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悉尼公寓住宅 2.0 時代正悄然來臨
該如何看待和把握公寓與購物中心之間的從屬關係 “土澳何時不土” 悉尼的澳洲人口第一大城市，也是被冠以“土澳”之稱的經濟中心，雖被華人朋友調侃稱“土澳”，但顧名思義就是在其城市的特點有較為鮮明的本土化特徵，由於 地處南太平洋深處，遠離北半球大陸，尤其在華人眼裡澳洲的文化，教育，經濟以及生活方式上和經濟飛速發展的中國有很多出入，這也是為什麼被大家冠以“土 澳”之稱 悉尼這座城市佔據了全澳總人口約 20%，其中有 34% 常住人口出生在海外，由於悉尼得天獨厚的地理條件，形成了這樣一座美麗的海濱城市。世界十大宜居 城市之一，美世生活調查前十國際型城市，世界十大生活品質城市，十大世界經濟中心城市等等美譽，這也吸引了大量海外移民以及澳洲其他城市的居民來悉 尼生活發展，這早就了悉尼一直居於世界十大高消費城市行列之一。 截止 2006 年底悉尼有 150 萬獨立屋，42 萬公寓房，相比 1996 年，短短 10 年間悉尼的公寓房攀升了 30%，據不完全統計，截止於 2016 年財年，悉尼公寓 房比例將會突破 50%，也就意味著悉尼將有超過一半的家庭居住在公寓裡面。未來這一數字能達到什麼樣的程度我們不得而知，20 年來公寓比重的激增也預 示著這個被稱之為“土澳”的國家也會有城市像世界其他國際型城市一樣變得寸土寸金，居住壓力和生活空間將是一個很嚴峻的課題。 本報記者于 10 月 21 日對世界 500 強企業中國綠地集團悉尼公司總經理助理薛康先生進行了專訪，並與薛康先生在關於未來悉尼公寓發展模式上進行了深入詳 細的探討。以綠地集團在中國和世界其他 8 個國家的項目開發建設為背景，薛康先生認為作為世界級都市的悉尼將會很快進行公寓發展模式的轉型期，這個模 式將會引領和產生一批新型生活社區以及附屬商業集群。
“錯綜複雜的城市化公寓發展狀態” （闡述目前悉尼房產市場現狀）
“城市綜合體 2.0 在中國已然成熟” （中國地產綜合體現狀）
目前悉尼市場上在售或已經開始施工的项目開發專 案數量龐大，規模不盡相同，不過每一個發展商在 選擇開發專案時，Location 一定會作為重中之重， Location 的優劣會直接影響一個專案的前期銷售， 施工，甚至對後期專案交工後的升值潛力都會有很 大影響。就目前悉尼公寓專案的主要特點可歸納 為：依託主要交通樞紐為基礎，依附于附近傳統大 中型購物中心，臨近大學或當地知名中小學，緊鄰 大型公園高爾夫球場。例如作為重要的交通樞紐的 Chatswood, Epping，大型購物中心 Westfield 坐落 的 Chatswood,Hurstville, Burwood, 具有知名大學的 Macquaire Park, Kingsford, Haymarket。這些區域 每出來一個大型專案都會成為眾多買家爭相購買的對 象。 無論是投資客還是自住業主對於公寓項目的選擇前面 提到的幾個論點不一定可以一一涵蓋，但其中至少一 到兩個優勢便足以打動買家。尤其緊鄰購物中心和知 名大學的公寓項目會備受追捧。這個觀點足以證明悉 尼目前的公寓樓買家對周邊購物中心的需求和投資客 對房產投資回報的期待較高。一方面購物中心帶來的 便捷生活可以打消很多買家交通上的顧慮，另一方面 學校附近極低的住房空置率和可觀的投資回報極大的 保證了投資客的根本利益。但由於被稱作為“土澳”的 澳大利亞又有一些讓人非常頭痛的可觀因素讓買家在 選擇項目的時候又愛又恨。例如澳洲的大型購物中心 及商店的營業時間通常為朝九晚五，部分商家營業至 晚上 6 點，除了個別大型的 Supermarket 可以營業至 晚上 10-12 點以外，罕有商家晚上 7 點還沒有打烊的。 營業時間缺乏靈活性給買在購物中心附近買家帶來了 一個前所未有的煩惱，他們付了高於周圍較遠位置項 目房價，買來的卻是 6 點關門的“購物中心”這樣一種 體驗。每天當你拖著疲憊的身軀回到家，發現身邊的 購物中心早已空蕩蕩，這種客觀事實的存在令這些緊 鄰購物中心的公寓項目處在一個非常尷尬的境地。另 外一個例子，由於可觀的租金回報，位於大學附近的 公寓項目價格也像在購物中心一樣高居不下，可是自 住買家花大價錢買來了稱心如意的房子最後卻落到鄰 居大部分是短期租客，這樣一種狀態會無論從公寓環 境到生活體驗都直接影響公寓的整體價值，也對房產 的長遠增值蒙上了一層不明朗的面紗。 所以這樣一種現狀雖然對於“土澳”的本地白人來講早 已見怪不怪，但對於大部分後移民到澳洲的華人來講 還是些許的不適應。所以買家在選擇自己心儀的房產 的時候需要客觀的分析發展商所謂的“靚點”是否真的 可以稱之為“靚點”，這個靚點背後是否會帶來其他煩 惱，這個靚點我們所付出的籌碼和未來房產升值相比 是否成正比，這些問題都應該在選擇熱門區域專案的 時候被慎重考慮。 近幾年，一些澳洲本土和跨國大型發展商逐漸接觸大 型房產開發項目，從之前的幾十一百套到 Meriton 今 年一年已經推出超過 2500 套公寓，這是一個非常明 顯的量變引起質變的過程，但是這樣質變以後會給業 主的生活帶來什麼樣的影響將會對本地開發商將是一 個經驗上的考驗，畢竟由於澳洲人口基數的客觀事 實，本地發展商比較缺乏豐富的大型社區開發及管理 經驗，如何讓幾千居民舒適便捷的生活在一個社區也 會成為日後發展商成敗的關鍵。但就目前來講，圍繞 已有的購物中心打造居住社區是目前絕大多數發展商 所採取的辦法，這樣做的原因是既可以解決龐大居民 的生活問題，為業主提供便利的生活條件，另一方面， 因為購物中心的存在，發展商可以借機鼓吹市場，把 自己的項目達到利潤最大化。但本文初提到的澳洲商 業的營業時間使得本應便捷的生活方式反而變得不確 定了，大型住宅社區和購物中心之間的關係也變得說 不清道不明，真正的好與壞也只有業主自己才會知 道。
當土澳還在為如何平衡居民和購物中心之間的關係 時，中國的房地產市場已經進入城市綜合體 2.0 階段。 什麼是城市綜合體？是以建築群為基礎，融合公寓住 宅、商業零售、商務辦公、酒店餐飲、綜合娛樂五大 核心功能於一體的“城中之城”（功能聚合、土地集約 的城市經濟聚集體）。但是隨著時代的進步，越來越 多源於城市綜合體運作模式的綜合體建築不斷演化出 來，它們的功能比狹義意義上的城市綜合體少，根據 不同功能的側重有不同的稱號， 但是可以都屬於城市 綜合體。 如：（1）商務綜合體—一般是 CBD, 酒店和寫字樓 為主導，未有居住物業；（2）商業綜合體—區域中心， 以購物中心為主導；（3）生活綜合體—郊區和新城， 居住比例高於 30%；（4）單一綜合體—一為無住宅、 公寓的純綜合體；一為單棟建築多種功能；（5）綜 合體集群—一個以上的綜合體複合體或商圈。 城市綜合體基本具備了現代城市的全部功能，所以也 被稱為“城中之城”。 大型城市綜合體適合經濟發達的大都會和經濟發達城 市，在功能選擇上要根據城市經濟特點有所側重，一 般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基 本的組合。 同樣，悉尼作為國際型大都市，這種城市綜合體模式 將會隨著時間的推移和社會的發展需要一點點進入大 家的視野，只是目前悉尼現有房地產市場水準，想達 到如此高綜合性的商住區是有一定難度的。
為何澳洲的城市綜合體 2.0 姍姍來遲？ “土澳”的新型社區 2.0 之所以會比其他國家甚至和中 國比要慢了許多是因為，作為國土面積排名世界第六 的澳大利亞來說，這裡僅僅擁有 2500 萬人口，這個 總數僅僅是中國江蘇省常住人口的三分之一。這也說 明了澳大利亞地廣人稀的客觀事實，當一個城市有大 量可利用土地時，他的人口密度就不是一個被重點考 慮的課題，但隨著時間的推移悉尼的人口已經接近 5 百萬，而就這個城市本身來講，土地的可利用空間已 經變的非常嚴峻。大量新移民的湧入，對房屋的需求 也預示著悉尼房地產市場依舊會欣欣向榮，人口的持 續擴大，密度的不斷增加，也會造成悉尼的公寓樓越 建越高，這也是為什麼三個 CBD 的摩天大樓比比皆 是。新型社區 2.0 的步伐也會隨著市場的需求初現端 倪。例如悉尼的 Waterloo,Zetland, Green Square 一 線，7.8 年前這一帶是冷清的工廠區，現在早已成為 悉尼炙手可熱的生活型社區，社區裡不但涵蓋了多家 著名發展商的開發項目，也吸引了高端健身房，社區 醫院以及眾多知名連鎖餐飲品牌的進駐。在你 6 點 下班回到家以後依舊可以隨意的享受身邊方便的硬體 及軟體配套，一應俱全的 East Village 為附近居民提 供了日常需求，良好的彌補了傳統型商城的詬病和不 足，無論從營業時間還是到經營項目，無一不是出自 為社區居民所考慮，目的就是彌補傳統購物中心所留 下的空白。
澳洲人需不需要城市綜合體 2.0 ？ 答案一定是需要。無論從城市人口密度激增所帶來的 居住生活方式的矛盾來看，還是從新型社區為本地居 民帶來的利益看，新型社區都將會成為接下來澳洲房 地產開發的一個新的理念。是要營造出一種以住宅為 主商業為輔的生活圈，所有商業項目是建立在人的需 求上而產生的，而不是僵硬的把一個購物中心和一個 公寓樓冰冷的串聯。拉近業主之間的互動，延長可利 用的生活時間和空間，將城市人口區域化的分離開 來，從而既可以緩解某幾個核心商圈的交通及硬體壓
力，也可以讓曾經夜裡 10 點冷清的街道上人流攢動， 享受社區化生活帶來的一切便利。 未來悉尼年輕化社區發展方向 如果說悉尼那些區域會成為新型社區 2.0 的發展方 向，其實從之前提到的 Zetland,Green Square 一線 再到 Rhodes 以及 Wentworth Point，再或者 NSW 州政府已經批復的 Lachlan’s Line 位於 Macquarie Business Park 又稱為“悉尼矽谷”
綠地 nbh 打造悉尼新型綜合體 2.0 “綠地造中心” 綠地集團作為較早進駐澳洲市場的純中資背景的世 界 500 強企業，其豐富的國際化的開發經驗有效的 支持了綠地集團在澳洲的專案推進。從 3 年前一房難 求的 Greenland Centre 到北悉尼 Lucent, 內西區的 Leichhardt Green 和 Potts Point 的 Omnia。僅僅三 年的時間裡他們完成了 7 個項目的策劃案，並且還有 一個位於 Macquarie Business Park，將成為悉尼又 一再造中心的顛覆性開發案，其命名為 nbh。這個專 案由新南威爾士州政府公開招標牽頭，十幾家澳洲本 土和大型海外開發集團參與競標，綠地不負眾望憑藉 完美的商住一體化新型社區方案一舉奪魁。綠地也為 我們呈現出了一個國際型開發團隊的基本節奏和專業 水準。 nbh 這個專案貫徹的是綠地造中心這樣一個理念，整 體開發，整體規劃。無論從居住還是從生活需要，這 個專案都應該會被成為真正的“以人為本，以住戶為本” 的專案。 nbh 將於 2019 年落成，商業面積接近 1 萬平方 米。從設計角度講，nbh 這個專案開始定位就把這 個 shopping center 定位成全方位垂直服務於 nbh 住宅專案的商業集群。從第一天設計這個項目開始 就把商業綜合體和住宅一起去整體研究設計，完全 的垂直交通。在硬體上除了車流量檢測以外，包括 Open-air Cinema, Playground，Sunday Market， Restaurant，Dry Cleaning, Gym, Medical Center 等 等能夠為所有業主提供方便的生活設施都會被考慮添 加到這個綜合體裡來。除了硬體以外，軟體方面， trading hour management，music program，nbh 的 所有商業服務管理和物業管理是由同一個公司進行統 一管理，作為開發商來講，綠地可以同時堅固兩部分 的協調，而不是住宅和商業之間冷冰冰的分離關係。 在處理公寓住宅樓和商業購物中心之間的關係上，綠 地嚴肅謹慎的考慮了到底需要什麼樣的商業中心？需 要商業和住宅怎麼有機結合？這些都是要經過從頭到 尾的設計策劃，在一般商業成熟的社區，整體重新規 劃，推倒重來是基本辦不到的。而在 Lachlan’s Line 的 nbh 這樣的新城，有著州政府的大力支持，綠地團 隊的全力以赴，nbh 就變得一切皆有可能。
綠地造中心是如何將 nbh 和周邊其他區 域以及 CBD 緊密結合？ Lachlan’s Line 位於悉尼 CBD 西北方向，直線距離 12 公里，從 nbh 進入 M2 高速公路經過悉尼大橋直 通 CBD 全程只有一個紅綠燈，車程 20 分鐘 -30 分鐘。 nbh 有自己專屬走廊直通火車站，無需收到任何外界 交通環境影響。nbh 項目距離 Macquarie Westfield 購物中心步行僅需 10 到 15 分鐘，駕車 3 分鐘，在享 受自己觸手可及的便利條件以外也不遠離大型購物中 心。 這次的專訪最後薛總再次強調綠地也會堅持貫徹“綠地 造中心”這樣一個開發理念，努力實現更多新中心，在 澳洲多點開花，做規模產業，並以體量級規模在澳洲 繼續發展。
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COMMERCIAL PROPERTY INVESTMENT COLLECTION
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全澳商業物業特刊
澳洲九大類移民簽證大盤點 澳大利亞 全世界最適宜人類居住的國家之一。它以其 優越的經商環境、高品質的生活水準、多元 的社會環境、公平的移民政策、良好的教育 設施以及有利新移民發展等因素，深深吸引 著各國移民，尤其是中國公民。如今澳中自 由貿易迅速發展，澳洲政府又同時放寬了相 關移民政策，更多中國商人因此獲得了更多 移民澳洲的機會。 澳洲移民優勢 澳大利亞商業投資移民以家庭為單位，一人 申 請 全 家 獲 益：夫 妻 雙 方 只 要 有 一方 去 澳 洲創業、居住即可。這對於許多沒時間來澳 洲創業或居住的申請人來說是一個理想的政 策。此外，小孩來澳洲後可以免費就讀澳洲 公立中小學。 移民九大類詳解 1. 186 簽證 高薪雇主擔保類別簽證 屬於澳大利亞雇主擔保類移民項目。澳大利 亞政府允許澳大利亞境內的企業或機構從海 外聘請專業人才，並擔保被聘用的人到澳大 利亞工作、生活的簽證專案。這類移民無須 通過獨立技術移民的打分系統和 EOI 邀請 制，申請人只要符合基本條件即可。可一次 性獲得永久居留權利。可以申請澳洲全境的 城市。 適合人群該簽證專案適合具有一定學歷、工 作經驗，並有誠意及能力在不同行業及領域 為澳洲公司及機構服務的申請人。 申請條件 1. 年齡 50 周歲以下 2. 大專以上學歷 3. 雅思 6 分 -- 可豁免雅思 4. 從事專業工作 3 年以上 2. 187 簽證 高薪雇主擔保類別簽證 與 186 傑出人才永居移民簽證一樣，只是申 請所在城市為澳洲的二線城市，包括除去 6 個一線城市（悉尼、墨爾本、布里斯班、黃 金海岸、紐卡斯爾、臥龍崗）以外的所有城 市。 適合人群 適合企業高管、私營企業主及海歸人士。 申請條件 1. 年齡 50 周歲以下 2. 大專以上學歷 3. 雅思 6 分 -- 可豁免雅思
4. 從事專業工作 3 年以上 3. 132 簽證 直接永居類別簽證 澳洲 132 商業移民項目又稱“商業天才移民項 目”，與 186/187 簽證相同的是：可以一步到 位獲得永居、無需通過 EOI 評分系統、對英 語和學歷無要求的簽證。但 132 專案必須有 州政府擔保。目前，並不是所有的州都願意 擔保 132，而且許多州裡有特殊要求。 適合人群在國內有成功生意且願意在澳洲投 資的大、中型企業主。 申請條件 1、 主申請人年齡 55 周歲以下， 隨行子女 25 周歲以下；2、夫妻名下個人及 家庭淨資產不低於 150 萬澳幣；3、過去 4 個財年中其中 2 個財年，擁有公司淨資產不 低於 40 萬澳幣；4、過去 4 個財年中其中 2 個財年，公司年營業額不低於 300 萬澳幣；5、 過去 4 個財年中其中 2 個財年，夫妻名下持 股比例不低於 30%；如是上市公司則不低於 10%。 4. 188A 簽證商業創新類簽證 澳 大 利 亞 188A 商 業 創 新 類 簽 證 屬 於 澳 洲 商 業 移 民（Business Innovation and Investment Visa），通常也被稱為“澳洲投資 移民”。相當於原來的 163、164 等移民簽證。 此簽證申請對審計要求相對較松，更加注重 公司營業額；同時對投資金額要求不高，投 資方式可靈活變通。 適合人群 適用於想在澳洲擁有經營管理生意的中、小 型企業主及大型企業管理者，在澳洲經商兩 年後可轉 888 綠卡簽證。 申請條件 1. 取得州政府“意向申請”EOI 邀請； 2. 主申請人年齡 55 周歲以下（或州政府豁 免年齡要求），隨行子女 25 周歲以下； 3. 商業甄選系統（EOI）打分 65 分以上； 4. 夫妻名下個人及家庭淨資產不低於 80 萬 澳幣； 5. 成功的經商背景，參與日常管理；6. 過去 4 年，有 2 年 ▲ 公司年營業額不低於 50 萬澳幣（最多 2 家 公司相加）； ▲ 夫妻名下持股比例不低於 30%；如是上市 公司則不低於 10%； 5 188B 簽證投資者類簽證 188B 投資者類簽 證是專門為那些從事投資活動（如房產、股 票、等）的投資者設立的一種 4 年期的臨居 簽證，它要求申請人有突出的投資經歷和經 驗，通過州政府擔保，而且投資 150 萬澳幣 到澳洲政府指定債券並持有 4 年，4 年後澳 洲政府會將本金及利息一起返還給申請人。 適合人群適用於想在澳洲某個州或領地進行
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指定投資，且投資到期後，願意繼續在澳洲 保持投資的人士。投資 4 年後可轉 888 綠卡 簽證。 申請條件 1. 主申請人年齡 55 周歲以下，隨 行子女 25 周歲以下；2. 過去 2 個財年，夫 妻名下個人及家庭淨資產不低於 225 萬澳幣； 3. 過去 5 個財年中其中 3 個財年，具有良好 的直接投資和管理經驗； 4. 申報的 3 個投資管理財年中其中 1 個財年， 滿足 150 萬澳幣的投資額； 5. 通過投資合法賺取 150 萬澳幣； 6. 商業甄選系統（EOI）打分不低於 65 分； 7. 投資 150 萬澳幣到澳洲政府指定債券。6 188C 簽證 SIV 重大投資者類簽證（500 萬） 188C 重大投資者類簽證也被稱為“500 萬投 資移民”，是澳洲政府重點關注的移民類型， 所以又被稱為“重大投資者類移民”，此類簽 證更加側重投資方向，沒有年齡限制，沒有 英語要求和打分要求，只要在政策規定的領 域內至少投資 500 萬澳幣就可以快速移民澳 洲。 適合人群高資產、高收入成功人士。 申請條件 1、夫妻名下個人及家庭資產不低 於 500 萬澳幣； 2、投資 500 萬澳幣到澳洲指定的投資產品 （私人股本基金 / 股票基金 / 其他公司債權基 金）。 7 188D 簽證 PIV 投資類簽證（1000 萬）澳 洲 政 府 於 2015 年 7 月 1 日 新 創 設 的 188D 類至尊投資移民簽證旨在為少部分高淨值人 群提供一種投資移民管道，並以此促進澳洲 經濟政策的競爭力。該簽證要求寬鬆，沒有 年齡、學歷、英語要求；無需財務審計、面試； 只需要擁有充足的資金，轉永久居留沒有居 住要求。投資方式多樣；子女可享受免費教 育。 適合人群超優質企業家 申請條件 1、無年齡 / 英語要求，不需打分 2、必須有高科技或創新生意模式背景 3、合 法擁有 1500 萬澳元，並投資到澳洲 1 年 4、 無居住要求，1 年後可轉綠卡 8 188E 簽 證 新 企 業 家 簽 證 新 企 業 家 簽 證 （New Entrepreneur visa） 是 澳 洲 政 府 推 出的一項新投資移民簽證，屬於 188 類別， 自 2016 年 9 月 10 日起可以申請。該簽證需 要通過 EOI 打分系統進行申請，並且有州 / 領地政府提名。企業家們只需得到協力廠商 20 萬澳元的資金支援即可在澳洲開展商業活 動，滿足一定條件，如營業額、雇傭本地員 工、獲得大力資金支持等，4 年後即可轉永 居。
適合人群有澳洲留學背景又想用做生意投資 來拿永居的申請人，以及打算辦理 457 雇主 擔保，但又有投資能力的申請人。 申 請 條 件 1. 55 歲 以 下；2. 英 文 達 到 competent 水準；3. 至少有 20 萬澳元的資金 支持以在澳洲創辦企業；4. 持有該企業至少 30% 的股權；5. 經營內容不能是住宅地產、 勞工租用或者直接購買現成生意或加盟連鎖 店；6. 獲得州 / 領地政府提名。 9405 簽證臨時投資退休類簽證 405 臨時投資 退休類簽證的有效期為 4 年，期滿後只要符 合相關條件就可以再次申請，每期 4 年，不 能轉永居。 適合人群該簽證針對那些擁有大量資產的外 國商業人士或專業人士，打算退休後在澳洲 安度晚年而設計的。通常這些人不帶隨同子 女並打算退休後生活在澳洲。 申請條件 1. 申請人 55 歲或以上（配偶年齡 不受此限制），無 18 歲以下子女； 2. 投資 75 萬澳幣（不能在 ACT）； 3. 過去 2 年全家淨資產 150 萬澳幣以上 ( 邊 遠地區 100 萬澳幣 )，需要州政府擔保（完 成指定的投資）；4. 證明以後每年不少於 6.5 萬澳幣的年收入； 5. 申請人身體健康、品行優良，且必須購買 澳洲醫療保險；6. 申請人沒有在澳洲全時工 作的意圖，但允許簽證持有人每週打工不超 過 20 小時。 值得注意的是澳洲商業移民政策是從 1981 年 11 月開始實施，中間頻繁出現變動和關 停。2016 年 9 月更是推行了 188E 企業家簽 證，用於取代 188A 簽證！同時將著手取消 188C 重 大 投 資 者 簽 證， 改 革 188B 投 資 移 民！ 186/187 傑出人才永居項目是海外居長期辦 理的優勢項目， 在澳洲政府大刀闊斧的改革 移民政策之下，目前也有所收緊但相對穩健。 符合條件想移民澳洲的一定要抓緊了，移民 有時候像買房，該出手時就出手，等待只是 機遇的錯失。 澳洲 186、187 傑出人才永居移民簽證優勢： 1. 無需登陸澳大利亞，無需移民監 2. 無需雅思成績，無英語要求 3. 無需資產要求 4. 一人申請，全家綠卡 5. 直接成為永居居民，自由出入澳洲 6. 享受澳洲免費醫療、教育等一系列福利 7. 全程律師把控 8. 50 周歲以下，大專以上學歷，3 年以上工 作經驗即可申請
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Prime11 月 5 日盛大開盤！ JQZ 攜手 PTW 傾力打造——以極致匠心，獻各界精英。 為極致生活而來！ 由澳洲知名開發商 JQZ 傾力打造的 Prime 專案，尚未面世卻已令人翹首期 盼已久，11 月 5 日終於迎來耀世開盤！
可俯瞰中央廣場的觀景平 臺、休閒空間、25 米恒 溫游泳池、SPA、健身房 一應俱全。無論是閱讀、 冥想、還是運動、聚會， 都可以在這裡享受到動靜 相宜的樂趣。
坐黃金地段，擁極致資源 JQZ 的創始人兼 CEO 張建秋先生表示 : 這個項目的最大亮點之一就是它的絕佳 地段。 麥考瑞公園是 “ 城市經濟走廊 ” 的重要支 撐點，Prime 佔據該區域的核心門戶位 置，在城市升級規劃藍圖內，享受多重 政府資源周邊建設專案，如修路、新建 火車站，都是緊鄰 Prime 的直接利好； 麥考瑞公園板塊有 “ 南半球矽穀 ” 之稱， 世界 500 強企業紛紛入駐于此，高新產 業彙聚，精英薈萃，對高端住宅的需求 日趨上漲，房價升值勢不可擋，潛力無 限； Prime 項目位於麥考瑞公園的心臟地帶， 堪稱 “ 黃金板塊中的黃金地段 ”， 緊貼著 整個區域的脈搏，享受所有區域利好， 佔據所有核心區位資源。 傾匠心設計，造極致美宅 操刀 Prime 專案設計的知名建築事務 所 PTW 董事長 Simon Parsons 表示： “ 這個項目的設計令我們興奮不已，要知 道這樣難得一見的好地塊真是可遇不可 求。” 精美住宅： Prime 專案計畫建造 4 棟 20 層的住宅大 樓，其中兩棟為流線型外觀，另外兩棟 則為菱形，戶型選擇包括 1 室、2 室、3
室及 4 室（頂樓公寓）全戶型，屆時將 有 680 套精品公寓面世。 值得一提的是，Prime 將打造超大面積 的頂層公寓呈獻頂級名士，每一套頂層 公寓都將擁有私家樓頂花園，通過專屬 樓梯直達，彰顯尊貴格局，盡享舒適生 活，珍稀房型僅獻 19 套。 朝北向的公寓可以欣賞 Lane Cove 國家 公園綠意自然，南向則可遠眺悉尼 CBD 繁華美景。 綠色環保： 正在迅速發展的麥考瑞公園地區，往往 會有建築密度過密而影響採光的問題， Prime 卻完全不存在這樣的問題，專案 本身的優越位置加上貼心的設計，不論 是住宅內部，還是露天庭院，中央花園， 都可以享受明亮溫暖的充足陽光。因此 Prime 將最大限度利用太陽能，於此同 時雨水也將被收集供灌溉或洗車系統使 用，環保才是真正的人性化。 愜意空間： 4 棟住宅大樓分別坐落在 4 層平臺之上， 被中庭花園圍繞，並配有燒烤區。每棟 大樓樓頂都配有業主專享的空中花園，
驚豔外觀： 大樓極具創意的外觀設計 將賦予 Prime 專案獨一無二的個性與魅 力：兩棟流線型的長方形大樓將採用保 護隱私的細細微性大滑動門，兩棟菱形 建築則採用特色的彩色玻璃，創造垂直 流動感，矗立在地塊的邊界，明亮而現 代，極具設計感和辨識度。 活力商業： 一樓將被打造為一個商業廣場，啟動整 條街的前沿，並作為麥考瑞購物中心的 延伸，裡面包括餐廳、咖啡館、戶外用 餐區、公共藝術區、兒童戲水區等； Prime 還將配套一個近 2000 平方米的 高檔購物中心，與麥考瑞購物中心無縫 銜接，作為購物體驗的延伸。
居配套軸心 享極致便利 JQZ 始終秉承 “ 為買家提供最大 限度的便利生活 ” 的宗旨來挑選項 目地塊，Prime 專案所處的位置正 是終極便利所在：“ 用腳去丈量 ”。 澳洲最好的購物中心之一 —— 麥 考瑞購物中心，近在咫尺，觸手 可及； 麥考瑞大學火車站就在 300 米外，
步行 3 分鐘即可到達 ; 全球商科頂尖的麥考瑞大學，步 行僅需 5 分鐘； 有烏托邦樂園之稱的 lane cove 國家公 園，更是散步放鬆好去處。 交通樞紐、商業中心、頂尖教育、公園 綠地都在 Prime 步行可達範圍，項目的 便利性不言而喻，文化氛圍、商業氣息 與自然悠閒在此完美交匯。 麥考瑞公園區域的迅速崛起有目共睹， 而在整個麥考瑞公園區域，Prime 專案 以其獨一無二的優越位置將會成為買家 的極致之選。 JQZ 獨到眼光慎選資產，匠心打造極致 美宅 ——Prime 邀您入主麥考瑞，掌握 悉尼未來！
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Oct 28, 2016
澳洲悉尼房市爆棚啦！投資者人數急升，專家告訴你什麼房子更搶手！不學可就搶不到房啦！ 由於利率創歷史新低，更有可能再降 息，再加上稅務優惠，悉尼房地產市 場的投資者人數已急升。 澳洲統計局最新的數字顯示，僅今年 7月，投資物業作出租或轉售的價值較 上月上升1.77億，在31天內大幅增加 1.9%。 Domain集團首席經濟師Andrew Wilson博士指出，新州差不多占 60%的投資物業借貸，而這些都是投 入悉尼房市。現時投資者占新州住宅 借貸的56.5%。 因為之前有傳負扣稅政策可能有變， 投資物業貸款利率上升，而澳洲金融 監管局(APRA)擔心市場投資活動太多 收緊借貸，令去年的物業投資額下
跌。 Wilson博士稱: “不過，今年5月投資者 增加，我認為投資物業有基本的需 求，而很多人害怕錯失機會。現時數 字已上升至房市頂峰期前的水準，投 資者期望找尋回報更高，價格低的物 業。” Fife Capital開發部董事Mike Wiseman表示，有最佳前景的都是鄰 近交通、學校和設施(例如商店和公 園)的物業。現時靠近悉尼市中心的新 開發專案和二手房屋的價格都非常 高，但房價仍有增長空間，所以不應 該排除這些地區。 Intelligent Finance的房貸經紀Justin Doobov推薦東區、內西區和下北岸，
雖然房價較高，但仍然需求很多，所 以租金回報和增值能力均很好。 First National Real Estate 的Aris Constantinidis認為悉尼的邊緣地區也 不容忽視，Ultimo, Pyrmont, Chippendale 和 Glebe等城區的出租市 場大，新開發專案也很多。大部份地 區的空置率都非常低，Ultimo附近很多 新開發專案，為地區帶來新面貌。 Bradfield Cleary董事Georgia Cleary指 投資者應該考慮公寓和獨立屋。租戶 可以來自所有的年齡層，一或兩房公 寓很容易租出，可能是最受歡迎的投 資選擇，但家庭可能喜歡獨立屋。只 要是鄰近交通、公園、咖啡室和商店 都是不錯的選擇。 LJ Hooker的Clare Rutledge稱: “下北
岸因為這些基本的條件而特別受歡 迎。租金回報約為3.8%，不及以前的 5%，但還應該考慮資本增值。大部份 人喜歡小型的公寓項目，而一房公寓 非常受歡迎。很多人希望租房自住， 不想和其他人共住。” 投資者在西區也非常活躍，Starr Partners首席執行官Doug Driscoll指投 資者現時占所有買家的差不多一半。 之前澳洲金融監管局的政策有一點阻 嚇作用，但現在他們希望找到下一個 投資熱點。西區建議中的基建很多， 這區的銷售很穩健。距離悉尼市中心 5至15公里的地區有很大的需求。越富 裕的人越想搬到最靠近市中心的地區 居住，他們喜歡這些城區的生活方 式。這些地區的房價相當穩固。
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Book 3, Issue No. 537 / Friday Nov 04, 2016
悉尼 NRAS 項目 國家補貼 12 萬 近購物中心 近交通 $404,980 悉尼 House and Land 靠近 Town Centre 4 房雙車庫 $689,980 起 澳洲最佳 NRAS 投資項目已進入最後階段，只有極少數項目還有可能拿 到最後的 NRAS 名額。國家遵守諾言，認真兌現並在報稅時發放承諾的 每年 1 萬多，10 年 12 萬多的免稅補貼，使得投資者對 NRAS 項目信心 十足。很多人諮詢哪裡能買到 NRAS 房產，買過 NRAS 房產的還想再買， 錯過機會沒買的想抓住最後的機會購買一套。我們在這裡告訴大家，如果 你希望抓住最後的機會購買 NRAS 房產，享受絕無僅有國家免稅補貼 12 萬，趕緊撥打我們的電話。 我公司在過去 5 年中致力於推介澳洲最佳正收入之 NRAS 投資專案， 因為房價便宜，普遍低於悉尼中價位 , 從 2011 年到現在，早期購買的 NRAS 房產普遍增值 30% 以上，投資者皆大歡喜。同時 NRAS 投資物業 還在 10 年中享受國家免稅補貼 12 萬以上，確保正收入，實至名歸成為 澳洲最佳投資物業。現在悉尼 NRAS 新盤還有最後的機會， $505,000 起 價，遠遠低於 2015 年 12 月的悉尼 Unit 中價位 $650,000。數量有限，若 想購買國家 $120,000 免稅補貼的房產的朋友，趕緊聯絡我公司，切莫錯 過最後 NRAS 機會啊。 在過去的一年多裡，在悉尼居住的人都感覺到一股狂熱的購房潮，這股狂 潮推動周圍房價一路攀升。據地產權威機構公佈的統計資料，悉尼 House 中價位 2015 年突破 100 萬，Apartment/Unit 中價位達到 65 萬。悉尼的 房產價位何以突然沖到如此高點？部分人對悉尼的這種房價呈指數曲線般 的沖天上升持樂觀態度，認為它還會繼續攀高。也有人認為它是一種泡 沫，很快就會崩潰。2016 年悉尼房市將何去何從，是一個值得大家思考 的問題。我們將在講座上講解我們的專業看 法。 澳洲總理 2014 年早些時候在記者招待會上發 佈消息，悉尼新機場被選在西區的 Badgerys Creek，即將開工。火車環城線也隨之開建， 未來 20 年的悉尼商業重點將移向西南區。政 府已經在西南區投入大量資金進行土地開發， 北到 Kellyville，南到 Camden 隨之成為房 產熱點。自 2013 年至現在 House 的銷售在 Kellyville 嚴重過熱，導致價格急速攀升至 90 萬以上，一年半內新 House 價格增長 20-30 萬，但租金仍維持在 $620-650 左右，使得在 Kellyville 投資的壓力增大。我們在 2016 年應 該把投資重點挪向新飛機場所在的西南區附 近。西南區新 House 地點臨近未來火車站、 購物中心、學校和 75 萬平方米的超大商業 園。交通便捷，50 分鐘開車可直達市中心， 房產最大的優勢是適中的價格和 4-4.5% 的租 金回報，4 房雙車庫的全新別墅從 $699,980 起。如果你錯過了 2 年前的 Kellyville，現在 請不要錯過這次機會。 資料告訴投資者，現在應該購買中價位以下 的房產，畢竟中價位以下的房產擁有最大的 群體。就像股票投資技術平均線理論，總是 在平均線下購買，才能享受最大的升值空間。 悉尼 Apartment/Unit 中價位已達到 65 萬，所 以那些購買 70-90 多萬 2 房的投資者要好好 掂量掂量。這種房在未來幾年中是否有升值 空間很值得懷疑 , 而且養房壓力很大。而西南 區的 House 價格低於中價位最多。這些地區 的 House 的價格甚至低於許多中心地區 1 房 公寓的價格，而且沒有 Strata，租金回報達 到 4-4.5%，相比租金回報率只有 3.1-3.5% 左右的 apartment，使養房輕鬆許多，這在悉 尼目前的投資環境中是優秀的。獨立房屋擁 有土地以及 3 或 4 臥房的居住環境，未來的 升值的潛力將會遠遠大於同等價位的公寓房。 10 年以後人們的購買重點講會移到西區和西 南這些地區，趁現在這些區的 House 價格還 低於悉尼中價位，趕緊購入，10 年後獲利。 此外在過去的 4 年裡，星澳投資集團致力於 大力推薦 NRAS 房產項目，不僅 2 房房價在 40-55 萬上下，而且還能享受國家 $120,000+ 免稅補貼，使大批投資者享受到了短期房產 立竿見影的增值和高回報的正現金流，得到 了最大意義上的投資回報，購買 NRAS 房 產的人都非常高興。全民追捧的優秀房產投 資專案 NRAS 第五輪，在 2014 年已被自由 當砍掉了。以後再沒有 NRAS 項目了。第 四輪批出來的最後房子賣完為止。如果想趕
NRAS 末班車的朋友們，趕緊諮詢排隊。 由於悉尼房價的狂升，以及大量推出高價的樓盤，使得悉尼很多區都批出 了創紀錄的新樓盤數量，使得悉尼高價位元高密度物業投資的租金回報率 急劇下降。如果收入偏低的投資者也可以把目光轉向 house 價格仍然在 40-50 萬上下的 Brisbane 和黃金海岸。這兩地不僅 House 價格還沒有大 升，而且租金回報率在過去幾年一直維持在 4.5%-4.8%，使得養房輕鬆。 11 月 6 日星期日，我們將以實例分析和講解 2016 年悉尼地區及外省的房 市前景以及澳洲股市前景。在過去的 5 年裡，通過我們的分析，幫助很多 投資者挑選到滿意的房產，一年左右賺到 10 萬以上增值。希望繼續幫助 大家介紹好房產，在房市的高峰中仍能買到便宜的投資回報高的房產。我 們的講座具有真實性和知識性，充分利用歷史資料進行分析，沒有煽情的 忽悠，我們的售後服務更是一流。客人對我們的講座評價極高。歡迎新老 投資者參加我們的講座，諮詢我們的房產。 地產講座時間： 11 月 6 日星期日下午 2:00 pm – 4:00 pm 講座地點： 104 Bathurst St, Town Hall, CBD 訂座電話： 9266 0808 （ Mon - Fri， 10 am – 4 pm） 手機或短信訂座：0425 668 802 ( 屆時座位十分有限，希望大家盡早訂座 ) Email 訂座： info@staralbert.com 瀏覽網址： www.staralbert.com
Book 3, Issue No. 537 / Friday Nov 04, 2016
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Book 3, Issue No. 537 / Friday Nov 04, 2016
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Book 3, Issue No. 537 / Friday Nov 04, 2016
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3.5
2+
• 物業佔地 572 ㎡，室內面積約 400 平方米 • 該水景豪宅靠山面水，風景秀麗，風水極佳 • 室內建有 5 間寬敞房間，其中 3 間可眺望開闊水景和城市美景 • 後花園建有室外泳池 • 位於悉尼最有名的海濱豪宅區，距市中心約 15-18 分鐘車程，距車士 活大約 5-8 分鐘
聯繫：Michael 朱先生 0402 799 188 | Justin 王先生 0425 377 170
Vaucluse
5
4.5
$6.8M 2+2
聯繫：Michael 朱先生 0402 799 188
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Rose Bay
6
$13M+
4.5
2+
出
售
售
功
• 物業佔地約 600 多平方米，室內面積約 400 平方米。 • 位於北岸著名濱海豪宅區的山頂位置，擁有 270 度開 闊壯觀的自然美景，包括：悉尼大橋，歌劇院，城市 美景，海灣水景以及翠綠的地區美景。 • 物業距離市中心僅 5-8 分鐘車程，到車士活也不過 8 分鐘時間，而且周圍名校林立，步行可到附近火車站， 生活交通特別方便，旺中帶靜！
聯繫： Michael 朱先生 0402 799 188
出
北岸山頂時尚海景豪宅
功
成
• 物業佔地 900 M², 室內面積約 450 M² • 3 層全海景法式別墅 , 眺望 Mosman 海灣 , 配 備水邊游泳池和私家碼頭
• 物業佔地 1000 平方米，室內面積 650 平方米 • 擁有永無遮擋的一線全水景，眺望部分雪梨大橋， 城市美景以及帕拉馬塔河的璀璨美景 • 全新船塢和遊艇滑道，私家小沙灘，游泳池，水療 室
成
• 物業佔地 815 平方米，室內面積約 450 平方米 • 該 2 層雙磚海景豪宅，門口已可眺望雪梨大橋，歌劇院，2 樓更可眺望開闊的玫 瑰灣海景和城市美景 • 4 間寬敞臥室全部配備獨立的大理石洗手間，主人套房鋪設名貴的漢白玉大理 石地板和牆身。 • 7 米高挑空大堂，經典奢華的客廳和高雅的飯廳，現代典雅的廚房，氣派寬闊的樓 梯，漂亮的室外溫水泳池，能停泊 4 部車以上的前庭，修剪整齊的翠綠後花園 • 位於東區著名的海灣豪宅區，鄰近當地出名的貴族學校，街道寧靜，步行可達 公園、餐廳，咖啡廳 ; 到市中心僅 10 - 12 分鐘車程，生活交通特別方便 .
聯繫： Michael 朱先生 0402 799 188
• 物業佔地 1285 平方米，室內面積約 800 平方米 • 目前兩層可加蓋一層，另外兩個門牌號碼可將網球場增 建成另一美景豪宅 • 直接眺望雪梨大橋，歌劇院，海灣水景等美景
聯繫： Michael 朱先生 0402 799 188
Book 3, Issue No. 537 / Friday Nov 04, 2016
Zetland
114/6 Victoria Park Parade
3
2.5
2
排屋風格，面向公園，魅力 townhome
寬敞家居，更像排屋 , 臨街前庭，複式，現代，時尚，毗鄰公園。多個生活區， 室內、外融匯貫通，室內高品質完工。美景花園，休閒風格‘Platinum’開發專 案。室內可至一系列休閒設施，門前可至全新的 East Village 咖啡店 / 零售 店鋪。 * 開放式起居室及飯廳可通向娛樂平臺 * 樓上寬敞起居室 / 媒體室可通向戶外平臺 *3 睡房均有入牆櫃，主人房有套間 * 室內可至雙保安車位，上鎖儲物室 * 中央空調，煤氣加熱，保安對講機，已裝 NBN * 步行可至 Green Square 火車站，有泳池 ,spa, 健身房的健康俱樂部 * 設施齊全的浴室 * 凱撒石檯面廚房，Miele 廚具，煤氣煮食，地熱
Wollahra
開放參觀 : 週三 5:00pm-5:30pm 週六 11:00am-11:45am 拍賣：具體請諮詢仲介 詳電 : Augusto Gerocarni Mobile: 0403 279 845 Email: augusto.g@raywhite.com
43A
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Book 3, Issue No. 537 / Friday Nov 04, 2016
Book 3, Issue No. 537 / Friday Nov 04, 2016
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Book 3, Issue No. 537 / Friday Nov 04, 2016
Book 3, Issue No. 537 / Friday Nov 04, 2016
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Book 3, Issue No. 537 / Friday Nov 04, 2016
悉尼最具價值的物業
Bertha Road
Bertha Road
6
9
4
6
9
4
Positioned on an elevated ridge line and sitting on a level 1670sqm , this rem arkable dual estate takes full advantage of its 28 View As Advertised or By Appointm ent m etre frontage. Panoram ic 270 degree view s take in the Sydney CBD skyline including the Opera House and Harbour Bridge. As Expressions of Interest Close 15 Novem ber 5.00pm day t urns t o ni ght , t he sunset and br i ght ci t y l i ght s ar e am azi ng. W i t h over 800sqm of i nt er nal l i vi ng space t he m ai n r esi dence i s a OfficeAs02Advertised 9960 8828 Positioned on an elevated line and sitting on a level 1670sqm, this remarkable dual estate takes full advantage of its 28 or By Appointment 預約參觀 View 占地面積超過 1670 ridge 平方米，高地勢，28 米寬前庭。可 270 度觀賞悉尼 ation hom e feat uringviews m ultipl e livi ngthe spaces incl udingskyline a selfincluding containedthe level w hich contai ns aHarbour spacious billiarAs ds grand 3frontage. story Feder t Ber t haRoadDual Estate. com 15 November 5.00pm Vi si metre Panoramic 270 degree take in Sydney CBD Opera House and Bridge. Expressions of Interest Close 登記購買意向截止日期 11 月 15 日 5.00pm CBD 天際線美景，歌劇院及海港大橋的壯麗景致。居於此處物業，您可觀 room , TV area and ki t chenet t e, al l connect i ng t o a st unni ng t i l ed and heat ed pool w i t h out door ent ert ai ni ng ar ea. The second day turns to night the sunset and bright city lights are amazing. With over 800sqm of internal living space the main residence is 辦公室 a Office 02 9960 8828 02 9960 8828 賞日出與日落，明亮的城市燈光。室內生活區面積超過 800 平方米，宏偉 rgrand esidence is a Federation tw o level,twhome o bedr oom guest house.living spaces including a self contained level which contains a spacious billiards featuring multiple 3 story Visit simeonmanners.com.au
請登陸 BerthaRoadDualEstate.com 3 層古典建造，多個生活區。獨立一層，有寬敞的桌球室，電視區，廚房， room, TV area kitchenette, all connecting a stunning tiled 0403 and heated Ri chard Simand eon 0411 499 906 M to ark M anners 032 pool 700with outdoor entertaining area. The second 均與戶外娛樂區，磁磚，可加熱泳池相通。另二層有 2 睡房客房 . residence is a two level, two bedroom guest house.
Richard Simeon 0411 499 906 Mark Manners 0403 032 700
Book 3, Issue No. 537 / Friday Nov 04, 2016
6 睡房 8 浴室 4 車位
壯觀豪華府邸，毫無爭議的成為本地地標式 建築，可觀賞波光淋淋的 Kogarah Bay 美景。 4 層精品建築，精湛室內裝修，高品質建造， 可讓您與家人舒適居住與娛樂。豪華水濱家 居，定會讓您滿意。
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現場拍賣 2016 年 11 月 19 日 週六 1.30pm 預約參觀 詳電 Davey Hong( 洪俊嵩 ) 0424 603 824 Liam Tsaprazis 0410 883 560
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Book 3, Issue No. 537 / Friday Nov 04, 2016
6 睡房 4 浴室 4 車位
占地面積超過 2244 平方米公園美景大地之 上，宏偉豪華府邸，一生一次的機會，宮殿 式佈局，永恆精典設計。大理石門廳可通向 優雅的正規及休閒生活空間。奢華，大氣。
出售 登記購買意向截止日期 11 月 24 日 5pm 開放參觀 週六 12pm-12.45pm 週四 12pm-12.45pm 詳電 Michael Rava 0411 225 084 Davey Hong ( 洪俊嵩 )0424 603 824
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Book 3, Issue No. 537 / Friday Nov 04, 2016
3 睡房 2 浴室 1 車位
豪華府邸，注重細節，現代設計，高品質完 工，可觀波光淋淋的水景。可讓您與家人舒 適 居 住。 黃 金 便 利 位 置， 幾 步 可 至 靚 麗 的 Balmoral Bay， 公 共 交 通，Mosman 精 品 店 鋪，咖啡店。
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現場拍賣 2016 年 11 月 12 日 週六 12.45pm 開放參觀 週六 11.30am-12pm 詳電 Michael Coombs 0424 391 255 Davey Hong( 洪俊嵩 ) 0424 603 824
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Book 3, Issue No. 537 / Friday Nov 04, 2016
4 睡房 2 浴室 2 車位
地 處 悉 尼 西 南 走 廊 日 益 繁 華 地 區， 占 地 面 積 超 過 500 英 畝 大 地 之 上。 僅 幾 分 鐘 可 至 Camden Village， 不 到 1 小 時 可 至 悉 尼 CBD。寬敞大地，機會難得，易至 M5,Wilton Junction 及 位 於 Badgery Creek 的 悉 尼 第 2 機場。
現場拍賣 2016 年 11 月 19 日 週六 12pm 預約參觀 詳電 Luke Mannion 0428 473 629 Anna Younan 0416 053 838
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Book 3, Issue No. 537 / Friday Nov 04, 2016
4 睡房 3 浴室 3 車位
現代家居，精湛設計，寬敞 Penthouse 風格， 易打理。室內精湛設計，寬敞戶外生活空間， 可觀水景及城市美景。物業有客房，泳池， 快速電梯，觸摸空調。
現場拍賣 2016 年 11 月 17 日 週六 6.30pm 預約參觀 詳電 Paul Cavarra 0418 252 153 Ashley Hockam 0423 865 265
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Book 3, Issue No. 537 / Friday Nov 04, 2016
6 睡房 8 浴室 4 車位
壯觀豪華府邸，毫無爭議的成為本地地標式 建築，可觀賞波光淋淋的 Kogarah Bay 美景。 4 層精品建築，精湛室內裝修，高品質建造， 可讓您與家人舒適居住與娛樂。豪華水濱家 居，定會讓您滿意。
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Book 3, Issue No. 537 / Friday Nov 04, 2016
靚麗家居，宏偉堅固，全磚建造，可讓您 與家人全年愜意生活與娛樂。地處便利位 置，幾步可至 Lane Cove West 小學，巴 4 睡房 2 浴室 2 車位
士 站 及 Blackman 公 園， 近 Lane Cove
現場拍賣 2016 年 11 月 19 日 週六 3pm 開放參觀 週六 3pm-3.30pm 週三 3pm-3.30pm
Plaza 店鋪及咖啡店。
詳電 Brent Courtney 0411 888 380 Davey Hong( 洪俊嵩 )0424 603 824
卓越古典家居，新近裝修，古典優雅與現
現場拍賣 2016 年 11 月 12 日 週六 3pm
代便利完美結合。寬敞佈局，可供您休閒 居住，寬敞生活空間，戶外娛樂區，便利 4 睡房 2 浴室 1 車位
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可至店鋪，咖啡店，St Leonards 火車站。
開放參觀 週六 1pm-1.30pm 週三 1pm-1.30pm 詳電 Peter Chauncy 0402 036 489 Kiel Meacher 0432 526 220
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Book 3, Issue No. 537 / Friday Nov 04, 2016
4 睡房 2 浴室 2 車位
現代寬敞家居，複式住宅，寬敞生活區及娛 樂區可通向美景花園，可加熱泳池，露臺。 寧靜位置，高地勢，近 Lane Cove Village， 學校及公共交通。可讓您與家人舒適居住與 生活。
現場拍賣 2016 年 11 月 26 日 週六 9.45am 開放參觀 週六 11.30am-12pm 週三 11.30am-12pm 詳電 Brent Courtney 0411 888 380 Davey Hong( 洪俊嵩 ) 0424 603 824
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Book 3, Issue No. 537 / Friday Nov 04, 2016
5 睡房 3 浴室 3 車位
全新豪華雙層家居，室內面積約 295 平方米。 後院朝北，讓您與家人享受在陽光的沐浴中。 寬敞開放式起居室可通向戶外設有燒烤米的有 蓋娛樂區及草坪。高品質完工，Miele 煤氣煮 食廚具，設有餐具室。室內高品質精湛設計， 豪華主人房有步入式衣帽間及豪華套間，套間 內 有 磁 磚 地 熱， 全 屋 設 有 中 央 空 調， 管 道 式 吸 塵 設 備 及 保 安 系 統。 便 利 位 置， 步 行 可 至 Chatswood CBD, High Street 店鋪，本地學校。
現場拍賣 2016 年 11 月 12 日 週六 12pm 開放參觀 週六 12pm-12.30pm 週三 12pm-12.30pm 詳電 黃先生 0403 315 349 謝小姐 0421 308 698
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Book 3, Issue No. 537 / Friday Nov 04, 2016
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精湛設計，結合風水，高品質完工，全新豪 華物業，占地面積約 816 平方米，現代實用 佈局。室內面積約 276 平方米，堅固磚與水 泥建造，正規寬敞起居室，家庭活動室及飯 廳，傾斜式屋頂，凱撒石檯面廚房，步入式 食品貯藏室，Miele 廚具。室內可至有頂娛樂 平臺，林蔭美景，朝北容易打理後院。克麗 瑪藍色天然石磁磚整潔浴室。所有睡房均有 壁櫥，主人房有步入式衣帽間及套間。寧靜 街道，僅 800 米可至火車站及 Chatswood 公 立學校。
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Book 3, Issue No. 537 / Friday Nov 04, 2016
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$1.695M 起 • 位於Strathfield 高爾夫球場， 迴旋靜街 • 全新獨立契約家居——室內面積 250 – 300平方米，另有大後院及花園 • 3, 4 或4.5 睡房可供選擇 • 高品質完工，由榮獲眾多獎項的 Marchese Partners設計
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5
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Richardson & Wrench Northbridge&Castlecrag
Richardson & Wrench Northbridge & Castlecrag
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內西區
肉店
肉店零售生意出售 預約參觀
豪 華 2&3 睡 房 物 業， 位 於 DARLING POINT 黃金位置，綠蔭圍繞 黃金位置，位於著名的 Rushcutters Bay 及繁華的 Double Bay 精品文化中心。 12A Darling Point Rd 高 品 質 完 工， 明 亮，寬敞，物業內部開放式設計，開放 式生活空間，為您與家人提供輕鬆的居 住條件，可通向東部愜意的海濱區域。 請登陸網址，登記您的購買意向 樣板展示套間現開放參觀 10 月 9 日 周日 11am-12.45am
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Book 3, Issue No. 537 / Friday Nov 04, 2016
快速看懂澳洲房產法律常識！ 4 靈活運用資產 在澳大利亞，通常的做法是用一處房產資 產為另一處作抵押。 隨著您付清貸款以及房產的升值，權益也 會增加。例如，如果您當前房產價值為 40 萬澳幣，還需供款 10 萬澳幣，則您就 有 300,000 澳元的資產。您可以按許多 種方式來使用這項權益，如再投資房產、 用來度假或購買股票。
想要到澳洲買房，就必然要遵守澳洲的法律 法規。許多規定跟國內不盡相同，卻會在現 實生活中直接影響您的買賣和租賃。為此， 小編總結了一些常見的法律常識，希望您能 更好地處理自己的物業買賣和租賃。 1 房產所有權 澳大利亞是一個資本主義國家，私有制是經 濟基礎。法律規定業主擁有永久土地所有 權，而不是租賃權。 那麼這到底意味著什麼？實質上 “ 永久產權 ” 這一術語指的是您可以永遠享有該土地的所 有權。 如果是租賃權， 您只能在一定期限內擁有 土地。在中國，目前這一期限是 70 年。（國 內最近對使用權的問題討論熱烈，將來或許 在 70 年的使用權後可以續約，但是會繳納 一定費用，所以在房地產評估時，過了一定 年限的房地產價值會降低。永久產權的房地 產就不會存在這個問題。） 過了這個期限，土地的所有者，通常是政 府，就有權合法地佔有。因此，永久產權更 優越，並能賣出高價。 2 購房定金 購買房產時，不管在哪個國家，標準做法 是，首先支付一筆定金。這筆首付定金在簽 訂合同後立即支付。 定金的金額各國有所不同。但是在澳大 利亞，法律規定的定金是 10%，中國是 30%。支付較少的定金來購買澳大利亞房產 是一個很大的優勢，在初期為您保留您的投 資物業。 如果您有充足的現金，您不用將資本沉澱在 押金中，而是可以將其投資其他項目（包括 房產項目），這樣相同的投資額就能獲得更 高的投資收益。而且您可以在簽訂合同和交 房之間的這段時間來改善您的財務狀況而無 須為交付大筆定金而苦惱。 這筆款項，不經您的允許，開發商不得擅自 挪用，當然，作為首付款，沒有開發商的允 許，您也不得隨意去用。 如果因為任何原因開發商不能交付房產從而 違約，則所有的首付款會全額退還給購買 者。這就向您提供了更大的保障，防止您首 付款的損失。所以您不用擔心開發商卷款逃 跑，或者爛尾樓的風險，這種事情在澳大利 亞百年難遇。
事實上，利用權益來置業是一項在澳大利 亞常見的投資策略，且使房產投資者能更 有效的積累財富。而在其他國家中，很難獲 得這一認可。
悉尼和墨爾本的房價經歷了 3 年左右的 飆 漲以後，近幾個 月來出現了降溫的跡象。有專家預測，2016 年澳洲房市的 增長會放慢，墨爾本將從悉尼手中搶走 “ 最強房市 ” 的頭銜。 然而，也有專家聲稱，2016 年悉尼預計將是全球房價漲幅 最大的城市，漲幅將達 10%。 而在 2015 年整體房市上漲的環境下，珀斯和達爾文兩個城 市的房價卻出現了下降，礦業經濟發展減速對這些城市的地 產市場造成了一定衝擊，部分專家預計 2016 年這些城市的 表現可能依然平淡。而對於悉尼和墨爾本的買家來說，房市 的冷卻是一個好消息，因為這樣，我們就有更多的空間為自 己挑選最理想的物業。 那麼現在到底是不是一個入手的好時機？如何看清撲朔迷 離的澳洲房產市場表像下的本質？在悉尼、墨爾本或其它澳 洲城市投資的最佳策略是什麼？投資者們該如何把握住市 場大勢？
5 租金收益 悉尼房市分析 最近，由於部分地區空置率低達 1%, 出租 市場強勁，部分澳大利亞房產變成一項有吸 引力的投資選項 在如此之低的空置率的情況下，投資者會收 到 5-8% 的相當大的租金收益。 這些收益是對房產投資者的一筆巨額收益， 也最大程度降低了您的現金支出。 6 物業管理 澳大利亞的物業經理一般水準較高，會處理 好從找到合適的租戶到維修管道的所有事 情。 現在，在一個社區內入住一名物業管理經理 正變得十分普遍。物業經理會每週七天、一 天 24 小時提供服務。 一個優秀的物業經理不僅使您解除了負擔， 倘若他們能找到愛護您房產的 " 好 " 租戶， 也就減緩了您家俱裝備和陳設及其他資產的 折舊。
悉尼房市從 2003 年後進入低迷狀態，到 2009/10 年左右經 歷了一段漫長的調整期。也就是說，投資者要是在 2003 年 買房，六七年間房價基本上沒有什麼增長。但是從 2009/10 年後，悉尼房市重新升溫，大幅增長發生在過去兩三年，別 墅中位價突破了一百萬澳元。儘管悉尼房市基礎很好，但 是目前價位已經很高了，投資者面臨的是一個選擇的問題： 花同樣的價錢，比方說七八十萬澳元，是買在悉尼很遠的郊 區，還是買在墨爾本、布里斯班或其它首府城市的 CBD 和 周邊的一些內城區？要知道，在世界上的任何一個大城市， 市中心方圓 5 公里以內都是黃金地帶，從長遠來看地產是 最值錢的。 墨爾本房市分析 15 年維州的工黨政府實行了一項臨時建築新規，限制樓盤 開發的高度和密度，還收緊了其它一些條件，減少了一部分 開發申請。總體來講，墨爾本過去幾年確實賣了不少房子， 還有不少在建，也有一些正在申請或逐漸步入市場。但墨爾 本同時也在迅速發展，人口增長全澳最快。有多個專業報告 預測，按照目前的人口增長情況，不久的將來墨爾本人口會 超過悉尼，成為澳洲第一大城市。而目前作為第二大首府城 市，墨爾本的人口與悉尼只相差 30 多萬，但房價僅占悉尼 的 60% 到 70% 左右。帶著長線思維到墨爾本市中心和城邊 最好的一些高尚區去占地盤兒，不乏是一個好的佈局。 布里斯班房市分析
7 貸款償還和交房 在澳大利亞購買房產時，銀行還款在交房後 （工程竣工時）才開始（這條本來是極為正 常的，但是在國內，房子還在蓋，就讓購房 者交付所有的房款，實在是說不過去）。 這對您有很多好處，特別是購買期房，因為 一般在交房前有 1 到 2 年的時間。 這就使您有更多的時間來準備將來的房款償 還問題。當然您也可以有充足的時間去籌備 貸款事宜。 8 稅務問題 作為一名外國投資者，您也可享受優惠稅收 政策。這些稅收方面的收益可以完全逐項算 出，因為這些是根據您的收入及稅務等級而 定。 通過澳洲房產投資，您可申報應納稅收入， 並運用您投資所產生的支出來有效減少您的 納稅義務。
3 業已成熟的法律體系
所謂 “negative gearing”，例如，如果您貸 款置業，則所有的費用和您因貸款所付的 利息均可用來抵稅，或如果您在澳大利亞工 作，投資房產所累計的抵稅額度可用來沖減 您的個人所得稅。
澳洲擁有強有力的核查與制衡制度，以及備 受尊重的司法和執法系統。
這樣，就更真實的反應您投資澳洲房產的收 入。收取的所得稅也就更加合理。
澳大利亞有公開、有效和透明的法律框架， 且澳大利亞的房產市場受嚴格的國家房產和 消費者法律的密集監管，保證您作為一名購 買者而受到法律全面的保護。
投資者可利用澳洲銀行寬鬆的金融政策，運 用自身閒置流動資金置業澳洲，無需全款投 資，運用一套全款的資金可投資 3 套至 4 套 房產，將投資風險降為零，投資回報利潤最 大化！
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2016 悉尼房價預計全球漲幅最大 ?! 墨爾本 , 布里斯班等全面開花 , 佈局的時候到了 ?!
我們都知道，布里斯班市場現在正處於上升期。從二手房市 場開始，一些華人比較喜歡的區和高檔區的價格已經在往上 漲，但還沒有完全擴及到所有郊區。從歷史上看，布里斯班 的週期一直跟在悉尼之後，很重要的一個原因就是房屋負擔 性的差別。在上一週期，當墨爾本和悉尼市場達到了房產高 峰階段，房價變貴了許多之後，不少當地人把自己在墨爾本 和悉尼的房子賣掉，搬到布里斯班或昆州南部的黃金海岸等 地區。在那裡，他們可以用更少的資金購買更大的房子，生 活還有節餘。目前布里斯班和悉尼的房價差距是歷史上最大 的，也就是說，布里斯班房市的上升空間相當大。從人們的 購買力來看，布里斯班人的收入僅比悉尼人低不到 10%， 房價卻只相當於悉尼的 50% 左右，投資者在布里斯班應該 採取和墨爾本類似的策略，去那些比較好的區占地盤，以更 低廉的價格入市。 珀斯房市分析 大家都知道，目前珀斯受到礦業退潮和經濟轉型的影響，中 位價幾乎快被布里斯班超越了。根據 Residex 公司最近的 資料，布里斯班別墅中位元價突破了 50 萬，珀斯只比布里 斯班高出 1 萬多澳元。當然不同機構調查的資料不太一樣， 西澳房產協會公佈的資料是 54 萬。在 2006 年左右，也就 是珀斯上一週期的高峰階段，珀斯中位價幾乎接近了悉尼， 甚至差點趕超，現在卻只相當於悉尼房價的一半。從長遠角 度來看，目前不乏是投資者在珀斯佈局的一個好時機。 阿德萊德房市分析 2006 年阿德萊德市場剛剛經歷了週期內房價翻倍的情況， 當地人對房產投資充滿了信心。而在過去的近十來年中，除 了金融海嘯前，阿德萊德房市出現過一次小小的飛躍，其它 時間沒有什麼太大的增長。從我們的觀點來看，阿德萊德市 場和布里斯班的發展趨勢很相似，雖然它人口增長沒有布里 斯班快，但也是一個正在變化發展中的首府城市，租金收益 一貫強勁，空置率低，有先進的潛艇製造工業和豐富的礦業 資源，這些都會給阿德萊德的長期升值帶來推動力。 投資佈局 我們常說，投資一個地方，最好在還沒升的時候進去，比方 說之前已經有一段時間沒升了，那就是比較好的時機，如果 等到連續升了之後再進入市場，這時候就已經太晚了。從長 期來看，戰略型投資者現在在幾大首府城市都可以進行佈局
Book 3, Issue No. 537 / Friday Nov 04, 2016
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paddington 265 Oxford Street, Town Home 1 Paddington 独一无二奢华宅邸
毫无疑问这是帕丁顿地区最优秀的住宅，它所带来的是人们梦想中的生活方式。优雅中透露着独特的品质，以 当下最流行的装潢风格展现出独具的魅力，堪为一生最温馨的港湾。任何一处细节都精心点缀，只为塑造这一 独一无二的品质。此中奥妙更是得益于其得天独厚的地理位置，安详美丽的邦迪海滩，繁华的市中心皆近在咫 尺，坐拥城市的繁华却又不失家的宁静。当所有的一切都融于一体，这不正是人们所寻求的永恒佳作吗。 • 整体设计源自Ancher Mortlock Woolley的建筑大师 • 拱形天花板上是暴露式的主构架，搭配电动天窗以控 Dale Swan 制室内温度 • 全玻璃设计升降机 • 意大利Poliform整体厨房，搭配Miele电器 • 全落地窗设计搭配朝北的户外院落 • 卧室里有宽敞的浴缸，搭配花窗玻璃 • 砂岩围墙环绕保障私人空间 • 房间中则是Poliform高端定制床具
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Burraneer 现代型设计的优雅家庭式度假豪宅
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Doltone House Sylvania Waters 11月17日 6pm 开放时间: 星期三 12: 45pm - 1:15pm 星期六 11:45am - 12:15pm Monika Tu 涂燕翎 0409 898 888 Barbora Marcinkova 0423 406 273
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Glebe 时尚现代宅邸，同时可饱览清脆绿叶自然景观
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St Ives 超大家庭式豪宅，拥有无与伦比的露台娱乐天堂
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Annandale现代设计风格，超大高品质宅邸，可饱览城市美景
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该宅邸位于宁静的位置，十分具有隐秘性，极具迷人风格的四层现代海滨豪宅，由砂岩堆砌而成，给您带来尊贵生活享受。 黄金地理1位置，步行几分钟即可到达当地village商场，咖啡厅，餐馆，沿海公园也是咫尺之遥，交通便利。同时位于顶尖学 校区内。
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• 位於風景如畫的綠蔭街道，Evergreen精湛建造，寬敞空間，愜意家居 • 精湛公寓，大陽臺，可觀綠蔭美景。所有物業均有泊車位及儲物室 • 由獲獎設計公司 Marchese Partners打造 • 高品質完工，Miele廚具 • 北向，重隱私，自然光充足，可觀美景 • 2017年開始建造
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PTG Australia Investment
Friday Nov 04, 2016
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