Friday Dec 22, 2016
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紐省 6 年持續第一 銷售年年創高
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Book 1, Issue No. 544/ Thursday Dec 22, 2016
Book 1, Issue No. 544/ Thursday Dec 22, 2016
墨尔本，我们来得正是时候 在地产行业内，规范化的管理系统绝不能缺席
从0到1，是个漫长的过程，打造一个管理 系统，通过系统去规范化整个行业的管理更 是一个漫长而且复杂的过程。但是这一切一 切的困难，都被我们SKYCLOUD的精英 团队逐一克服，打造出了如今在澳洲地产行 业具有一定影响力的系统管理产品：
Pr esale 365
受到墨尔本广大中介欢迎 SkyCloud Pty Ltd总公司及技术开发部门设 在了澳洲悉尼市中心，是澳洲著名的信息科技公司 Protocom团队专为研发和发展行业管理系统而成
通过之前墨尔本发布会，Presale365
受到墨尔本广大中介的欢迎
，反映很好。主要P resale365 系统能帮助他们业务发展省钱省时间， 实现一切系统化。系统发布之后，主要为打破了传统销售和管理模式， 无论何时何地，任何时间使用任何手机，电脑，都可以处理和管理销售 业务。中介和开发商开始尝试用这个系统，节省了大量时间，金钱，提 高了效率。通过不断沟通，不断增加新功能，客户反馈系统实现很大程 度的帮助，扩展业务。 我们的几大优势 (1) 促进内部活动管理 (2)自动化数据分析全盘，掌握公司运作 (3)提升公司管理效率 (4)帮助团队实现共赢
立的子公司。以人为本，Presale365的打造，是
之前就有很多地产界朋友问我们，SkyCloud为什么不早点来到墨尔
直接根据开发商老板、中介老板、地产行业销售、
本呢？在地产行业，规范化的管理系统绝不能缺席啊。是啊，一个举足
行政专员他们工作的效率利益出发的，帮助他们从
轻重的行业，怎能没有一个规范的管理系统这一个齿轮呢，于是我们来
传统繁琐的地产销售，到如今利用系统的便捷交易
了！而且，我们是有备而来的！11月16号，通过澳洲第一传媒，我们诚
，不管规模大小的地产企业，都能系统规范地发展
意邀请了墨尔本地产行业的代表和精英前来，通过S k y C l o u d 三位高
。另外，SkyCloud打造Presale365的一贯宗旨
层简单明了的演讲，让嘉宾们了解了SkyCloud及旗下产品
是，我们时刻需清楚自己的定位，只提供房产销售
Presales365，也通过演讲后的酒会，分享了Presale365能给予他们
的流程管理，决不参与销售。以此确保行业的规则
管理上面的帮助。许多嘉宾也纷纷提出自己对系统感兴趣的问题，澳洲
得到良性的运作，这也是我们产品的最终目的。
江苏总商会副会长宋瑞文律师也对SkyCloud给予了企业规模的肯定。
许多嘉宾会后表示，墨尔本地产行业，确实需要有一个管理系统 来规范化行业的运作，也需要一个枢纽，来更直接地推进开发商 SkyCloud 行政总监 Jason Lo 为在场
和中介的交流和合作，没想到，Presale365做到了，而且做
一百多名开发商和中介介绍了Presale365
到如此到位。
的开发理念和宗旨，获得场上嘉宾一致好评
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Book 1, Issue No. 544/ Thursday Dec 22, 2016
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哪國年輕人最有前途？看完本文你就知道了！ 一項最新調查研究顯示，德國年輕人 的前景最好，澳大利亞排名第 3，中 國第 118，南部非洲國家墊底。 據德媒《法蘭克福彙報》報導，英國 外交和聯邦事務部針對全球年輕人的 生活前景進行了比較排名。研究物件 為 183 個 國 家 的 年 輕 人， 年 齡 在 15 歲至 29 歲之間。 該專案根據 18 項指標分析年輕人的前 途，這些指標分別屬於 5 個主題：工 作機會、教育、健康、參與政治及公 共服務的熱情。 結果顯示，德國年輕人在政治參與度、 工作機會以及教育方面尤其突出，在 丹麥、瑞士和英國等歐洲國家，年輕 人的前途也相當不錯。 排名前十中，除了德國，還有 7 個歐 洲國家。在這項排名中，澳大利亞名 列第三！ 美國位於第 23 位，中國第 118 位。前 途最灰暗的當屬非洲南部的年輕人， 倒數 10 個國家均來自該地區。 據報導，儘管德國和一些歐洲國家情 況很好，但調查者對全球整體情況持 批判態度。目前全球大約有 18 億年輕
人，這個數字前所未有的高；4 個人 中就有 3 人生活在只能提供中等或更 差機會的國家；世界上 87% 的年輕人 生活在發展中國家。德國年輕人雖然 擁有很好的前景，但絕對人數少，德 國老齡化問題嚴重，幾乎沒有一個國 家的年輕人比例這麼低。 據研究結果，往往糟糕的就業前景是 對年輕人前途最大的威脅之一，這不 僅指發展中國家，還包括工業國家。 調查者總結，年輕人失業的風險至少 是年長成人的 2 倍。讓人擔心的還有 年輕女性的情況：在許多國家，女性 獲得教育、得到醫療保障、上網等方 面的機會比男性要低。 此外，報導稱，整體年輕人參與政治 的比例在減少，這體現了許多人的沮 喪情緒在增加，對未來感到失望的情 緒也在上升。 研究者認為，有一點是能讓人看到希 望的：排名靠前的不僅僅有年輕人比 例低的富裕國家，還有一些年輕人比 例高的發展中國家和新工業化國家， 如美洲的哥斯大黎加、牙買加、哥倫 比亞和亞洲的塔吉克斯坦。 這 些 國 家 的 年 輕 人 最 有 前 途（ 前 10
供應短缺造成 澳洲房市再創記錄
依據 REA Group 房屋需求指數，截 止到今年 9 月份，過去 12 個月裡澳 洲住房需求指數攀升了 17%，達到歷 史高點。 僅僅是 9 月份，別墅需求指數上升了 3.1%，公寓需求指數上升了 1.9%。 維多利亞州和新州的房屋需求量最 大，同時塔斯馬尼亞和北領地需求也 強勁上升。 REA Group 首 席 經 濟 學 家 Nerida Conisbee 認為：“ 我們見證了這一歷 史性的房屋需求量，造成這一事實的 原因很大一部分因素是供應短缺，尤 其是在悉尼和墨爾本。” 儘管有人提到過分供應和局部地區房 屋需求量不足的問題，然而創紀錄的 房屋需求量證明了房價仍然將會繼續 增長，這使得一部分民眾無法承受高 房價。 然而，目前房屋需求量稍微低於今年 4 月份的高點，原因是疲軟的西澳市 場，在過去 12 個月時間中，西澳的 房屋需求量下降了 5.4%。 Conisbee 認為：西澳的情況與其他 州相比，情況有所不同，然而他看到 了一些觸底反彈的跡象。 Conisbee 也表態說：稅收因素也影 響了一些悉尼和墨爾本的居民，比如 他們會選擇不出售他們的房屋。 對於一些投資者來說，家庭購房可能 被認為是有效的抵稅方法之一。
名）： 1、德國 2、丹麥 3、澳大利亞 4、瑞士 5、英國 6、荷蘭 7、奧地利 8、盧森堡 9、葡萄牙 10、日本 在德國生活被評價為 “ 近乎完美 ” ！所 以在德國生活是多有尊嚴？解讀德國 的年輕人為何最有前景！ 美 國 波 士 頓 諮 詢 公 司（Boston ConsultingGroup， 簡 稱 BCG） 最 新 發 佈《2016 經 濟 可 持 續 發 展 評 估 》 報告，分析各國的民生福祉指數。在 其調查的全球 163 個國家和地區中， 德國從去年的第十一位上升到今年的 第 四 位。 波 士 頓 諮 詢 公 司 的 合 夥 人 兼 董 事 總 經 理 倫 特 邁 斯 特（Heinrich Rentmeister） 表 示：“ 德 國 在 生 活 品 質方面進步巨大，能如此接近前三名 是相當可觀的成績。” 分析指數顯示， 德國特別在收入、就業市場和教育發 麵表現突出。”
考慮到德國人口（約 8200 萬）是排名 前三的挪威（約 500 萬），荷蘭（約 1700 萬）以及芬蘭（550 萬）三國人 口總和的 3 倍之多，要取得這樣優異 的成績實在難能可貴！從這裡不難看 出良好的經濟和就業形勢帶來的積極 影響，而其它歐洲大國如法國、義大 利和西班牙則有明顯的退步。 德國多家主流媒體對這一可喜的成績 進 行 了 報 導。《 世 界 報 》 網 站 給 文 章直接下的標題是 “ 在德國生活近乎 完 美（Das Leben in Deutschlandist beinahe perfekt）”。但文中也援引報 告數據稱，德國在公共基礎設施建設 方面還有不少進步空間。 另 外， 德 國 的 福 祉 改 善 指 數 得 分 為 40.9，位居西歐國家中第一。 對德國有些瞭解的人們，一定知道 德國有很多條主題旅行線路：古堡 之路啦、童話之路啦、葡萄酒之路 啦等等，但是您聽說過德國的移民 之路嗎？在如何讓人民生活得更有 尊嚴這個問題上，德國人已經想了 很多，做了很多。
作為投資者 除了自住房產 你還應該知道這些 ... 自澳洲四大銀行收緊對國外買家的貸款 以來，近幾個月，信用評級機構警告稱， 一些大銀行抑制對外國人的貸款，此舉 會造成買家需求降低。但是滙豐銀行澳 洲零售銀行業務主管修尼斯（Graham Heunis）表示，該銀行對外國買家的貸 款目前是穩定的。他對媒體表示：“ 此 前曾有一點波動，但目前已經穩定下 來。我們銀行境外的交易額所占的比例 並沒有很大的變化，但中國投資者對澳 洲房產的貸款需求仍在上漲。” 澳洲投資有所回升 買家偏愛辦公樓 根據統計資料，中國去年在澳洲的商業 房地產投資大幅度下降，在風險上升的 時期，投資者更傾向於 “ 待在家裡 ”， 偏愛他們最熟悉的市場，” 世邦魏理仕 （CBRE）澳洲研究主管 McNabb 先生 說道。 “ 上半年有幾個事件可能影響了投資者 的信心，包括：2015 年 9 月到 2016 年 2 月這段時間股市的波動加劇，外界對 中國經濟感到擔心，美國總統大選和英 國脫歐。” 但地產研究公司 Knight Frank 最新的一 份報告顯示，海外買家在澳投資有所回 升。 據澳洲新聞集團報導，近日，地產研究 公 司 Knight Frank 的 最 新《 中 國 海 外 房地產投資報告》顯示，在今年剩下的 幾個月，受到中國經濟發展和政策因素 的驅使，將會有更多中國買家在澳洲投 資。 報告還發現，受悉尼和墨爾本租金上漲 和投資需求強勁的影響，中國投資者仍 然對兩地的商業地產需求旺盛。中國和 其他亞洲投資者對首府城市的辦公樓很 有興趣。由於投資機會減少，租賃市場 前景樂觀，大量的中國私人企業開發商 湧入澳洲首府城市購買辦公樓。 中國買家最近在澳的投資房產包括， One Pro Investment Group 在車市活買 下 Help Street 15 號， 買 入 價 為 4380 萬 澳 元； 玉 湖 集 團 在 Pymble 買 下 的 BridgeStreet 20 號，買入價為 7800 萬 澳元；另外還有保利集團在悉尼買下的 George Street 210 號，買入價位 1.6 億 澳元。 高力國際的研究主管 Luke Dixon 先生 表示，“ 大多數主要市場的租金都上漲 了，市場對辦公空間的需求大體增長，
導致空置率下降。” 從辦公樓到酒店，澳洲商業地產的表現 超過了其他投資類別，這要歸功於低利 率、悉尼和墨爾本市場基本面向好以及 旺盛的海外需求。在傳統領域中，辦公 樓的表現最好，在截至 3 月的一年裡， 總投資回報率達到 15.1%。工業地產緊 跟其後，總回報率為 15%，不過相比上 一年的 15.3% 回報率，該資料實際上有 所下滑。零售地產的總回報率為 12%， 其中所得收益為 6.6%，資本增值 5.5%。 非傳統商業地產的表現再次超過傳統類 別，例如酒店和醫療保健設施。總體來 看，非傳統商業地產一年的總回報率為 18%。 商業地產你需要注意哪些？ 商業地產包括辦公樓、工商業大廈，但 不包括空地﹑酒店設施﹑住宅物業 ( 房 屋 ﹑ 單 位 ﹑ 小 農 場 ) ﹑ 農 場 地。 少 於 五百萬元的商用物業投資不需政府批 准。另外，用作廠房和店鋪之類的工商 物業也不需要政府批准。 尋找合適的商業房產要比你想像的複雜 得多。一個看上去完美的地段可能會出 現你想像不到的問題和挑戰，因此，你 需要更用心來以避免這些問題。 ➤ 1、正確選擇房產 最常犯的錯誤是選錯了房產類型，不符 合你的財務目標及承擔風險能力。雖然 商業房產的回報能力比住宅房產高，但 風險也比較高，而且比較複雜。購買商 業房產的 3 大目的是資本增長、收入（租 金回報）及戰略採購；即是自住、擴建 或保留土地配合未來發展。 不論是什麼原因，最重要的是清楚知道 自己的動機，確保房產符合個人需求， 避免出現問題。
值得注意的是，在不同的地區，區域劃 分和其他法規通常都是不一樣的，因此 你需要尋求專業人士的説明。 商業房產的價值和回報率很大程度上取 決於供求關係，而位置對推動需求尤關 重要，因此買房時位置一定是首要考 慮。 很可惜，許多投資者都只顧著華麗的裝 潢，但這些特色有時候只是用來掩飾不 利位置對資本增長帶來的負面影響。 記住，房產投資的重點是土地，能夠帶 動房產升值；注意改進工程，可能會導 致貶值。 位置優越的房產不一定能夠提供最吸引 的回報，但未來資本增長的潛力相當 高。相反，如果你買房的目的是獲取租 金回報，那麼高回報率是比較重要的考 慮。 ➤ 3、滿足租戶需求 能夠符合潛在租戶的主要需求尤關重 要，包括停車場及公交設施。位置、道 路連接及規劃也是重要的因素，影響長 遠、吸引租戶的能力及整體回報表現。 一個常見的錯誤是未能分析競爭對手的 特質，以及這些因素如何拖垮或改善房 產的表現，特別是收益性。 ➤ 4、檢查充足 買家一次次地忘記進行獨立檢查，確保 建築物及改進工程符合當地、省及聯邦 三個級別的規定和要求。 合規性審查包括規劃、建設許可、建築 規範認證和周邊地區的發展計畫都需要 全力執行，避免出現任何問題。
➤ 2、選定某個區域
➤ 5、別太過主觀
首先，你需要弄清楚政府對你所經營業 務的相關政策，以及相關的衛生和安全 法規。
買房的時候經常有很多雜念，其中一個 最有影響力的就是你的主觀意見。
很多心急的企業老闆總是會忽略這一 點，多數情況下，你必須遵循許多法規， 例如健康法案，在你得到政府的批准且 滿足保險條件之後，還是有可能會不符 合該地段對這一行業的規定。如果沒 有通過消防檢查的話，你將無法獲得保 險，而在未來出租的時候，保險是必備 的。
由於你的想法不等於潛在租戶的需求， 可能會產生誤導。戰略採購應該根據房 產過往的表現、位置及回報率，不可以 只考慮負擔能力或高回報率。做決定之 前，應該想清楚房產是否符合你的長遠 目標。確保自己有能力管理風險及提高 房產投資的成果。
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拍賣
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現場
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Brookvale 正中心 3 年新 3 房 2 卫 1 车位公寓 方正三房户型，主人房连接客厅 及阳台，投资绝佳机会。租金近 $750/ 周，年增长率近 10%。 现场拍卖 : 周六 10/12/2016 早上 11：00
如有意向请联系：Irena Wan 万小姐 0425 461 943 国语 / 英语 irena.wan@raywhite.com
不可錯過的投資機會 ! 市中心超大商業店鋪 ! * 位於 Ultimo 繁忙商業區，超大客流量 * 鄰 UTS，悉尼大學等學生商圈 * 320 平方米超大商業店鋪，適宜營業各種店鋪 现场拍卖 : 周二 13/12/2016 中午 12：00
531-533 Harris Street
Chatswood
$600,000
豪華酒店式公寓，一房一衛，總面積 59 平米 . Chatswood 中心地段投資客人首選。 預約看房及諮詢請聯繫
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Ultimo
整 栋 商 业 建 筑 出 售， 位 于 市 中 心， 现 DA 已 递 交， 申 请 14 间 睡 房 的 BOARDINGHOUSE 加 底 层 商 铺， B4 ZONING，建成后年租金收入在 $3400000 － $3600000， 罕有的投资机会
絕佳投資機會 ! 緊鄰 Broadway shopping centre 及多所大學校區 Glebe
Shop 14, 2-12 Glebe Point Road
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Glebe Brisbane 市中心黃金商用樓 Brisbane City
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• 整棟出售 • 位於 Brisbane 市政府正對面黃金位置 • 四周環繞 Queen street mall, Treasury 賭場 , Myer Centre 世界品牌 專賣店等
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一睡房加一書房公寓樓花，東北朝向，面積 65 平米 . 2017 年中交房，步行至 Lewisham 火車站、公共汽車站、輕軌 及商場。 預約看房及諮詢請聯繫
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Lane Cove 悉尼北岸精品住宅
Leichhardt
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预计交房日期 : 2018 年中 1 房 51-58 平米 $ 719,000 起 2 房 75-86 平米 $ 1,015,000 起 3 房 100-134 平米 $1,595,000 起 位 于 傳 統 富 人 區， 距 市 中 心 8 公 里， 臨 近 Chatswood, Artarmon, North Sydney. 周圍自然環境優越，名校林立，生活便利，升值潛力巨大，是投資 自住最佳選擇。 預約看房及諮詢請聯繫 Simon Yu 0431 837 707 Edwin Wang 0413 089 339
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Lane Cove 悉尼北岸精品住宅
Roselands 三房兩衛連排別墅 機會難得 Roselands
兩層連排別墅，美麗優雅，寬敞空間，為您帶來精致現代生活享受； 交通便利，步行至 Roselands 交通樞紐和購物中心僅數分鐘； 室内設施皆選用 Harvey Norman 品牌（細節請咨詢） 預約看房及諮詢請聯繫 林小姐 Alvie Lin 0433 157 502 囯語 / 英語 alvie.lin@raywhite.com
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Book 1, Issue No. 544/ Thursday Dec 22, 2016
Sydney City
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愛德士地產 St Marys 開發地塊出售 Morris Street
全新餐廳出租 市
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$1,150,000
市 上 新
無敵心曠神怡的達令港 , 柯克灣水景
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$1,280,000
151/361-363 Kent Street Sydney
請預約參觀 23 樓，豪華兩房兩衛浴 1 車位雅柏文。壯麗水景，大陽臺俯瞰柯克灣 Cockle Bay, 每週 末節假日牽念港璀璨煙花夜景。陽光充沛，水曠神怡。寬敞明亮，優雅，現代大理石廚 房帶不銹鋼歐洲電器和煤氣煮食，內部洗衣房，空調和全天候 24 小時保安設施，度假 式泳池，健身房，水療和桑拿，市中心無與倫比。無敵心曠神怡的達令港、柯克灣水景， 距離市政廳，馬丁廣場和 QVB，皮特街 Pitt Street 購物中心，精品店，商店和餐館，僅 分鐘的步行路程，靠近著名 Barangaroo 的發展區，極具增值潛力，自住、投資皆宜。
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* 面積約 929 平方米 * Zoning R3 中密度住宅發展地 * 預計可建 4-5 個 Townhouse（需 DA 待批） * 近火車站，學校，公園和購物 * 現有租客 $400 每週 海外業主必售，機會難得
請預約參觀
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雪梨地產市場持續增長，如果您想要了解雪梨市區的地產價格或者要出售您的房子，請聯繫我們。
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提高租客滿意度 作為物業投資者來說，一個開心的租客 通常意味著一個開心的屋主。如果屋主 和租客保持一個良好的關係，那晚交租 金，不交租金或是破壞房子的情況就會 減少很多。這對屋主來說無疑是件好 事，但是建立和保持一個友好的租客關 係也要稍微花些心思，不是把房子租給 他們然後忘記這些人的存在；或者是每 天都要跟著租客檢查房子，打擾他們的 生活。 下面是保持良好的屋主和租客的幾個建 議供您參考：
儘快的解決需要的維修 作為租客來講，屋主和仲介有多快來回 復他們必要的需求表示他們有多在意保 持一個好的雙方關係。屋主快速的解決
問題或是及時的回復維修的進程是對維 護良好的關係的明達表態。 對會影響到租客生活的維修儘快的解 決，比如漏水，空調不工作，煤氣罩沒 法點火等等。找到並確定一個維修工可 能 需要幾天的時間，但如果租客知道屋 主和仲介已經馬上行動在找人來修，他 們的壓力緊張就會減少了很多。維修後 的一個跟蹤電話來確認維修結果也會增 加彼此之間的信任度。 無原因的拖延維修時間，一但租客發生 意外，不但會引來法律責任上的糾紛， 也不利於保持屋主和租客之間的關係。
按時查房 按照租賃的法規，屋主或地產仲介一年
可以進行不超過4次的房子檢查。如果 您的地產仲介幫您管理您的房子，留意 他們有沒有及時的給您報告。按時的檢 查是必要的，不僅可以看看租客有沒有 損壞您的房子，也可以看看有哪些需要 維修的及時修補。有的租客會粗心到水 龍頭一直流水而不通知仲介和屋主。及 時的檢查和解決問題可以給租客看到屋 主很開心這個房子，他們也會更自覺的 保護好這個房子。
時間。
考慮租客需求
認清現實情況
如果您想要在有租約的情況下賣掉您的 房子，首先看好租約到什麼時候或是有 什麼特殊條件。買家來看房或是屋主的 更換會給租客帶來很多的不便和擔心。 他們的生活收到打擾，而且不知道會不 會需要搬走。盡可能提前的給租客通 知，並和他們商量確定一個房子看房的
屋主們有權利在租約結束後漲租金。沒 有租客願意多付租金，但是有時小組長 租金是必要的，根據市場的漲幅。在符 合租約和相關法規的漲幅下，及早的通 知租客關於漲租的事。不要等到最後合 同要結束的時候。讓租客及早知道漲租 的原因是根據租賃市場漲幅，他們更容 易理解並留下來繼續新的租約。
即便是最細心租賃記錄最好的租客，也 有可能發生意外，無法避免。屋主們需 要購買適合的業主保險，來預防房子意 外的或是故意的破壞。如果屋主和租客 有很好的關係，故意破壞的情況會降到 最低。
如果您有任何房地產的問題， 請來電我們
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Sydney City
Evon Shi 石小姐 持牌地產代理，太平紳士 Elders Real Estate Sydney City (02) 8068 5900 0404 808 310 evon.shi@eldersrealestate.com.au
Book 1, Issue No. 544/ Thursday Dec 22, 2016
Willoughby
52 Penshurst St * 全新裝修繁忙大街店鋪 * 店鋪適合開咖啡館，有油池和通風管道 * 60-70 平米店面和全新 4 個一房公寓 * 全部木地板，全新廚房和衛浴設備 * 公寓可以分成 3 戶，都有獨立出入口
Roseville
100 Boundary St
3
1
2
售
出
* 位於北區 588 平米方正平坦地塊
已
18
* 有 DA 可以建 granny flat * 隔壁有數十個市政府停車位，有潛力做商業用途 （需要政府批准） * 距離 Chatswood 商業中心 1.5 公里 * 全屋地板，帶地熱 開放時間：週六 11.30-12.00
Chippendale
聯繫 : Stan 0416 284 800
$75 萬
509/8 Central Park Ave
1
1
* CENTRAL PARK 最新的 CONNOR 項目 * 位於中央火車站旁的全新高檔社區 * 2017 年一月入住
405B/ 8 Cowper St Parramatta $68.9 萬 2
1
2
* 度假村式公寓 “Gallery By Crown” * 步行至火車站和 WESTFIELD 購物中心
聯繫 : Murray Howe 0403 052 274
122/116-132 Maroubra Rd Maroubra 2
$89.9 萬 2
1
* 東區海濱區著名的 NEWINGTON TOWER * 周圍有 WESTFIELD 和 PACIFIC SQUARE 購物中心 * 新南威爾士大學 UNSW 學生集中居住的區域
聯繫 : Michael Tan 0419 992 818
Book 1, Issue No. 544/ Thursday Dec 22, 2016
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合作開發 收購爛尾工程 房地產開發公司有大量地產現金 , 尋找有地者合作開發 , 也收購爛尾 工程 , 尤其 subdivision。 詳洽
0404 507 536
nz4398@hotmail.com
Level 1 & 2, 54 Dixon St Sydney NSW 2000 Tel: (02) 9211 9898 | Fax: (02) 9281 7555 Email: general@goodvest.com.au WEB:www.domain.com.au/goodvest
ROCKDALE
Unit 21/23A The Strand
$678,000.00 HAYMARKET
出售 PYRMONT
Unit 29/2-10 Quarry Master Drive
Haymarket
全新裝修 2 睡房家 居，位於 Rockdale 受歡迎位置。宜小 家庭或投資者購 買。特色： ・2 間 寬 敞 睡 房 均 有 入牆櫃 ・寬敞開放式起居 室及飯廳 ・全新裝修石檯面 廚房，不銹鋼廚具 ・現代全新裝修磁 磚浴室 ・全屋鋪有實木地板 ・寬敞起居室 ・車棚 ・大娛樂陽臺 ・ 近 Rockdale Plaza 及 店 鋪， Rockdale 火車站， 幾分鐘可至巴士站
生 意 出 售，
功
售
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詳情請致電
成
雜費 物業費 : 約 $550/ 季 市政費：約 $304/ 季 水費：約 $160/ 季
雜費 物業費 : 約 $1310/ 季 市政費：約 $210/ 季
預約參觀 詳電：Joel Foong 0430 020 999
HAYMARKET
1803/2 Cunningham Street
$880,000 起 SYDNEY
45/308 Pitt Street
室內面積 : 約 63 平方米 總面積約 69 平方米 車庫面積 : 約 88 平方米 詳電：Joel Foong 0430 020 999
成
功
售
出
$ 1,180,000 HAYMARKET
雜費 管理費：約 $ 1890 / 季 市政費：約 $ 250 / 季 水費：約 $ 186 / 季 預約參觀
詳電：Joel Foong 0430 020 999
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寬敞 2 睡房雅柏文， 位於 CBD 中心。 特色： ・2 大睡房有套間 ・大娛樂起居室， 太陽房 ・位於樓宇 20 層 ・上鎖車庫 ・休閒設施有泳池， spa, 健身房 ・室內洗衣房 ・近 George St 娛 樂區 , Town Hall 及 Museum 火車 站，短程步行可 至 Pitt Street 購 物中心 室內面積 : 121 平方米 總面積 :141 平方米
雜費 管理費：約 $ 1640 / 季 市政費：約 $ 310 / 季 水費：約 $ 190 / 季
明亮、舒適、便利雅柏文 預約參觀
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Pyrmont Tara 樓 宇 內現代 2 睡房物業。 寧 靜 綠 蔭 街 道， 北 向，特色： ・2 間 寬 敞 睡 房， 主人房有套間 ・ 現 代 廚 房， 不 銹 鋼廚具 ・ 現 代 浴 室， 套 間 有浴室 ・寬敞起居室 * 上 鎖車庫 ・ 大 娛 樂 陽 臺， 可 觀公園美景 ・休閒設施有泳池， spa 及健身房 ・ 近 悉 尼 魚 市， 輕 軌 火 車 站，The Star 賭場，Pyrmont 店鋪及餐館
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預約參觀
$898,000 起 RYDE
$950,000 特色： ・2 間 舒 適 睡 房 雅 柏文，有浴室及 衛生間 ・位於樓宇 20 層 ・上鎖車庫 ・休閒設施有泳池， spa, 健身房及壁 球場 ・室內洗衣房 ・近 World Square, Central 及 Town Hall 火 車 站， 步行約 15 分鐘 可至電影院及 Pitt Street 購物 中心 面積約 73 平方米 總面積 : 88 平方米
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旺鋪出租 Wynyard 火車站 Hunter Connection 旺鋪出租 $440/ 周起租，客源強大
外賣店生意出售 Chatswood 車士活 外賣店生意 出售，比鄰各大購物中心和步行 街，極佳位置，穩定客源，高投 資回報率，店鋪將近 70 平方米。
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Book 1, IssueNo. 544/ Thursday Dec 22, 2016
21A
换个思维轻松投资赚钱 有个寓意的故事,一对夫妻开了一家餐馆,老公在厨房炒菜,老婆在外面端盘子,他们 一直想就这样什么事都亲力亲为做一辈子,所以他们没办法把生意做大。可有些人 开餐馆做生意他们会转换思维,学会让利,让别人帮他们赚钱。当他们有了第一桶金 有能力的时候,他们会聘请个厨师入股,请个大堂经理来管理门面,这样一来后面他 们的生意才会越做越大。 同理在投资房产方面,经常会接触到些朋友,他们在装修的领域里很专业,所以他们 首先会考虑买个二手的老房子自己重新装修下,然后拿去分租自己管理收租金,结果 几年下来,他们累死累活,租客的各种麻烦不断。关健是不见得有好的投资收益。还 有些朋友花了$10万-15万在自己的后院建起 Granny Flat,然后租出去收租金。聪 明的投资者可以用脑袋去计算下,这样的投入资本多少年后才能收回投入的资金? 一年能有多少的产出？多少年后才能看到好的增值回报? 而在同一时期,另外的一些朋友认同了我们的投资的专业理念也接受了我们给出专 业意见,买了政府大量投入资金开发的新区,只投房价的10%,的楼花,一两年后成交 银行的保守估价已高出合同价10%-20%,我们可以算下他们投资的回报,按投入的 占比算利润已经有了100%-200%的回报。房子成交后这些朋友采纳了我们专业 建议由租赁公司代为管理,当然租赁公司要收取市场公允的管理费,可是也帮了房东 们省时省事,让他们自己的时间精力用在自己专业的工作或生意上赚取金钱。我们 投资的宗旨理念是以最小的投入博取最大资本收益化。而那些想亲力亲为的朋友 们可能买到不好的区,大的投入却看不到好的增值回报。这其间我们可以悟出个道 理投资需要用脑计算,换个思维利用银行与时间的杠杆,利用别人的专业知识来帮我 们轻松赚钱。 有些朋友自认为他们自己的专业领域很在行,自认为也可以运用到投资房产上。其 实各行各业都有它专业性,古语说得好:内行看门道,外行看热闹。在投资方面请不 要主次颠倒,投资房产我们需要的是掌握大的方向,认准投资重要因素,不要把用自 己行内的专业眼光感情色彩运用到投资房产上,去纠结小的细节,而忽略了大的方向 和关健因素。 朋友们咱们可以换个思维,利用专业人士帮你在投资房产方面保家护航轻松赚钱,只 要你们愿意相信我们,勇敢迈出第一步,我们会带领你们向成功目标前进! 欢迎致电 ！
William：0425 539 988 （02）9579 3003
Ph: 02 9874 8808 21 Railway Parade Eastwood NSW 2122
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Hornsby 東北朝向的兩房兩衛一車公寓誠意出售。現代建築，室 外游泳池，寬敞明亮的開放式客廳。現代化廚房的不銹鋼用具。 獨立衛浴及主臥室配備衣櫃。拆分空調系統，配備內部洗衣房。 可輕鬆步行至車站和 Westfield。
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20A
Book 1, Issue No. 544/ Thursday Dec 22, 2016
East hills $1,260,000-1,280,000
West Ryde
Ermington
861/14B Anthony Road
10 Massie St
Ermington $1.65M
2 房 2 衛１車位 $860K - $890K
314/24-32 Koorine St
首
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3 Maclaurin av
投資良機，火車站旁， 地塊許可發展四層高住宅樓
便利位置，豪華雅柏文， 可觀靚麗美景
* 獨立大屋平整大地，陽光充足 * 陽光大面積平整後花院 * 位於新州政府悉尼西部大發展高增長中心區 域 * 步行一分鐘到達火車站及商店 * 後院室內上鎖車庫及儲物室 * 靠近河邊，公園，學校及一切交通 * 727 平方米平整大地，R4 商住區域可發展四 層高住宅樓 * 自住改造投資或發展商開發項目首選。
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詳電：Tony LAO 0466 216 888
開放參觀 : 週六 11:30 - 12:00 pm 詳電： Terry Kim 0406 083 072 Stella Yun 0406 986 286
Wolli Creek
$699K
172/20 Lusty Street
高尚近水邊別墅 豪華裝修，頂級室內設計，休閒花園
Campsie
便利位置，2 睡房，錯層雅柏文，可觀綠蔭美景花園。 Wolli Creek 中 心，'Sorento' 精 品 樓 宇 內， 近 Wolli Creek 火車站，悉尼 CBD, Woolworths 及周圍飯店。 * 樓上 2 睡房，均有入牆櫃，主人房有套間 * 開放式起居室及飯廳可通向北向陽臺 * 整潔廚具，自然光充足——煤氣煮食，洗碗機 *2 現代浴室，有浴缸，樓下衛生間 * 全屋鋪有地毯，中央空調，室內洗衣房 * 樓宇設施有室內泳池，spa，桑拿，設施齊全的健 身房，兒童操場 * 車位 *400 米可至 Wolli Creek 火車站，短程車程可至悉尼 機場及 CBD * 直達巴士可至悉尼大學及 UTS 總面積約 126 平方米
Campsie 中心，現代雅柏文，寬敞、明亮，近一 切設施。 * 寬敞 3 睡房，均有入牆櫃 * 2 浴室 * 現代煤氣煮食廚房，不銹鋼廚具 * 寬敞起居室及飯廳。全屋鋪有地板 * 2 陽臺，對講機，室內洗衣房，2 保 安車位 * 步行僅幾分鐘可至火車站，巴士站， 店鋪，學校
* 新屋頂帶太陽能板 * 前後院均鋪地磚 (Paved) * 名設計師廚房 * 自動車閘帶對講機開關 * 特色 Sandstone 酒庫 * 帶浴室 Teenage Retreat/Studio
開放參觀 : 週六 12:00 - 3:00 pm 詳電：Joseph Lee 0418 168 333
Wyong $850K - $870K
91 Alison Road
Dundas Valley
$690K - $700K
火車站，購物中心旁， 獲政府批文發展三層高住宅樓
地塊位於中央海岸 Wyong 中心 ,5 分鐘火車站， 8 分鐘到達 Westfield 購物中心 . 從北悉尼開車或坐火車 1 個小時。中央海岸目 前處於剛開始大力開發階段，未來潛力無限。 此地佔地 4000 多平米，近學校，醫院，養老 院，運動場，水邊，商業中心，靠近高速路 口。這個地塊的街道全是民居。此街道的另一 段己向當地政府申請獲批後正在房產開發在建 中。這個地塊鄰靠河邊，有碼頭可以下船連接 出海，也可以釣魚。適合做中長線投資，潛力 無限，水電設施齊全。
* 典雅大屋位於高地勢，室內陽光充足 ; * 陽光大面積平整後花院 ; * 位於悉尼中央海岸物業高增長中心區域， 自住投資最佳選擇 ; * 步行一分鐘到達火車站及購物中心 ; * 5 分鐘到大型購物中心 Westfield 商場 ; * 670 平方米平整大地，獲政府批文發展三 層高住宅樓 ; * 自住改造投資或發展商開發項目首選。 預約參觀 詳電 Tony LAO 0466 216 888
Marsfield
7 Perry street
3 房 1 衛１車位
4 Hope Street
4000 多平方米水邊私家碼頭 平整大地，獲政府批文發展許可
預約參觀 詳電 Tony LAO 0466 216 888
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$610K-$620K
* 特高樓底 High Ceilings
ROSEHILL
21 Abuklea Road
1-5 Weston Street
已
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優質高層 2 大睡房加書房。面對美麗無 敵一線水景。面積約 91 平方米。步行新 建渡輪碼頭至帕拉馬塔及悉尼。擁有全澳 最大的都市公共綠地，包括奧林匹克公 園等公共場所。主人套房，睡房均有入 牆櫃，凱撤石煤氣美膳廚房，歐式廚具， 高品質衛浴，分體式空調，可視保安系 統及保安車位。
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Wyong $879K
13/17-21 Campsie St
黃金位置
Bankstown
“Royal Shores –Sirocco 1”
* 4 睡房 , 4 浴室 (2 Ensuites)
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全新現代設計豪華大面積公寓
靚麗家居，寬敞大地
* 全新豪華 2 房 2 衛 1 車位公寓 , 由澳洲著名 建築商精心設計 ; * 主人房及客房現代入牆衣櫃設計 ; * 陽台落地玻璃窗設計 , 室內陽光充足； * 陽光大面積後院； * 現代廚房及歐洲廚具 , 豪華浴室設計 , 分體式 空調； * 位於悉尼物業高增長地區 , 自住投資最佳選 擇; * 智能對講系統及安保車位 ; * 物業位於學校及購物中心旁 ; * 物業位置便利 , 靠近火車站 ,BUS 一切交通 .
時尚，優雅，宏偉佈局，寬敞室內、外生活及娛樂 空間，大量街邊泊車位，寧靜位置，佔地面積約 1197 平方米。 毗鄰 Eastwood 及 Carlingford，可觀美景。北向，可 觀美景。 * 大量街邊泊車位，可停卡車或大機動車 * 雙上鎖 車庫 * 高天花板，可觀美景，陽光充足，通風良好 * 開放式廚房，不銹鋼廚具，Smeg 廚具 * 現代高 品質完工 * 有頂戶外娛樂區，可觀泳池，可觀美景 * 5 睡房有入牆櫃 + 家庭辦公室或第 6 睡房 * 主人 房有套間，可觀本地美景 * 3 浴室 * 短程車程或 步行可至本地學校 * 近 Eastwood 與 Carlingford 火 車站，Carlingford Court, 本地店鋪及公園 * 中央空 調，煤氣熱水，水箱，煤氣加熱
詳電：Tony Lao 0466 216 888
詳電：Stella Yun 0406 986 286 Terry Kim 0406 083 072
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便利位置即可入住 Marsfield 黃金位置，即可入住，可建造您的夢想 家居（需市政批准）。寬敞大地，靜街，Epping Boys，Cheltenham Girls & Eastwood Heights 公立學 校校區。 * 超大車庫，可改為姻親房（需市政批准） * 土地面積約 696 平方米 (17.3m x 40.2m) *3 間寬敞睡房，主人房有入牆櫃 * 陽光充足的起居室裝有空調，實木地板 * 煤氣煮食廚房，寬敞櫥櫃空間 * 便利位置，近 Macquarie 大學，購物中心，學校， 公共交通 詳電：Terry Kim 0406 083 072 kenneth Lu 0403 008 328 Stella Yun 0406 986 286
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Senior Property Consultant
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１睡房物業，近 Parramatta，投資良機，２套物業可供選 擇！ 位置： * 步行僅 2 分鐘可至 Rosehill 火車站 *5 分鐘車程可至 Parramatta 火車站及 Westfield 購物中心 * 步行幾分鐘可至 Woolworths, Aldi, 本地店鋪，咖啡店及 餐館 * 步行約 10-15 分鐘可至西悉尼大學 * 近本地學校及 Kindergartens. * 極近未來的輕軌站 特色： * 美食廚房，不銹鋼廚具，凱撒石檯面 * 雙層玻璃窗
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Book 1, IssueNo. 544/ Thursday Dec 22, 2016
澳洲公寓市場下滑 9 月份營建許可下降超預期 週 三， 澳 洲 統 計 局 公 佈 的 季 調 營 建 許可資料顯示，9 月份由於計畫新建 公寓的數量下降至近一年來的最低水 準，營建許可數量下降了 8.7％，超出 預期。
公寓的審批量在三大州都有所下降。 新州月同比下降了 20％，是一年來最 大的降幅。 維多利亞州下跌 30％，從 8 月的 2951 套下降到 2065 套。 昆士 蘭州下降了 27.8 ％至 1745 套，是一 年以來最少的。 ( 圖片來源：《澳洲金融評論報》）
據《澳洲金融評論報》報導， 資料顯 示，9 月份住宅營建許可總數從 8 月 的 2.0746 萬套下降至 1.8945 萬套。
和墨爾本。”
這一觀點。
瑞銀經濟學家 Scott Haslem 表示，“ 前 瞻性的數字還是較為樂觀的，前期已 批准的大量專案以及其動工都將使住 宅市場的強勁態勢持續至下一年。”
其中獨立屋的新批准數量增加了 1.7％ 至 9711 套， 也 是 繼 前 3 個 月 連 續 下 降後的首次增長。而聯排別墅和半獨 立 屋 比 8 月 份 的 1.1194 萬 套 下 降 了 17.5％，是自去年 12 月以來最少的一 個月。
上個月，瑞銀集團基於 7 月和 8 月強 勁的營建許可率，提高了對住房建築 前景的評級，而週三 Haslem 重申了
Haslem 說，“ 許多經濟學家預計房價 的上漲將在明年放緩，公寓的推出可 能起到抑制作用，尤其是在布里斯本
“ 現在我們只有大約 50％的高層建築， 但空置率已經上升至十年高點，租金 增長下降至十年低點，這很可能意味 著 2017 年價格上漲會放緩。” 但是 Haslem 強調，“ 悉尼不太可能受 到影響，我們幾乎看不到悉尼的房價 有疲軟的跡象。” “9 月 份 商 業 營 建 許 可 的 價 值 翻 了 一 倍， 達 到 55 億 澳 元 的 7 年 高 點， 這 表明非礦業投資支出的疲軟正在 ‘ 褪 減 ’。” 在新州，雖然新公寓的批准出現月下 跌，但是年度總數卻上升到 4.6590 萬 套 的 新 高， 超 過 了 同 期 2.8884 萬 套 新獨立屋的批准量。而維多利亞州和 昆士蘭州新公寓的年度批准量都在下 降。
NAB 上調房價預期 料今年澳洲房價增長 7.9％ NAB 住 宅 房 產 指 數（Residential Property Index） 在 第 三 季 度 從 +3 增 長至 +15，除南澳和北領地以外，所有 地區的房市情緒均上揚。該指數評估了 240 位房地產專業人士的看法。 毫無懸念的是，新州和維州的表現領 先，在悉尼和墨爾本這兩個人口最密集 的城市的帶動下，東岸的房市繁榮沒有 顯示出明顯的放緩跡象。 實際上，正是出於對這兩個州府城市的 信心，在接受調查的專家們羅列出的表 現最有可能優於整體房市的 14 個城區
中，悉尼和墨爾本就占了 10 席。 根 據 調 查， 預 計 未 來 12 個 月 表 現 突 出 的 城 區 包 括： 墨 爾 本 的 Berwick、 Brighton 、 Northcote 、 Seaford 和 South Yarra； 悉 尼 的 Blacktown、 Camperdown、Marrickville、 Schofields 和 CBD ； 昆 州 的 Coomera、黃金海岸和 North Ward 和 阿德萊德的 Mile End。 由於西澳因礦業繁榮結束而陷入掙紮， 因此在這部分調查中，珀斯沒有一個城 區入圍。
“NAB 的住宅房地產調查繼續顯示了州 與州之間房市情緒的顯著差異，東岸地 區依然領先，而以礦業為經濟支柱的州 則情緒消極，尤其是西澳，在調查中 的得分仍處在 -67 到 -67.5 之間，”NAB 首席經濟學家 Alan Oster 說道。 “ 整體的信心也略有減弱，預計指數將 在 2017 年保持不變，但在兩年時間裡 將從 +39 下降到了 +30。 ” 調查還強調了外國買家的影響。雖然總 的來說，投資者的活躍度上升，但外國 買家占的市場份額下降到了 10.2%，
創下自 2012 年年中以來最低水準。 此 外，NAB 還 將 2016 年 全 國 房 價 增 速預期從原先的 5.1% 提高到 7.9%。 “ 在 6 個月時間裡，房價的年增長率大 幅上升，尤其是悉尼和墨爾本，我們對 此作出反應，上修了房價預期，”Oster 說道。 “ 最近 RBA 的降息是支撐房市的主要 因素，同時投資者信貸也再次抬頭。在 供應方面，諸多因素給拍賣會帶來影 響，銷售量相比一年前下滑了。”
房價 10 年翻一番 澳洲增值潛力城區有哪些共性因素？ 澳 洲 聖 喬 治 銀 行（St George Bank） 近期對澳洲 1000 位首次置房者進行了 一次調查，發現如今首次置房者最重視 的因素已經不是負擔性，而是房子的增 值潛力。 這顯示，即使對於“剛需”置業者，投資 的概念也已變得越來越普遍了。 據澳洲 SBS 網報導，此次調查顯示的 澳洲首次置房者購房時考慮的因素依 次是： 可負擔性、增值潛力、與工作地點的 距離、與商店、親戚和朋友的距離。
的確，有些房產價值每十年就真的翻一 番，而其中都有這些共性因素。 1、怎樣的地理位置是好位置呢？ 學區房，即所在位置附近有多所有名學 校，畢竟孩子總是家庭中最重要的成 員，家長們也願意多花錢來為自己的孩 子們提供最好的成長環境。 而投資者也非常精明，因為學區房的價 值只可能水漲船高。 2、有政府建設計畫的地區也是非常有
隨著更多股市資金流入房地產市場， 以及抵押貸款市場對海外投資實行了 嚴格的審批政策等因素的出現，選擇 房產似乎不得不去仔細考慮增值空 間。
4、靠水邊的房子 河濱，或者水濱房的房價都是非常貴 的，這導致現在悉尼海景沿線的房產價 格基本已經高不可攀。 5、住宅房產之間相對較小的差異也會 帶來不同的結果
無論市場是升是降還是 搖擺不定，裝修過，位 於靜街，靠近交通和基 礎設施的房產總能吸引 買家，成交價格也往往 超過其市場價值。
上述報告稱，受訪者普遍表示，評估 哪個房產增值更快，是選購房產過程 中最難的一項工作。
他們都接受了超過自己預算的價格，最 終達成交易，雖然大多數人最初都將 預算作為選擇房產的起點。但是，考 慮到回報率，他們最終還是選擇妥協。 這也要求，這一類置業者購房時對於房 產選擇非常慎重。
房價 10 年翻一番 澳洲增值潛力城區有 哪些共性因素？
例如良好的自然光線， 位於街道偏高的位置， 這類房往往擁有顯著優 於平均水準的資本增值 率。
房價 10 年翻一番 澳洲增值潛 力城區有哪些共性因素？
調查還發現，有將近四分之一的首次置 房者在購房中不得不因為各種原因而 妥協。有將近一半的人在房子的位置上 妥協了，還有幾乎同等數量的人在房價 上妥協。
強勁。 3、一般好的 suburb，治安也是非常好 的，買家住的也安心。
漲價空間的地理位置 2036 大悉尼計畫中，將悉尼西北區的 規劃作為未來大悉尼地區的核心之一。 一些列配套的就業與服務中心、學校、 購物等社區服務設施都在這裡，同時總 投資 83 億澳元的西北鐵路建設是悉尼 乃至整個澳洲近年以來最大的一筆交 通投資。 這條鐵路將最晚於 2019 年上半年正式 通車運行。所謂路通財通，西北區有 了 M2 高速公路和鐵路，自然發展勢頭
還有一些因素，比如面 對公園，風景非常好；後院朝向，自然 光線和有多出的空間都使房產價值有 很大的不同。 街景也很重要。購房者如果選擇 80％ 至 90％相同或相似建築風格的街道上 的房子，幾乎總會有更多的長期收益。 各式房子混雜的街道，三層樓公寓房旁 邊緊臨 Edwardian 或 Victorian 式獨立 房，如此風格迥異就不太能吸引到買家 了。
據悉，約 97% 的住房買家住在澳洲， 超過 74% 的買家是首次置業者或是換 房的自住者。澳洲人口增長了 1.5%， 是發達國家中最高的，住房的高需求和 低供給對市場起了支撐作用，尤其是悉 尼和墨爾本。 低利率使更多人買得起房子、負債減 輕、可支配收入增加。 Stockland 總裁 Mark Steinert 預測到， 悉尼、墨爾本和布里斯本，房價在未來 3—10 年還要漲。 Mark Steinert 指出，判斷房產市場健 康與否，有三項關鍵指標：供應量、就 業率和利率。 Domain 經濟學家威爾遜博士也認同這 三項關鍵指標，他表示，過度建造、經 濟崩潰或者利率上漲都會對市場有影 響，通常它們都一起來。但是接下來五 年，我都看不到這些發生。 人口增長的水準也很高，大約在 1 年 1.5% 以上，威爾遜博士表示，這在可 預見的將來裡，還會支持悉尼和墨爾本 繼續發展百萬澳元以上的房產。 另外，他還預測：下一個十年，火車站 800 米內的景象將發生大變化。 房子不同于股票、黃金等市場，流動性 較低，投資週期較長，標準化程度卻又 不高。選一套房產投資需要耗費大量精 力和時間，無論是首次置業還是投資購 房，希望海房匯今天提供的這些需要考 慮的因素能夠給大家提供參考。
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12 Georgian Avenue
CARLINGFORD
5 睡房 | 2.5 浴室 | 2 車位
CARLINGFORD
20/364 Pennant Hills Road 2 睡房 | 1 浴室 | 1 車位
預約參觀
* 寬敞起居室及飯廳可通向門廊 * 家庭活動室毗鄰廚房可通向戶外及露臺 * 主人房有步入式衣帽間及豪華套間，雙車 庫 * 步行可至巴士站；近 Murray Farm P.S. & Carlingford H.S. * 近公園，North Rocks Westfield & Carlingford 店鋪
* 寬敞，保養良好物業，黃金位置 * 寬敞起居室及飯廳，可通向大陽臺 * 明亮現代廚房，高品質廚具，寬敞儲物室 *2 大睡房，入牆櫃，公共陽臺 * 投資者，年輕家庭的良機 * 近巴士站，購物中心及 Carlingford 公立 學校
出 售
功 成
迴旋街道，寬敞家居
出售 聯繫仲介 :$1,200,000 詳電：Catherine Li 0403 017 928 Dennis Nutt 0418 441 952
17A Cumberland Street
EPPING
6 睡房 | 3 浴室 | 1 車位
預約參觀
出售 指導價格 :$580,000
寧靜便利位置 高品質新裝修物業
預約參觀
詳電： Catherine Li 0403 017 928 Dennis Nutt 0418 441 952
EASTWOOD
8/225 Rowe Street
辦公室出租
預約參觀
* 寬敞家居，宜成長家庭購買 * 高天花板，中央空調，報警器，高品質 煤氣煮食廚房 * 高品質磁磚，樓上鋪有實木地板 * 短程步行可至 Epping West 小學，巴士
* 面對 Eastwood 公立學校 * 近 Eastwood 購物中心 * 短程步行可至 Eastwood 火車站 * 近本地設施 * 宜作辦公室或培訓班
站及公園
出售 聯繫仲介
寬敞家居，便利家居
出售
預約參觀 詳電 :James Kwon 0414 988 891 Tian Hong 0451 977 781
CARLINGFORD
93 Pennant Parade 4 睡房 | 2 浴室 | 2 車位
預約參觀
占地面積約 1070 平方米 寬敞家居
預約參觀 詳電：Tian Hong 0451 977 781
* 寬敞門廳，起居室，飯廳，書房及家庭 活動室 + 易打理的花園 * 中央空調，報警器，儲物室，家庭活動室， 雨水箱 * 主人房有步入式衣帽間，所有睡房有入 牆櫃及化妝間 * 室內可至車庫及儲物室，室內洗衣房
出售 詳電：James Kwon 0414 988 891
BEECROFT
預約參觀
*1 睡房，近新，複式設計家居，宜大家庭 購買 * 多個生活區，家庭活動室，飯廳，娛樂室， 媒體室，書房有陽臺 * 現代煤氣煮食廚房，Miele 廚具，石檯面。 高天花板，北向 *3 睡房均有步入式衣 帽間及套間，2 睡房 有入牆櫃 * 高品質實木地板，中央空調，太陽能板， 對講機，雙車庫 * 近巴士站，步行可至 Beecroft 火車站及 店鋪，便利可至本地小學及高中
陽光充足，豪華家居
2 睡房 | 1.5 浴室 | 1 車位
預約參觀
出售 聯繫仲介 :$770,000-$820,000
出 售
6 睡房 | 5 浴室 | 2 車位
TELOPEA
出售 聯繫仲介
6 睡房 | 3 浴室 | 1 車位
11 Copeland Road
5/6-8 Winter Street
* 現代飯廳，煤氣煮食廚房，高品質廚具 * 新裝修浴室 + 室內洗衣房，獨立衛生間 * 保安車位，私人環繞式家庭後院 * 寬敞睡房有入牆櫃，寬敞空間可儲物 * 步行可至 Telopea 火車站，本地學校及 店鋪
EPPING
現代舒適家居 獨立契約 Duplex
詳電：Michelle Chen 0450 483 133 Ryan Yue 9876 3133
明亮，寬敞家居，占地面積約 1070 平方米 * 正規起居室，有火爐 可通向陽光充足的露臺 * 現代煤氣煮食廚房，高品質廚具，寬敞起居 室及飯廳 * 樓上開放式起居室，大睡房均有入牆櫃，主 人房有步入式衣帽間及豪華套間 * 分體空調；有頂娛樂區，上鎖車庫，工作室 * 泳池，美景花園，東北向後院 * 近 Carlingford 店鋪 & Epping CBD, Epping 火 車站及巴士站
27A Orchard Street
功 成
預約參觀
黃金位置，投資良機
出售 聯繫仲介 :$2,650,000 預約參觀 詳電：James Kwon 0414 988 891
便利位置，寬敞 Townhouse
預約參觀
詳電：Tian Hong 0451 977 781
MARSFIELD
115/192-200 Vimiera Road
2 睡房 | 1 浴室 | 1 車位
* 寬敞起居室及飯廳 * 古典時尚廚房及浴室 * 大陽臺，可觀美景，燒烤區，娛樂區 * 上鎖車庫，儲物室，工作室
出 售
功 成 黃金位置，寬敞雅柏文
106/12-14 Carlingford Road
2 睡房 | 2 浴室 | 1 車位
出售 詳電 :Tian Hong 0451 977 781
EPPING 預約參觀
* 北向，二層，面對 Cliff Road，僅餘１套 雅柏文 * 時尚，自然光充足，優雅起居室，寬敞室 內、外空間 * 娛樂廚房，檯面，寬敞儲物室 * 幾分鐘可至 Epping CBD, 本地店鋪，巴 士站，火車站，公立及私立學校 * 近 Macquarie 大學，購物中心及商業中心
Epping 中心，豪華 Marquis 樓宇 僅餘 1 套雅柏文
出售 $830,000 - $870,000 預約參觀 詳電：James Kwon 0414 988 891
Book 1, IssueNo. 544/ Thursday Dec 22, 2016
樣板房驚豔開放，Ashfield都市綠洲已經走入我們的生活 【澳大利亞悉尼—2016年12月20日 週二】一套閣樓式樣板房已經在皇冠 房地產集團開發的Oasis都市綠洲專 案開放，標誌著Ashfield最搶手的豪 華公寓開發專案即將竣工。 這套斥資8800萬澳幣、共建造79套 的公寓住宅開發專案靠近一系列城市 便利設施，同時還給業主提供一個輕 鬆 寧 靜 的 度 假 式 環 境 。 Oasis by Crown Group都市綠洲項目擁有悉尼 內西區最方便的地理位置：專案距離 悉尼中央商務區8公里，距離悉尼大 學6公里，距離悉尼機場10公里，距 離 Ashfield購 物 中 心 300米 ， 距 離 Ashfield火車站750米。 隨著專案的竣工，皇冠房地產集團開 發的都市綠洲專案很快將迎來其第一 批居民搬入他們時尚的新公寓。 皇冠房地產集團的銷售和市場總監 Roy Marcellus說：“我們許多業主都 對即將搬入新家感到激動和興奮，現 在他們可以在都市綠洲的新家盡情欣 賞都市文明和自然美景相融合周邊環 境。 Oasis by Crown Group都市綠洲項目 提供一系列多樣的公寓戶型，包括： 一臥室公寓，一臥室帶書房的公寓， 閣樓公寓，兩臥室和三臥室公寓以及 頂樓享有壯麗的景色的複式公寓。 公寓設計結合了現代生活方式和最新 的技術，為業主提供了大量的儲物空 間並配備 全套的Miele電器。許多戶 型還包括一個多功能的媒體休息室，
可輕鬆用作額外的休息空間。 全新開放的閣樓式一臥室展示樣板房 位於二樓。帶有朝北的臥室，充足的 自 然 光 線 、 LED照 明 系 統 、 石 板 檯 面、Miele電器、軟關抽屜和櫥櫃。 閣樓公寓具有兩個標準層的空間，帶 有一個開放式佈局的閣樓上層。閣樓 式公寓起源於紐約市，帶有濃濃的紐 約居住文化。 兩倍的超大層高令閣樓公寓顯得獨一 無二。雙層高給業主帶來更大的空間 感，也利於更充分的自然採光。有研 究表明，大層高的的空間帶來更強的 空間自由度和獨立感，這有利於業主 擁有更清晰的思維和提升整體的幸福 感。 Marcellus先生說：“紐約風格的閣樓 公寓在年輕的買家中非常受歡迎，他 們喜歡它帶有精緻的城市氣息的風 格。 由Surry Hill知名建築師Turner設計的 Oasis by Crown Group都市綠洲項目 還提供了無與倫比的配套設施：包括 音樂室，電影院，露天健身房和鬱鬱 蔥蔥的園景屋頂休息室。 皇 冠 房 地 產 集 團 開 發 的 Oasis by Crown Group都市綠洲專案公寓售價 從69萬刀105萬澳幣不等。 Oasis by Crown Group都市綠洲專案 樣板房現已全面開放，敬請致電1300 672 564預約參觀。
關於皇冠房地產集團(Crown Group) 皇冠房地產集團(Crown Group Holdings)是澳洲一家龍頭房地產企業，專長
如今，皇冠房地產集團旗下在建和籌備專案數量眾多，其中正在建設的有五
于房地產開發、投資及服務公寓等領域。公司由建築師Iwan Sunito及工程師
個項目，包括：位於Green Square的Infinity by Crown Group、位於帕拉瑪
Paul Sathio共同創立，第一個專案啟動於1996年。
塔的29層專案V by Crown Group、位於北悉尼的20層專案Skye by Crown Group、位於繁榮內西區的Oasis by Crown Group，以及位於悉尼中央商務
Iwan Sunito擁有新南威爾士大學的建築(榮譽)學士學位及管理工程碩士學
區的住宅項目Arc by Crown Group。
位。1993年，Iwan成為註冊建築師，同年獲得新南威爾士大學的”Eric Daniels住宅設計卓越獎”。近幾年裡，Iwan Sunito獲得了許多聲譽卓著的獎 項，包括印尼《Property & Bank》雜誌2013年度“黃金領導力”大獎、印尼國 會2013年度“海外僑民企業家”大獎及2013年度“安永年度企業家”稱號。澳大 利亞Urban Taskforce Australia於2015年評選他為“房地產業年度風雲人
獎項與榮譽 自創辦至今，皇冠房地產集團已經贏得了20余項行業頂級大獎，包括Top Ryde City Living度假風格物業開發項目獲得UDIA澳洲城市發展學會頒發的
物”。
“NSW President's Award(新南威爾士主席獎)”，該獎被公認為澳大利亞房地
Paul Sathio擁有悉尼科技大學的土木工程學士學位及新南威爾士大學的工程
展學會“2014年卓越大獎”中被提名為“澳大利亞最佳高密度開發專案”，並斬
產開發的最高榮譽。這一由七幢建築組成的項目同時還在UDIA澳洲城市發
科學碩士學位。他在建築及開發行業擁有超過20年的經驗。
獲了MBA澳洲建築商協會“2013年傑出住房大獎”。
過往與近期項目
皇冠房地產集團其他的獲獎項目還有：充滿創新精神的濱水開發專案 Sanctum by Crown(MBA澳洲建築商協會“2012年傑出住房大獎”)，以及大獲
皇冠房地產集團已經在悉尼眾多頂級地段成功完成了一系列大型的開發專
成功的ICON at Homebush(HIA澳洲住宅產業協會“2007年度體現企業社會
案，包括Bondi(邦代海灘)、Bondi Junction(邦代樞紐)、Parramatta(帕拉瑪
責任住宅大獎”之“年度公寓項目”)。
塔)、Ashfield(阿詩菲爾德)、Epping(埃平)、Homebush(霍姆布希)、 Newington(紐因頓)、Pennant Hills(彭南特山)、Rhodes(羅茲)和 Waterloo(滑鐵盧)等地。 作為一名成功的企業家，皇冠房地產集團首席執行官Iwan Sunito獲得了許多 榮譽，包括2013年度“安永年度企業家”稱號及澳大利亞Urban Taskforce
未來項目 皇冠房地產集團將於2017年在悉尼滑鐵盧推出又一個 令人振奮的全新項目。第一家Skye Hotel Suites套房 酒店將於2017年年初開業。
Australia於2015年評選的“房地產業年度風雲人物”。
www.crowngroup.com.au
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Book 1, Issue No. 544/ Thursday Dec 22, 2016 一 . 重新開放的家庭移民類別
澳洲福利越來越雞
重新開放的家庭移民類別的簽證包括：
肋！父母移民澳 洲，選“免費”還
103 類別 – 排隊父母移民簽證 804 類別 – 年老父母移民簽證 115 和 835 類別 – 最後家庭成員團聚簽證 114 和 838 類別 – 年老依親類簽證 116 和 836 類別 – 護理人 / 照顧類簽證
是“付費”？
免費重開固然是一件大快人心的事情，但是其中的細 節你是否瞭解呢？此次免費移民政策繼承了澳大利亞 免費服務最重要的特點：等待時間長。那麼免費父母 移民的等待時間是多久呢？ 20 - 25 年。 20 – 25 年是多久一個什麼概念呢？ 也就是說如果在你父母 50 歲的時候提出申請，那他 們可能會在 70 歲的時候才能拿到澳洲身份。如果父 母 60 歲的時候提出申請，那麼可能拿到澳洲身份的 時候，他們已經 80 歲了（這個年紀父母到底還想來 不來也是一個問題了）。 付費父母移民等待期是多久呢？ 1 - 2 年 時間雖短，但是高昂的申請費用（$43850/ 人）卻打 破了許多人與父母團聚的希望。福利雖好，但是一個 “等”字，讓多少人夢碎。
二 ." 免費 "OR" 付費 " 應該選哪種？ 澳洲的父母移民簽證分為兩種，一種為“一般排隊父母 移民 103 簽證”（Parent Visa）, 另一種稱為“捐獻款 父母移民 143 簽證”（Contributory Parent Visa）。 而之前排隊類父母移民正式關閉。這打破了許多人與 父母團聚的希望，或者迫不得已要為此支付高昂的 費用（今 $43850/ 人 , 父母雙方基本要付給澳洲政府 10w 澳幣的費用）而遞交付費類父母移民簽證。 現在峰迴路轉，非付費移民重新開啟，但根據移民局 通知，此類簽證的等待期約為 25 年。 到底是適合 103 還是 143 簽證，其實各有不同： 1）不付錢的等待時間非常長，適合 10 多年內中國有 事業無法來澳洲定居的父母
2）但是付費的 2 年可以拿到綠卡，對於年富力強的 父母就比較合算了，而且父母有移民身份，可以成立 家庭信託，可以以父母名義買投資房等，節省大量 CGT 資本增值稅。 三 . 從父母移民看“免費”福利 澳洲是一個福利非常好的國家，免費醫療，免費上學， 失業救濟金，還有免費父母移民。確實為很多交不起 錢的人提供了很多服務，就是他們有一個共同的缺 點，等待時間長，有的時候還真等不起。 “福利”1. 失業救濟金 最近政府削減了 25 歲以下人群的失業救濟金，也就 是說你可能要等到 25 歲以後才能領取失業救濟金。 按照新的財年計畫，失業者需要在一個月內進行至少 40 次求職搜索，並且每週從事社區工作 15—25 個小 時，才有資格領取失業金。 對於生活無依無靠沒有任何經濟來源的人來說，就算 一天都不想等，但可能需要 1-2 個月才能申請到政府 補貼。 “福利”2. 澳洲免費醫療系統 在澳洲有大約 50% 的人承受不起私人保險的費用，只 能使用政府提供的公共保險體系。只要看過澳洲公立 醫院的人都對 waiting period 深有體會，看一個醫生 短的等幾天，長的要等 2 個星期。而看牙醫和手術那 就可以說是曠日持久了。 “福利”3：牙醫和選擇性外科手術 牙醫和選擇性外科手術（elective surgery，指的是非 致命的緊急手術以外的手術）應該是公共醫療的重災 區了。據統計大約有超過 673,000 名患者正在選擇性 外科手術中排期。有超過一半的人會等待 36 天以上 （國內做個手術醫生讓等 1 個星期患者和患者家屬就 已經快鬧上天了）。 就國家調查報告顯示，有 3% 的患者甚至等待手術排 期超過 1 年的時間。Kidding me ？當然緊急手術還是 會緊急處理的，不可能患者骨折或是快死了，還要等 待排期。但就因為這個等，極有可能將一個小病拖成 大病。 除了救濟金和公費醫療要等以外，公立幼稚園，學校 之類的免費服務都是要等的。短的幾個月，長的幾年。 所以面對這些看似高福利的待遇，讓人不禁想問，我 們真的等得起嗎？ 談到澳洲福利，我們首先明確一點，這些福利確確實 實幫助了很多人，給人們的生活帶來了節省和方便。 但也希望這些公共部門，能減少冗長繁瑣的辦事程 式，減少那些不必要程式，為大家提供更快捷優質的 服務。
成功投資房產的黃金法則 關 於 房 產 銷 售 的 電 視 節 目 Selling Houses Australia 的 主 持 人 Andrew Winter 是位房地產專家，他提示了如下 成功投資的黃金法則。
過房產的市場價值。房地產投資就是買 進和賣出，並確保市場不穩定時有能力 持有房產，你必須等待良好的資本回 報。
他說他也預料到許多同行專家不同意他 簡化了整個過程，但他不出書，也不開 銷售研討會或購買便宜期房，所以他沒 有理由不與你自由分享這個事實。
同樣，如果每週賺取 600 澳元或更多， 也會令人質疑。高租金很誘人，你需要 從可持續性和現實方面考房子的真正價 值。
成功投資房產並不複雜。許多人的第一 次成功經驗並非來自於正確時機、正確 位置的理論。在揭示黃金法則之前，以 下為應遵循的原則。
這種等待在一些市場週期裡可能需要許 多年，甚至在我們的大城市中也是如 此。
這些黃金規則並非保證你變成一個房產 的百萬富翁，也不會保證或幫助你識別 最大的便宜交易、行情炙熱的地區、或 具有真正的資本增長潛力的潛在好區。
當然，投資者可能因為房子面積、維護 和較弱的回報傾向於避免大住房。偶爾 的資本增加可能很強勁，但如果持有成 本太高，這可能成為一個不可行的選 擇。
• 在購買房產之前，對地區和市場條件 進行研究，瞭解地區的房產市場。 • 選擇一所房產並調查此房產所有權形 式（該任務由你和你的律師擔當，包括 洪水區、林火風險區、排水和地役權的 瞭解）。 • 親自驗房，並聘請專業人員檢查建築 結構及狀況，確保沒有遺漏任何不在現 場就查不出的問題。一定要自己或交由 你信任的人去查看子屋。否則，你辛苦 賺來的澳元就會有風險。 • 瞭解市場資訊，避免你支付的價格超
Andrew Winter 稱，就是這些原則。你 會發現這很難相信，他說他自己從來沒 有去大學學習，也從來沒有因學術成就 被授予榮譽博士，但他已經擁有了一個 購買住宅房產的典型記錄，房子永遠不 會虧損賣出。他衹是玩了房地產遊戲， 然後出來了。從來沒有參加過一個研討 會或閱讀所謂的房產財富出版物。 Andrew Winter 從 17 歲開始在房地產 行業工作，這幫助他真正瞭解行業的實 情，這實際上不是關於房產，而是關於 人的方面。他說他的黃金法則是在你去 花時間遵循上述諸條原則之前你必須在 遵循一定的原則。
事實上，這一法則沒有新意，但很明顯 很多人已經遺忘，並沒有當作最基本的 原則。 他的黃金法則是一個簡單的等式，即購 買價格與少了幾個零的每週租金價值相 當。 示例如下： 投資 500,000 澳元的房產應該能夠實現 大約每週 500 澳元的租金。 因此只購買價格和每週租金直接相關的 投資房產。如果房價為 50 萬澳元，每 週租金僅 400 澳元，這會令人很擔心。
對於大多數投資者，特別是我們的大多 數人，最多擁有一兩處房產，Andrew Winter 說他的黃金法則是一個笨辦法， 以保護你的財務狀態不會受到誘惑，不 被不真實的好情況所欺騙，避免倉促的 決定以及看似不錯的說明會和普通老經 驗的誤導。 運用這一法則時，租金價值不僅必須由 你，而且還需要由一個獨立的協力廠 商，或非常可靠的數據來量化。這是非 常寶貴的，因為當開始並遵循原則時， 它提供給你了一個即時評估或概述。
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澳洲置業常見問題解答（三）讀完了就是專 澳洲置業常見問題解答（三）讀完了就是專家！ 澳洲房產投資哪種房產回報率最高？ 答：首先，投資者應該先清楚自己期望的投資目的是 什麼 ? 是資本增長，還是租金回報；通常來說，資本 增值和租金回報是魚與熊掌的關係 — 即較高的資本 增長往往意味著較低的房租回報，反之亦然。土地的 增值是驅使房產資本增長的原動力。土地增值時，房 屋本身卻會因為破損和折舊等多種原因而折損價值。 所以，對於一處房產來說，其所擁有土地面積（Land Component）越大，其資本增長的潛力也就越大；這 也就意味著房屋本身的租金收入不會太可觀。而對於 高密集住宅區的公寓而言則不同，一個土地所有面積 較小的公寓房雖然可以帶來較高的租金收入，但資本 增長的潛力就比較一般。 如何選擇海外投資人的自住房產？ 答：遵循 “10 分鐘 ” 的選擇標準便可，即購買公寓要 10 分鐘走路可以抵達孩子就讀學校，工作單位，或商 業中心，購物中心，銀行，醫療設施，地鐵站，公交 站等設施區域；如果投資人購買的是別墅，即 10 分 鐘開車抵達以上描述的設施即可。 對於澳洲住宅類房產可以細分幾類？ （1）Unit/Apartment 公寓：一般靠近火車站或公車站， Unit 基本是三、四層，沒什麼附加設施；Apartment 通常為居民提供泳池，健身房等服務設施，相應的物 業管理費也較高。該類型的房產土地地契為共用地 契。 （2）Townhouse/Villa 聯體別墅：是在一塊較 大的土地蓋上幾棟房子，一般中間都有一堵或幾堵 公共牆，Townhouse 多為雙層和多層建築，Villa 多 為單層建築。該類型的房產土地地契為共用地契。 （3）Terrace：維多利亞式的建築，常見一整排的 terrace，前面有個小庭院，後面可能有個較大的庭院。 比 house 來說，面積小很多。 （4）Duplex/semi： Duplex 是在一塊較大的地上，蓋起兩棟相連的房子 , 土地佔有面積較大，其地契通常和獨棟別墅的地契 一樣，是獨立地契。 （5）House 別墅：平常所說的 house 就是前面一個小花園，然後房子，然後後面一 個大花園，該類型的房產的土地地契多為獨立地契， 因此業主對土地的自住安排性很高，更有投資價值。
42 萬元。通常而言，中位價更具有參考意義，它所體 現的是該區域的集中成交價格。在澳洲每個城市，城 鎮都有自己的中位價格供投資者和自住人士參考。
用壽命 ”。房產的折舊年限可達 40 年之久。不管是澳 洲還是海外的房產投資者都可以根據房屋的折舊金額 來減免其它項的投資收入，進而減少了稅費的支出。
在澳洲買樓花 ( 期房 ) 的優勢有那些？ 答：樓花，是地產物業市場的一個名詞，最早源自香 港，是一種投資工具相當於不動產期貨，也稱為 “ 預 售房屋 ”。比較買現房，買樓花有幾大優勢： （1）是 能在印花稅上省下一筆錢；澳洲（部分地區）法律規 定印花稅是按售房合同簽訂之日的房產價值徵收的。 而如果買樓花，通常是在房產開工前就簽訂了合同， 所以印花稅只需按地皮價徵收。 （2）買樓花，客戶 可以按照自己的喜好來選擇，像樓層戶型等。因為在 澳洲，特別是公寓多為樓花銷售，客戶在開盤之際有 更多的選擇餘地，等到現房或接近現房時期，可供選 擇的物業已經為數不多了。 （3）價格優勢；通常發 展商在開盤之際，為了儘快的銷售過半，獲得銀行貸 款，會把價格定位較低，從而投資人能夠以相對低的 價格購買。 （4）首付低；買樓花簽合同時，只需要 交納 10% 的定金，而餘額要等到房子全部建成後才 一併付清，或者是貸款（最高可貸款 70%）。這當中 可能有幾個月甚至 1-2 年的時間來準備餘款。但是房 屋的增值卻可以享受到。
對於海外投資人而言，可折舊資產都包括什麼？如何 能最大化折舊免稅額，從而降低繳稅額？ 答：所有投資及購買的物業，根據使用年限以折舊形 式定義為貶值資產。 例如：地毯、烘爐、電視機機上 盒、洗碗機、乾衣機、百葉窗和窗簾、空調、加熱器、 熱水系統等設施，以及建築物本身，都是可以計算折 舊的，從而減免了投資人的納稅金額。請注意：購置 房產金額和建築折舊金額是不同的。例如：投資人支 付 50 萬澳幣購買別墅，期中土地的價值部分占 27.5 萬澳元，土地上的房產的建築成本 22.5 萬澳元。而這 22.5 萬的建築價值是計算貶值折舊的。貶值折舊幅度 從 2.5% 至 4% 之間。此外，澳洲一般商業住宅的計 算折舊率為 2.5%。
什麼是房產的折舊，以及跟房產投資者有什麼關係 呢？ 答：根據所得稅評估法（1997 年），澳洲房產建築 價值隨著時間的推移而下降。房產折舊是基於其 “ 使
澳洲房產的中位價和中間價是如何定義的？ 答：在參考物業報告的時候，很多時會看到房屋 “ 中 位價 ”（MedianPrice）和平均價（AveragePrice）這 兩個名詞。 房屋平均價即是在一段時間內，所出售 物業價格的總和，再除以轉手物業的數目； 中位價 就是把售出物業的價格由低至高順序排列，中間的銷 售價位就是中位價。 舉例說，某個城區在某段時間裡 售出 11 套住宅，成交價分別為 30 萬、32 萬、34 萬、 36 萬、40 萬、42 萬、45 萬、50 萬、62 萬、70 萬 和 80 萬，其平均房價是 47.4 萬元，而中位房價就是
工黨承諾大改負扣稅，重建澳洲夢！ 據報導，在工黨的一項選舉政策中，負扣稅（Negative gearing）將被限 制到新房產的投資領域。 工黨黨魁 Bill Shorten 說，這會在 10 年內為聯邦政府省下 320 億澳元的 預算。那麼啥是負扣稅？通俗說來，負負得正，不但不扣稅還會進行稅 務補償。 據《悉尼晨鋒報》報導，週六在悉尼舉行的新州工黨會議演講中， Shorten 宣佈負扣稅和資本收益稅減免的政策變化。
《我的房產市場 - 布里斯班篇》 布里斯班的房產在 2015 年第三季度呈現了急劇的資本增長，漲幅達到 3.13%。 房產市場有望持續強勁的表現，並可能推動別墅中位價不久衝破 50 萬澳元大 關。 儘管布里斯班公寓市場的增長略緩，但布里斯班與悉尼的房價差距仍然是投資 的主要驅動力。對於因價格過高而遠離其它市場的投資者來說，中位價遠遠低 於悉尼的布里斯班是一個能夠負擔的選擇。 布里斯班公寓的建房許可和銷售量繼續增加，跨省開發商依舊看好市場行情， 並加大對距離市中心 1 至 3 公里的黃金地段公寓專案的投資。
用 Shorten 的話來說，這是十年內最重要的結構性預算改革，如果工黨 贏得了 2016 年的大選，所有的負扣稅安排都不會改變。不過，從 2017 年 7 月起，買現有房產的買家不能夠再享受負扣稅優惠，負扣稅將只適 用於新建的房屋。
隨著大量豪華專案的開發，自住業主對居住在布里斯班高端公寓的胃口不斷加 大。同時，市場上那些設計精良且負擔性好的公寓供應也在不斷改善布里斯班 內城公寓生活方式的整體水準和吸引力。
Shorten 說，這項政策主要是為了幫助首次置業者和投資者競爭，還能 創建 2.5 萬個新建築行業崗位。據說，自從消費稅（GST）上漲被撤出 議程後，財長 Scott Morrison 也在考慮改革負扣稅和養老金稅務減免。
業界的研究報告指出，富裕的悉尼和墨爾本家庭正在布里斯班購買他們在原本 居住的城市無法負擔的 “ 藍籌股 ” 家庭住宅。Kingford Smith Drive 升級、皇后 碼頭改造和布里斯班機場跑道擴建等大型新基礎設施投資正在進行中，這將提 升布里斯班的整體形象，促進長期經濟增長，使布里斯班成為令人嚮往的生活 方式居住地。
Shorten 在發佈會上表示，“ 我們要幫助重建澳洲夢，讓普通工薪階層和 中層階級也能伸手觸到澳洲夢，他們之前都被高昂的房價逼退 ”。他還 宣佈，資本收益稅的減免幅度會從 50% 降至 25%。 據瞭解，工黨政策是以新南威爾士大學（University of NSW）學者 Richard Holden 發表的一篇名為 “ 轉換齒輪 ”（switching gears）的論文 為理論依據。論文中提到，將負扣稅限制到新建房屋中將為增加住房供 應提供強有力的 “ 獎勵 ”，也能使房價更穩定、房租更低，使新的購房者 更容易進入房市。 Holden 教授預測，負扣稅改革能讓澳洲的 GDP 上漲 45 億澳元。
在布里斯班和黃金海岸地區，能看到因澳元貶值促進的旅遊業增長和旅遊活動 的不斷增加。在過去 5 年中，到黃金海岸旅遊的中國遊客數量翻了一倍。這一 切支撐了就業的增長，並使得黃金海岸、Ipswich、陽光海岸和大布里斯班地區 周圍形成了大量的全新帶地別墅建築群來滿足增長的住房需求。 布里斯班的人口增長依然溫和，從 2013-14 年起保持 1.72% 的年漲幅，跨省 移民略有緩和。總體來講，在接下來的一年裡，布里斯班市場預計將繼續保持 積極的增長態勢，別墅和公寓的價格預計會上漲，銷售量也將繼續增加。
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Book 1, Issue No. 544/ Thursday Dec 22, 2016
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2017 您好!新的一年即将到来，我们怀着感恩的 心情向您致以亲切的问候和诚挚的谢意。 AAP所取得的每一点进步和成功, 是您的理 解和信任，这是我们进步的强大动力。值 此新年，圣诞来临之际，感谢您在过去的 日子里对我们的支持与厚爱，谨以此表答 对您的衷心感谢! 在合作过程中如果您有任何问题，请不要 忘了致电我们，欢迎您提出任何的意见和 建议，在未来的日子来，AAP全体员工将继 续艰苦奋斗，为各位新老客户创造持续价 值。同时希望您能够继续支持和帮助我们 ，也愿我们携手共进，共创辉煌! 恭祝；圣诞快乐！ 年新年吉祥如意！
By AAP
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現在還是買澳房的好時機麼？（大悟原創） 前言
風險第一，賺錢第二
我呆著吧！
前晚 10 點，忙完工作，開車回家。等在十字 路口的紅燈前，街對面的一輛白車也停在那， 也在等紅燈。其車前的行人不時穿過，那輛車 的大燈便像閃爍般，不時閃入我的眼。
很多買家懷著一本萬利的想法入市是不對的。 但凡投資，它就一定有風險，你忽略它，日後 它就給你好看。
現在最為難的除了海外買家外，那些擼起袖子 要大幹一場的開發商們也傻眼了，只見那上周 長長的價格表，這周還是長長的，幾年前的牛 勁兒已然收斂不少。要麼你 hold 著地，要麼你 少賺點。賣方市場正在演變成買方市場。
可是車燈的燈光強度並沒有改變，是人影的不 斷遮擋，使得光線節奏發生變換，才讓我注意 到那輛車。 因此，我聯想到了今天的澳房。
入市前，風險規避機制不考慮，就如同足球比 賽中防守做得不好一樣，是很容易輸掉比賽 的。比如，區域的入市時間，投資自住比例， 人口密度，當地人受眾度等等。
“ 買不買 ” 比 “ 買在哪 ” 重要
可以上這幾點，都隸屬於軟環境，對於海外買 家而言，是很難用語言說的清楚的，另外， 就算他們真的來到這，我說悉尼 Paddington, Surry Hills 好，估計他們除了覺得舊，也看不 出個所以然。所以很多公寓，大多被海外買家 買走，最終導致了風險加大，甚為可憐，但是 不懂得風險規避，一意孤行，也實為可恨。
國內有一種說法，叫 “ 買漲不買跌。”
眾神歸位
所謂的漲，一般是市場較好的時候所呈現出的 一種現象。其實這句話是有問題的。
海外的貸款限制對於海外買家，尤其是 2016 年交房的買家而言打擊，無疑是巨大的。墨爾 本 CBD 周邊的一些投資公寓類專案，澳洲銀 行甚至已經不再接受貸款申請，連被接盤的可 能性都小了許多。因此，很多海外投資人持觀 望狀態的人群不斷增多。就好像澳房本身出了 什麼問題一樣。
不論是在國內，還是在國外，“ 現在還是買房 的好時機麼？ ” 這個問題，總是被買房者問及 最多的問題。
洗牌的血 一些國內外房產仲介曾虎逼朝天地推薦給炮灰 買家們的專案，交房臨近，眼瞅著客人無法交 割，資金壓力巨大，之前憑藉獨家專案們的仲 介公司，趾高氣昂的勁頭也已慢慢褪去。 一句話概括 “ 出來混，早晚要還的。” 那些不上學兼職賣房的孩子，你們終於可以好 好讀書了。那些賣著騷氣，喊著 “ 親 ” 的美女 銷售們，也可以該幹嘛幹嘛了。 挺好。
多數人只是不知道什麼時候開始漲，而漲本 身，給人們的回饋正是一種更為準確的判斷標 準。 我所知道近幾年來澳房最好的入市時機不是 2013 年也不是 2014 年和 2015 年，而是 2009 年 -2012 年。那個時候，市場並沒有呈現出如 今的態勢，大量的開發商湧入。那時的利率在 7%，那時的匯率在 7, 那時的投資人也在喊著 貴，可問題是那時候的的確確是近年來最好的 入市時機。 2011 年至今，悉尼 99% 的房屋漲幅在 20 萬 澳幣以上。這就是最好的說明。 因此，“ 買不買 ” 要比 “ 買在哪 ” 重要得多。這 可能是讓很多總糾結戶型朝向火車站的投資人 汗顏的一句話。 買房的時機問題所反映出來更多的是買家怕吃 虧的心裡。當然這也無可厚非。誰又不是呢？
市場調整，從長遠來看是好事啊，是因為澳房 穩定，才使得投資人青睞，才讓房價有漲幅。
國內買家有一種購買習慣，只要這個東西我喜 歡，還在我的預算之內，我就可以考慮，哪怕 實際上多掏了 10 幾萬澳幣也沒所謂。當然這 也不怨你們，交點學費總是要的。
可現在澳房穩定性出問題了，你讓當地人不開 心了。這就像你開著好車總覺得身心都得到了 滿足，但好車往往也容易出問題，容易進修車 場，澳房雖不能比成好車，但凱美瑞，雷克薩 斯等返廠率較低的車系偶爾不也得做個保養 麼？
於是開發商和海外投資人就像是合唱了一部戲 般，一方不斷的挑逗，一方則不斷的撒錢回應。 而現在呢，人家改觀望不回應了，開發商發現 挑逗不起作用了，不降價，就得等死。除非他 們覺得當地買家都是缺心眼。
當你總是想著利益最大化，想著抄底，問題是 你是有那份異于常人的膽量，還是有異于常人 的專業知識？ 否則，憑啥呢？
而海外買家青睞的區域和專案呢？你先老實給
近日，澳房貸款政策風雲突變，對於海 外貸款政策收緊之形勢近 20 年來罕見。 從一方面來講，澳洲房產的穩定性讓全 球投資人越來越青睞，從另一方面講， 大量海外買家懷著國內固有的投資思維 買入澳洲，讓澳洲很多樓房變成了投資 樓，政策一收緊，貸款門檻提高，便不 得不拋售。拋售也不是不行，你總得有 個接盤的人吧。可為什麼沒人接盤呢？ 我前兩天突然有個想法，覺得甚為貼 切。 澳房應該像火車一樣，以火車頭拉著 20 節車廂為例，投資人所占比例應該占少 數，比如 3-4 節，當地人唱主角，海外 人唱配角。是當地的供需讓海外投資人 借到了力，賺到了錢。可如果這件事反 過來，那麼當地人不認可，一個演配角 的反客為主，這不是搶戲是什麼？ 這樣，沒人接盤也就不足為奇了。
光明
可實際呢？一句話，就是眾神歸位。哪來的回 哪去，本來多少錢賣的，就多少錢，去掉沫。
利息的不斷下調，讓很多當地買家看到了光 明，他們發現買房的成本甚至有可能比租房還 要低。這會讓有大量房源的租房市場受到短期 衝擊，讓一部分當地人認可的區域和專案受到 青睞。
火車頭理論
這些把澳房作為 200 米來跑的朋友們，你們的 無氧運動是挺辛苦的，肌肉的乳酸堆積得差不 多了，歇歇吧。現在，請放心的把它交給跑馬 拉松的專業人士吧。
房子是給人住的，這是基本屬性；房產是投資 產品中漲幅最慢的之一，是中長線投資，這也 是基本屬性。 因此，幾個浪就給你拍躊躇了，我倒覺得，您 歇歇也好。 總結 其實你仔細想想，也不是所有買家無論國內當 地，買的房子即使交房有困難，都特別難過的， 尤其是買對了的，房價漲幅有目共睹的。
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Book 1, Issue No. 544/ Thursday Dec 22, 2016
海外投資土地別墅套餐您不能不瞭解的 10 個問題
1 為什麼要投資澳洲房產？ 過去的幾十年經驗都證明了澳洲的房產擁有穩定的 升值潛力和投資回報。無論是當地居民還是海外客 戶都可以充分的利用銀行貸款來投資房產，並且可 以選擇只還利息不還本金，投入最少的資金，依靠 房產自身升值達到投資利益最大化。其次，澳洲政 府對房產買賣有嚴格的監控手續、房價透明化、市 場可信度高，整個過程有律師給買家提供法律指導， 安全性高。另外，澳洲房產永久產權，且無遺產稅。 同時澳洲房產市場完全市場化，對海外買家及購買 數量沒有限制。 2 為什麼要投資澳洲土地別墅套餐 ? 一般澳洲投資房產分為別墅、聯排別墅和公寓。 投資公寓有兩個主要理由：一是有子女在澳洲留學 或者即將來留學，為子女準備的自住房，同時作為 投資使用。公寓地段一般比較好，靠近學校、市區 和購物區，不用打理庭院、比較方便。二是有當地 收入的投資者，因為在澳洲的高收入人群每年將面 對巨額的個人所得稅，公寓投資房的投資回報率、 折舊比率都比較高，作為合理避稅的手段受當地高 收入投資人群的喜愛。 而對於海外投資者來說，首先並不存在在澳洲交稅 的前提，如果又暫時沒有子女需要入住投資房，那 麼土地別墅套餐有更多的優點。投資土地別墅專案， 就意味著您將擁有自己的土地，而土地擁有巨大、 持續的升值空間。其次公寓需要定期繳納物業管理 費，而土地別墅套餐則不存在這個問題。 3 如何選擇優質的土地別墅套餐來投資？ 最重要的一點就是位置！位置！位置！對於如何選 擇一個增值空間潛力大的位置呢？ ○ 一是該地區的的人口增長速度，人口快速增長則 說明這個區域有巨大的發展潛力。很多人遷居此地， 說明當地有更多的就業機會，周邊環境宜居且價格 合理 , 新增的人口將對對於住房有巨大的需求。 ○ 二是當地的基礎建設，政府修建鐵路、高速路、 大型設施、大型購物商場都將會給當地帶來無數就 業機會，同時促進當地人口增長。地價也將隨著基 礎建設和娛樂購物等設施的完善而大幅度上漲。
○ 三是周圍是否有全國範圍或是國際性的活動。比 如說黃金海岸承辦了 2018 年的英聯邦運動會，這吸 引了 5 億澳幣投資於當地的體育設施和基礎設施， 而大型的賽事也會引導城市向綜合國際化都會轉 化。 ○ 四是大型財團在該地區是否在當地投資，因為 大型財團一般在投資之前會對當地做詳細的市場調 查、投資可行性分析，他們的大型投資行為也證明 了該地區的投資潛力。 4 海外客戶可以購買土地別墅套餐麼？ 當然可以！！澳洲政府鼓勵外國人投資，投資項目 沒有限制，澳洲的健全法律體系保護海外投資者的 利益。但是從去年 12 月 1 日起，所有海外投資者需 要向海外投資審查委員會（FIRB）提交申請。100 萬澳元以下的住房，申請費為 5000 澳元。 5 購買過程中一般涉及什麼費用？ 以一套 50 萬澳元的土地別墅套餐為例，前期準備 的資金大概 17-20 萬澳幣，這包括海外投資申請費 （5000 澳幣）、政府印花稅（7000 多澳幣）、律 師費（1000 多澳幣）、貸款首付（15 萬 -20 萬澳幣， 根據每個投資者的貸款能力而定）。 6 我在海外投資，房屋租不出去怎麼辦？ 房產能否出租是很多投資者都關心的問題，這很大 程度上決定了這是否是一個好的投資專案。 ○ 回到前面提到的，地理位置的選擇很重要， 在一 個空置率低，人口增長快的區域，對於住房的需求 必然高，市場供不應求。目前澳洲居民住宅的空置 率 5% 以下，而在黃金海岸區域，根據去年年底的 資料，更是達到了 1% 的超低紀錄。在這樣的市場 下，您無需擔心投資房租不出去。 ○ 一個專業負責的投資和物業管理團隊非常重要。 他們能幫助您選擇投資回報率高、空置率低的物業、 滿意的租客，定期檢查您的房產物業，在需要維修 時，選擇合格的維修人員。 ○ 土地別墅專案的建造過程和公寓很不一樣，該專 案是在每一塊土地交割之後才開始建造，即使是一 個大型的別墅區，每個房子的交房時間也不一樣， 這就避免了同時有幾百套房產同時進入市場，同時
尋找租客的壓力。 7 購買土地別墅套餐的程式是什麼樣的？ 選擇土地－ > 簽訂意向函－ > 聘請律師－ > 簽訂合 同－ > 冷靜期（5 個工作日）－ > 安排電匯（10% 首付押金）－ > 申請貸款－ > 貸款申請批准與銀行 開戶工作－ > 土地成交與過戶登記－ > 建房過程－ > 交房前檢查與成交－ > 成交後出租 8 我在外海無 法看房怎麼辦？ 澳洲的建築市場非常規範，法律法規也非常嚴格， 對於開發商的房屋設計都經過非常嚴密的審批程 式，整個建造過程要經過很多部門的品質監督。交 房時有協力廠商質檢機構來檢查 (red-dot stickers) 這個檢查非常嚴格，是針對所有細節的檢查。舉個 例子，粉刷工人在粉刷時不小心滴下來一滴漆，在 同色的牆體上形成了一個小點，質檢機構都會在這 裡貼上小紅標籤，要求建築商或開發商來進行處理。 另外，一些建築商會提供展示房，如果您不能到現 場，可以請房產仲介人按照您的要求錄製視頻、拍 攝照片。在建造過程中，很多建築會提供建造過程 的的照片，讓買家可以監控建造過程。 9 出租前我需要裝修麼？ 不需要。澳洲建房交房時，都是精裝交房，叫 ”Fixed full turn key package”。Fixed 就是指簽合同時的金 額就是您要付的總額，不會有其他的隱藏費用。Full turn key package 指的就是，包括廚房電器（洗碗 機，烤箱），屋內地毯地板、車庫、車道、郵箱、 院牆、草坪、空調電扇等的全包服務。租客可以拎 包入住。 10 房屋建築品質如何保證？ 澳洲的房屋建造受到嚴格的監管，開發方案、房 屋圖紙要經過當地政府的批准，澳洲建房委員會 (Housing Industry Association) 也在整個建造過程中 全程監控。並且運用很多新型材料，從而提供更舒 適安全的居住環境，例如 6 星環保建築品質、新型 節能材料、防白蟻新型隔離。澳洲法律強制建築商 繳納建築保險，並且您的新房成交時，也將享有工 程建築質保。如果交房時客戶對建築品質不滿意， 還可以向澳洲建房委員會投訴，從而全方位保證您 的房產建築品質。
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Book 1, IssueNo. 544/ Thursday Dec 22, 2016
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Book 1, Issue No. 544/ Thursday Dec 22, 2016
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