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澳洲投資置業、出租房屋時這些規則你都知道嘛？ 澳洲房屋有 98% 以上的出租率（悉尼的空置率尤其低）， 一般不會出現房屋空置。下面就為各位投資者介紹下出租 自己資產時應該瞭解的那些法規和其他注意事項。出租方 式 1、部分房產可選擇由開發商包租 1-2 年，百分比由雙方協 商決定，之後由租房仲介代理出租。而澳洲房產仲介會協 助客戶設立個人帳戶，用於交納養房費用和收取租金。 2、委託的房屋經紀公司可以負責替投資者進行房屋保護和 維修，同時他們也負責選擇高素質的租客；預收的押金等 更是可以有效避免風險。 3、有親戚在澳洲或者自己有精力打理的投資者，也可以選 擇自己出租。
下去。這種權利的使用一般有如下的條件。首先租 客需要在當前的租約滿期之前，先通知業主需要的 意圖。一般都有時間限制，不能太早或太遲。例如 不得超過六個月以前或少於三個月內以書面形式通 知業主；其次就是不能經常損毀租約，雖然每次最 後都作了補償，業主在此情況下可不續約。 2 轉約與分租 一般轉約與分租都要取得業主的同意，租約內會注明租客 使用物業的用途，例如辦公室或旅行社，如果轉約與分租 後會改變其用途，業主是有權拒絕的。若得到業主批准轉 約，新租客負責所有租約內的責任，但舊租客在新租客沒 法履行他的責任時有責任賠償業主。租約內，業主不得無 故拒絕。
Tips： 如果購買的是公寓，房東日常需要支付的有 : 物業管理費， 水費，市政費，占購房價的 1% 左右。
3 有時房東可以終止租約
如果購買的是獨棟別墅，日常需要支付的有：水費，市政 費，占購買房價的 0.5% 左右。
業主維修責任
電費、煤氣費、網路、有線電視等由租客支付，現在一般 水費也由租客支付。
比如，新租客經營不法或非道德之行業，或者新租客的使 用會令物業價值下降等等。
住宅樓宇法律規定： 業主在租約期內應保持房屋維修妥當，除了是租戶本身破 壞以外，一切屋內外的維修都是業主負責。
房屋租賃法相關內容 於 2011 年開始正式實施的新房屋租賃法 (Residential Tenancies Act 2010) 中，針對房東和租客的權益和義 務作了進一步詳細規定，對分租和共同租客都作出了 新的闡釋。 Co-tenants
另外，當相互之間有矛盾衝突或利益糾紛時，可以協商解 決，不存在誰必須退讓的問題。如果協商無果，還可以申 請向各省的租房管理部門提出仲裁。 Head-tenant Head-tenant 就是從房東或仲介手上租下一整套房子的 人。雖然在正式的租房合同上只有他一個人的名字，但是 實際上卻還有其他租客支付租金與其共同居住，所以這個 Head-tenant 是相對其他租客的身份來叫的，也就是其他 租客所稱的 “ 二房東 ”。 新法規定，如果 Head-tenant 要分租房子給其他租客，需 告知房東或仲介。
Co-tenant、Head-tenant、sub-tenant 都是法定意義上的 Tenant 租客。然而在澳洲租賃法裡還有被特殊劃分的一種 租房群體 ——Boarders 和 Lodgers。 Boarders 通常是指租住他人的房子，支付的租金包含房 租和伙食，有點類似寄宿家庭（homestay）；Lodgers 也是指租住他人的房子，但房租不包含伙食。對於 Boarders&Lodgers 來說，儘管居住的房間也會有鎖之類的 設施防止他人進入，但這並不表示他們擁有自己居住區域 的獨享權，Head-tenant 或房東有權不經個人允許就進入 Boarders&Lodgers 房間。 房東與租客的權利 1 續約權 一般租約是確定第一期，然後租客可終止租約，或繼續租
業主原有樓宇的鎖匙，若租客更換門鎖，應通知業主並配 給業主一套，不可在不通知業主之前自行更換。 押金 Bond 有關押金的法規規定，押金如果周租金是低於三百五十， 押金則不可多於一個月的租金。另外要是已有押金的話， 業主就不能再要求擔保人。租客在交押金給業主或其 他的經紀人時，雙方都要簽署一份押金投管表格 (Bond Lodgement Form)，這份表格注明業主和租戶、物業和 租約的資料。業主收到押金在租約開始後的五天便需 把押金和表格一同寄往 " 押金局 "。當局會在十四天內 書面通知租戶押金已在他的保管之內，除非租約中斷 或者期滿不續約，押金一直會存放在押金局內，到租 約終止。
一般商業租戶都是自己負責屋內的修理。業主只管結構上 的問題。租賃法例規定，業主是提供合理的安全設施，例 如門窗都有鎖。並且修理好樓宇內的設施。例如：烹食爐、 熱水系統等等都要工作。
2、租戶同意業主從押金中扣除一部分以作賠償租金或修理 費。和以上的情況一樣，雙方應填好一份押金提取表格寄 往押金局。注意租戶和業主的協定不能再租約結束前超過 七天達成，因為押金局不會接受這麼早便達成的協定。
租賃法例把修理責任分為兩類： 一為緊急修理。在這種情況下，租戶若因找不到或者來不 及通知業主，有權自行去找人修理，然後再找業主償還修 理費，但費用不能超過一千元，而業主應在十四天內付費 給租戶。如果租戶不願預先付修理費，或者費用超過一千 元，租戶就要向租務法庭申請緊急聆聽。業主有責任在簽 租務時，給租戶聯絡電話作為緊急修理之用。
3、如果租戶和業主就誰應得到押金或者其比例有不同意見 的話，若業主要爭取他認為應得的，應在租約結束十四天 內向租務法庭申請，租戶也可以自行向法庭申請。法庭接 到申請後，會安排審訊日期時間，通知業主和租戶出席。 法庭聆聽雙方的理由後，會作適當的判決，之後還會把押 金提取表格同法庭判決寄往押金局。
如果業主任用經紀管理物業，則業主需明確授權與經紀修 理費用的決定權，否則業主需要給租戶聯絡電話作緊急修 理聯繫之用。法例上緊急修理定義為：爆水喉、廁所堵塞、 天花板嚴重漏水、漏煤氣、漏電等等，任何使樓宇不安全 或不可靠的事項。
4、最後還有一種可能：租戶不動聲色自行搬走。一般租戶 不會留下通訊位元址，亦可能欠下租金。這樣業主可向租 務法庭申請要求用押金作抵押。法庭又可能會不開庭便判 給業主。租戶在特殊情況下，可能得到法庭重新聆聽的機 會。 附錄 : 房屋可能出現損耗的一般裁定 1 正常損耗範疇： 窗簾褪色或者線繩磨損；傢俱凹陷，地毯有壓痕；木地板 磨損；油漆褪色，有碎屑，或裂開；廚房檯面磨損；門窗 鉸鏈或把手鬆開，滑軌磨損；因為屋頂漏水或水管有問題， 導致地毯上有水漬。
Sub-tenant
Boarders 和 Lodgers
重要的一點是，租客有安排享用房屋的權力，業主要是無 理或不合理的損害租客的權利，租客可向租務法庭申請強 制令禁止業主入屋，並要求賠償損失，業主有義務負責一 切因業主入屋而導致的財務損失。
1、業主同意租戶完滿履行租約的責任，租戶可以拿回 押金。換句話說，租金交足，樓已清潔，沒有破損。 這樣業主和租戶雙方應填妥並簽署一份押金提取表格 (Bond Claim Form)，然後寄往押金局等待退款。
作為 Head-tenant，需要負責整個房子的日常維護，以及 平時水電、煤氣費用的繳納，並按合同約定的時間向真正 的房東支付租金。
sub-tenant 是指從 Head-tenant 那裡租賃全部或部分房屋 的人，sub-tenant 的名字雖然不出現在房東的租房合同上， 但與 Head-tenant 之間也簽訂了正式的格式合同。在新租 賃法裡，sub-tenant 在 Head-tenant 那裡享有一切租客應 有的權力和責任。
要注意，在入屋之前，業主一定要在二十四小時之前給租 客書面通知，列出理由和準備入屋時間。這書面通知可郵 寄或面交，但郵寄一定要準備兩天的郵寄時間。
誰可以拿到押金？
如果你的名字與其他租客的名字一起出現在房東或仲 介公司提供的租房合同上，那麼合同上每個租客身份 就是 Co-tenant。每一個 Co-tenant 之間享有相同的權 利，因此在簽訂租房合同時，要規定每個月租金的具 體金額，租金是否包含水電；支付的方式是按月支付 還是每兩周支付一次；是現金還是銀行卡支付，如何 分攤等。 由於每個 Co-tenants 身份平等，如果其中某一個 Cotenant 想退租，只需要征得房東的同意即可，對其他合租 者僅有提前告知的義務。
5. 業主有充足的理由懷疑租客不履行租約的條款。
2 破壞範疇： 除了這些以外，一切要修理的部分都列入一般修理類別裡， 業主也有責任去處理一般修理，但租戶需書面通知業主。 業主應在十四天內處理好那些問題。要是業主在這十四天 內不處理或租戶依舊不滿意，租戶可在此時申請到租務法 庭解決。當然，業主所負責的維修是一些在正常情況下使 用所產生的毛病，要是租戶因使用不當，不小心引起的， 租戶便要自行修理，並且負責賠償業主所導致的損壞。還 有，如果某些設備在租約開始時已是不工作的，例如壁爐， 業主則不需要修理。 業主檢查物業的權力
在以下情況下，業主或其他代理是有權入屋檢查的：
1. 在租客要搬走的前十四天﹐業主有權帶未來的租客看 房。 2. 業主要履行租約內的維修和責任，需要入屋進行。 3. 業主要給樓宇估價 : 業主要賣樓，需要給買家看房。 4. 業主有權每六個月檢查一次物業。
窗簾遺失，或者被租客的貓抓破；毯子上有汙漬，或被燒過； 木地板被刮或鑿過；未經允許自行塗漆；廚房檯面被燒過 或劃過；你的孩子用球把窗玻璃砸破了；租客在把自己裝 的掛畫鉤子或架子從牆上撤走後，留了幾個洞；浴缸水溢 出或室內盆摘植物導致地毯水漬。 仲介租房和非仲介租房的優缺點 總結一下仲介租房： 優點：手續正規，有法律保障，屋況也比較好。押金存在 政府監管的戶頭上，有退回的保證。 缺點：租期較長，並且不能提前中止合約。因為仲介代理 的屋子都是整租，需要提前找好合租的室友。 總結一下非仲介租房： 優點：靈活性好，入住時間可商議。有時還有單間出租， 非常適合一個人找房的需求。 缺點：因為手續不嚴謹，這類租房交易也最容易發生糾紛。 常見的糾紛為克扣押金和合約期間內隨意漲房租。建議大 家即使是向私人租房，也要簽租房合同。所有支付的押金， 租金都需要留有書面證據。有條件的話，儘量使用銀行轉 帳，避免現金交易
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解析 | 稅收新政即將實施 在澳地產開發商心慌慌 新南威爾士州 6月21日起，無論是購買別墅還是公寓，海外買 家都需要繳納4%的額外附加印花稅，這一部分，澳洲 本地買家則不需要繳納。 昆士蘭州 從10月1日起，對外國買家在購房時增收3%的 附加稅。 維多利亞州 在維多利亞州，從7月1日起，海外買家在購房 時將繳納7%的附加印花稅，同時還將繳納1.5%的附加 土地稅。 澳洲各大州政府陸續像海外投資者推出的附加印花稅 和土地稅政策，不僅提高了普通海外買家進入澳洲房 產市場的門檻，同時，也讓不少房地產公司收到了影 響。 澳洲星獅地產公司總經理Rod Fehring 即將在新州、維州、昆州實行的，針對海外買 家的附加印花稅和土地稅新政，將會有著深遠的影 響。我建議稅收新政只對購買自住房產的買家增收。 Rod Fehring還表示，稅收新政會對在澳洲的外國開發 商及已經持有澳洲房產的海外投資者產生影響，這其 中就包括了Rod Fehring所在的澳洲星獅地產公司。澳
洲星獅地產公司是新加坡著名跨國企業星獅集團旗下 的子公司。
否也同樣適用于外國投資者在澳洲所擁有的零售超 市、酒店、汽車旅館及學生公寓等。
每一項政策的實施都會使得海外買家在購房時，增加 了上萬澳元的開支。
新南威爾士州財長Gladys Berejiklian談到新稅收政策 的影響時，似乎有些輕描淡寫。
在維多利亞州，針對新稅收政策，海外開發商可以向 政府申請免稅，最終的決定權在維州財長Tim Pallas手 中。在新州和昆州，關於免稅的具體細節還沒有公 佈。
她說，“許多經濟學家和評論家都在爭論市場對此的適 應度。但不管怎樣，那些想在澳洲投資房產的人依然 會繼續投資。我們並沒有看到新州房產市場的完整性 受到了任何影響。”
像澳洲星獅地產公司這樣在澳洲紮根地產開發數十年 的國外房地產公司不在少數。Fehring說，“新政實施 後，因為這些公司不是澳洲公司，將會被增收附加的 稅費，從而使得地產開發商之間的競爭變得不公平。”
鑒於更多的人擔心未來房價是否還能負擔得起，澳大 利亞最大開發商美利通集團總裁Harry Triguboff 就表 達了自己的不滿。
Fehring表示，目前還不能確定，新州政府是否會像維 州政府一樣，在住宅、工業、商業等領域，對所有的 非本國土地擁有者徵收額外的附加稅。
他認為新州政府這樣做是在增加海外購房者的購房成 本，而中國買家是最重要的群體，他說到，“沒有中國 買家就不用建房子了！澳洲住房成交量已經在下降， 價格也在下滑，中國買家已經在消失。”
墨爾本一家公司的執行董事Craig Whatman說，“從7月 1日起，維州增收1.5%的土地附加稅這一政策，適用於 所有在澳洲擁有房產的外國投資者，這其中就包括了 商業地產。這樣一來，不少地產公司會將這筆稅收費 用轉嫁給租客。” 他說，“此前，政府宣稱這些稅收新政不會對澳洲當地 居民產生影響，這完全是無稽之談。” 在新的修正案未出臺前，目前還不能確定這些新政是
Harry Triguboff認為稅收新政對房地產市場來說是“非 常危險的”，“稅收的調整已經超過了銀行的緊縮政策， 成為了影響外國買家在澳購房的第一要素。” 事實上，美利通有五分之一的住宅公寓是賣給亞洲人 的，Harry Triguboff也表示可能會因為新稅收政策所帶 來的風險，從而降低其公寓的銷售價格，來確保銷 量。
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地點 :Mezzanine Level, 50 Margaret Street, Sydney 預約看鋪請洽 : Jessie Yee 0416 012 835 Albert Hui 0416 012 834
Book 3, Issue No. 518 / Friday Jul 01, 2016
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Book 3, Issue No. 518 / Friday Jul 01, 2016
COMMERCIAL PROPERTY INVESTMENT COLLECTION
Friday July 01, 2016
全澳商業物業特刊
政府和投資客力挺布里斯班 未來房地產形勢一片利好 目前的現狀與趨勢 中國目前在澳大利亞範圍內收購或投資企業或行業 近 30 億澳元。除了悉尼和墨爾本，另一座城市漸漸 吸引了眾多投資者的目光。自 2012 年起，中國大 型集團例如萬達、恒大、綠地，保利、中銀等紛紛 瞄準布里斯班這座城市。據自澳洲房產投資專家協 會（PIPA）最新調查報告，在超過 1000 名受訪投 資者中，58% 受訪者表示可能在未來 6-12 個月投 資布里斯班房產，並認為布里斯班是澳洲新興房產 投資熱點城市，未來房價將和悉尼、墨爾本齊頭並 進。 隨著澳洲房產市場的日益火爆，越來越多的海外投 資者湧進澳洲房產市場。布里斯班，作為澳洲第三 大城市，在 2012 年該城市內城區 ---- 南布里斯班 (South Brisbane) 被澳洲 Your Investment Property 雜誌評選為澳洲最佳投資的區域。
礎設施進行改建。 這一政 策的出臺無疑是房地產孤 海中的一盞明燈，尤其是 在悉尼和墨爾本房產接近 飽和的情況下，指引著投 資者前行。
當地房產市場資料 布里斯班以每年 14 萬人 口的增長速度躍為澳大利 亞人口增長最快速的城市 之一。據昆士蘭州政府估 計，布里斯班的人口將在 2031 年達到 460 萬，是 現在 220 萬總人口的兩 倍。由於人口的激增，民用住宅的‘庫存’短缺量也將 快速上升。這將使昆州成為澳洲第二大住房市場， 同時也將出現嚴重的供給不足。
今年，澳洲政府斥資 1342 億澳元對布里斯班的基 布里斯班 CBD 的房產中 位價目前為 60-65 萬左 右，僅為悉尼的 1/3。澳 洲專業房產資料（Urbis） 也顯示，在過去 20 年的 記錄裡，每當悉尼的房價 高出布里斯班一截，布里 斯班總會在幾年內跟進。 而現今布里斯班較低的房 價，也正說明其有著更大 的增值潛力和增值區間。 在澳洲八大首府城市中， 布里斯班的房價僅僅位列 第六，但強勁的增長率卻 位居第三，僅次於悉尼和 墨爾本。
萊坊商業物業精英團隊 萊坊於 1896 年在英國成立，為全球領先的房地產顧問服 務公司。我們在全球六大洲 58 個國家設有逾 417 個辦事 處。集團聘有超過 13,000 名專業人士，竭誠為高端客戶 的需求服務。萊坊亞洲客戶部專門為來自亞洲，特別是中 國的投資者提供高品質全方位的商業地產服務。我們團隊 精通中英文，熟悉亞洲和本地文化背景，能以專業服務及 廣泛知識來協助客戶完成公平的交易。
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據澳洲知名地產業預測機構（BIS Shrapnel）調查 報告顯示：2017 年，布里斯班房價將有 17% 的漲幅。 目前資料表示，布里斯班公寓和別墅的租金回報率 已超 5%，同時具有 2.6% 的超低空置率，其內城區 的空置率更是不到 2%。過去一年中，布里斯班公 寓的銷售量為 18,871 套，增長了 16.91%，租金收 益中位數 5.29%；公寓銷售量較前一年（2014 年） 增長 16.91%。別墅銷量 39722 套，增長 4.39%， 租金收益中位數為 4.91%。
澳洲家園網點評： 布里斯班房價的可負擔性也保證了資本的流向與未 來的增值空間。布里斯班的房價還處於一個較低的 水準，同比墨爾本房價低 20%，同比悉尼房價低 40%，較適宜入手投資。從長遠看，布里斯班不失 為房產投資回報的有力保障，並將繼續成為一座活 力、綠色和繁榮的城市。
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綠地將於 Macquarie Park 揭幕最先進的 “nbh 生活方式中心 ” 面向下一代的展示套房將於 7 月 11 日週一面向公眾開放 2016 年 6 月 20 日悉尼專電 --- 跨國地產開發商綠 地澳洲 (Greenland Australia) 將於 7 月 11 日位於 Macquarie Park 其地標性的混合用途開發項目“nbh at Lachlan’s Line”揭幕其最先進的生活方式中心。 這個寬敞的 500 平方米的 nbh 生活方式中心將包含數 個空間，經過精心設計後將吸引本地社區前來發現和 瞭解更多關於這個地標性的混合項目。 除了展示套房通常有的特色例如裝修一新帶傢俱的雅 柏文以及總體規劃的三維模型，這個社區空間還將包 含一個有滑梯和遊樂區的兒童遊樂場，供應免費茶點 的咖啡店，以及一面佈滿綠色植物的特色牆。 所有人都歡迎前來參觀全新的 nbh 生活方式中心 感興趣的買家和本地社區將受邀前去參觀並和綠地的 銷售團隊見面，品嚐免費的咖啡，參觀配備傢俱的展 示雅柏文，檢查工藝的質量，並獲得 nbh 生活方式的 第一手體驗。 由享有盛譽的設計行 Bates Smart 主理設計的 nbh 生 活方式中心和展示雅柏文將用於展示 nbh at Lachlan’s Line 的超凡脫俗的設計和成為業界範本的創新理念。 綠地澳洲的總經理羅曉華先生表示，綠地對這個具有 創意的全新生活方式中心的開幕感到欣喜並期盼使用 這個空間來闡述和表達綠地對於 nbh 專案項目的願景。 羅先生說，“nbh 擁有世界級的設計特色和相關的生 活方式設施，將為悉尼的都市生活設立新的基準。 nbh 生活方式中心必須表達和展示這個項目將如何把 Macquarie Park 重新定義為悉尼發展最快的住宅社區 之一。” “我們的願景並不僅僅是打造又一個混合用途的開發項 目 --- 我們將打造一個新的社區。nbh 將成為一個充滿 個性，連接良好的緊密型的社區，並將吸引本地居民 以及更廣範圍內的社區，提供生活方式，文化，歡樂， 連接和宜居性。nbh 生活方式中心將能夠傳遞所有這些 重要的特性。” nbh at Lachlan’s Line 提供多姿多彩的都市生活
nbh 將有各種類型的雅柏文，從擁有無瑕設計的單身公 寓到豪華的 4 層鎮屋，可謂是一應俱全。 “nbh 的設計將吸引精明的 80 後和 90 後買家，投資者， 空巢族以及家庭，因為這裡有都市生活方式各種多姿 多彩的選擇，琳瑯滿目的購物和配套設施，無以倫比 的便利交通，以及靠近一些澳洲最大的大學和僱傭機 會。這個動態而全新的生活方式中心將清晰地給我們 未來的居民展示出我們的願景。” “我們熱忱地歡迎本地社區的所有成員以及任何對這個 項目感興趣的人士前來參觀，和我們的職員聊聊天， 問問題，並親身體驗一下這個脫胎換骨的新項目將給 Macquarie Park 帶來的變化。” 羅先生說，“nbh 生活方式中心將一周七天每天中午到 下午 4 點通過預約對外開放，坐落於 Macquarie Park 火車站的旁邊意味著對於來賓來說，交通將會非常的 方便。週末的時候，父母可以觀賞展示房以及整個中 心，孩子們則可以盡情地享受內部的遊樂區。” Macquarie Park 的全新社區必去之處 nbh 佔地 1.5 公頃的地塊包含了新南威爾士都市發展 (UrbanGrowth NSW) 的 9 公頃 Lachlan’s Line 小區的 首批兩個地塊。 Nbh 樓盤項目將包含大約 900 套雅柏文，分佈在 6 幢 高度從 2 層對 17 層不等的建築大樓內，並在底層擁有 6200 平方米的零售空間。 現代化的社區都會把方便作為主要的考慮之一，nbh 當 然也不例外，將為居民提供一切所需 --- 從購物和餐飲 到娛樂，文化，醫療和休閒設施，以及工作和教育機 會等等。 竣工以後，nbh 將會有一個人流穿梭的鎮中心，數個經 過景觀美化的綠色空間，以及一系列的經過精心挑選 的商店和咖啡店，包括一個面向下一代的超市，健康 俱樂部和醫療中心。 這裡還將有一個充滿活力的小吃街，一個熱鬧的會面 場所，林立的咖啡店，餐館，美食零售店以及戶外的 公園邊的進餐。
方便將是主要的亮點 nbh 是一個非常強調交通便利的項目，它的附近有 North Ryde 和 Macquarie Park 兩個火車站。未來 Lachlan’s Line 居民將能夠從一條全新的供行人和自行 車通行的大橋獲益匪淺，直接連接小區與 North Ryde 火車站的大橋將由新南威爾士都市發展 UrbanGrowth NSW 負責交付使用。 nbh at Lachlan’s Line 不僅距離主要的就業樞紐例如悉 尼市中心，North Sydney, Parramatta 等坐火車或者駕 車的距離很近，而且小區周圍遍佈一些全球的科技， 通訊和藥業跨國公司，例如微軟 (Microsoft)，Optus， 強生公司，以及醫學研究機構，並屬於它們的招聘範 圍內。 如欲瞭解更多資訊，歡迎訪問網站 www.nbhsydney. com。同時也歡迎跟隨 Facebook 上的 nbh at Lachlan’s Line 頁面，在 Instagram 上面跟隨 @nbhsydney 或者致電 1800 388 788。
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Book 3, Issue No. 518 / Friday Jul 01, 2016
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