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它還會繼續攀高。也有人認為它是一種泡沫，很快就會崩潰。2016 年悉尼房市將 何去何從，是一個值得大家思考的問題。我們將在講座上講解我們的專業看法。 澳洲總理 2014 年早些時候在記者招待會上發佈消息， 悉尼新機場被選在西區的 Badgerys Creek，即將開工。 火車環城線也隨之開建，未來 20 年的悉尼商業重點將移 向西南區。政府已經在西南區投入大量資金進行土地開 發，北到 Kellyville，南到 Camden 隨之成為房產熱點。 自 2013 年至現在 House 的銷售在 Kellyville 嚴重過熱， 導致價格急速攀升至 90 萬以上，一年半內新 House 價 格增長 20-30 萬，但租金仍維持在 $620-650 左右，使 得 在 Kellyville 投 資 的 壓 力 增 大。 我 們 在 2016 年 應 該 把投資重點挪向新飛機場所在的西南區附近。西南區新 House 地點臨近未來火車站、購物中心、學校和 75 萬 平方米的超大商業園。交通便捷，50 分鐘開車可直達市 中心，房產最大的優勢是適中的價格和 4-4.5% 的租金 回報，4 房雙車庫的全新別墅從 $699,980 起。如果你錯 過了 2 年前的 Kellyville，現在請不要錯過這次機會。 資料告訴投資者，現在應該購買中價位以下的房產，畢 竟中價位以下的房產擁有最大的群體。就像股票投資技 術平均線理論，總是在平均線下購買，才能享受最大的 升值空間。悉尼 Apartment/Unit 中價位已達到 65 萬， 所以那些購買 70-90 多萬 2 房的投資者要好好掂量掂量。 這種房在未來幾年中是否有升值空間很值得懷疑 , 而且 養房壓力很大。而西南區的 House 價格低於中價位最 多。這些地區的 House 的價格甚至低於許多中心地區 1 房公寓的價格，而且沒有 Strata，租金回報達到 4-4.5%， 相比租金回報率只有 3.1-3.5% 左右的 apartment，使養 房輕鬆許多，這在悉尼目前的投資環境中是優秀的。獨 立房屋擁有土地以及 3 或 4 臥房的居住環境，未來的升 值的潛力將會遠遠大於同等價位的公寓房。10 年以後人 們的購買重點講會移到西區和西南這些地區，趁現在這 些區的 House 價格還低於悉尼中價位，趕緊購入，10 年後獲利。 此外在過去的 4 年裡，星澳投資集團致力於大力推薦 NRAS 房產項目，不僅 2 房房價在 40-55 萬上下，而且 還能享受國家 $120,000+ 免稅補貼，使大批投資者享受 到了短期房產立竿見影的增值和高回報的正現金流，得 到了最大意義上的投資回報，購買 NRAS 房產的人都 非常高興。全民追捧的優秀房產投資專案 NRAS 第五 輪，在 2014 年已被自由當砍掉了。以後再沒有 NRAS 項目了。第四輪批出來的最後房子賣完為止。如果想趕 NRAS 末班車的朋友們，趕緊諮詢排隊。 由於悉尼房價的狂升，以及大量推出高價的樓盤，使得 悉尼很多區都批出了創紀錄的新樓盤數量，使得悉尼高
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高嘉華 Veridian 精品樓盤所剩不多，敬請把握機會 位於高嘉華市 Kogarah 的 Veridian 公寓是 由 Kogarah 退伍軍人俱樂部和開發商 Capital Bluestone 投資公司合力開發的精品項目，一經推 出，便受到買家的熱烈追捧。 該項目的銷售仲介高力國際地產表示：還沒購買 Veridian 精品公寓的投資者和首置業者現在仍有機 會購買這一極受歡迎的嶄新住宅。 Veridian 已經獲得 DA 批准，土地位於 Railway Parade, Kogarah 的 Kogarah 退伍軍人俱樂部原址。 該項目向廣大買家提供了一個在當地購買全新、高 質量公寓的機會。
Veridian 靠近 Kogarah 市中心和 Carlton、Kogarah 兩個火車站，將會是一個位置顯要、四通八達的地 標性開發項目。 高力國際地產的住宅銷售部經理 Ian Bennett 表示， “Veridian 有著買家夢寐以求住宅的全部優點：靠近 兩個火車站、中小學校、學院，同時靠近 kogarah 市中心的醫院和醫療設施，地理位置優越。 ” Ian Bennett 還表示，該區域的大量就業機會意味著， 為數眾多的人群將會在此積極找尋出租房屋，這對 投資者來講是一個極富吸引力的好消息。而價格適 中設計良好的單間公寓和一房公寓則是首次置業買 家的不二之選。 “ 現在還有少量精品公寓，其中有的公寓帶 有可以封閉起來的戶外溫室，這樣可全年利 用額外的樓面面積。另外，有些公寓帶有可 直通觀景台的庭院，還有將臥室和起居室完 美分開的複式公寓，給住戶帶來一種非常舒 適的感覺。” Capital Bluestone 的總經理 Ben Fairfax 表 示，買家在 Veridian 將會有感受溫暖的社區 感覺，因為這個項目的設計就是為了鼓勵鄰 裡之間更多的交往。 “ 無論您是在尋找一個可以稱為自己家的地 方，還是一處小型的投資房，Veridian 都為 您提供了價格合理和高質量的選擇，並且緊 鄰悉尼 CBD 的便利位置。” 他說道。 這個住宅項目包含兩棟 12 層的高樓，內有 220 戶公寓，位於翻新過的退伍軍人俱樂部 樓上。翻新後，該俱樂部內著名的飲茶餐館 將有一個新的營業區和室外就餐區。 Veridian 的居民將會享受到度假般的生活方 式，有一處包含園林花園的觀景平臺，多處 休閒區域，還有一個室外電影院。 Veridian 項目於去年底推出，項目的首期公寓在發售 當天就銷售一空。 現有公寓項目包括：一房公寓售價由 $560,000 至 $655,000，其中一房公寓帶書 房售價 $580,000。 詳情請訪問 www.veridiankogarah.com.au 或致電 1800 088 800.
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純海外人士在澳洲貸款買房，現在應該怎麼辦？ ANZ銀行和Westpac銀行核實，發現了“數百份”造假貸款資 料，均來自中國收入背景。一時間四大銀行紛紛收緊貸款申 請。不少海外投資者也受到了影響。但是，Westpac也表示 正積極調整和完善自己的審批機制，在未能出臺一個新的政 策之前。 “不再接受純海外收入人士貸款”政策是一個臨時性的措施。此 外，仍有其它金融貸款機構可以提供專業優質貸款產品，投 資者大可放心。 但令人吃驚的是，ANZ銀行和Westpac銀行均表示提供虛假 收入檔的貸款人的還款表現比一般貸款人要好，首付比例以 及貸款擔保也優於一般貸款人，其中一大部分貸款都提前還 清。海外收入貸款者的借貸比例也相對安全，他們的貸款額 通常都低於房價的70%，而一般的澳大利亞貸款者的借貸比 例基本都達到90%，甚至更高。 “數百份”貸款資料被指造假 昨日，ANZ銀行和Westpac銀行向媒體核實，他們發現批准 了數百份有虛假中國收入背景的住房貸款，這些收入檔據說 是房貸代理人幫忙編造的。 ANZ發言人Paul Edwards也確認ANZ銀行發現了“小部分收入 來源為外國的貸款人的收入檔”存在問題，他說到，“我們已經 通過改變政策來解決，同時也在審查一部分貸款代理人。我 們的分析顯示收入檔造假帶來的問題很小，沒有重大信用風 險產生。” 據瞭解，與中國收入文件造假有關的房貸代理人已經被銀行
暫停合作，正在接受調查。ANZ和Westpac已通知監管機構 和警方。 四大銀行行動：貸款更嚴格 據當地媒體《澳大利亞金融評論報》說，欺詐案例增加的傳 言，可能是導致近期多家大型銀行決定停止向外籍人士提供 購房貸款的原因之一。4月底，西太平洋銀行、聖喬治銀行、 墨爾本銀行、南澳銀行宣佈停止接受來自於純海外收入人士 的購房貸款申請。 上個月，繼ANZ最近宣佈收緊外資購房信貸政策後，CBA也 宣佈加入進一步約束外國人購房貸款申請的行列。CBA是澳 洲最大的住房貸款機構，在全國住房抵押貸款市場中佔有 25%的份額。 CBA收緊外國購房貸款的政策主要有兩方面，一是在收入來 源方面，不再接受來自海外的自雇收入作為貸款收入證明， 也不再接受澳洲暫住居民的外幣收入作為貸款收入證明；二 是提高首付比例至30%。
加速上漲，全年化的資本增值超過10%。 合法操作更能保證您的利益 這“數百份”不合規的造假資料嚴重的影響了中國投資者的信用 問題，應當受到嚴厲譴責。同時，此事件也警告我們，在海 外投資過程中，一定要嚴格遵守當地法律法規，不應該因為 短淺的眼前利益而造成之後的重大損失。 同時海外投資者也大可放心，《澳洲金融評論》報導，對於 澳洲銀行對海外收入的貸款收緊之際，中國的銀行表示接管 這一空隙！ 至少三家中國提供消費貸款的銀行，HSBC，工商銀行和建設 銀行，已經表態將擴張他們對於海外買家或者有海外收入的 買家的貸款，當然他們也會進行審慎的評估。 專家說在墨爾本，對於可開發用地的興趣繼續增長，因為大 家發現海外公寓買家數字並沒有減少，因為他們可以在中國 的銀行得到貸款。
澳洲四大銀行中的另外兩家也有所動作。NAB最近將海外購 房申請人的首付款比例從2成上調到3成，並表示也在持續評 估其貸款標準。Westpac也對海外購房申請人實施了更為嚴 格的信貸政策。
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業內人士稱，依靠海外收入貸款者的違約率低於平均水準， 最近3個月，澳洲房市熱度不減。澳大利亞房價指數提供者 “RP資料”顯示，在截至5月8日的3個月中，澳大利亞房價再次
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602/2 Marloborough St
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澳洲貸款並未封殺 , 海外人士申貸還有路走 近日，各大網站都列出了 “ 澳洲銀行停止海外買家借 貸 ”、“ 澳洲四大銀行關閉海外人士貸款 ”、“ 澳大利 亞開始打擊海外投資者了 ” 等等新聞，但是事實上這 都是網上的又一場噱頭而已。 關於此說法純粹是危言聳聽，目前僅西太銀行不直接 發放貸款給海外房產投資者，或許未來有些銀行會效 仿，但是，澳洲置業以後依舊能貸到 款，而且永遠不可能貸不到！因為如 果海外買家在澳洲買房不能貸款，澳 洲置業投資者將大大縮減，澳洲的房 產業將一蹶不振。 房產業作為澳洲第四大經濟支柱產 業，跟澳洲的經濟發展息息相關，澳 洲政府不可能放任房產業的不景氣。 因此，為了澳洲的經濟發展，澳洲政 府永遠不可能禁止海外買家貸款。
目前也是第一家拒絕純海外投資貸款的銀行。
外收入，投資者還是有其他機會和途徑可循 ”。
在未能出臺一個新的政策之前，“ 不再接受純海外人 士貸款 ” 政策是作為一個臨時性的措施。所以是暫時 性不接受純海外人士貸款申請，請耐心等待後續的政 策出臺。貸款經紀公司的總裁 Otto Dargan 說，“ 大 量貸款申請人使用虛假的境外收入證明申請貸款，這
他說，“ANZ（澳新銀行）目前還接受純海外收入申 請，只是材料要求苛刻了許多，比如新增了雇傭合同 和完稅證明等；NAB（國民銀行）大家一直都還在 做，沒聽說要停，不過最近電話調查問得很詳細。門 檻確實都提高了，政策也收緊了，但不代表目前不能 操作。” 針對網上傳得沸沸 揚揚的 “ 全面停止 ” 消息， 仲介表示，“ 這純屬胡說八 道！為了博點擊率，各種 戲劇性渲染。”
在 4 月中旬的時候澳洲四大銀行之 一的西太銀行（Westpac）的確宣 佈，該行及他的下屬銀行，分別是聖 喬治銀行（ St George）、南澳銀行 （Bank SA）和墨爾本銀行（Bank of Melbourne），都將立即停止向海外 人士的貸款。 西太銀行也並沒有全面封鎖對海外人 士的貸款，審批是真的變得更加嚴格了，對於擁有澳 洲公民、澳洲永久居民以及大多數澳洲臨時居民都是 可以使用海外貸款的。這項措施僅對於完全沒有澳洲 身份的海外人士，而這些人士還是可以通過部分銀行 和貸款機構進行貸款。 西太銀行作為澳洲第一家接受海外收入貸款的銀行，
讓銀行感到擔憂。一些銀行收緊了放貸政策，另一些 則頒佈了全面禁令 ”。不過，這與四大銀行全面叫停 的說法仍大相徑庭。
從目前的情況看，可以接 受海外收入借款的銀行包 括：ANZ、NAB、Bank of China，以及金融機構 Mortgage Ezy。當然這 些政策收緊的背後，一定 離不開正要舉行大選的影 響。在澳大利亞聯邦上議 院再度否決了針對監督建 築行業工會的立法後，澳 大利亞將有可能在 7 月 2 日提前舉行大選。毋庸置 疑，每一次大選，每換一 任總理，都會產生一系列 新政策！為了獲得更多的選票，特恩布林會通過對海 外投資者進行施壓，以確保本國人民的利益，通過這 項舉措來獲取更多的民心。相信在大選之後，收緊的 政策應該會有所改善。
一位華裔貸款仲介說，他也讀了這篇英文原文，文中 除了確認西太銀行官方發佈聲明外，其他銀行並未有 詳細提及。在他看來，“ 四大銀行並未全面封殺純海
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黃金機會，醫療公司投資良機 * 長租約給 ASX 上市醫療公司，年總收入 $230k+GST * 位於悉尼最著名的區域，下北岸 * 轉角位置 + 高曝光地面層 * 毗鄰生意有 Audi Mosman, Mercedez - Benz, Vintage Cellars, + McDonalds *2 獨立契約，7 車位
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KnightFrank.com.au
Mortgagee Auction
抵押权人拍卖 悉尼 CBD
Fish Market
悉尼科技大学
悉尼大学
分界线仅供参考
悉尼大学邻近的开发地块 1 - 13 Parramatta Road, Annandale • 土地面积1,745平方米*
出售方式: 公开拍卖 日期: 2016年6月29日上午10时30分 地址: L22, 123 Pitt Street, Sydney 更多信息，请联系独家代理商莱坊:
• 现规划B2 Local Centre^ 容积率1.5 : 1 • 可建公寓综合项目，酒店或学生公寓（需经市议会审批） • 双面临街容易建造施工
Dominic Ong 王家明 0468 969 298 Dominic.Ong@au.knightfrank.com
• 距离悉尼大学约一公里
Linda Zhu 祝琳 0488 082 909
• 抵押权人拍卖
Linda.Zhu@au.knightfrank.com
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Bondi Beach 大潛力物業
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97 Glenayr Avenue
毗鄰繁華的 7 ways, 罕有空置商業物業（之前為 Laundromat) DA & C.C 批准 可建 1 商業店鋪，2 套 2 睡房住宅，1 套 3 睡房 Penthouse。黃金位置，近著 名的 Bondi 海灘，國際賓館，餐館及咖啡店。此地宜開發商開發或自營生意。 * 寬敞 436 平方米土地面積 *Zoned B1: Neighbourhood Centre *DA 批准可建店鋪 , 2 x 2 睡房住宅 & 1 x 3 睡房住宅 * CC 批准 * 後巷可進入，後巷可停 8 輛車 * 現批准可建高度比市政規定要高 * 部分工作已經完工 * 另獲市政批准可作商業 / 住宅，如賓館，快捷酒店
Ray White Commercial South Sydney
開放參觀： 週四 12:00-12:45pm 或預約參觀 詳電 Phillip Elmowy 0425 285 444 Peter Kotzias 0419 440 450 info@rwcss.com W: rwcss.com
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SURFERS PARADISE
PACIFIC OCEAN
UNIVERSITY
HARBOUR TOWN
RUNAWAY SHORES NORTH LOT 2 13,448 SQM AD RO W NE
NE W
RO AD
LOT 1 11,234 SQM
OXLEY DRIVE
登記購買意向截止日期 6月15日 週三
Runaway Shores North, Gold Coast
MM092512
Boundary indicative only
前所未有的精品開發案 Biggera Waters, QLD 2大開發用地，位於繁華的Harbour Town零售及生活區 高密度住宅區，可建9層高（需市政批准） 2大開發地塊可供選擇——Lot 1: 11,234平方米* & Lot 2: 13,448平方米* Lot 2有水濱前庭，乘船可至繁華的Gold Coast Broadwater 幾分鐘可至世界著名的Sanctuary Cove及Hope Island休閒區及高爾夫球場
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COMMERCIAL PROPERTY INVESTMENT COLLECTION
Friday May 20, 2016
全澳商業物業特刊
買房時如何避免忽視會釀成大患的小事 在買房的時候，大多數人知道檢查一些大的方 面，如飛機航線、校區、建築結構與蟲患檢查， 分契管理檢查，離公共交通和商店的距離，或者 附近是否有一座將遮天蔽日的摩天大樓即將興建 等。 據澳洲 Domain 房地產網報導，但是，真正會釀 成大問題的往往是小的方面。有時，眼下不成問 題的一些事情，很可能會在將來成為問題，讓你 的買房美夢變成一場噩夢。 本網站所列出的一些應該注意的事項。
1. 鄰居 你一旦攀上了壞鄰居，很難離開他們，一旦你惹 起了他們的敵意，那將很糟糕。 如何避免：與你即將買房地段的未來鄰居談一談， 也與他們附近的其他居民談一談，問問他們覺得 當地住著感覺怎麼樣。你甚至可以晚上開車停在 路邊，坐在你的車裡看看四周有沒有什麼問題。
2. 互聯網、無線上網 如果你在家裡需要依賴互聯網或者需要使用手 機，如果沒有穩定的信號將是一個令人頭疼的問 題，特別是你有時還需要在家裡工作的話。 如何避免：問問房地產代理，但一定要自己去查 看一下，看有沒有全國寬頻網（NBN），或者是 否即將有。在實地看房的時候，試用一下你的手 機，看看信號強不強。
3. 地方政府的條規 你的街道是否即將實現收費泊車？當地的規定是 否禁止你修剪或砍伐庭院裡的樹？是否有建房開 發的重大變化？當地政府是否以不與居民溝通而 習慣？ 如何避免：每一當地政府都有自己的網站，可以 在網上或到當地政府辦公室查看有關的會議紀 要、會議議程等資訊。 例如，悉尼市政府，關於建房開發申請，市政府 指派一名責任規劃師來提供資訊諮詢，還有線上 的服務。此外，各地方政府都有地方環境規劃、 開發控制規劃，城建區劃。
4. 噪音 實地看房經常安排在最安靜的時段。附近或許就 有經常響起的空調噪音、消費隊或救護車的警笛 聲、火車通過的聲音。噪音是非常令人煩惱的， 特別是在夜間。 如何避免：你需要在一天中的各個時段都去查看 一下那裡的噪音情況，特別是在傍晚和夜間，留 意附近酒吧的關門時間和在那裡光顧的客人們的 情況。
5. 太多的房是出租房 如果公寓樓裡有太多的房是用於投資的，戶主不 住在裡面，那麼這可能意味著，他們所關注的只 是自己的利益，他們對有無短期出租或 Airbnb 式 的出租根本不在意。
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如何避免：給大樓的管理員打電話，給管理委員 會的秘書打電話，與儘量多接觸大樓裡的住戶瞭 解一下，看自住與投資者的比例是多少。
6. 過分的擔心 一棟房產位於大路旁，但是那裡的交通也許並不 繁忙，噪音也並不大，並不像買家們所擔心的那 樣。 你只有靠自己的觀察才能判定具體的情況是怎麼 樣的。比如，你要買的房子在飛機經過的路徑上 或在鐵路邊，但也許只有某些時段才有噪音問 題。所有不要輕易地把這樣的房產排除在考慮之 外。 關於噪音，你也可以通過自己的方式來克服。在 公寓樓裡，噪音的傳播與地板也有很大關係。你 可以在木地板上面鋪上塊毯來減少噪音，你可以 安上雙層的玻璃窗來有效地遮罩飛機的噪音。 如果公寓樓裡的鄰居經常性地在陽臺上聚會，你 可以把他們報告給大樓管理委員會，可以制定大 樓內部的規定，讓每戶居民能夠享受安靜的環 境。 缺少私人停車的地方，也是一大擔心。但是，查 看一下，街上或許只是某個時段，比如上班時間 車才停得滿滿的。對這一問題，自己應該在工作 日與週末的各個不同時段去實地查看。
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