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房產行業將投資者分為了五種類型，你是哪一類？ 儘管每個投資者的投資習慣都不盡 相同，一些喜歡搜尋即將拆遷的排屋區， 一些喜歡快速翻新項目，不過在買房這 件事上總有些共同特點。 在房產行業，大致有五種類型的投 資者，你覺得你是以下哪一種？ 快速升值類投資者 不論你對澳洲哪一類房產感興趣， 只要你是抱著快速賺錢的目的在投資房 產，那你就屬於快速升值類投資者。 這類投資者熱衷追逐熱門地區或是 有創意的專案，他們希望高租金收益和 房價快速上漲的同時也要承擔高風險。 這類投資者常常會在一個週期的高 峰期買入房產，相信這是由於他們看了 太多房市炒作資訊，並在一個預警階段 進入房市。這種想要快速獲取利潤而無 視風險的做法很可能讓投資者被不良開 發商的行銷手段所迷惑，最終承擔房價 下跌 50% 的後果。 房 產 諮 詢 總 監 PaulNugent 警 告， 如 果這是投資者的首次投資經歷，那很可 能也是最後一次。 “他們這是在尋找能夠下金蛋的雞， 通過向親朋好友借錢，期望買到回報率 高達 12% 的房產，這是不可能的事。” 買在哪？不存在。 自住型投資者 這類投資者屬於當澳洲稅務局將他 們定義為投資者時，他們會感到吃驚， 其特點就是僅有一套投資類房產。 絕大多數自住型購房者在決定或準 備換房時都會將現有的房產出售，當然 也有一些人會選擇出租。不論你是在等 待房屋升值後出售還是以後再搬回來住， 你都屬於“自住型投資者”。 自住型投資者可以通過稅務優惠或 房租收入讓房產產生負扣稅，不過他們 並未對房產投資做精細的研究。 房產公司經理 Jordan Navybox 表示， 他們在尋找下一個房產時，擁有豐厚的 淨值收入。 “這種方式讓投資者避免繳納印花 稅 以 及 其 他 一 些 房 產 費 用。” Navybox 說，在這種情況下，他們的投資選擇是 很靈活的，當然房屋位置也對接下來的 投資有影響。 大多數父母級別的投資者屬於此類 型。 買哪種？適合生活的自住房 自食其力類投資者 有這麼一類投資者總想任何事情都 親力親為，他們會數次“考察”同一套公 寓，並計畫將其做一個天翻地覆的改造。
他們會用翻新或美化來定義自己的 做法，但是很少有人有過舊房改造獲利
搜尋資訊，特別愛看反趨勢的文章。
通常來講，這類投資者的事業還在
和傳統白手起家的投資者類似，但
上升期，並且擁有豐厚的收入，但是他
是在 10 年，這些傳統投資者都是擁有 4
們在購房時依然會精打細算，但是這些
這類投資者還有一個特點就是在投
套或 4 套以上房產的投資組合高手。由於
投資人依然會花錢做諮詢和資產組合管
資買房過程中都傾向於全程自助。要讓
與同齡人相比，他們可支配的現金較少，
理服務。
他們考慮找買家仲介諮詢？不用，謝謝。
這也意味著更高的杠杆。
的成功經歷。
或者房產經理？呵呵
這類投資者的故事充滿了奮鬥，父
此類投資者看起來既自信又能幹，
母的幫助，實現夢想的信念。他們可能
不過，他們並不是總能成功。最好的情
推崇租房投資，並且從來不買咖啡和出
況是他們在投資過程中不斷學習新知識， 國旅行。 保持一顆遭受重大挫折後還能勇往直前
但是五年後，你能看到這些投資者 正在準備創辦他的房產諮詢公司。
的強大內心。 買哪種？他們認為是最好的街區內
買哪種？高密度地區，擁有良好租 金收益的廉價房。
最爛的房屋。
他們算得上的最成功的投資者，由 於願意花錢諮詢高端專業人士，他們隨 時都能獲得會計師，財務規劃師，房產 經理以及買家仲介的建議。 他們的投資特點就是將投資作為減 稅策略，他們很可能在管理自己的投資 組合，甚至連圈內人也不知道他們到底 有幾套房產。 Nugent 表示，這類投資者理智的投
白手起家類投資者
尋求幫助類投資者
如今二三十歲的年輕購房者大多都
這類投資者不是無所事事熱衷休閒
資方式使其很可能成功。“我認為，這
屬於這一類，他們房產擁有量少但最愛
娛樂的人，不過他們“健忘”的策略讓
類投資者中有不少都是最成功的投資人，
公開表達觀點，其特點就是習慣在網上
房產投資這件事看起來很簡單。
他們有尋求專家的意識。
澳洲買房風水應該怎麼看，坐南朝北管用嗎？ 買房置業需要考慮的因素很多， 除了價格、位置、戶型，作為華人投 資者往往還會關注房屋的風水。 不過在南半球的澳洲，究竟房子 怎麼買，風水才好呢？ 客廳：南半球坐南朝北 客廳是一家人圍聚談心的地方， 也是客人來訪的第一個印象，客廳寬 大明亮表示主人心胸寬廣，不會鑽牛 角尖，客廳也是主人事業的象徵。在 中國傳統的風水中，客廳坐北朝南是 公認最好的朝向，不過需要注意的是 澳洲在南半球，陽光照射的角度與北 半球相反，因此在這裡坐南朝北的戶 型才是好風水。客廳是一個家庭的門 面，應該在房子的最前方，除了陽臺 與玄關，客廳應是別人進門的第一個 印象。 澳洲一些房子的格局是一進門要 走過道，才進入客廳，如果客廳必須 走過道才能到達，那麼一定要加亮過 道的燈光照明，同時過道不宜看到其 他房間，應該先將其他房門關上，此 外過道上不宜堆積物品或垃圾。 臥室：並不是越大越好 人的一生大約有三分之一的時間 在臥室度過，作為家中比較私密的地 方，臥室的風水暗藏玄機。首先臥室 不一定要很大，要知道當年乾隆皇帝
的臥室也不過十幾平米，因為房子越大需 要的能量越多，人也是一個能量體，越 大的房子，當然就會消耗人體越多能量。 古代有這樣一句話：“屋大人少切 莫住。”當一個人用了那麼多能量去填 充一個大房子的空間時，它對於身體損 害是可想而知的。身體能量消耗多了，自 然體質變弱了。工作起來無精打采，差 錯也就在所難免，判斷力下降，倒楣事 也就接踵而來。臥室的佈局也很有講究， 臥室的房門最好不要對著床，因為房門 與窗戶是室內空氣對流的進出口，處於
為廚房是油煙聚集之地，不宜一入門 就看見。所以在購房時最好不要選擇 廚房在房子正中央的戶型，廚房位於 房子後面，或者靠房子邊比較妥當。 廁所是晦氣的所在，一般也適合 安排在房子後方。因為惡臭會影響全 家人的運氣，尤其惡氣會招惹小人， 而遠離貴人。國外現代住宅重視生活 品質與衛生條件，通常都會在設計上 注意保持廁所的通風與潔淨，同時住 戶注意保持廁所的清新芳香也有開運 的效果。
睡眠狀態時，風會直接吹到身體，受到 風寒的部位會造成病變。 現代住宅戶型許多主臥的設計是帶
樓梯：不宜正對房門 澳洲的別墅建築有些會有上下樓 梯的設計，這在風水中也有一些需要
洗手間的，這裡需要注意的是廁所房門 則最好不要正對著床，因為廁所一般是 晦氣的所在，廁所如果正對著床，會對 人的健康有影響。
注意的事項。 如果房門正對著往下的樓梯，則 如水往低處流，房內之氣則往下直泄， 房主有漏財的危險，並且樓梯越陡越
此外鏡子對到床也是風水的大忌， 鏡子對床會造成房主精神恍惚，思路不 能集中。臥室裡除床頭同一平面兩邊可
長漏財速度越快。 如果房門正對著往上的樓梯，則 往下的氣流會流速增快直奔房間內，
放鏡子，其它位置都不可放。但是，像 國外一些房子的裝修喜歡在大衣櫃上安 裝整面的穿衣鏡，如果平時衣櫃門關上 看不到鏡子，其實也並無大礙。 廚衛：佈局靠後靠邊
會使房內之氣不穩，房主心神不寧， 容易有意外發生。 買房子看風水雖然是極具中國特 色的講究，但風水的背後其實也蘊藏 著合理佈局、科學設計的原理。希望
澳洲的房屋戶型大部分設計的是開 放式廚房，而中國傳統的風水中則將認
大家看房的時候周全考慮，買到稱心 如意的好房子。
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如何令北京、悉尼房價回落？細思極恐 如果問，這個世界是發展越來越穩
“篩選”變成了疏解壓力的可靠手段；
併地方政府的新州州長，最後也只好把
反而在拉拉扯址之中，房價不斷上升，
自己“犧牲了”。
是最可能的事。
定，還是越來越不平衡？單從房價的角
在三月的“兩會”，江湖傳聞了許
度來看，我們只能老老實實地回答：越
久的房地產稅法只是被列入了五年立法
增加房屋供應，建公寓是最合理有
來越不平衡。
規劃，離真正實施十分遙遠。而財政部
效的手段，而大部份澳洲人，還是喜歡帶
我們先來看看北京，在史上最強調
長肖捷在談個稅改革時，提到要適當增
土地的房子，供需錯配的問題一直存在。
控力度打壓之下，房價又上去了。根據
加與生育相關的專項開支扣除，各方專
增建房屋需要資金，可是政府又要
中國房地產協會的統計，在剛過去的 12
家給建議，房貸利息應抵稅！
在國內經濟與國際熱錢之間劃一道防火
可是，這兩天，與小夥伴聊這事， 竟然有人給我一個神推論： 話說天下合久必分，分久必合，房 價也一定要回落的，更強的限購重拳一 定出現，但是，那只是把欲望壓縮、壓
個月，北京的平均房價從每平方米 45000
然後，在 3 月 13 日，出了這樣一條
牆。當然，各種翻牆手段層出不窮。於
元， 上 升 到 60738 元。 這 是 將 近 35% 的
的新聞：“北京樓市賣家報價 728 萬，買
是，對於能過的資金，政府唯有不失時
升幅 ( 到目前為止，投資的風險與回報竟
家砍價到夜裡 11 點 745 萬成交”。
機地再砍一筆：增收“海外人士附加稅”。 必定是人的欲望被消除了，而最有效的 政府並不淸楚應該著力於“房屋宜 手段只能是戰爭。地球的另一邊，川普
然沒有關係 )。綜合一下各路專家會診的 意見，房價被放飛的原因有幾個： 政府釋放的商住用地越來越少，在 2017 年的北京建設用地總計畫中，住宅
再看悉尼這邊，樓價也已經高得聯
後而矣，上升的預期只會更大。要回落，
邦和州政府屁股起火。“房屋的可負擔
居”，還是“房屋宜買”，近期二手房
帝國的房價老是回不過神來，他武力強
性”是近期議會裡爭論最多的議題，可
的拍賣繼續大熱，也掩蓋了公寓銷售的
大而又心理不平衡，中國旁邊的三胖又
是，房價問題，真是一本難念的經：
實際上放緩，所以在本地供應大量增加、
時不時放個二踢腳挑釁鬧事，把薩德也
中國嚴控資金流出的同時，澳洲政府還
惹來了，戰雲已經密佈，你信嗎？
類用地被減到 610 公頃，其中可以名正言
歷史性的低利率令“只付利息”的
順地用於商品房開發的不到 200 公頃，而
炒房變得輕鬆自如，所以不少專家認為，
在 2016 年有 850 公頃；
澳洲房屋並不存在可負擔性問題，而因
房價的問題，在中國，是一個“規
認為應該順應民意、加大調控力度。
因為要解決人口老化問題，政府力
為要顧及經濟的整體發展和澳洲產品的
模”問題、一個中國夢問題，要解決，
推“二孩”政策，開始鼓勵生育，於是買
競爭力，聯邦儲備銀行只能保持利率一
靠的是頂層的意志，重慶經驗其實是可
房落戶的需求將更大；政府要深化戶籍制
低再低。
用的。
不信？我們吃瓜群眾貸不到款、搬 不出錢不奇怪。但看看勸我們“先實現 一個億小目標”的首富老王，最近買金 球獎的製作公司 DCP 付了 2500 萬，就再
度改革，很多“北漂”排隊落地，但同
澳洲同樣面臨人口老化的嚴重問題，
在澳洲，說白了，其實是一個選票
拿不出錢了，被起訴要加罰 2500 萬；還
時又要控制常住人口的規模，到 2020 年，
增加人口就必然增加房屋的需求。而審
問題，要真正做到某一方完全滿意，是
有中國的第三大發展商，剛剛把海外專
力爭控制在 2300 萬以內，平均每年能增
批報建，往往在最低一級的地方政府是
不可能的事，無論哪一個政黨，都說不
案在中國的銷售中心都關閉了 ... 這是在
的，也就 30 萬多一點，於是用高房價來
寸步難行。難違的民意，甚至令主張合
清楚要把房價打成怎樣才算完成任務，
為什麼做準備？細思極恐呢。
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中國有多少精英在移民海外？他們尋求的是什麼？（二） 於商務中心 ) 購買公寓房，或者是聖淘沙
一家公司做技術，表現頗受認可，卻十
人們把男主人保持香港籍的現象稱為“太
網購站，低於國內專營店的價格使生意
購買別墅，形成新的生活圈。
年未受提拔；另一名好友，在四十歲時，
空家庭”，太太在國外照顧孩子，先生
很快紅火起來。2008 年，孫多菲乾脆把
重返大學，現在正讀大一。
們繼續在香港工作、做生意。
這一群體在技術移民印象中，封閉
哈佛畢業的丈夫王征也叫了回來。
而光鮮，完全是兩個世界的人，他們從
和普通大眾想像中不同，大量技術
彼時的香港，一方面在許多人眼中
不參與任何華人社團活動，全都住在當
移民在國外的生活雖然平穩卻遠不如國
政治前途不明，一方面隨著經濟的高速
在波士頓，王征是一家公司的建築
地高端社區，有的甚至把名字都改了。一
內光鮮。
起飛，提供了大量的工作機會與利潤空
工程師，小老闆也是個中國人，五十多
間，這些正是社會已平穩發展了幾十年，
歲才爬到合夥人的位置，他覺得自己再
位移民律師在接受採訪時透露，他曾被
在遙遠的異國他鄉，他們中的大多
中國某部門要求配合調查他的一名客戶， 數需要褪去在國內“成功人士”的光環，
各領域成熟完善的西方國家所缺乏的。
據說此人出境後，被查涉嫌挪用上億公
回歸普通到平淡的生活。但他們更多著
馬舒重新開始操起老本行，做國際
款，這位律師拒絕了：“保護客戶的隱
眼於自己子女的未來，他們普遍希望下
貿易，最初開始的生意還是與中國相關，
私是律師的義務。”
一代能夠在異國延續自己在國內的成功。 即將國內的重型機械銷往海外。 “犧牲我一個，幸福後來人。”一位已 馬舒承認，如果是想做生意，賺錢，
為了子女的未來 他們中的大多數需要褪去在國內“成 功人士”的光環，回歸普通到平淡的生 活。但他們更多著眼於自己子女的未來。 在技術移民的世界裡，他們首先得 適應謀生的艱辛與社會地位的落差。 各國在制定技術移民政策時，都將 本國急缺的人才類型作為優先考慮對象， 如澳大利亞、加拿大青睞 IT 工程師和會 計師。 但由於兩國各大公司只認可本國及 北美的工作履歷，大多數來自中國的技 術移民都無緣從事原先的職業。 剛到加拿大時，馬舒的謀職底線是 “先當個經理，也是可以的”。以他在 國內的公司高管背景，“無論如何不算 過分”。 當看到一位在國內做 IT 工程師的朋 友，在加國找到的第一份工作竟然是餐 館服務生，三天后還因表現笨手笨腳被 開除時，馬舒“心都涼透了”。 三個多月後，他終於在一家電訊公 司謀到銷售國際長途電話的工作。這名 快 40 歲的新手，每天都要和小年輕一起 競爭業績，每拉到一個顧客，獎勵 2 加 元，如果足夠勤奮，一個月能拿到 800 加 元（折合人民幣 5191.28 元）。 沒人知道他曾打理過資產上千萬的 公司，也沒人在乎。每次面試時，面試 官的態度禮貌而堅決，“雖然你在中國 的工作履歷很吸引人，但對不起，這不 算數。” 受過高等教育，在國內有五年以上 工作經驗，教養良好，地位體面，收入 可觀，這是中國技術移民的共性。相比 二十出頭即赴美讀 MASTER、PHD，畢業 後留美工作的留學型移民，他們移民時 年齡已在 30 ～ 40 歲，選擇餘地與競爭力 都較小。
經移民加拿大近 10 年的技術移民如此總 結。
中國是繞不開的天堂。 李 兆， 普 美 藝 術 品 有 限 公 司 總 經
這麼呆下去，“閉上眼睛就能想到自己 四十歲，五十歲，六十歲的樣子。” 回國後，在正處於急速上升期的建 築業中，王征很快成為一家兩千人規模的 公司的副總，年薪是波士頓的兩倍。“回
也不是每個中國技術移民都想得開。 理，2008 年移民加拿大，獲取永久居留 2005 年，讓加拿大移民圈內轟動的兩起 權後，仍然生活在北京。這位留學法國
到中國，你會覺得整個人生都彪悍起來
事件，一是湖北省前理科狀元讀完博士
五年的 28 歲年輕人開車前總習慣性地將
100 年的路的速度。”
後，只在一家工廠找到一份體力工，跳樓
ARMANI 西裝脫下，掛在車後座，扣上
自殺；另一名中國博士在被公司辭退後，
安全帶，才啟動車子。
跳橋身亡。
移民是他“長遠佈局的戰略”，他
了，”孫多菲說，“那是 30 年走完人家
對於已拿到美國等國家國籍的王征 們而言，仍然實行單一國際制的中國國 籍法越來越成為國際化生活的障礙。
馬舒覺得，這都是讓中國的教育給
堅信，與國際合作夥伴交往時，自己身
害的，“尊卑貴賤意識太深”，“生而
上的歐洲氣息與加國身份能拉近雙方的
國務院僑辦專家諮詢委員錢江告訴
平等的價值觀已經滲透到西方人的骨子
距離與談判的砝碼。並且，這樣的想法
裡”，在馬舒印象中，在餐館遇到對服
本報記者，中國不承認雙重國籍，是在
已得到越來越多致力於發展為跨國企業
務生大聲呵斥的基本都是中國人，“加
的商人的認同。
拿大人很詫異，為什麼要這麼做呢？”
在他所知道的投資移民中，放棄中
1950 年代的萬隆會議上由周恩來總理向 東南亞各國承諾過的，以避免東南亞的
儘管謀生艱難，儘管這兩年澳、加
國國籍是件很匪夷所思的事情，“要麼
華人華僑陷入雙重政治效忠的尷尬和危
開始收緊技術移民政策，申請移民的中
是全身而退出國養老，要麼是嫁人，相
國公民不減反增。美國移民局資料顯示，
險。近幾年，多有商界、文化節、知識
夫教子去了”。
2008 年，中國大陸共有 4 萬人加入美國
絕大多數只是需要獲取 PR，兩者之
籍，移居其他國家的移民總數也在 4 萬左
間只是政治權利上的差異，卻能保證自
右；在新加坡，華人總數約占全國人口
己以中國公民的身份在國內暢通無阻地
75%。
做生意。
馬舒至今保存著 2001 年初到加拿大 的一份報紙，上面刊登著當時的加拿大 總督（相當於中國公安部長），多用了 15000 加元（約 10 萬人民幣）裝修辦公 室，被媒體曝光，道歉無果，只好引咎 辭職。 雖然一度從事藍領工作，馬舒與朋 友從未感到尊嚴因此受到損害，住房價 格合理，多倫多居民曾一度抗議當地樓 市被大量湧入的中國富人炒高；重新念 大學的朋友，享受加國政府的教育補貼， 每月 2000 加元足以支付學費及一家三口 的生活費。“你現在能理解我不後悔移 民的理由了吧？”他說。
中國繞不開？ 他希望在未來的某一天，自己仍然 同時可以是一名中國人。
界高層人士通過與中央高層見面的管道 呼籲實施雙重國籍，這一問題也數次被 高層討論，但很快否決，“在身份證問
題、戶籍問題、遷徙自由問題等一系列 “獲取 PR，是為了讓自己更自由，” 身份界限沒有解決之前，承認雙重國籍， 李兆說，“對於一個高度國際化的個人 仍會帶來新的，甚至是更大的不公平”。 來說，這點至關重要。”相比中國護照 一位已移民澳大利亞的學者則認為， 的 13 個免簽國家，加拿大、澳大利亞、 美國、新加坡、香港特別行政區的免簽
中國實施雙重國籍，是國際趨勢，目前
數量分別為 125、120、130、122 和 110。
全球一半以上國家承認或默認雙重國籍，
淩霄君，2007 年投資移民新加坡， 夫人孩子都遷居獅城，自己在上海繼續 生意。“在新加坡，生意有 15% 的利潤，
韓國、印度等在轉型期一度流失大量精 英人才的國家也已開始默認雙重國籍，
已經很讓人歡欣鼓舞了，可拿回中國呢？
吸引精英回巢，站在全球化人才流動、
太一般了。”“這就是中國的好處，”
合作的角度考慮，有什麼困難不能克服？
移民對他來說，是給自己留條後路。 在這些投資移民的商業邏輯中，個 人身份與對中國的認同問題已經剝離開
糾結了兩年之後，馬舒終於決定加 入加拿大國籍，經常在國際間飛行的他
來，祖國不僅僅只是有著高度文化認同
需要更實際的安全感，作為加國公民能
與依賴的政治概念，更是一座奶牛牧場，
享受到極其重視與完善的外事保護，另一
他們喜歡喝牛奶，並不意味著樂意和奶
方面，每次回中國，他又不得不到中國
馬舒身邊的移民同胞，有的曾是大
在越來越多的技術移民家庭中，至
牛過一輩子，而是把牛奶擠出來，帶走，
學老師，有的曾任公司主管，有的是技
少一名家庭成員保持中國國籍，以便給
同時，奶牛場也受益。這樣有什麼不好？
術骨幹，到加拿大後，他們成了卡車司
自己留條就業機會。這一現象很像上世
孫多菲，美國留學生，綠卡持有者，
機、超市貨櫃員、收銀員；一名好友，在
紀 80 年代中期在香港掀起的移民高潮，
2007 年回國與姐姐開創第五大道奢侈品
領事館排隊，作為一名外國人申請簽證。 他希望在未來的某一天，自己仍然 同時可以是一名中國人。
中國有多少精英在移民海外？他們尋求的是什麼？（一） 新富階層和知識精英已成為新世紀
已開始推行 EB-5 類簽證，吸引各國有錢
這意味著，每天都有近 60 名教育背
移民潮的主力軍，中國成為世界最大移
人入籍，最低投資 50 萬美元（約人民幣
景良好、工作體面、收入頗豐的中國中產
民輸出國。
342 萬），即有資格申請美國綠卡。“理
其諾等於多少英鎊。
高端群體、龐大數量和趨勢化發展
論上，居住二環以內的北京人民都具備
拘謹、沉默、沒有宗教信仰、畏懼 精英同時向加拿大移民局遞交移民申請。 諫言、不參與公共事務，這些骨子裡揮 不僅僅是加拿大，過去十年，隨著各移 之不去的集體氣質加深了黃、白兩個世
構成了不容忽視的問題：中國正在經歷
了移民美國的條件。”北京因私出境仲
民接收國政策的放開，中國越來越多的
全球化的新階段。
介機構協會會長笑說。
知識精英與財富精英大量入籍澳大利亞、
馬舒的理想是逐漸做到公司高管，
界的隔膜。
“在浩瀚的太平洋上，撒落著無數
其協會最新統計資料顯示，2009 年
新加坡、美國。如今，對於幾乎所有一
而不是出國做超市店員。幹了幾年，馬
璀璨的明珠，貝勞就是其中的一顆……”
到美國投資移民的 EB-5 類簽證的中國申
線城市中產階級而言，一個集體感受是，
舒獨立出來單幹，順風順水的生意突然
這句 18 年前的電影《大撒把》中演
報人數已經翻了一番，從 2008 年的 500
每個人身邊都有起碼一個朋友正在或已
敗於一場糊裡糊塗的官司。2001 年，馬
員葛優謀劃移民路線圖的經典臺詞，如
人上升到超過 1000 人。中國再次掀起投
經辦理了移民。
舒辦理了赴加技術移民。
今已由喜劇幾乎變成現實。
資移民海外的熱潮。
馬舒學的是國際貿易，加國駐香港
尋求安全感、為孩子謀求優質教育，
想移民麼？現在，你不再需要乘上
2008 年一宗移民美國拒簽案讓大眾
的移民官專門為他設了一場長達一小時
是所有受訪者移民的前兩條理由。其中
前往西伯利亞的火車，穿越廣闊的俄羅
對中國富人的美國夢與財力歎為觀止。
的英語面試，申請順利通過。他的履歷
一名受訪者是身家數億的溫州商人，與本
斯，到巴黎等待夏季觀光團，再伺機前
彼時，147 名富豪組團投資，每人欲出 50
是中國典型的中產精英：畢業於某名校，
報記者第一次見面的場合，竟然是在他
往貝勞，然後以貝勞為跳板前往美國。
萬美元，集資 7350 萬美元，打算投入到
三十出頭即擔任廣州某文化公司高管，有
中學同學的家中。儘管在中東經商多年，
你只需要準備一張 35 萬美元以上的
美國費城會議中心的擴建中，以此辦理
豐富的國際合作經驗，後獨立創業經商。
他身上仍未散去溫商特有的熟人社會處
存摺，在五星級酒店的會議廳裡，由熱
投資移民。申請因涉及人數眾多，有違
“分數有可能達標的人才基本素質
情的仲介小姐引導你，在挨著太平洋，
移民法之嫌，全部遭拒。
2009 年，他開始將中東的生意轉移
工作經驗，”馬舒說，“就是中國的中
至美國，通過投資一座中美貿易城，投資
堅分子。”
移民。他坦言越來越不喜歡每週有四天
同樣浩瀚的加勒比海地區，無數撒落的
這並沒澆冷富人們的移民熱情。美
璀璨明珠之間，使勁圈中其中的一小顆
國國務院最新公佈資料顯示：2008 年 10
聖基茨和尼維斯聯邦。這個絕大多數中
月 -2009 年 9 月的上一聯邦財政年度獲批
馬舒只是龐大的“中堅分子”群體
國人聞所未聞的小國，如今竟已成為眾
的 EB5 類簽證移民總數，已從 2008 財年
中的一個。據統計，2009 年度，中國移
多新富階層的移民目標之一。
的 1443 人升至 4218 人，其中七成左右主
這個將電影變成現實的場景，只是
要來自中國。齊立新說，投資移民成功率
眼下眾多移民推介會的一幕。在眾多更
事風格。
為碩士以上學歷、精通英語，3-5 年以上
時間得在外應酬、打點各路官員、朋友，
嚮往“公私分明的生活方式，把更多時 民加拿大共 2.5 萬人；移民美國約 6.5 萬人； 間留給老婆和孩子”。 2008 年度移民澳大利亞約 1.6 萬人。 在他的圈子裡，移民甚至成為身份
高的國家分別為加拿大、澳大利亞、新加
在加、美、澳三大主流目的地之外，
量級的標識。他們將之稱為“抄捷徑”，
高端的推介會上，美國、澳大利亞、加
坡，其規定投資門檻分別為 40 萬加元（約
香港、新加坡和異軍突起的中北美小國
即用過去 20 年裡迅速積累的財富，支付
拿大、新加坡和香港，才是主流重頭戲。
235 萬人民幣），80 萬澳元（約 454 萬人
也同時在吸納大量中國大陸移民。
轉型期的中國所付的或忽略的代價：規
過去十年，越來越多的中國大陸各
民幣），150 萬新元（約 962 萬人民幣）。
2007 年，中國社科院發佈《全球政
範的法律、孩子的教育、高福利、低徵
界精英、富商通過技術移民或投資移民
此外，申請難度最高的歐洲，近兩
治與安全》報告顯示，在成為世界上最
稅點、低遺產徵稅、健康的空氣、安全
的管道，獲取他國永久居民權（以下簡
年仍頻頻有富裕家庭關注。在荷蘭一家
大移民輸出國的同時，中國流失的精英
的食品、免簽多國護照的便利等。
稱 PR）或國籍。在他們看來，優質教育、
移民機構任律師助理的黃馨（化名）說，
數量也居世界之首。
清潔空氣、安全食品、資產轉移、安全
中國富人已成為他們最優質的客戶，每年
自 1978 年以來，有 106 萬中國學生
七八十年代隨父輩、親友偷渡歐洲，有
感，都將在移民的彼岸得到。
他們都會提供免費往返機票和酒店住宿， 留學海外，僅 27.5 萬人回國。流出海外 的 78.5 萬青年才俊，相當於 30 所北大、 邀請中國富商赴荷考察投資專案。
的為了入籍還加入法國外籍軍團，“現
各種資料表明，自上世紀 70 年代末、 90 年代初期的兩撥移民潮以來，中國改
加拿大移民局資料顯示：2009 年，
革開放之後的第三撥移民高潮在進入新
加國投資移民全球目標人數為 2055 人，
世紀的十年中已成愈發洶湧之勢。不同於 第一撥混雜偷渡客的底層勞工和第二撥 國門初啟之時的“洋插隊”，新世紀移 民潮的主力由新富階層和知識精英組成。 高端群體、龐大數量和趨勢化發展構成
他 的 同 齡 人 中， 許 多 人 在 上 世 紀
在輪到我想出去了，”他說，“但已經
30 所清華的所有在校本科生。
跟他們那批移民不一樣，我們有了更多
他們在尋求什麼？
選擇。”
中國大陸的名額占了 1000 名左右。以投
優質的教育，健康的環境，安全的
另一個低調得近乎隱秘的移民群體
資起步價 40 萬加元（約 235 萬人民幣）
食品，規範的法律，甚至身份的象徵，
常人無法輕易接近。公開資料顯示：加
計算，僅 2009 年，即使只按“門檻標準” 都對移民們有著巨大的吸引力。 拿大的多倫多和魁北克是華人富豪移民 計算，從中國流向加拿大的財富至少 23.5 1992 年葛優、徐帆主演的《大撒把》 的首選地。 億元人民幣，相當於一座世博會中國館。
熱播時，馬舒已經大學畢業工作了三年。
而在澳大利亞，華人富豪的首選地
事實上的財富轉移遠遠高於以上粗
這部移民題材電影反映了上世紀 90 年代
是悉尼與墨爾本。加拿大和澳大利亞已經
糙的估算。2001 年，申請移民加拿大時，
初的移民熱潮，彼時，移到哪是次要的，
明確將吸引華人富豪作為移民政策的重
馬舒辦理的是技術移民，儘管身為廣州某
移出去才是關鍵。
要考量依據。而對於這些新富階層來說，
中國社科院《全球政治與安全》報
公司高管的他彼時資產已達上千萬。“投
告顯示，中國正在成為世界上最大移民
資移民門檻很高，不是說你口袋有三百
馬舒並沒陷入那撥移民狂躁症之中。 財產的安全則是他們最大的需求。 新加坡在過去幾年也成為國內富豪 由於工作的關係，馬舒常在國外出差，
輸出國。
多萬就能移民加國了，還必須雇用一定
熟知 1978 年以來大批偷渡出境的同胞，
青睞的理想之地。2008 年新加坡取消了
數量的當地雇員，每年有一定銷售和利
在海外維生本領仍是賣苦力，這批處於
遺產稅，令該國對國內富豪的吸引力加
潤額度。”
社會底層的群體至今仍占所有華人華僑
大。與加拿大不同的是，新加坡對移民
在相對少數的投資移民之外，技術
的絕大多數。1990 年代初期沖出去的同
沒有居住時間的限制，因此許多獲得新
這條廣告背後心照不宣的潛臺詞是：
移民是一個更為龐大的群體。北京因私
齡人，也遠未過上光鮮的生活。一名定
加坡綠卡的中國富豪仍可以持續在國內
在二套房購買門檻提至史上最高，北京
出境仲介機構協會會長告訴本報記者，
居歐洲的朋友，工科博士，彼時做著一
經營企業，這點也對國內業務存續的企
二環以內一手房價每平方米均價仍死守 3
近十年申請各國技術移民的數量與投資
家雜貨鋪的老闆兼店員，每天最複雜的
業傢俱有很大吸引力。
萬元時，仍未從金融危機中恢復的美國，
移民相比，大約為 20：1。
腦力勞動是計算一雙人字拖加兩罐卡布
了不容忽視和必須面對的問題：中國是 否正在經歷社會中堅階層的集體流失？
北京買房，不如移民？
2010 年 4 月北京車展上，一則移民 廣告打得相當煽情：在北京買房？不如 移民吧！
許多國內富豪都在新加坡烏節路 ( 屬
AE &_ Associates L AW A N D M I G R AT I O N
宏信律師及移民事務所 商業法務
土地開發
遺產管理
意外索賠
僱主擔保
刑事辯護
民事訴訟
婚姻家庭
商業投資
各類移民
Alan Ng 吳緯倫
主任律師
• 澳大利亞最高法院註冊律師 • 澳洲聯邦法院註冊律師 • 昆士蘭最高法院註冊律師 • 昆士蘭律師公會會員 • 澳大利亞移民協會
MOB: +61 415 668 668 微信 | LINE | WhatsApp
• 註冊移民代理（MARN 1574947） ID: Alanng-AE • 法律學碩士（昆士蘭科技大學） • 法律實踐研究生文憑（昆士蘭科技大學） • 法律學學士（昆士蘭大學） • 商科學士（昆士蘭大學）
限購之後，在澳洲進行海外資產配置是否靠譜？ 無論是在中國還是在海外，房產投
需要進一步的討論。
才有購房資格。
用權也有所有權，隨意買賣，手續簡單。
資都是主要理財投資的手段之一。最近，
•在澳洲，無論購買別墅或者公寓，
•在澳洲，海外人士購買新房沒有
作為投資，物業出租則是重中之重。
由於更加嚴格的限購政策在中國各大城
買者即都有房屋產權，包括所有權和使
任何限制，本地也可以自由買賣。西澳
澳洲市場的房屋空置率僅為 2%，租賃管
市陸續出臺，國內房產投資者再一次陷
用權。而房屋產權更是永久產權，可以
洲政府鼓勵海外人士投資置業，在珀斯，
理公司管理規範，提供一系列服務，包
入焦慮，如何有效的進行房產投資呢？海
傳給子孫並且沒有遺產稅。
海外投資人繳納購房印花稅的金額和本
括廣告，篩選租客，管理物業，收取租
3. 房屋面積比較
地居民完全一樣。
金和代繳費用等，並有政府部門監督。
5. 開發商信用比較
而租金回報更是達到了 4%-6%。
外資產配置是不是一條可行之路？澳洲 的房地產政策以及相關法律是怎樣的？
1. 市場及法律環境比較 •在中國，相關的法律相比發達國 家不夠穩定健全，政策經常出現改變， 房屋買賣的相關規定比較偏向賣方。
•在國內，房產合同標注面積也包
•在中國，由於相關法律的不完善，
中國市場的房屋空置率超過 40% 以
說，合同中的面積會比實際擁有的面積
開發商沒有得到有效監管，一旦資金出
上，租賃管理公司沒有規範化，易產生
大。
現短缺，就會有爛尾樓的問題，那麼投
問題。而租金回報率在大中型城市中僅
資者也會遭到損失。
僅只有 2.6%，上海，北京等超一線城市
括了公攤面積，即非使用面積，換句話
•在澳洲，的房產合同中所標注的
僅在 2% 左右。
•在澳洲，購房有完善的法律保障，
面積則不包括公攤面積。因此澳洲房產
•在澳洲，首付資金存入信託帳戶，
所有房屋買賣行為都在澳洲政府全面嚴
合同中的面積即是使用面積。在合同標
開發商無權動用該資金，直到交房之後，
格的監管下，保護購買者的利益，降低
注面積相同的情況下， 在澳洲所擁有的
該資金才進入開發商帳戶，避免了爛尾
風險。
面積會大於國內。
樓對投資者造成的損失。
扣稅政策即是不扣稅還會進行稅務補償。
2. 房屋所有權比較
4. 限購政策比較
6. 物業管理以及房屋買賣比較
通過投資退房退稅的額度很低。首次購
7. 買房優惠政策比較 •在中國，並沒有負扣稅政策，負
房時，政府並不提供優惠政策或者補貼。
•在國內，購買下房產時，在現房
•在中國，一二線城市的限購政策
•在中國，中國的物業管理體系還
交割後還需要一段時間來取得產權。而
越發嚴格，導致樓市流動性變差，然而
沒有規模化，專業化和規範化。買賣時，
這取得的產權並不包括對房屋的所有權，
投資者卻越發恐慌，樓市買賣仍然非理
產權轉換手續繁瑣，時間長，並且有諸
如果房租收入不夠償還利息，澳洲政府
僅有 70 年的使用權。最近，李克強總理
性狂熱。以南京為例，3 月 15 日新頒佈
多的限制。
將扣減損失的部分到當年的收入，以減
表態，70 年到期後，可以續期，不需申
了更加嚴苛的限購政策，擁有 2 套住房以
•在澳洲，由於百年的房地產產業
少相應的個人所得稅。首次購房時，對
請，沒有前置條件，也不影響交易。然
上的本市籍居民無法購買新房或二手房；
歷史，所以擁有完善合理的物業管理。
本地居民，政府將補貼最多 15000 澳元，
而，關於續期的費用和具體操作流程還
外地戶籍的居民需要提供 2 年以上的社保
買賣時，房產作為私有制產權，既有使
豁免部分的購房印花稅以及貸款印花稅。
•
在澳洲，在負扣稅的政策下，