澳大利亞買房新玩法，年輕人群和中產階級輕鬆擺脫購房預算緊張問題 ！ “共用產權“找人合買是否可行 澳大利亞人曾經引以為豪的住房自 有率如今直線下降，先前幾乎不識買房愁 滋味的中產階層紛紛直呼買不起。為此， 有人提出“共用產權”的想法幫中產圓 夢。簡言之，就是找人合買房子，然後 一步步贖回房子全部產權。” 買房夢漸行漸遠克勞德·魯賓遜現年 46 歲，年薪 8.5 萬澳元 ( 約合人民幣 42.8 萬元 ), 超出全國平均收入水準。但這筆 收入相對於悉尼如今的購房成本，不過 是杯水車薪。 “對我這樣的人來說要想買房太難 了，”魯賓遜說，“我掙得不算少，但還 要養家、付房租，根本掏不起 10% 的 ( 購 房 ) 定金。” 全球最大房地產資料分析機構“核 心資訊諮詢公司”提供的資料顯示，悉 尼獨棟住房價格最近 5 年內上漲約 60%， 公寓房價同期上漲 44%。 事實上，整個澳大利亞房地產市場 近年不斷升溫。海外買家被認為是過去 3 年助推房價上漲的主要因素。但隨著近 期大銀行停止對海外買家發放購房貸款， 加上央行 5 月降息至歷史低位元，政府對 部分購房者實施稅收優惠政策等，本地 居民顯示出強烈購房意願。 而悉尼這個人口第一大城市憑藉其 得天獨厚的發展優勢，更成為買房人的 第一目標。 今 年 5 月 至 7 月， 悉 尼 獨 棟 住 房 價 格 中 位 值 達 88 萬 澳 元 ( 人 民 幣 442.9 萬 元 )，公寓價格中位值為 67 萬澳元 ( 人民 幣 337.2 萬元 )。 市場研究機構 Demographia 今年發佈 的國際房價負擔能力調查報告顯示，悉 尼是全球房價負擔第二重城市，房價中 位值是家庭年收入中位值的 12.2 倍 , 僅次 於中國香港。按報告標準，房價與家庭 年收入比低於 3 屬於“可以負擔”，高於 5.1 已是“極度無法負擔”。 未來 18 個月裡 , 悉尼即將完工不少 住房建築，或許能拖緩目前房價漲幅， 但專家普遍預測，悉尼房價在可預計的 一段時間內不會下跌。 “過去 10 年我聽過好幾回關於房地 產泡沫要破裂的說法 ,”魯賓遜說 ,“但泡 沫並沒有破裂，房價反而一路上揚。這 ( 悉尼 ) 是個宜居城市 , 也很漂亮 , 但在此 定居的經濟成本太高了。” 經濟學家索爾·埃斯萊克說 , 在澳大 利亞多數大城市 , 居民住房價格漲幅普遍 超過收入漲幅，二者差距之大在發達國 家中排名靠前。部分中產階層一下子拿 不出那麼多買房訂金或首付，同時也享
受不了政府福利住房政策，成了“夾心
來，2008 年美國次貸危機給房地產商的
專家介紹，共用產權住房政策在英
層”, 直接導致城市住房自有率大幅下降， 一個教訓就是，不要過高追求經濟利益。
國實施以來，滿足了更多中低收入家庭
租房人口隨之增加。買不起房的不光是
部分專家則建議，參與這個計畫的
住房需求，一定程度上削弱房價漲幅高
年輕人 , 甚至包括部分在外人看來收入尚
住房公益組織直接投資房地產開發 , 靠租
於收入增幅產生的負面效應，同時因為建
可的中年人。
金支持計畫開展。
造這類住房所需政府資金補貼遠少於公
墨爾本大學研究顯示，澳大利亞成
他山之石可否攻玉？“共用產權計
年人住房自有率一度保持在 67% 左右，
畫”不是新南威爾士州首創。類似做法
做法能否在澳大利亞全國範圍順利開展，
但這個數字明年可能降至不足 50%，悉尼
在英國已實施 30 多年。
有待商榷。
租房，從而實現更高供給效率。但這一
英國共用產權住房由當地非營利組
澳大利亞人溫蒂·戈登是英國一家住
醞釀“共用產權計畫”為幫助“夾
織住房協會運作，具有“半買半租”性
房協會共有產權住房部銷售經理。她認
心層”買房，新南威爾士州公益組織聯盟
質。購房者購買一定份額的住房產權 ( 通
為，如不做調整，英國模式很難在澳大
提出“共用產權計畫”，幫扶物件是那
常為 25% 至 75%)，對剩餘產權每年支付
利亞複製，其中一大原因在於英國銷售
些年薪 7 萬澳元 ( 人民幣 35.2 萬元 ) 至 10
2.75% 至 3% 的租金，形成購房者和住房
等大城市情況更糟糕。
萬澳元 ( 人民幣 50.3 萬元 ) 的首次置業者， 協會按出資比例共有房產的模式。 個人擁有的房產份額可自由動態調 例如教師和員警。
房屋不僅要看價格，還會考慮申請購買 者收入、個人和社區聯繫等因素。 因此，在部分城市，購房者可以直
按照這個設想，個人或家庭購買第
整，既可以向住房協會購買剩餘份額，
接從公開市場購買共用產權住房，價格
一套住房時，可按比例支付部分房款 ( 最
也可以轉讓自有份額。如果個人沒有獲
會參考所在地房價，但也會考慮購房者
低支付 25%)，剩餘部分由社區住房部墊
得全部房產，轉讓時住房協會具有優先
支付能力，從而給與一定優惠。而在澳
付。購房者收入增加後，可購買剩餘部
購買權。
大利亞購房，除通過仲介直接從賣主那
分房產，直至收回整個房產所有權。
在英國，有資格申請者包括初次購
新南威爾士州住房協會聯合會主管
房者、曾經擁有住房但目前無力購房者以
溫蒂·海赫斯特解釋道，購房者可以根據
及共用產權住房購買者，年收入一般不
裡購買外，相當一部分是在房產仲介組 織的拍賣會上當場喊價購買。
餘份額的抵押貸款由社區住房部承擔。
要想在澳大利亞，特別是經濟發達 得超過 8 萬英鎊 ( 約合人民幣 70.8 萬元 )。 地區，說服私人開發商出讓部分利益， 倫敦地區將申請門檻調整為 9 萬英鎊 ( 人 “ 不 是 說 不 可 能， 但 確 實 得 下 一 番 功
隨著購房者經濟能力提升，他們可以接
民幣 79.6 萬元 )。
自己出資的房產份額辦理抵押貸款，剩
夫”。
著購買剩餘部分房產。如果房價上漲， 他們可以將先前購買部分視作投資增值， 將這筆投資再抵押出去，以此購買剩餘
未來十年 墨爾本地產增值將不可估量
房產。 社區住房部不屬於政府機構，由非 營利住房協會、政府補貼租房組織和教 會持有住房機構三部分組成，是澳大利 亞住房保障體系的重要組成部分。這個 機構主要負責向中低收入階層提供價格 較低廉的租房。 悉尼南部聖喬治社區住房部的派翠克· 里安說，“共用產權計畫”能大幅降低 中產家庭特別是年輕家庭進入房地產市
澳大利亞是最適合人類生活的國
《大墨爾本發展計畫》中提到 : 將
家，它擁有最穩定的政治制度、宜人
不斷加快城市運輸及基礎設施完善的
的氣候、獨特而美麗的環境、高品質
步伐，爭取在 2050 年將墨爾本建設成
的文化基礎設施、高度文明繁榮的社
澳大利亞最大的商業和住宅中心——
會制度和包容開放的社會風尚。以上
在 墨爾本大都市範圍內：新建 6 大就
種種優勢，使得越來越多的國內投資
業集群、新增 580 萬平方米的購物商
者將目光聚焦在這片土地。據調查，
城、600 萬平方米的寫字樓、新增工作
澳洲地產投資具有的政策開放、市場
場的成本。據他所在部門調查，僅在聖
透明、增值穩健等特點，讓投資者們
喬治社區，就有 2 萬戶家庭可能受益於這
獲得足夠的安全感和收益。
個計畫。
崗位近 170 萬。 人口快速增長致剛需旺盛房價攀升
文化時尚之都墨爾本多次被聯合
澳 洲 統 計 局 (ABS) 預 計， 墨 爾 本
至少，在魯賓遜眼中，這個計畫是
國評為“世界上十大最適合居住的城
人口將於 2053 年之前超過悉尼並取代
他目前有可能攀上悉尼房產階梯第一級
市之一”，其健康理想的居住環境毋
其成為澳洲最大城市。
臺階的唯一可行辦法。
庸置疑。此外，墨爾本也是澳大利亞
據 統 計， 維 州 目 前 有 544 萬 人，
城市規劃與經濟增長最快的城市，是
而每週有 1500 人湧進墨爾本， 照此速
但要推廣這一計畫，單靠社區住房 房者予以政策傾斜，因為依據當前立法，
亞太地區的經濟和商業中心城市之一。 度，2020 年維州人口將突破 620 萬成 大資料表明，投資者在澳洲置業時的 為澳洲最大的城市。人口數量的激增，
購房者如果通過共用產權模式首次購買
首選城市就是墨爾本。
是當地房產發展的基礎條件之一，也
住房，就享受不到政府提供的首次購房
政府規劃，投資有保障
是墨爾本房產的第二大誘惑。
部顯然不夠。里安呼籲州政府對申請購
補助金。 另外，里安也希望政府和房地產開 發商能協助社區住房部廣泛籌集房源， 例如請求對方以一定優惠價格騰出一部 分土地和房產，供這個計畫使用。在他看
維多利亞州政府表示，將為墨爾
《墨爾本規劃》預計，到 2051 年，
本城市規劃投資 200 億澳元，為群眾
墨爾本人口將達到 770 萬，需額外修建
健康以及教育投資 54 億澳元，以維持
157 萬套住宅。因此，在緊缺房屋供應
“最適宜人類居住城市”桂冠。
的推動下，墨爾本房產市場十分火爆。
銀行貸款收緊 開發商和買家到底應該如何應對 銀行貸款收緊 , 開發商和買家到底應 該如何應對 ? 澳洲房地產負面消息接踵而至，先 是銀行房貸不規矩，引起銀行嚴查以海 外收入來貸款的個案，於是又進一步全 面收緊海外人士的貸款，被迫海外買家 放棄 10% 或者支付一大批款項。唯一值 得欣慰的是，澳洲聯邦儲備銀行降息為 歷史最低點，這種冰火兩重天、危與機 共存的境況其實令開發商們心有餘悸。
以滿足從高級貸款（senior）到夾層融資
資金鏈的危機
始對開發商提高了 35% 的借貸利息。以
開發商現狀 在澳洲地產業裡，中小型開發商占 了大多數，承建商也以中小型的居多。 這些企業的特點是收入散，利潤薄，先 幹活，再給錢。在危機中，他們往往成 為風暴的犧牲品。 然而， 澳洲的四大銀行一直是房地 產市場的主要支柱，但銀行貸款的特點 是：利息低，期限短（通常 2-3 年），限 制多。一旦出現什麼問題，銀行自身朝 不保夕，惜貸是一定的。 比如很多買家貸款貸不到，銀行便 會考慮到開放商可能沒辦法收回錢，到 其時，在項目進行階段銀行答應過的貸 款可能會不到位，或者出現貸款無法續 期的問題。要知道，任何專案在完工之 前都只是一堆磚頭水泥，很難體現真正 的開發價值。 若開發商也無法自籌資金完成，後 果不堪設想。裝修公司一般都是收工後 收取尾款，但是以現在的大情勢下，銀 行不放款，工程無法繼續，繼續裝修是 否能收回尾款？答案不得而知。所以裝 修公司也開始慢慢逼迫開發商先付款， 再進行裝修。 開發商資金問題 面對銀行貸款緊縮壓力，股市是澳 洲開發商的救命稻草。上市公司會紛紛砍 價 增 發 新 股（Rights Offering） 募 集 資 金 填補缺口。其股民因為不願比例被稀釋， 大多選擇紮緊腰帶跟進，支持企業一起 渡過難關。 最後雖然幾經周折資本金募集到了， 市值也可能大打折扣。對於中小開發商來 說，沒有上市圈錢的門道，唯一能做的， 是平時預留一些資金，或對各種資金來源 途徑有所瞭解，並保持關係。當面對銀 行的撤資時，才能另謀出路，保住資產。 市面上有不少非銀行資本，是指通 過非散戶儲蓄來獲得資本的各種機構， 多數是各種基金、信託或者通過短借長 貸賺取差價的金融機構。貸款產品上可
（mezzanine）到合作入股（pref. equity & equity）的各種需要。 雖然利率較高（依據資本產品所處 的 不 同 資 本 結 構 而 定 價 不 同， 通 常 1020%），但其較為寬鬆的放款條件，確實 給開發商帶來了實惠。明眼的開發商可 以算算帳，看看這些實惠能否超出貸款 利率上僅僅幾個點的損失。 非銀行機構從今年 6 月 30 日已經開 目前的形式來看，很多中國和海外開放商 從澳洲本地銀行已經很難得到資金支持。 私人借貸機構現在正在崛起，並且 一併成為最重要的 5 大“銀行機構”， 很多人認為只要資金投入就可以得到高 回報。
單一高風險經濟部門都是可以犧牲的。
通銀行高很多，在躊躇糾結的同時，發
澳洲區首席執行官 Vaughn 說，開發
澳洲銀行就是為了保全自己，近期才會
現銀行對房子估值又低於市場價值，這
商作為以營利為目的的經濟主體，需要
明顯收緊貸款，並對開發商和項目的審
自己防控風險，銀行沒有義務在危機中
部分錢在首付時又必須要自己承擔。利
核更加嚴格。面對任何風險，開發商只
遷就開發商。若開發商已經開發完第一
息偏高加上多補幾萬首付。這種情況下，
有自身做好準備，居安思危。
大家還要以具體的樓盤和估值作為考量。
買家現狀
不要得不償失。
期的工程，銀行發現 60% 的買家為海外 買家，便會收緊貸款給二期工程的借貸， 因為銀行也在擔心借出去的錢收不回來。 因此，要看清房地產的地位，和維 持宏觀金融和經濟環境穩定相比，任何
很多買家付了首付以後，發現貸款
所以買家，開發商，代理商應該互
難以批下，但又不想痛失 10% 的血汗錢， 相支援和諒解，找出最好的解決辦法， 繼而尋找私人貸款。私人貸款的利息比普
而不是一味地推卸責任。
墨爾本要申辦奧運會？房價會因此再度上漲嗎？ 裡約奧運會剛結束沒多久，據悉墨 爾本市長 Robert Royle 就已經計畫與多 位體育界重要人士進行接觸，以諮詢墨 爾本若再次“申奧”有多少勝算。
國家，體制和政策也相近，可比性也比
危機前的水準，導致政府得降價 30%
較高。
去銷售。
而在悉尼奧運會結束之後的 15 年，
從前面的例子我們不難看出，奧
根據 RP Data 的資料顯示，悉尼奧運村
運會的光環確實對主辦城市的房價有
墨 爾 本 曾 經 在 1956 年 舉 辦 過 第
所在的 Newington 地區平均每年的房價
促進作用，但是入市時間和真正導致
十六屆夏季奧運會，同時也是夏季奧運
中位價增長為 4.8%，而整個悉尼地區的
房價增長的原因卻是要詳細分析的。
會第一次在南半球舉行。
房價中位元價增長率是多少呢？ 4.4%，
有部分學者就指出，對於一些規模較
略高於整個悉尼地區的平均值。
小的發展中城市，舉辦奧運會的光環
墨爾本被稱為“體育之都”，澳洲 網球公開賽、F1 一級方程式賽、澳式足
如果我們把目光投向 2012 年的倫
球總決賽等國際大型賽事都將墨爾本選
敦奧運會，就會發現在國際奧會宣佈倫
為主辦地。
敦將舉辦奧運會之後，5 年內倫敦地區
由此我們可以看出，奧運會對當
因 此， 如 果 墨 爾 本 全 力 去 申 請，
的房價增長了 26%。由於奧運會的光環
地的房產市場還是有很強的促進作用，
倒不是沒有可能再次成為奧運會的主辦
效應，周邊曾經口碑不是那麼好的地區
但是房價並不會因為奧運會本身而上
地。不過我們在這裡討論的當然不是墨
也被看作為是投資熱門地區。
漲，而是因為為了籌備奧運會開展的
效應會比已經發展成熟的大規模城市 要多一些。
爾本申奧的勝算率，而是對於居住在墨
當 然， 也 不 是 每 個 主 辦 奧 運 會 的
基礎建設和翻新工程（例如鐵路、機
爾本的我們更為實際的問題，那就是奧
城市都這麼幸運，與巴賽隆納相對應的
場、奧運村、購物中心等）以及吸引
運是否能促進主辦城市的房價增長呢？
是，溫哥華和蒙特利爾的奧運會就被視
的大批人流量所帶來的上漲。
鑒於本次裡約奧運會的最大的房
為”失敗的範例”：1976 年的蒙特利爾
而這種上漲趨勢在正式舉辦奧運
產贏家可能是“碧桂園森林城市”而不
奧運會讓加拿大的納稅者們一直到 2006
會的前 5 年相當明顯，在舉辦奧運會
是裡約當地房產，與墨爾本市場並沒有
年才還清當時為了舉辦奧運會的欠債；
的當年及之後 1-2 年達到頂峰，但是之
太大的可比性，我們比較的重點就放在
而 2011 年的溫哥華，在舉辦冬奧會的一
後就趨於平緩，逐漸恢復到當地的平
2000 年的悉尼奧運會上，畢竟同在一個
年之後，奧運村附近的房價還不如經濟
均值。
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全球最適合移民居住的國家之一 澳大利亞生活品質大獲贊許 據 澳 洲 網 報 導， 在 最 新 發 佈 的 2016 年“國家間海外人士移居調查” （2016 InterNations expat survey） 中， 澳大利亞的生活品質指數在接受調查 的 67 個國家中排第 16 位。 許多定居澳洲的海外人士表示， 澳洲的生活品質是他們來到澳洲的平
個國家中排第 20 位。 在澳生活居住成本相對高 與此同時，澳大利亞在居住成本 及職業前景滿意度方面排第 10 位。報 告顯示，對比每週工作 41.4 小時的全 球平均值，海外人士在澳每週只需工 作 38.6 小時。然而，在澳海外移居人
均原因，這裡生活與工作相互平衡，
士卻更擔心失去工作。共有 59% 的受
非常宜居。
訪者的工作安全感低，高於 56% 的全
移民對氣候環境滿意度高
球平均值。
移居澳洲的海外人士非常看重澳
澳洲教育品質獲普遍讚賞
洲的生活品質。在最新出爐的海外人
儘管如此，澳洲的家庭生活指數
士移居調查中，45% 的受訪者認為澳
排名仍然十分靠前。在接受調查的 45
洲的氣候十分宜人。同時，澳洲在 67
個國家中，澳洲排名第七位。這一比
個接受調查國家中的整體排名為第 16
例在全球範圍內高達 31%。此外，64%
位。對海外移民來說，原地區旅行機
的受訪海外人士認為澳洲教育能夠支
會相對較少。在此次調查中，有 29%
付得起，高於 45% 的全球平均值。同
的受訪者對澳洲的旅遊潛力表示滿意。
在 InterNations 調查報告中，有 49% 在
除氣候吸引人外，受訪海外人士
澳洲養育孩子的海外移居者對自己孩
還為澳洲的環境品質打了高分。據悉，
子的健康表示滿意，而這一數字遠高
共有 50% 的受訪者認為澳洲的環境品
於 全 球 平 均 的 30%。 此 外，90% 的 受 質非常好，遠高於 28% 的全球平均值。 訪者還對孩子的安全表示滿意。對比 倘若以該指數為排名標準，澳洲在 67
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5 星级高级配置大户型（100 平方米多）舒适 2 房 2 卫浴，主卧套房， 北向朝阳美丽湖景大阳台。 度假酒店式生活设施， 小型健身游泳池， 水疗、 桑拿、 健身俱乐部、 剧院、模拟高尔夫练习器，麻将馆， 七公里长湖边散步小道。500 米步行至 Varsity Lake 学校 , 最好 的公立小学。 低廉的物业费 2 房 $60 - $61/ 週
2016
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