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Book 3, Issue No. 504 / Friday Mar 18, 2016
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買房送車！用資料和事實告訴你，澳洲房地產業有多牛！ 導讀：最新的房屋拍賣資料顯示，澳洲幾大城市房市依 然強勁。開發商們為了在市場上佔有一席之地也是奇招 盡出，送車、免稅都不是事兒。 聽說澳洲房市要進入冬眠期啦，房地產業不再吃香啦。 對此，央視表示不服！明明悉尼房市就很好嘛！！！ 上周，在澳洲幾大城市的房產拍賣會上成交率的表現也 讓房產從業者們充滿信心。 澳大利亞長期保持著全球最具吸引力地產投資目的地領 先地位，近年來國際投資者對悉尼和墨爾本房地產市場 的投資信心日益增強，尤其是在商業地產。 作為中國投資標杆、傳統地產巨鱷 “ 李超人 ” 李嘉誠很 早就在澳洲房產市場大展拳腳。 而中國首富、大連萬達集團董事長王健林亦不甘落後。 據瞭解，王健林耗資近 10 億澳元建設 “ 珠寶三塔 ” 專 案，以及促成開通武漢直航澳大利亞黃金海岸包機航線 開通。 互聯網商業帝國老大馬雲也著手 “ 入侵 ” 澳洲市場，從 早前與澳洲前總理陸克文的見面，到近期其阿裡巴巴集 團和支付寶宣佈和澳洲郵政達成合作協定，與澳洲旅遊 局簽署三年的推廣合約。 去年，中國排名第五的首富許家印（估計資產達到 75 億 澳元），與 25 位隨行人員乘坐私人飛機空中巴士 A319 抵達澳洲黃金海岸購買物業。
那麼，到底是什麼原因讓這麼多人看好澳洲的房地產業。 1 市場需求大 澳大利亞地產市場長期存在的，供需缺口依舊是澳洲房市上行的最主要動力，移 民政策、鼓勵生育政策、留學生持續上升導致住房需求大。
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根據 RP Data 最新報告，澳大利亞平均每年新建住房達 15 萬套，未來的一年內 可能達到 18 萬套，需要每年新增 3 萬套住宅才能夠緩解住房短缺問題。 國家住房供應理事會 (National Housing Supply Council) 說，到 2031 年，住房需 求量將比供應量高出 66.3 萬套。 2 自然條件優越 澳大利亞作為自然條件優越、氣候宜人、居住環境優良的國家，正在吸引愈來愈 多的人來澳洲投資。 3 房產相關的政策法律體系 在澳洲，房屋土地都是永久性的產權，政府不徵收遺產稅、無房產稅。 4 澳洲信貸支持 貸款額度大 首付 10%，交房再付 10%。貸款額度海外人士一般為 70%-80%。此外，期房也 可抵押貸款：澳洲正在按揭的房子可以再向銀行抵押貸款。 貼現政策：房產增值部分套現：每三年將升值部分貼現，拿到錢可再迴圈投資期 房，一套房變兩套。 還貸方式：無本金貸款 ( 貸款還款只還利息，不還本金 )（投資必選還貸方式） 5 匯率低，利率低。 澳洲官方利率降至歷史新低 2%。5 月 5 日澳洲央行決定降息 0.25%，有 30 萬澳 元房貸的家庭，每個月可以省下大約 40 澳元。 這段時間，澳元兌人民幣匯率已經跌至 5 年來最低。這意味著人民幣更加值錢了， 1 澳元只能兌換 4.7 元人民幣，而在去年，2014 年 4 月 4 日澳幣兌人民幣匯率為 5.7343，也就是 1 澳元兌換 5.7 元人民幣。 為了在競爭激烈的房地產市場上分一杯羹，各大開發商各顯其能。 今年已經有澳洲房產開發商為了彙聚人氣，開始免費發電影票，是的免費、免費 重要的的事情說三遍。 免費送傢俱和免除印花稅的房產開發商也是豪氣。 據 Domain 集團報導，位於圖拉卡（Toorak）Irving 路 1 號的一個豪華樓盤將贈
Hallmarc 在女王路（Queens Road）的 Arthur 項目向頭 50 名墨爾本公寓買家提 供抽獎機會，獎品是價值 12.5 萬的 Boxster。 澳洲第一傳媒集團今年將在墨爾本舉辦第三屆房產展。 地址：墨爾本會展中心 時間：四月 23-24 號 在這次的房產展上將會有開發商送出品牌汽車的使用權。
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March 18, 2016
澳洲房價為何50年穩健增長？ 一建築成本的上漲 磚、瓦、水泥、鋼筋、人工的成本，這些年來的上漲 是有目共睹的。建房最大的一筆成本，土地價格也在 一路飛漲。因為受市政規劃所限，在城市交通網絡範 圍內，適合建房的土地確實越來越少，工業廠房改造 和收購居民土地的成本增加得很快，這就造成房價不 得不提升。 二空置率低 澳洲房子的空置率一直都低於3%，一個房子放租，有 三、四十人排隊去搶，是常有的事。這就造成租金回 報好，投資買房賺取租金比較容易。 三房貸利率低 雖然澳洲的銀行貸款利率遠比英、美、中國高，但 是，5%左右的房貸利率，也是接近歷史最低水準了， 在澳洲貸款可以只還息、不還本的，這讓投資買房的 還款壓力停留在一個很低的水準。 四住房數目的需求增大 在過去20年裡，澳洲平均每年開建155,500套住房，而 據澳洲住房產業協會HIA的保守估計，每年要18萬套 住房才能滿足需求，澳洲房地產市場常年呈現一種供 不應求的狀態。
五移民數量和人口的增長 國家住房供應理事會(National Housing Supply Council)說，到2031年，住房需求量將比供應量高出 66.3萬套。為什麼缺那麼多，又為什麼是2031年呢?二 次大戰後，澳洲人口增長的高峰"嬰兒潮"是1946年開 始到1964年的，假定這些人平均壽命為85歲，要到 2031年，這些人才逐漸逝去，而要有足夠稅收來照顧 老年人，除了不斷鼓勵生育，還要引進大量的移民， 這又造成了房屋供應的巨大壓力。 六充實的資金 從2007年起，澳洲政府允許自我管理的養老基金投資 到房地產和銀行房產債券中。去年底，這種退休基金 有503,320個，總值有4960億澳元，而每季度增加的 數目有數千個，如此巨大的資金，即使緩慢入市，對 房價的承托力來說也是不言而喻的。 七澳元匯率相對較低 以人民幣兌換為例，相比于高峰時期的6.8：1，現在 的4.7：1，是一個比較低的匯率，它促使更多海外買 家進入本地市場 八良好的制度 澳洲房產買賣的制度是非常完善和透明的，它讓開發
商及銀行利益分離，避免了利益集團聯合控市，它強 制買賣雙方聘請律師，成立信託帳戶，又要求建築商 完全脫離開發商，強制實行透明的施工招標，不允許 投機圈地，不允許開發商交房前動用業主購房款等 等，這些良好的措施令投資房產變成一個非常有保障 的受熱捧的投資手段。 九政策鼓勵 與建房審批制度 澳洲是三級政府，聯邦政府負責軍事、外交、稅收和 經濟策略，州政府負責大型基建和城建總體規劃。地 方政府則負責環境保護和具體住宅專案的審批。 由於既得利益和優先環境的考慮，大部分的澳洲居民 都不歡迎房地產開發，每一個報建審批(DA)基本上都 會收到周圍鄰居的反對，而地方政府是由居民一人一 票選舉產生的，為了反映民意，開發商在通過環評報 告和滿足各種規劃細節時，都會受到重點"照顧",做一 份報建DA往往被拖延一年以上，甚至長達五六年，要 由環境法庭來解決。 而聯邦政府，州政府，為了擴大就業，擴大稅收，刺 激經濟，會不斷推出種種激勵措施，這就形成了一方 刺激需求，一方限制供應的上下不同局面。
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綠地集團 Omnia 樓盤的零售鋪面開始銷售 7 家零售店鋪將和 Woolworths 共同入駐 Omnia 悉尼 2016 年 3 月 7 日專電 --- 綠地集 團近日宣佈開始銷售其名聲顯赫的位於 Potts Point 的新住宅開發項目 Omnia 樓盤的底樓和 1 樓的 7 間鋪面。 先前推出的 4 家鋪面已都被投資者納 入囊中，平均價格為每平方米 3 萬澳 元，同時 Woolworths 也已簽約入駐， 佔地面積將為 405 平方米。
“Omnia 樓盤中大部分高價位的雅柏文 被迅速搶購一空，這明顯反映了來自 高端市場的濃厚興趣，這種情況也會 在入駐 Omnia 的兩層鋪面的零售商家 的類型上反映出來。” Potts Point 未來有望成為迷你版的曼 哈頓，這裡更新的住宅樓盤項目有望 推動物業價格升值。
零售商家或投資者現在有機會可購買 本次推出的 7 家面積從 57 平方米至 223 平方米不等的零售鋪面，並成為令 人振奮的已經如火如荼進行中的 Potts Point 轉型規劃的一部分。
作為城市中最具活力的夜生活和生活 方式地區之一，Potts Point 早就是一 個興旺發達的繁華地區，隨著住宅開 發項目的持續進行，這裡的都市化將 進一步錦上添花。
綠地澳洲的執行董事羅曉華先生表示， 基於 Omnia 樓盤雅柏文銷售的巨大成 功，綠地有信心這些零售鋪面也會很 快售罄。
羅先生表示，對於零售商家來說，在 現階段出手並成為 Potts Point 日新月 異面貌的一部分，是絕佳良機。
羅先生說，“Omnia 的地面 2 層的零售 鋪面為投資者提供了在一個全新的聲 明顯赫的樓盤裡買入物業的獨一無二 的機會，這裡將是高淨值，注重生活 方式的 250 位居民的住宅小區之家。” “ 我們的雅柏文均為 Durback Block Jaggers 主理建築設計，SJB Interiors 主理內部設計的高檔雅柏文，所以我 們預期感興趣的零售商家可能有高檔 理髮和美容沙龍，精品熟食店或雜貨 店，乳酪或葡萄酒吧，藝術品交易商， 家居用品以及設計師時裝商店。”
綠地的 Omnia 樓盤的願景是，在現有 維多利亞大街的建築美和個性的基礎 上打造樓盤，同時撲捉大樓擁有的無 敵美景，往西可看悉尼市中心，悉尼 大橋和悉尼歌劇院，往東則可遠眺北 頭和南頭以及悉尼港。 Omnia 共包含 135 套雅柏文和 11 間鋪 面，樓盤開盤當天即售出 70%。 包括一套 1100 萬的天際屋在內，很多 高檔雅柏文都被渴望在 Potts Point 最 受追捧的地址鎖定物業的買家一搶而 空。
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悉尼中央商務區商業物業現狀及未來
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5.0 ％至 5.25％ ，儘管精確的資產拆分對買方保 密。這個範圍接近 2007 年水準保險費收益率的峰 值。自 2014 年 12 月，IPG 組合 90bps，但是， 一些主要的租賃交易在此期間是一個可能的組合溢 價，有可能對現有市場進一步固化。 至於 Barangaroo 的 Tower 1 ，Lend Lease 公司 已全部售出資產的 100％給一個新的基金，Lend Lease One 國際大廈悉尼信託（參考表 3 所有權拆 分）。Tower 1 包括大約 101,000m² 的商業 NLA 和零售店鋪 6,000m²，即 $18,692/ 平方米。銷售 反映估計約 5.75％的產率，這是假設銷售價格為 100 ％，與完成後任何住宅空置價格調整。
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和二級股票。
截至 2015 年 7 月，二級市場平均市場收益率約為 6.50 ％至 7.50％之間。核心和增值風格投資被質 疑，在 2015 年，二級收益率壓縮，2015 年上半年 65bps。到 2014 年底，相比二級市場，一級市場 會有進一步進展。雖然這是壓縮週期，會協助銀行 對黃金較高的杠杆資產讓投資者享用低借貸利率及 激勵資金。
前景
然而，最後六個月記錄二級市場平均率 85bps，低 於一級市場 10 年平均 70bps。
Head of Commercial Sales +61 2 9036 6743 John.bowiewilson@au.knightfra
Dominic Ong
Head of Asian Markets +61 2 9036 6747 接下來的兩年，CBD 租戶的需求將穩步上升。 在 Dominic.ong@au.knightfrank.c 宏觀層面上，澳大利亞將從礦業投資受益轉型，這 將讓新南威爾士州獲利，低利率，美國經濟的改善 OFFICE LEASING 將支持 CBD 店鋪的租用率。
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Head of Office Agency, Austral
雖然這種需求預計將會幫助消化短期內供應量，然 +61 2 9036 6705 而，仍可預測短期內的空置率。
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但是，2017 年和 2018 年的後期負淨供應額將會加
Scott Berriman Knight Frank Research provides strategic consultancy services and forecasting 速鬆馳。 根據advice, Knight Frank 歷史指數，一級市場與二級市 Director, Office Leasing to a wide range clientsSt worldwide including investors, funding 八月平均銷售量由 155of Clarence 支撐，約 5 場自 2008developers, 年來一直收緊。即將這意味著未來的壓 +61 2 9036 6745 2016 年財政年的兩年期租金增長前景積極，預計 年的 A 級寫字樓重建並全部出租，租金收益率 2007 年高峰，二級收益率將會保持 organisations, corporate institutions and迫有限，對比 the public sector. All our clients recognise the Scott.berriman@au.knightfrank 將有 4.0％的增長率，而至 2017 年財政年將會到 6.07％。320 Pitt St Aindependent 級寫字樓，收益率advice 7.70%，customised 在 60bps，一級到二級收益率將保持在 25bps，比 need for expert to their specific needs. 位於平均收益率之上，反映衛生間市場對於未來辦
2007 年高峰時更寬。這些對比顯示未來低於 A 級
2.0% 的增長。而租金增長將會超過這些數字，特 Jonathan Laverty 別是 2016 年財政年，增長率仍將穩固 Director, Office Leasing 增長。
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Sydney CBD Retail Brief August 2015
Sydney Industrial Market Overview May 2015
Asia Pacific Prime Office Rental Index Q2 2015
Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.au/Research © Knight Frank 2015 This report is published for general information only. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no legal responsibility can be accepted by Knight Frank Research or Knight Frank for any loss or damage resultant from the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not permitted without prior consent of, and proper reference to Knight Frank Research.
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悉尼市長和皇冠房地產集團CEO共同為位於Green Square 的Infinity項目的破土動工剪綵 本週四，悉尼市長Clover Moore和皇冠房地產集團 首席執行官Iwan Sunito將為Green Square 多次獲 獎的皇冠房地產集團Infinity by Crown Group項目 工地現場 “鏟下第一撬”。 Infinity by Crown Group將成為悉尼Green Square新區的地標建築，並從地下直通Green Square地跌站。這個耗資5.75億澳元的高達建築坐 落于Bourke路和Botany路的拐角處，位於市政投資 80億澳元興建Green Square重建區的中心位置。 該項目是一棟引人注目的20層建築設計，它榮獲了 2014年最佳UDIA新南威爾士概念設計大賽獎。由 Koichi Takada 建築師事務所設計完成，專案功能 齊備，包括1,180平米的開放式購物中心、中心花 園由各類零售店、餐廳和咖啡廳所環繞。 週四的破土儀式將採用澳大利亞原住民的起煙儀 式。起煙儀式是澳大利亞土著人一種古老的習俗， 用燃燒原生植物來製造煙霧，這被認為是具有清潔 和抵禦妖魔鬼怪的能力。 Kiochi Takada 建築師事務所的創始人Koichi Takada 也會出席該儀式並且致詞。Infinity by Crown Group 的破土儀式將在11點開始到中午12點 半結束。各大媒體將會有時間提問。皇冠房地產集 團的總裁Iwan Sunito 也將接受媒體的獨家採訪。 Infinity by Crown Group 預計將於2019 年竣工。屆 時Green Square 將以嶄新的面貌歡迎買家入住。
關於皇冠房地產集團(Crown Group) 皇冠房地產集團(Crown Group Holdings)是澳洲一家龍頭房地產企業，專長 于房地產開發、投資及服務公寓等領域。公司由建築師Iwan Sunito先生及 工程師Paul Sathio先生共同創立，第一個專案啟動於1996年。 Iwan Sunito擁有新南威爾士大學的建築(榮譽)學士學位及管理工程碩士學 位。1993年，Iwan成為註冊建築師，同年獲得新南威爾士大學的”Eric Daniels住宅設計卓越獎”。Iwan被澳大利亞Urban Taskforce Australia評為 2015年“房地產業年度風雲人物”。此外，近幾年裡，他還獲得了許多其 他聲譽卓著的獎項，包括印尼《Property & Bank》雜誌2013年度“黃金領 導力”大獎、印尼國會2013年度“海外僑民企業家”大獎及2013年度“安 永年度企業家”稱號。 Paul Sathio擁有悉尼科技大學的土木工程學士學位及新南威爾士大學的工 程科學碩士學位。他在建築及開發行業擁有超過20年的經驗。 過往與近期項目 自21年前創立至今，皇冠房地產集團已經在悉尼眾多頂級地段成功完成了 一系列大型的開發專案，包括Bondi(邦代海灘)、Bondi Junction(邦代樞 紐)、Parramatta(帕拉瑪塔)、Ashfield(阿詩菲爾德)、Epping(埃平)、 Homebush(霍姆布希)、Newington(紐因頓)、Pennant Hills(彭南特山)和 Rhodes(羅茲)等地。近期，皇冠房地產集團位於悉尼滑鐵盧地區的10層綜 合住宅專案Viking by Crown也已完工。
如今，皇冠房地產集團旗下在建和籌備專案數量眾多，其中正在建設的有五 個項目，包括：位於Green Square的Infinity by Crown Group、位於帕拉瑪 塔的29層專案V by Crown Group、位於北悉尼的20層項目Skye by Crown Group、位於繁榮內西區的Oasis by Crown Group以及位於悉尼中央商務區 的住宅項目Arc by Crown Group。 獎項與榮譽 皇冠房地產集團於近期因其Top Ryde City Living度假風格物業開發專案而 獲得UDIA澳洲城市發展學會頒發的“NSW President's Award(新南威爾士 主席獎)”，該獎被公認為澳大利亞房地產開發的最高榮譽。這一由七幢建築 組成的項目同時還在UDIA澳洲城市發展學會“2014年卓越 大獎”中被提名為“澳大利亞最佳高密度開發專案”，並 斬獲了MBA澳洲建築商協會“2013年傑出住房大獎”。 皇冠房地產集團其他的獲獎項目還有：充滿創新精神的濱 水開發專案Sanctum by Crown(MBA澳洲建築商協會 “2012年傑出住房大獎”)，以及大獲成功的ICON at Homebush(HIA澳洲住宅產業協會“2007年度體現企業社會責任住宅大 獎”之“年度公寓項目”)。 未來項目 皇冠房地產集團還將於2016年推出多個專案。
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Book 3, Issue No. 504 / Friday Mar 18, 2016
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Book 3, Issue No. 504 / Friday Mar 18, 2016
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Foster Lin 0409 948 818 澳洲鼎豐集團市場部經理 多年前剛要入行時, 被家人朋友極力反對, 天生木訥, 不擅言談, 外表也不出眾的我, 所有人都不看好我能在這行做 下去� 然而機緣巧合, 我加入了鼎豐, 原來好的產品是不需要用花言巧語去推銷的, A good property will sell itself! 剛進公司時 跟大多數人一樣, 樓盤知識不足, 程序不熟, 更不知道如何去找客戶�很多時候, 在公司不知道要做什 麼, 看著其他人忙進忙出, 心裡只能乾著急�好不容易見了客戶, 卻發現客戶懂得比我還多(至今仍這樣覺得), 羨慕 著別的銷售有三寸不爛之舌, 亮麗的外表, 而我有的 只有一個燦爛的笑容, 一顆誠懇的心�說不贏別人, 但也從不 強辯�但很神奇的, 竟然有些客戶 比較一圈後 還是跟我下訂買房, 幾次後我才領悟了一個道理: 你再會說 你再能 賣, 銷售一般只看到眼前的佣金, 但客戶所看的 卻是幾十年 甚至是一輩子的辛苦錢, 即使再有錢的的客戶 都不會 把這麼大筆的鈔票 放在一個只是說的好聽, 但看不到未來的物業上� 原來客戶跟我買的原因: 不是我說的好, 不是我多能賣, 其實只是因為我推薦的是Central Park, St Leonards, Chatswood, Green Square, Darling Harbour⋯⋯. 這些樓盤而已� 最好的銷售技巧: 是一顆真誠幫客戶的心
做多幾年後我發現到 入門銷售 –項目好就能賣 初級銷售 –公司有名就能賣 中級銷售 –賣自己 高級銷售 –賣好的投資機會 頂尖銷售 –賣客戶對你的信任 Blue Angel 慶功宴 項目好的 年薪能有6-8萬, 公司有名的 一年能有十來萬, 項目考察 自信有了 經驗夠了 20萬不是問題, 遇到好的投資機會, 有時一個項目就能賺10萬以上, 信任 需要累積, 賺到錢的客戶, 自然會再回頭, 年薪百萬, 在鼎豐 不再是夢� 俗話說的好:男怕入錯行, 女怕嫁錯郎 賣房最怕的無非是 無法幫客戶挑選到一個優質的房源, 又或者 努力的工作後 卻拿不到屬於你 應有的回報, 經驗分享 更擔心的是 客戶訂了的房子無法如期的交屋� 我常被問到: 什麼是優質的樓盤? 不一定是大面積 不一定是高檔裝修 不一定是高價位, 當然更不一定會是高佣金 的樓盤! 我深信, 一個優質的樓盤 只有一個條件: 能幫客戶賺錢的樓盤!
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