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買賣不動產時，你看似瞭解卻很有可能誤解的基本概念 說起房產買賣中，最主要的交易元素 當然是房子。但如果你稍微專業一點， 你就會要搞清房產背後的產權問題， 這些問題可能包括：是住宅房還是商 用房？是大產權還是小產權？。。。 大家一定還記得在不久前結束的全國 兩會會後，國務院總理李克強表態 “ 可 以續期、不需申請、沒有前置條件， 也不影響交易 ”；那麼對於這個廣大民 眾最為關心的主題 “ 房屋產權 ”，你究 竟知道多少呢？作為一個國際不動產 的專業公眾號，IPX 小編帶你一起看 看中外的不同： 中 國 根據《中華人民共和國憲法》和《中 華人民共和國物權法》，房屋產權包 括房屋所有權和土地使用權，前一項 永久屬於房產所有者，後一項根據房 產功用設定年限，其中住宅為 70 年， 商用 40 年，還有教科文體工用的為 50 年。儘管 2007 年出臺的物權法第 149 條規定 “ 住宅建設用地使用權期 間屆滿的，自動續期。” 但條文釋義也 明確提出 “ 續期的期限、土地使用費 支付的標準和方法，由國務院規定。” 由此可見，對於土地，房產所有個人 是只有使用權，沒有所有權；且使用 權的延期也會涉及到續期費用等方 面。 那麼在買賣海外不動產時，其產權是 否就一定是永久的呢？
在一般的貸款買房交易中，在購買者 付清所有的貸款前，購買者擁有法定 所有權，而貸款銀行就擁有房產的衡 平所有權哦！
自由處置，也意味著對可繼承權的保 護。絕大部份的獨立屋和聯排別墅都 是這種產權。比較少見的則有 fee tail 和 estate for life。
衡平所有權
和 永 久 產 權 相 對 的， 就 是 租 賃 權 (Leasehold), 其所有權一般歸所在州 政府所有。澳大利亞的首領地 (ACT), 所 有 的 土 地 產 權 都 是 租 賃 權， 一 般 期 限 為 99 年。 還 有 一 些 政 府 持 有 的大塊農業用地或牧場也有可能是 Leasehold。在英國，英格蘭和威爾士 的公寓大多也是租賃使用權，99 年契 約，到期後可續。
衡平所有權是指在另一方擁有某不動 產法定所有權的情況下，獲得該不動 產完整所有權的權益。具體來說，在 履行地產買賣合同時，衡平所有權將 轉 至 買 方， 而 只 有 在 買 賣 合 同 上 規 定的所有條件 ( 如按期付款等 ) 都被 滿 足 的 情 況 下， 法 定 所 有 權 才 被 轉 為買方所有。這一階段又被稱為 “ 交 割 ”(closing)。 產權分類 一般來說，不動產所有權分為永久產 權 Freehold 和非永久產權兩大類：
英美澳加 在 英 美 法 系 中， 不 動 產 產 權 也 就 是 Title，被定義為 ” 對於某件不動產所擁 有的一系列權益的集合體 ”。產權不等 同於佔有權，它既包括有法定所有權， 也有衡平所有權。
Freehold 是指對土地和其上的任何附 加物的完整產權，在英美法系國家 包括美國、加拿大、英國、愛爾蘭、 澳大利亞和紐西蘭，常見的永久產權 被稱為 “Fee Simple”，這種最通常的 產權意味著持有者可以無限期擁有並
不 動 產 法 中， 還 有 一 種 共 有 產 權， 是由澳大利亞在 50 多年前率先創立 的， 名 叫 Strata Title， 它 又 叫 Unit Title，大部分的公寓都是這種產權， 多個產權人共同擁有不動產的公有 部 分。 在 英 國， 這 種 產 權 被 稱 為 Commonhold；在美國和加拿大大多 數省份，則稱為 Condo。 產權檢索
論是新房還是二手房，無論是商業用 房還是住房，買賣雙方都會通過各自 律師或過戶師完成交易。律師在擬制 或查看合同時所做的第一件事情就是 產權檢索 (Title search)。 而在美國的大部分州郡，這項工作則 主 要 是 由 產 權 公 司 (Title company) 來 完 成， 很 多 地 方 將 產 權 檢 索 稱 為 Abstracting。 IPX 知識點滴 通過雇用律師 ( 澳洲 ) 或購買產權保險 ( 美國 )，即可按時間順序查對歷任房 主的記錄，調查任何未償還的按揭、 留置權（encumbrance）、判決或與 物業相關的未付稅款，以及任何限制、 地役權（easement）、租賃或任何可 能影響所有權的問題。 值得一提的是，美國的產權公司提供 的產權保險，還可保護貸款人或買主 對可能產生的房產所有權的糾紛或訴 訟進行索賠。
在澳大利亞，所有的不動產買賣，無
在北京有錢買不到房，在澳洲有錢有房很任性 十二道金牌直壓北京房市 近半個月，北京市政府連下十二道金 牌直壓首都房市，試圖對房地產市場 進行調控。其力度之大、規範之嚴， 激起了全國上下的集體討論。 3 月 17 日——認房又認貸；提高二套 房貸最低首付款比例；住房貸款期限 降至 25 年； 3 月 18 日——否認“過道學區房”； 3 月 22 日——加強住宅平房測繪、交 易及不動產登記管理； 3 月 22 日——非京籍納稅從 5 年改成 連續 60 個月； 3 月 22 日——加強商品房標價、銷售 管理； 3 月 23 日——禁止仲介機構參與炒房； 3 月 23 日——對異形房執行“三不政 策”； 3 月 24 日——限制離婚一年以內的房 貸申請； 3 月 26 日，“商住房”限購； 3 月 28 日，禁止房地產銷售一年內買 賣同一套房屋；禁用“學區房”宣傳詞； 3 月 31 日，計畫開展房地產經紀機構 專項整治； 4 月 3 日，將住宅平房納入到限購範 圍。
北京的這一系列舉措使得住房限購政 策再無“空隙”可鑽，住建部也號召 各地學習北京經驗，據不完全統計， 自今年 3 月以來，已有近 40 個地方出 臺了各種房地產調控政策 120 餘次。
懷抱！
中產階級陷入絕望
購買澳洲房產所需要支付的首付相當 低，並且存在信託帳戶中受政府監管， 風險低，還有利息可拿。手握 500 萬 在北京，也許只能夠上一套幾十平方 米的學區房（並不是買到！），在澳 洲，可以確確實實地買上一套悉尼位 於好學區的花園別墅！
這次的房市調控真正影響到了眾多購 房者準備了多年的計畫，也動搖了真 心希望落地生根的年輕人的決心。
之前全民熱議“北京的房價是否正在 透支著北京年輕人的創造力和生活品 質”。而就在半個月後，一則來自作 者胡馬的中產絕望信刷爆了互聯網。 一重接一重的消息蜂擁而至，一時間， 中產階級人心惶惶。大家都開始質疑： 即使口袋裡有上千萬，北京到底還能 不能給我一個家。
澳洲可以許諾你一個家 北京如此絕情，而澳洲對所有人敞開
澳洲承認私有制，無論是樓房還是別 墅，業主擁有永久產權和繼承權，無 遺產稅。在北京無法實現的安家夢， 在澳洲，家可以真正的一代傳一代。
澳洲的生活品質高，澳洲的城市已被 多年列進全球十大生活品質最高城市 名單。忽略不計的 PM2.5 值和迷人的 海港、沙灘令無數人留戀忘返。在北 京，時時刻刻都要面對壓得人喘不過 氣來的霧霾，在澳洲，只有看不膩的 藍天和晚霞。 澳洲治安良好，幾大首府城市屢屢在 全球城市安全排名中領先。在北京， 市場要擔心人販子或者騙子，一秒也 不能讓孩子離開家長實現，在澳洲，
孩子自然可以放心地讓他出門撒歡玩 耍。 澳洲教育資源優質，擁有高品質的教 育體系和富有經驗的教師資源，公立 中學或私立學校遍佈大小城鎮。在北 京，你可能要為了一個國際學校擠破 腦袋，在澳洲，輕輕鬆松地讓自己的 孩子與本地孩子一起上課、一起成長。 澳洲商業發達，經濟穩定，高素質的 職場氛圍和透明高效的商業環境能讓 年輕人放心地施展身手。在北京，也 許你要面臨看不見的職場天花板和繁 瑣的辦事流程，在澳洲，可以獲得更 廣闊的職業發展空間。 在北京，也許每週工作 70 多個小時， 拼命賺錢，緊衣縮食，四處省錢，最 終還被政策擋住了安家的夢，但擁有 更優質的生活環境的澳洲向所有喜愛 這裡的人敞開懷抱！
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Book 3, Issue No. 556 Friday Apr 07, 2017
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悉尼設施最全社區 House and Land Package $618,980 起 悉尼 NRAS 樓盤 國家補貼 12 萬 2 房 2 衛 $549,000 購物中心對面 在過去的五年多時間裡，在悉尼居住的人都感覺到一股狂熱的購房熱潮， 這股狂潮推動著每個區的房價一路攀升。據一些地產權威機構統計資料， 悉尼 House 中價位目前剛好衝破 100 萬大關，兩室 Apartment/Unit 中價 位達到 70 萬。悉尼的房產價位何以突然沖到如此高點？部分人對悉尼的 這種房價呈指數曲線般的沖天上升持樂觀態度，認為它還會繼續攀高。也 有人認為它是一種泡沫，很快就會崩潰。作為投資者如何把握時機，成為 最後的獲利者，正是一個現在值得馬上思考的問題。 仔細分析，我們認為近一年悉尼房價飆升的澳洲原因應歸結于持續的房貸 低利率。由於利率下降到歷史的最低點，固定利率不到 4% 已經維持了相 當長一段時間，使得人們的房屋購買力大增，貸款償還能力急劇增強，誰 都養得起房。另一個原因，很多人曾經把悉尼房價爆升的主要原因歸結於 海外買家的瘋狂購買。但實際上自從 2016 年初開始限制海外買家貸款以 來，海外買家減少，房價卻並沒有因此大幅降低。而且每週六的清盤率仍 然高居不下，這都說明澳洲房價高漲的原因不應該全怪海外買家，澳洲當 地的投資房買家才是推高和支撐高房價的主要群體。大家都數一數自己手 裡現在還有幾個沒有交割的樓花，花多少錢買的，心裡就明白了為什麼你 也是推高房價的人之一。 悉尼房價如此之高給悉尼市場帶來二個巨大的隱患：1）房價攀升正在逐 步超過當地人的購買力，使得需要自住房 的尤其是一些年輕人無力購買。 2）由於 澳洲當地人收入的局限，無法負擔高額的 房租，使得房租無法達到相應的投資回報。 房價的過度攀升將導致家庭收入抵抗風險 的能力降低。歷史資料顯示，利率的變化 的是週期性的，利率上漲是必然的，只是 時間問題。如果繼續對長期低利率持樂觀 態度，過度購買高價樓房投資將會受到市 場的懲罰。 在專業投資知識中，規避風險是股票、房 產和其它投資決定中的一個重要因素。當 價格達到歷史頂點，市場的不確定因素增 多，風險將逐漸增大。具體到今天悉尼房 產，近市中心 5 公里之內，兩室公寓價格 超過 100 萬，而租金在 $700-800 之間。 20 公里之內，兩室公寓價格超過 80 萬， 而租金在 $500-600 之間。再考慮管理費， 可能投資回報還不到 3.5%。設想一下，如 果貸款利率達到 5%+，維持這類投資房產 的開銷將會帶來不可想像的負擔。 如何規避風險這是一個永恆的話題，因市 場總是在變化中。如果從保守的角度出發， 以下幾點值得考慮：1）購買中價位以下的 房產比較安全。因為一旦金融風暴到來， 高價位的房產，首先受到衝擊。2）儘量避 免投資管理費過高的房產。因隨著時間的 推移，管理費只會增高，不會減少，而且 管理費的增高不能帶來房產的增值。3）儘 量避免投資樓房密度過高的地區。因為房 主競爭租客將帶來空租時間過長等問題。 在 2009 年以來，星澳投資集團致力於尋找 和銷售悉尼中價位之下的 House 和公寓， 比如西南地區。我們相信這種價位的房產 在未來幾年具有巨大的升值空間。這些地 區的 House 的價格甚至低於許多中心地 區公寓的價格。獨立房屋擁有土地以及 3 或 4 臥房 2 廳 2 衛浴的居住環境，未來的 升值的潛力將會大於同等價位的公寓房。 10 年以後人們的購買重點將會移到這些地 區，趁現在這些區的 House 價格還低於悉 尼中價位，趕緊購入，10 年後獲利。政府 現在對這些區的投資巨大，加寬公路，興 建新的 Town Centre，Business Park 和高 爾夫球場，還有醫院和專家門診樓等等很 多，創造大量的就業機會。另外通往這些 區的火車線正在修建中，今後將有更多的
上班族可以搭乘新火車去 City 上班，這也就是人們所說的房產增值的 X 因素。更重要的是這些區的 house 價格遠遠低於悉尼 House 中價位，在 60 萬 -70 萬之間，也遠遠低於北區 house 價格，正是購買的好時機，希 望有眼光的投資者不要錯過這些投資熱點區。 4 月 9 日星期日，我們將著重講解最新悉尼地區 House and Land package, 以及優秀國家補貼專案的特點和優勢，並介紹一些超高租金回 報的房產項目，還將認真介紹如何用 Superfund 購買 NRAS 投資物業 , 及 其巨大的經濟利益和稅務上的優惠。希望能幫助每個投資者挑選到滿意的 房產。我們的講座具有真實性和知識性，沒有煽情的忽悠，我們的售後服 務更是一流。客人對我們的講座評價極高。歡迎新老投資者參加我們的下 次講座，有問題歡迎來電話諮詢。 地產講座時間： 4 月 9 日星期日下午 2:00 pm – 4:00 pm 講座地點： Burwood RSL Club, 96 Shaftesbury Rd, Burwood 訂座電話： 9266 0808 （ Mon - Fri， 10 am – 4 pm） 手機或短信訂座：0425 668 802 ( 屆時座位十分有限，希望大家盡早訂座 ) Email 訂座： info@staralbert.com 瀏覽網址： www.staralbert.com
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為什麼非要出國留學，這是我看過最好的答案 有小夥伴問我，不知道自己選擇出國到底對不 對。同學畢業就工作幾年之後工作經驗有了可 選擇的機會更多，自己留學回來還不一定能找 到好的工作，掙得工資可能還沒學費多，那留 學有什麼意義啊? 不止一個人問過這個問題，開始我還會很 認真的告訴他們，很多時候金錢並不是衡量對 錯好壞的唯一標準，後來就直接把下面的文章 發給他們，文章是劍橋大學一位中國留學生寫 的，值得還是不值得，自己感受自己判斷自己 做決定。也分享給準備留學的你們。 留學有什麼意義? 文/王諾諾 上中學的時候從電視裡看到個段子，說有 個人去美國旅遊，想上廁所了，到處問哪有 “WC”，居然沒人能懂。主持人評論道， “WC”其實是廁所極其土鼈的譯法，現在國外沒 人知道WC，就連toilet都是過時的翻譯，應當 用bathroom替代。說完他又搖搖頭，北京奧運 會要開了，我們基礎設施的翻譯水準還有待提 高，不要在歪果友人面前丟臉呀。 螢幕外的我深以為然。
高中跟家人去美國玩兒，接受過80年代英 語教育的我爸想找廁所，也是拉著人就問哪兒 有WC，果然人家一愣。我糾正他是 “bathroom.” 這才有人懂了。 從此我深深地認為，在國外你問人WC在 哪兒，就如同在中國問：“哪裡是茅坑?”是非常 詭異的，是腦子不大正常的。 後來我去了溫哥華念大學，意識到 bathroom並不是唯一的上廁所用語，使用 restroom，ladies' room, men's room, 特別是 加拿大流行的washroom，都能表明你是一個 正常的人類。 從此我深深地以為，國外的廁所都應該以 room結尾，WC是外星人才會這樣叫的吧。 再後來我去劍橋念研究生，發現英國的廁 所上印著“toilet”。 嗯?這好像跟我的認知不符…… 但我依舊深深得認為，就算“toilet”可以憑 藉腐國人一如既往的特立獨行勉強過關， WC還是大逆不道的。 再再後來，我去了歐洲玩耍。發現這裡幾 乎每一塊廁所的門牌都赫然印著“W.C”。不得 不承認這兩個字母的衝擊是巨大的，數年來我
自己構建的世界廁所觀轟然倒塌。男女老少在 印著“WC”門裡進進出出，形容倉促，正常無 比，沒有一個擁有外星人的特徵。 你看，真正的外星人其實是我自己呀。 我講這個故事是想說，我們對世上所有事 物總會有一種先入為主的認知。比如那個可能 只熟悉美國廁所的電視主持人，比如聽了他的 話的我。 記得知乎裡有個答案，大致是說許多國人 心中的“國外”統共就一國家——美利堅合眾 國，美國統共就倆州，西邊加州有橘子紅酒， 好萊塢大波妹，極客和華人黑幫。東邊紐約盛 產名人名媛大鱷大亨，還有好多鈔票。然後這 倆州的人民每天幸福地選擇著自己的總統，享 受著天朝沒有的民主自由。 我們現在看來，這種一概而論的認知是非 常可笑的。但在一個沒有閱讀，沒有近距離接 觸的前提下，卻又是極容易被大眾接受的，因 為它簡單粗暴且暗含某種貌似正義的政治訴 求。 最可怕的是，也許此時我們正在被類似可 笑的認知所禁錮而不自知。 輕則天真，重則愚蠢。青蛙至死還以為世
界就剩那個扁圓，這是天真，而試圖說服天上 的燕子相信世界就剩那個扁圓，就是愚蠢。 對這一問題唯一的解，是那句俗到不能再 俗的話——“世界那麼大，我想去看看。” 能留就留，能學就學，保持學生心態，能 呆久點兒就晚些回去，多看看。 自己去看看國外的月亮是扁是圓，讓完全 陌生的環境打碎你原來的認知，讓奇葩點爆你 的三觀，讓美好的際遇搞得你熱淚盈眶，讓文 化的多樣性告訴你你原先學來的，讀來的，別 人教的，都是放屁。 不為求得“真理”，只為不再居一隅而自認 真理在握。 出國留學生活的意義，就是那些豁然開朗 的瞬間，當你發現拉美未必那麼窮，歐洲未必 那麼富，美國不是江山民主一片好，大把歪國 人數學比你強，廁所有100種不同的叫法，加州 沒有牛肉麵。 這就是我出國的原因。 你呢?充滿無數的未知和孤獨，你為什麼還 要堅持出國呢?
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早教中心物業出售
地理位置：黃金海岸 淨租金收入：$302,931.76 價格：5.6M 可貸款：60%-70% 回報率：6.5 該早教中心位於大型購物商城內，占地面積 2,993m²，永久產權。藍籌租 客為澳洲上市公司 G8 教育集團旗下開設的早教中心，超長 10 年租約至 2021 年，4 x 5 年續約權，年淨租金收入 $302,931.76，並且每年以 4% 增長租金。提供 138 個停車位，距離 M1 高速公路出口僅 4.5 公里，距離 WOOLWORTHS 購物中心 3.4 公里，距離大型遊樂場 DREAM WORLD 4.5 公里。市政規劃為低密度住宅區，有巨大未來改造潛能。
IGA 購物中心出售
地理位置：布里斯班南區 淨租金收入：$1,109,922 價格：$17.5M 可貸款：60%-70%
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大型購物商城
地理位置：布里斯班東區 淨租金收入：$2.41M 價格：$37M 可貸款：60%-70% 回報率：6.5% 大型購物商城合併毗鄰物業和周邊空置土地，整合為單一物業出售。 該物業合併後將帶給投資者巨大的回報和未來再開發潛能。主要租客 為 WOOLWORTHS 超市，租約至 2023 年，其他優良租客包括學校， 雇員培訓中心，醫療中心和 ANZ 銀行。超大占地面積 62500 平方米， 連接 IPSWICH 高速，坐落於交通樞紐核心位置。全部出租淨收益可 達 $286 萬。
永久產權物業與絕佳生意機會打包銷售 地理位置：布里斯班南區 （華人區） 淨租金收入：$400,000 物業價格：$5M 生意價格： $1,500,000 + SAV (estimated at $25,000)
地理位置：布里斯班北區 淨租金收入：$1,730,043 價格：$25M 可貸款：60%-70% 回報率： 6.9% 該購物商城占地面積 3210 平米，所有商鋪 100% 出租。藍籌租客包括澳洲上市公司 G8 教育集 團開設的幼稚園和早教中心，和七家零售商鋪。超長 10 年租約，每年以 4% 的比例增長租金， 租金淨收入達到 $1,545,274。 該購物中心為摩登的現代化建築，為附近社區提供零售，教育， 醫療，生活設施等服務。坐落於 M1 高速通道的出口，距離大型超市 woolworths1.1 公里，距離 火車站 4 公里，距當地商務中心 1 公里。該地段覆蓋了昆士蘭州最為集中的工業區，包含超過 550 家大，中，小型企業以及超過 10000 個雇員，隨著該社區不斷的快速發展，在接下來的兩 年內將超過 16000 個雇員。
該永久產權物業占地面積 477 平方米，淨出租面積 570 平方米，為 雙層複試建築。位於布里斯班南區最為知名的餐飲區 , 客流量極大 , 位置絕佳。本生意已經營多年 , 在布里斯班擁有超高知名度。主營 港式茶點以及中式桌菜 , 深受當地居民喜愛。店內設備齊全 , 系統完 善 , 操作簡單容易上手 , 利潤高 , 適合各類買家。 購買方式 1： 生意價格：$1,500,000 + SAV (estimated at $25,000) 購 買 方 式 2： 生 意 + 物 業 打 包 出 售：$5M + $1,500,000 + SAV (estimated at $25,000)
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Friday Friday March 10 03 2017 07 April , 2017
全澳商業物業特刊
他說：「我認為普遍的共識是，利率不會很快上升， 的敘述，網上的廣告就能夠吸引租客來看房。 並可能進一步下降，借款人希望從中獲利。」 和租客溝通 「鎖定你的利率絕對是一種心理障礙，因為這意味 新的調查表明，當前澳洲利率處於創記錄的低水準， 著你提出了意見，並果斷採取行動。堅持浮動利率 但與 2016 年年初相比，選擇固定利率貸款的購房 的開發評估費用在 110-5000 澳元之 地址：88 George Street Redfern 精明的買家特別喜歡具有開發許可 該房產有三個臥室，一個衛生間以 更容易，因為大多數人都是這樣做的。」 租客分幾種，一種是家庭式。他們會花比較多的時 者減少了三分之一。 售價：440 萬澳元 間，所有評估費用約 15875 澳元， 及兩個車位 （DA）的房產，這似乎就像一張王 間在家裏或者院裡。這一類的租客會對房子的情節 是可以保值的硬通貨。房子從來就沒有一個準確的 根據澳大利亞統計局最新資料顯示，在 2016 年 2 Sparkes 外匯投資的確有風險，但同時，單一持有同種貨幣 這也是投資者重新進入房地產市場的跡象。貸款公 和花園的大小有更多的要求。另外一種是專業工作 據澳洲 Domain 房地產網報導，由 Finder 網對澳洲 施工費用超過 1000 萬澳元。 牌，使他們不費吹灰之力就能輕易獲 地址：12 Street 定義，對於房子的理解，不同的人有不同的理解。 月 16 日澳大利亞人口突破 月份固定利率貸款的購 2400 萬大關，比官方預 本身也是最大的風險。 司 Pass Go Home Loans 總經理 Jamie Moore 表示， 人士，他們會花比較多的時間在工作上，對房子的 統計局的數據分析顯示，4 88 GeorgeStreet 的賣家仲介 Camperdown 得豐厚地利潤回報。 測提早了 17 年。 他的投資者客戶選擇了浮動利率來確保貸款的最大 設計或者設施可能沒有這麼多的要求。 房數量達到 9000 以上，但到 8 月份時，這一數字 房子，在不同的國家都有相同的意味，但在某些特 抵禦通貨膨脹的最佳方式是持有多種貨幣，持有強 靈活性，但仍有很多買家選擇自住房的貸款為固定 下降到 6650。 William Phillips 表示，一般來講房屋 不過，小型房產有些特例，如改建小 售價：196 萬澳元 殊時期，特殊的國家背景下，賦予了它特殊的特性。 澳大利亞具有良好的的移民環境和鼓勵性的生育政 勢貨幣，類似澳幣這樣的資源型貨幣。因為澳洲擁 利率。 要尋找好的租客，最重要就是要知道他們的需要和 策 , 因此帶來相當可觀的人口增長速度。另一方面， 有的資源是不可再生的，只會越來越貴。 型房產有時不需要議會批准，或者批 的大小和獨特性是吸引買家的兩大因 上週末，一套位於悉尼內西區 對於歐洲一些國家，房子可以是移民的手段，而美 澳洲的國際教育地位，以及八校聯盟的頂尖大學資 房子的賣點。身為地產仲介，我們會不斷地和租客 澳洲儲備銀行分別在 5 月和 8 月削減了利率，目前 國的房子是可以拉動某些地區經濟的重要工具，但 源促使留學人數持續增長。在過去十餘年，國人選 在澳洲買房後，可申請對沖帳戶有多餘的資金可存 素，但如果該房產具備開發許可，其 准過程會更快。 該房產沒有做任何翻新、裝修工作， Camperdown 的破屋就以 196 萬澳 他說：「有些固定利率遠低於 4％，這提供了一定 溝通，以知道他們的需求。很多租客希望業主能夠 官方利率僅為 1.5％，自那時起，貸款經紀人也注意 是在澳洲，不只是可以居住的房子，也可能是您度 擇到澳留學的人數每年均以 20% 的趨勢增長，雙方 入這個對沖帳戶，按貸款利率以天計息，並可隨時 的確定性，特別是對一些首次購房者。」 在租金上能夠有所折扣，然而我們必須鼓勵租客提 到較少的借款人鎖定他們的利率。 售價便可以輕鬆破紀錄。 元的成交價出售。這套房產有三個臥 甚至連牆體也沒有重新刷漆。房屋的 假旅遊的家，更是最好的投資理財工具。 的聯繫紐帶不斷加強。 支取。 交申請書，再來談租金的問題。 Camperdown 片區的賣家仲介 室，一個衛生間以及兩個車位。 他建議對固定利率有興趣的人保持一部份貸款為浮 女發言人 Jessica Darnbrough 稱，9 月份牆和屋頂都已破敗不堪，目前看起來 Mortgage 既享有了高額火氣存款利息，又沖抵了因貸款產生 投資工具 人口增長到底有多快 ? 的利息。操作簡單，受益無窮。 審查租客申請 動利率，以便利用其在額外還款、取出和對沖帳戶 Choice 的所有貸款中，只有 16.72％是固定利率的 無法居住，但之所以能以如此高價出 Camperdown 表示，從 2014 年開始 澳洲房產經歷百年，交易機制成熟透明，政府監管 等功能的便利。 住房貸款。而 8 月份裡，超過 20％的貸款為固定利 看看澳大利亞統計局的數字： 傳承工具 得力沒有資金風險。 “買家喜歡具有附加值的房產，所以 內西區市場有明顯增長，而開發獲批 售的原因在於這套房產擁有開發許 賣家在 2014 年以 1500 138 萬澳元的價格 1981 年澳洲人口 萬 租客申請房子必須附上 100 積分的身份審核。駕照、 率。 2004 年澳洲人口 2000 萬 他表示，兩年或三年固定貸款是最受歡迎的選擇。 健保卡、護照、銀行卡等資料不能少。同時，自己 185 擁有這張王牌事實上也是促使房產出 買入，此後一直空置，三年後的今 可，也就是說，在這塊地已經獲得了 空置率抵達 3%。澳洲房產近量更是激增。該房產的預估價為 50 年來平穩增值，平 澳洲無房產稅，無遺產稅，是非常好的財富載體。 2007 年澳洲人口 2100 萬 這是因為中斷固定貸款利率的成本很可觀，三年以 的租房紀錄和工作推薦人等都必須要附上。此外， 許多貸款機構在儲備銀行的官方減息之外，降低了 均每 7-10 年便可實現翻一番，增長趨勢穩定，剛性 國內普通的房子超過 20 年銀行不予抵押貸款，只能 2010 年澳洲人口 2200 萬 萬澳元，但拍賣開始僅僅 4低價套現，出租還得再花錢裝修。 分鐘就漲 售的另一個關鍵因素。” 可以蓋 4 層樓的許可，在這套房產背 天，他賺了 58 萬澳元。 上的經濟狀況又很難預測。 租客必須附上薪金或增援資料、銀行賬戶資料等， 貸款的浮動利率。 需求長期存在，是非常好的投資理財，分散資金風 2013 年澳洲人口 2300 萬 以證明自己能夠負擔得起租金。物業管理經理就必 2016 年澳洲人口 2400 萬 了 11 萬澳元。 後是一棟設有 險，抵禦通貨膨脹的最佳工具。 11 間房的學生公寓， 到了 2020 年老齡化人口高達 20%，人口驟降，房 須審查他們的申請。 她說：「借款人越來越意識到利率即將削減，因此 租賃市場逆勢成長 尋找好租客秘訣 產需求急劇減少，到時指望政府拆遷而獲得高額的 抵押工具 儘管買家可以自己去申請開發許可， 占地面積約 240 平米。 如果做一個簡單的計算，在過去的 35 年裡，澳大利 選擇了浮動貸款利率，以充分利用未來降息的好 賠償基本已經不可能實現。 亞每兩分鐘增長一個人。預測 2033 年人口達 3200 我們地產公司審查租客有 4 個步驟。第一，審查租 處。」 逆勢成長？可能嗎？其實租賃市場一直被市場的波 其花費也不太多，但這個過程耗時也 無獨有偶，上週末在 Redfern 的一 萬，未來 50 年將迎來 1000 萬移民。 澳洲房產首付低，投資風險小，收益大。根據澳洲 客的租房紀錄，我們可以打電話給租房仲介來訊問。 動所影響，只要價格合理，要尋找好的租客並不難。 海外留學教育基金 法律規定，房屋可以進行二次貸款。 耗力，這也是為什麼擁有開發許可的 套酒吧改建的公寓也以 440 萬澳元 由於這套房距離悉尼大學步行就能到 第二，打電話給工作的推薦人來詢問薪金等工作類 「此外，大多數經濟學家現在預測一段時間內利率 很多在市場上放空很久的業主聯絡我，想要詢問如 人口“大躍進”導致澳洲各大一線首府城市普遍存在嚴 峻，且一時難以緩解的房屋短缺問題。 達，新買家如果隨後要在此地修建公 選擇好的區域，好的樓盤，通過房產的增值可實現 即從銀行貸款房子增值部分以用做其他投資項目當 的問題。第三，聯絡租客的個人推薦來詢問他們的 不會上升，因此，借款人沒有選擇固定利率的貸款 何快速找到合適的租客，其實只要通過以下幾個步 房產如此受歡迎的原因。 的拍賣價出售，拍出如此高價也是因 兒女的免費海外留學，同時解決自主問題。 中，因此房子可以作為投資者們的快速借貸載體。 情況。最後，通過全國租約數據庫來審查他們是否 項目的迫切需要。」 驟，就能夠在最短的時間內找到合適的租客來租房。 為它有開發許可，新買家可以在現有 澳洲國家住房供應理事會預測： 寓，其利潤可觀。 有在黑名單內。利用不同的管道，我們可以確保好 2016 年，珀斯每週都有超過 1000 套房子出租，相 再融資工具 養老基金 “買家都不太願意為了取得這張證和 房產基礎上增建 studio 和車庫。 的租客能夠照顧並且負擔租金。 Finder 女發言人 Bessie Hassan 稱，儘管財政部長 比去年同期的 800 套，今天租賃市場明顯成長。 至 2036 年，悉尼需要新建 77 萬套住宅，比當前住 Scott Morrison 反對利率的進一步下調，更多的房 投資廣告以吸引租客 澳洲房產增值不用出售房產就可以獲得。 澳洲購房享有永久產權，通過租房帶來的源源不斷 宅總量 168 萬套增多 46%。 議會打交道。” Phillips 說，目前大 開發許可由當地議會進行審批，批准 確認租約長短 產買家與貸款機構認為利率仍然有下降的可能。 的正向收益，實現以房養老。 家都不是很清楚議會對於開發許可的 之後才能動工，許可費用是根據未來 增值部分可再次經銀行評估後可貸出，增加您的現 到 2051 年，墨爾本人口將達到 770 萬，需額外修 第一，業主必須精明投資。房子必須打理清潔，地 金流動，很好的實現了從貨幣到資產，資產再次轉 而國內的房子因產權的問題，市場不夠成熟，超過 建 157 萬套住宅。 最後，租約的長短也是租客租房的一種重要的因素。 Hassan 說：「在 10 月份時，我們 33 個經濟學家 毯、瓷磚、廁所、廚房等容易骯髒的地方必須常常 詳細規則是什麼，所以一套已經取得 工作的成本來定，這也要視當地議會 為貨幣的的流轉性。 20 年的房產破舊不堪，銀行一般不予貸款，無法實 地產仲介鼓勵租客簽署至少 12 個月的租約。在某些 和專家中有 9 人預測儲備銀行會再次降息，你就可 打理和清理。空調的出口也要確保沒有污垢，花園 現以房養老。 至 2031 年，布里斯班地方政府地區住宅房地產市 該許可的房產也免除了買家等待的過 而定，但它還是比自己翻新的費用少 特定的時候，我們也可以簽 6 個月的短租。市場的 以理解澳洲人沒有選擇固定利率的原因。 沒有雜草等。第二，花費大約 100 澳元聘請專業的 場每年需要大約新增 5430 套住宅。 外匯投資工具 走勢還是趨向於租金的高低，因此，我並不鼓勵業 攝影師來拍照，從而在廣告上有更專業的效果。 程。 很多。 房子到底算是什麼呢？ 主在租約期間提高租金。 Bevan 投資集團（Bevan Investment Group）主管 再者，花錢立個出租牌子，這樣租客在網上看到廣 高通貨膨脹的環境下，人民幣絕對購買力下降，對 Paul Bevan 稱，幾乎所有的客戶都選擇了浮動利 告之後就可以更加容易辨別出租房。現在房地產市 內貶值，對外有升有貶。 相信在大部分的國人眼裡，房子是家，是住的地方， 率。 場主要是在網上做廣告，只要有專業的攝影和簡潔 根據悉尼內西區議會來看，該區域
利率雖低 購房者不願選固定貸款息
破房也能賣天價的原因都是因為這張開發許可 投資澳洲房產，最容易被你忽略的 7 大“收益”！
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取回租房押金，你應該做什麼？ 租客搬遷或退租時，能否拿回簽約時繳 交的押金，令他們苦惱。
2. 烤箱和洗碗機
責任時常維護花圃。這樣在退租時，不 必花太大力氣，就能讓房屋整體還原到 一開始美好的狀態。
事實上，租客會有壓力並非毫無原因。 據最新的《租賃押金委員會年度報告》 （Rental Bond Board Annual Report） 顯示，僅有一半的租客在退租時取回押 金。 2015/2016 年度，十個租客中就有一個 拿不回租房押金，而有 35% 的租客只 取回部分押金。 LJ Hooker 房 地 產 公 司 總 經 理 Amy Sanderson 表示，無法取回押金的原 因有很多，儘管租客在離開房屋前，進 行了例行打掃、搬出了自行購買的傢 俱，但還是會忽略一些小地方，這些細 小的缺失就可能讓房東拿走一些押金。 她說，「租客可以要求房地產經理推薦 合適的清潔人員，協助做徹底清潔，以 保住押金。雇用專業清潔人員的費用也 許是幾百元，也許更高，這取決於房屋 大小和清潔程度。」 租房專家強調，租客一定要明確瞭解租 房契約中應盡的義務。當然，有些租客 不想花錢找清潔人員，他們決定自己打 掃，這也是沒問題的，不過，他們就必 須特別小心房屋中的重點角落和細節。 1. 忘記打掃風扇和篩檢程式
如果租客租的房屋附有泳池，而租賃契 約中，房東並沒有將維護泳池列入租客 的義務，那麼租客至少要做到適當清潔 出水孔、篩檢程式和泳池磁磚。 Parrella 女 士 說， 除 了 保 持 花 園 美 觀 外，租客也要特別注意植物的生長狀 態。澳洲夏天豔陽高照，有些植物和花 朵可能會枯萎。
離開出租房時，租客很少會忘記清潔洗 碗機，提出這一項似乎不太必要吧！不 過，Jean Brown 房地產公司資深經理 Rachael Byrne 建議，租客應該經常清 洗洗碗機，不要等到離開時才想起。每 當洗碗機洗完一批碗以後，都要把篩檢 程式拿出來清洗，同時清理內部構造。
有些租賃契約中會要求租客維護花園， 有些則是雇用園丁照料花圃。租客一定 要瞭解自己的契約內容。 6. 牆壁及閘上的破損和塗鴉
圖說：不是將廚房環境打掃乾淨、碗盤 歸位就夠了，烤箱、微波爐內部等小細 節的清潔工作都不能少。（圖來源： Unsplash） 房東或房地產經理檢查房屋時都是非常 仔細的，他們有權打開烤箱察看整潔 度，因此，租客務必將烤箱中噴濺出的 食物污漬和油污擦拭乾淨。 瓦斯爐表層也要清理乾淨，讓下一個租 客能安心使用。很多人不知道瓦斯爐本 身和爐架是要分開清洗的。 3. 寵物留下的髒汙
租客最常忽略的就是頭頂上的風扇、各 種篩檢程式（除濕機、洗衣機的濾網 等）和房屋中不易察覺的地方。經過一 年的租期，它們可是很髒的。
有養寵物的租客，在離開前一定要特別 清掃室內環境，不要遺漏任何寵物留下 的毛髮和氣味。
Terri ScheerInsuranc 房屋保險公司總 經理 Carolyn Parrella 表示，通風扇常 被租客忽視，因為它的髒汙不容易看 見。房間中的通風扇容易積藏棉線和灰 塵，廚房中的抽油煙機風扇則會吸附油 污。通常人們知道要清潔洗碗機，但卻 忘了要徹底清潔排氣風扇。
Parrella 女士建議，租客可以買一個效 能好的真空吸塵器。「房東或房產經理 可能會允許租客在家中養動物，那麼租 客平時就應盡維持室內整潔的責任，清 除動物毛髮是最基本的。特別是寵物進 出門縫留下的髒汙、室內的足跡、籠子 或休息的小區域都要定時清理。
另外，租客也要留意寵物在室外活動造 成的 淩 亂，如盆栽或花圃是否受到影 響。 4. 發黴問題 租客在日常生活中就要留意屋內是否太 潮濕，若發現任何地方有發黴的跡象， 都要立即處理。 Amy Sanderson 女士提醒租客，若沒 有適當保持屋內通風，就可能導致房屋 長黴。所以平常要做好房屋維護工作。 特別是浴室這種潮濕的環境，漱洗過 後，一定要把門窗打開。 浴室內的門或透明隔板都要刷洗乾淨； 水垢和潮濕的角落也要做好清潔，以免 滋生黴菌。 5. 戶外環境維護的重要性 住在擁有花園的房屋裡是很幸福的事， 在享受這般愜意生活的同時，租客也有
這是最後一個重點，很多租客會發現， 他們亟需留意房門和牆上的髒汙或毀 損，因為房東不會把這些情況視為自然 磨損。平時也要叮囑孩子不能在牆上塗 鴉；牆壁油漆剝落也要重漆。重新粉刷 牆壁還得謹慎，務必使用同色的油漆， 以免造成色差，影響美觀。 Byrne 女 士 表 示， 電 燈 開 關 上 有 無 污 漬、門把和門面是否乾淨，這些在房東 和房產經理檢查房屋時，都是很重要的 一環。清潔百葉窗和腳踏墊也是重點之 一。 房產經理建議租客，一開始入住房屋 時，就先把屋內屋外的擺設和房屋狀況 拍照留存。平時注意維護環境，離開 時，再盡可能的將房屋回復到原本的狀 態。 其實要做到這六點並不難，只要把這些 小工作當作生活中理所當然的一部份， 自然就能維持乾淨整潔的環境，領回押 金的機率也會大大提升。如果等到快退 租時，才把這些清潔工作累積起來一次 完成，那當然辛苦了，壓力也會很大。
在澳洲，夫妻雙方是否可以指定不同房產為自住房？ 主編寄語 如果把澳房投資喻成一場足球 比賽，那麼澳洲稅法在我看來 就代表著後防，是體系中非常 重要的一部分。 本文作者以唐是個北京大妞， 以全優成績獲取澳洲注會執照， 曾供職於澳 TOP5 事務所任高 級財務顧問，其無論文字還是 本人，都透著北京人特有的 “ 邪 性 ”，不過我喜歡懂得調侃，還 有專業功底的人。因為既有趣， 又有料。 澳房大全【稅務專欄】由領贏 會計事務所團隊撰寫。 稅務專欄 08 在澳洲，夫妻雙方是否可以 指定不同房產為自住房？ 文：以唐 微信：Leadin06
老公有一套房，老婆也有一套房，兩套 都沒有出租過，稅法上可以不可以理解 成兩人一人擁有一套自住房？ 為什麼要強調是各自的自住房？因為自 住房有好處啊，有資本利得稅減免啊！ 根據澳洲稅法規定，一般來說，房產 出售時候的增值部分需要繳付資本利 得 稅， 稅 率 最 多 將 高 達 收 益 部 分 的 50%。但當房產可以界定為自住房時， 房產增值部分就可以免稅啦！ 那接下來可不可以認同夫妻雙方各人能 有 1 套可免稅的自住房了呢？ 一般來說，答案是 No。 若夫妻雙方（包括已登記夫妻，長期穩 定同居關係，以及同性伴侶）各自擁有 自住房時，有兩種方案選擇： 1 其中一套房產為雙方的共同可免稅的 自住房 在這種情況下，該房產 100% 免於增 值稅。而另一套就按照正常投資房計算 了。
2 兩套房產均指定為各自的自住房，分 別享受自住房免稅優惠
公寓的當作她的自住房，但只能算一半 時間。
在真實自住期間裡，若您擁有指定自住 房不超過 50% 的產權，則該房產在整 個自住時間段均可按自住房計算；
一居室公寓和大別墅增值一樣嗎？張先 生和張太太的收入一樣嗎？
若您擁有指定自住房超過 50% 的產權， 您只能相當於一半時間段擁有自住房。 反之同樣適用配偶。 法條有點艱澀晦深，難以理解，那就舉 例說明下。 客戶張先生和張太太有兩套房產，離市 內不遠的大別墅一人一半產權，市外郊 區海邊還有個一居室的公寓，張太太 60% 產權，張先生擁有 40% 產權。張 先生大部分時間都在別墅住，而張太太 喜歡清靜，大部分時間都在海邊住。 現在，兩套房子都想出售了。怎麼計算 資本利得稅呢？ 因為張先生指定大別墅作為自住房，沒 有超過 50% 的產權 , 張先生可以把大 別墅視為整個持有時間都是他的自住 房，同樣時間段，張太太可以認定海邊
當然不同，張先生是高收入人群，工資 就已經 20 萬澳幣，張太太已經享清福 處於半退休狀態，收入僅 3 萬澳幣一 年。經過我們團隊的分析，合理避稅， 老張兩口子省了近 10 萬澳幣。 那有沒有例外呢？ 有！如果夫妻雙方處於永久分居狀態 （有相關法律檔和事實證明），也就是 說，不是一家子了，則雙方可指定不同 的房產為自住房並 100％免於增值稅。 可見，若夫妻在澳洲擁有多套非出租房 產，自住房的選擇對於合理避稅顯得尤 為重要，這也需要專業人士幫您全程把 關，合理避稅，領先一步，贏得人生。
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澳洲新建房屋清一色採用磚木結構，當中大有乾坤 引言 對於中國人來說，中國的 建築特色是鋼筋水泥的建築， 從小都是住磚瓦房長大的，對 磚瓦房有著特殊情感，也認定 磚瓦房結實，冬暖夏涼。說老 磚房冬暖夏涼，木結構的房屋 裡外都一個溫度其實是一種誤 傳。之所以有的人感到老磚房 冬暖夏涼，是因為房屋已經居 住過很久的時間。實際上住磚 房在電費和煤氣費的使用上， 平均值都要比新的木結構房屋 要來得高。
在澳洲的大街小巷您們隨處可見新建的 房子大多是磚木結構，也就是外面一層 是磚，裡面的結構主體是木頭，屋內的 牆壁則大多是石膏板，木結構和磚結構 之間有一層厚厚的保溫棉。這種新型的 木結構房屋實際上在建造方式、保養、 更重要的是在節能上都要比老式的雙磚 房要好很多。 木框架結構是北美最為流行的一種結構 體系，已經有 100 多年歷史。在美國及 加拿大的大部分地區，我們仍可以發現 100 多年前建成的民用及商用建築。據 統計，1997 年美國新建單體別墅約 113 萬 8 千 棟， 其 中 90% 採 用 木 結 構， 另 外，在所建的 33 萬 8 千棟多層住宅中， 絕大多數也採用木結構。即使是在寒冷 的北歐四國，現在的建造技術也是木結 構的房屋，這些發達國家的氣候都比澳 洲寒冷很多，都採用木結構房屋建造， 說明木結構房屋在節能上肯定是更高一 層。
對於輕型木結構，採用防火石膏板作為 木結構的保護層，達到 1 到 2 小時的耐 火等級；對於中型木結構，可利用木材 的炭化效應；木材在燃燒時，表面會形 成炭化層， 其低導熱性能可有效阻止 外部火焰向內蔓延，從而保證整個結構 在短時間內不受破壞（鋼結構遇火災時 鋼樑會迅速升溫軟化掉落，導致危險後 果）。
5、保溫隔音、節約能源
2、抗震性最佳 木結構有很高的強度——重量比較輕， 木結構韌性大，對於瞬間衝擊荷載和週 期性疲勞破壞有很強的抵抗能力，在所 有結構中其實抗震性並不差，這一點在 許多大震區已得到充分證明。
澳洲的房屋建造一直有一個星級節能標 準，在 2006 年的時候，澳洲房屋的建 造標準是 3 星級節能，現在整個澳洲如 果不蓋 6 星級的節能標準房屋，政府是 不會審批通過的。有的城市已經開始銷 售 7 星級節能標準的房屋了，無論在光 線的使用、舒適度還是水電煤的節省上 都使人眼前一亮的感覺。只有這些木結 構房屋才有節能的標準和追尋，雙磚房 是沒辦法達到這些節能標準的 ~ 木結構房屋的優點： 1、防火達標
滿足消費者的個性需求。
木材是很好的電絕緣體，有低傳導性， 另外，木結構利用夾層保溫和空氣屏障 的原理，使得木結構具有很好的保溫隔 熱性能，能源消耗少，大大地為消費者 節省了能源費用。 6、防蟲防蛀
3、使用壽命長 據瞭解，已有百年歷史的木屋隨處可 見，長期的實踐已經證明瞭建築標準木 材是一種非常穩定、耐久的材料。 4、設計風格多樣化 室內佈局和裝飾的靈活性。木結構不僅 適用種類繁多的外部建築風格，而且在 室內佈局和裝飾方面提供了相當程度的 自由，可以充分發揮設計師的想像力和
現代木結構房屋通過清理現場、使用屏 障系統、在與土壤接觸部使用化學加壓 防腐處理材料等措施來避免建築免受白 蟻的侵害。實驗證明，經加壓防腐處理 的建築材料是可以較長時間地抵禦白蟻 的侵蝕。 7、綠色環保、居住舒適 木材是唯一可再生的建築材料，木結構
房屋在建造過程中不污染環境，木結構 房屋的自然親和力有益於居住者的健 康，這是其他結構房屋無法比擬的。 由於木材為絕熱 體，在同樣厚度的條 件下，木材的隔熱值比標準的混凝土 高 16 倍，比鋼材高 400 倍，比鋁材高 1600 倍。如果採取通常的隔熱方法， 木結構房的隔熱效果比空 心磚牆房要 高 3 倍。所以，木結構房的取暖費用較 低，冬暖夏涼，空調幾乎成了擺設。
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