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在澳洲買房如何避免因小失大？這些“小事”不容忽視！ 買房的時候，大多數人知道檢查一些大 的方面，如飛機航線、校區、建築結構 與蟲患檢查，分契管理檢查，離公共交 通和商店的距離，或者附近是否有遮天 蔽日的摩天大樓即將興建等。
一談，問問他們覺得當地住著感覺怎麼 樣。你甚至可以晚上開車停在路邊，坐 在你的車裡看看四周有沒有什麼問題。
的規定是否禁止你修剪或砍伐庭院裡的 樹？是否有建房開發的重大變化？當地 政府是否以不與居民溝通而習慣？
2.互聯網、無線上網
據澳洲Domain房地產網報導，但是，真 正會釀成大問題的往往是小的方面。有 時，眼下不成問題的一些事情，很可能 會在將來成為問題，讓你的買房美夢變 成一場噩夢。
如果你在家裡需要依賴互聯網或者需要 使用手機，如果沒有穩定的信號將是一 個令人頭疼的問題，特別是你有時還需 要在家裡工作的話。
如何避免：每一當地政府都有自己的網 站，可以在網上或到當地政府辦公室查 看有關的會議紀要、會議議程等資訊。
1.鄰居 你一旦攀上了壞鄰居，很難離開他們， 一旦你惹起了他們的敵意，那將很糟 糕。 如何避免：與你即將買房地段的未來鄰 居談一談，也與他們附近的其他居民談
如何避免：問問房地產代理，但一定要 自己去查看一下，看有沒有全國寬頻網 （NBN），或者是否即將有。在實地看 房的時候，試用一下你的手機，看看信 號強不強。 3.地方政府的條規 你的街道是否即將實現收費停車？當地
例如，悉尼市政府，關於建房開發申 請，市政府指派一名責任規劃師來提供 資訊諮詢，還有線上的服務。此外，各 地方政府都有地方環境規劃、開發控制 規劃，城建區劃。 4. 噪音 實地看房經常安排在最安靜的時段。附 近或許就有經常響起的空調噪音、消費 隊或救護車的警笛聲、火車通過的聲 音。噪音是非常令人煩惱的，特別是在
夜間。 如何避免：你需要在一天中的各個時段 都去查看一下那裡的噪音情況，特別是 在傍晚和夜間，留意附近酒吧的關門時 間和在那裡光顧的客人們的情況。 5.太多的房間是出租房 如果公寓樓裡有太多的房是用於投資 的，戶主不住在裡面，那麼這可能意味 著，他們所關注的只是自己的利益，他 們對有無短期出租或Airbnb式的出租根 本不在意。 如何避免：給大樓的管理員打電話，給 管理委員會的秘書打電話，與儘量多接 觸大樓裡的住戶瞭解一下，看自住與投 資者的比例是多少。
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Book 3, Issue No. 523 / Friday Jul 29, 2016
澳洲房市的“剛需”熱點在哪裡？ 澳洲某大型地產公司的分析師蜜雪兒認為，沒達到投 資移民標準的外國購房者一直希望通過投資澳洲房產 來進行安全，甚至高收益的資產配置。 據報導，澳洲房產位元列世界優質投資品之中。在過 去一年裡，澳洲高端房產價格的漲速已是摩納哥、新 加坡、北京房價漲速的兩倍以上，倫敦、羅馬、日內 瓦、紐約的五倍以上。 澳洲土地價格高昂已是不爭的事實，尤其是悉尼和墨 爾本。悉尼每平方米的價格較巴黎、洛杉磯和上海更 貴，在全球排行第四。 緊張的供給、創紀錄的低利率、快速增長的人口，以 及總體上運行良好的經濟環境都在促使房產增值。而 在這其中，又有哪些可預見，而且真正抗跌 ” 的 “ 剛需 ” 呢？ “ 剛需 ” 熱點去哪兒尋找？ 澳洲房產，尤其是學區的 “ 剛需 ” 是容易看得清楚的， 上網就能查到。 2016 年在澳洲的留學生有 432,530 人。其中有 29.4% 來自中國，近 13 萬人，就讀于中 學的只是小部份，去年有 5,399 人。
歲以上小朋友在父母或監護人 陪同下來澳洲留學。 這樣做的效果是不言而喻的： 留學本來就是澳洲引以為自豪 的大產業，每年為澳洲帶來近 二百億收入，而房地產在澳洲 早就成了第一大產業，養活著 幾百萬人口，這一下無疑是與 房地產 “ 強強聯手 ” 的節奏了。 最近還有澳洲要向所有華人父 母發 5 年 “ 准 PR 簽證 ” 的說法， 雖然各大媒體已經報導了，但 是還沒有具體確認。 如果真的實施了，那麼監護人 簽證有潛力成為對房地產市場 產生最大相關影響的類別，新的寬鬆簽證政策將重新 為海外房產投資者打開大門。 澳新銀行首席經濟學家霍根說：“GDP 資料強於預期，
澳洲經濟前景得以提振，總體來講，澳洲房產市場依 舊堅挺。” 目前澳洲房地產逐漸成為澳洲經濟的主體，影響傳統 行業的發展，不僅帶動本地相關行業，增加就業率， 而且吸引更多海外投資者，為全澳的建設作出不 可磨滅的貢獻。
政府似乎是看准了，為了下一代的成長， 華人是願意付出任何代價的，只要從這 裡著力，就算不貸款、再加印花稅也是 擋不住的。
澳洲統計久最新的資料顯示在 2015 年下半年租 房，雇用和房地產服務公司的稅前利潤為 140 億 澳元，而礦業公司的稅前利潤僅為 98 億。
校區，對於在澳洲的華人來說，本來就 是最熟悉不過的買房要素，而現在中小 名校區將會升級為 “ 緊缺資源 ”。
房地產業的利潤是零售和建築業的兩倍，遠超金 融和保險業，而兩年前，礦業的利潤是地產業的 五倍。這個逆轉意味著現在房地產業對於預算的 重要性超過礦業。
去年十月，政府就宣佈一個十年計畫， 要把每年招收的留學生人數增加一倍， 達到一百萬人。到上一周，再宣佈簡化 中國留學生的申請手續，並且放寬讓 6
在供需另一方，人口增長方面，澳大利亞具有良 好的的移民環境和鼓勵性的生育政策 , 因此帶來 相當可觀的人口增長速度。
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Book 3, Issue No. 523 / Friday Jul 29, 2016
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Book 3, Issue No. 523 / Friday Jul 29, 2016
COMMERCIAL PROPERTY INVESTMENT COLLECTION
Friday July 29, 2016
全澳商業物業特刊
解讀海外人士投資澳洲房產政策 2016 年，澳洲對於海外人士在澳投資的審批制度有 了大幅的改動。澳洲海外投資審批委員會已經公佈 了這次的審批細則和具體流程。今天就來為大家深 度解析一番。 1 海外人士在澳能買什麼樣的房 ?
在這裡需要明確的是，所 謂海外人士購房申請，除 部分特定情形下，其申請 是單獨針對一棟特定房產 的，即每購買一棟房產前， 就要重新申請一次。
根據澳大利亞的外國投資制度，海外人士在澳購買 房產之前一般都需要辦理投資審批。所謂海外人士， 即除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的其他人士， 包括持有澳洲臨時簽證的臨時居民在內（通常為持 有超過 12 個月有效簽證的居民，包括 163，188， 457 及學生簽證等）。 澳洲購買住宅類房產分為以下兩大類：
2 什麼條件可以豁免 ?
(1) 新建住宅（包括新房和樓花）與空地；
1) 澳大利亞公民在購買住宅房地產不需要審批，無 論他們是否居住在澳大利亞；
海外人士在申請和購買新的住宅和空置住宅用地開 發前必須經過外資審批。申請購買新的住房，通常 無條件批准。如申請購買空置土地，建設需在四年 內完成。如土地上已建立住宅，一般不會被視為閒 置土地。新的住房建好後，可被出租，出售，或由 外國投資者自己使用。
新政策下，原有的豁免申 請條件依然存在，並且持 有澳洲永居簽證的配偶作 為共同共有人購買房屋現 在也可以免於申請：
2) 紐西蘭公民，澳大利亞永久居留簽證的持有人也 免除審批要求； 3) 澳大利亞公民，紐西蘭公民，澳大利亞永久簽證 持有者的配偶在作為共同共有人 (joint tenants) 購買 住宅房地產的時候，不需要進行審批。
(2) 二手房產 3 新政策下 FIRB 審批的申請程式 海外人士一般被禁止購買澳大利亞已建住房，但在 澳洲的臨時居民可以申請購買一棟二手房作為個人 居住用途（並且僅能夠作為自己居住用途），但在 簽證到期離開澳洲時需出售此住房。
外資控股公司也通常被禁止購買二手房，但是外國 公司有大量的澳大利亞業務可為澳大利亞的員工提 供及購買已建住房。 如果海外人士意圖購買二手房屋並且進行推到重建 的，通常會被要求推倒後所建房屋的數量要大於之 前房屋的數量。（即推倒一棟必須要建兩棟以上）
申請時間是多長 ? 在新政策下，海外人士購房的申 請時間與原政策沒有太大變化，一般購買住宅或空 地，都是必須在簽訂無條件合同前申請。 這裡所謂簽訂無條件合同即為 Unconditional 合同， 簡而言之，這類合同一旦簽訂，其中不帶有任何 條件性條款（如 Subject to Finance 的貸款條款， subject to building inspection 的房屋結構調查條款 及 Subject to FIRB 的海外人士購房申請條款）。 這樣看來，以前先簽合同後申請 FIRB 的做法在新 政策下一樣是可以實現的，但是合同中必須要加入
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條件性條款，並且保證在 FIRB 審批批准前該條件 還有效。 審批週期多長 ? 在新政策下，審批週期通常為 30 天法定期限，即從 申請遞交並且支付申請費後的 30 天內，審批人員會 完成審批。另還有 10 天時間可以將決定通知申請 人。 這樣算來，整體審批週期就長達 40 天之久，此外特 殊情況下或者申請較為複雜的情況下，審批週期還 可能延長。 申請費用及申請種類 新政策下，海外人士在申請購房批准時必須支付申 請費用，該費用同時適用於新房、空地及二手房。 關於違規處罰新政策下，此次違規的處罰力度相當 大。 對於沒有申請 FIRB 審批的個人買家，除了依照房 產市場價一定比例給予民事處罰外，刑事處罰則最 高可達＄127,500 的罰款，並最高處以 3 年的監禁。 除此之外，其他協助購買者違反 FIRB 規定的協力 廠商也可能會受到相應的處罰。
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Book 3, Issue No. 523 / Friday Jul 29, 2016
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