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北京對比布里斯班，大不一樣！ 環境 首先，環境毫無疑問是所有人最關心的，北京的霧霾天時常能在 新聞裡看見，央視的大褲衩只剩一個模糊的輪廓，無數行人帶著 口罩防毒面具出門，家中都置備空氣淨化器 …… 小編有一個同 事是北京人，曾在北京住過 20 多年，他說這幾年霧霾嚴重滯後， 出門都是帶著防毒面具的，因為 PM2.5 被吸入體內後是身體無 法自然代謝掉的，久而久之會造成各種呼吸道的疾病。 然而，在布里斯班，永遠是藍天白雲，青山綠水，從家裡陽臺， 或者是公車站隨手拍一張都是清澈天空，隨處都可以呼吸到 PM2.5 近乎於為零的純淨空氣。當然啦，晴空萬裡也是會有負面 影響的，例如夏天的時候太陽特別大，曬得人不想出門。小編的 媽媽曾經打趣的說過，防曬霜只有到了澳洲才有用，在國內霧霾 把太陽都擋了。
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人口密度 眾所周知，澳洲人口少，少到什麼程度呢？人口密度低，低到什 麼地步呢？ 2016 年 3 月，澳洲剛剛突破了 2400 萬人口大關， 然而根據 2014 年的統計資料，北京市常住人口 2170 萬，這還 並沒有算上流動人口。而從土地面積上，澳洲的領土面積是 769 萬平方公里，大約是中國領土面積的三分之二。相比下來，澳洲 的人口密度只相當於北京市的人口散在整個中國。 所以北京令人印象深刻的堵車盛況在布里斯班，您就見不到了。 雖然，布里斯班在上下高峰期出入市中心 CBD 的路段也會擁堵， 但那絕對不會到讓您忍受不了的程度，因為澳洲的人開車都很有 禮貌，不沖不搶。小編作為新手司機，上路經常臨到路口發現自 己占錯道了，只要一打轉向燈，總會有人給我讓。通常狀況下， 在布里斯班，週末去周圍的景區玩路上都是沒什麼車的，下面的 對比圖就是小編之前去陽光海岸的路上拍的。 至於到了景區，那就更是不一樣了，北京必去的天安門故宮，來 布里斯班必去黃金海岸。一對比遊客數量，那就完全不在一個 level 上了。在北京走哪裡都得小心擠著人，和朋友走散了，或 者是看好包以防被偷。然而在布里斯班，即使是去了每年最熱鬧 的 EKKA（皇家昆士蘭展），也不會因為排隊而打擾到出遊的興 致。
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飲食 老話說，名以食為天，無論是居住在那裡，吃的好壞總是很受人 關注。在北京，毫無疑問你可以找到正宗的老北京味，豆汁，雜 醬面，冰糖葫蘆 …… 與此同時，北京彙聚了全國各大菜系的精 品菜色，船魯粵蘇浙閩湘菜徽，正所謂只有你想不到的菜，沒有 我做不出的菜。米其林餐廳，明星火鍋店，國際知名連鎖餐廳， 也紛紛在北京上海等大城市落戶。論起吃來，北京絕對是數得上 的好地方。 相比下來，澳洲作為移民國家，飲食更加國際化，在布里斯班， 你可以吃到來自全世界各個角落的美食，無論是牛排，壽司，咖 喱還是披薩，你總能找到地道的餐廳，滿足你的味蕾。由於文化 的區別，在澳洲餐廳，封閉的小包廂甚是少見，裝修奢華的餐廳 酒店也算是兩隻手數的過來。絕大多數餐廳都普普通通，平平淡 淡，消費也不算高，只為給你提供一個愉快的外出用餐體驗。 毫無疑問，北京有更豐富的娛樂生活，下班約朋友一起購物吃 飯，淩晨從酒吧或者 KTV 出來再去找家店吃宵夜，在北京再尋 常不過，但是在布里斯班就顯得不那麼容易。商鋪大多 5、6 點 關門，餐廳通常 9、10 點關門，酒吧俱樂部倒是通宵的營業，但 是一出門離開就會見到空蕩蕩的街道。遇上公共假期，更是到處 都不開門，一不小心忘記了提前去超市採購，就只能去華人區的 餐廳解決三餐。 布里斯班是個慢節奏的城市，雖不至於日出而作日落而息，但是 每天早起上班上學，傍晚伴著夕陽回家，週末和家人朋友小聚， 就是布里斯班生活的縮影。或許剛從國內來到布里斯班的留學生 或者新移民有些不能接受，但是時間久了就會發現布里斯班生活 之美。
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買賣房子的時候 我從事地產工作己有八個年頭了，我很喜歡我的工作，天天到 Ryde, Eastwood,Epping 去看房子，我感受到中國人真是安居樂業，象我們同年 代來澳洲奮鬥的朋友們，孩子巳成長了，都成為專業人士或者當上老闆了， 都成家立業了。所以他們考慮大房換小房從四房兩廳的 house 換兩房二衛 二車位的雅文套房，實際上是好主意，既省了許多剪草和打掃衛生的勞累 和金錢，又有一筆養老金和旅行費用。所以他們請我去看房子能賣多少錢？ 誰不想自己的房子能賣出好價格？但是同一條街同樣大的土地和房子，卻 賣出不同的價？這是有不同因素影響你的房價，而你的家擺設什麼東西都 影響買家的思維 . 我，曾經在 L.J Hooker 地產公司當售銷顧問，前幾年 房 地產買家多，賣家少。二手房只要在市場一周或兩周都搶購完了。可是在 campsie 有一套二房一廳面積 75 平方米還帶上鎖車房，價格合理，卻在 市場仃 6 周都買不出，我的老闆說”真不敢相信在這個市場那麼火，而且我 賣的價比上一層樓便宜 3 萬澳元還帶車庫”為什麼還沒有人搶購？因為房東 害怕失去租金，沒有讓租客搬遷，而且東西塞滿每個角落，每個人看到這 房子都搖頭說“房子太少。我想必須改變客戶的思維“這個房子不算小，它 的優勢有個大車庫”，我對老闆說“今天第一步從車庫看起，第二步才看房子” 但老闆說“沒有什麼區別”，我認為從心理角度考慮，是有區別，第一印象 是最深刻。我首先先讓買家先看車庫，我這一招真有效，因為第一印象是 車房大而不是擁擠的小房子。有位老先生真的有興趣地說“我要 contract”。 他真是老馬識途。。只花 $42.8 萬，現在己 60 萬以上。
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April 22, 2016
澳洲置業購房需要注意的幾點因素,助力買房投資 房地產投資是一種固定資產，它能夠長期地產生合理 回報。尤其是海外置業者，更加得考慮清除，一處房 產是不是值得投資，是不是值得居住。如你直接購買 一處投資房，相對應於投資一個管理基金，會不會帶 來長期的經濟效益是最需要老驢的問題。尤其是在澳 大利亞這塊肥沃的土地上，那麼海外置業者應該如何 抉擇呢? 選擇房產位置 對於成功投資來說，必須在正確的位置以可能的最低 價格獲得正確的房產。而且該房產必須要有長期的回 報能力，包括較好的潛在出租能力以及房產價值增值 能力。那麼我們就應該查看該房屋附近的交通設施、 學校、購物中心、體育與娛樂設施以及該區域的雇擁 市場成長情況。此外，該房產應位於安全的、乾淨整 潔的和有吸引力的環境中。更佳的情況是該區域已經 有較高的租房市場需求。 看好房屋品質
房屋結構應該適從市場的需求，房產的品質是至關重 要的。無論你購買的是哪一種類型的房屋，都應該在 購房前進行房屋檢查與害蟲檢查。
地僅僅排在第六或者第七位。
計算毛利與淨利
維州和南澳的居民則更加關心他們的住宅于自己家人 的距離，這一因素在維州和南澳中，排名第三，而在 其他州和領地，平均排名第六。
當投資房產時，長期的價值升高是必需的。但在單獨 的每年間，你可以收到房屋的租金回報。
有很多居民表示，只要地理位置夠理想，就算房子小 也沒有問題，如果周圍還有好的學校就更好了。
考慮租房市場的需求
如何找到你的理想房屋 1，花費六到八周的時間調查一下感興趣的地區； 2，把自己理想房屋的特點和要求都寫下來； 3，按照重要性，將這些特點排序，劃掉一些可有可無 的要求； 4，在考慮房屋貸款和償還的時候，也要考慮一下日常 的開銷和支出； 5，對臨近地區也進行一些調查。
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Friday April 22, 2016
拍賣清出率是否市場走勢的準確指標？ 買房是人生大事，相信大部份人都會搜集足夠
如何解讀清出率
清出率的代表性
只要通過不同的媒體和平臺，例如智慧手機，
究竟每週的清出率提供了什麼資訊給我們？所
在澳洲買賣房屋，拍賣並非唯一的方式。其
便可以獲得股票市場的各種消息，例如價格、
謂的清出率只是列出賣家接受買家對物業出價
實較多人選擇的方式是議價買賣（Private
成交額、買賣差價等。不過，房屋買賣和股票
的百分比，而且高的清出率並不代表房價上升
Treaty），亦即通過地產仲介或者是直接跟業
市場不同，交易需要一段時間才可作實，很難
或者下跌，也不代表賣家以一個好或差的價格
主交易。
獲得即時的資料和消息，所以有關的資訊並不
把物業售出。很多時，清出率只是代表買家的
如股票那麼容易掌握。
出價達到賣家的底價而促成交易。
的資訊才作出決定。在這個資訊發達的年代，
根據 Core Logic RP Data 的數位，以拍賣形式 出售的物業僅占全澳房屋買賣的百分之 20 左
何謂拍賣清出率？
不過，拍賣底價是賣家設定的可接受最低價，
右，其餘的百分之 80 都是以議價買賣方式出
也可能不是競投成功買家準備出的最高價。在
售。
較為容易獲取而又貼近即時資料的，可能就是
市場向下時，買家的出價達不到賣家的底價，
每週公佈一次的拍賣清出率了。拍賣清出率
清出率自然下跌，所以低清出率被視為市場放
首都城市例如悉尼和墨爾本以拍賣形式出售的
(clearance rate) 是指在拍賣中成功出售物業的
緩或下滑的指標。如果市場上揚，買家樂意以
比率較高，悉尼去年更達百分之 38，而一些受
百分比。一般來說，清出率包括在拍賣中售出
高於賣家的底價競投，因此高清出率和高於底
歡迎的地區更會高達百分之 90 以上。不過，
的物業，也包括拍賣前和後成功出售的物業。
價的交易都是市場上升的跡象。
整體的房屋買賣仍多透過議價方式進行，如果
如果物業在拍賣中撤回，又或出價未能達到底
只依賴拍賣清出率，並不能掌握市場的全面情
價變成流拍，也不會計算在內。清出率偏低一
在解讀清出率時，必須注意其局限性。例如清
般顯示出現買家市場，而清出率偏高則屬賣家
出率並沒有考慮參與競投的人數、拍賣價高於
市場。澳洲自八十年代開始便有清出率的紀
底價的百分比、出價次數和同一天在鄰近地區
錄，直到現在仍然被視為市場信心的指標。
舉行拍賣的次數等。這些資料其實更具參考 性。
房屋拍賣多在週末進行，拍賣結束後，房地產
況。
結語 拍賣清出率當然有其參考價值，但不能只看一 周的數字去預測市場的走勢，要長期觀察才可
代理會把資料提交到各研究機構，整理後刊登
此外，由於提交資料與否純屬自願性質，並非
瞭解市場的脈絡。除了參考資料，更應該實地
在星期日的報章和電子媒體。澳洲物業監察
強制性，資料的完整性和準確性一直備受質
考察。多些參觀開放出售的房子，親身到拍賣
(APM) 和 RP Data 這兩大研究機構均會公佈每
疑。部份代理和仲介可能會故意不提交拍賣不
現場感受一下競投的氣氛，可能比聽取專家的
週全澳各地的拍賣清出率，但由於資料來源不
成功的個案，希望可以把清出率提高，造成市
意見更為實際。
同，計算方法也有異，得出來的結果並不一樣。
場景氣的現象。
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澳洲有個城市入選全球超級富豪最喜愛地區！！ 週四萊坊國際研究機構（Knight Frank）發佈 《財富報告》，稱黃金海岸住宅備受超級富豪 青睞。作為度假聖地，在黃金海岸購買第二住 所已成為全球共識。 世界財富年度分析報告《財富報告》，指名黃 金海岸，法國藍色海岸以及西班牙伊比沙島已 成為全球超級富豪最喜愛的地區。 萊坊國際研究機構主管 Matt Whitby 稱這是黃 金海岸首次出現在報告中。
在華納兄弟電影世界（Warner Bros Movie World）瞭解電影大片的拍攝過程； 在潮野水上世界（Wet ‘n’ Wild Water Park） 的巨浪池中翻江倒海； 在冰凍世界（Frozen World）探索冰凍森林。 還有正在計畫，準備在黃金海岸打造的 “ 侏 羅紀公園 ”
資其基礎設施與體育場館建設，包括 Metricon 體育館從 2.5 萬個座位到 4 萬個座位的擴容， 以及壁球、羽毛球、山地自行車等比賽場地的 建設。 60 億輕軌專案、2 億機場擴張
購物天堂、休閒勝地
▲ 第一階段通車的電車的起點是 Gold Coast University Hospital，終點在 Broadbeach 區。黃金海岸木星賭場 Jupiter Casino 就在 Broadbeach。全段路程總共 13 公里，一共有 16 個站。
▲ 黃金海岸也是一個購物的天堂，擁有眾多巨 型購物中心體驗一站式購物，包括太平洋市集 （Pacific Fair）、海港城（Harbour Town）、 天堂中心（Paradise Centre）和迷拉吉碼頭 （Marina Mirage），讓你購物到手軟。
▲ 途中 Griffith University 黃金海岸校區，以及 黃金海岸最重要的中心住宅區 Southport 與商 業觀光區 Surfers Paradise 衝浪者天堂。列車 也經過許多黃金海岸主要建築物，例如黃金海 岸市立醫院
▲ 黃金海岸木星賭場的 Broadbeach 地盤將興 建逾 2 億元六星級豪華酒店，豪賭客是該酒店 青睞的市場目標。新酒店的標準客房最小 80 平方米，300 平方米的閣樓擁有俯瞰世界上最 著名海岸線的無敵海景，及兩間高檔餐館。計 畫將在 2018 年完成。
▲ 2 億澳元的機場擴張計畫投資也已經開始。 另外，國內香港、武漢、成都都可以直飛黃金 海岸。
▲ 現代科技的智慧將這裡打造成超越你感官極 致的異度空間。
黃金海岸有什麼？ 海灘、衝浪、天堂 ▲ 坐擁全澳大利亞最美輪美奐的海灘以及舉世 聞名的 “ 飆網者天堂 ”（Surfers Paradise）， 這裡還是 “ 比基尼 ” 的發源地； ▲ 它由一段長約 42 公里、10 多個連續排列的 優質沙灘的組成，以沙灘為金色而得名。氣候 宜人，日照充足，海浪險急，適合衝浪和滑水， 是衝浪樂園，昆士蘭州重點旅遊度假區。 晴天、晴天、晴天 ▲ 黃金海岸 ” 屬亞熱帶海洋氣候，終年陽光普 照，空氣濕潤，一年四季都適宜旅遊。 ▲ 一年 365 天，有 300 個都是大晴天 ~ 主題公園 ▲ 黃金海岸的各大主題公園，絕對會讓你為之 瘋狂。 在夢幻世界（Dreamworld）的 “ 致命武器 ” 過山車中比比誰能叫出最高分貝； 在海洋世界（Sea World）和海豚同遊；
▲ 中國首富王健林在黃金海岸投資的 “ 珠寶三 塔 ”。 ▲ 珠寶三塔 " 將是集酒店與公寓為一體的綜合 建築，三棟塔樓層高分別為 45、41 和 35 層。 這個項目將建 939 個房間（其中包括 298 個六 星級套房和公寓） 2018 英聯邦運動會 ▲ 黃金海岸市成功獲得了 2018 年英聯邦運動 會主辦權，英聯邦運動會的舉辦將會吸引 5 億 澳幣投資用於黃金海岸的體育設施和基礎建 設。 ▲ 在英聯邦運動會召開前，黃金海岸將積極投
黃金海岸好投資！ 根據澳洲法律規定，海外人士只能購買新住房 或者已建住房，但購買目的為重新開發。 黃金海岸 Harcourts Coastal 主管 Dane Atherton 表示黃金海岸已經成為全球關注焦 點。客戶來自世界各地，但中國買家最為明顯。 在黃金海岸有很多中國投資者。 Domain 首席經濟學家 Andrew Wilson 表示黃 金海岸市場今年還會持續增長勢頭。英聯邦運 動會相關新設施的建設也促進著市場發展。 黃金海岸對想要獲得高收益的投資者來說十分 具有吸引力。 黃金海岸已經做好了迎接的準備，此時不上更 待何時？ ~
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