黃金海岸 豪宅天地
Sunnybank Sunnybank
第八期
住宅金融 2016 年4
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2016 年2
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2016 年7
1106 6
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2016 年4 63.2%
2012 2016
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物業管理權，酒店式公寓，住宿生意以及社區物業銷售專家 管理權生意的三大基本要素 管理人單元房 由於管理權是一種提供常駐物業管理和租房代理服 務的生意，所以業主通常需擁有或居住在該建築或 社區內某個單元，通常也包括一間辦公室或一間辦 公室的使用權。 管理人住所的詳情會在物業管理和 租房代理協議中規定；針對不同建築或社區情況會 有所不同。其標準規則是，管理人必須居住在預先 指定的地塊單元內，通常與辦公室相連。 在各種管 理權生意中，管理人住所的種類很多，可能是一棟 高層建築辦公室後面的一間小型管理人宿舍；而隔 壁的管理權可能提供的是一套四臥室的頂層複式公 寓。 因此，考慮什麼樣的住宿條件最適合您自己非 常重要。對於追求高品質“生活”的人來說，在決 策時可能會選擇把精力集中在尋找一套豪華的管理 人公 寓上。而那些注重更高“財務”回報的人，在 決策時可能願意以犧牲管理人住宿條件為代價，以 確保自己能購買到更大規模的生意。 無論您對住宿 有怎樣的需求，NEXT 的代理都能為您提供合適的 物業 。通過考察這些物業，您會很快瞭解最適合您 的選擇 !
務。管理權持有人將收取租金的百分比 （長租出租 約 8%，短期出租約 12%）作為管理費。租房代理 物業管理協議將具體規定管理人所需承擔的具體職 協議通常賦予管理權持有人提供常駐租房代理的獨 責。有些協議內容非常籠 統，而有些協議作出了 家權利。雖然物業業主可自由使用外部中 介的租房 非常詳細的規定。但無論哪種情況，您都需要確切 服務，但他們很少選擇這樣做，因為由一位常駐管 地瞭解協議對您提出的期望，並清楚自己職責的內 理人來負責該工作 效果更好。 為什麼呢？因為常 容。 在考慮購買管理權時，人們很容易去關注工資 駐管理人會把精力完全集中在出租所在社區內的房 水準，而忽略工資所涉及的工作要求。這可能是一 子；而外部仲介會把精力分散到他們所管理的其他 個誤區。雖然某個管理權生意可能比另一生意的工 房子。常駐管理人幾乎可以隨時處理 各種緊急問 資略高，但它也可能涉及更多的工作。 仔細閱讀管 題；而外部仲介的應急反應可能會很慢。另外，常 理協議的內容非常重要，以明確協議所涉及內容、 駐管理人可以處 理一些小型維修和維護工作，而不 協議期限、以及 您將獲得的報酬。比較類似管理權 需另請技術工人。 租房代理協議通常要求管理人去 生意的常見方法是，將總工資除以總單元房 數得出 推廣出租房，監督租戶標準，應對租戶在其住 所可 “每個單元”的平均工資。工資越高越好！ NEXT 能遇到的問題，以及對辦公室和接待區進行維護。 的代理將會跟您具體討論您的需求和能力，幫助您 管理權持有人要想獲得常駐租房代理的授權，必須 仔細分析相 關管理協議，並確保您能獲得適合您的 取得駐地租房仲介牌照 （RLA）。由於該牌照只允 管理權。 物業管理薪酬通常與消費價格指數（CPI） 許管理權持有人收取所在社區內房屋的租金，所以 掛鉤，可以逐年加薪。有些管理協 議還規定，按預 獲得該牌照相對容易。如果您希望通過一門課程來 先確定的時間間隔（通常每隔幾年）進行工資調整， 完成該牌照的必 修課程，NEXT 可以全程協助您。 以確保工資公平合理。
物業管理協議
租房代理協議
管理權持有人將與所在建築或社區的業主團體簽訂 合約， 通過提供物業管理服務來領取工資報酬。工
管理權持有人將與業主團體簽訂合約，為希望把其 物業出租 給租客的物業業主提供常駐租房代理服
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值得注意的是，在不同的地區，區
進入企業所在的街道。在澳大利亞，所
預測的，對服務行業來說尤是如此。
域劃分和其他法規通常都是不一樣的，
有街道都設有評級，如果所在街道不允
Thomas 說：“有些地段，尤其是設有
因此你需要尋求專業人士的説明。
許拖掛車通行的話，你便不能輕鬆運輸
室外座椅的地方，是需要看天氣的。
自己的貨物。”
在夏日，如果天氣好的話，所有人都
地理位置：便捷地段對經營業務的 重要性 空間充足 任何人在經營事業的時候都希望能 獲得進一步發展，但是，當事業真正進 一步擴大的時候，是否有足夠的空間來 支持它的發展呢？
如果你經營的是製造品類的生意，
想要在明媚的週末出門。但如果是下
那麼你需要規劃好是否有充足的空間來
雨天就不盡其然了。” 像 Coles 和 Aldi
容納更多的貨物。
這樣的大型企業則可以分散零售業的
交通便捷
客流量。
抱最好的希望，做最壞的打算。在
選擇左鄰右舍
每個首府城市都會有這樣一些地段——
你不能自己選擇家人，但可以選
這麼認為。因此，你需要弄清楚政府
Gunnings 認 為， 通 過 調 整 辦 公 室 佈
每當有自然災害發生的時候，這些地段
擇自己店鋪周邊的企業類型。 不能自
對你所經營業務的相關政策，以及相
局來容納更多員工是應對事業擴大較便
總是最先遭殃的，而這無疑會為你的經
己選擇家人，但可以選擇自己店鋪周
關的衛生和安全法規。
捷的方式，不過，有些行業最終還是會
營帶來影響。
邊的企業類型。Thomas 認為，緊鄰一
Gunning Commercial 的 Malcolm
需要更多空間來放置設備，因此，你必
是不是每次下傾盆大雨的時候，主
些大型企業的地段比較有回報空間，
Gunning 認為，很多心急的企業老闆總
須將這一可能性考慮在內。
幹道路上就容易發大水？你經營的店鋪
如大型超市和銀行，因為他們可以為
是會忽略這一點。
店鋪的重要性：選擇最合適的零售店鋪
有沒有在戶外設有座椅？顧客可否乘坐
你帶來有保障的客流量。
Gunning 說：“多數情況下，你必
他說：“零售店和辦公室是最容易
須遵循許多法規，例如健康法案。在
處理的。如果你經營的是服裝店，將部
你得到政府的批准且滿足保險條件之
分商品打包，便可繼續營業。但如果你
後，還是有可能會不符合該地段對這
經營的是其他產品，便會出現更多問題。
一行業的規定。如果沒有通過消防檢
以製造品為例，你需要卡車運輸。當你
WBP Property 的商業評估經理 Justin
例來說，你的店鋪正好位於這條街不
查的話，你將無法獲得保險，而在未
擴大經營的時候，運輸量會增大，那麼
Thomas 認 為， 服 務 業 的 人 最 清 楚 外 在
太理想的位置，則會給你的經營帶來
來出租的時候，保險是必備的。”
你就需要清楚半拖掛車是否允許且可以
因素對一個企業的影響力。天氣是不可
負面影響。”
公共交通前往你的店鋪？這些問題都應 該被考慮。 Gunning 認為，便捷的交通是首要因 素，否則人們便會有其他的選擇。
但是需要注意的是，並不是每個 店鋪或企業都會獲得同等的客流量。 Thomas 說：“即時在同一條街道上， 不同的位置也會產生不同的效果。舉
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買房必讀省錢策略：重視您的對沖帳戶 2、資金自由化
對沖帳戶英文叫 Offset Account, 在 國內有個同類的產品叫“存貸通”。
因為對沖帳戶能隨時自由的存
對沖帳戶的作用：Offset Account
取，要用的時候就拿出來 ( 拿出來的部
貸款下來後銀行會給你一個貸款
分會從拿出來的當天開始算利息 , 利息
帳戶，如果你貸款 30 萬，貸款帳戶的
就是貸款利息 ) 有多餘或者賺了就可以
BALANCE 就是 -30 萬。
放進去抵消利息，可以使你的資金分
如果你開一個對沖帳戶，然後你
配更加自由。而且因為房屋貸款的利
在對沖帳戶裡放 10 萬，那你要付的利
息相對于車貸和生意貸款便宜不少，
息其實就是 30-10 萬 =20 萬的利息，比
所以你可以儘量多從房子裡貸出錢來
如第二天你又放裡 20 萬進對沖帳戶，
用於買車或者買生意。也會讓你更容
那你需要付的就是 30 萬 -30 萬 =0 的利
易管理的你投資和生意，因為他能增
息也就是沒有利息了。
加您的現金流。
對沖帳戶是按日計息 ( 因為每天
3、潛在稅務利益
對沖帳戶裡的金額可能不一樣 ) 結息的
澳大利亞稅法規定如果你買自住
話如果你是本息全付你可以選擇每星
房當自住房轉投資房的時候，你貸款
期付，每 2 個星期付和按月付，要是
帳戶裡的額度所產生的利息都可以用
你選擇只還利息的還款方式那就只能
來抵扣稅。
按月還。 對沖帳戶的好處
所以如果不用對沖帳戶的話，你 多餘的錢只能放在貸款帳戶裡而減少
Offset Account1 最大程度節省利息
貸款帳戶裡的 BALANCE，導致抵扣稅
你可以把工資等收入設置到這個
的數額變少。但是如果你把多餘的錢
對沖帳戶，這樣打進去的當天就開始抵
放在對沖帳戶就不會有這些麻煩。而
消貸款利息，從而最大化的抵消利息。
且照樣能起到抵消利息的作用。
在澳洲陽臺上晾衣服？千萬別！因為你會 ... 在國內陽臺上晾衣服是一件再正 常不過的事情了。以下這種情況，你 肯定習以為常。然而在澳洲陽臺上晾 衣服？千萬別，因為你會 ...... 不就是在自己家陽臺上曬衣服 嘛，這不是很正常的嘛！誰也管不著， 只要我樂意，我想曬就曬，曬得愉快！ 然而在澳洲，這可真的會引來麻 煩！ Box Hill 是墨爾本有名的華人區。 大概是喜歡衣物被陽光曬過後的味道， 因此這裡很多中國人入住的公寓陽臺 內都晾著很多被單和衣褲等。 當然這一現象讓本地的澳洲人甚 是不滿，George Kyranakis 就是其中一 位。 他說，明明是很漂亮的高樓，還 是玻璃陽臺，但你路過時，看到這番 景象，感覺有點“浪費了”，真的很 不美觀，很糟糕，應該出臺一些規定 來管一管，以後這裡還將建更多的住 宅樓，不會都變成這副樣子吧。 還有人說，“我見過住戶赤身到 陽臺上找回自己的衣服。”
和很多西方國家一樣，在澳洲很多 地方並沒有正式立法的“曬衣繩禁令”。 但是像社區委員會、業主協會、大學校 舍、醫院、養老院等機構卻會頒佈晾衣 服的禁令。 一個真正的澳洲人，就算是在沒有 這些禁令的區域內生活，也一般不會在 戶外曬衣服。 這是為啥？澳洲人為什麼不喜歡在陽臺 晾衣服呢？ 調查顯示，西方人認為，戶外晾曬
但是卻牽扯出了個人權益、私人財產、 階級、美學和環保方面的眾多問題。”
衣服是貧民區特有的一景，也是低收入
萊克幾年前製作了一部叫《晾得自
地區的特徵，因為那裡的人窮得連烘乾
由》的紀錄片，說的就是是晾衣繩在西
機都買不起，因此有人擔心，鄰居晾衣
方引發的種種爭議。
服會拉低周圍人家的房價。
這部紀錄片從一樁真實的案件說起：
還有人說，鄰居戶外晾衣服很煞風
一個密西西比州人槍殺了鄰居，就是因
景，希望自己從窗戶往外看到的都是綠
為鄰居在多次“警告”後，還堅持在戶
樹飛鳥，賞心悅目的，而不是別人的內
外晾衣服。。。。
衣褲，陽臺上要花鳥魚蟲，好看的，才
曬衣服要謹慎，不然拉仇恨哦！
周圍環境的雅觀。 在西人眼中，內衣褲系私密的， 不要明目張膽展示在公眾眼裡。他們 感覺很低俗。 我們生活在別人的國家，應該尊 重他們的習慣。為了國人能在其他國 家留下好印象，個人認為國人有些習 慣是應該改改的。 雖然很無辜，有點委屈！但是還
網友表示來澳洲後習慣了不在陽臺
是要入鄉隨俗，誰讓這是澳洲不是中
有人因晾衣服被殺
曬衣服。初來澳時也試過，但發現西人
國呢，新移民們和留學生們也多注意
英國電影人史蒂文·萊克說過：“晾
很不接受。被投訴後也就改了。雖然在
點吧，有則改過，無則加勉！為了社
是王道。
衣繩看上去是一樣普通得不得了的東西， 自己地方，但別人看得到，不單是影響
會的和諧和美觀。。。。