投資收益並不高，為什麼還要海外資產配置？ 2015 年，中國個人可投資資產 1000
適合的人群
對沖政治風險
往那樣，實行臨時管制措施，嚴格限制
萬人民幣以上的高淨值人群規模已超 100
因海外資產的低收益、低風險和強
中國的特殊國情，造成曾經的一些
萬，其中已擁有境外投資的人群占比達
安全，所以它並不適合所有人，它特適
富人賺錢游離在灰色地帶（不少是不得
當前世界有近 200 個國家，各個地
37%。
外匯兌換。
合高淨值人群——嚴格的說應該是淨資
已而為的），或攀附權利、或大肆行賄、
區在不同的時間段有極多的投資機會，各
而在 2 萬名擁有可投資資產超過 1
產超 1000 萬的人群，他們強調資產的安
或鑽法律空子、或違法而沒有懲處，一旦
種頂級的基金管理人或投資家分佈於世
億元的中國富人中，27% 的人已經移民，
全和低風險，看重家族的財富後代傳承，
有任何政治上的風吹草動（如反貪 / 公眾
界各地，若因為錢不能出境而喪失眾多的
對收益率反而不太在意，雖然收益低，
事件引發等），往往會牽累到相關利益
高收益投資機會確實非常遺憾。也因此，
但因金額基數大，所以絕對收益值很高，
者，這也就是我們常常看到的一個官員
富人需要提前考慮，提前進行海外資產
這也是各類財富報告中高淨值人群海外
的落馬往往伴隨著一批富豪的鋃鐺入獄。
配置，通過多年多次、多人匯兌等方式
投資比例和資產配置比重不斷增長的原
中國的法制社會還在完善中，官大
把資產逐步轉移國外，一旦發現合意投
另有 47% 的人正在考慮移民。 --- 資料來自招商銀行與貝恩公司聯 合發佈的《2015 中國私人財富報告》 為什麼越來越多的富人進行海外投 資，甚至移民？ 這對 2 億中國的中產階級有何啟示？ 關於海外資產
於法 / 權大於法的現象仍大量存在，如重
資機會即可隨時出動，避免資金趴在國
隨著國內外交流的日益頻繁和資訊
慶的薄王當政期間，為籌唱紅打黑經費
內不能及時匯出的風險。
因。 的逐步對稱，越來越多的中產階級也開始
肆意抓捕並沒收企業家資產，弄得人心
所謂海外資產，是指以非本幣（但
試探性的配置些海外資產，如國內就能買
惶惶。且薄的下馬直接導致知名企業大
因法制環境、稅費制度、文化習慣、
要是國際上通用的、較易接受的貨幣，如
到的 QDII 基金、海外如香港 / 新加坡保
連實德的沒落和董事長徐明的入獄及日
價值觀念、生活方式等諸多不同，海外資
美元、歐元、日元等，不能是辛巴威幣）
險、海外共同基金等，雖然數量還不多，
後死亡。
產配置和投資理財跟國內存在較大差距，
計價的各類資產，如房產、債券、保險、
但作為一種嘗試和經驗積累，對日後海
所以，富人海外配置資產帶有轉移
信託、公募基金、私募基金等實物或金
外資產配置、子女留學 / 移民甚至海外養
資產的目的，一旦政治的變動影響到人
融資產，多以美元計價，有時也會使用歐
老都大有裨益。
身安全，則可以迅速出國並預備有優渥
房子並非最好的海外資產
不少人以國內思維來進行海外資產配置 往往事與願違。 這十餘年，國內房價一路上漲帶來
元、英鎊、日元等貨幣計價，一般在哪個
因國人幾十年財富的積累，子女海
的經濟基礎。
的財富效應深刻影響國人的資產配置和
國家購買的資產，就以該國的貨幣計價。
外留學也變得普遍起來，這跟之前的數
對沖匯率風險
投資理念，堅信房產是最好的投資，並
對於中國人來說，其配置的海外資
次留學潮當然有本質區別——清末民初
2008 年後，央行放水、貨幣氾濫，
可通過房產的形式把財富傳承給後代，
產多分佈在北美（美國 / 加拿大）、歐洲、
的留學潮有著強烈的家國情懷，是為了
中國 M2 增幅遠大於 GDP 增幅（即印的
所以國人海外資產配置最重要的資產就
澳洲、日本等發達資本主義國家，這些
革命、為了改變 / 救亡國家；民國中後期
是房子，於是華人聚集比較集中的城市，
國家政治穩定、法制健全、私有產權能
鈔票很多，可實際生產的物質財富並不
的留學潮是去國外學習科學技術，抱著
如溫哥華、三藩市、墨爾本、悉尼、威靈
得到強有力的保護，先不說收益多少，
多），若按照目前匯率兌換成美元，中
實業救國、富強國家的目的；而改革開
最起碼資產是安全的。而像非洲、中亞、
放後八十年代的留學潮則更多的是為了
南亞、拉美等地區並不適合所有人投資，
國的錢可以買下整個美國或歐洲和日本， 頓等城市房價紛紛被前往置業的中國人 中國的 M2 是美國 / 歐洲 / 日本 M2 總和 買漲起來，當地也不得不採取許多限購 /
實現個人的理想抱負，為了個人財富；
一次政變、一場選舉、一部法律更改、種
的 70% ！所以人民幣貶值是大趨勢。
現在的留學潮則更多的是中產階級以上
而實際上海外不少國家除了收房產
族衝突、內戰動亂等都會讓你的資產灰
因為人民幣貶值風險越來越大，所
的家庭為了讓孩子增長見識、豐富經歷，
稅（美國的房產稅大致在 1.5%/ 年左右）
飛煙滅，或被沒收充公、或被據為己有、
以越來越多的中產階級以上家庭將美元
學習掌握生存 / 創造財富技能的作用反而
作為必要的配置資產之一，對於高淨值
外，還要收遺產稅，所以拿中國這種留
或被摧毀破滅…，所以在這些地區投資
在淡化。
人群更是如此。
房子給子孫實現財富繼承的方式並不適
限貸 / 增加二手房交易稅費等措施。
的多是大型企業集團或國家主權基金，
絕大多數富豪都會把子女送到國外
可以通過政治、經濟、甚至軍事手段來
在 2015 年 中，1 美 元 大 致 兌 換 6.25
合國外。文化上的差異是國外更注重孩
讀書，以熟悉國外的法律、文化、生活、
保護資產安全。
元左右的人民幣，而截至當下 1 美元大致
子自立 / 獨立 / 人格 / 奮鬥能力的培養，
價值觀等，方便家族海外資產的投資選
能兌換 6.7 元左右的人民幣，如果當時你
一般通過保險 / 信託（免遺產稅）來實現
擇和日常管理。
用 30 萬元人民幣兌換了 4.8 萬左右的美
財富的繼承，而非房子。
雖然媒體上宣稱，發達國家之所以 富裕是因為對廣大亞非拉發展中國家資 源的瘋狂掠奪（這種說法不說完全片面， 也只是對了一小部分），這都是老黃曆 了。實際上，全球投資主要集中在發達國 家之間或投向發達國家，發達國家對發 展中國家的投資、發展中國家之間的投 資數額相對要小得多，原因是發展中國 家一般缺乏健全的法制和產權保護制度。 也因此，發達國家資金比較豐沛，資金 間相互競爭投資項目造成其收益並不高， 絕大多數（當然，你若曾經選擇了蘋果 或百度的股票那就例外了）年化收益 5% 左右，甚至還不到（相比投資的低收益， 其物價水準更是幾十年不變，不像中國 物價幾年就能翻一番）。
對於屌絲來說，無需花費更多精力
元（國人年兌換外匯限額是 5 萬美元），
所以，富人在進行海外資產配置時
關注海外資產配置，因為自己的收入低、
到 如 今 4.8 萬 美 元 卻 可 以 換 回 321600 元
要綜合考慮投資收益、稅費制度、遺產
資產積累少，國內的房車等消費都沒滿
左右的人民幣，只是做了個兌換就平白
繼承等綜合因素，來找到適合自己的配
足呢，哪有閒錢去海外資產配置？！唯
無故的賺了 21600 元，近一年時間收益大
置方式。
一要做的是提高自己的賺錢技能。另外，
致 7.2%，完爆各類銀行理財產品、甚至
後記：
海外市場已成熟，所以年經濟增長能超
號稱低風險高收益的信託產品。
3% 就不錯了，資產收益率一般都很低，
這是在強大的外匯儲備（3 萬多億美
所以屌絲除了多賺錢外，把積累的財富
元）和央行的積極干預下，人民幣貶值
投入國內反而能獲得更多收益，因為資
的情況，若外匯進一步減少，人民幣貶
產泡沫的機會更多、GDP 增長更快、財
值勢必加大，換匯的收益會再上升。
富創造更容易。
更多全球投資的機會
配置的目的
發達國家國民海外資產配置比較普 遍，除了投資理財、住房渡假需求外， 更多的是為了避收入所得稅（所以富人 大多在稅費低的百慕大、維爾京群島等 地開立帳戶）。中國人海外配置資產的 流行也是近十多年的事，財富的增加、
人民幣並非自由兌換貨幣，即使你
特殊的國情、留學移民的增多等都促使
上文已經說了海外資產配置適合
有大量財富，出境或入境都是一件困難
國人更多的瞭解國外並購買資產，對富
1000 萬淨資產以上的高淨值客戶，他們
的事，尤其是大額資金。若在國家外匯
人來說，因國情文化的不同，找到適合
配置的目的並不僅僅為了獲得高額收益。
短缺情況下，甚至不排除像許多國家過
自己的資產和配置方式才最重要。
本週六 8th October 2016
歡迎參觀本週的開放房產 CALAMVALE
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房貸凍結觸發澳大利亞房產資金危機 按照澳大利亞本地及海外房屋貸款代理及資金提供商的說法， 澳大利亞公寓市場的樓花買家正在危機之中，新放貸調控意味著數 以千計的已經交付了首期的投資者將面對成交困難。 位於上海的資金提供商宣稱他們的中國客戶通過澳大利亞銀行 獲得資金的管道已經凍結，他們可能面臨抵押物被沒收的前景，或 者接受來自私營資金的極高利率。 澳大利亞代理宣稱他們的本地客戶，很多是亞裔，將他們的成 交日期推遲了 3 個月，以便尋找其他資金來源。 上海 Home Tree Group 的代理 Mark Yin 在談到他上海客戶通過 澳大利亞銀行貸款時，說：“所有的交易都被凍結了，我們正在全 球尋找資金。”Yin 先生說，他的正在等待澳大利亞公寓建成的客戶 幾乎有 100% 都是這種情況，大部分這類公寓集中在墨爾本中心商 業區。 最後期限逼近 位於墨爾本的房地產代理公司 Neue Black 對海外和本地客戶提 供服務，該公司首席執行官 Marshall Condon 說：“今後 3-12 個月， 很多投資者將尋求資金來完成交易，但是，隨著他們發現資金來源 有限，他們會越來越擔心。” 幾十億資金以及被投入到澳大利亞各首府城市的數萬個高層公 寓，特別是墨爾本、悉尼和布里斯班。 這些公寓大部分都是以樓花的形式售出，這意味著買家通過首 付購買了藍圖，買家需要在建成時再付餘款成交，而這需要放貸機 構重新估值並提供資金。 但是，供應的巨大上升以及延緩了需求，特別是墨爾本中心商 業區，這壓低了價格。 放貸機構剛開始迫不及待的給海外買家貸款，但當對貸款檔的 抽查發現廣泛存在的作假行為時，開始踩刹車。問題主要集中與中 國大陸買家，他們購買了大約一半的樓花。 這意味著很多本來同意貸款的本地放貸機構在成交時將不會提 供貸款。緊張的本地放貸機構擔心價格劇烈下行，或者說市場氛圍 改變，可能會造成大批海外買家拋棄抵押物，而他們幾乎沒有什麼 機會追索。貸款代理們通常在成交完成時獲得提成，他們也擔心他 們無法獲得報酬。 救援包 已經有一些開發商取消了開發專案，他們擔心現有及未來專案 的資金來源。這可能對澳大利亞本地消費者信心、建築服務業以及 本地政府收入造成巨大經濟影響。 一些新加坡和馬來西亞的海外機構正在研究救援包，他們可能 推出私營救援基金，或者從那些有困難的買家那裡購買樓花，這意 味著那些買家的首付就虧損了。 這些救援包括為期 5 年的固定期限貸款，利率最低是 7.5%，或 者為期 1 年的緊急貸款，利率 12%。其他還有步進式的貸款 - 貸款 餘額的利率不同，比澳大利亞放貸機構的活動及固定利率貸款利率 高出幾倍。 Home Tree Group 的 Yin 先生說，到目前為止，他還沒有幫客戶 找到資金來源，並懷疑他們是否能夠成交。他說：“我現在已經不 經手澳大利亞房產了。” 另外一間位於上海的代理的首席執行官 Lanny Xu 說，儘管他的 大部分客戶不受影響，但還是有大約 20% 正試圖賣出公寓，因為他 們無法成交。 他說，一些他的客戶正在指望新加坡銀行提供資金，它們還在
向澳大利亞房地產貸款。 他 說：“ 新 加 坡 資 金 的 利 率 比 澳 大 利 亞 的 高。” 開始感受到痛 Xu 先生說，另外一個選擇是從一些新的抵押
那些無法獲得資金的海外買家開始感受到痛。他 說：“我們不大願意接受新客戶，除非他有 100% 的現金。”“但是下一個問題是，這些客戶怎麼 把錢弄出中國。” 在中國嚴格的資本控制下，個人每年只能轉 出五萬美元。
代理基金尋找資金，這些公司正在試圖填補澳大
同時，大陸銀行收緊了很多以前可以繞過的
利亞銀行撤出留下的空白。他說這些基金收取的
漏洞。Kirchner 先生說，儘管現在中國買家仍然
利率在 8-12% 之間。
對澳大利亞房產有強勁需求，很多中國買家選擇
Bella Resident 的中國經理 Scott Kirchner 說，
等等看，看公寓估值是否被嚴格 的放貸環境影響
物業管理權，酒店式公寓，住宿生意以及社區物業銷售專家 管理權的購買流程 管 理 權 的 購 買 流 程 相 當 固 定， 確 保 了 盡職調查 購買過程最大限度的安全性。 收入核查——這是盡職調查的第一步。 您委派的會計師將會參觀物業，並深入調 報價與接受報價 查其收入和支出情況。這是為了確保該生 當您找到了一個您想購買的管理權物 意並 � 虛報其所賺收入。然後，會計師會 業時，我們要求您通過《報價與接受檔》 提供一份調查結果報告。如果發現差異， 表 提 供 報 價。 這 是 一 份 無 法 律 約 束 力 的 可能會相應地調整購買價格。 檔，作為正式報價的一種途徑。表格上會 標明所購買實體、管理人單元房的報價金 法律事務 額、生意的報價金額，通常還會列出一些 條件。該表提交給管理權持有人，然後他 們會接受、拒絕或出價。該過程會不斷重 複，直到雙方最終商定價格（或者能商定 價格，視情況而定）。 合同
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業主委員會面試
新的管理權持有人必須與業主團體委 員會見面，以獲得物業管理與租房代理協 議的移交批准。多數情況下，這僅僅是一 種形式，但我們建議新的管理權持有人做 好參加該會議的準備。畢竟第一印象很重 要。如果在面試中，表現不好，也會出現 下一步是由您的委派律師來查證該生 業主委員會將買家拒絕的情況。 意是否合法。這一步涉及到審查物業管理 與 租 房 代 理 協 議， 查 看 業 主 團 體 會 議 記 結算 錄， 以 及 檢 查 相 關《 物 業 代 理 與 汽 車 經 結算可能會發生在獲得管理權移交批 銷商法》（ PAMD ）表格或者《物業法》 准的幾天之後。通常情況下，賣方和買方 （ POA ）（與業主簽訂的租房代理協議） 會預先約定一個日期，通常是在一個月的 第一天。 是否填妥。
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