。但是西太銀行（Westpac）
客戶應對金融衝擊的安全緩衝越來越大， 例外——它會在利息下降時（這筆費用 因為他們持續支付高於最低還款額的月
採取直接扣款的方式），直接下調客戶
供。
的還款額。
趁減息時加快還款速度
各銀行資料均顯示澳人還貸加快
澳洲央行本月將官方利率下調至歷
國民銀行表示，平均而言，其客戶
史新低，來自兩大貸款機構的資料顯示，
已經比最低還款額提前了 15 個月，而一
客戶應對金融衝擊的安全緩衝越來越大， 年前為 14 個月，2012 年為 12 個月。 因為他們持續支付高於最低還款額的月 供。
聯邦銀行這個月的結果也顯示，越 來越多借款人提前償還房貸，77% 的客戶
近 15 個月。 我們很高興看到這一點，因為這意
提前還貸顯示澳家庭財務良好
獨立分析顯示，一名典型的抵押貸
都在支付高於最低還款額的數額。包括抵
款還款人如果從 2011 年年底澳洲央行開
押貸款抵銷帳戶，聯邦銀行的客戶平均提
始減息時起，還一直維持還款金額不變，
前了 31 個月，相比一年前為 27 個月。國
且可以支付較少的利息。當利率降低時，
那麼到現在已經額外多還了利息 18250 澳
民銀行房貸部門的總經理 Meg Bornighton
每月還款額將保持不變，除非客戶要求做
開始降息以來就保持最低還款額不變，
元。
表示，利率下調時，客戶可以選擇減少
出改變。有些客戶會選擇減少還款金額，
那麼現在已經提前還款 1 萬 8250 澳元。
每月還款額，但該銀行的默認做法是保
而有些人選擇保持不變。”
由於利率近年來降至歷史低點，房 貸客戶通常都藉此機會加快還款速度， 以支付更少利息。
數年下來，那些在利率下降時保持
持還款額不變。 她指出，“四年前，一般家庭貸款
目前這一趨勢很有可能會在降息之
味著我們的客戶更接近還清抵押貸款，並
帳戶是提前 12 個月。今天已經提前了將
還款額不變的客戶可以從房貸中節省數 千澳元。
利率比較網站 Mozo 稱，如果 30 萬 澳元貸款的客戶自 2011 年年底澳洲央行
這是假設 30 年房貸的最低月供為 2108 澳 元，並且利率相當於主要銀行的標準浮 動利率。 雖然這一趨勢表明一些家庭的財務
墨爾本要申辦奧運會 ? 房價會因此再度上漲嗎 ? 裡約奧運會剛結束沒多久，據悉 墨爾本市長 Robert Royle 就已經計畫與
狀況有所改善，但也突顯了降息作為一 種經濟刺激手段的局限性。總體看來， 澳大利亞人習慣很好，他們償還房貸的
同在一個國家，體制和政策也相近，可
會的光環確實對主辦城市的房價有促
比性也比較高。
進作用，但是入市時間和真正導致房
多位體育界重要人士進行接觸，以諮
而在悉尼奧運會結束之後的 15 年，
詢墨爾本若再次“申奧”有多少勝算。
根據 RP Data 的資料顯示，悉尼奧運村所
墨爾本曾經在 1956 年舉辦過第十六屆
在的 Newington 地區平均每年的房價中位
夏季奧運會，同時也是夏季奧運會第
價增長為 4.8%，而整個悉尼地區的房價
一次在南半球舉行。
中位元價增長率是多少呢？ 4.4%，略高
應會比已經發展成熟的大規模城市要
於整個悉尼地區的平均值。
多一些。
墨爾本被稱為“體育之都”，澳
價增長的原因卻是要詳細分析的。有 部分學者就指出，對於一些規模較小 的發展中城市，舉辦奧運會的光環效
速度遠遠超過其他發達國家國民，這使 澳大利亞人可以更好地應對經濟下滑和 經濟危機。 人們提前還貸的速度加快，這也可 能是因為很多家庭都不會改變償還的固 定金額，但隨著利率不斷下降，他們還
洲網球公開賽、F1 一級方程式賽、澳
如果我們把目光投向 2012 年的倫敦
由此我們可以看出，奧運會對當
款的速度就更快了，這主要是因為低利率
式足球總決賽等國際大型賽事都將墨
奧運會，就會發現在國際奧會宣佈倫敦
地的房產市場還是有很強的促進作用，
的環境下，提前還款能夠讓他們節省不
爾本選為主辦地。
將舉辦奧運會之後，5 年內倫敦地區的房
但是房價並不會因為奧運會本身而上
少利息。不過投資者還是需要根據自己
漲，而是因為為了籌備奧運會開展的
的實際財務情況，決定自己的還貸方案。
因此，如果墨爾本全力去申請，
價增長了 26%。由於奧運會的光環效應，
倒不是沒有可能再次成為奧運會的主
周邊曾經口碑不是那麼好的地區也被看
辦地。
作為是投資熱門地區。
基礎建設和翻新工程（例如鐵路、機 場、奧運村、購物中心等）以及吸引
澳大利亞人有一個很好的習慣，他
不過我們在這裡討論的當然不是
當然，也不是每個主辦奧運會的城
墨爾本申奧的勝算率，而是對於居住
市都這麼幸運，與巴賽隆納相對應的是，
在墨爾本的我們更為實際的問題，那
溫哥華和蒙特利爾的奧運會就被視為”失
而這種上漲趨勢在正式舉辦奧運
就是奧運是否能促進主辦城市的房價
敗的範例”：1976 年的蒙特利爾奧運會
會的前 5 年相當明顯，在舉辦奧運會
對經濟下滑和經濟危機。人們提前還貸
增長呢？
讓加拿大的納稅者們一直到 2006 年才還
的當年及之後 1-2 年達到頂峰，但是之
的速度加快，這也可能是因為很多家庭
後就趨於平緩，逐漸恢復到當地的平
都不會改變償還的固定金額，但隨著利 率不斷下降，他們還款的速度就更快了， 這主要是因為低利率的環境下，提前還
鑒於本次裡約奧運會的最大的房
清當時為了舉辦奧運會的欠債；而 2011
產贏家可能是“碧桂園森林城市”而
年的溫哥華，在舉辦冬奧會的一年之後，
的大批人流量所帶來的上漲。
不是裡約當地房產，與墨爾本市場並
奧運村附近的房價還不如經濟危機前的
均值。因此，想要搭著奧運會的順風
沒有太大的可比性，我們比較的重點
水準，導致政府得降價 30% 去銷售。
車投資墨爾本房產的投資者們，要選
就放在 2000 年的悉尼奧運會上，畢竟
從前面的例子我們不難看出，奧運
好入市的時間和地點哦。
們償還房貸的速度遠遠超過其他發達國 家國民，這使澳大利亞人可以更好地應
款能夠讓他們節省不少利息。