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澳洲房貸總額再創新高 投資者需關注監管部門動態 引言 從去年3月起 ，澳洲四大銀行陸續縮窄了海外 收入的買房貸款管道，今年年初，四大銀行又紛紛調 整房貸利率，收緊貸款管道 近期資料顯示，房貸依舊火熱，而投資性貸款 額更是增長迅猛。業內人士提醒，政府和監管 部門許會在必要時候調整政策，投資者需密切 關注。
澳洲房貸未償總額達歷史最高 澳洲央行（Reserve Bank of Australia）最新資 料顯示，1月份季調後的住房信貸增長0.5％， 投資房貸款額連續第五個月增長超過自住房貸 款。房貸未償總額達1.6374萬億澳元，為有史 以來的最高值水準。 據業內人士介紹，雖然澳洲消費者和企業目前 都不願意大量借款，但是對於購房者來說，情 況相反。投資房信貸額在過去12個月中增長了 6.6％，同期自住房貸款增幅為6.3%。房貸未償 總額在過去五年裡增長了34.6％，在自2007年 1月以來的10年中增長了98.1％，在過去十年， 房貸未償額上升了8190億美元。目前自住房貸
款未償餘額為1.0652萬億澳元，幾乎是投資者 5,722億澳元的兩倍。兩者均達紀錄高位。 據澳洲統計局資料，截至去年9月第三季度末， 澳洲980萬住宅價值為6.155萬億澳元。在過去 十年，自住房貸款額增長了88.7％，投資房貸 款額增長118.4％。由於2015年中期引入的投資 者和自住房貸款之間的利率差異，促使部分借 款人改變貸款目的，這也影響了自住房和投資 房貸款的增長率。據澳央行統計，在2015年7月 至2017年1月其中，從投資房轉為自住房貸款的 房貸淨值估計為490億澳元，其中包含了1月份 的10億澳元。
房貸仍如火如荼 政策方面無明顯改動 週一銀行監管部門澳洲審慎監管局（APRA）公 佈的最新資料顯示，1月聯邦銀行的投資者貸款 價值增長0.6%至1380億澳元，增速是整個銀行 業投資者貸款增速（0.3%）的兩倍。通常這個 月份是淡季。房市的投資者借貸活動如火如 荼，分析人士表示，如果借貸標準不能被大幅 收緊，這股熱潮可能持續下去。
與此同時，評級機構標普週一發佈的報告顯 示，“經濟失衡的持續加劇”推高了“房地產價格 嚴重回檔的可能性”。標普的信用分析師Sharad Jain先生說道，由於利率較低，住房供應不足， “私人部門債務和房價持續增長的風險很大”。 澳洲央行行長Philip Lowe繼續傳達這樣的訊 息——家庭沉重債務和緩慢工資增速這兩個因 素使得經濟面臨崩潰的風險。之前Lowe曾稱， 改革資本利得稅和負扣稅可在一定程度上為房 市降溫——不過政府已經把這兩項稅收改革束 之高閣。 最近APRA的主席Wayne Byres重申了投資者貸 款增速不得超過10%的規定，而且2月份很多銀 行單方面收緊了貸款和再融資規定。儘管如 此，上週末悉尼和墨爾本的拍賣會清盤率顯 示，房產買家的胃口並沒有減弱。
監管調控措施影響短暫 週一澳洲央行公佈的另一份資料還顯示，投資 者借貸增速連續第五個月超過自住業主借貸。 前者在1月環比增長0.6%，同比增長6.6%；後
者環比增長0.5%，同比增長6.3%。根據 APRA的資料，1月聯邦銀行的投資者貸款增長 0.6%，增速領先於其他三大銀行。國民銀行 （NAB）和西太銀行的增速分別為0.5%和 0.2%。澳新銀行的投資者貸款繼續縮水，下滑 0.15%。 聯邦證券高級經濟學家Savanth Sebastian表 示：“住信貸繼續增長，投資者信貸增長占主導 地位。事實上，投資者貸款增速現在已經站上 11個月以來最高水準。監管部門為了遏制投資 者貸款增長而採取的措施產生的影響是短暫 的，現在正在消退。” 對於房產投資者來講，最敏感的問題莫過於利 率浮動。目前來看，不斷改善的經濟環境讓利 率下調的速度放緩，而一旦房價上漲速度過 快，央行許會考慮調整利率政策，而升息也會 隨著美聯儲的升息預期而成為可能。這對於海 外投資者來講也是一定要思考的消息，因為需 要及時做出投資調整，避免出現資金短缺的風 險。。
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地理位置：布里斯班北區 淨租金收入：$1,730,043 價格：$25M 可貸款：60%-70% 回報率： 6.9% 該購物商城占地面積 3210 平米，所有商鋪 100% 出租。藍籌租客包括澳洲上市公司 G8 教育集 團開設的幼稚園和早教中心，和七家零售商鋪。超長 10 年租約，每年以 4% 的比例增長租金， 租金淨收入達到 $1,545,274。 該購物中心為摩登的現代化建築，為附近社區提供零售，教育， 醫療，生活設施等服務。坐落於 M1 高速通道的出口，距離大型超市 woolworths1.1 公里，距離 火車站 4 公里，距當地商務中心 1 公里。該地段覆蓋了昆士蘭州最為集中的工業區，包含超過 550 家大，中，小型企業以及超過 10000 個雇員，隨著該社區不斷的快速發展，在接下來的兩 年內將超過 16000 個雇員。
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全澳商業物業特刊
他說：「我認為普遍的共識是，利率不會很快上升， 的敘述，網上的廣告就能夠吸引租客來看房。 並可能進一步下降，借款人希望從中獲利。」 和租客溝通 「鎖定你的利率絕對是一種心理障礙，因為這意味 新的調查表明，當前澳洲利率處於創記錄的低水準， 著你提出了意見，並果斷採取行動。堅持浮動利率 但與 2016 年年初相比，選擇固定利率貸款的購房 翻譯加分 • Naati 職業評估本身 現在移民越來越難， 大家都是能早點讀 更容易，因為大多數人都是這樣做的。」 租客分幾種，一種是家庭式。他們會花比較多的時 者減少了三分之一。 是有 3 年的有效期 有些課程或者是能早一點考英語考試都 問： 我的翻譯認證出來了，但是現在還 是提前考的， 但是其實每個加分項或者 間在家裏或者院裡。這一類的租客會對房子的情節 ACS IT 職業評估 沒有夠分，那翻譯的加分有沒有有效期 移民相關 certificate 都是有有效日期的。 是可以保值的硬通貨。房子從來就沒有一個準確的 根據澳大利亞統計局最新資料顯示，在 2016 年2 外匯投資的確有風險，但同時，單一持有同種貨幣 這也是投資者重新進入房地產市場的跡象。貸款公 和花園的大小有更多的要求。另外一種是專業工作 據澳洲 Domain 房地產網報導，由 Finder 網對澳洲 定義，對於房子的理解，不同的人有不同的理解。 月 16 日澳大利亞人口突破 月份固定利率貸款的購 2400 萬大關，比官方預 本身也是最大的風險。 呢？ 司 Pass Go Home Loans 總經理 Jamie Moore 表示， 人士，他們會花比較多的時間在工作上，對房子的 統計局的數據分析顯示，4 測提早了 17 年。 IT 問： 我的 的職業評 現在問答的方式寫清楚每一項的有效日 他的投資者客戶選擇了浮動利率來確保貸款的最大 設計或者設施可能沒有這麼多的要求。 房數量達到 9000 以上，但到 8 月份時，這一數字 房子，在不同的國家都有相同的意味，但在某些特 抵禦通貨膨脹的最佳方式是持有多種貨幣，持有強 估做出來以後可以有多 答：有的，現在有很多學生都是在上大 期。 靈活性，但仍有很多買家選擇自住房的貸款為固定 下降到 6650。 殊時期，特殊的國家背景下，賦予了它特殊的特性。 澳大利亞具有良好的的移民環境和鼓勵性的生育政 勢貨幣，類似澳幣這樣的資源型貨幣。因為澳洲擁 學期間就會報讀 naati 課程，但是其實如 久有效期能申請移民？ 利率。 要尋找好的租客，最重要就是要知道他們的需要和 策 , 因此帶來相當可觀的人口增長速度。另一方面， 有的資源是不可再生的，只會越來越貴。 澳洲移民需要的 AFP 果太早報讀的話，有可能等你遞交移民 對於歐洲一些國家，房子可以是移民的手段，而美 澳洲的國際教育地位，以及八校聯盟的頂尖大學資 房子的賣點。身為地產仲介，我們會不斷地和租客 澳洲儲備銀行分別在 5 月和 8 月削減了利率，目前 答：只要是通過 ACS 做 申請的時候，naati 的認證已經不可以再 國的房子是可以拉動某些地區經濟的重要工具，但 源促使留學人數持續增長。在過去十餘年，國人選 在澳洲買房後，可申請對沖帳戶有多餘的資金可存 他說：「有些固定利率遠低於 4％，這提供了一定 溝通，以知道他們的需求。很多租客希望業主能夠 官方利率僅為 1.5％，自那時起，貸款經紀人也注意 的 IT 專業的相關職業評 加分。如果你確定自己可以加移民 5分 問： 如果要移民的話， 澳洲境內的無犯 是在澳洲，不只是可以居住的房子，也可能是您度 擇到澳留學的人數每年均以 20% 的趨勢增長，雙方 入這個對沖帳戶，按貸款利率以天計息，並可隨時 的確定性，特別是對一些首次購房者。」 在租金上能夠有所折扣，然而我們必須鼓勵租客提 到較少的借款人鎖定他們的利率。 估都是 2 年的有效期（從 的話， 一定要確定你的 naati 認證時間 罪證明 AFP 需要是多少時間內的？ 假旅遊的家，更是最好的投資理財工具。 的聯繫紐帶不斷加強。 支取。 問： 我申請 EA 的 skill assessment 的 交申請書，再來談租金的問題。 之間不 和你 eoi 下邀請的時間是要在 3 年內的。 eoi 被邀請和 ACS 的 issuedate 時候， 如果需要英語成績， 那我可以用 他建議對固定利率有興趣的人保持一部份貸款為浮 女發言人 Jessica Darnbrough 稱，9 月份 Mortgage 既享有了高額火氣存款利息，又沖抵了因貸款產生 能超過 2 年） 答： 澳洲移民局要求你的 AFP 投資工具 人口增長到底有多快 ? 要在一年 pte 嗎？ 的利息。操作簡單，受益無窮。 審查租客申請 動利率，以便利用其在額外還款、取出和對沖帳戶 Choice 的所有貸款中，只有 16.72％是固定利率的 CPA/CA/IPA 職業評估 內申請的（也就是說你在遞交移民簽證 EA engineer 職業評估 澳洲房產經歷百年，交易機制成熟透明，政府監管 的時候你的 AFP 8不能超過一年）如果超 等功能的便利。 住房貸款。而 月份裡，超過 20％的貸款為固定利 看看澳大利亞統計局的數字： 答： 不可以， 因為目前 EA 只接受雅思 傳承工具 得力沒有資金風險。 問：CA 做會計的職業評估， 職業評估 過了， 1981需要重新再做一份。 年澳洲人口 1500 萬 租客申請房子必須附上 100 積分的身份審核。駕照、 率。 和託福的成績。 2004 年澳洲人口 2000 萬 問： EA 做 engineer 的職業評估需要英 本身的有效期是幾年呢？ 他表示，兩年或三年固定貸款是最受歡迎的選擇。 健保卡、護照、銀行卡等資料不能少。同時，自己 空置率抵達 3%。澳洲房產近語成績嗎？ 50 年來平穩增值，平 澳洲無房產稅，無遺產稅，是非常好的財富載體。 2007 年澳洲人口 2100 萬 問： 是不是澳洲申請移民只需要本國和 這是因為中斷固定貸款利率的成本很可觀，三年以 的租房紀錄和工作推薦人等都必須要附上。此外， 許多貸款機構在儲備銀行的官方減息之外，降低了 問： 如果我要移民的話， 那移民局那有 均每 7-10 年便可實現翻一番，增長趨勢穩定，剛性 國內普通的房子超過 20 年銀行不予抵押貸款，只能 2010 年澳洲人口 2200 萬 3 答：CA 職業評估有 年的有效期， 但 澳洲境內的無犯罪證明呢？ 上的經濟狀況又很難預測。 租客必須附上薪金或增援資料、銀行賬戶資料等， 貸款的浮動利率。 沒有職業評估的有效期？ 需求長期存在，是非常好的投資理財，分散資金風 低價套現，出租還得再花錢裝修。 2013 年澳洲人口 2300 萬 答：是需要的，雅思需要 4 個 6 分或者 是在 2014 年 7 月 1 日前的職業評估只 險，抵禦通貨膨脹的最佳工具。 以證明自己能夠負擔得起租金。物業管理經理就必 2016 年澳洲人口 2400 萬 2 託福 12（聽），13（讀）, 21（寫）, 有 年的有效期。 答：不是，不管你有沒有犯罪過，你都 到了 202018年老齡化人口高達 20%，人口驟降，房 答：有，雖然職業評估本身是永久的， 須審查他們的申請。 她說：「借款人越來越意識到利率即將削減，因此 租賃市場逆勢成長 尋找好租客秘訣 （說） 但是英語成績在一定的情況下 有可能被移民官要求做你在 16 歲以後待 產需求急劇減少，到時指望政府拆遷而獲得高額的 抵押工具 如果做一個簡單的計算，在過去的 35 年裡，澳大利 但是移民局要求你在遞交移民申請的時 選擇了浮動貸款利率，以充分利用未來降息的好 問：IPA 過超過 12 個月或者以上的無犯罪證明， 賠償基本已經不可能實現。 亞每兩分鐘增長一個人。預測 2033 年人口達 3200做出的會計職業評估的有效是一 是可以豁免的。 候你的職業評估不能超過 3 年有效期。 我們地產公司審查租客有 4 個步驟。第一，審查租 處。」 10 年內有待過的。 般有幾年呢？ 逆勢成長？可能嗎？其實租賃市場一直被市場的波 並且是在 萬，未來 50 年將迎來 1000 萬移民。 澳洲房產首付低，投資風險小，收益大。根據澳洲 客的租房紀錄，我們可以打電話給租房仲介來訊問。 動所影響，只要價格合理，要尋找好的租客並不難。 海外留學教育基金 一般有澳洲一下幾種情況可以免除要求 法律規定，房屋可以進行二次貸款。 移民局要求的英語成績 第二，打電話給工作的推薦人來詢問薪金等工作類 「此外，大多數經濟學家現在預測一段時間內利率 很多在市場上放空很久的業主聯絡我，想要詢問如 3 年。（3 人口“大躍進”導致澳洲各大一線首府城市普遍存在嚴 Professional year 的英語成績 答：IPA 職業評估的有效期是 峻，且一時難以緩解的房屋短缺問題。 年的有效期是從出結果的時候開始算） 即從銀行貸款房子增值部分以用做其他投資項目當 選擇好的區域，好的樓盤，通過房產的增值可實現 的問題。第三，聯絡租客的個人推薦來詢問他們的 不會上升，因此，借款人沒有選擇固定利率的貸款 何快速找到合適的租客，其實只要通過以下幾個步 問： 如果我移民要加分或者是用英語成 中，因此房子可以作為投資者們的快速借貸載體。 兒女的免費海外留學，同時解決自主問題。 • 本科的工程學曆 問： 澳洲的職業年要加分的話是不是有 情況。最後，通過全國租約數據庫來審查他們是否 項目的迫切需要。」 驟，就能夠在最短的時間內找到合適的租客來租房。 績滿足移民最低要求， 那雅思成績有 澳洲國家住房供應理事會預測： 問： IPA 做移民職業評估要求英語成績 澳洲 2 年 master 的學歷 有效日期的？ 有在黑名單內。利用不同的管道，我們可以確保好 2016 年，珀斯每週都有超過• 1000 套房子出租，相 沒有一定要在一定的時期內才是有效的 再融資工具 養老基金 • 澳洲 PHD 是幾年有效的？比去年同期的 800 套，今天租賃市場明顯成長。 的租客能夠照顧並且負擔租金。 Finder 女發言人 Bessie Hassan 稱，儘管財政部長 呢？ 至 2036 年，悉尼需要新建 77 萬套住宅，比當前住 • 本國說英語的申請者 答：Professional year 只要你收到 eoi 邀 Scott 反對利率的進一步下調，更多的房 投資廣告以吸引租客 宅總量Morrison 168 萬套增多 46%。 澳洲房產增值不用出售房產就可以獲得。 澳洲購房享有永久產權，通過租房帶來的源源不斷 請的時候沒有超過 4 年都可以加 5 分（4 答： IPA 要求雅思成績是在 2 年內的， 確認租約長短 答：移民局要求的英語一般都是 3 年的 產買家與貸款機構認為利率仍然有下降的可能。 的正向收益，實現以房養老。 問： 我申請 EA 的 skill assessment 的 託福 /PTE/CAE 是 3 年以內的。 年的時間是從開始讀 py 課程到收到 eoi 到 2051 年，墨爾本人口將達到 770 萬，需額外修 增值部分可再次經銀行評估後可貸出，增加您的現 有效期 ，移民局要求獨立技術移民的學 第一，業主必須精明投資。房子必須打理清潔，地 時候， 如果我需要英語成績， 那英語成 邀請不超過 4 年） 建 157 萬套住宅。 金流動，很好的實現了從貨幣到資產，資產再次轉 而國內的房子因產權的問題，市場不夠成熟，超過 生都必須要有英語成績， 不管學生要不 最後，租約的長短也是租客租房的一種重要的因素。 Hassan 說：「在 10 月份時，我們 33 個經濟學家 毯、瓷磚、廁所、廚房等容易骯髒的地方必須常常 績有有效期嗎？ 總結： 為貨幣的的流轉性。 20 年的房產破舊不堪，銀行一般不予貸款，無法實 要用英語成績加分或者只是滿足最低要 地產仲介鼓勵租客簽署至少 12 個月的租約。在某些 和專家中有 9 人預測儲備銀行會再次降息，你就可 打理和清理。空調的出口也要確保沒有污垢，花園 問：澳洲的職業年是不是移民專業都可 至 2031 年，布里斯班地方政府地區住宅房地產市 現以房養老。 求， 都需要有 3 年內有效的成績單。（從 特定的時候，我們也可以簽 6 個月的短租。市場的 以理解澳洲人沒有選擇固定利率的原因。 沒有雜草等。第二，花費大約 100 澳元聘請專業的 2 年（是在 場每年需要大約新增 5430 套住宅。 • 答：英語成績的有效期是 EA 會計的職業評估， 做職業評估 以讀？ 外匯投資工具 eoi 下邀請和出成績的中間不能超過 3 年 走勢還是趨向於租金的高低，因此，我並不鼓勵業 攝影師來拍照，從而在廣告上有更專業的效果。 3 年的有 收到你的申請和成績單上面的時間中間 的時候英語大部分要求的都是 的時間） 房子到底算是什麼呢？ 主在租約期間提高租金。 Bevan 投資集團（Bevan Investment Group）主管 再者，花錢立個出租牌子，這樣租客在網上看到廣 不能超過 2 年） 效期內 答：不是的，目前可以讀職業年的三大 高通貨膨脹的環境下，人民幣絕對購買力下降，對 Paul Bevan 稱，幾乎所有的客戶都選擇了浮動利 告之後就可以更加容易辨別出租房。現在房地產市 專業是： 會計， IT 和 engineer。 內貶值，對外有升有貶。 相信在大部分的國人眼裡，房子是家，是住的地方， 率。 場主要是在網上做廣告，只要有專業的攝影和簡潔
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悉尼設施最全社區 House and Land Package $618,980 起 悉尼 NRAS 樓盤 國家補貼 12 萬 2 房 2 衛 $549,000 購物中心對面 在過去的五年多時間裡，在悉尼居住的人都感覺到一股狂熱的購房熱潮， 這股狂潮推動著每個區的房價一路攀升。據一些地產權威機構統計資料， 悉尼 House 中價位目前剛好衝破 100 萬大關，兩室 Apartment/Unit 中價 位達到 70 萬。悉尼的房產價位何以突然沖到如此高點？部分人對悉尼的 這種房價呈指數曲線般的沖天上升持樂觀態度，認為它還會繼續攀高。也 有人認為它是一種泡沫，很快就會崩潰。作為投資者如何把握時機，成為 最後的獲利者，正是一個現在值得馬上思考的問題。 仔細分析，我們認為近一年悉尼房價飆升的澳洲原因應歸結于持續的房貸 低利率。由於利率下降到歷史的最低點，固定利率不到 4% 已經維持了相 當長一段時間，使得人們的房屋購買力大增，貸款償還能力急劇增強，誰 都養得起房。另一個原因，很多人曾經把悉尼房價爆升的主要原因歸結於 海外買家的瘋狂購買。但實際上自從 2016 年初開始限制海外買家貸款以 來，海外買家減少，房價卻並沒有因此大幅降低。而且每週六的清盤率仍 然高居不下，這都說明澳洲房價高漲的原因不應該全怪海外買家，澳洲當 地的投資房買家才是推高和支撐高房價的主要群體。大家都數一數自己手 裡現在還有幾個沒有交割的樓花，花多少錢買的，心裡就明白了為什麼你 也是推高房價的人之一。 悉尼房價如此之高給悉尼市場帶來二個巨大的隱患：1）房價攀升正在逐 步超過當地人的購買力，使得需要自住房 的尤其是一些年輕人無力購買。 2）由於 澳洲當地人收入的局限，無法負擔高額的 房租，使得房租無法達到相應的投資回報。 房價的過度攀升將導致家庭收入抵抗風險 的能力降低。歷史資料顯示，利率的變化 的是週期性的，利率上漲是必然的，只是 時間問題。如果繼續對長期低利率持樂觀 態度，過度購買高價樓房投資將會受到市 場的懲罰。 在專業投資知識中，規避風險是股票、房 產和其它投資決定中的一個重要因素。當 價格達到歷史頂點，市場的不確定因素增 多，風險將逐漸增大。具體到今天悉尼房 產，近市中心 5 公里之內，兩室公寓價格 超過 100 萬，而租金在 $700-800 之間。 20 公里之內，兩室公寓價格超過 80 萬， 而租金在 $500-600 之間。再考慮管理費， 可能投資回報還不到 3.5%。設想一下，如 果貸款利率達到 5%+，維持這類投資房產 的開銷將會帶來不可想像的負擔。 如何規避風險這是一個永恆的話題，因市 場總是在變化中。如果從保守的角度出發， 以下幾點值得考慮：1）購買中價位以下的 房產比較安全。因為一旦金融風暴到來， 高價位的房產，首先受到衝擊。2）儘量避 免投資管理費過高的房產。因隨著時間的 推移，管理費只會增高，不會減少，而且 管理費的增高不能帶來房產的增值。3）儘 量避免投資樓房密度過高的地區。因為房 主競爭租客將帶來空租時間過長等問題。 在 2009 年以來，星澳投資集團致力於尋找 和銷售悉尼中價位之下的 House 和公寓， 比如西南地區。我們相信這種價位的房產 在未來幾年具有巨大的升值空間。這些地 區的 House 的價格甚至低於許多中心地 區公寓的價格。獨立房屋擁有土地以及 3 或 4 臥房 2 廳 2 衛浴的居住環境，未來的 升值的潛力將會大於同等價位的公寓房。 10 年以後人們的購買重點將會移到這些地 區，趁現在這些區的 House 價格還低於悉 尼中價位，趕緊購入，10 年後獲利。政府 現在對這些區的投資巨大，加寬公路，興 建新的 Town Centre，Business Park 和高 爾夫球場，還有醫院和專家門診樓等等很 多，創造大量的就業機會。另外通往這些 區的火車線正在修建中，今後將有更多的
上班族可以搭乘新火車去 City 上班，這也就是人們所說的房產增值的 X 因素。更重要的是這些區的 house 價格遠遠低於悉尼 House 中價位，在 60 萬 -70 萬之間，也遠遠低於北區 house 價格，正是購買的好時機，希 望有眼光的投資者不要錯過這些投資熱點區。 4 月 23 日星期日，我們將著重講解最新悉尼地區 House and Land package, 以及優秀國家補貼專案的特點和優勢，並介紹一些超高租金回 報的房產項目，還將認真介紹如何用 Superfund 購買 NRAS 投資物業 , 及 其巨大的經濟利益和稅務上的優惠。希望能幫助每個投資者挑選到滿意的 房產。我們的講座具有真實性和知識性，沒有煽情的忽悠，我們的售後服 務更是一流。客人對我們的講座評價極高。歡迎新老投資者參加我們的下 次講座，有問題歡迎來電話諮詢。 地產講座時間： 4 月 23 日星期日下午 2:00 pm – 4:00 pm 講座地點： 104 Bathurst Street, Town Hall, CBD 訂座電話： 9266 0808 （ Mon - Fri， 10 am – 4 pm） 手機或短信訂座：0425 668 802 ( 屆時座位十分有限，希望大家盡早訂座 ) Email 訂座： info@staralbert.com 瀏覽網址： www.staralbert.com
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