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中國投資者熱衷澳洲置業，我們為什麼 需要海外資產配置？
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據外媒報導，根據外國投資審查委員會的年度報告，在截至 2015 年 6 月的 12 個月裡， 中國對澳大利亞住宅和商業地產的支出升至 243 億澳元，而此前兩年分別為 124 億澳元 和 59 億澳元。另一份報告則顯示，參與畢馬威和悉尼大學調查的所有中國投資者都想 配置更多澳大利亞資產，澳大利亞房地產正在源源不斷地吸引來自中國的資金，來自中 國的房產投資增長率已經連續兩年超過 100%。國人除了熱衷住宅、寫字樓和商業地產 投資外，還有農業領域也成為近年來的熱門投資方向。注入農業的中國投資已接近 25 億澳元。 我們為什麼需要配置海外資產 海外配置資產中國剛起步 如果做一個橫向比較，我們會發現中國人海外資產配置比例並不高。發達國家家庭海外 資產配置目前約為 15% 左右，某些國家甚至更高，比如新加坡，由於自身市場太小， 資本市場又發達，足不出戶就可以全世界投資，所以比例更是高達 37%。而中國家庭的 海外資產配置目前僅為 5% 左右。絕大多數中國家庭是沒有海外資產的。即便是中國的 高淨值人群，海外資產配置比例也並不高。
零售投資良機
資本逐利而動無國界 今年，朋友圈、微博裡都在發：王健林又在國外砸錢啦！潘石屹帶著資產 “ 外逃 ” 啦！ 李嘉誠把錢都搬到歐洲啦！可大眾輿論卻將這些新聞引向了一場有關 “ 愛不愛國 ” 的大 討論。其實這和愛不愛國，有沒有責任感，扯不上絲毫關係，純粹是資本的逐利行為。 對於資本來說，也不應該有國界。如果你的資產超過一億美金，通常就需要 family office 來管理你的投資組合了，而這個投資組合是全球性質的。 澳洲的酒莊，新加坡的基金，美國的國債，香港的保險，倫敦的房產，只要是風險收益 評估達標，都會列在投資組合之內。資產到了這個級別，一般來說都會有穩定的收益和 回報，這也就是為什麼處於世界 TOP1% 的富豪資產能夠一直積累、傳承，和其餘的人 不斷拉開差距。 家庭投資模式一直在擴張 以房地產為例，早期，中國人投資房地產只關注家庭所在地的城市，但目前，已經開始 全國範圍內投資。例如投資回報率比較高的北上廣深，以及海南、三亞、廈門、煙臺等 這樣的旅遊城市。這是市場開放、資訊公開、壁壘降低形成的必然趨勢，照這個趨勢發 展下去，也必然從全國買房到全球買房。這已經是現在進行時了！中國人目前海外房產 投資的增速成倍上漲，進 2014 年就購買了超過 300 億美金的海外房產。
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國家級藍籌優質租客
人民幣離岸匯率持續走低
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位於三個繁盛地區 新州–Bathurst & Orange 維州–Bacchus Marsh
從去年 8 月央行人民幣中間價浮動以後，人民幣兩天之內跌了 4% ，11 月，人民幣加入 SDR，可能會持續走低。這個檔口，把人民幣資產換成海外資產，是一個非常明智，也 非常正確的決定。例如日元對美元跌了 50%，人民幣還堅挺，那麼相當於現在去日本買 房打了五折，這就是為什麼中國人這幾年去日本瘋狂買買買。關注財經新聞的朋友可能 會發現，最近一年，中國的外匯管制越來越嚴，尤其是最近半年，更是嚴查嚴打地下錢 莊，限制 “ 螞蟻搬家 ” 式換匯，近兩個月，銀聯卡境外提現也開始受限。一系列的動作 和政策，都是要鎖死人民幣資產流出，因為，人民幣資產正在以前所未有的速度出逃。 8 月 11 日之前把人民幣換成美元，8 月 11 日後你就相當賺了 4%。隨著資本管制的嚴格， 人民幣資產轉移出國會越來越難。等到大多數人反應過來，想要把辛苦錢轉出海外，會 發現，已經來不及了！
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最少十年租約 + 附帶生約
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海外資產如何配置？ 清華大學中國與世界經濟研究中心主任、清華大學經管院博士生導師李稻葵先生說：我 長期以來一直呼籲，其實我呼籲了將近 10 年了 : 中國的投資者應該在全球範圍內佈局自 己的投資類型和產品，不能局限於一個地方。因為中國投資者已經有大量資產，所以投 資者需要多元化的產品來對沖風險，不僅要對沖個人的財富風險，還要對沖留給子女的 財產風險。我特別想強調的一點是：投資者一定要有長遠眼光。 也許投資者將資產投到了歐洲，一年之內負增長，但只要你認定這個大方向沒問題，投 資的是穩定、定位不錯、基礎資產沒問題的公司，就要堅定不移持續下去，一定要有耐 心，一定要長遠。規劃國際化的資產，一定是短期內你不指望的錢，也就是把未來三四 年內你不用的錢分配到國外去。還需強調的是，對於投資於國外市場、境外市場的資金， 你在短期內不要太著急。將資金配置到國外是一個長遠戰略，是一個長期的方向性決策， 你需要慢慢的一點點地執行，而不要被短期的資訊、新聞、炒作所影響。 房產發展穩定永久產權 首付一成 澳大利亞是全世界少數幾個擁有穩定房地產市場的國家，穩定的調控政策和規範的管理 模式使各地房地產價格在全球金融危機 (GFC) 的幾年仍保持穩定。憑藉著完善的房地產 法律和管理體系，澳洲房產市場被評為世界第一類 “ 高度透明 ” 的房地產市場，是財富 人士全球資產配置的利器。當前，購買澳洲房產僅需一成首付，產權為永久產權，帶精 裝修，租金回報穩定，空置率低，且購買手續簡便。
拍賣日期：2016年5月3日星期二 上午10時30分 拍賣地點：Mezzanine拍賣室, 50 Margaret St, Sydney
人口持續增長移民水準強勁
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據澳洲統計局 (ABS) 發佈的最新統計報告顯示，澳大利亞人口每天增加 1000 人，預計 在 2033 年達到 3200 萬人。在 2013 年人口增長總數中，移民占其中的 60%，每年大約 有 18 萬新移民來澳定居。隨著中澳雙邊合作的加強，預計未來會有更多中國人赴澳留 學、工作和生活 !
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住房供應量遠遠小於需求量 與人口激增相對應的住宅興建緩慢，導致理想物業愈加供不應求。根據 RP Data 最新 報告，澳大利亞平均每年新建住房達 15 萬套，未來的一年內可能達到 18 萬套，需要每 年新增 3 萬套住宅才能夠緩解住房短缺問題。國家住房供應理事會 (National Housing Supply Council) 說，到 2031 年，住房需求量將比供應量高出 66.3 萬套。 房貸 “ 利好 ” 進一步催熱澳洲房市 澳洲房產市場中購房貸款最高可達到 7~8 成，當前房貸利率接近歷史最低水準，達到一 定數目還可只還息不還本，利用租金有規律地還貸，投資買房還貸壓力較小 ! 此外，澳 元兌人民幣匯率當前約為 1:4.5，促使更多海外買家進入澳洲市場。 總結 2016 年投資的重點還是要跟實體經濟緊密配合，一個重要的關注點是整個實體經濟在調 整，去產能、去庫存，這個過程會帶動相關的實體企業並購、重組。還有一個重要關注 點是：已經低迷了若干年的一些產業，例如鋼鐵、煤炭等由於並購、去產能，它的價格 走勢可能在逐漸見底回升。現在回到當初的那個問題，想必，你已經有答案了，2016 年 海外資產配置勢在必行！
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保利於保利天際樓盤舉辦了盛大的酬賓活動 2016 年 4 月 21 日悉尼專電 --- 跨國地產開發商 保利澳洲地產 (Poly (Australia) Real Estate) 於 4 月 20 日週三晚間為貴賓買家及親朋好友舉辦 了盛大的酬賓活動。活動的地點位於 Epping 的 全新 3.34 億澳元的混合用途開發地標項目保利 天際樓盤 (Poly Horizon)。 超過 120 位獲邀嘉賓參加了活動，伴隨著首 屈一指的大提琴家 Eleanor Betts 優雅而如泣 如訴的琴聲，嘉賓們品嚐了贏得大獎的大廚 Massimo Mele 親手烹調的美食。 保利的市場總監 Philip Best 先生表示，第一期 樓盤開盤 5 小時即售出超過 80%。保利天際的 展示房無可挑剔令人嘆為觀止，我們通過邀請 買家和他們的親朋好友到這裡參加這個特別酬 賓活動的方式來表現我們衷心的感謝 . 當晚來賓們獲得了超過 5 萬澳元的各類獎品， 每位決定購買的來賓都獲得了價值 1088 元的 David Jones 購物禮券。 享譽全球的設計行 PTW 為嘉賓們展示了保利 天際第二期樓盤擁有令人震撼的悉尼中央商務 區和藍山的美景的設計。買家亦有機會為他們 的美不勝收的全新雅柏文挑選心儀的內部裝潢 組合。 保利天際的第二期同時也是最後一期樓盤將於 5 月 7 日週六開盤。
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購買澳洲房產，輕鬆解決孩子澳洲留學移民！ 澳洲房產頗受想移民澳洲國人的青睞 近十年來，澳洲房產的投資價值已逐漸被國人熟知， 根據外國投 資審查委員會的統計，中國已經超越美國 成為澳洲房產的最大獲批外國投資來源地。 澳洲的房地產業已有百年以上的發展歷史，受益於澳 洲政府對於房產市場的保護 政策和金融系統的有效調 控，澳洲樓市一直保持穩定增長走勢，近半個世紀以 來房價平均每七到八年翻一番，而對於對土地及房屋 有獨特情結的中國人來說，澳洲房產的永久產權，無 房產稅、無遺產稅，更為投資澳洲房產助了一把火。 此外，在澳洲購房首付僅30%-40%，剩餘的貸款還 可以選擇只還利息。投資者還可以開通對沖帳戶，把 手頭多餘的資金放在裡面，以此對沖本金，抵消利 息。相較國內購房貸款的政策，澳洲房產的這一政策 讓更多國內中產階級看到了海外投資的前景。今年 12月1日以後，海外人士在澳洲購買100萬澳元以下房 產，須繳5000澳元的申請費，因此，對於有意投資澳 洲房產的人士來說，趕在新政實施前敲定一個有前景 的房產項目是當務之急。別墅擁有土地，這才是保值 增值的源泉。而公寓沒有土地，且維護成本較高，有 的公寓每年需要繳納的物業費達8000澳幣。
購買一套澳洲房產，解決孩子澳洲留學移民問題 如今越來越多的家庭為了孩子的教育選擇在澳洲購 房，通過“以房養學”的 模式解決孩子留學期間的住房
由、寬宏大量、對腐敗的看法和其他。 氣候溫和，適合居住
並通過房屋出租的收益抵消留學產生的費用。而隨著
澳洲的氣候比歐洲或美洲溫和，尤其是北部，氣
在澳時間的增加，不少留學生也希望能夠留澳工作並
候與東南亞及太平洋地區相近。由於地處南半球，與
拿到綠卡。然而找工作並非易 事，每一年，在澳大利
中國內地而言差不多南北對稱，中國的冬天是澳洲的
亞念書的中國留學生中只有少部分人在畢業後找到了
夏天，春秋季節相反。“投資移民澳洲後，投資者可以
專業對口的工作，其中就業與專業對口的應屆生比例
在中國與澳洲交替居住，享受一年四季的溫暖。”移民
不足10%。
專家表示。
在眾多移民國家中，澳洲一直是國內投資者關注的熱
生活品質，全球第一
門，為何這麼多人不惜重金、擠破頭皮也要投資移民
在經濟合作與發展組織(簡稱OECD)發表的最新“更
澳洲呢?除了經常提及的澳洲優越地理環境、發達經濟 制度和完善福利政策外，還有哪些更充分的理由呢?
好生活指數”報告裡，澳洲已經連續三年蟬聯第一，再 次印證了“澳洲是世界生活品質最好的國家，要想過上
幸福指數高，吸引海外移民
幸福快樂的生活，就要到澳洲去”這句話。投資移民澳
在近日公佈的《2015年全球幸福報告》中，澳洲
會，開闢另一番天地。
名列第十，雖不及瑞士和北歐三國冰島、丹麥、挪 威，但幸福指數足矣讓移民人士欣喜。《2015年全球 幸福報告》從2012年起發佈，包含全球158個國家，根 據國民調查結果給出了評分。其衡量幸福的標準是： 人均GDP、社會支持、健康壽命、做人生抉擇的自
洲，可以尋求一個與國內完全不同的創業、工作機
當然啦，很多留學澳洲的學子在畢業後一般都會留在 當地找工作，並根據情況申請移民而移民的方式一般 採用：技術移民與雇主擔保移民。
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Book 3, Issue No. 510 / Friday Apr 29, 2016
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COMMERCIAL PROPERTY INVESTMENT COLLECTION
Friday April 29, 2016
全澳商業物業特刊
澳洲房產 VS 中國房產！ 近日，一則《溫州一批 20 年產權住宅土地使用權到期， 續期須按房產價格三分之一繳費》的新聞引發輿論關注。 據溫州媒體報導稱，當地一部分市民正常買賣二手房後卻 無法完成交易，原因是土地到期了。如果要續期，必須繳 納占房價總額約三分之一的土地出讓金， 100 多萬元的 房產，續期就要再繳納 30 多萬元。
1、 產權擁有 中國：70 年產權 澳洲：永久產權 2、產權獲得時間 中國：現房交割後一段時間 澳洲：現房交割時
房子 70 年後怎麼辦？溫州上述問題隨即引發全國廣泛關 注，也變得迫切和現實起來。據稱，溫州上述狀況在全國 可能也屬先例。
3、期房首付款 中國：簽合同時付 30% 澳洲：簽合同時付 10%
中國人其實只是在花錢租房
4、期房貸款 中國：中國簽合同後馬上還款，連本 帶息，貸款手續複雜 澳洲：簽合同後不用立即還款，現房 交割後才開始還款，貸款手續簡單
此事件發生後，引發線民熱議。湖南線民“娜迪婭”說，“北 上廣深的房子續費是房價的三分之一！算一算！每戶都是 幾百萬，哈哈！”，山東線民“鵬翔九霄”說：“看誰還敢買房。 租房是最好的選擇。” 江西線民“海納百川”說：“土地是誰的？這個國家不是人民 的？是少數人的？” 浙江省線民“EPOX”說：“在中國大地上就沒你一分土地是 自己的，買一套房子就買一個殼。” 鳳凰財經 4 月 16 日針對溫州這一消息，發表題為《所有 的房東，都是一個長期租戶？》的文章提到，1949 年之 後，中國所有土地不再歸屬民眾所有，而是歸為國有。也 就是說，老百姓失去了擁有自己土地的權利。 澳洲房產 VS 中國房產 海外投資在這幾年越來越成為一個很熱的話題。澳大利 亞，之所以能成為時下最熱門的海外投資置業目的國，是 有其多方面優勢的。 公開資料顯示，澳洲、美國、加拿大等西方國家的民眾都 擁有房產永久產權，意味著可以世世代代穩定居住，中國 人因此更青睞海外置業。 澳洲海外投資審查委員會（FIRB）資料顯示，澳洲房產 近 40 年房產增值 7% ～ 10%，2014 年到 2015 年間， 中國人在澳洲的房產投資總額大約為 1188 億元人民幣。 中國已經超越美國成為澳洲房產的最大獲批外國投資來源 地。 為何澳洲房產對中國投資者具有如此大的吸引力？
5、還款的方式 中國： 本金利息同時還，還貸壓力大，購房者現金流壓 力緊張 澳洲：一定期限內可只還利息不還本金，還貸壓力較小 6、交樓以及資金風險 中國：或出現爛尾樓，買家受害，且無精裝修房 澳洲：首付有信託保管，買家萬無一失，還有利息收入， 無爛尾樓 7、市場及法律情況 中國：處於提高階段，漏洞較多 澳洲：成熟的條例規範，保障買家權益 8、法律保障 中國：開發商與業主之間資訊不對稱，法律不健全，業主 利益難以受到保護 澳洲：健全完善的法律制度，所有合同經專業律師之手， 切實維護業主的切身利益 9、再次貸款 中國：獲得銀行通過較為困難，房屋無法或很難將升值部 分套現 澳洲： 隨時按當時市場價增加貸款，在不出售房屋的情 況下將房屋升值部分提現，以用於再次投資下一套房產 10、開發商的信用體系 中國：善不健全，開發商資訊不完善。 澳洲：完善成熟，開發商誠信度較高，在澳洲購買期房，
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樓花，幾乎沒有交付的風險。 11、關於物業管理 中國：樓房折舊快，物業管理差，不能充分保障業主權益。 澳洲：人性化，辦事效率高，房屋折舊少，減少業主擔心。 13、樓房買賣自由度與遺產稅制度 中國：產權轉換期長，受限制，有著高額遺產稅。 澳洲：私有制產權隨買隨賣，無論現房期房，且無遺產稅。 15、物業出租 中國：比較困難，管理不到位，空置率較高 澳洲：不容擔心出租問題，低空置率，物業管理完善。 16、稅務優惠 中國：通過投資房退稅額度很低 澳洲：可通過折舊或其他無形及有形支出扣減部分收入所 得稅（購買澳洲房產所得的稅收抵扣） 18、買房優惠 中國：首次買房無優惠，豪宅加倍徵收契稅，物業兩年內 出售全額徵收營業稅 澳洲：澳大利亞本士居民或永久居民首次置業政府會進行 補貼，豁免部分購房印花稅及貸款印花稅 由此可看出，和中國相比，澳洲房產市場更為成熟與規 範，信貸制度和租賃管理體系相對健全與完善。澳洲房產 為永久產權，沒有遺產稅，投資門檻低，還款壓力小。期 房鮮有爛尾樓風險，交付後馬上可以出租，還可享受負扣 稅優惠。租金回報率高且空置率低，適合中長期投資。澳 洲完勝！
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