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Book 3, Issue No. 502 / Friday Mar 04, 2016
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出租市场活跃， 空置率仅1.2%
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Book 3, Issue No. 502 / Friday Mar 04, 2016
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Mar 04, 2016
教你如何在澳洲房產投資熱浪中避開陷阱 投資澳洲房產的熱浪來襲，如果您是海外人士，首先 要確認自己是否能在海外買房，澳大利亞是一個移民 城市，近年來對海外購房條件的限制越來越少，如果 不需要辦移民，滿足以下兩個條件的海外人士便可以 在澳大利亞購房：年滿18歲、有購買能力。
賣房難。
陷阱二：居留權 解析：翻譯會斷章取義 很多仲介公司在辦投資移民的時候，故意混淆"移民
相信很多客戶在購買澳洲房屋時會有很多問題，因為 自己並不瞭解當地情況和費用，那麼就給大家歸納下 買房時容易遇到的陷阱。
陷阱一：包租包賣 解析：買房容易賣房難 大多數買家都希望自己在海外買的房子能"以租養房 ",所以"包租"就是最具誘惑力的推介詞。因為能租出 去，就意味著你有穩定的租金收入。但是，很多仲介 只是將包租當誘餌，實際上他們並不保證替你把房子 租出去。萬一租不出去，損失還是自己。
"與"居留"、"永久居留"、"移居"以及"綠卡"等概念。
購買二手房。也就是說，你的房子要轉手，就必須找 澳大利亞人來接盤。而澳大利亞人對買房並不像中國 人這樣熱心。所以，我們中國人在澳大利亞買房容易
商外，更重要的是選對開發商。所有來中國推銷房產 的開發商，都會說自己是澳洲最大最強信譽最好的開 發商，我們不能聽他們吹，而是要想辦法瞭解這個開 發商在澳洲的業績和口碑。
陷阱五：高回報
因為翻譯的原因，有些概念翻譯成中文時，差別並不 大，就給房產仲介可乘之機。
解析：每個環節都不能錯
陷阱三：低門檻
而實際上，想要獲得收益，就得保證房租不能下降， 而且租期一個月都不能脫節。
解析：很多費用未告知
陷阱六：永久產權
銀行評估的房價比開發商給的市價往往要低10%-
解析：地權產權同樣分開
20%,買家補繳的首期房款，也就高於預期的20%.補交 款加上其他稅費，大大超出了我的預算。
陷阱四：永久服務 至於"包賣"就更不靠譜了。只有澳大利亞公民才可以
服務",絕對是騙你的。在澳洲買房，除了要選對銷售
解析：賣完房子就解散 有些仲介在"忽悠"你買房的時候，說"一次買房，終生
"永久產權"這個概念其實也不是絕對的，在有的國 家，地權和產權也是分開的。比如在美國的曼徹斯 特，產權是永久的，但土地使用權不是永久的，你買 了房子之後，就得年年給用地交稅。對產權的性質， 我們需要按照國別，甚至州別來研究，仲介在推薦房 產的時候，往往在這個問題上給客戶'吃藥'。
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Book 3, Issue No. 502 / Friday Mar 04, 2016
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LOMAYA COURT
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僅餘 3 套—以未動工前價格出售 FINAL 3 REMAINING @ PRE-CONSTRUCTION PRICES...
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優雅家庭居所
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Five Dock 195-199 Great North Road 精品住宅開發用地 ** * 面積 1,183 平方米 * *B4 混合用地 *FSR 2.5:1 ( 已申請提升高度，等待批准 ) *3 店鋪一同出售 * 二街可進入
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Book 3, Issue No. 502 / Friday Mar 04, 2016
Parramatta Parramatta Train Station
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Parramatta CBD 開發用地 The Albion Hotel’ 用地 – George and Harris Street轉角位置, Parramatta *30年來首次上市，地盤面積3135平方米* *規劃Gateway已批准通過 *總建築面積超過26553平方米* （24,000平方米*住宅面積） *東北向 *面對Parramatta河和綠地
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Book 3, Issue No. 502 / Friday Mar 04, 2016
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怎麼移民澳洲、綠卡轉公民？最全 Q & A 在這裡 Part 1 移民澳洲常見問題 1. 移民澳洲有那些方法？ 移民澳大利亞的方法有很多種類別，一般比較容易申請成功的 方法有四種： 一是配偶移民；二是投資移民，包括許多類別， 對投資人的條件及投資地區、領域和投資額有不同要求；第三 種是技術移民，就是選擇所謂的 " 緊缺專業 ", 通過留學、考雅 思、工作經驗等條件，湊足移民要求的分數來移民；第四種是 雇主擔保移民。 2. 關於澳大利亞配偶移民的要求？ 澳大利亞配偶移民是以澳大利亞公民、永久居留者（即綠卡持 有者）的配偶身份，潛在配偶（未婚妻或未婚夫）或依附關係 身份辦理移民。此類移民的申請者必須同擔保人有婚姻關係或 者同居關係（如果以同居關係為基礎申請，此關係必須在申請 之前已經維持了至少 12 個月）；以潛在配偶身份（未婚妻或 未婚夫）申請，申請者必須已經同擔保人訂婚，並計畫結婚； 以依附關係申請，申請者必須至少年滿 18 周歲，並同擔保人 有依附關係（包括同性別夫妻關係，但不僅限於此類）。澳大 利亞配偶移民又分為已婚配偶移民與未婚夫妻移民。 3. 什麼樣的人可以申請澳大利亞商業投資移民？ 適用於國內大部分類型的商業人士，包括個體戶、私營企業主、 外資公司、合資企業、上市公司、國營和集體企業的最高三個 階層的管理人員，無論在公司有沒有股份都可以申請。同時專 業的炒股、炒期貨、炒外匯人士也可以申請。如果有州政府擔 保特殊類別的投資移民，申請人的年齡、英語可以不受限制或 申請豁免。 4. 澳大利亞技術移民的分類？ 澳大利亞的技術移民主要有三種，即獨立類技術移民、技能匹 配類技術移民和依親類技術移民。依親類技術移民又包括澳洲 親屬擔保移民和指定地區親屬擔保（配偶親屬擔保必須配偶為 主申請人）。 5. 從事何種職業較易申請澳洲技術移民？ 電腦及資訊技術、會計、護理等專業是目前澳洲勞工市場受青 睞的職業，但有關專業機構認可的職業又視不同國家而定。但 是根據中國的國情，有一些職業是很難通過技術評估委員會的 認定的，例如臨床醫生、律師、教師、大學教授等等。需要根 據申請人具體情況進行具體分析。 6. 沒有澳洲文憑可以申請技術移民嗎？ 澳洲的技術移民計分方法是以申請人的年齡、技能、學歷、工 作經驗、英文水準等綜合因素合計的。在目前的政策條件下， 申請人若具有兩年的澳洲學歷，可獲 5 分加分。事實上，是否 一定需要澳洲文憑也需視申請人的具體情況而定。若申請人符 合申請條件，則可及時遞交申請，完全不用再繞一個圈子。因 此，對那些有意來澳洲留學的申請人而言，若符合條件申請移 民，完全可在留學前或留學初期遞交申請。 7. 什麼是職業定位？職業定位對澳大利亞技術移民有何重要？ 在申請澳大利亞技術移民前，申請人必須先在澳大利亞職業清 單（Skilled Occupation List）中選擇其欲申請評估的申報職業， 這就是職業定位。職業定位對申請的成敗起著關鍵性的作用， 選擇錯誤可能導致評估不通過而無法申請。即使評估通過，但 是因不符合澳大利亞移民法對某些專業的特殊要求，很可能被 要求重新評估，或導致申請失敗。 8. 澳洲最主要的技術移民專業？ 目前而言，最主要的技術移民專業有會計、電腦專業、工程專 業、護士，因為這幾個專業的移民難度相對較小。所以，如果 打算移民澳洲的話，在出國留學前就應當做好專業的選擇。具 體移民職業清單每年都會有變化。 9. 是不是所有的職業都可以申請技術移民？什麼是 SOL? 不是，只有符合澳大利亞移民及多元文化事務部（Department of Immigration and Border Protection） 公 佈 的 " 職 業 清 單 "（ Skilled Occupations List->SOL）中的職業才可以申請技術移民。 10. 技術移民對申請人是否有英文水準的要求？具體作何要 求？ 有。雅思最低分數要求為 6 分。 Part 2 在澳洲綠卡（Permanent Residant ->PR）轉公民問題，包括申 請入籍條件、程式、入籍考試相關問題及公民權利和義務 提交申請表格、預約考試 - 面試、考試 - 申請入籍 - 批准 - 宣誓 拿護照，下面是對這六個步驟的詳細解釋： 1. 提交申請表格、預約考試： 提交申請表格、預約考試可以通過書面（paper）申請，也可 以通過線上（online）或電話申請。 書面申請和電話申請需要把表格和其他材料寄到離你最近的移 民局辦公室；Online 申請的地址為 https://www.ecom.immi.gov. au/citz/applyNow.do?form=1300t; 電話申請撥打 131880. 不管如何申請，需要填寫的表格都是 Form 1300t,18 歲以上、 60 歲以下的人士需要填寫此表格。 當移民局收到你的申請後，便會通知你考試的時間和地點了； 這中間間隔的時間一般為半個月到三個月左右。如果考期到 了，但你感覺沒準備好，可以申請推遲考試。 注意，你在提交申請表格、預約考試之時，必須已經滿足了在 澳大利亞居住時間的要求，而不能提前預約考試。 2. 面試、考試： 入籍考試當天，須早於考試時間 30 分鐘到達考試中心。因為 需用英語登記，並回答關於身份證明的問題；這個既是再次確 認你的身份和是否符合資格，也是一個預約（appointment）。
這個 appointment 的時間一般為 15 分鐘到 2 個小時不等，所 以請記住帶好身份證明檔和預約確認信。辦完這些手續後，才 能入座考試。 所需的身份證明材料在預約信中有詳細的羅列，要求是原件或 者公證件。必須攜帶的材料有：出生證明、護照及另外兩份帶 有照片、簽名和居住地址的身份證明文件（如駕駛執照、銀行 卡、Medicare 卡、學生證等）。如果你之前改過名字，需要攜 帶澳大利亞出生死亡婚姻註冊處的官方證明文件，證明你的曾 用名和現用名；有些人在結婚後冠夫姓，如果是在澳洲境外註 冊登記的，須事先到澳大利亞出生死亡婚姻註冊處註冊，並於 考試當天帶上由註冊處認可的公證檔。如果你無法提供這些材 料，請在考試前聯繫移民部，看是否可以改為提供其他材料； 聯繫的電話是 131880. 另外，所提供的材料必須是英文的；如 果原件不是英文，需要請澳大利亞認證的翻譯師進行翻譯。 如果你在澳洲境內參加了入籍考試，你會在考試完畢後立刻收 到結果（Citizenship Test Result），考場人員會給你一份列印 出來的結果；如果你沒有通過，會有指示告訴你在哪一方面需 要加強溫習；如果你通過了考試，則有指示告訴你如何遞交澳 大利亞公民入籍申請。如果你是在澳洲境外參加的入籍考試， 則不會立刻收到結果，因為試卷要送回澳大利亞批閱，然後才 知道結果；詳細資訊需要聯繫離你最近的澳洲移民辦公室。 對於不能參加入籍考試的人，可能會安排一個面試。這個面試 是告知你明白公民申請的性質，有基礎的英語知識和明白澳大 利亞公民的權利和義務。 3. 申請入籍： 申請入籍需要的材料有： （1） 當 你 的 入 籍 考 試 通 過 後， 當 時 就 可 以 拿 到 的 一 個 Citizenship Test Result （pass）和一個序號； （2）護照原件； （3）國內的無犯罪記錄證明； （4）Medicare 卡、帶有名字的銀行卡兩張等可以證明你的身 份； （5）JP 簽字的照片（考試半年後申請入籍的朋友一定要照片 和 JP 簽字，考試完立即就申請入境的朋友可以忽略這一項）； （6）1300t 表格一份； （7）申請費 $260 澳幣。 4. 批准： 提交申請後，接下來就是等待。有的當場就會通過（approve）； 有的需要等待一周時間才會通過，然後還會再接到一封移民局 的確認信。之後 Council 會發出通知宣誓儀式時間的信；入籍 等待時間一般為 3 到 6 個月，通常在舉行日的 3 周前會收到通 知。 注意，如果這時你離開了澳大利亞，你的申請就會停止，直到 你回來（所以那個 Proposed Overseas Travel 選項，大家不要 填 YES 為好）。在填 " 宣誓地點 " 的時候，一定要填寫你居住 地址的那個 Council. 5. 宣誓： 宣誓儀式一般進行兩個小時左右，包括在父 / 母親申請中的 16 歲以下的孩子不一定要參加入籍典禮，他們可與父 / 母親同時 成為澳大利亞公民。 你要提前半個小時到宣誓地點，帶著通知信和駕駛執照到前臺 簽到；簽到後，會給你座位號，然後你在位子上等著就行了， 親友團坐兩邊。你的座位上會有宣誓流程、宣誓詞、國歌詞的 小冊子。 宣誓會准點開始，一番人講話祝賀後，引導員一排排地帶著大 家上前宣誓。宣誓時，宣誓主持人讀一句，宣誓人跟一句；然 後便發公民證明、領紀念品（一棵橄欖樹、公民權利義務紙張、 地區議員名冊、選民登記表），唱完澳大利亞國歌後，就可離 場。離場前，要將 " 選民登記表 " 上你的資訊（聯繫方式、駕 照號碼）核對補填後交給工作人員。宣誓儀式結束後，會有甜 點和飲料招待。 6. 拿護照： 當知道你入籍的具體時間後，最快可以預約入籍後第二天 的 郵 局 或 者 Passport Gov（www.passports.gov.au） 的 面 試 （interview）。一般是預約離家最近的郵局，預約電話為 131318, 需要準備的材料有： （1）公民證明（Citizenship Certificate）； （2）現有護照（Foreign Passport）及影本，或出生證明（Birth Certificate）； （3）Medicare 卡、駕駛執照、信用卡或其他銀行卡； （4）兩張有 Guarantor 簽名的照片； （5） 有 Guarantor 簽 名 的 Appliacation For An Australian Passport 表格； （6）申請費 226 澳幣。 注意，護照的照片建議提前照，一般尺寸要求為 35mm-40mm 寬 x45mm-50mm 高； 填 好 Appliacation For An Australian Passport 表格後（網上或郵局都有），讓一個認識你 12 個月 以上的證明人（guarantor）幫你在表格和照片上簽字。 在 10 個工作日內會收到澳大利亞護照；加急的話，2 到 3 天 就能收到，加急費為 $78 澳元。護照可郵寄到家，或者你去 Passport Office 領取（建議）。在等待護照期間，你會有一個 查詢號碼，利用號碼可以從網上查詢護照辦理的情況，也會告 訴你什麼時間取。 郵 局 關 於 申 請 新 護 照 的 網 址：https://www.passports.gov.au/ Web/Newppt/index.aspx
Part 3 澳大利亞公民入籍考試 1. 入籍考試地點在哪裡？ 申請人可以選擇在澳大利亞境內或境外參加公民入籍考試。澳 大利亞境內考試的場地很多，包括所有的移民和公民部辦公 室、部分 Centrelink 辦公室和 Medicare 辦公室；如果要在海外 參加測試，須和當地的使領館取得聯繫，但成績將會延遲公佈， 因為考卷要寄回澳大利亞評分。 申請人預約了考試地點和時間後，將會收到確認信，告知考試 資訊和所需攜帶的身份證明文件。然後，申請人就該好好準備 考試了。考試資料和類比試題可以在如下網址下載獲得：http:// www.citizenship.gov.au/learn/cit_test/test_resource/ 2. 入籍考試的特點有哪些？ 考試是全英文的，由移民局職員監管；在電腦上進行，只要點 擊滑鼠，選擇正確的答案就可以了。考試總分是 100 分，通過 分是 60 分；共 20 道選擇問題，答對 12 道通過考試。20 道題 目中有 3 道必答題，是關於澳洲公民的權力和義務的；事先要 根據材料做好準備，只要有其中一題答錯，就直接 fail 了。 考試中不設立單獨的英文測試，只要通過這 20 道題的測試就 行了；沒有通過考試者，可列印此次考試結果，為下次考試做 準備 . 考試中心不提供兒童看護，有小孩的申請人應該預先將子女安 排好。 考試的題目是從 "Becoming An Australian Citizen"（成為澳大利 亞公民）的考試材料中抽選出來的，主要內容包括作為澳洲公 民的權力和義務、澳大利亞的價值、歷史、社會和管理制度。 3. 入籍考試的規則有哪些？ 考試是有時間限制的，必須在 45 分鐘內完成；如果是申請了 語言説明的，應在 90 分鐘內完成。考試是閉卷考，不能把複習 材料、筆記等帶入考場。考試期間，隨身物品要放在桌子底下， 手機等電子設備要保持關閉。 4. 入籍考試容易通過嗎？ 英文底子好的申請人只要熟讀複習材料就可以輕鬆通過；如果 申請人的英文能力差一些，可以請親友幫忙，一起閱讀學習， 或者向考試中心申請語言説明。入籍考試的本身是讓准公民更 加瞭解澳大利亞、熟悉現在生活的國家，所以大家可以放鬆心 情；即使考試沒有通過，也可以反復再考。考試不僅沒有次數 的限制，而且還是免費的。 Part 4 澳大利亞公民的權利和義務： 1. 澳大利亞公民有哪些權利？ （1）有權利當選民以協助選舉澳大利亞政府； （2）有權利申請公職或提名為國會成員； （3）有權利申請澳大利亞護照，無須申請居民往返簽證便可 離開與返回澳大利亞； （4）有權利在海外時向澳大利亞大使館尋求庇護 （5）可以申請入伍國防步隊和要求必須是澳大利亞公民的政 府工作 （6）有權利登記你 18 歲以下在海外出生的孩子以嫡傳作澳大 利亞公民。 2. 澳大利亞公民有哪些義務？ （1）遵守法律和盡澳大利亞公民的責任； （2）登記作選民和參加聯邦與國家選舉的投票； （3）如果被抽中，須擔任陪審員； （4）如果有需要，須保衛澳大利亞。 Part 5 關於多重國籍 假如其前國家允許的話，移民成為澳大利亞公民後仍可保留其 前國籍。但是，澳大利亞公民應使用其澳大利亞護照進出澳大 利亞海關。 Part 6 申請移民澳洲的常見誤區 常見誤區一：移民後需要過去定居？ 移民申請成功後並不要求馬上過去定居，但一般會要求在半年 至 1 年內到移民國家登陸一次。但澳大利亞有 " 移民監 "…… 澳洲的綠卡為期 5 年，5 年當中滿足居住兩年的要求才可以續 下一個綠卡。 常見誤區二：持綠卡的人不能享受當地福利？ 持有綠卡即為所在國的永久居民，除選舉權和被選舉權外，享 有公民所享受的所有福利待遇。 常見誤區三：移民後就沒有中國戶口了？ 移民申請成功後獲得綠卡，仍然屬於中國公民，原有戶籍 / 戶 口不受影響；移民只是多了一個他國的永久居民的身份。如果 獲得移民綠卡後申請入籍，才會失去中國護照。
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Book 3, Issue No. 502 / Friday Mar 04, 2016
澳大利亞安全注意大全，電話、應急措施 俗話說，出門在外難免遇到麻煩或者意外，在澳洲生活，您可能遇到哪些緊急情況呢？ 特別是近期出現的澳人歧視華人事件頻繁發生時，該如何保護自己呢？
由於海外華人在過去 10 多年的確發生過一些意外，所以中國駐墨爾本總領事館也發 佈了《如何保護我們自己》指南：
首先是威脅到生命的危急的情況，此時您需要打電話 000 找： 1、晚上 7 點以後乘坐地鐵時，儘量坐在第一節車廂。這樣更多人可以看到你！ Police （員警） 2、走路回家或上班時，不要邊走邊聽耳機，以免分心。壞人總是襲擊沒有防備的人！ Ambulance （救護車） 3、如果有人一直跟著你走，請提高警惕，注意觀察。這種情況下儘量拉開距離！ Fire Brigade （消防隊） 4、如果有一群人沖你走來，走到馬路對面或者調轉方向。防止混亂中被襲擊！ 致電 000（三個零）是免費的。準備好向接線員提供您的姓名、地址和電話號碼（如 果有的話），以及您所需要的服務類別。 如果您不會說英語，就需要首先用英語告訴接線員您要什麼幫助 ──"Police"（員 警）、"Ambulance"（救護車）或 "Fire"（火警），以及您的母語是什麼。於是，您在 語音辨識系統説明下就會被自動直接接通到 Translating and Interpreting Service （TIS National），請不要掛斷電話。TIS National 的傳譯員會幫助警方、消防員或救護車服 務來詢問您的位址及其它詳情。
5、聽到任何有關種族問題的話題，請保持高度警惕。不要去激化關係，儘量避開！ 6、單獨走在路上時，不要邊走邊打電話。這樣也容易分心！ 7、務必把緊急呼救電話 "000" 設置成快速撥號。 8、如果感覺遇到危險，大聲叫喊或呼救。
員警
9、很多學生下班很晚，特別是在商場和飯店工作 的學生。上夜班時要格外小心。最好有朋友陪同接 送！
碰 到 緊 急 情 況， 請 致 電 000 並 說 要 "Police"（員警）。
10、晚上行走時，寧可繞遠路，也要儘量選擇光線 較好、有車輛通行的道路。
對於不緊急的事情，請致電 131 444 或 您當地的警察局。 他們的電話號碼列 在 White Pages （白頁）電話簿 "Police stations" 一 欄下。員警服務 是免費的。
11、如果看到或者親身遇到攻擊傷害，請及時報案 （很多此類案件鮮有人報案）。
所有在澳留學的中國學生都應在手機中 存入本地警察局的電話號碼，在國內的 家長，也應留有常用的澳大利亞警方救 援電話號碼，再次確認澳大利亞境內報 警電話號碼如下：撥 000 急救電話，轉 接警方；警方協助電話是 131444; 阻止 罪犯報警電話是 1800333000;24 小時警 方偵探熱線電話是 1800812088（普通 話），1800789611（廣東話）。
許多人喜歡飆車，今年頻繁出現的是留學生飆車出 車禍，鑒於曾經在美國和澳洲發生過留學生車禍， 我們特別提醒 開高速要專心 以下十條要記清 1. 天氣：大霧，大雨，下雪，有冰，都要特別注意 減速，隨車流當中中等偏慢的。這時候看限速沒有 任何意義。適用于高速和樓口。 2. 感覺犯困或者任何不適不要開車，途中出現這 些。建議下高速休息下。
澳大利亞的員警和軍隊沒有聯繫，亦不 參與政治。他們的作用是保護社會的生 命和財產，防止和偵查犯罪，維護治安。 如果發生家庭糾紛，警方可能會基於擔 心有人遭受暴力、性或心理虐待，出面 干預家庭問題。
3. 注意施工並車道的情況。 4. 車內有其他人，他們說笑，你作為司機要做到基 本聽不見，尤其在車多或者施工等不利情況下。
救護車
5. 超車：前後沒車路況允許可以開快，但超車時， 接近別人的車的時候，最好不要太快，防止對方突 然換道，你根本躲閃不及。特別是如果前面有兩輛 或者更多車輛，你高速貼近的話，那些車更有可能 突然一下子換車道， 因為他們有些感覺自己該換 了，不少用的是 cruise control, 他們最不願意踩説 車。這種情況下，你太快就不得不踩説車，不但損 壞你的車，而且容易失去方向控制。
如果您需要救護車，請撥打 000 並說 要 "Ambulance"（救護車，實在不會說 就記住 " 俺不能死 "）。救護車可以提 供緊急送院和即時的救護服務。記住， 如果您不能說英語，請不要掛線 -- 講出 您的語言，一位元傳譯員會説明您講電 話。 在維州，救護車服務並非免費，除非您持有領取政府福利卡或 Health Care Card （健 康護理卡，由 Centrelink 發給經評估的低收入人士）。如果您沒有上述兩種卡，電召 及使用救護車會很昂貴。所以，您可能會想成為救護車會會員，或購買包含救護車費 用的私人醫療保險。參閱第 11 章醫療系統。若要完全免付救護車費用，Metropolitan Ambulance Service （城市地區救護車服務）建議您成為 Ambulance Victoria Member （維州救護車服務會員），這樣，您就可在全澳獲得救護車服務而無需另外繳費了。 您可以在澳大利亞的郵局索取一份會員申請表格，並可在其櫃檯辦理加入手續，或者 可聯絡： Ambulance membership 1800 648 484
6. 如果兩車道都有車，但較後的車速比前面的快， 你想從他們不斷變窄的空隙中加速擠過去，就需要很好的判斷，不要輕易這樣做。尤 其是你在非超速道超車，那輛首先被超的車司機可能比較惱火，他也加速，導致危險， 最後時刻，由於你車速比正前方的那麼慢車快太多而又無路可走，很危險。 7. 6 的情況，角色對換，你是那個較快而被超的司機，要讓那個更快的過去，這個危 險要避免。反正就是，如果你右邊有車呼嘯而過，在他前面有輛慢車，這個快車 99% 是要換 lane 到你前面的，不要擠兌他。你不但不要加速，如果覺得勻速還不夠，還要 提前適當減速。 8. 注意彎道
火警
9. 進高速看好，不要逆行；錯過高速一個出口要將錯就錯，不要慌。
一旦出現緊急情況，請撥打 000 並說要 "Fire Brigade"（消防隊）。Fire Brigade （消 防隊）負責滅火、從燃燒的建築物中救人，並且協助處理有燃氣或化 學品危險的情況。 在非緊急情況下，您可以使用列在 White Pages （白頁）電話簿的 "Fire brigades" 一 欄下的電話號碼。
10. 出高速要注意出口限速，看不清的話保守估計，35 一般沒有問題，注意 stop sign 或者紅燈。一定要看速度指標，新手開高速，時間長了比較麻木，速度過快而不自知。
其他在緊急情況下使用的電話號碼
11. 隨車流，3 秒車距。不要激流勇進，不做中流砥柱。隨車流是最最簡單，也是最最 重要的規則。 3 秒車距，保證有足夠反應時間。隨車流，保證了車與車之間相對速度 為零，即使出事也相當安全。像路況不好，或是有突發狀況，別人自然都會減速，跟 著別人就好。很多人覺得 3 秒車距，可操作性基本為零，從而是個無用的規則。
有用的緊急服務電話號碼列在當地 White Pages （白頁）電話薄的前頁。它們包括： Poisons Information Centre （毒物資訊中心） 13 1126 （24 小時熱線） Child Abuse Prevention Services （CAPS） （防止虐兒服務） 1800 688 009 （24 小 時危機專線） 此外作為留學生或者澳洲旅客你還可能遇到簽證方面的緊急情況，比如護照遺失，簽 證過期，被學校警告等，那就需要領事館、移民局和我們澳大利亞留學網的電話了。
恰恰相反，這一規則讓你明白，你至少得有 3 秒的車距才能真正保證安全。一旦車距 小於這一距離時就要一定小心駕駛。高速行駛中，即使是規避突發險情，也別猛打方 向。猛打的結果就是徹底失控。 時刻提醒各位澳洲生活的朋友，出門在外要注意安全，沒有專業保護措施，不要去岩 石磯釣、不要去深水獨自游泳衝浪、不要深夜搭陌生人的車等等，這些都是血的教訓， 大家務必防患未然，把這則消息分享給更多的華人朋友吧！
Book 3, Issue No. 502 / Friday Mar 04, 2016
RESEARCH
SYDNEY CBD OFFICE SEPTEMBER 2015
COMMERCIAL PROPERTY INVESTMENT COLLECTION
of 2.8%. The majority of this growth has start reducing in FY18 to almost 6%, extended from A-grade assets with there is scope for a period of growth Premium growth being more limited. After above CPI thereafter. gradually increasing since 2011, prime RESEARCH SYDNEY CBD OFFICE SEPTEMBER 2015 incentives during the first half of 2015 Traditionally, effective rental growth has have shown the first signs of a cyclical been positive when the CBD vacancy reduction, having moderated to an rate is below 8% (refer Figure 5). As a average of 29% to 30% compared to result, and in view of the market 30% to 32% as at January 2015. While progressing through the early ofreducing a of 2.8%. The majority of this growth has stages start in FY18 to almost 6%, and FY17 is forecast to average 1.3% of thisstock, underpinned an increase in run annual extended from A-grade assetsawith recovery in demand, gradual fall in there is scope for a period of growth before reverting to the long growth being more After12 months above CPI thereafter. growth of of prime effective rents to Premium average 0.9%gross in the forecast years prime incentives overlimited. the next increasing since 2011, prime thereafter. While it it is these 4.9% as at July, is noted notedthat that incentivesgradually to an average of 28% is anticipated. incentives during the first half of 2015 Traditionally, effective rental growth has rates of growth are moderately below remain asset specific depending upon thesigns supply have However, shown the first of ainduced, cyclical transient been positive when the CBD vacancy headline employment figures, this is asset vacancy issues. spikehaving in themoderated vacancy to rate reduction, an is likely torate is below 8% (refer Figure 5). As a representative of the impact of improved average of 29% to 30% to constrain the ratecompared of incentive reduction result, and in view of the market floor plate efficiency that is being derived to FY17 32% asbefore at January 2015. While progressing through the early stages of a from new developments. Rental increases in the secondary market 30% in an average level of 25% is this underpinned an increase in annual recovery in demand, a gradual fall in have been tracking reached by the end of FY18. Rental Levels above the prime rate growth of prime gross effective rents to prime incentives over the next 12 months with annual gross face growth of 4.3% as 4.9% as at July, it is noted that incentives to an average of 28% is anticipated. The fall in the vacancy rate in conjunction at July and effective growth measuring remain asset specific depending upon However, the supply induced, transient with the pick up in office demand has asset FIGURE vacancy6issues. 7.1%. Average secondary face spike in the vacancy rate is likely to resulted in a relatively stronggross 12 months constrain the rate of incentive reduction rents as at growth. July measure $661/m² ($531/ for rental As at July, Prime face Average Gross Effective Rents Rental increases in the secondary market in FY17 before an average level of 25% is had increased to $961/m² moderating gross m²rents net) with gross incentives Sydney CBD ($/m²)可以預料，未來兩年 CBD 租金將保持增長，繼 隨著對辦公室物業需求的回暖，空置率的下降， have been tracking above the prime rate reached by the end of FY18. net), equating tooutperformance annual growth to ($801/m² 28%. This secondary with annual gross face growth of 4.3% as 導致過去 12 個月租金強勁增長。截至 7 月， 續跑贏其他省會城市的中期市場，16 年、17 年 800 has resulted in a narrowing in the rental at July and effective growth measuring Projection 租金已增加至 $ 961 / 平方米（淨 7.1%. $ 801 / 平方 財政年， 750 Average secondary gross face differential FIGURE 6 FIGURE 5 across the various grades 米），相當於每年增長 2.8％。大多數這種增長 700at July measure $661/m² ($531/ rents as Average Gross Effective Rents from Premium to B-grade, trend Rents and Vacancy - 1995ato 2015that m² net)650 with gross incentives moderating4.0%。17 Sydney CBD ($/m²) Effective Growth vs Prime Vacancy Rate (%) 是從 Apresent 級的資產擴展，保費增長比較有限的。 年財政年，租金增長率預 hasNet been for the past two years. to 28%. This secondary 租金將增長 outperformance
and FY17 is forecast to average 1.3% of stock, before reverting to the long run average of 0.9% in the forecast years thereafter. While it is noted that these rates of growth are moderately below Friday headline employment figures, this is Mar 04, 2016 representative of the impact of improved floor plate efficiency that is being derived from new developments.
全澳商業物業特刊
Rental Levels The fall in the vacancy rate in conjunction with the pick up in office demand has resulted in a relatively strong 12 months for rental growth. As at July, Prime face rents had increased to $961/m² gross RESEARCH ($801/m² net), equating to annual growth
悉尼中央商務區商業物業現狀及未來 居住水準
FIGURE 5
Rents and Vacancy - 1995 to 2015
600 自 2011 年以來，逐步增加，在 2015 年上半年 計將放緩至 2.0 ％，這是因為市場短期消化供 has resulted in a narrowing in the rental
0%
Vacancy Rate (Inversed)
800
T1 Barangaroo 800
Western
T1 Barangaroo
Western
750 700
200 George St
10,400 Projection
Core
650
2 Park St
Midtown
600 550
U/D
T1 Barangaroo
Precomm
Western
2,300
U/D Precomm T1 Barangaroo Western
5,680
200 10 George St Precomm Core
c.10,000
2 Park U/DSt
NewMidtown
60 Margaret St
Jul-17
Jul-16
Jul-15
Jul-14
Jul-13
Jul-11
Jul-10
Jul-09
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SECONDARY
5
201 Kent St
Western
New New
Western
1,740
5 50 Bridge St
New Core
Western
3,023
5 St 201 Kent
NewWestern
50 Bridge St
Core
2,360
123 Pitt 3 St
New Core
Western
1,741
Core
1,682
Sector
Source: Knight Frank Research
Source: Knight Frank Research
Start Date
5
New
10
New
TMT refers Technology Media & Telecommunications
萊坊商業物業精英團隊
Marsh & McLennan
Finance & Insurance
H2 2016
Servcorp
Business Services
H2 2016
Real Estate Mid-16 萊坊於 1896 年在英國成立，為全球領先的房地產顧問服 Amazon 務公司。我們在全球六大洲 TMT H158 2016 個國家設有逾 417 個辦事 處。集團聘有超過 13,000 名專業人士，竭誠為高端客戶 ING Finance & Insurance 2016 的需求服務。萊坊亞洲客戶部專門為來自亞洲，特別是中 Apple TMT H2 2015 Regus 國的投資者提供高品質全方位的商業地產服務。我們團隊 Business Services H2 2015 精通中英文，熟悉亞洲和本地文化背景，能以專業服務及 Injury Treatment Healthcare Aug-15 廣泛知識來協助客戶完成公平的交易。 Mirvac
Employers Mutual
Business Services
Jul-15
AussieCommerce
TMT
Jul-15
Study Group
Education
Jul-15
Credit Corp
Finance & Insurance
Jun-15
Stone & Chalk Dominic
TMT 王家明 0468 Jun-15969 298 ONG Deals.com.au TMT Jun-15 KnightFrank.com.au Knight Frank
Core
201 Kent St
123 Pitt St
Tenant
1,741
New Core
Core
Source: Knight Frank Research
Real Estate
Jun-15
*excludes option over one floor of expansion space
5
Jul-17
Jul-16
Jul-15
Jul-14
Jul-13
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Jul-11
Jul-10
Jul-09
Jul-08
Jul-17
Jul-07
Jul-16
Jul-15
Jul-14
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Regus
6,727
PRIME
Jul-12
Precomm
201 Kent St
201 Elizabeth St
Jul-11
U/D
345 George St 5
201 Kent St
U/D refers undisclosed
1,600
Precomm Core
ING
Apple
Regus 1,306
5
6,727 8 Injury Treatment 1,741
5
1,740 3,023
Amazon H1
Finance & Insurance
H2 2016
TMT
Real Estate
Mid-16
TMT
H1 2016
Finance & Insurance
2016
TMT
H2 2015
Business Services
H2 2015
Healthcare
Aug-15
Business Services
Jul-15 Jul-15
H2 2015
Business Services H2 2015 New Injury Treatment New Mutual HealthcareEmployers Aug-15 New
AussieCommerce
TMT
5
New
Study Group
Education
Jul-15
5
New
Credit Corp
Finance & Insurance
Jun-15
TMT
Jun-15
TMT
Jun-15
Real Estate
Jun-15
Employers Mutual AussieCommerce Study 2,360 Group 3 Credit 1,741 Corp 5 1,682& Chalk10 Stone
Business Services TMT
Jul-15 Jul-15
Education Stone & Chalk Jul-15 New Finance Jun-15 New & Insurance Deals.com.au New TMT
TMT refers Technology Media & Telecommunications
Knight Frank Jun-15
U/D refers undisclosed
*excludes option over one floor of expansion space
Deals.com.au
TMT
Jun-15
Knight Frank
Real Estate
Jun-15
U/D refers undisclosed
H2 2016
Business Services
2016
2016
Start Date
Finance & Insurance
Mirvac Mid-16
Apple
1,306
Western
Precomm Real Estate
10
Precomm
Core
201 Kent St
5,680 Mirvac
U/D
U/D 60 Margaret St Precomm Core 8
Business H2 2016 Precomm ServicesServcorp
5,600*
1,600
201 Elizabeth St
Marsh & McLennan
Servcorp U/D 2,300
Core
5,600*
Core
Precomm
Sector
H2 2016
ING
Core
345 George St
U/D
Finance & Insurance
New
Core
250
（待續）
Start Date Tenant
U/D
20 Martin Pl
U/D
10,400
Marsh & McLennan
Sector Lease Type
c.9,000
400
20 Martin Pl
New
Term (yrs)
Core
450
60 Margaret St 300
U/D
20 Martin Pl
(m²)
New TMT
c.9,000
350
Source: Knight Frank Research
c.10,000 Amazon U/D
Core
20 Martin Pl
SECONDARY
TABLE 2
60 Margaret St
500
Jul-10
PRIME
2.0% as the market digests short term supply. However, with the vacancy rate to
Recent Leasing Activity Sydney CBD Term Lease Type Tenant NLA (yrs) Address Precinct
NLA (m²)
Sydney CBD ($/m²)
Jul-09
GFC (FY2008/09 & FY2009/10
LINEAR (NON-GFC)
Recent Leasing Activity Sydney CBD
Average Rents Address Gross Effective Precinct
Projection
Jul-06
NON-GFC
Source: Knight Frank Research/PCA
FIGURE 6
Jul-08
Jul-06
= 0.6067 550 750 It is2% anticipated that a relativelyR²positive 出現了週期性的第一次減少減少，截至 2015 年the various 應。然而，隨著空置率開始減少了，18 年財政 differential across grades 500 700 period for CBD rental growth will be from Premium to B-grade, a trend that 1 月，對比 30％〜 32％的增長率，已經放緩至 年 CPI 增長將近 6％。 4% 650 450 present for the past two years. maintained over the next two years. With has been 29％ ~30％。至 7 月為止，年租金增長 4.9％， 600 6% 400 net 值得注意的是，現資產取決於物業空置率。 absorption in the CBD expected to It is anticipated that a relatively 傳統上，當 空缺率低於 8 ％有效租金增長 positive CBD550 350 8% 500 continue outperforming other capital city period for CBD rental growth will be （參照圖 5）。結果，鑒於市場早期階段復蘇的 300 450 markets in the medium term, prime face maintained over the next two years. With 10% 400 至七月，二級市場租金升幅在年度總增長 需求的逐漸下降，未來 12 個月，平均預期達到 250 4.3％， net absorption in the CBD expected to rental growth is forecast to measure 350 12% 增長率 7.1％。$ 661 / 平方米（淨 $ 531 / 平方 28％。然而，17 年財政年供給率可能減少，18 continue outperforming other capital city 4.0% in FY16. In FY17, the rate of face 300 markets in the medium term, prime face 14% 米）增長到 28％。延續到 B40%級市場，過去兩年 25％。 PRIME SECONDARY 250 rental growth is expected to to rental growth is forecast 年財政年末達到 -30% -20% -10% 0% 10% 20% moderate 30% to measure CBD Annual Prime Net Effective Rental Growth 這一趨勢一直存在。 2.0% as the market digests short term 4.0% in FY16. In FY17, the rate of face Source: Knight Frank Research supply. However, with the vacancy rate torental growth is expected to moderate to
TABLE 2
Jul-08
vely positive h will be o years. With xpected to er capital city , prime face measure rate of face moderate to short term acancy rate to
4%
Traditionally, effective rental growth has 6% been positive when the CBD vacancy rate is below 8% (refer Figure 5). As a 8% result, and in view of the market progressing through the early stages of a 10% recovery in demand, a gradual fall in 12% prime incentives over the next 12 months to an average of 28% is anticipated. 14% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% However, the supply induced, transient CBD Annual Prime Net Effective Rental Growth spike in the vacancy rate isGFClikely to NON-GFC (FY2008/09 & FY2009/10 constrainLINEAR the(NON-GFC) rate of incentive reduction in FY17Knight before an Research/PCA average level of 25% is Source: Frank reached by the end of FY18.
Jul-07
ndary market he prime rate th of 4.3% as measuring ross face 61/m² ($531/ s moderating performance n the rental us grades trend that st two years.
Net Effective Growth vs Prime Vacancy Rate (%)
start reducing in FY18 to almost 6%, 0% Vacancy Rate there is (Inversed) scope for a period of growth R² = 0.6067 2% above CPI thereafter.
Jul-06
s growth has ets with e limited. After 011, prime alf of 2015 f a cyclical d to an mpared to 2015. While e in annual tive rents to hat incentives ding upon
Jul-07
R 2015
*excludes option over one floor of expansion space
5
5
9A
8A
Book 3, Issue No. 502 / Friday Mar 04, 2016
Radisson Hotel & Suites Sydney 位於悉尼利物浦大街(Liverpool Street)和禧 街(Sussex Street)交界處的悉尼麗笙套房酒 店(Radisson Hotel & Suites)現由高力國際 獨家銷售。 悉尼麗笙套房酒店位於唐人街和達令港交界 處，緊鄰悉尼國際會展中心(預計將於 2016年12月對外開放)。悉尼麗笙套房酒店 坐落於悉尼中央商務區的地理中心點，為商 務人士和外來遊客提供便利的商務與休閒會 所，不僅擁有極致美景，同時還為旅客提供 世界一流的用餐體驗。 悉尼麗笙套房酒店是4.5星級的國際酒店， 擁有102間公寓的酒店套房、餐廳、酒吧、 會議室、室內游泳池、健身房、SPA、桑拿 房、商務中心和停車場。 悉尼酒店客房的供不應求現象使得這樣一個 擁有堅實交易記錄的空房出售機會變得更加 彌足珍貴。 空房出售將允許未來的購買者將其包裝為其 他酒店品牌，亦可以續簽目前的特許經營合 約。 作為澳洲對外交流的重要視窗，以及世界上 最受青睞的國際旅遊目的地之一，悉尼將繼 續加強城市的基礎設施建設，如建設穿越市 區的全新輕軌線路、增加現有鐵路交通的覆 蓋率、重建Barangaroo、打造全新的皇冠賭 場，以及振興環形碼頭等。 因坐落於利物浦大街和禧街的交界處，悉尼 麗笙套房酒店可以滿足一系列商務、會議， 與旅遊市場的需求。 酒店位於悉尼蓬勃發展的西部走廊中心位 置，步行幾分鐘即可到達達令港、市政廳和 唐人街。 如欲獲取更多資訊，請聯絡我們的獨家銷售 代理： Raymond Tran 陳永傑 +61 416 180 494 raymond.tran@colliers.com
悉尼房產展會成功舉辦!
Gus Moors +61 404 005 066 gus.moors@colliers.com
難道所謂的公平稅制就是讓工薪階層交稅養懶人？（2） 澳優資產折舊抵稅 總經理 Lawrence Huang 2015年4月16日上屆總理亞伯特被問到會不會否決負扣 稅改革時說：“會”。他還說“我想對那些到處找方法增稅 的人說，我們真正想做的是控制我們的支出。澳洲沒有 稅收過低的問題，只有支出過高的問題，這是前政府遺 留造成的。” 住房產業協會（HIA）的行業政策執行總監Graham Wolfe稱，限制住宅房產享受負扣稅將減少房地產投 資。他說廢除住宅房產印花稅應該是與房產相關稅改的 重中之重。 澳洲歷史上曾經嘗試過取消房地產負扣稅和折舊抵稅， 但不久就取締了，因大失民心：不僅投資者會大幅減 少，市場上出租房的供應和營建業將會受到影響，房租 將上漲。結果最倒楣的還是老百姓。租客可比投資者多 多了，他們的選票力量讓歷屆政府都不敢輕易在這個敏 感問題上動刀。 據統計，澳洲政客手上也有不少投資房，他們自然也不
願意放棄負扣稅和折舊抵稅這塊香餑餑。 我們姑且看看身邊的兄弟，以前紐西蘭人爭先恐後地往 澳洲跑，現在相反了，好多澳人跟隨紐西蘭人跑回塔斯 曼海峽那邊去了。一家跨國公司的老闆道出了原委：“澳 洲的稅制不如紐西蘭好”。澳洲萬萬稅（多而雜）是出名 的，以前打拼的勞苦大眾因為還有負扣稅，開始多交點 稅就認了，因為還能靠投資房的負扣稅，年底能拿回點 損失。現在如果沒有了負扣稅， 誰會願意白費工夫多交 稅來幫政府養懶人和閒人？ 紐西蘭以前沒有增值稅和印花稅，也面臨著中國人來跨 國買房，使國內房價暴漲的問題。然而紐西蘭政府沒有 以犧牲現有的投資者利益為打壓房市的前提。而是採用 其他手段，如兩年內買賣房屋交增值稅（打壓投機）， 降低買房貸款比例（減少發放房貸）和新買房人必須提 供紐西蘭稅號或公開海外財務狀況表等（保護國人利 益）。
澳洲政府是三級政府，比紐西蘭多了州級別政府，然而 我們的政府比人家高效或高明了嗎？為啥不從控制開支 （ 精簡機構，削減福利），提高國家的競爭力和吸引海 外投資，促進經濟發展入手？我認為這比拿負扣稅和養 老金開刀高明多了。後者只能是拆西牆，補東牆，獎懶 罰勤，造成社會分配的更加不公。 最後，聲明筆者不是反對負扣稅和養老金的改革，而是 希望稅改能夠不針對那些勤勞誠實的勞苦大眾。因為我 們還有相當一部分年收入超過百萬億萬而不交一分錢或 交稅少得可憐的富豪和跨國公司的存在，還存在著廣泛 的現金交易，還存在著稅收分配不公，使用不當的問 題。如果這些問題不加解決，單純地拿投資者，年老 者，打工者，工薪階層開刀，未免是長久之計。筆者更 不想看到因為負扣稅的減少，而帶來房租的上漲，導致 通貨膨脹，給本來停滯的經濟雪上加霜，給我們國家的 前途蒙上陰影。
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