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風景好，好廣告，房產收益就好？ 買房看似簡單，你交錢我交房，交易完成；投資購房 其實不簡單，且不說開發商跑路等極端問題，單說重 金投入下的房產能否升值，資產能否安全穩固地傳承， 就是個問題。如果購房者還僅憑自己喜歡或者僅僅被 絢麗廣告宣傳吸引就盲目投資，那麼資產真的就有危 機和風險了。
3、空置率控制在安全值 5% 範圍內，過去三個季 度有升高；（空置率在安全範圍內上漲恰恰體現市場 的交易活躍度提升）
景優雅的房產就會成為僅是帳面財富的死資產。
4、二手房、新房的成交量過去三個季度穩步增 長；
房子不是開發商說買，說買就能買
5、本地居民消費信心指數上升，且失業率處於安 全值 7% 一下；（本地收入穩定和增長是穩定房價的 利器）
當投資者們在配置離岸資產時，也會犯一些 “ 常 識性 ” 的錯誤。比如，國人癡迷的東南亞地產就危機 重重。而很多投資者被問起為什麼要在東南亞買房， 他們的回答讓人哭笑不得 —— 因為近。
為什麼中國投資者沒有意識到這些問題呢？因為 他們經歷的買房賣房，恰恰是市場的上漲週期的時候； 開發商和購房者的利益方向大體一致；而當房地產市 場回歸正常或者下行的時候，開發商和購房者就分占 利益的兩頭了。 這種時候，發展商就像是賭場百家樂遊戲中站在 桌子裡面 “ 發牌 ” 的人，而購房者和投資者們就好比 是檯子外邊 “ 看牌 ” 和 “ 翻牌 ” 的人，不管玩家的本領 有多高，只要待在賭台的時間足夠長，都會輸掉桌面 的所有籌碼。 因此，在房產市場趨勢不明朗，房價調整和下跌 週期中，投資者和消費者們在與發展商簽訂合同的一 瞬間，開發商把風險送給了購房者，把利潤自己留下 了。 具體該如何分析和判斷呢？把握趨勢最重要；換 句話說，選擇地區房價處於上升週期的市場才靠譜； 判斷的標準和依據有： 1、過去三個季度的二手房中位成交價保持穩定上 漲；（新房成交價無法真實體現市場熱度和趨勢） 2、租金回報率和銀行貸款利率趨於一致；
海景好，收益糟，這樣的房子不能要 知道了這一點，就明白鋪天蓋地的宣傳，與實際 的收益根本不沾邊；像什麼旅遊地產、養老地產、風 景地產早就已經是 ” 歷史垃圾堆 “ 的銷售名詞了；發 展商這種 “ 請君入甕 ” 的銷售說辭很可能造成自身資 產的固態化；因為在房產市場趨勢不明朗，房價調整 和下跌週期中，即使是大家公認的海景房也不會倖免， 無法實現保值增值的功能。 這並非聳言聽聞：以海南為例，2011 年，海南商 品房成交均價到了 13366 元 / 平米的最高點，2012 年 滑落至 10140 元 / 平米，此後 4 年內，成交均價在 1.1 萬元 / 平方米左右。今年 1-5 月網簽均價為 9883 元 / 平方米。具體到城市，最熱門旅遊城市三亞，其房價 在 2012 年達到 27070 元 / 平方米；今年 4 月，成交 均價降至 17800 元 / 平方米，降幅高達五成，是 70 大中城市房價唯一持續下跌的城市。 而且，從現金流角度分析這些風景優雅的房子， 它們就不屬於房產投資範疇，而屬於奢侈品投資或者 收藏品投資類別，因為缺失了租金收益；租金回報率 和資產增值是構成房產投資的兩個要素，缺一不可； 而喪失了租金，及房產的融資、抵押和套現功能，風
世界那麼大，何必只看它！
也許地緣上離得確實近，但實際上並不 “ 近 ”，而 是有很深的隔膜。國人標榜新加坡嚴刑酷法治安好， 試問丟塊垃圾都可能挨鞭子的國家真的就是現代文明 體現嗎？在新加坡宣導、聯手日本和美國推出 TTP 貿 易協定 “ 圍剿 ” 中國的時候它可就想愛愛不起來了； 國人喜歡馬來西亞風景好，然而馬來西亞並不愛華人， 排華辱華事件時有發生，試問這樣的地方配置個人財 富真的就能高枕無憂嗎？投資者在看到 “ 風景優雅 ”“ 宜 居養老 ” 等宣傳時，必須要想到實際置業環境問題， 規避政治風險，政策風險，貨幣貶值風險，法律風險， 稅務風險等諸多問題。
最後，筆者分享給大家一個網路段子供參 考，要剝開市場迷霧、挖掘地產投資本質才行： “ 偏遠地段 = 遠離鬧市喧囂，盡享靜謐人生；郊 區鄉鎮 = 回歸自然，享受田園風光；緊鄰鬧市 = 坐擁城市繁華；挨著臭水溝 = 絕版水岸名邸，上 風上水；賣不動打折 = 回報客戶 ……” 因此，投 資者在聽到的推廣言詞時，必須要反復品味，洞 悉其中貓膩；同時要瞭解市場規律，破除 “ 怎麼 說就是怎麼樣 ” 的廣告思維，確保個人的房產財 富落到真正值得投資的目的地。
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2016
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專家說公寓市場會下滑？各大開發商錄均破利潤紀錄！ 雖然不少人擔心公寓市場下滑，但主要住宅 開發商Mirvac、Stockland和Lendlease在 2016年出乎意料之外錄得破紀錄的利潤。 現時仍未排除供應過多和需求放緩，特別是 面對其國家外匯管制和澳洲銀行拒絕融資的 亞洲買家的憂慮，但這些問題已在處理中。 Lendlease首席執行官史蒂夫表示，澳洲銀行 不向海外買家提供貸款構成很大的問題，無 疑影響很大。已購買樓花而又打算向澳洲銀 行借貸的海外居民，現在要找尋其他方法融 資，而不少對沖基金和私募基金均視之為良 機。小部份的買家延遲樓花交收，但違約的 比率低於百分之一(長期的平均率是百分之 3)。 Lendlease的墨爾本CBD某項目已有百分之 70完成交收，完全沒有違約的情況出現。 McCann指最重要的是買家希望完成交收，所 以會找尋其他融資的方法。
多元化物業集團Mirvac在2016年也錄得百分 之6的營運利潤，住宅土地交收上升百分之 24，並超出住宅利潤的目標。Mirvac有超過 2800套樓花和土地銷售完成交收，只有小部 份的銷售因為買家需要作其他融資安排而延 遲。少於百分之一的銷售出現違約的情況， 但這些物業很快便以高於原來合約價格的百 分之10至15轉售。 另一家多元化物業集團Stockland推出的建房 土地較其他開發商多，在2016年以更高的利 潤破紀錄售出6135塊土地，在房屋獲利的升 幅達百分之39。Stockland 的海外買家只占百 分之3至4，集團對2017年充滿信心，預料將 售出6000塊土地，房價在未來三年至少上升 百分之3至4。首席執行官馬克認為市場擁有 所有的正確指標，穩定的人口和就業增長、 低利率和仍然偏低的供應，這個情況將會繼 續。
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ERA 24-30 Springfield Avenue,Potts Point NSW 2011 地理位置 近 Macleay & Victoria Streets 及 Darlinghurst Road, 此物業位於 Potts Point 中心。 步行僅 20 分鐘可至 CBD。僅 2 分鐘可至 Kings Cross 火車站。寬敞空間，近酒吧，咖 啡店，餐館及住宅開發專案。
概述 此的投資物業是管理型樓宇 ERA 及 Potts Point ‘Village Centre’的一部分，共 16 間 位於地面層的店鋪。位於澳大利亞人口密度最高的地區，此區居民大多為高收入、受過 高等教育的專業人士，高消費群體。
投資良機 投資 良 機
樓宇地下層租客為著名的精品超市 Harris Farm Markets。ERA 地面層共 44 套奢華管 理型精品辦公室。租客均從 2009 年開始租住，租金收入穩定，與現房東關係穩定。 Harris Farm Market 租約 2019 年 11 月 12 日到期，5 年 +5 年租約可供選擇。
特色 ★ Zone B2- Sydney 中心 ★淨租金收入 $1,046, 875 ( 每年增加 4%) ★車庫 / 機械設備間 / 儲物室 ★貨物電梯 ★ Springfield Avenue 進入扶梯 ★公共貨運平臺，乘客電梯及裝貨碼頭
層………………地下層 面積……………約 945 平方米 * 管理面積………約 1037 平方米 * 車位………….....2 裝修……………有 價格……………請登記您的購買意向
登記購買意向截止日期 2016 年 9 月 30 日 週五 5.00PM
ERIC LUNDBERG
WILLIAM SHEN
主管 - 特別專案
主管 - 亞洲部
0411 647 510 ｜ ericl@tgc.com.au
位置 Potts Point 坐 落 在 步 行 20 分 鐘 可 到 CBD 的 位 置， 火 車 站 可 連 通 CBD， MacLeay，Victoria Streets 及 Darlinghurst Road，區內多種混合商業模式， 商家，酒吧，餐廳，住宅及商業樓宇。Potts Point 無疑是最有趣和充滿個性的 地區之一。 從 20 世紀 20 年代到 WW11 區，Potts Point 開發了大量的雅柏文樓宇，是最 早的高密度住宅開發區。 此區的建築一般擁有高品質的古典裝飾藝術風格，這是該地區的吸引力的源泉， 最顯著的例子 Springfield Avenue 的 Carinthia and Carisbrooke 樓宇。更多樓 宇分散在 Kings Cross 和 Rushcutters Bay。最近，此區又混合建造了多處住宅 樓宇。 Potts Point 就如同紐約的 SOHO 一樣，成為一個城中村。因餐館，酒吧，咖啡 館，畫廊，文化而聞名，可俯瞰 Woolloomooloo 及 CBD 的景致。 澳大利亞，甚至全世界最熱的房地產市場地區是從 Woolloomooloo 至 CBD 至 Pyrmont 的區域。此處物業的風格帶來了新型的商業模式，注入了新的發展機 會。舊式的工廠及庫房已改為辦公室，酒店，零售店鋪，展示廳和住宅。這些基 於工業的新的知識與想法讓經營者們對生意有了新的願景。此處多樣性，高效 率，高品質的生活方式吸引了這些公司及管理人員，成為他們的首選區域。 Potts Point 在悉尼市中心邊界擁有多個混合型商業，零售及住宅物業。此區 是澳大利亞人口密度最高的一個，居民為高收入，高學歷的專業人才，共同為 Harris Farm Markets 提供一個強大的消費基礎，提供了高品質租戶。 因擁有澳大利亞國有藍籌公司租戶及低管理費用而讓投資者獲得穩固的高收入保 障。 作為商業資產，此處由於人口組成，近兩個東區火車站及 CBD 的獨特的位置而 受益。 發展此處為此區的零售市場及其它服務型企業提供了強勁的市場，為 Harris Farm 超市提供了強勁的消費者群體。
0419 406 645 | williams@tgc.com.au
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COMMERCIAL PROPERTY INVESTMENT COLLECTION
Friday Sep 09 2016
全澳商業物業特刊
澳媒：全澳房源最緊缺區域排名 澳洲最難買到合適房產的並不是那些擁有漂亮景觀的 熱門區域，而是擁有不錯的學校及社區、適合家庭居 住、鄰裡關係和諧的區域。 在這些區域內，房源數量的稀缺達到一個什麼樣的程 度啦？個別區域在過去一年，出售房屋的數量僅為區 域內房屋數量的 0.5% 不到。 根據澳洲 realestate 網站的資料顯示，距離悉尼市中 心 15-30 公里外的西部和西北部，是房源最緊俏的區 域。 例如，rookvale, Merrylands West, North Turramurra 及 South Turramurra 等地都排在房源最緊缺的十大 榜單內。 從 2015 年六月到 2016 年五月間，這些區域內出售 的房屋僅占房屋總量的 2% 以下。
多數人在短期內都不會搬出這些區域。” （這套五臥獨立屋是 South Turramurra 區域目前唯 一在售的房屋，預計售價在 152 萬澳元左右。） 在這兩個區域內自然環境十分不錯，旁邊就是一個國 家公園，非常適合運動愛好者，無論是騎山地自行車 還是叢林徒步都是不錯的選擇。 在 Turramurra，交通也很便捷，幾條主幹道將其與 市中心連接。既可以享受市區的繁華，也可以享受緊 鄰國家公園的靜謐。 在距離悉尼市中心更遠的 Merrylands West，在售物 業同樣緊缺，這裡距離 CBD27 公里。過去一年，僅 有 1.04% 的房屋被出售。 在其鄰近的 Merrylands 區域，這裡有一個火車站，
此外，位於墨爾本市中心的 Windsor，以及阿德萊德 和霍巴特的 CBD 區域，也都在榜單上。 （全澳十大房源緊俏區域） 同時，資料還顯示，在這些房源最緊缺的地區，房屋 出租的比例較高。這也從另一方面說明，這些區域的 房屋大多被投資者持有，而不是自住型買家。 在距離悉尼市中心 18 公里，位於西北部的 South Turramurra 在榜單上排第二，過去一年，僅有 0.29% 的房屋被出售；鄰近的區域 North Turramurra 排名第 六，1% 的房屋被出售。 （這套五臥獨立屋位於 North Turramurra，占地 1914 平方米，是去年這一區域內為數不多被出售的 物業之一，最終的成交價為 189 萬澳元。） McConnell Bourn 房產公司的負責人 Matt Bourn 表 示，“在這兩個區域，可供選擇的房源非常少。居住 在這裡的人穩定度很高，對區域的粘度也很高，絕大
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修建了大量的單元房。而在 Merrylands West，絕大 多數房屋都為獨立屋，街道也更為安靜。 Royale 房產公司的負責人 Stephen Rizk 認為，“當人 們對自己所在區域的認同感逐漸增強，沒有人願意離 開。” 在 Merrylands West，公立學校和私立學校都不錯， 不少年輕夫婦都選擇將新家安在這裡，讓孩子接受良 好的教育。同時在這裡還有一個中央花園，可供附近 居民度過閒暇時光。 區域內有一家購物中心，雖然小型，但所需物品在這 裡都能買到，而且並不擁擠，更為重要的是，在這裡 隨時隨地都能找到停車位。
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AUCTION
開放參觀 : 週六 12.00pm -2.00pm Date: On site Saturday 4th June at 12.00 noon 週三 1.00pm -1.30pm
• 現代廚房，40mm 石檯面 • 電梯可至各物業 Superbly maintained throughout, federation family home offers all the charm and View: Saturday 11:00 —11:45am and • Smeg 廚具，Grohe 水龍頭 this double fronted • 保安泊車位 • 現代浴室，套間 • 上鎖儲物室 character of a bygone era with a touch of modern ambience. 詳電 : Wednesday 1.00-1.45pm Or by appointment • 所有睡房均有入牆櫃 • 陽臺，封閉式太陽房，部分物業有 2 陽臺 Michael Klianis 04330410 100544 427 • 高品質實木地板 2 Spacious bedrooms with potential to become 3-4 bedrooms Contact : Joe Leonardi 822
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Book 3, Issue No. 529 / Friday Sep 09, 2016
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