Issue 506 apr 01 chinese sydney pro book 4 by First Media Australia

Friday Mar 01, 2016

506

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Book 4, Issue No. 506 / Friday Apr 01, 2016

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為何是澳洲？讓中國購房者蜂擁而至的 10 大理由！ 1 市場成熟度 20 多年前，中國房地產業才正式邁入市場化，新政策不斷出臺，宏觀調控頻繁，市場波動較大。澳洲的房地產業已有百年以上的發展歷史，保持穩定增長走勢，近半個世紀以來房價平均每七到十年翻一番，受益於澳洲政府對於房產市場的保護政策和金融系統的有效調控。 2 法律保障中國買房一般去房產交易所辦理，沒有專業律師參與。如果投資者對合同細節不予瞭解，日後容易陷入陷阱和麻煩之中。在澳洲，買賣雙方都要聘請專業過戶師或律師處理法律事務。有專業人士諮詢和把關，能保護利益，降低風險。 3 產權年限土地管理法規定，中國住宅土地的使用期限是 70 年。70 年後，土地歸國家所有，續租費用未定。澳洲絕大部分房產是永久產權，可以傳給子孫後代，沒有遺產稅。 4 期房貸款在中國，簽合同時一般要首付 20%50%，購買第二套房首付比例更高。交房前就要開始還貸，只能選擇連本帶息還。另外，中國沒有對沖帳戶，申請過貸款的人再次申請貸款比較困難。澳洲簽期房合同時，一般只需首付 10%，交房後才開始還貸，最多可申請到 80% 左右的貸款，可以選擇等額本息或者只還利息。還可以開通對沖帳戶，把手頭多餘的資金放在裡面，以此對沖本金，抵消利息。此外，在澳洲再次申請貸款很方便，也可以等房產增值後進行再融資，將增值部分套現，用於新的投資。 5 新房交付中國交房時，大部分是毛坯房，牆面地面僅做基礎處理，交房後需要業主自行裝修。在澳洲，新房交付時大多都是精裝修，馬上就可出租。 6 爛尾樓風險在中國，首付款交給開發商，沒有監管。如果開發商資金短缺出現爛尾樓問題，會使投資者遭受損失，投資風險較大。在澳洲，首付款存放在政府監管的信託帳戶，還有利息收

入，交房前開發商無權動用。 7 負扣稅中國沒有負扣稅政策。在澳洲，租金收益若少於貸款利息、房屋折舊和其它支出，政府允許投資者申報損失，抵扣其它收入。 8 租賃管理在中國，房屋租賃管理體系還沒有達到規模化、專業化和規範化，立法工作滯後，出租管理公司缺乏後續服務。澳洲的租賃業相對正規，出租管理公司能為投資者提供一系列服務，包括刊登出租廣告、篩選租客、管理物業、收取租金、代繳費用等。 9 租金回報報告顯示，今年上半年中國十七個大中城市的普通住宅租金回報率均值為 2.6%。上海和北京的租金回報率分別為 1.9% 和 1.8%。澳洲首府城市的租金回報率一般都在 3.5 ％至 6% 之間，公寓高於別墅，從另一方面看，別墅通常沒有物業管理費，公寓的物業管理費會逐年遞增。 10 空置率 2014 年中國城鎮住房空置率報告顯示，全國城鎮住宅市場的空置率達到 22.4%，上海和北京的空置率分別為 18.5% 和 19.5 ％。根據今年 1 月份的統計，澳洲各大州府城市的出租空置率都低於 5%。按照國際通行慣例，5％－ 10% 之間的空置率為合理範圍，說明商品房供求平衡，有利於國民經濟的健康發展；10％－ 20% 之間的空置率為空置危險區，有必要採取一定措施，保證房產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在 20% 以上為商品房嚴重積壓區。綜上所述，和中國相比，澳洲房產市場更為成熟與規範，信貸制度和租賃管理體系相對健全與完善。澳洲房產為永久產權，沒有遺產稅，投資門檻低，還款壓力小。期房鮮有爛尾樓風險，交付後馬上可以出租，還可享受負扣稅優惠。租金回報率高且空置率低，適合中長期投資。

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> Family friendly with multiple living spaces throughout + downstairs study or 5th bedroom option 多個寬敞生活空間，受家庭歡迎 + 樓下書房或第 5 睡房 > Ducted air conditioning, home alarm system, visual intercom and plenty of storage throughout 中央空調，家庭報警系統，可視對講機，寬敞儲物室

> All bedrooms with mirrored built in robes, spacious master with walk through robe and ensuite 所有睡房均有帶鏡入牆櫃，主人房有步入式衣帽間及豪華套間 > Private undercover alfresco entertaining space with level lawns and a secure fenced backyard 私人有頂戶外娛樂區，草坪，保安圍欄後院 > Lock up garage with internal access & walking distance to schools and Ponds Creek Reserve 室內可至上鎖車庫，步行可至學校及 Ponds Creek Reserve

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2015年被Aggregator评为全澳Broker of the Year

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悉尼最後 NRAS 項目 2 房 $530,000 起國家免稅補貼 $120,000+ 悉尼 House and Land 靠近 Town Centre 4 房雙車庫二層 $719,980 起澳洲最佳 NRAS 投資項目已進入最後階段，只有極少數項目還有可能拿到最後的 NRAS 名額。國家遵守諾言，認真兌現並在報稅時發放承諾的每年 1 萬多，10 年 12 萬多的免稅補貼，使得投資者對 NRAS 項目信心十足。很多人諮詢哪裡能買到 NRAS 房產，買過 NRAS 房產的還想再買，錯過機會沒買的想抓住最後的機會購買一套。我們在這裡告訴大家，如果你希望抓住最後的機會購買 NRAS 房產，享受絕無僅有國家免稅補貼 12 萬，趕緊撥打我們的電話。我公司在過去 5 年中致力於推介澳洲最佳正收入之 NRAS 投資專案，因為房價便宜，普遍低於悉尼中價位 , 從 2011 年到現在，早期購買的 NRAS 房產普遍增值 30% 以上，投資者皆大歡喜。同時 NRAS 投資物業還在 10 年中享受國家免稅補貼 12 萬以上，確保正收入，實至名歸成為澳洲最佳投資物業。現在悉尼 NRAS 新盤還有最後的機會，2 房 $480,000 起價，遠遠低於 2015 年 12 月的悉尼 Unit 中價位 $650,000。數量有限，若想購買國家 $120,000 免稅補貼的房產的朋友，趕緊聯絡我公司，切莫錯過最後 NRAS 機會啊。在過去的一年多裡，在悉尼居住的人都感覺到一股狂熱的購房潮，這股狂潮推動周圍房價一路攀升。據地產權威機構公佈的統計資料，悉尼 House 中價位 2015 年突破 100 萬，Apartment/Unit 中價位達到 65 萬。悉尼的房產價位何以突然沖到如此高點？部分人對悉尼的這種房價呈指數曲線般的沖天上升持樂觀態度，認為它還會繼續攀高。也有人認為它是一種泡沫，很快就會崩潰。2016 年悉尼房市將何去何從，是一個值得大家思考的問題。我們將在講座上講解我們的專業看法。澳洲總理 2014 年早些時候在記者招待會上發佈消息，悉尼新機場被選在西區的 Badgerys Creek，即將開工。火車環城線也隨之開建，未來 20 年的悉尼商業重點將移向西南區。政府已經在西南區投入大量資金進行土地開發，北到 Kellyville，南到 Camden 隨之成為房產熱點。自 2013 年至現在 House 的銷售在 Kellyville 嚴重過熱，導致價格急速攀升至 90 萬以上，一年半內新 House 價格增長 20-30 萬，但租金仍維持在 $620650 左右，使得在 Kellyville 投資的壓力增大。我們在 2016 年應該把投資重點挪向新飛機場所在的西南區附近。西南區新 House 地點臨近未來火車站、購物中心、學校和 75 萬平方米的超大商業園。交通便捷，50 分鐘開車可直達市中心，房產最大的優勢是適中的價格和 4-4.5% 的租金回報，4 房雙車庫的全新別墅從 $695,980 起。如果你錯過了 2 年前的 Kellyville，現在請不要錯過這次機會。資料告訴投資者，現在應該購買中價位以下的房產，畢竟中價位以下的房產擁有最大的群體。就像股票投資技術平均線理論，總是在平均線下購買，才能享受最大的升值空間。悉尼 Apartment/ Unit 中價位已達到 65 萬，所以那些購買 70-90 多萬 2 房的投資者要好好掂量掂量。這種房在未來幾年中是否有升值空間很值得懷疑 , 而且養房壓力很大。而西南區的 House 價格低於中價位最多。這些地區的 House 的價格甚至低於許多中心地區 1 房公寓的價格，而且沒有 Strata，租金回報達到 4-4.5%，相比租金回報率只有 3.1-3.5% 左右的 apartment，使養房輕鬆許多，這在悉尼目前的投資環境中是優秀的。獨立房屋擁有土地以及 3 或 4 臥房的居住環境，未來的升值的潛力將會遠遠大於同等價位的公寓房。10 年以後人們的購買重點講會移到西區和西南這些地區，趁現在這些區的 House 價格還低於悉尼中價位，趕緊購入，10 年後獲利。此外在過去的 4 年裡，星澳投資集團致力於大力推薦 NRAS 房產項目，不僅 2 房房價在 40-55 萬上下，而且還能享受國家 $120,000+ 免稅補貼，使大批投資者享受到了短期房產立竿見影的增值和高回報的正現金流，得到了最大意義上的投資回報，購買 NRAS 房產的人都非常高興。全民追捧的優秀房產投資專案 NRAS 第五輪，在 2014 年已被自由當砍掉了。以後再沒有 NRAS 項目了。第四輪批出來的最後房子賣完為止。如果想趕 NRAS 末班車的朋友們，趕緊諮詢排隊。

由於悉尼房價的狂升，以及大量推出高價的樓盤，使得悉尼很多區都批出了創紀錄的新樓盤數量，使得悉尼高價位元高密度物業投資的租金回報率急劇下降。如果收入偏低的投資者也可以把目光轉向 house 價格仍然在 40-50 萬上下的 Brisbane 和黃金海岸。這兩地不僅 House 價格還沒有大升，而且租金回報率在過去幾年一直維持在 4.5%-4.8%，使得養房輕鬆。 4 月 3 日星期日，我們將以實例分析和講解 2016 年悉尼地區及外省的房市前景以及澳洲股市前景。在過去的 5 年裡，通過我們的分析，幫助很多投資者挑選到滿意的房產，一年左右賺到 10 萬以上增值。希望繼續幫助大家介紹好房產，在房市的高峰中仍能買到便宜的投資回報高的房產。我們的講座具有真實性和知識性，充分利用歷史資料進行分析，沒有煽情的忽悠，我們的售後服務更是一流。客人對我們的講座評價極高。歡迎新老投資者參加我們的講座，諮詢我們的房產。地產講座時間： 4 月 3 日星期日下午 2:00 pm – 4:00 pm 講座地點： 104 Bathurst Street, Town Hall, CBD 訂座電話： 9266 0808 （ Mon - Fri， 10 am – 4 pm）手機或短信訂座：0425 668 802 ( 屆時座位十分有限，希望大家盡早訂座 ) Email 訂座： info@staralbert.com 瀏覽網址： www.staralbert.com

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現場拍賣 2016 30th 年 4April 月 30 日週六 3.00pm Auction Saturday 3.00pm 開放參觀週六 & 週三 11.00 - 11.30 View Sat & Wed 11.00 - 11.30 Jon Dundas-Smith 0425 241 525 Jon Dundas-Smith 0425 0424 241 525 Davey Hong 洪俊嵩 603 824 Davey Hong 0424 603 824 Call 9496 2907 / 9386 3388 Call 9496 2907 / 9386 3388

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Guide $1,900,000 - $2,090,000 指導售價 $1,900,000 - $2,090,000 現場拍賣 2016 年 4 月日週六 2.15pm Auction Saturday 23rd April23 2.15pm 開放參觀週六 & 週三 10.00 View Sat & Wed 10.00 - 10.30 - 10.30 Jon Dundas-Smith 0425 241 525 Jon Dundas-Smith 0425 0424 241 525 Davey Hong 洪俊嵩 603 824 8243388 Davey9496 Hong2907 0424 /603 Call 9386 Call 9496 2907 / 9386 3388

Book 4, Issue No. 506 / Friday Apr 01, 2016

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For Sale Private Treaty 出售 View Saturday 12.30 - 1.00 開放參觀週六 12.30 - 1.00 Michael Coombs 0424 391 255 Michael Coombs 0424 391 255 John Melville 0409 368 541 John Melville 0409 368 541 Call 9006 6323 / 9006 6331 Call 9006 6323 / 9006 6331

Book 4, Issue No. 506 / Friday Apr 01, 2016

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Auction Saturday 30th April 11.15am 現場拍賣 View Sat 1.30日& 週六 Thu 5.00 - 5.30 2016 年 1.00 4 月- 30 11.15am John Paranchi 0411 508 890 開放參觀 Rebecca Kindleysides 0411 608 890 週六 1.00 - 1.30 & 週四 5.00 - 5.30 Call 9816 8110 / 9816 8112 John Paranchi 0411 508 890 Rebecca Kindleysides 0411 608 890 Call 9816 8110 / 9816 8112

Book 4, Issue No. 506 / Friday Apr 01, 2016

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