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哪類人群適合購置澳洲房產? 近年來，購置澳洲房產早已經不是頂級富豪的專
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"以房養學"留學澳洲不僅讓孩子擁有舒適的居住環
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海外人士可以貸款、首付門檻低等優越條件，吸引 著越來越多的中國中產階級，那麼購置澳洲房產到 底適合哪類人群呢？
當前移民已經佔據澳洲人口的重大部分了根據澳洲 統計局(ABS)的資料顯示，2016年2月中旬澳洲人口 就提前17年突破了2400萬人。
孩子學業完成後就可以將房子轉售或者是繼續持 有，房子升值部分可以貼現，又可以抵消部分學 費，可謂是一舉三得。
為投資購房
為移民購房 為留學購房 澳洲擁有全球最好的生活品質和最悠閒的生活方 式，除此之外澳洲也是擁有全球最宜居城市最多的 國度，澳洲的空氣品質在全球排名第五，宜居指數
澳洲是一個世界知名學府雲集的國度，其國際一流 的教育水準有著高等教育和職業教育協調發展的優
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良教育環境，越來越多的家長選擇把子女送到澳洲
澳洲一年四季溫潤的氣候，冬無嚴寒，夏無酷暑，
中國大陸留學生高達150,116人，占28.5%，10年內
非常適合居住，這有大自然的鬼斧神工巨作大堡
成長2倍多。
礁，有物種極其豐富的墨爾本皇家植物園，也有綿 連不斷的海岸線，沙灘文化極其濃厚，滑板、衝
去留學，2013年澳洲國際學生人數達到52萬人其中
然而，澳洲留學花銷是昂貴的，除了澳洲留學學費
當前全球經濟變幻莫測，2016年更是全球經濟復蘇 階段關鍵的一年，而在中國經濟轉型時期，房地產 市場的低迷與國內經濟的不確定性，讓越來越多精 明人士開始把目光轉向了海外資產配置，資產分散 極大的保證了資產保值與增值。 而另一方面，RP Data資料顯示，從1995年12月至 2015年11月的過去近20年，澳洲八大首府城市房價 累積增長330.5%。
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之外，留學的住宿費也是一筆不少的花銷，如今， 具備一定財富積累和投資理念的中國家庭都會選擇
基於穩健的長線收益，資料顯示，2015年第三季度
來到澳洲你需要擔心自己找不到工作嗎？當然不需
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全澳有三分之一房屋售價超過購買價格兩倍。由於
要，澳洲失業率長期維持在5%左右，澳洲的時薪也 排在全世界前列，據ConvergEx集團報告顯示，以 絕對值來看，澳洲時薪達到16.88美元，高於美國的
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5月12日（星期四）10:30am Surry Hills地标物业，知名租客，稳定投资！拍卖日期: 拍卖地点: Cooley Auction Centre CBD, DEXUS Place
358-362 Cleveland Street, Surry Hills • 物业罕见三边沿街，土地面积约为432平方米，可做未来公寓开发
Level 5, 1 Margaret Street, Sydney NSW 2000 详情请联系: Andy Hu 胡思安 0410 868 066 Andy.Hu@au.knightfrank.com
• 物业共2层，沿街为餐厅，一楼为酒吧，内部面积约为750平方米 • 租客获奖无数，生意火爆，在此位置经营超过6年
Linda Zhu 祝琳 0488 082 909 Linda.Zhu@au.knightfrank.com
• 租约为5＋5年，物业净收入为$357,037＋GST/每年， 租客承担所有物业杂费 • 400米至Surry Hills在建轻轨车站，潜力可见
分界线仅供参考
5 优物业，UNSW大学城罕见商铺投资 Shop 2, 438-448 Anzac Parade, Kingsford • 优！- 优质店铺处于繁忙的Anzac Parade小吃街中心位置，周边名店林立 • 优！- 138平方米 + 2地下车位，物业有油槽和排烟装置
拍卖日期: 5月12日（星期四）10:30am 拍卖地点: Cooley Auction Centre CBD, DEXUS Place Level 5, 1 Margaret Street, Sydney NSW 2000 详情请联系:
• 优！- 知名连锁甜品店Yogerberry，租约为5＋5年，现纯收入$83,200＋GST • 优！- 纯租约，租客承担所有物业杂费 • 优！- 正对在建轻轨车站，潜力可见
Andy Hu 胡思安 0410 868 066 Andy.Hu@au.knightfrank.com
Book 3, Issue No. 511 / Friday May 06, 2016
COMMERCIAL PROPERTY INVESTMENT COLLECTION
Friday May 06, 2016
全澳商業物業特刊
4 大最常見的投資思想誤區 ! 做好澳洲房產投資 , 需要擺脫傳統的思想束縛 ! 想要做好房地產投資，首先就要擺脫傳統的思想束縛。 那麼今天，先給大家例舉 4 大最常見的投資思想誤區。 誤區一：帶著主觀偏好選擇投資房產 關於投資房的選擇，小編一定要強調一遍：投資房與自 住房的選擇標準是不同噠！ 小編無數次聽見投資人抱怨說某個投資房的陽臺太小、 衛生間沒有窗戶、是地毯不是地板、房屋外觀不夠新 穎，怎麼不朝南北等等問題。。。但其實對於房產投資， 房子本身只是一個產品， 一個媒介，一個説明投資人 獲取投資收益的工具。 如果把房子看成一支股票，一個債券，你還會考慮自己 是否喜歡這支股票嗎？ 唯一需要考慮的只應該是它的投資回報！並且是怎麼樣 用最少的資金帶來最大的回報。 說白了也就是物業的升值潛力，出租回報、長期持有成 本、以及您的現金流。 誤區二：土地情結 絕大多數的中國投資人都糾結在土地這個問題上。但其 實有沒有“地”不該是全部考慮！加一個字，“地點”才該 是考慮的關鍵！ 試問，悉尼歌劇院旁邊的一房公寓，和任何一個偏遠地 區的一套別墅，如果是同樣的價錢，那麼單純從投資角 度上來說，你認為哪個更有升值潛力？哪個在未來出售 的時候會更加搶手？ 別墅的好處是含土地所有權，缺點是前期投入大、不便 打理、在長期的持有成本上遠高於公寓。截止 2013 年 悉尼的別墅平均出租回報率是百分之 3.4 左右，而公寓 則在百分之 5 以上。 而相比前期投入極大的別墅，樓花（指預售的新房，交 房時間在 1 到 2 年不等）給投資者帶來的資金壓力就小 了很多，有時候一套別墅的錢幾乎可以分散投資兩套或 更多的公寓，投資樓花讓投資人能更加靈活的操作自己 的投資專案，把利益最大化，資金風險最小化。 誤區三：房子會不會漲 這個恐怕是最常見的問題了。這裡我想反問房租會不會 漲，工資會不會漲，水電費會不會漲，物價會不會漲， 有沒有通貨膨脹？如果這些都會漲，那麼房子為什麼不 漲？ 其實房價也就是所有這些東西的結合體。目前在澳洲， 光是通貨膨脹，每年就是百分之 4 左右，如果經濟形勢
好，投資房選在了一個好的地段，擁有各種升值的潛在 因素，那麼 7 到 10 年完全就可以翻一倍，甚至大於一 倍。 舉個簡單的例子↓ 50 萬的房產，在 10 內保守估計以 8% 的年平均回報率 增長，那麼 10 年之後就會達到 108 萬。 所以，你覺得房子會不會漲呢？ 誤區四：抄底的心態 幾乎每一個投資人都希望自己可以在最低點買入，最高 點拋售。可是最低點究竟在哪裡？ 小編相信再專業，再優秀的投資專家也無法回答這個問 題。只有當房價回升的時候，我們回過頭看才知道：哦！ 原來上次我想買沒買的時候就是最低點！ 高拋低吸是每個投資者的夢想，可巴菲特也說過，想要 抄底是神做的事，不是人做的事。廣大投資者應該更優 先看價值，而並非價錢。 說到這裡，小編就為大家梳理好了幾個最主要的投資誤 區了。那麼，小編就再來給大家盤點盤點投資新房與二 手房的區別。 很多人都喜歡投資二手房，認為反正不是自住，舊房便 宜，首次投入小，所以感覺風險就小。 然而，風險永遠在看不見的地方。 純粹從投資角度出發的話，新房比二手房更能將投資利 益最大化。 由於字數有限，小編在這裡就給大家盤點幾個主要的方 面。 NO.1 升值 兩套極其類似的物業，比如朝向，樓層，面積都接近， 但是如果新舊有別，新房的增值幅度永遠會大大高於舊 房。全新的建築材料和設計理念也會讓新房更加保值， 這一點在銀行估價的時候尤為明顯。 如果你想用房產增值來貸款出第二筆資金，銀行對新房 的估值會比對二手房的高出很多（意味著您能一次性貸 出更多的現金），即使是在交房的幾年以後，這時新房 的重大優勢就體現出來了。 目前澳洲的幾大城市為了趕上人口的高速增長，解決住 房供不應求的危機而四處蓋樓。每年各個區域大量的新 房落成使周圍那些老舊房產更難出手，或者為了出手而 不得不壓低價錢。
萊坊商業物業精英團隊 萊坊於 1896 年在英國成立，為全球領先的房地產顧問服 務公司。我們在全球六大洲 58 個國家設有逾 417 個辦事 處。集團聘有超過 13,000 名專業人士，竭誠為高端客戶 的需求服務。萊坊亞洲客戶部專門為來自亞洲，特別是中 國的投資者提供高品質全方位的商業地產服務。我們團隊 精通中英文，熟悉亞洲和本地文化背景，能以專業服務及 廣泛知識來協助客戶完成公平的交易。
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NO.2 租金 租金是降低物業長期持有成本的最有效工具。 在澳洲，同一地區的新房和二手房的租金有時可以相差 百分之 30 以上，因為不光是租客普遍優先選擇新房， 新房的設計理念和格局確實也更加現代化，人性化。比 如客廳與睡房的比例，採光，書房設計等等。那麼租金 回報高與容易出租的特性，就給您的現金流帶來了進一 步的保障。 NO.3 持有成本 在設施差不多的前提之下（都 有 / 沒有 游泳池、健身 房等），二手房比新房的持有成本更高。 一般二手房比新房更容易出現在建築結構、水管、牆體 上的損壞，而這所有的損壞維修費都是需要業主自己掏 錢的，並且每個季度的物業管理費也會因為物業老舊、 損壞而不斷大幅上漲。 這些隱形的費用會讓業主在不知不覺中大幅提高持有成 本。有些投資者貪便宜買二手房，但一旦不幸出現樓房 的維修問題，就真的是追悔莫及。 而新房，雖然在剛開始的時候物業費比舊房略高，但是 能在較長的一段時間裡維持不變，而舊房有可能在突然 之間翻修設備而需要一大筆錢，這點希望投資者務必要 考慮到。 除此之外，新房在節能，環保，隔熱，防水等環節也有 更大的優勢，更低的支出。 目前澳洲政府的投資房退稅政策都是偏向於新房，對於 在澳洲有收入的朋友，新房每年通過投資物業退的稅可 以是舊房的數倍。 在澳洲，納稅人買投資房都可享受負扣稅，這是澳洲稅 務系統中允許個人減少可扣稅收入的一種方式。通過負 扣稅，投資者每年可以省下一大筆稅費。 具體來說，投資房負扣稅的來源在於——折舊。 折舊的意思就是你把一個房子出租出去，租客的使用對 房子所造成的“損耗”。澳洲稅局允許把這些“損耗”算成 你每年的支出，這樣你需要交的稅就更少啦，而新房的 折舊率是大於二手房的。 房產的折舊率一般在 1.5% 到 4% 不等，根據每個房產 的不同情況有所區別。 舉個例子：↓↓↓ 假如你的工資是每年 $65,000，一個價值 80 萬的投資 新房就能給你做到高達 30000 的負扣稅，那麼你的需 要被扣稅的收入就只有 35,000，你的個人所得稅會減 少一大筆！
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Book 3, Issue No. 511 / Friday May 06, 2016
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