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悉尼設施最全社區 House and Land Package $618,980 起 悉尼 NRAS 樓盤 國家補貼 12 萬 2 房 2 衛 $549,000 購物中心對面 在過去的五年多時間裡，在悉尼居住的人都感覺到一股狂熱的購房熱潮， 這股狂潮推動著每個區的房價一路攀升。據一些地產權威機構統計資料， 悉尼 House 中價位目前剛好衝破 100 萬大關，兩室 Apartment/Unit 中價 位達到 70 萬。悉尼的房產價位何以突然沖到如此高點？部分人對悉尼的 這種房價呈指數曲線般的沖天上升持樂觀態度，認為它還會繼續攀高。也 有人認為它是一種泡沫，很快就會崩潰。作為投資者如何把握時機，成為 最後的獲利者，正是一個現在值得馬上思考的問題。 仔細分析，我們認為近一年悉尼房價飆升的澳洲原因應歸結于持續的房貸 低利率。由於利率下降到歷史的最低點，固定利率不到 4% 已經維持了相 當長一段時間，使得人們的房屋購買力大增，貸款償還能力急劇增強，誰 都養得起房。另一個原因，很多人曾經把悉尼房價爆升的主要原因歸結於 海外買家的瘋狂購買。但實際上自從 2016 年初開始限制海外買家貸款以 來，海外買家減少，房價卻並沒有因此大幅降低。而且每週六的清盤率仍 然高居不下，這都說明澳洲房價高漲的原因不應該全怪海外買家，澳洲當 地的投資房買家才是推高和支撐高房價的主要群體。大家都數一數自己手 裡現在還有幾個沒有交割的樓花，花多少錢買的，心裡就明白了為什麼你 也是推高房價的人之一。 悉尼房價如此之高給悉尼市場帶來二個巨大的隱患：1）房價攀升正在逐 步超過當地人的購買力，使得需要自住房 的尤其是一些年輕人無力購買。 2）由於 澳洲當地人收入的局限，無法負擔高額的 房租，使得房租無法達到相應的投資回報。 房價的過度攀升將導致家庭收入抵抗風險 的能力降低。歷史資料顯示，利率的變化 的是週期性的，利率上漲是必然的，只是 時間問題。如果繼續對長期低利率持樂觀 態度，過度購買高價樓房投資將會受到市 場的懲罰。 在專業投資知識中，規避風險是股票、房 產和其它投資決定中的一個重要因素。當 價格達到歷史頂點，市場的不確定因素增 多，風險將逐漸增大。具體到今天悉尼房 產，近市中心 5 公里之內，兩室公寓價格 超過 100 萬，而租金在 $700-800 之間。 20 公里之內，兩室公寓價格超過 80 萬， 而租金在 $500-600 之間。再考慮管理費， 可能投資回報還不到 3.5%。設想一下，如 果貸款利率達到 5%+，維持這類投資房產 的開銷將會帶來不可想像的負擔。 如何規避風險這是一個永恆的話題，因市 場總是在變化中。如果從保守的角度出發， 以下幾點值得考慮：1）購買中價位以下的 房產比較安全。因為一旦金融風暴到來， 高價位的房產，首先受到衝擊。2）儘量避 免投資管理費過高的房產。因隨著時間的 推移，管理費只會增高，不會減少，而且 管理費的增高不能帶來房產的增值。3）儘 量避免投資樓房密度過高的地區。因為房 主競爭租客將帶來空租時間過長等問題。 在 2009 年以來，星澳投資集團致力於尋找 和銷售悉尼中價位之下的 House 和公寓， 比如西南地區。我們相信這種價位的房產 在未來幾年具有巨大的升值空間。這些地 區的 House 的價格甚至低於許多中心地 區公寓的價格。獨立房屋擁有土地以及 3 或 4 臥房 2 廳 2 衛浴的居住環境，未來的 升值的潛力將會大於同等價位的公寓房。 10 年以後人們的購買重點將會移到這些地 區，趁現在這些區的 House 價格還低於悉 尼中價位，趕緊購入，10 年後獲利。政府 現在對這些區的投資巨大，加寬公路，興 建新的 Town Centre，Business Park 和高 爾夫球場，還有醫院和專家門診樓等等很 多，創造大量的就業機會。另外通往這些 區的火車線正在修建中，今後將有更多的
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這些澳洲社交細節不知道？會出狀況的！ 澳大利亞有一些特殊的“社交規則”，這 些社交規則代表了澳大利亞獨特的文 化，很多留學生初到澳大利亞，因為“不 懂”這些同國內迥然相異的規則，出了 很多哭笑不得的狀況。今天，我們就和 這些留學生一起，與大家聊一聊澳大利 亞特殊的社交規則。
保持距離是習慣 在澳大利亞的文化中，強調自我在社會 中的價值，注重私人空間。一些在國內 看似無心的行為，在澳大利亞人眼裡很 可能成為一種無禮與冒犯。 比如在超市里，別人在看貨架上的東西 時，即使他站得離貨架有 1 米左右，如 果你要從那兒過，是不能從那個人和貨 架之間走過去的，一定要從那個人背後 繞過去，直接從中間走是非常不禮貌的 舉動。如果從背後繞不過去，一定要說 打攪了（excuse me），再從中間穿過。 這是基本的禮貌問題。 來悉尼留學 3 個月的 L 同學之前的一次 經歷讓她至今印象深刻：“有一次我去 買肉，看到一個店員在那兒愣著，我就 去跟她說我要買什麼，但當時我沒發現 她是在等另外一位顧客付錢，而那位顧 客和這個店員站的距離，對我來說，看 不出他們倆在談話。然後，那個店員就 很不客氣地跟我講：‘難道你沒看到我 正在為別人服務嗎？’我心裡覺得委屈， 他們中間隔了一個放肉的展櫃，那個顧 客和展櫃之間還能挨緊站 3 個人……” 遇到這樣的情況時，及時說 sorry，然 後耐心等待他們處理完後主動詢問你的 需要。大多數禮貌友好的澳洲人，會十 分寬容地對待初來乍到的外國人的。
有話直說、有話要說 受中國傳統文化的影響，在為人處世方 面，辭讓之說對我們影響深遠，含蓄成 為中國人獨特的思維方式與處世哲學。 而澳大利亞人更喜歡有一說一有二說 二，表達方式非常直接。謙遜含蓄與有 話直說是中國文化和澳大利亞文化的差 別之一。 悉尼留學的 H 同學說，“有一次，一位 澳大利亞同學來我家玩，臨走前，我客 套地說了句‘明天有空帶著你女友過來 玩’，沒想到第二天他真的和女友一起 買了很多吃的東西過來，大有開派對的 意思，弄得我很尷尬。” 此外，在學習方面，中國留學生與當地 學生的思維方式也存在差異。 Z 同學，在澳洲留學 4 年，他如是說到， “中國學生比較善於綜合性思考，善於 從宏觀層面把握問題；而澳大利亞學生 更善於分析性思考，也就是他們所說的 批判性思考，注重從細節去尋找解決問 題的突破口。另外，中國留學生一般都 是順著老師的講解聽下去，而澳大利亞 學生就會從主線發散出很多其他問題， 彼此之間還有邏輯性。這需要自己有意 識地鍛煉。” 中國留學生喜歡“以和為貴”、“大事化小， 小事化了”，多數會抱著息事寧人的態 度，甚至吃個“啞巴虧”，而澳大利亞學 生則會採取相反的做法。 對此，在澳大利亞墨爾本留學的 W 深 有體會：“我去商場買衣服，標價 139 澳元，劃過卡以後，也沒怎麼仔細看金 額就走了，可後來才發現小票上劃掉的
是 199 澳元。我原以為是自己看錯了， 想著錢也不多就算了，可我的澳大利亞 同學堅持要帶我回去理論，說這不是錢 多少的問題，而是你的權利，她這句話 一下敲醒了我。”
在澳交際跳出華人圈 多年來，隨著澳大利亞留學熱的興起， 留學在澳大利亞已逐步成為一種產業， 越來越多的國內學生赴澳留學，在當地 留學生中形成一個個小的華人朋友圈。 澳大利亞科廷大學的 M 同學介紹說： “雖然平時上課的時候，和當地學生相 處也算融洽，但課下我們有自己的華人 朋友圈。中國留學生較多，大家又有共 同的語言、文化背景，相對而言更容易 交流，所以，我們很少主動去融入當地 學生或是文化當中。” 據瞭解，在澳大利亞這種中國留學生紮 堆現象並不是個例，尤其在悉尼、墨爾
本等大城市，這種現象更為多見。留學 生在澳大利亞形成華人朋友圈，彼此之 間相互照顧，淡化思鄉之情、感受家的 溫暖，本無可厚非。 但是，一旦被自己周圍的小圈子所囿， 刻意減少或者拒絕與當地文化、當地人 的接觸與交流則未免得不償失。如果真 的如此，很可能出現在國外留學多年仍 對當地文化知之甚少的局面，適應異國 文化更無從談起。 總之，出國留學本身就是為了學習，除 了在學校的學習，在生活中的學習也必 不可少。融入當地人的生活，不僅能擴 大自己的生活圈，還能增長不少見識， 願每一個已經在澳大利亞留學的同學、 即將前往澳大利亞留學的同學，都能在 澳大利亞學習順利、結識優秀的當地朋 友。
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候會給提供 30 萬當中的 20 萬，也 就是說個人要準備好 10 萬（50 萬的 20%）和其他的費用。 建造房屋 地塊確定後，要根據土地尺寸來設計 房屋然後建造。這是當然一定要注 意：選擇品質及信譽好的建築商、留 意建房規劃要求、選擇土地寬度相對 應的房屋合理寬度、選擇房屋室內佈 局、跟建築商確認好交房標準、簽訂 合同確認最終造價及交房標準。 為什麼要買地後再讓建築商來建房？ 與直接買現房比起來： 1）節省大量的印花稅。買地再選房 僅按土地價值來交印花稅，不徵收房 屋部分價值的印花稅；而買一樣總價 位的現房是按總價來交印花稅。 2）自己選地造房可靈活選擇自己心 儀的戶型及裝修標準，而購買現房往 往是開發商直接給業主定好交房戶型 及標準。 3）可靈活跟建築商確認造房開始時 間及交房時間。 4）和樓花一樣，資金準備時間比較 充裕。可分期交房款，購買現房則需 要馬上付全款。 需注意事項：
業主需要自己 DIY，操心的事情很 多，儘量面面俱到；選地造房不能馬 上入住，大約需要等半年；而且在造 房這半年期間，貸款買地的業主要還 土地貸款的利息（因為銀行已經在買 地時就借款給業主了）。
其他事項 * 貸款操作起來一定要確定自己的資金狀 況再做申請，不要卡住讓整個進度不能 繼續，壓力之外還需要額外償還地的利 息。 * 銀行的選擇也是需要講究，因為不同銀 行對於建築每階段資金的比例也是有不
房屋費用 建房子的時間裡，之前的貸款是只有 利息，之後建好了就可以選擇利息或 本息一起還。因為在這個過程中會可 能出現一些其他的意外費用，防止最 後卡在一半沒有辦法進行，這樣就又 要承擔利息，又無法完工。（這個在 選擇建築商時上要非常注意，因為多 數的建築合同都不是固定價，標價後 會有很多其他條款比如當地建房法規 的要求不同，再繼續提出額外的費用 等，需要非常小心）
同要求。很多要求都是為了保護銀行。 那麼在選擇建築商和銀行上需要確認清 楚後再決定。 * 2 月 9 號新出臺政策：老房子推到重蓋 一套新房子的將不被澳洲海外投資審核 委員會（FIRB）認為是新房，獨棟豪宅 的買家和賣家將會受到影響。 * 像類似的政策變化、匯率走向都會影響 投資收益，在專業人士幫助下可以儘量 少走彎路。
規劃會影響房產增值嗎？會！前提是你知道如何利用它…… 都市人口增長、市區範圍擴張，城市分區必然
房屋性質規劃為何重要
變化，善於思考的投資者勢必可以從中淘到金 沙。
原因顯而易見，這決定了土地的價值。一塊
--- Paul Glossop
800 平米的用地原本只能允許蓋一棟房屋，現 在可以轉變為 15 到 20 套公寓，換句話說，這
如何尋找投資區域
塊用地的價值已經遠遠超出一年前的價值。然 而財富只會被用來獎勵有勇氣的人，因為他們
城市如何劃分區域一直是城市規劃的重要組成
主動發現價值、率先投資。但這也要承擔風險，
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注意
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針對市場升值前投資行為的五條建議
例如，目前布里斯班的軌道交通延伸專案把公
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共交通網絡延展到了大部分之前不通火車的區
潛在的價值。簡單來說，不要提前買下你認為
域。這導致這些區域的房產價格在軌道建設開
的可能因為區域變化而升值的房產，你需要的
瞭解當地區域與基礎建設
工一年前就十分堅挺，並且毫無疑問會繼續增
是時刻準備，在區域確定變化之後立刻買下目
與政府區域規劃員確認（免費的）
長。然而，隨之而來是一些相關區域的住房性
標房產，這樣你才會對投資抱有信心。
雇傭當地有經驗的規劃員，評估投資可行性
質改變，從低密度住宅區變為高密度住宅區， 即從一棟房屋可占地 800 平方米轉變為一棟房 屋最多占地 27 平方米。
雇傭代理人確保房產在區域規劃中 準備好資金
Book 3, Issue No. 554 Friday Mar 24, 2017
時間都去哪兒了？那一年移民澳洲僅需 10 英鎊，那一年，買房也只要…… 最近很喜歡研究一些歷史小物件 就說前兩天，在朋友圈看到的一張小 廣告 近乎黑白的背景，沒有誇張的字眼 用詞雖然極其簡單，但是卻令人震撼
上圖是一張 1961 年的移民廣告 移民澳洲，大人 10 英鎊，小孩免費 我們來回顧一下那一年都有哪些歷史事 件 美國總統還是甘迺迪，奧巴馬剛出生 掌管俄國的是赫魯雪夫，和甘迺迪鬧彆 扭 那一年，中國剛結束“大躍進”運動 超英趕美計畫落空
求淨資產規模 80 萬澳幣； o Investor Stream, 投資者移民，要求 150 萬澳幣投資； o Significant Investor Stream, 重大投 資者移民，要求 500 萬澳幣投資； o PremiumInvestor Stream, 土豪投資 者移民，要求 1500 萬澳幣投資。 如何轉永居：
1961 年，56 年過去了 今天移民澳洲的費用是 100 萬澳元 和 56 年前大抵相差 5-10 萬倍 當然，這價格不可同日而語 因為隨著世界財富的不斷增長 資源越來越貴，移民也一樣 有錢人都想移民，市場水漲船高 就不斷的抬高了移民費用 從這裡我們也可以總結出一條真理 移民要趁早，投資也要趁早 人生很多事情就要猶豫不決間被搞砸了 同時，澳大利亞是一個包容性極強的國 家 澳洲人口超過 2400 萬 從 1945 年至今，澳洲直接進口 700 萬 移民 接近三分之一的人口都是外來人 還有一個非常有意思的是 50 多年來，澳洲的機票幾乎沒變過 1963 年，悉尼倫敦往返機票為 589 英 鎊 這個價格現在也能行得通
目前澳洲投資移民費用介紹 注：僅供參考，具體情況請來電諮詢 400-902-1930 移民情況 澳洲的商業投資移民簽證 188 類別是 十分香餑餑的，其獲簽率也是高於雇主 擔保類別簽證。 現有的 188 簽證序列已經有 ABCD 四 個類別，分別為： o Innovative Stream, 創新型移民，要
1. 創新簽證持有人的簽證是四 年，必須在澳洲住滿兩年； 2. 四年後如果創業成功，包括滿 足營業額，雇傭當地澳洲人員情況和進 一步獲得更多資金等因素而獲得永居權 力！ 針對商業天才，以下的簽證才是您需要 的 澳 洲 132 商 業 天 才 簽 證（Business Talent Visa）是為符合條件並有意願到 澳大利亞設立新企業或參與現有企業管 理的大中型企業主設立的一步到位永居 簽證。 針對 132 簽證，澳大利亞移民局要求 的投資金額是 150 萬澳元。但由於澳 洲各個州和領地具體情況的差異，對申 請者的投資要求也各不相同。具體情況 請致電臣信集團 400-902-1930。 132 簽證必須要獲得州 / 領地政府的擔 保，各個州都有自己不同的擔保要求， 通常都要求申請人投資一定金額在該州 建立或入股生意，並至少運作 2 年以 上。2 年以後州政府和移民局會對申請 人的生意進行一定檢查，以審核申請人 是否投資到位或生意是否正常運轉。
2. 無需評分和英語； 3. 居住要求寬鬆，靈活自由； 4. 子女入學享受本地學生待遇； 5. 享受澳大利亞公費醫療及其他社會福 利津貼； 6. 符合居住條件後可申請加入澳大利亞 國籍； 7. 可以免簽進入紐西蘭。 兩類 132 簽證申請的基本要求商業英 才：傑出商業背景類 1. 獲得州政府擔保及 EOI 簽證申請的 邀請 2. 有總體成功的經商經驗 3. 獲得邀請時年齡在 55 周歲以下，超 齡申請人可申請年齡豁免 4. 無英文要求 5. 生意與個人淨資產達到 150 萬澳元， 包括審議中的資產 6. 獲得邀請前 4 個財政年度中，至少 有 2 個財政年度公司淨資產達到 40 萬 澳元 7. 獲得邀請前 4 個財政年度中至少有 2 個財政年度生意年營業額達到 300 萬 澳元 如果生意為非上市公司，需要至少擁有 30% 的股份 如果生意為上市公司，需要至少擁有 10% 的股份 商業英才：風險資本企業家 1. 獲得州政府擔保及 EOI 簽證申請的 邀請 2. 有總體成功的經商經驗 3. 無英文要求 4. 與澳大利亞風險資本協會（AVCAL） 成員達成合法的可執行的協定以獲得至 少 100 萬澳元的風險資本來資助高價 值的商業主意，包括： 生意的早期開始 ; 產品商業化 ; 生意的發展 ; 生意的擴張 看完了移民投資費用的調整，我們再來 看看澳洲房市的增長情況和稅費改革。 房價增長
此簽證對於申請人在澳大利亞的居住時 間沒有很高要求，對英文也沒有要求， 比較適合於中國業務比較繁忙而無法長 時間在澳大利亞居住的商業人士。
澳洲房價從 1946 年至 2016 年，一直 是保持線性增長的一個狀態，並且從 2006 年到 2016 年十年間漲幅也是大 於過去數十年的漲幅。
簽證主要優勢
稅費改革
1. 一步到位全家永居，無需臨居過渡；
假 定 在 2015 年 7 月 1 日 以 前 房 價 為
100 萬澳幣，時至今日（2017 年 3 月 9 日），拋開房價本身增值不說，單純 是各類稅費就要多花費 7 萬 5 千澳幣。 來看看不到兩年的時間裡都發生了些什 麼吧！ 2015 年 7 月 1 日 購買維州房子的海外投資人（不包括永 久居民） 額外徵收房款 3% 的印花稅 2016 年維州額外徵收 0.5% 的地稅 收取 $5000 澳幣的申請費以支付 FIRB 費用 2016 年 7 月 1 日 海外人士購房額外需繳納的印花稅將從 3% 提高至 7% 這還沒完，前兩日維州最新消息 從 2017 年 7 月 1 日起 所有海外以及本地投資者不再享受期房 印花稅優惠 以及從 2018 年 1 月 1 日起 所有空置房屋都將被徵收空置稅 澳洲主要城市 1995 年 -2015 年印花稅 調整 20 年時間裡不斷上漲 看到這裡，是不是為沒有提前買房懊惱 試問澳洲房市和移民為何這麼喜歡搞事 情？ 小臣就以一句話總結 市場決定一切，需求大於供給 自然價格會被不斷抬高 世界範圍內的發達國家在過去的 30 年 時間 澳洲的房價增長達到 221.4% 遠超法國，加拿大等國家，位居第二位 僅次於英國的房價漲幅
結論！ 有海外置業，投資移民考慮的客 戶 請趕快抓緊您的時間 您的每一次錯過，都將會增加一 筆額外的負擔 還是那句話，投資，移民都要趁 早 時間不等人，機會不常有 【是什麼樣的房產吸引如此多人 的搶購？？？】
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當下年輕人的疑惑：我是否該把自住房還清再考慮投資？ 現如今，買房子的壓力早已經從60,70後的 身上轉移到了80，甚至是90後一代的肩 上。看著如今房價一天天的高漲，許多年 輕的80後，90後多多少少感覺有些“生不逢 時”的遺憾，很多人抱怨這個時代的機會都 被我們的上一輩搶走了：玩政治40,50後們 正老當益壯，把控著全球的政治格局；搞 經濟呢，60,70後又大放異彩，多少企業巨 頭，資本巨鱷都掌握在他們這一輩人的手 中。 最後留下我們可憐的80，90後，似乎留給 我們的機會屈指可數，就連房價最便宜的 時代我們也沒有趕上，現如今不論在中 國，還是在澳洲，高房價對於年輕人來說 都越來越成為一個難以逾越的障礙。 好不容易，最後靠著父母給的首付，加上 自己努力的工作還貸，有不少80,90後最終 咬咬牙，一跺腳，也已經成功置業買房， 有了自己溫暖的小窩。不過，“好景不
長”，如今這個時代，又有這麼多人提倡要 做房產投資！很多普通打工一族的年輕人 不禁抱怨：你當我是開印鈔廠的嗎？ 的確，對於收入還不高，資產還不富裕的 年輕人來說，是先把自住房貸款還清，還 是先開始做房產投資，是一個常常困擾他 們的問題。今天的文章我們就來討論一下 這個有意思的話題。 1. 決定你要什麼？
不想要做一個房奴，只想要一個舒舒服服 的自住房，無債一身輕最好。那麼對於這 樣的朋友，這篇文章讀到這裡就可以不用 繼續往下看了。 2. 先還清自住房貸款的優劣 如果你還在閱讀此文，那麼恭喜你，說明 你是一個要求上進的好青年。
在開始這個話題之前，我們想先把文章的 討論範圍定義得更清楚一些。首先，我們 討論的物件，是指那些有欲望，有想法要 通過房產投資來給自己未來的financial方 面做計畫，但又不清楚自己是否應該，或 者有條件這麼做的80,90後朋友。
RobertKiyosaki在他暢銷全球的著名財商 書籍《富爸爸窮爸爸》中明確地提出了， 自住房實際上是一個“負債”的概念。由於 你的自住房在你居住期間實際上不給你帶 來任何的收入，而由此產生的利息等支出 實際上是掏空你現金流的負債，因此，在 你出售你的自住房之前，實際上它給你帶 來的是負債效應。
有些人說了，我也不想要什麼財務自由， 也不想要通過房產投資賺什麼大錢啊，更
當然，話雖如此，但是在澳洲我認為每個 人還是應當在合適的時候，買入一個合適
自己的自住房。因為畢竟按照澳洲的稅 法，自住房享有增值稅豁免權，六年法則 等一系列投資房不具備的巨大稅務優勢。 而先把自住房貸款還清再考慮投資也有一 些明顯的好處，比如：它能使家庭負債比 例有效下降，將有足夠的Equity來進行投 資。 但與此同時，選擇保守地先還清自住房再 投資的策略，也有著它明顯的劣勢。 機會成本是這種策略的最大風險。我們假 設一對年輕小夫妻，有50萬的自住房貸 款。如果他們選擇每年還本金2萬，並且隨 著工資上漲逐年慢速遞增還本的幅度，那 麼這對夫妻至少需要15-20年之後才能還清 本金。的確，他們的貸款是還清了，但 是，15-20年後，他們都已步入中年，還有 能力和動力來做投資嗎？
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新
上
市
每個願望，每個想法，每個奇思妙想 都會在Coorparoo中心實現
城景
購物
公園
咖啡店
Maasra極具獨創性。它以原創，有趣，和風格為核心。位於 Coorparoo中心位置， Maasra融合乾淨，當代設計於一體，地 處城市邊緣，正處於復興的黃金位置。毗鄰公園，可觀賞城市景 觀，有1,2和3居室戶型公寓可供選擇，必將誘惑和激勵最挑剔的 房主居住在這裡。毫無疑問，Maasra是卓爾不凡的。 1睡房公寓+ 1停車場 $395,000 起
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第一地產 20 年專注于布里斯班樓盤開發，生意買 賣，商業樓盤，地產經紀，我們是您最值 得信賴的專業商業地產經紀！
布里斯班 Fortitude Valley Motel
大型購物商城
在未來幾年有巨大開發潛力，馬路對面 Metro 正在開發建造 30 層的公寓大樓。 該物業占地面積超過 1,600 平方米，為永久產權物業。坐落于布里斯班人流量最為 集中的 Fortitude Valley 區，離唐人街，CBD 市中心，RNA 會展中心和布里斯班皇 家醫院僅咫尺之遙。該精品酒店生意繁榮，乾淨整潔的居住環境，絕佳方便的地理 位置和性價比超高的價格，為旅館帶來穩健增長的客流。旅店包含 37 間不同類別 的房型，有線電視，冰箱，室外 BBQ 和 SPA 區一應俱全。該三星級快捷酒店極近 酒吧和各色餐廳，更提供高爾夫球場，停車場和行李寄存。為顧客提供最佳服務， 網評度超高。 設備包括： •37 間不同房型，包含單人房，雙人房和家庭套房 • 酒店擁有健身房，高爾夫球場，室內賭場，花園，按摩浴缸，SPA 和健康中心 • 酒店服務包含衛星電視，無線上網，自助洗衣和電子安全系統 • 客房擁有空調，冰箱，微波爐，咖啡機，獨立浴室和便捷廚房 • 酒店占地面積超過 1,619m2, 現為兩棟雙層連體建築，對面已經建造 30 層公寓 此生意適合自主經營投資，有豐厚回報，年淨收入為 $466,000。適合有長遠投資 眼光的開發商。 擁有市區超大土地面積的同時輕鬆打理生意。有興趣者，請速聯繫。 問價：表達意向
早教中心物業出售
地理位置：黃金海岸 淨租金收入：$302,931.76 價格：4.66M 可貸款：60%-70% 回報率：6.5 該早教中心位於大型購物商城內，占地面積 2,993m²，永久產權。藍籌租 客為澳洲上市公司 G8 教育集團旗下開設的早教中心，超長 10 年租約至 2021 年，4 x 5 年續約權，年淨租金收入 $302,931.76，並且每年以 4% 增長租金。提供 138 個停車位，距離 M1 高速公路出口僅 4.5 公里，距離 WOOLWORTHS 購物中心 3.4 公里，距離大型遊樂場 DREAM WORLD 4.5 公里。市政規劃為低密度住宅區，有巨大未來改造潛能。
IGA 購物中心出售
地理位置：布里斯班南區 淨租金收入：$1,109,922 價格：$17.1M 可貸款：60%-70%
回報率： 6.5%
該購物商城擁有面積超過 3000 平方米的 WOOLWORTHS 超市， 超長穩定租約 20 年。並且以每年 4% 增長租金。租客類型多樣包括 SUBWAY 快捷食品，理髮店，醫藥中心等，滿足附近居民一切生活 需求。該購物商城擁有極其便捷的交通。車流量高達每天 15000 台。 並且擁有極高普光率，是當地唯一的大型購物中心，連接布里斯班 及黃金海岸告訴通道，14,230 平方米超大占地面積，4400 平方米 建築面積，可停靠 185 輛車。
大型購物商城
地理位置：布里斯班東區 淨租金收入：$2.41M 價格：$37M 可貸款：60%-70% 回報率：6.5% 大型購物商城合併毗鄰物業和周邊空置土地，整合為單一物業出售。 該物業合併後將帶給投資者巨大的回報和未來再開發潛能。主要租客 為 WOOLWORTHS 超市，租約至 2023 年，其他優良租客包括學校， 雇員培訓中心，醫療中心和 ANZ 銀行。超大占地面積 625000 平方米， 連接 IPSWICH 高速，坐落於交通樞紐核心位置。全部出租淨收益可 達 $286 萬。
永久產權物業與絕佳生意機會打包銷售 地理位置：布里斯班南區 （華人區） 淨租金收入：$400,000 物業價格：$5M 生意價格： $1,500,000 + SAV (estimated at $25,000)
地理位置：布里斯班北區 淨租金收入：$1,730,043 價格：$26M 可貸款：60%-70% 回報率： 6.5% 該購物商城占地面積 3210 平米，所有商鋪 100% 出租。藍籌租客包括澳洲上市公司 G8 教育集 團開設的幼稚園和早教中心，和七家零售商鋪。超長 10 年租約，每年以 4% 的比例增長租金， 租金淨收入達到 $1,545,274。 該購物中心為摩登的現代化建築，為附近社區提供零售，教育， 醫療，生活設施等服務。坐落於 M1 高速通道的出口，距離大型超市 woolworths1.1 公里，距離 火車站 4 公里，距當地商務中心 1 公里。該地段覆蓋了昆士蘭州最為集中的工業區，包含超過 550 家大，中，小型企業以及超過 10000 個雇員，隨著該社區不斷的快速發展，在接下來的兩 年內將超過 16000 個雇員。
該永久產權物業占地面積 477 平方米，淨出租面積 570 平方米，為 雙層複試建築。位於布里斯班南區最為知名的餐飲區 , 客流量極大 , 位置絕佳。本生意已經營多年 , 在布里斯班擁有超高知名度。主營 港式茶點以及中式桌菜 , 深受當地居民喜愛。店內設備齊全 , 系統完 善 , 操作簡單容易上手 , 利潤高 , 適合各類買家。 購買方式 1： 生意價格：$1,500,000 + SAV (estimated at $25,000) 購 買 方 式 2： 生 意 + 物 業 打 包 出 售：$5M + $1,500,000 + SAV (estimated at $25,000)
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Book 3, Issue No. 554 Friday Mar 24, 2017
Book 3, Issue No. 554 Friday Mar 24, 2017
COMMERCIAL COMMERCIALPROPERTY PROPERTYINVESTMENT INVESTMENTCOLLECTION COLLECTION
Friday Friday March March10 03 242017 2017
全澳商業物業特刊
【新聞】
利率雖低 購房者不願選固定貸款息
他說：「我認為普遍的共識是，利率不會很快上升， 並可能進一步下降，借款人希望從中獲利。」 「鎖定你的利率絕對是一種心理障礙，因為這意味 著你提出了意見，並果斷採取行動。堅持浮動利率 更容易，因為大多數人都是這樣做的。」
的敘述，網上的廣告就能夠吸引租客來看房。
和租客溝通 新的調查表明，當前澳洲利率處於創記錄的低水準， 投資澳洲房產，最容易被你忽略的 7 大“收益”！ 政府擬修改 FIRB 政策，給海外買家開綠燈！同時開放多種地產投資類別！ 但與 2016 年年初相比，選擇固定利率貸款的購房 者減少了三分之一。
根據澳大利亞統計局最新資料顯示，在 2016 年2 據澳洲 Domain 房地產網報導，由 Finder 網對澳洲 月 16 日澳大利亞人口突破 月份固定利率貸款的購 2400 萬大關，比官方預 統計局的數據分析顯示，4 測提早了 17 年。 房數量達到 9000 以上，但到 8 月份時，這一數字 下降到 6650。 澳大利亞具有良好的的移民環境和鼓勵性的生育政
策 , 因此帶來相當可觀的人口增長速度。另一方面， 澳洲的國際教育地位，以及八校聯盟的頂尖大學資 澳洲儲備銀行分別在 5 月和 8 月削減了利率，目前 源促使留學人數持續增長。在過去十餘年，國人選 官方利率僅為 1.5％，自那時起，貸款經紀人也注意 擇到澳留學的人數每年均以 根據 AFR 的最新報導： 20% 的趨勢增長，雙方 更短。 到較少的借款人鎖定他們的利率。 的聯繫紐帶不斷加強。
是可以保值的硬通貨。房子從來就沒有一個準確的 這也是投資者重新進入房地產市場的跡象。貸款公 定義，對於房子的理解，不同的人有不同的理解。 司 Pass Go Home Loans 總經理 Jamie Moore 表示， 他的投資者客戶選擇了浮動利率來確保貸款的最大 房子，在不同的國家都有相同的意味，但在某些特 靈活性，但仍有很多買家選擇自住房的貸款為固定 殊時期，特殊的國家背景下，賦予了它特殊的特性。 利率。 對於歐洲一些國家，房子可以是移民的手段，而美 國的房子是可以拉動某些地區經濟的重要工具，但 他說：「有些固定利率遠低於 4％，這提供了一定 是在澳洲，不只是可以居住的房子，也可能是您度 的確定性，特別是對一些首次購房者。」 假旅遊的家，更是最好的投資理財工具。
租客分幾種，一種是家庭式。他們會花比較多的時 間在家裏或者院裡。這一類的租客會對房子的情節 外匯投資的確有風險，但同時，單一持有同種貨幣 和花園的大小有更多的要求。另外一種是專業工作 本身也是最大的風險。 人士，他們會花比較多的時間在工作上，對房子的 設計或者設施可能沒有這麼多的要求。 抵禦通貨膨脹的最佳方式是持有多種貨幣，持有強 勢貨幣，類似澳幣這樣的資源型貨幣。因為澳洲擁 要尋找好的租客，最重要就是要知道他們的需要和 有的資源是不可再生的，只會越來越貴。 房子的賣點。身為地產仲介，我們會不斷地和租客 在澳洲買房後，可申請對沖帳戶有多餘的資金可存 溝通，以知道他們的需求。很多租客希望業主能夠 入這個對沖帳戶，按貸款利率以天計息，並可隨時 在租金上能夠有所折扣，然而我們必須鼓勵租客提 支取。 交申請書，再來談租金的問題。
他建議對固定利率有興趣的人保持一部份貸款為浮 女發言人 Jessica Darnbrough 稱，9 月份 政府顯然已經意識到這樣會限制海 Mortgage 在最新的聯邦財政會議上，政府正 既享有了高額火氣存款利息，又沖抵了因貸款產生 投資工具 人口增長到底有多快 ? 的利息。操作簡單，受益無窮。 審查租客申請 動利率，以便利用其在額外還款、取出和對沖帳戶 Choice 的所有貸款中，只有 16.72％是固定利率的 在考慮如何給海外買家更加便利的 外買家的投資熱情。 澳洲房產經歷百年，交易機制成熟透明，政府監管 等功能的便利。 住房貸款。而 8 月份裡，超過 20％的貸款為固定利 看看澳大利亞統計局的數字： 購買澳洲的物業。並將會削減一些 傳承工具 得力沒有資金風險。 1981 年澳洲人口 1500 萬 租客申請房子必須附上 100 積分的身份審核。駕照、 率。 不必要的費用。 會議中，政府提出的一個建議是為 2004 年澳洲人口 2000 萬 他表示，兩年或三年固定貸款是最受歡迎的選擇。 健保卡、護照、銀行卡等資料不能少。同時，自己 空置率抵達 3%。澳洲房產近 50 年來平穩增值，平 澳洲無房產稅，無遺產稅，是非常好的財富載體。 2007 年澳洲人口 2100 萬 海外投資者創造一個“豁免條例”，給 這是因為中斷固定貸款利率的成本很可觀，三年以 的租房紀錄和工作推薦人等都必須要附上。此外， 許多貸款機構在儲備銀行的官方減息之外，降低了 均每 7-10 年便可實現翻一番，增長趨勢穩定，剛性 國內普通的房子超過 20 年銀行不予抵押貸款，只能 2010 年澳洲人口 2200 萬 根據會議上的報告，海外買家每次 予“一攬子”物業類型投資許可，這樣 上的經濟狀況又很難預測。 租客必須附上薪金或增援資料、銀行賬戶資料等， 貸款的浮動利率。 需求長期存在，是非常好的投資理財，分散資金風 低價套現，出租還得再花錢裝修。 2013 年澳洲人口 2300 萬 險，抵禦通貨膨脹的最佳工具。 以證明自己能夠負擔得起租金。物業管理經理就必 申請購置一套物業就需要至少繳納 海外投資者只需要在交易真正發生 2016 年澳洲人口 2400 萬 到了 2020 年老齡化人口高達 20%，人口驟降，房 須審查他們的申請。 她說：「借款人越來越意識到利率即將削減，因此 租賃市場逆勢成長 尋找好租客秘訣 5000 澳幣的申請費用，投資另一套 的時候，通知澳洲相關部門就可以 產需求急劇減少，到時指望政府拆遷而獲得高額的 抵押工具 如果做一個簡單的計算，在過去的 35 年裡，澳大利 選擇了浮動貸款利率，以充分利用未來降息的好 物業時還得重新走流程，繳納一大 完成交易。 賠償基本已經不可能實現。 亞每兩分鐘增長一個人。預測 2033 年人口達 3200 我們地產公司審查租客有 4 個步驟。第一，審查租 處。」 逆勢成長？可能嗎？其實租賃市場一直被市場的波 澳洲房產首付低，投資風險小，收益大。根據澳洲 萬，未來 50 年將迎來 1000 萬移民。 筆費用。更為不合理的是，海外買 客的租房紀錄，我們可以打電話給租房仲介來訊問。 動所影響，只要價格合理，要尋找好的租客並不難。 海外留學教育基金 法律規定，房屋可以進行二次貸款。 家往往只是提交一份購買意願申請 另外在會議中，對於一些商業地產 第二，打電話給工作的推薦人來詢問薪金等工作類 「此外，大多數經濟學家現在預測一段時間內利率 很多在市場上放空很久的業主聯絡我，想要詢問如 人口“大躍進”導致澳洲各大一線首府城市普遍存在嚴 就得付出如此多的開銷。這導致一 即從銀行貸款房子增值部分以用做其他投資項目當 選擇好的區域，好的樓盤，通過房產的增值可實現 峻，且一時難以緩解的房屋短缺問題。 的投資要求也放開了限制。類似老 的問題。第三，聯絡租客的個人推薦來詢問他們的 不會上升，因此，借款人沒有選擇固定利率的貸款 何快速找到合適的租客，其實只要通過以下幾個步 中，因此房子可以作為投資者們的快速借貸載體。 兒女的免費海外留學，同時解決自主問題。 些買家情願冒險先完成交易，然後 年護理中心，退休村以及學生公寓 情況。最後，通過全國租約數據庫來審查他們是否 項目的迫切需要。」 驟，就能夠在最短的時間內找到合適的租客來租房。 小編點評：雖然這次改變主要是 只是簡化了 FIRB 申請是可能會出現 澳洲國家住房供應理事會預測： 有在黑名單內。利用不同的管道，我們可以確保好 2016 年，珀斯每週都有超過 1000 套房子出租，相 在新條例下被認定為 "non-vacant 再融資工具 養老基金 的重複繳費的問題。或許在未來的 FIRB 規章下一些細節的改變，也就 的租客能夠照顧並且負擔租金。 Finder 女發言人 Bessie Hassan 稱，儘管財政部長 比去年同期的 800 套，今天租賃市場明顯成長。 commercial land" 類別。這就意味 至 2036 年，悉尼需要新建 77 萬套住宅，比當前住 是打補丁，但是澳洲政府現在顯然 日子裡，其他領域的物業會慢慢出 Scott Morrison 反對利率的進一步下調，更多的房 投資廣告以吸引租客 宅總量 168 萬套增多 46%。 澳洲房產增值不用出售房產就可以獲得。 澳洲購房享有永久產權，通過租房帶來的源源不斷 著，之前這些類別的物業如果要建 確認租約長短 產買家與貸款機構認為利率仍然有下降的可能。 離不開海外投資者投資澳洲的物業， 現中國投資者的身影，但不管怎麼 的正向收益，實現以房養老。 設，無論投資多少都需要 FIRB 的批 到 2051 年，墨爾本人口將達到 770 萬，需額外修 增值部分可再次經銀行評估後可貸出，增加您的現 第一，業主必須精明投資。房子必須打理清潔，地 養老村這類專案，在過去都屬於澳 說，澳洲這次算是表態，還是歡迎 准，而在新的類別下，只有專案投 建 157 萬套住宅。 金流動，很好的實現了從貨幣到資產，資產再次轉 而國內的房子因產權的問題，市場不夠成熟，超過 最後，租約的長短也是租客租房的一種重要的因素。 Hassan 說：「在 10 月份時，我們 33 個經濟學家 毯、瓷磚、廁所、廚房等容易骯髒的地方必須常常 洲本地開發商才會觸及的領域，如 投資者來購買澳洲房產，現在的壓 為貨幣的的流轉性。 20 年的房產破舊不堪，銀行一般不予貸款，無法實 資超過 5500 萬澳幣的時候，才需要 地產仲介鼓勵租客簽署至少 12 個月的租約。在某些 和專家中有 9 人預測儲備銀行會再次降息，你就可 打理和清理。空調的出口也要確保沒有污垢，花園 至 2031 年，布里斯班地方政府地區住宅房地產市 現以房養老。 力都在中國這邊的購房者的資金怎 今都在慢慢開放。 特定的時候，我們也可以簽 6 個月的短租。市場的 以理解澳洲人沒有選擇固定利率的原因。 沒有雜草等。第二，花費大約 100 澳元聘請專業的 FIRB 的審批，這也意味著澳洲政府 場每年需要大約新增 5430 套住宅。 外匯投資工具 麼出來的問題啦。 走勢還是趨向於租金的高低，因此，我並不鼓勵業 攝影師來拍照，從而在廣告上有更專業的效果。 希望有海外資金進入來投資這些項 而對於投資者而言，由於去年各州 房子到底算是什麼呢？ 主在租約期間提高租金。 Bevan 投資集團（Bevan Investment Group）主管 再者，花錢立個出租牌子，這樣租客在網上看到廣 高通貨膨脹的環境下，人民幣絕對購買力下降，對 接受罰款，他們認為這樣顯得比較 目。 實行的額外印花稅政策並沒有改動， Paul Bevan 稱，幾乎所有的客戶都選擇了浮動利 告之後就可以更加容易辨別出租房。現在房地產市 內貶值，對外有升有貶。 划算，不需要反復繳費，而且流程 相信在大部分的國人眼裡，房子是家，是住的地方， 率。
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www.commercial.net.au | 9546 3555 這些澳洲社交細節不知道？會出狀況的！ 澳大利亞有一些特殊的“社交規則”，這 些社交規則代表了澳大利亞獨特的文 化，很多留學生初到澳大利亞，因為“不 懂”這些同國內迥然相異的規則，出了 很多哭笑不得的狀況。今天，我們就和 這些留學生一起，與大家聊一聊澳大利 亞特殊的社交規則。
保持距離是習慣 在澳大利亞的文化中，強調自我在社會 中的價值，注重私人空間。一些在國內 看似無心的行為，在澳大利亞人眼裡很 可能成為一種無禮與冒犯。 比如在超市里，別人在看貨架上的東西 時，即使他站得離貨架有 1 米左右，如 果你要從那兒過，是不能從那個人和貨 架之間走過去的，一定要從那個人背後 繞過去，直接從中間走是非常不禮貌的 舉動。如果從背後繞不過去，一定要說 打攪了（excuse me），再從中間穿過。 這是基本的禮貌問題。 來悉尼留學 3 個月的 L 同學之前的一次 經歷讓她至今印象深刻：“有一次我去 買肉，看到一個店員在那兒愣著，我就 去跟她說我要買什麼，但當時我沒發現 她是在等另外一位顧客付錢，而那位顧 客和這個店員站的距離，對我來說，看 不出他們倆在談話。然後，那個店員就 很不客氣地跟我講：‘難道你沒看到我 正在為別人服務嗎？’我心裡覺得委屈， 他們中間隔了一個放肉的展櫃，那個顧 客和展櫃之間還能挨緊站 3 個人……” 遇到這樣的情況時，及時說 sorry，然 後耐心等待他們處理完後主動詢問你的 需要。大多數禮貌友好的澳洲人，會十 分寬容地對待初來乍到的外國人的。
有話直說、有話要說 受中國傳統文化的影響，在為人處世方 面，辭讓之說對我們影響深遠，含蓄成 為中國人獨特的思維方式與處世哲學。 而澳大利亞人更喜歡有一說一有二說 二，表達方式非常直接。謙遜含蓄與有 話直說是中國文化和澳大利亞文化的差 別之一。 悉尼留學的 H 同學說，“有一次，一位 澳大利亞同學來我家玩，臨走前，我客 套地說了句‘明天有空帶著你女友過來 玩’，沒想到第二天他真的和女友一起 買了很多吃的東西過來，大有開派對的 意思，弄得我很尷尬。” 此外，在學習方面，中國留學生與當地 學生的思維方式也存在差異。 Z 同學，在澳洲留學 4 年，他如是說到， “中國學生比較善於綜合性思考，善於 從宏觀層面把握問題；而澳大利亞學生 更善於分析性思考，也就是他們所說的 批判性思考，注重從細節去尋找解決問 題的突破口。另外，中國留學生一般都 是順著老師的講解聽下去，而澳大利亞 學生就會從主線發散出很多其他問題， 彼此之間還有邏輯性。這需要自己有意 識地鍛煉。” 中國留學生喜歡“以和為貴”、“大事化小， 小事化了”，多數會抱著息事寧人的態 度，甚至吃個“啞巴虧”，而澳大利亞學 生則會採取相反的做法。 對此，在澳大利亞墨爾本留學的 W 深 有體會：“我去商場買衣服，標價 139 澳元，劃過卡以後，也沒怎麼仔細看金 額就走了，可後來才發現小票上劃掉的
是 199 澳元。我原以為是自己看錯了， 想著錢也不多就算了，可我的澳大利亞 同學堅持要帶我回去理論，說這不是錢 多少的問題，而是你的權利，她這句話 一下敲醒了我。”
在澳交際跳出華人圈 多年來，隨著澳大利亞留學熱的興起， 留學在澳大利亞已逐步成為一種產業， 越來越多的國內學生赴澳留學，在當地 留學生中形成一個個小的華人朋友圈。 澳大利亞科廷大學的 M 同學介紹說： “雖然平時上課的時候，和當地學生相 處也算融洽，但課下我們有自己的華人 朋友圈。中國留學生較多，大家又有共 同的語言、文化背景，相對而言更容易 交流，所以，我們很少主動去融入當地 學生或是文化當中。” 據瞭解，在澳大利亞這種中國留學生紮 堆現象並不是個例，尤其在悉尼、墨爾
本等大城市，這種現象更為多見。留學 生在澳大利亞形成華人朋友圈，彼此之 間相互照顧，淡化思鄉之情、感受家的 溫暖，本無可厚非。 但是，一旦被自己周圍的小圈子所囿， 刻意減少或者拒絕與當地文化、當地人 的接觸與交流則未免得不償失。如果真 的如此，很可能出現在國外留學多年仍 對當地文化知之甚少的局面，適應異國 文化更無從談起。 總之，出國留學本身就是為了學習，除 了在學校的學習，在生活中的學習也必 不可少。融入當地人的生活，不僅能擴 大自己的生活圈，還能增長不少見識， 願每一個已經在澳大利亞留學的同學、 即將前往澳大利亞留學的同學，都能在 澳大利亞學習順利、結識優秀的當地朋 友。
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分界线仅供参考
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Book 3, Issue No. 554 Friday Mar 24, 2017
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Book 3, Issue No. 554 Friday Mar 24, 2017
4 睡房 3 浴室 2 車位
建于 1970 年宏偉家居，陽光充足，開放式 佈局，寬敞室內、外生活及活動區，宜家庭 生活及娛樂。地處便利位置，友好鄰居，近 Northwood Wharf, 公園，Lane Cove River， 近學校，Lane Cove Plaza。
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Book 3, Issue No. 554 Friday Mar 24, 2017
5 睡房 3 浴室 4 車位
寬敞家居，高品質完工，複式，時尚現代新 裝修。位於 Bexley 最佳街道上，便利位置， 步行可至本地店鋪，名校，易至 Hurstville, Kogarah 及 Rockdale 便利設施。為您與家 人提供便利的家居。
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Book 3, Issue No. 554 Friday Mar 24, 2017
3 睡房 1 浴室 2 車位
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開放參觀 週六 1pm-1.30pm 週三 1pm-1.30pm 詳電 Adam Wong 黃先生 0403 315 349 Elisa Che 謝小姐 0421 308 698
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Book 3, Issue No. 554 Friday Mar 24, 2017
5 睡房 3 浴室 2 車位
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Book 3, Issue No. 554 Friday Mar 24, 2017
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Book 3, Issue No. 554 Friday Mar 24, 2017
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Book 3, Issue No. 554 Friday Mar 24, 2017
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Book 3, Issue No. 554 Friday Mar 24, 2017
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Rose Bay 及城市天際線。大潛力可重新裝修（需市政批 准），改造成現代物業。
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拍賣：2017 年 3 月 27 日 週一 6.30pm InterContinental Hotel,Double Bay 開放參觀 : 週六 & 週四 10.00-10.40pm +Maggie Tang
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Book 3, Issue No. 554 Friday Mar 24, 2017
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拍賣：2017 年 3 月 27 日 週一 6.30pm InterContinental Hotel,Double Bay 開放參觀 : 週六 & 週四 12.00-12.40pm +Maggie Tang
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Book 3, Issue No. 554 Friday Mar 24, 2017
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Book 3, Issue No. 554 Friday Mar 24, 2017
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Book 3, Issue No. 554 Friday Mar 24, 2017
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Book 3, Issue No. 554 Friday Mar 24, 2017
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Book 3, Issue No. 554 Friday Mar 24, 2017
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