第十一期
6.6%
5.6% 11% 及10.6% 5.5%
2.3%
2.6% 1.5% 1.3% 2016 年3
2016 年3
3.6%
2015 年3
3.1% 0.1%
0.3% 2016 年3
0.3% 3.0%
0.5% 2014
2016 年3
2016 年3 1.7% 12
2016 年3
1.7%
澳洲留學八大主流移民專業解析 6. 土木、機械、通訊工程等專業
工後的稅務折舊以及出於保險目的的重
· 就業推薦指數☆☆☆☆☆
置成本計算。工程造價師的對於專案財務
澳洲由於生活環境舒適，教育教學
活品質和開發個人團體和社區潛能。社
水準高等因素吸引著眾多中國學生前往
會工作者追求解決當今社會普遍存在的
澳洲留學。在留學澳洲的大軍中，也不
各種障礙、不平等和不公正現象，積極參
乏有一部分有移民澳洲打算的學生。針
與解決公民個人的壓力和危機境況。主
· 申請及就讀可行性☆☆☆☆
對于有移民澳洲打算的這類學生，應該
要方法是通過幫助個人實現他們的智力、
選擇哪些專業較好呢 ? 澳洲主流移民專業
體力和情感的潛力，通過和個人、團體
· 移民推薦指數☆☆☆☆☆
有哪些呢 ?
和社區合作來達到社會、經濟和政治資
澳洲留學 8 大主流移民專業
源的公平分配。 澳洲有發達的社會福利和保障體系，
1. 會計專業
為民眾提供深入且個性化的關懷，對社
· 就業推薦指數☆☆☆☆
會工作者的需求量較大。社工在澳大利
· 申請及就讀可行性☆☆☆☆☆ · 移民推薦指數☆☆☆ 會計工作是將財政、經濟的資料進
亞已經是發展最快的職業之一，工作地 點遍佈青年服務中心、社區服務中心、移 民和難民服務中心，以及政策制定機構。 目前該崗位的工作人員缺口在以每年約
澳大利亞有很多領先全球的工程科
上的評估將影響到其他決策者，所以必 須確保工作的每一個環節都能做到準確。 8. 護士專業
技研究成果，先後發明出了世界首個電
· 就業推薦指數☆☆☆☆☆
鑽、汽車嬰兒安全膠囊系統、WiFi 技術
· 申請及就讀可行性☆☆☆☆
和隱形眼鏡等等。熱門的工程專業有： 土木工程、機械工程、電氣工程和通訊
· 移民推薦指數☆☆☆☆☆
工程等。
註冊護士在澳洲缺口較大。護士專 工程類方向的就業前景也十分喜人。 業本科學制在澳大利亞一般為三年，大 以土木工程為例，目前對於畢業生來說， 都相當注重理論與實踐相結合。針對中 起薪大約 50,000 澳元。
國學生的情況，澳洲大學開設了各種適
行搜集、處理、總結，並將之作為指導商
18% 的速度持續增長。
7. 工程造價專業
合不同入學條件的護士課程。例如，有
業管理決策的科學根據。會計學與商業管
4. 幼教專業
· 就業推薦指數☆☆☆☆☆
適合沒有接受過護士教育的學生的 3 年本
· 就業推薦指數☆☆☆☆☆
· 申請及就讀可行性☆☆☆☆☆
科課程，也有適合已經在國內取得註冊
· 申請及就讀可行性☆☆☆☆
· 移民推薦指數☆☆☆☆☆
理都有著多方面的聯繫，如成本、稅務、 利潤、預算等都是商業管理中很重要的 一部分。專業會計師是商業管理中不可 替代的重要人才。 就業市場需求量巨大，商業和工業 機構都需要會計師。剛畢業的學生可以
· 移民推薦指數☆☆☆☆☆ 幼教在澳洲有著很好的就業和移民
從事成本會計、查稅員等工作。大部分
前景。如果你覺得自己有愛心又有耐心，
學生畢業後進入私營公司工作，如大、
喜歡小朋友，善於溝通樂於教導，可以
中會計師事務所 ;15% 的畢業生自行開業
考慮選擇幼教專業。隨著澳大利亞新生
提供報稅服務及財務諮詢，資深人員可
兒數量的增多，幼兒教師的缺口也在逐
成為公司的中高層管理人員。
漸增大，收入也比較穩定。
2. 精算專業
目前，就業市場上的職位空缺高達 上萬個。從移民角度來說幼教的配額維
· 就業推薦指數☆☆☆☆☆
持在一個穩定的水準，只是語言要求比
· 申請及就讀可行性☆☆☆
較高，適合英語基礎好的同學。
· 移民推薦指數☆☆☆☆ 精算科學是對商業風險進行精確評 估的學科，與其相近的專業是風險管理專 業。精算專業學習對商業風險進行精確 的計算，為投資、保險提供依據。例如，
樑、鐵路、油田和礦場。可以說，只要 有工程建設的地方，都需要工程造價師。 工程造價作為一個介於工程和商科 之間的專業，工程造價師可以在建築行
課程。另外，有少數大學，例如蒙納士 大學也開設了可以取得註冊護士資格的 研究生課程。 地區以外的其他地方工作，那麼你 的偏遠地區雇主提名是不被獲准的。 關於如何判定你是否在偏遠地區工
業提供專業的造價預估和成本控制。工
作，如果你大多數的工作職責是在偏遠
程造價師的工作貫穿專案可行性研究階
地區執行的，那樣才能證明你是在偏遠
段的造價預估，施工階段的成本監控，完
地區工作的。
熟悉澳洲法律有利於購置房產
· 就業推薦指數☆☆☆☆☆
選擇在澳洲購置房產有很多明顯且
利 亞 州 的《 房 地 產 轉 讓 法 》 (Transfer
· 申請及就讀可行性☆☆☆☆☆
有利的優勢，不管是超低的首付，還是
of Land Act 1958), 《 房 地 產 細 分 法 》
· 移民推薦指數☆☆☆☆☆
高達 70% 的房屋貸款都讓投資者欣喜若
在某地投資設廠生產某種新產品的風險 ; 保險公司對保險客戶收取多少保費才能
前社會的需求，具有高度的實用性，因而
既保證贏利，又不因價格太高而使客戶
IT 專業畢業生可以快速適應和融入到企
流失等等。
業的工作環境當中。其次，澳洲 IT 專業
精算屬於緊缺職業中的高冷派，非
有著廣泛的就業領域，包括：通信系統分
常小眾，但是隨著資歷的提升薪資水準
析與設計員，資料庫管理員，客戶支援，
也是扶搖直上。而且每年澳大利亞大學
技術管理顧問，IT 行業銷售與市場專員，
的精算專業畢業人數很少，就業基本不
系統開發經理等。 根據 Hudson 公司發佈的 2016 年澳洲
3. 社工專業
薪資指導中悉尼的資料為例，網路設計
· 就業推薦指數☆☆☆☆
澳幣一年，程式測試分析師 (Test Analyst)
· 申請及就讀可行性☆☆☆☆
指導薪資為 65000 澳幣一年。而高級職位
· 移民推薦指數☆☆☆☆
達到 11 萬澳幣一年。由此可見，IT 行業
社會工作致力於社會公平、提高生
是辦公室、學校、醫院也可以是工廠、橋
5. IT 專業
澳洲 IT 專業的課程設計注重貼近當
成問題。
工程造價師的專案包羅萬象，可以
護士資格學生的 2 年 Graduate Entry 本科
師 (Network Designer) 的指導薪資為 85000
中，IT 管理職位 (IT Manager) 指導年薪可 當前在澳洲市場中屬於高薪職業。
狂。 澳大利亞聯邦、各州都有立法權，
(Subdivision Act 1988) ，《 房 地 產 銷 售 法》( Sale of Land Act 1962) 等。
但各州的法律與聯邦的法律發生衝突
而且在澳洲購置房產是需要登記
時，要適用聯邦的法律。澳大利亞的法
的，根據澳大利亞聯邦政府和州政府的
律有成文法，也有判例法。法庭審理房
事權劃分，房地產登記由各州負責。澳
地產案件中，首先要遵循成文法的有關 規定，而後在考慮是否已有形成判例可 借鑒。
大利亞各州政府設立相應的部門，負責 房地產登記、房地產估價、房地產測量
在澳大利亞聯邦法律層面，處理澳
等管理工作。在房地產登記方面，各州
洲買房問題所涉及的法律主要包括：《普
設有總登記官負責本州的房地產登記工
通法》(Common Law)、《衡平法》(Lawof
作。總登記官由州議會任命。負責房地
Equity) 等。 由 於， 房 地 產 管 理 事 務 由 各 州 負 責，澳大利亞各州也頒佈了一系列有關
產登記的工作人員屬州的公務人員。 在澳洲不管房屋的優勢有多麼的
房地產的法案，如新南威爾士州的《房
大，購置房產還需要熟悉法律，避免因
地產法》(Real Property Act 1990)，維多
為一些不懂而造成不必要的損失。
澳洲政府將在 11 月推出四大新類別工作簽證 短期簽證不再“繁” 澳洲將於 11 月 19 日後推出 4 種新工
臨時工作 ( 短期停留專家 ) 簽證，該簽證
作簽證類型，包括 400、403、407 及 408
將允許海外勞工來到澳洲進行短期、固
類，以替代現有的臨時工作簽證及培訓
定期限的專業化工作，同時還能夠參與
科研簽證。
符合澳洲利益的活動。
根據澳洲移民局官方網站公佈，為 方便海外人士更便利地申請澳洲工作簽 證，並達到簡化簽證的目的，澳洲將於 11 月 19 日後推出 4 種新工作簽證類型， 包括 400、403、407 及 408 類，以替代現
5、參加季節性勞工項目
請也加快了申請進度和下簽速度。 •移民局審核要求低，更易獲簽。 400 類的劣勢
3、407 類別 培訓簽證 除上述兩項臨時簽證外，新簽證框
•工作時限很短：一般簽證有效期 不超過 6 個月。持簽者可以根據需要在澳
架還推出了 407 培訓簽證類別。這一簽證
申請者必須持有在澳洲勞動力市場
洲工作居住長達 3 個月的時間，根據具體
將允許海外勞工來澳進行職業培訓，並能
難以找到的高度專業化技能。一般情況
的工作或活動性質，在特定情況下居留
夠參與以課堂教學為主的專業研發活動。
下，申請人的職位需要在澳大利亞和紐
時間可延長到 6 個月。
西蘭移民職業清單上（CSOL）高度專業
•無永居途徑
適用人群
有的臨時工作簽證及培訓科研簽證。
適用人群 •在娛樂行業工作
性的工作可能涉及有高度專業的技能， 在獲得澳洲總督對新立法的認可後， 知識和經驗的國際企業和海外技術，比 聯邦政府打算於 11 月正式實施臨時工作 如在澳洲安裝進口設備，或者該申請者
停留）審核要求低，下簽速度快，適用
•應澳洲機構的邀請，到澳從事非持續
於管理，專業技術和貿易相關的專業人
簽證新框架。
性的文化或社會活動
有某些專業性軟體或技術的專利對於擁
才來澳短期工作。對於在澳企業，該簽
據 悉， 自 11 月 19 日， 澳 洲 移 民 部
有在澳大利亞勞動力市場難以找到的對
證能快速解決短期勞動力緊缺等問題。
將停止接受 401 類別臨時簽證 ( 長期停留
於某些產品具有專業性知識的技術人員
活動簽證 )、402 類別培訓科研簽證、416
2、403 類別 國際關係類
或員工，且應澳洲企業邀請需短期在澳
類別特殊專案簽證、420 類別臨時工作簽
務工的申請人，400 簽證尤為適用
證 ( 娛樂簽證 ) 及 488 類別超級遊艇船員
400 類的優勢
簽證的申請。 此次推出的新簽證框架旨在讓海外 人士更容易申請到澳洲工作簽證。澳洲移 民部指出，他們將刪減企業、行業及個人 在申請特殊短期停留簽證時的多項繁文 縟節，其中包括去除擔保及提名等要求。 1、400 類臨時工作 短期停留專家
總體而言，400 臨時工作簽證（短期
403 類別臨時工作 ( 國際關係 ) 簽證 為框架中的第二種類別。該簽證將允許
•以學者身份觀察或參與研究計畫 •從事全職的宗教類工作 •參與特別項目以加強國際關係和文化 交流
海外勞工來到澳洲從事與雙邊協定相關
•參與高水準的體育（包括訓練）
•審理週期短，一個月即可下簽。
的工作。簽證持有者將代表海外政府，
•按照員工交流協議從事技術類工作
•無英語要求，所以對於英語未能
享有法定特權及豁免權，並可參加包括
達標，但企業急需引進人才開展工作的 案例，可以先辦理 400 簽證來澳工作。
季節性勞工專案在內的工作活動。 該簽證類別包括以下四個細分類：
•參加澳洲政府支持授權 •從事遊艇船員工作
1、政府間協議類；
•為某攜外國高管全職處理國內工作
證一般情況下不需簽證體檢，不需購買
2、外國政府機構代表類；
簽證保險，省去很多備簽麻煩。
3、家政人員 - 為外交或領事人員服
4、408 類 臨時活動類簽證
•無體檢要求，無保險要求。400 簽
在即將推出的新簽證框架中，包括
•不需雇主擔保資質。即對雇主資
了 4 種新型工作簽證。第一種是 400 類別
質審核要求降低。同時免去擔保資質申
務類； 4、特權與豁免權類。
最後一種類別的簽證是 408 簽證，該臨時 活動簽證類別將允許海外人士在獲得澳 洲機構邀請的前提下，來澳參與非持續
【墨爾本樓市講壇】重點解析澳洲房產物業管理管什麼 ?
性的文化或社會活動。 他們也可以在研究項目中，以學者的身
音、飼養寵物等問題的管理，居民及租 排別墅類型房屋的朋友都會接觸到物業 客的行為準則，以及公共區域和公共資 管 理 公 司 (Strata Management Agency) 並 產的使用規定。對於違反管理條例的行 為，業主委員會有權進行相應的警告和 且需要交納物業管理費 (Strata Levy)。 關於澳洲物業管理的一些小知識， 處罰。 作為業主，您或您的代理人 (Proxy) 準備買房或者已經買房的朋友快快 mark 可以出席物業年度例會 (AGM) 並和其他 起來吧！ 物業管理管什麼？小知識 公共區域 (Common Area) 及公共資 業主及物業經理一起討論來年的物業管 產 (Common Property)：常見的有大堂、 理費預算、工程預算、對管理上的問題 電梯、走廊、樓梯、車道、公共花園等。 作出商議決策等。 有別於大家所熟悉的中國式物業管 業主在購買物業時，可以通過查看物業 規劃圖 (Strata Plan) 來瞭解哪些部分屬於 理，也就是指在社區現場工作的物業人 公共區域和設施。Strata Plan 對這些細節 員。在澳洲，這些 On-site Manager 只是 有非常清楚的劃分。這些公共區域和資 物業管理的一個組成部分。而很多的澳 產為所有業主共同擁有，並由業主委員 洲 物 業 大 樓 並 不 設 有 On-site Manager， 會聘請物業管理公司負責管理並制定管 許多專業工作都是根據業主們的需要， 由物業管理公司指派承包商來進行，例 理標準。 如消防設施檢查，屋頂的維護，電梯及 靠什麼管？小知識 物業管理公司會根據物業管理法 門禁系統等。 物業費怎麼收？小知識 規 來 制 定 一 系 列 的 物 業 管 理 條 例 (By在澳大利亞購買公寓、單元房和聯
Laws)。By-Laws 會涉及垃圾、停車、噪
澳洲的物業管理費採取每季度徵
收。Strata Levy 由 Administration Fund ( 日
份進行參觀及參與活動。同時，持有 408
常管理費 ) 以及 Sinking Fund( 物業基金 )
類別簽證的海外人士還可以在員工交流
兩部分組成。Administration Fund 主要用
協議的背景下從事技術性工作，並能夠
於日常的物業維護，例如公共區域的清
參與澳洲政府贊助的活動。
潔、草地的養護、水電等支出。Sinking Fund 主要用於支付長期的維護，相當於 物業管理的儲備基金。有時物業管理費 還 會 包 括 Special Levy( 特 別 徵 收 ) 來 針 對專項維修或開支專案。
該類簽證適合的群體非常廣泛，比 如： 在人們熟知的娛樂行業，來澳洲拍 片子，比如去參加寶寶去哪兒，非誠勿 擾，或者像美國總統候選人的女模太太
誰來決定物業費高低？小知識
之前去美國拍雜誌封面等諸如此類的文
物業管理公司首先會根據物業的日
化娛樂活動；在體育行業：比如踢球。
常管理維護費用 ( 例如，清潔、花園草
恒大明年參加亞冠，球員都改辦 408 簽證
坪、電梯、消防、保險、水電等實際開銷 )
了。武術教練，也可以申請 408 簽證；在
來提交預算，再由業主委員會在年度例
教育行業：適合科研人員前來從事學術
會 (AGM) 上審議通過。物業本身的規模
交流與科研活動；在宗教行業：如佈道，
和設備設施也是影響物業管理費用的重
傳教，講經，主持等；在文化交流方面：
要因素。比如綠化的面積、是否配備電
比如加強國際關係和文化交流的各類項
梯等。
目。
Poppy Li
NORTHERN PROPERTY GROUP ADDRESS : SHOP 4C, 25 ROSE VALLEY DRIVE, UPPER COOMERA, QLD 4209 PHONE : (07) 5665 9430
Sales Executive 0406 165 506 poppyli@oneagency.com.au
5 Harbour Side Court, Biggera Waters QLD 4216
精美水濱住宅 標準公寓特色
設施
• • • • • • •
• • • • •
中央空調 廚房設備齊全，裝有高檔歐洲不銹鋼廚具和煤氣爐灶 精美設計，室內採用奢華裝修 寬敞開放式活動區 超大陽臺裝有玻璃欄杆 臥室鋪有地毯，廚房、活動區、衛浴和陽臺全鋪瓷磚 衛浴裝有大理石檯面和獨立浴缸
售價：$419,000 起
Healthpoint 按摩師，室內游泳池，健身房，桑拿 / 蒸汽浴室 &Spa SocialPoint 經典影院，會客廳，遊戲室和書房 DockPoint 碼頭，釣魚臺，獨木舟和 Broadwater 遊輪 安全停車位，BBQ 燒烤區，戶外游泳池，會客廳和安全社區 屋頂娛樂區，可欣賞壯觀海景，擁有 BBQ 燒烤區和日光休息室。
地理位置 • 步行可至海濱市集和 Harbour Town 購物中心； • 臨近 Broadwater、GC Hospital、格里菲斯大學、Southport CBD、中國城、黃金 海岸輕軌、聯邦運動會場地、Surfers Paradise、M1 高速和著名的黃金海岸海灘。
549 Reserve Road, Upper Coomera Qld 4209
62 Cotlew Street, Southport Qld 4215
Maudsland 英畝房產，設計精美，舒適宜居，是真正的建築傑作！
擁有大量活動空間，雙戶型精品家居！
將持續增長。
• • • • • • •
售價：$599,000
歡迎出價
該房產坐擁 1948 平方米超大地塊，機會珍貴！步行可至 當地購物中心，臨近著名的 Highland Reserve 州立高中。 該地塊已獲 DA 批准，可建 3 奢華聯排別墅，擁有巨大 再開發潛力。目前，已有 3 臥獨立屋。
Upper Coomera 位於黃金海岸的發展走廊，距布里斯班 30-40 分鐘路程。房產增長穩定，預測該地區房產價格
5 間臥室均裝有嵌入式衣櫥，2 間衛浴 廚房 / 用餐區 樓上樓下各有 1 超大活動區 迴圈空調 超大平整庭院，足夠空間建游泳池 728 平方米超大地塊，19 米臨街地 開車 9 分鐘可至 Surfers Paradise，20 分鐘至黃金海岸 機場，7 分鐘至 Southport
Sunnybank
最新推出 嶄新創意聯排別墅 現代生活於大自然 澳元410,000起
• • • • • • •
14戶獨特的聯排別墅 3間臥室 ‧ 2浴室 ‧ 2停車位
碧草如茵的叢林保護區景觀 多層式設計,盡享個人空間 主人房配有浴室和内置衣橱 開放式美食廚房及起居空間 分體式空調系統 綠意盎然寬敞露天休憩及燒烤區 優越的地理位置,鄰近購物中心和學校社區
Rita Ng 伍麗娟
Noel Avenell
+61 408 768 668
+61 497 829 993
Love Your Life, Pursue Your Paradise
微信號：AustraGroup
海外買家可以購買
海外買家可以購買
00
,0 00
m 1.9
$7
$
$20,000
ELIGIBLE
新上市
无物业费
私人码头，美丽水景奢华豪宅
全新高级双拼别墅 , 合用 640 平方米地
Lot 8 The Lakes Mermaid Waters
Labrador 海鲜市场对面
将有澳洲本地建筑公司精心设计建造，北水朝向，室内宽敞的生活 空间，多层次室内设计，采光充足，充分利用自然阳光，最新欧式㕏 房电器，豪豪华舒适浴缸。 地处繁华市中心，近太平洋购物商场中心，木星赌场，金色沙滩， Broad beach 海边 图片仅供参考
4 公里 7 分钟车程去 Griffith 大学 现代设计，两层楼宽大户型，低维护，3 睡房 +1 书房，大主卧套房，2 卫浴；高级厨房，石头台面，德国品牌厨具，瓷砖地。漂亮灯具，开放 式宴客厅，空调。电动门双车库，低维护花园； 210 米公车站，250 米走路到海边。
海外買家可以購買
海外買家可以購買
00
,0 50
$
欢
价
询
迎
1,2
$20,000
ELIGIBLE
无物业费
学区房
黄金地段河边独立豪宅
高品质学区房，毗邻高品质公立私立名校
184 Rio Vista Boulevard Mermaid Waters
Varsity Lakes
土地面积 360 平方米，总建筑面积 279 平方米 建筑师精心设计，明快简洁外形，高大门面。豪华装修，抛光漆橱柜 现代厨房。可有游艇码头，主河道通海。
5 星级高级配置大户型（100 平方米多）舒适 2 房 2 卫浴，主卧套房， 北向朝阳美丽湖景大阳台。 度假酒店式生活设施， 小型健身游泳池， 水疗、 桑拿、 健身俱乐部、 剧院、模拟高尔夫练习器，麻将馆， 七公里长湖边散步小道。500 米步行至 Varsity Lake 学校 , 最好 的公立小学。 低廉的物业费 2 房 $60 - $61/ 週
1.2 公里 Pacific Fair 购物中心 2.4 公里木星赌场 3 公里黄金海滩
2016
REIQ ACCREDITED AGENCY
公司地址：Shop 6, 77A Scarborough Street Southport QLD 4215 更多樓盤，請登入網站 www.greatoceanrealty.com.au
高楓 Feng Gao 0433 998 175
海外買家可以購買
00
00
,0 30
,0 62
$5
$3
租金回报 $410/ 周
欲购从速
$20,000
ELIGIBLE
欲购从速
3km 到 Griffith 大学
全新高品质双层楼房
17/20 Brown Street Labrador
8 Morning Sun Court Maudsland
4 房 2.5 卫浴 1车库，超大隐私后花园， 开阔门厅，客厅，家庭厅，餐厅。 现代宽大厨房。主卧有套房。自动车库门。交通方便，公车直达大学， 6 分钟自驾车到大学医院。门口对面 Aldi 超市，2 公里去 Harbour Town 购物中心。1.7 公里到海边，4 公里去 Southport，8 公里去冲 浪者天堂。
这栋漂亮现代设计，宽敞户型独立房拥有 4 间卧室，2 浴室，特大 主卧室，带有主卧套间和超大步入式衣帽间。宽敞的开放式生活起 居室。现代豪华厨房，拥有石头台面和最新的不锈钢洗碗机，烤箱， 煤气炉灶。众多的存储柜空间。室外烧烤区，低维护全围栏后花院。 电动遥控门内进双车库。 可以申请昆省新房补助 $20,000
海外買家可以購買
海外買家可以購買
0
,00
5 39
$
$20,000
ELIGIBLE
欢
价
询
迎
$20,000
ELIGIBLE
租金回报 $420/ 周
租金回报 $550/ 周
凌志品质，丰田的价格，超值优质公寓
3 间睡房，2 套浴室，电动遥控门内进双车库全新联排别墅
31 Bourton Road, Merrimac
Stadium Drive Robina
全新 2 房 2 卫浴 2 保安停车位 92 平方米宽敞居住 2 间宽敞睡房，主卧套间，多橱柜步入式衣帽间，2 套卫浴室；开放 式主客厅，开阔美景玻璃阳台，德国橡木地板，优质德国不锈钢厨 具及凯撒石台面， 分离式空调， 游泳池及烧烤区。 3公顷的私家园林， 优美的居住环境。15 分钟走路去 All Saints 贵族私校，5 分钟车 程去 Bond 大学。距离公车站仅 400 米，Robina 大型购物中心。
NBN 快速网接头 时尚设计，多功能空间，钢骨结构建筑，可靠建筑公司承建，质量保 证。 小区环境优美，安全铁门，游泳池，烧烤区。 方便地段，300 米走路到火车站，600 米黄金海岸第二大医院，1 公 里到 Robina 超大购物中心，5 分钟开车去 Bond 大学。
2016
REIQ ACCREDITED AGENCY
公司地址：Shop 6, 77A Scarborough Street Southport QLD 4215 更多樓盤，請登入網站 www.greatoceanrealty.com.au
高楓 Feng Gao 0433 998 175
物業管理權，酒店式公寓，住宿生意以及社區物業銷售專家
管理權的起源以及管理權協議的期限 今天我們談談管理權行業的發展， 20 世紀 70 年代初，“分契物業權” 物業開始在黃金海岸 崛起，物業管理權從而發展起來。想要完全瞭解 管理權，首先需要理解“分契物業權”的 概念。 “分契物業權”制最早於 1961 年開始推行，它 允許對某一建築或社區的一部分 （即“地塊單 元”）持有法定所有權。在管理權方面，這些“地 塊單元”可以是無電梯公寓或高層建築的各個單 元房，或社區中的各個別墅和排屋。物業的購買 者通常是希望永久居住在該物業的人士（即“自 住業主”）、或希望偶爾居住在該物業的人士（即 “空置房業主”），或希望把該物業出租給房客 的人士（即“投資者”）。 在某一塊土地上不 屬於“分契業權”地塊單元的其他任何部分稱為 “共同財產”，包括：樓梯間、車道、訪客停車 場、通道、花園、大門、垃圾區、電梯等設施， 以及各種娛樂設施，如游泳池、健身房、網球 場、桑拿室、燒烤 區等。該財產由所有“地塊 單元”業主組成的“業主協會”共同擁有。所有 業主須通過物業管理費系統來出資維護此“共同 財產”。 開發商在建造這些物業時，通常需要 電話：07 3511 7910
|
預先安排一位元元常駐管理人，以確保這些 “共 同財產”得到長期維護，並為希望出租其“地塊 單元”的投資者提供租房代理服務。 簡而言之，“管理權”是一種為“分契物業權” 物業提供常駐物業管理（Caretaker）和租房代 理（Residential Letting Agent）服務的生意。 管理權最初由開發商設立，首先需起草物業管理 與租房代理協議，協議的類型和期限有兩種選 擇。我們稱之為模式。 標準型模式 標準型模式主要面向居民組成絕大多數為“自住 業主”的管理權物 業。這並不意味著禁止投資 者和租客，而是指在一般情況下“自住 業主” 比例超過 50%。 標準型模式的最高期限為 10 年。但標準型模式 可通過向業主團體委員會申請， 以年為增量單 位“補足”期限。例如，如果協議有效期還剩 7 年，管理人可要求“補足”3 年，以達到 10 年 期限。
郵箱：sales@nextrealty.com.au
|
網址：www.nextrealty.com.au
|
住宿型模式 住宿型模式主要面向居民組成絕大多數為租客 （即業主大多為投資者）的管理權物業。開發商 在設立住宿型模式管理權時，需預期到 50% 以 上的業主為 投資者。 住宿型模式的最高期限為 25 年。可通過向業主 團體委員會申請，每次以 5 年 為最高增量單位 “補足”期限。例如，如果協議有效期還剩 16 年，管理人可要求“補足”5 年，以達到 21 年 期限。“補足”的概念非常重要，因為它可以確 保業主管理權能夠保值並可以順利移交給新的管 理權持有人。 所有單元房業主均有權對管理人提出的延期要求 進行投票。投票只能在年會或臨時會議上進行。 因此，延期要求需提前做好計畫，通常需要律師 協助。 感謝關注 Next International Realty 文章 地址：PO Box 828, Indooroopilly, QLD 4068
（接上頁）時間未滿 12 個月；
• 你的配偶； • 你的父母、祖父母、兄弟、姐妹、叔 叔、伯伯、阿姨、嬸嬸、侄兒女、親 中沒有住人超過 12 個月。 生或收養子女；及這些人的配偶； 我們可以確定客戶母親可以購買這 棟房產，不過由於她目前還不是 PR，需 • 你配偶的父母、祖父母、兄弟、姐妹、 叔叔、伯伯、阿姨、嬸嬸、侄兒女、 要交 FIRB 申請費 $20,300 及印花稅附加 親生或收養子女；及這些人的配偶； 費 $100,000。 此外第 6 條還包括其他多種情況的 客戶母親在中國也是精明的生意人， 關聯人士。 一算帳就不樂意了。 客戶說，那母親可以成立個公司持 週二上午，客戶打電話告知，母親 不買了，不過房子確實好，他就自己買 有股份嗎？ 我說抱歉不行，法條第 6 條相當廣 下來吧。 泛，立法者早已想到了堵上這個缺口； 週三客戶告知，他本人辦不下貸款 來，銀行告知他母親的收入證明可以協 這樣做還是繞不過 FIRB 申請費和印花稅 助他拿到貸款。不過該銀行告知如果要 附加費； 客戶說，那好我就鑽個牛角尖，假 將母親加入貸款的話，母親必須是購買 設我是個外國人，找個和我一點都不‘關 人之一，意即繞不過 FIRB 申請費和印花 聯’的澳洲人持有 80% 以上股份總可以 稅附加費，他說再想想辦法。 週四得到客戶通知最新進展，貸款 了吧。 我說，好，起點是你這個外國人想 經理建議他們可以考慮轉名給他們的家 繞過 FIRB 在澳洲置業，你讓一個和你沒 庭信託，母親作為信託公司的董事提供 有關係的澳洲人持有 80% 的份額，這背 個人擔保即可。 後是否至少有些利益牽制關係呢？ FATA 對此我們分析如下： 法條第 6 條的‘關聯人士’還包括一些 家庭信託通常為收入隨意分配 ‘正式或非正式’的控制關係； 型（Discretionary Trust）， 只 要 家 庭 客戶說，母親可以一點股份也沒有， 信 託 的 任 意 一 位 指 定 受 益 人（named 不過我至少需要母親是信託公司的董事， beneficiaries）是海外人士，該家庭信託將 不然怎麼辦貸款。 繞不過 FIRB 申請費和印花稅附加費； 我告知 FIRB 法律所指的‘海外利益 家庭信託中除了指定受益人外，通 或海外所有權’著重點在於‘控制權’。 常指定受益人的所有親屬被列為潛在受 3. 開發商律師也告知開發商確認此房產
FATA 法條第 22 條闡釋‘控制’體 現為在股東大會或董事會的投票權，如果 客戶母親是兩位元董事之一，意即在開董 事會議的時候，理論上母親可以‘Veto’ 董事會決議，牛津字典釋義為‘禁止’或 ‘拒絕接受或不允許’，根據 FATA 法條 第 22 條（4），此公司還是繞不過 FIRB 申請費和印花稅附加費； 客戶說，我太太也可以成為董事， 有三個人總可以避免 Veto 了吧。 我告知，不好意思，由於母親不持 股，也沒有經濟利益在裡面，理論上可 以，但是是否又觸到‘關聯人士’這個礁 石呢？我們就這個問題專門諮詢過 FIRB 的法律部門，FIRB 的法律部門至今還沒 有回復。 但是我的建議還是請客戶謹慎考慮。 FATA 法條第 78 條‘防止鑽漏洞’法條， 任何打算繞過 FIRB 法律的行為都被認為 是違法。 由於客戶的母親是原來的購買者， 購買意圖為用於養老，FATA 法律並沒有 禁止她購買，前提是遞交申請和交印花 稅附加費，將家庭信託轉為買家，將事 情從表面上來看，有可能可以看做是為 了省申請費及印花稅附加費而計畫出來 的代持，有這個風險繞不過 FIRB 申請費 和印花稅附加費。 客戶歎氣，那我還是再想想吧。 週五早上我打電話給客戶提醒冷靜
到下午 5 點結束，客戶表示他還是打算自 己買下來，辦不了貸款的話可以考慮現 金交割，應該沒什麼問題。 正當我松了口氣，下午 4 點 55 分， 客戶打電話過來告知，現金交割其實也可 以，不過做生意的要保證現金流，你也知 道的現在中國資金成本也高，還是算了， 不要這個房子了，我母親打算想再看看… 我倒抽一口冷氣，突然結巴起來… 還有 5 分鐘 .. 我不能保證能夠及時發出解 約通知，趕快放下電話！ 放下電話，一看電腦，寶貴的一分 鐘已然消耗在電話上，還有 4 分鐘。 我翻出合同開始寫給開發商律師的 電子郵件，合同雙方名字不能寫錯，地址 不能寫錯，合同日期不能寫錯，援引解 約的法律依據（房產交易法 s.66u 條款）， 最後一分鐘發送！ 電子郵件發送完那一刻電腦赫然顯 示 5:00pm。合同條款明確約定‘冷靜期 在 5 點結束（expires at 5 pm）’, 我坐在 電腦前沉默了 5 分鐘，苦思冥想怎麼解 決… 然後，我繞開內部伺服器登陸了自 己的電子郵箱，果不其然內部伺服器慢 半拍，電子郵箱裡顯示該郵件發送時間 4:59pm。 大大松一口氣，結束了一周緊張的 工作，可以過好這個週末了。 也祝大家週末愉快！
益人，範圍極廣。 在澳大利亞這個移民國家，即使全 家都為澳公民，難免有個七大姑八大姨 是海外人士，意即除非更改信託檔，徹
不接種，無福利！！ 在澳洲，您家寶寶按時打疫苗了嗎？？
底限制海外人士不能成為受益人，否則 還是繞不過 FIRB 申請費和印花稅附加費； 如 果 該 信 託 為 單 元 信 託（Unit Trust），如果母親持有信託單元，即使 母親 1% 他持有 99% 也不行。 因 為 母 親 和 他 是‘ 關 聯 人 士 （Associated Persons）’, 由於這種關聯關 係，母親被認為聯合她的‘關聯人士’持 有 100% 利 益， 意 即 該 單 元 繞 不 過 FIRB 申請費和印花稅附加費（當然印花稅附 加費成比例減少）； 客戶問如果假設現在更改信託檔限 制任何海外人士成為受益人是否可以？ 我告知可以，我們可以提供此服務， 還需要注意母親不能是信託公司的股東， 即使母親 1% 他持有 99% 也不行，和單元 信託同理，如果母親佔有任何股份，此 信託公司繞不過 FIRB 申請費和印花稅附 加費（當然印花稅附加費成比例減少）； 客戶說，那您就乾脆直接告訴我 ‘關 聯人士’都有哪些吧。 我 告 知 FATA 法 條 第 6 條 規 定 首 先 至少是你的所有親戚，包括：
早在 2015 年 4 月 12 日，澳大利亞 聯邦政府就宣佈了一項名為“不接種， 無福利”的強硬政策。任何拒絕為孩子 接種疫苗的父母，政府都將取消其每 週約 200 澳元的兒童保育福利津貼、每 年 7500 澳元的兒童保育回扣、家庭福 利補助等福利。阿博特稱，這是一項非 常重要公共衛生政策，可以盡可能保證 保障兒童與家庭的安全，拒絕免疫與目 前的公共衛生政策的醫療研究結論相 矛盾，同時也帶來了廣泛的健康風險。 “不接種，無福利”政策已經從 2016 年 1 月 1 日起在澳大利亞全國正式施行 了。 在維多利亞州，另一項嚴格保障 兒童免疫的“無疫苗，不遊戲”的法規 也從今年 1 月 1 日起開始施行。根據新 規，該州所有幼稚園或托兒所都將禁止 沒有進行免疫的兒童入託。 維多利亞 州衛生部長吉爾·亨尼西表示，注射疫 苗可以挽救生命，政府必須強硬起來。 她說，2015 年該州百日咳病例比 2014
年增加了 1000 例，免疫不僅是為了兒 童，也是為了保護所有人。 注射疫苗是預防傳染病的有效方 法，各國政府基本都制定了嬰幼兒免疫 計畫。在澳大利亞，1 周歲至 5 周歲的 兒童疫苗接種率在 90% 以上。根據澳 大利亞政府兒童免疫計畫相關規定，從 新生兒到 4 周歲這段期間，幼兒應該接 種乙肝、白喉、破傷風、百日咳、小兒 麻痹症等多種疫苗。但近些年，澳大利 亞社會中對是否應該給幼兒注射疫苗存 在爭論，有些家長認為給幼兒注射病毒 疫苗存在較大風險。一項新近公佈的調 查顯示，澳大利亞拒絕給年幼子女接種 疫苗的父母呈現上升趨勢，目前有 3.9 萬名年齡在 7 歲以下的兒童沒有進行免 疫，這表明，未免疫兒童的數量在過去 10 年間增長了超過 2.4 萬。 為遏制這一趨勢，2015 年 4 月 12 日，澳大利亞聯邦政府宣佈了一項名為 “不接種，無福利”的強硬政策。任何 拒絕為孩子接種疫苗的父母，政府都將
取消其每週約 200 澳元的兒童保育福利 津貼、每年 7500 澳元的兒童保育回扣、 家庭福利補助等福利。 為普及兒童免疫知識，引起家長 的足夠重視，澳大利亞聯邦政府非常重 視免疫知識的科普宣傳。澳大利亞聯邦 政府健康部從 1995 年起開始製作兒童 免疫科普手冊，該手冊包括“什麼是免 疫接種”“注射疫苗可以預防哪些疾 病”“有關免疫力和免疫接種的常見問 題”等內容。該手冊免費向公眾發放， 每年基本都會根據最新情況進行修訂。 澳大利亞各州政府也想方設法向家長普 及兒童免疫知識，維多利亞州政府今 年 4 月就製作了一系列視頻，提醒家長 接種對孩子來說非常重要。維多利亞州 政府表示，該州 93% 兒童完成了政府 規定的所有免疫注射，這個資料令人振 奮，但政府將繼續努力將這個數字提升 至 95%，因為這樣才能有效遏制麻疹等 傳染病的傳播。
FIRB 法律是個“迷宮”，繞來繞去能逃掉嗎？ 主編寄語
實情是：不完全正確。
友代持嗎？我可以建立個家庭信託購買
關於請家人 / 朋友代持，此專欄中之
羊琛子律師是澳洲德盈移民律師事
FIRB 官 方 網 站 公 佈，11 月 18 日 後
嗎？我可以成立個澳洲公司購買嗎？我
前已經有法律業內人士做了詳細解讀，
務所 (GOODWIN) 的創始人，德盈也是我
遞交的申請可能無法在聖誕假期前按時
找個澳洲人做我的公司大股東，我占股
不再贅述。
們在悉尼合作得最久的律所之一，最主
處理，不是停止受理的意思。如果 FIRB
少於 20% 行嗎？
要的原因：服務品質高，執行力十分強，
無法按時審理（30 天內），一位工作人
客戶評價極高。
員將和申請人聯繫討論其他解決辦法。
她也曾參與《澳洲房產那點事兒》 一書的編著工作。 此專欄未來將以移民法方向為主，
有些客戶就不太愉快了，律師你到
前告知將有延誤，買家可以通過其律師
底懂不懂呀，怎麼連考慮都不考慮就說
向賣方申請延長 FIRB 審批期。
不行，我朋友的朋友 / 仲介 / 律師就幫他
好，言歸正傳。
值則更為可貴。
經常有客戶問，律師我知道我買二
‘FIRB’將於 2016 年 11 月 18 日不再接 受新的申請。 昨天天我們律師事務所的電話響個 不停。
搖頭。
根據我們以往經驗，FIRB 一般會主動提
房產法律為輔。專業度自然必要，經驗 前 天 晚 上 收 到 微 信 朋 友 圈 消 息，
我的反應是搖頭，搖頭，搖頭，再
手房名額用掉了，現在看好了個 house， 可以想辦法繞過 FIRB 限制嗎？
想了好多辦法。 我無語了，是我們懶得動腦筋嗎？ 不是，是我們考慮的太多。 FIRB 法律越看進去，發現門檻越多、
我搖頭，不行。
限制越多、陷阱越多，最後的結論是，當
客戶通常接下來問的四種典型設問：
你開始轉念頭想繞過 FIRB 法律的時候，
我 可 以 請 有 澳 PR 或 公 民 身 份 家 人 / 朋
你可能就已經在將要違法的邊緣….
以 下 面 這 個 客 戶 為 例， 把 用 家 庭 信 託 或 成 立 公 司 的‘ 辦 法 ’ 一 一 探 討 了 一 遍， 正 好 是 一 個 典 型 案 例（perfect example）來說明 FIRB 法律的網是密不透 風的呀… 幾個星期前的週一上午，一位元很 熟的客戶突然電話告知，他母親在週末 的時候簽定了一棟現房 house 的合同，價 格 250 萬澳幣，已經交換好的合同馬上會 快遞到我們律師事務所，意即，合同正 處於 5 個工作日的冷靜期，到該週五下午 5 點前客戶母親還有機會退出合同。 我知道這位元客戶本人是澳公民， 那麼我的第一個問題就是他母親的移民 狀況。原來客戶母親沒有任何澳洲簽證，
每年 2.7 萬中國人拿 PR ！ 澳洲房產投資價值長期增長走勢 何去何從？
只是目前正在辦理父母移民，一切順利 的話將於 3 個月後獲批永居。 這個 house 非常理想也很搶手，他母 親在還沒有來澳洲看過的情況下就立刻 購買了，準備用於養老。
澳洲移民委員會的一份最新報告指 出： 未來 50 年裡，每年需要 25 萬移民
示，在 2016 年 2 月 16 日澳大利亞人口
後；政府對於開發專案徵收高稅費；政
熟悉 FIRB 規定的朋友心裡可能立刻
突破 2400 萬大關，比官方預測提早了
府在土地分區、規劃和建築審批過程中
有疑問，他母親的情況可以買現房 house
17 年。
的決定延遲。
嗎？
來提振經濟，移民對澳洲的經濟貢獻多
據 ABS 澳洲統計局預測顯示，2018
年來一直被嚴重低估。根據澳洲統計局
年澳洲人口將突破 2500 萬，未來兩年
的最新資料顯示，在 2014 至 2015 財政
內新增的移民人口有望高達 50 萬人，
年度共有 27872 名中國人移民澳洲，也
供需矛盾依然在短時間內難以解決。
以上因素使得澳洲的土地供應難以 對上升的住房需求迅速做出反應。
很 多 人 知 道 有 持 有 有 效 期 12 個 月 （不管購買時簽證有效期還有多長）以
澳洲政府嚴格的土地供應管制，澳
上澳洲臨時簽證人士才能購買一套二手
洲房屋很少出現供過於求的問題，大多
自住房，對於下面這些必須滿足的要求
2. 新建房屋數繼續下降
數首府城市的房屋空置率長期低於 3%，
（conditions）也不陌生。
房屋與所有的商品一樣遵循供需關
根據澳洲權威網站 Property Council
因而澳洲地產被很多投資者視為具有投
係決定價格的基本市場規律，依附于不
of Australia 顯示，新建築房屋合約量在
可再生的土地資源的房屋，房屋有著不
去 年 10 月 份 達 到 最 高 值 237,242 套，
3. 市場健全土
斷增長的人口的市場需求，加上歷史遺
並開始持續下降，因此可預見未來澳洲
判斷市場是否健康的一個關鍵因素
留的與人口數量不配套的住宅缺口（以
的房地產市場依舊會處於供不應求的狀
悉尼為例，否則政府也提不出來 66.4 萬
態。
就是說每年 2.7 萬中國人拿 PR。
資價值和增長潛力的產品。
是年收入和房價的比率。 在澳洲，人們買房子的錢平均約等
套這麼精確的數字！）實在很難找出房
澳洲國家住房供應理事會預測：
於 10 到 20 年的收入。而在中國則接近
價下跌的理由。
至 2036 年， 悉 尼 需 要 新 建 77 萬
50 年的收入，有些遠遠不止。
1. 房產剛性需求
套住宅，比當前住宅總量 168 萬套增多
在房地產市場中，“剛性需求”這
46%。
個詞想必大家十分熟悉，也成為澳洲首 府城市公認地產增值的根本原因。
到 2051 年，墨爾本人口將達到 770 萬，需額外修建 157 萬套住宅。
在澳洲，租金平均回報率為 4.5%， 交通方便，學校附近的公寓的投資回報 率往往高於 4.5%。
3. 如果將來買家不再將此房產用於自住 的話，買家必須將房產在搬出後的 3 個月之內賣出； 4. 如果將來買家的澳大利亞臨時簽證到 期的話，買家必須在臨時簽證到期後 的 3 個月之內賣出；以及 5. 房產的任何一部分都不能用於出租。 如果買家沒有滿足以上的任何要求 （conditions）將會觸犯了法律，並且會有
澳大利亞具有良好的的移民環境和
至 2031 年，布里斯班地方政府地
從過去若干年到現在，澳洲主要首
區住宅房地產市場每年需要大約新增
府城市的房地產的根本規律沒有發生變
的人口增長速度。
5430 套住宅。
化，一直是供不應求，供需矛盾還有越
僅是每年的新增移民人口已經高於
空置的狀態，即沒有租客； 2. 買家必須是用來自住；
而在中國，租金回報率平均是 2%。
鼓勵性的生育政策，因此帶來相當可觀 另一方面，澳洲的國際教育地位，
購買二手自住房 conditions 1. 此房產在買家辦理房產成交的時候是
來越強烈的趨勢。
罰款（情節嚴重可能會有刑事責任）。 不過請注意下面附加要求： 關於買家遵守以上要求的記錄必須
以及八校聯盟的頂尖大學資源促使留學
新建房屋合約數，更不用說每年新增本
投資需要抓住客觀規律，澳洲首府
保存 5 年，即使在您未來獲得永居簽證後
人數持續增長。
地人口、留學人口以及海外投資者等人
城市住宅市場的供需矛盾有據可查，未
也至少需要保持 2 年；沒有按照規定保存
群對於新建住房的需求。
來價格走勢自然清晰明朗。
記錄也是將觸犯法律。
在過去十餘年，國人選擇到澳留學 的人數每年均以 20% 的趨勢增長，雙方 的聯繫紐帶不斷加強。 根據澳大利亞統計局最新資料顯
3. 土地供應限制 制約土地供應的原因主要包括以下 幾方面：政府提供的基礎設施不足或落
本質規律看准了，其他外在因素只 會起到輕微短期影響，長期增長走勢不 可逆轉。
關於客戶母親的合同我們發現： 1. 此合同上的賣家是開發商，意即，雖 然是現房，但其實是一手房；並且 2. 此合同中附有臨時入住證，（轉下頁）
E VERYS OL AR 竭誠為您服務 我 們將根據昆士蘭和新南威爾士北部家用和 商 用的不同需要為您提供量身定制的服務. 我們是一家位於布里斯班的公司，致力於為客戶提供專業的太陽能產品和 服務，我們擁有良好的口碑，並遵從唯一的服務原則：為客戶挑選最好的 太陽能品牌及最合理的價格，並細心指導客戶如何有效地節省電費。
歡迎致電查詢 0431 174 024 0416 488 181
Q : 為什麼網路上關於 EVERYSOLAR的資訊很少？
www.everysolar.com.au
A : 因為我們絶少有客戶投訴 !
sales@everysolar.com.au 3/24 Rodwell Street, Archerfi eld QLD 4108 ACN 164 174 270
Q : 為什麼我很少看到過 EVERYSOLAR的廣告?
Q : 為什麼EVERYSOLAR的 員工總是那麼休閒？
A : 因為我們80%的客戶都是靠 原有客戶推薦的，我們在客戶 中擁有良好的口碑。
A : 因為我們並沒有很多需 要擔心的問題，我們提供的 產品及安裝絶對可靠。
澳大利亞註冊移民代理（MARN:1279943）
服務專案 • 各類商業移民，境內外獨 立技術移民，以及雇主擔 保類工作簽證及移民。
• 學生及陪讀簽證，旅遊探
VIP 特色服務 • • • •
協助購買房產 尋找合作夥伴 安排商務考察 協助註冊、建立及購買生意
親簽證，父母移民，配偶 移民，及各類其他簽證。 聯合移民，專業移民機構，為 您提供最新的移民資訊，最全 面的投資與移民方案！量身制 定最適合您的移民計畫，實現 您的澳洲夢！
Albert Ren 澳大利亞註冊移民 （MARN:1279943) 澳大利亞太平紳士
地 址：186 Padstow Road, Eight Mile Plains,
QLD Australia 4113 電話： 07 3841 3115 傳真： 07 3123 4401 網址： www.apcmigration.com.au 微信： APCMigration
訂閱號掃一掃