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二手房豁免證書”條例更新，海外買家更有主動權，你符合申請條件嗎 ? “二手房豁免證書”條例更新，海外買家更有主動權， 你符合申請條件嗎 ? 作者：羊琛子 針對海外買家的“二手房豁免 證書”（Established dwelling exemption certificate）條例的更 新；至 2016 年 12 月 21 日起， “二手房豁免證書”將不僅僅適用 於拍賣，還將適用於拍賣和非 公開拍賣二手房屋；這就意味著 海外買家在房產買賣中有了主動 權，不必再為拍賣會中失手而懊 惱了。原來僅限於拍賣用途的“二 手房（拍賣）豁免證書”已經悄 悄地被新的“二手房豁免證書”所 取代。
沒有事先得到已經批好的 “二手房豁免證 書”，在交換合同的時候依然可以要求在 合同中附加‘FIRB 如果在一定時間內不批 下來可以解除合同’的條款。 當然，如果買家沒有已經批好的“二手房 豁免證書”，在和其他有批好證書的買家 競爭的時候可能處於劣勢，解決辦法是主 動在 FIRB 條款中提出限制自己的條款，爭 取讓賣家放心。如買家必須在合同交換後 7 天遞交申請及交申請費，否則為違約行為 等等，以及如果 FIRB 不批是因為之前違反 過相關法律的話也屬於違約行為。不過這 樣的情況下買家律師必須非常謹慎，確保 買家可以滿足或不會違反合同條款。
其實這個問題被很多客戶詢問過，最常見 的說法是“羊律師，我的旅遊 / 訪客簽證 超過 12 個月為什麼不能購買二手房？”， 只能遺憾的告訴他“持有超過 12 個月臨時 簽證人士並沒有涵蓋旅遊簽證人士； 這裡要強調說明下符合申請“二手房豁免 證書”的海外人士是指： Ÿ 持有效期超過 12 個月的臨時簽證並可 以在澳大利亞連續居住超過 12 個月（不管 購買時簽證有效期還有多長）的澳洲臨時 簽證人士； Ÿ 對於居住在澳大利亞並已經遞交永久 居留簽證申請，目前持過橋簽證人士也可 “二手房豁免證書”；
1) 該豁免證書只能允許購買者購買一套 不特定房產。 2) 在申請中所填寫的地區（即各州或領 地）內購買物業； 3) 購房者購買價格（一定）不得高於申 請許可的房價限額。 對於以上 3 條限制條以下有兩個案例以便 大家對新的“二手房豁免證書”有更實際 的理解： 案例一
3. “二手房豁免證書”去掉拍賣的約束之 後…… 1. 一而再再而三被問的問題：海外買家到 底可以不可以買二手房？
手房形式變得多元化，但沒有了拍賣的約 束但並不意味著無其他約束，“二手房豁 免證書”適用條件限制：
拍賣作為澳大利亞二手房出售的主流也是 賣家仲介較為偏好的購買形式，2016 年 12 月 21 日之前海外買家可在參加拍賣前繳納 相應的申請費（一般根據在申請中遞交的 最高物業價格而定），從而申請“二手房 豁免證書（拍賣）”。買家可在這 6 個月 內參加任何拍賣購買一套在申請房價範圍 內的不特定房產。
2. 是否所有買二手房的買家都必須先申請 “二手房豁免證書”才能去購買二手房呢？
這樣的形式對於部分預算有限或是準備不 充分的海外買家而言即便申請了“二手房 （拍賣）豁免證書”很容易造成流拍，最 後是賠了夫人又折兵，房子沒拍到申請費 也白交了，就如客戶感歎的一樣“在澳洲 買個房都那麼不容易！”有些已經花了大 價錢申請下來“二手房（拍賣）豁免證書” 的買家，四處拍賣無果，最後以私下出價 的形式買下心儀的物業，不得已市面上就 出現了只有一個買家出席的‘拍賣’的怪 現象。
德盈律師團隊的理解為， 不是必須。如果
更改限制條件後的證書使海外人士購買二
王女士持澳洲臨時居留簽證欲購買一套價 格低於 150 萬的二手住宅物業，通過申請 獲得了限期 6 個月的“二手房豁免證書”， 在參加數場公開拍賣失手後，王女士以非 公開拍賣的形式以 130 萬的價格購得了自 己心儀的物業，在此次購買成功之後，王 女士所申請的“二手房豁免證書”就不得 再使用於購買其它物業了； 案例二 李先生持澳洲臨時居留簽證欲購買一套價 格低於 100 萬的二手住宅物業，通過申請 獲得了“二手房豁免證書”，李先生在拍 賣中出於對房子的喜歡持續競拍至 120 萬， 最後一舉奪得了該物業，但最終李先生還 是不能購得該處房產，因為最後的競拍價 遠遠高出了申請許可的房價限定，但對於 李先生而言不僅僅是失去房子那麼簡單， 因 為 他 的 行 為 已 經 違 反 了 FIRB 的 審 批 規 定，還將面臨相應的處罰。 值得注意的是：最後購房款可以低於申請 許可的房價限定，但申請時多交的那部分
申請費是不可退款的。 FIRB 政策指南清楚列明下面情況一般不退 費： ·最後沒買成不退申請費； ·買價低於申請的額度不退申請費； ·買家改變主意不買了不退申請費； ·買家撤銷申請不退申請費（不過如果之 後 再遞交同樣或相似的申請可能可以免費）； 只有少數情況下 FIRB 可以考慮減 / 免申請 費： ·買家權益結構不一樣導致可能產生費用 不同的情況。舉例如果海外人士和澳籍配 偶用 tenants in common 的形式聯名購買， 申請費只按海外人士權益比例的部分計算； ·申請更改批文的一些不重要的細節。舉 例買家在購買一塊空土地時只有註冊編碼 （lot number），不過後來市政分配了門 牌號碼，申請更改在批准信中加上土地的 門牌號碼； ·在澳經營的海外公司（即雖然是在澳成 立的澳洲公司，由於一系列原因從 FIRB 審 批角度被認定為海外公司）購買開發項目 時，同一個合同中包括多個地塊。申請費 以價格最高的地塊為基礎計算； 在澳經營的海外公司（同上）得到居住用 地的抵押權，申請費上限為 $25,300；條件 是用於抵押的地塊價格低於澳幣 10 億。 所以：申請人在遞交前需要確定要自己的 預算，需求專業人士提供法律和投資建議， 從而最大程度地保障自己的利益，避免不 必要的支出。
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澳洲置業：FIRB 和拍賣豁免證書是什麼？ 自從 2015 年 12 月 1 日澳大利亞實行新的海外人士 投資新政以來，增加了一些海外人士在澳洲購房的 手續與成本。而由於新政下與舊政的流程有部分做 了相應調整，對於不瞭解情況的海外人士來說可能 一不小心就違反了規定，對於買家來說更是增加了 不小的難度。
下面就為大家詳細介紹一下 FIRB 及拍賣豁免證書 的具體情況。 FIRB 及 FIRB 申請 眾所周知海外人士在澳購買的每一處物業都需要獲 得相應的 FIRB 海外人士買房許可，即該可是有物 業屬性，而非申請人屬性的。 FIRB（Foreign Investment Review Board）（澳大 利亞外國投資審查委員會，簡稱 “ 外管局 ”），按照 目前的規定外國人（指還沒有取得澳洲永久居留權 的人）要在澳洲買房要獲得澳洲外管局的批准。 確實來講 “ 外管局的批准是指具體某一房子可不可 以賣給外國人，而不是這個外國人可不可以買這一 套房子 ”。我們經常聽到一手房不需要去申請外管局 的批准，這個概念不夠完整，因為發展商通常已經 將他們開發的樓盤整體拿到外管局去審批了，外管 局可能批准該樓盤的 80% 可以賣給外國人，所以給 我們的假像是一手房（新房）無須申請，實際上這 些房子已經獲准賣給外國人了。 二手房通常都要去審批，因為原來的業主賣給你前 是不可能去審批過的。所以申請人在申請外管局的 批准時必須要提供具體的房子資訊，如果批准的準 備購買的房子因故沒有買成，申請人則需另外申請 購買其它房子的批准。這裡要強調的是 163 簽證持 有者買首套自住房批准率是百分百的。 同時，購房者應當在簽訂合同前獲取買房許可，或 在合同中增設相應條款以防簽訂購房合同後卻為獲 得買房許可從而違反了相關規定。 拍賣豁免證書
然而，對於一些在澳洲購房現房或二手房的臨時居 民來說，往往需要在參加大大小小後的物業拍賣後 才能買到心儀的物業。而物業一旦拍下，則無法再 修改合同條款或退出，這就對買家造成了一定困擾， 特別是由拍賣引起的眾多不確定因素。如果買家提 前為每一處物業都申請買房許可，且不說審批的時 間不夠，還要付出不計其數的申請費。
申請人必須在申請時注明其是在澳洲哪個州或領地 購買物業且其計畫購買物業的最高價值。而在申請 豁免證書時需繳納的申請費則和該最高價值掛鉤 ( 計 算方式與一般個人申請費用相同 )。舉例來說，申請 人計畫購買 200 萬澳元的物業，則申請豁免證書的 申請費為 $10,000.00 澳元。申請人在參加拍賣時， 不可叫價超過 $200 萬澳元，否則視同違規行為。
為了解決該類問題，FIRB 特別增設了拍賣豁免證 書。買家可在參加拍賣前繳納相應的申請費 ( 一般 根據在申請中遞交的最高物業價格而定 )，申請拍賣 豁免證書。
購買完成後要及時彙報
該證書幫助買家在不確定最終購買何處物業的情況 下，可以合法合規地參加各類拍賣，在最後拍下一 處物業後，再向 FIRB 申請將許可變更為拍下物業 的地址。 豁免證書的條件限制 該類豁免證書一般會包含下列相應的條件限制： 1. 通過參加拍賣購買一處不確定地址的物業 ; 2. 允許買家購買一處不確定位址的物業，即買家不 可購買一處以上的物業 ; 3. 在申請中所填寫的地區 ( 即各州或領地 ) 內購買 物業 ; 4. 所購買的物業價值最高不可超過申請中所填寫的 物業價值。
值得注意的是，獲得豁免證書從而購得物業的買家 有責任和義務在完成購買後向 FIRB 報告進展，即 已完成置業或未在相應時效內購得任何物業。 通常而言，該豁免證書自下達之日起有 6 個月的有 效時期，即買家可在這 6 個月內參加任何拍賣， 一旦拍賣下物業，則可以向 FIRB 申請將豁免證書 修正為相應的買房許可 ( 買家一般需支付額外的 $5000.00 澳元的申請費 )。 如果申請人最後購買的物業價值為 $90 萬澳元 ( 則 實際申請費只需 $5,000.00 澳元，當初多繳納的 $5,000.00 澳元也是不退款的 )。因此買家需要在遞 交申請前認真做好功課，確定自己的購房預算，才 能最大程度節省成本。 今年的 3 月份到 4 月份，原先需時 1 個月以上的 FIRB 審批，基本 2-3 周就能批下。最近一份申請從 遞交至批下更是僅用了 1 周。這對眾多海外買家來 說，無疑是個好消息。
房子恒久遠，一套永流傳，澳大利亞房產究竟好在哪裡？ 關於房產
房屋空置率和回報率
擁有一套自己的房子對於很多中國人來說是一個非 常重要的心願，所以千百年來，因為這個傳承的思 想，使得最為保值的投資方式就是房產，因為只要 人類還在繁衍不惜，房子就永遠不會貶值。為何多 數人都要在海外購房，在澳大利亞房產投資和中國 投資又有什麼區別？小編今天就來詳細的科普一 下，澳大利亞房產和中國房產的差異。
多數人並未移民澳大利亞，所以購買的房產通常是 用來投資，比如出租。在國內，“ 鬼城 ” 的名稱幾乎 遍及全國，所以房屋的空置率證明了你所購買的房 產是否保值，這個國家的房地產產業是否健康。 在國內，由於國情的影響，使得房屋空置率逐年提 高，尤其是北上廣等一線城市的房屋空置率甚至達 到了 30%，而根據資料統計，當一個城市的房屋空 置率吧超過百分之 20 便是空置危險期，所有的地產 投資將大幅風險化。
留學生購房
產權 相信很多在中國已經擁有房產的人，對這個詞並不 陌生。 產權擁有期 : 中國：70 年澳洲：永久
在澳大利亞，有 30% 的居民選擇租房，因此澳洲的 房屋空置率僅僅只有 1.6%，所以投資房產是最佳的 選擇，完全不需要擔心供過於求的狀況發生，進而 影響自己的投資回報。
很多人選擇以房養學，因為低首付高回報的原因， 有一部分的留學生會選擇購買房子代替租房子，因 為經過計算，租房的租金足以支付澳洲房屋的首付。 並且，當留學生離境之後，房產依然可以進行出租 或者售賣，甚至有些房屋買賣獲得的利潤可以支付 學費。 注意事項： 沒有收入的留學生可以以父母為擔保人進行貸款， 在經濟良好的情況下可以貸款百分之 60-70。 如果資金不多，可以選擇購買期房，只需要支付百 分之十的首付。
貸款難度 上面的資料最真實也直接的反映出澳洲的產權優 勢，對於中國的房產來說，購買者更像是購買了一 個長期的租賃權，但是澳大利亞的房產確是永久使 用，也就是說，除非擁有的土地是政府計畫的軍事 用地，你所有購買的房產將永久被你擁有，你可以 將它傳承給世世代代。 所以，和 70 年的租賃權相比，擁有永久產權可以更 加保值，如果房子是一種安全感，那麼澳大利亞的 房產所給予的安全感明顯更高些。
留學簽證到期可以選擇不售賣並且沒有時間限制。 不論在哪個國家，房子都是一個比較奢侈的物品， 所以為了買到心儀的房子，多數的居民會選擇貸款。 在澳洲，房產購買者向銀行申請貸款的難度要低得 多，因為澳洲的房產不存在貶值的情況，你可使用 你準備購買的房產作為抵押進行貸款，如果你出現 還款困難，銀行可以直接進行拍賣，這可以看出銀 行對於澳洲的房產的信心。哪怕是在經濟危機中， 澳洲的房產依然十分穩定，它是澳洲經濟穩定不可 或缺的一部分。
從總體來說，在澳洲購置房產是最保值和安全的方 式。房子可以給人帶來安全感，那為何不選擇永產 權的房屋？
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COMMERCIAL COMMERCIALPROPERTY PROPERTYINVESTMENT INVESTMENTCOLLECTION COLLECTION
Friday Friday March 10 03,2017 02 June 2017
全澳商業物業特刊 他說：「我認為普遍的共識是，利率不會很快上升， 的敘述，網上的廣告就能夠吸引租客來看房。 澳洲政府的小金庫原來是這樣圈錢的：
利率雖低 購房者不願選固定貸款息
並可能進一步下降，借款人希望從中獲利。」 和租客溝通 「鎖定你的利率絕對是一種心理障礙，因為這意味 新的調查表明，當前澳洲利率處於創記錄的低水準， 著你提出了意見，並果斷採取行動。堅持浮動利率 但與 2016 年年初相比，選擇固定利率貸款的購房 更容易，因為大多數人都是這樣做的。」 租客分幾種，一種是家庭式。他們會花比較多的時 者減少了三分之一。 稅收總數的占比大幅提升。間在家裏或者院裡。這一類的租客會對房子的情節 澳洲政府的小金庫原來是這樣圈錢的：房產稅收創新高，占總額半數之多！ CoreLogic 前不久發表了一組最新資料，該資料顯示，澳洲州政府和地方政府從房 是可以保值的硬通貨。房子從來就沒有一個準確的 根據澳大利亞統計局最新資料顯示，在 2016 年2 外匯投資的確有風險，但同時，單一持有同種貨幣 這也是投資者重新進入房地產市場的跡象。貸款公 和花園的大小有更多的要求。另外一種是專業工作 據澳洲 Domain 房地產網報導，由 Finder 網對澳洲 定義，對於房子的理解，不同的人有不同的理解。 月 16 日澳大利亞人口突破 月份固定利率貸款的購 2400 51.9%，創下了歷史新高。 萬大關，比官方預 本身也是最大的風險。 產方面收取的稅收占全部稅收的 司 Pass Go Home Loans 總經理 Jamie Moore 表示， 人士，他們會花比較多的時間在工作上，對房子的 統計局的數據分析顯示，4 測提早了 17 年。 他的投資者客戶選擇了浮動利率來確保貸款的最大 設計或者設施可能沒有這麼多的要求。 房數量達到 9000 以上，但到 8 月份時，這一數字 房子，在不同的國家都有相同的意味，但在某些特 抵禦通貨膨脹的最佳方式是持有多種貨幣，持有強 該資料來源於澳大利亞統計局（ABS）公佈的 2015-16 財年最新稅務統計資料。 靈活性，但仍有很多買家選擇自住房的貸款為固定 下降到 6650。 殊時期，特殊的國家背景下，賦予了它特殊的特性。 澳大利亞具有良好的的移民環境和鼓勵性的生育政 勢貨幣，類似澳幣這樣的資源型貨幣。因為澳洲擁 房產稅收主要來自州政府和地方政府，全年徵收的房產相關稅收 利率。 $495.67 億澳元。 要尋找好的租客，最重要就是要知道他們的需要和 策 , 因此帶來相當可觀的人口增長速度。另一方面， 有的資源是不可再生的，只會越來越貴。 對於歐洲一些國家，房子可以是移民的手段，而美 澳洲的國際教育地位，以及八校聯盟的頂尖大學資 房子的賣點。身為地產仲介，我們會不斷地和租客 澳洲儲備銀行分別在 5 月和 8 月削減了利率，目前 國的房子是可以拉動某些地區經濟的重要工具，但 源促使留學人數持續增長。在過去十餘年，國人選 在澳洲買房後，可申請對沖帳戶有多餘的資金可存 他說：「有些固定利率遠低於 4％，這提供了一定 溝通，以知道他們的需求。很多租客希望業主能夠 官方利率僅為 1.5％，自那時起，貸款經紀人也注意 是在澳洲，不只是可以居住的房子，也可能是您度 擇到澳留學的人數每年均以 20% 的趨勢增長，雙方 入這個對沖帳戶，按貸款利率以天計息，並可隨時 的確定性，特別是對一些首次購房者。」 在租金上能夠有所折扣，然而我們必須鼓勵租客提 到較少的借款人鎖定他們的利率。 假旅遊的家，更是最好的投資理財工具。 的聯繫紐帶不斷加強。 支取。 交申請書，再來談租金的問題。 他建議對固定利率有興趣的人保持一部份貸款為浮 女發言人 Jessica Darnbrough 稱，9 月份 Mortgage 既享有了高額火氣存款利息，又沖抵了因貸款產生 投資工具 人口增長到底有多快 ? 的利息。操作簡單，受益無窮。 審查租客申請 動利率，以便利用其在額外還款、取出和對沖帳戶 Choice 的所有貸款中，只有 16.72％是固定利率的 各州所徵收的印花稅總額 澳洲房產經歷百年，交易機制成熟透明，政府監管 等功能的便利。 住房貸款。而 8 月份裡，超過 20％的貸款為固定利 看看澳大利亞統計局的數字： 傳承工具 得力沒有資金風險。 1981 年澳洲人口 1500 萬 租客申請房子必須附上 100 積分的身份審核。駕照、 率。 2004 年澳洲人口 2000 萬 第三張圖顯示每財年各州所徵收的印花稅總額，很顯而易見，新州與維州無疑是推 他表示，兩年或三年固定貸款是最受歡迎的選擇。 健保卡、護照、銀行卡等資料不能少。同時，自己 空置率抵達 3%。澳洲房產近 50 年來平穩增值，平 澳洲無房產稅，無遺產稅，是非常好的財富載體。 2007 年澳洲人口 2100 萬 動這些資料的主要地區。如果房地產市場不火熱的話，那麼也就不會有這麼龐大的 這是因為中斷固定貸款利率的成本很可觀，三年以 的租房紀錄和工作推薦人等都必須要附上。此外， 許多貸款機構在儲備銀行的官方減息之外，降低了 均每 7-10 年便可實現翻一番，增長趨勢穩定，剛性 國內普通的房子超過 20 年銀行不予抵押貸款，只能 2010 年澳洲人口 2200 萬 稅收數額。CoreLogic 房產金融分析師 Cameron Kusher 表示，近幾年的資料顯示， 各州及地方政府房產稅收總額 上的經濟狀況又很難預測。 租客必須附上薪金或增援資料、銀行賬戶資料等， 貸款的浮動利率。 需求長期存在，是非常好的投資理財，分散資金風 低價套現，出租還得再花錢裝修。 2013 年澳洲人口 2300 萬 險，抵禦通貨膨脹的最佳工具。 自 2013 財年開始，各州和地方政府的房產稅收連續四年逐年遞增。 以證明自己能夠負擔得起租金。物業管理經理就必 2016 年澳洲人口 2400 萬 到了 2020 年老齡化人口高達 20%，人口驟降，房 房產稅收比去年增長了 9.6％，占到州政府和地方政府財政總收入的 51.9%，無論尋找好租客秘訣 須審查他們的申請。 她說：「借款人越來越意識到利率即將削減，因此 租賃市場逆勢成長 產需求急劇減少，到時指望政府拆遷而獲得高額的 抵押工具 如果做一個簡單的計算，在過去的 35 年裡，澳大利 是金額還是占比都達到了歷史最高水準。 選擇了浮動貸款利率，以充分利用未來降息的好 賠償基本已經不可能實現。 亞每兩分鐘增長一個人。預測 2033 年人口達 3200 我們地產公司審查租客有 4 個步驟。第一，審查租 處。」 逆勢成長？可能嗎？其實租賃市場一直被市場的波 萬，未來 50 年將迎來 1000 萬移民。 澳洲房產首付低，投資風險小，收益大。根據澳洲 房產交易過戶產生的印花稅占到所有房產類稅收的最高比例。15-16 財年間，州政 客的租房紀錄，我們可以打電話給租房仲介來訊問。 動所影響，只要價格合理，要尋找好的租客並不難。 海外留學教育基金 法律規定，房屋可以進行二次貸款。 府與地方政府從印花稅中籌得 $206.07 億澳元的稅收，占總房產稅收的 41.6%。 第二，打電話給工作的推薦人來詢問薪金等工作類 「此外，大多數經濟學家現在預測一段時間內利率 很多在市場上放空很久的業主聯絡我，想要詢問如 人口“大躍進”導致澳洲各大一線首府城市普遍存在嚴 峻，且一時難以緩解的房屋短缺問題。 即從銀行貸款房子增值部分以用做其他投資項目當 選擇好的區域，好的樓盤，通過房產的增值可實現 的問題。第三，聯絡租客的個人推薦來詢問他們的 不會上升，因此，借款人沒有選擇固定利率的貸款 何快速找到合適的租客，其實只要通過以下幾個步 中，因此房子可以作為投資者們的快速借貸載體。 兒女的免費海外留學，同時解決自主問題。 情況。最後，通過全國租約數據庫來審查他們是否 項目的迫切需要。」 驟，就能夠在最短的時間內找到合適的租客來租房。 澳洲國家住房供應理事會預測： 有在黑名單內。利用不同的管道，我們可以確保好 2016 年，珀斯每週都有超過 1000 套房子出租，相 再融資工具 養老基金 的租客能夠照顧並且負擔租金。 Finder 女發言人 Bessie Hassan 稱，儘管財政部長 比去年同期的 800 套，今天租賃市場明顯成長。 至 2036 年，悉尼需要新建 77 萬套住宅，比當前住 Scott Morrison 反對利率的進一步下調，更多的房 投資廣告以吸引租客 宅總量 168 萬套增多 46%。 澳洲房產增值不用出售房產就可以獲得。 澳洲購房享有永久產權，通過租房帶來的源源不斷 確認租約長短 產買家與貸款機構認為利率仍然有下降的可能。 的正向收益，實現以房養老。 到 2051 年，墨爾本人口將達到 770 萬，需額外修 增值部分可再次經銀行評估後可貸出，增加您的現 三種房產稅收占比 第一，業主必須精明投資。房子必須打理清潔，地 建 157 萬套住宅。 金流動，很好的實現了從貨幣到資產，資產再次轉 而國內的房子因產權的問題，市場不夠成熟，超過 最後，租約的長短也是租客租房的一種重要的因素。 Hassan 說：「在 10 月份時，我們 33 個經濟學家 毯、瓷磚、廁所、廚房等容易骯髒的地方必須常常 為貨幣的的流轉性。 20 年的房產破舊不堪，銀行一般不予貸款，無法實 最後一張圖顯示了三種房產稅收的比例，土地稅、市政稅和交易印花稅。2015地產仲介鼓勵租客簽署至少 12 個月的租約。在某些 和專家中有 9 人預測儲備銀行會再次降息，你就可 打理和清理。空調的出口也要確保沒有污垢，花園 至 2031 年，布里斯班地方政府地區住宅房地產市 現以房養老。 2016 財年，這三個稅種占了各州和地方政府房產相關稅總量的 90%，占所有稅收 特定的時候，我們也可以簽 6 個月的短租。市場的 以理解澳洲人沒有選擇固定利率的原因。 沒有雜草等。第二，花費大約 100 澳元聘請專業的 場每年需要大約新增 5430 套住宅。 外匯投資工具 總量的 46.9%。其中 $206走勢還是趨向於租金的高低，因此，我並不鼓勵業 億澳元為交易印花稅，$72.4 億澳元來自土地稅，$169 交易印花稅稅收總額以及房產稅收總額的占比 攝影師來拍照，從而在廣告上有更專業的效果。 億澳元來自市政稅。 房子到底算是什麼呢？ 主在租約期間提高租金。 Bevan 投資集團（Bevan Investment Group）主管 再者，花錢立個出租牌子，這樣租客在網上看到廣 高通貨膨脹的環境下，人民幣絕對購買力下降，對 第二幅圖顯示交易印花稅稅收總額以及房產稅收總額的占比。在房產稅收總額的占 Paul Bevan 稱，幾乎所有的客戶都選擇了浮動利 告之後就可以更加容易辨別出租房。現在房地產市 內貶值，對外有升有貶。 相信在大部分的國人眼裡，房子是家，是住的地方， 比中，印花稅一直都處於較高的比例，尤其是過去幾年裡，徵收的印花稅在房產類 率。 場主要是在網上做廣告，只要有專業的攝影和簡潔
投資澳洲房產，最容易被你忽略的 7 大“收益”！ 房產稅收創新高，占總額半數之多！
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魚與熊掌 兼而得之 門窗，典雅的壁爐，木質的地板。暖暖
力。
的陽光灑進來，從太陽房望出去，是充 滿綠意的花園。一切都顯得如此從容，
也許你會顧慮，如此地段，如此環境，
歲月靜好。
如此大地，如此房屋，價格一定很高 吧？其實不然，這間即將拍賣的房子，
這棟房子擁有上下兩層。入屋便是客
預計價位在155萬至170萬之間。念著
廳，起居室，正式進餐室；木質櫥櫃的
Hurstville的2房單位都要賣到八九十
廚房有華人最愛的煤氣煮食。更為難得
萬，這個佔據著約520平米永久土地的
的是房屋雖古老，但並不破舊，六個臥
大房子實在是太超值了。
室中更設有主人套房，充分體現了舒適 的現代意識。扶梯而下，又有一層。獨
誰說魚與熊掌不可得兼？ ！有如此性價
立臥室及衛浴極適合家庭內那些愛獨立
比的房子就如兼而得之的魚與熊掌，不
意識到，機會來了。
自由的熊孩子。室外的有棚休閒區是他
可多得。 21 Neirbo Ave. Hurstville定於
們的最愛。燒烤，派對，抑或來個花園
本週六上午11:30至12:00開放。機遇來
不可兼，舍魚而取熊掌也。”的確，世上
這棟房子距離最大的華人集中區
帳篷野營，這裡的空間綽綽有餘。
臨，還等什麼？ ！
有許多好東西用，不可能全部為你擁
Hurstville火車站僅約600米，數分鐘即
有，我們需要有所取捨。如果運用於買
可悠閒步行至Hurstville的巴士站，火車
房，我們往往會不時糾結：我要地大，
站，著名的Westfield購物中心，那裡商
要房間多，要地段好，要環境幽靜，要
店林立，還有大大小小的各國美食餐
交通便利，要價錢合適……正如魚與熊
廳。學校，醫院及醫務所均在不遠處。
掌，如何取捨。
漫步在Neirbo大街，四周皆是深具歷史
孟子在《魚我欲也》有這麼一段： “魚，我所欲也，熊掌亦我所欲也；二者
的古老大屋，寧靜典雅。從家家修剪整 然而這世上就恰恰有這種可能性：魚與
齊的前院，從透著歲月而沉澱的磚牆，
熊掌，兼而得之。也許這種概率很小，
你可以觸覺它的歷史，從昨天到今天。
但一旦出現，便成為不可多得的機遇。 當我步入位於21 Neirbo Ave,
一戰時期的建築有著無可複制的精緻。
Hurstville這間雙層6房大屋時，我即刻
步入屋內，即刻被室內獨特的建築風格 所吸引。高挑的雕花屋頂，彩色的玻璃
也許你想得到更多，比如給花園增添多 些色彩，給家人種植無污染的放心果 蔬，給廚房或衛浴來個改朝換代，它都 有巨大的空間讓你可以展示無窮的創造
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悉尼設施最全社區 House and Land Package $635,980 起 悉尼樓盤 首次置業免印花稅 享受國家補貼 靠近 Westfield 和火車站 在過去的五年多時間裡，在悉尼居住的人都感覺到一股狂熱的購房熱潮， 這股狂潮推動著每個區的房價一路攀升。據一些地產權威機構統計資料， 悉尼 House 中價位目前剛好衝破 100 萬大關，兩室 Apartment/Unit 中價 位達到 70 萬。悉尼的房產價位何以突然沖到如此高點？部分人對悉尼的 這種房價呈指數曲線般的沖天上升持樂觀態度，認為它還會繼續攀高。也 有人認為它是一種泡沫，很快就會崩潰。作為投資者如何把握時機，成為 最後的獲利者，正是一個現在值得馬上思考的問題。 仔細分析，我們認為近一年悉尼房價飆升的澳洲原因應歸結于持續的房貸 低利率。由於利率下降到歷史的最低點，固定利率不到 4% 已經維持了相 當長一段時間，使得人們的房屋購買力大增，貸款償還能力急劇增強，誰 都養得起房。另一個原因，很多人曾經把悉尼房價爆升的主要原因歸結於 海外買家的瘋狂購買。但實際上自從 2016 年初開始限制海外買家貸款以 來，海外買家減少，房價卻並沒有因此大幅降低。而且每週六的清盤率仍 然高居不下，這都說明澳洲房價高漲的原因不應該全怪海外買家，澳洲當 地的投資房買家才是推高和支撐高房價的主要群體。大家都數一數自己手 裡現在還有幾個沒有交割的樓花，花多少錢買的，心裡就明白了為什麼你 也是推高房價的人之一。 悉尼房價如此之高給悉尼市場帶來二個巨大的隱患：1）房價攀升正在逐 步超過當地人的購買力，使得需要自住房 的尤其是一些年輕人無力購買。 2）由於 澳洲當地人收入的局限，無法負擔高額的 房租，使得房租無法達到相應的投資回報。 房價的過度攀升將導致家庭收入抵抗風險 的能力降低。歷史資料顯示，利率的變化 的是週期性的，利率上漲是必然的，只是 時間問題。如果繼續對長期低利率持樂觀 態度，過度購買高價樓房投資將會受到市 場的懲罰。 在專業投資知識中，規避風險是股票、房 產和其它投資決定中的一個重要因素。當 價格達到歷史頂點，市場的不確定因素增 多，風險將逐漸增大。具體到今天悉尼房 產，近市中心 5 公里之內，兩室公寓價格 超過 100 萬，而租金在 $700-800 之間。 20 公里之內，兩室公寓價格超過 80 萬， 而租金在 $500-600 之間。再考慮管理費， 可能投資回報還不到 3.5%。設想一下，如 果貸款利率達到 5%+，維持這類投資房產 的開銷將會帶來不可想像的負擔。 如何規避風險這是一個永恆的話題，因市 場總是在變化中。如果從保守的角度出發， 以下幾點值得考慮：1）購買中價位以下的 房產比較安全。因為一旦金融風暴到來， 高價位的房產，首先受到衝擊。2）儘量避 免投資管理費過高的房產。因隨著時間的 推移，管理費只會增高，不會減少，而且 管理費的增高不能帶來房產的增值。3）儘 量避免投資樓房密度過高的地區。因為房 主競爭租客將帶來空租時間過長等問題。 在 2009 年以來，星澳投資集團致力於尋找 和銷售悉尼中價位之下的 House 和公寓， 比如西南地區。我們相信這種價位的房產 在未來幾年具有巨大的升值空間。這些地 區的 House 的價格甚至低於許多中心地 區公寓的價格。獨立房屋擁有土地以及 3 或 4 臥房 2 廳 2 衛浴的居住環境，未來的 升值的潛力將會大於同等價位的公寓房。 10 年以後人們的購買重點將會移到這些地 區，趁現在這些區的 House 價格還低於悉 尼中價位，趕緊購入，10 年後獲利。政府 現在對這些區的投資巨大，加寬公路，興 建新的 Town Centre，Business Park 和高 爾夫球場，還有醫院和專家門診樓等等很 多，創造大量的就業機會。另外通往這些 區的火車線正在修建中，今後將有更多的
上班族可以搭乘新火車去 City 上班，這也就是人們所說的房產增值的 X 因素。更重要的是這些區的 house 價格遠遠低於悉尼 House 中價位，在 60 萬 -70 萬之間，也遠遠低於北區 house 價格，正是購買的好時機，希 望有眼光的投資者不要錯過這些投資熱點區。 7 月 2 日星期日，我們將著重講解最新悉尼地區 House and Land package, 以及優秀國家補貼專案的特點和優勢，並介紹一些超高租金回 報的房產項目，還將認真介紹如何用 Superfund 購買 NRAS 投資物業 , 及 其巨大的經濟利益和稅務上的優惠。希望能幫助每個投資者挑選到滿意的 房產。我們的講座具有真實性和知識性，沒有煽情的忽悠，我們的售後服 務更是一流。客人對我們的講座評價極高。歡迎新老投資者參加我們的下 次講座，有問題歡迎來電話諮詢。 地產講座時間： 7 月 2 日星期日下午 2:00 pm – 4:00 pm 講座地點： Burwood RSL Club, 96 Shaftesbury Rd, Burwood 訂座電話： 9266 0808 （ Mon - Fri， 10 am – 4 pm） 手機或短信訂座：0425 668 802 ( 屆時座位十分有限，希望大家盡早訂座 ) Email 訂座： info@staralbert.com 瀏覽網址： www.staralbert.com
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Book 3, Issue No. 565 Friday Jun 09, 2017
Book 3, Issue No. 565 Friday Jun 09, 2017
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Book 3, Issue No. 565 Friday Jun 09, 2017
3 Mills Road, Glenhaven
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Residence Positioned on 5 Acres 英畝大地，家居天堂 5Palatial
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Offered for the first time in 29 years this immaculate estate spans across five gently undulating acres.
29 年來首次上市，5 英畝占地面積。2001 This palatial residence was built in 2001 to create年 a home that is both classic and elegant. 建造的雙磚大宅，融古典與優雅於一體。鑲花 Exquisite parquetry flooring, ornate cornicing with quality fixtures現場拍賣： and fittings throughout the 2017 年 6 月 24home. 日 地板，高品質裝修。地處靜街。廚房及整潔浴 Positioned in a whisper quiet street. 週六 3.30pm Auction: Onsite • Dan kitchen and bathrooms 室。高地勢，可觀山谷及遠處藍山美景。 開放參觀 : 週六 3.30pm 3 - 3.45pm • Oversized master with walk in robe and ensuite
* •超大主人房有步入式衣帽間及豪華套間 Ground floor guests wing * •樓下有客房 C-Bus technology throughout the home * •C-Bus 智慧系統 Electronic front gates with circular driveway * •電子門 Salt water swimming pool Automated four car garage * •咸水泳池 * •4 Elevated 車庫 mountain views Rare opportunity to secure 5 acres in Glenhaven * •高地勢，可觀山谷美景 * 機會難得，Glenhaven 少有 5 英畝大地
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Book 3, Issue No. 565 Friday Jun 09, 2017
4 睡房 3 浴室 2 車位
俯 瞰 Middle Harbour 至 Killarney Heights 壯觀美景，這個全磚堅固家居，後方向北， 明亮寬敞，占地面積約 841 平方米。多個寬 敞生活區，管道空調，實木地板，樓下青少 年活動室可通向泳池，平坦綠蔭草坪。便利 位置，幾步可至巴士站易至 Chatswood 及 CBD。
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Book 3, Issue No. 565 Friday Jun 09, 2017
4 睡房 2 浴室 2 車位
4 睡房 3 浴室
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位 於 Willoughby 受 歡 迎 的 綠 蔭 靜 街， 占 平 地 617 平方米。寬敞客飯廳，自然光充足， 通向寧靜花園。實木地板，花崗石檯面廚房 附設新煮食爐具。非保留區，可擴建重建或 建車棚（需市政批准）。地處便利位置，近 High Street 咖啡店，店鋪，公園及學校。交 通方便，臨近巴士可至 city 及 Chatswood。 附近名校林立，家庭生活首選。
開放參觀 週六 11.15am-11.45am 詳電 Alison Williams 0407 606 477 Gosford office 4323 4833
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Book 3, Issue No. 565 Friday Jun 09, 2017
4 睡房 2 浴室 2 車位
6 睡房 3 浴室 2 車位
靜中帶旺罕見物業，由建築至今 27 年來首 次出售。您可在此盡享易打理家庭生活，有 浮動地板，中央空調。內部入口直通遙控上 鎖車庫。寬敞煤氣廚房，另設用餐區。朝東 北向後園。位於便利位置，步行即至購物中 心，學校和餐廳和 Chatswood 火車站。
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Book 3, Issue No. 565 Friday Jun 09, 2017
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Book 3, Issue No. 565 Friday Jun 09, 2017
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Book 3, Issue No. 565 Friday Jun 09, 2017
邀请函 墨尔本房展会 在悉尼举行 继悉尼情人港和 Barangaroo 项目之後 墨尔本又一力作 Lendlease 悉尼歌剧院的缔造者 印花税减免 墨尔本连续6年荣获世界级宜居城市 唯一市中心大型规划项目
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Book 3, Issue No. 565 Friday Jun 09, 2017
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澳洲家庭生活裡最關注的電費！攻略！ 家庭省電攻略 首先，電費每次都高得嚇人，一個最主要的 原因就是，您家裡存在一些根本沒必要的電 力消耗，之所以出現這種浪費，往往是由於 您選的家用電器不對，或者電器選對了，但 是使用方法不得當。 據說曾經有一位家庭主婦，收到電費單頓 時崩潰了，她家一個季度的電費竟然高達 $3200（天了嚕）！ Why ？因為裝空調的師 傅告訴她，空調的最佳使用方法是一天 24 小時開著（納尼？！），於是她就照做了。 （我說裝空調這位大哥，您不懂也別瞎指揮 啊！多出來的電費它也不歸您！） 所以說，瞭解各個家用電器的耗電量、能源 效率以及正確的使用方法非常重要！
度 -2.4 度！所以，在它呼呼地吹著暖風的同 時，您家的電費也在蹭蹭地漲，一個冬天下 來它得花您好幾百刀的電費。 那冬天那麼冷怎麼破？ 換成電熱毯（Electric throw rug）就行了！ 一條 150 瓦的小毯，每小時耗能只需 4 分 錢。所以，即使你每天 12 個小時用它來取 暖，整個冬天的花費也不過 45 澳元，是不 是省了好多！ 2. 乾衣機（Clothes dryer） 乾衣機用起來雖然方便，可是使用一次平均 的耗電量卻高達 4.6 度，比暖風機還厲害！ 你烘乾的不是衣服，是錢 呐 ！所以，如果可 能的話，最好還是讓衣服自然晾乾比較好。
1. 耗電量 3. 空調 在澳大利亞，一般的家用電器上都標示了輸 入功率值或電流（amps）電壓（volts）兩 個值，您只需要把電流和電壓值相乘，就能 得到它的耗電量，每台家電耗電多少，一算 便知。 *1000watts=1 度電
2/13 Dumaresq Road , Rose Bay
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整層住宅，可觀美景 ・可觀賞悉尼海港美景 ・超大娛樂平臺 ・室內可通向戶外寬敞起居室及飯廳 ・可進餐廚房 ・主人房有步入式衣帽間及豪華套間 ・室內洗衣房，上鎖車庫 ・保安樓宇，僅 3 套物業
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開放參觀 週六 & 週三 1.30pm - 2.15pm 現場拍賣 2017 年 6 月 24 日 週六 2.15pm 詳電 Deborah Terley 0414 992 996 deborah@positionrealty.com.au
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2. 能效標籤 澳 大 利 亞 的 家 電 能 效 標 籤（The Energy Rating label）是一種比較標識，上面標出 了星級定額，星級越多，表明能效越高，運 行成本越低。中間用數位識別碼該電器 “ 正 常 ” 服務條件下的年（或每小時）評估的耗 電量。 所以，選擇能效高的家電有助於省電哦。 說到這裡，有 3 種家用電器您用起來可得小 心了！ 1. 暖風機（Fan heater） 如果您家裡有移動式暖風機，我勸您用之前 要三思啊！因為別看這傢伙個頭小，耗電能 力可是相當強悍的，一小時的耗電量高達 1
一台 2.5kW 的空調在製冷時 1 小時的耗電 量為 0.67 度； 一台 5kW 的空調為兩個房間製冷 1 小時的 耗電量為 1.4 度； 一台 12kW 的空調為整座房子製冷 1 小時平 均耗電量達 3.5 度； 相比之下，一台吊扇每小時的耗電量只有 0.065 度；而台扇的耗電量更少，每小時只 有 0.04 度。 所以，想省電費非常簡單，少開空調多用電 扇！ 最後，為大家奉上一些省電小貼士。 1. 使用感應式乾衣機 這種乾衣機在衣服烘乾之後會自動斷電， 減少不必要的浪費。 2. 合理選擇烘乾時間 如果您家使用的是老式的定時烘乾機，注 意不時查看衣物的烘乾程度，如果乾衣機 超負荷運轉，效率將會降低，所需時間更 長，當然耗電量也更高。
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Book 3, Issue No. 565 Friday Jun 09, 2017
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Kellyville 41 Horatio Avenue 令人心動的時尚家居 精湛建造，由著名的建築公司 Eden Brae Homes 精心設計、建造， 品質優良。3 睡房，複式家居，寬敞生活空間，自然光線充足。 地處便利位置，步行可至 Northwest 商業園區，Northwest Market Town 購物中心及未來的 Northwest 地鐵站。 * 獨立地契 * 近新獨立 house * 開放式起居室 * 主人房有步入式衣帽間及豪華套間 * 2 睡房均有入牆櫃 * 雙車庫 * 中央空調 * 煤氣煮食廚房，不銹鋼廚具，戶外活動區 舒適、便利，室外美景花園，室內高品質頂級裝修，內外完美統一。 您會驚歎如此完美家居。
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70、80、90 對待貸款買房的態度 關於“房子”話題 隨著 90 後不斷進入職場，在同一間辦公 室 裡，70 後、80 後、90 後 齊 聚 的 現 象 也越來越普遍了。在這樣的背景之下， 每代人都彰顯著自身的特色，除了在生 活觀念、工作方式、婚戀觀念等方面存 在分歧之外，對於房產的話題也是爭論 不休。房子也逐漸成為這三代人所熱議 的焦點。 對待提前還貸的態度 70 後：由於觀念保守的原因，70 後大多 認為提前還貸是“義不容辭”的。截至目前 情況來看，“70 後房奴”大多已經提前還 完房貸，這一方面是由於當時的住房貸 款期限基本以 10 到 15 年居多，如今 10 年過去，很多首批房貸族已經還清房貸。 另一方面，當時的 70 後購房者購買房產 時，房屋價格絕對值比較低，同時房屋 的價格業相對健康，很多人在貸款之後 很快的就選擇了提前還清貸款。 80 後：相對於 70 後的保守，80 後在對 於提前還貸的問題上顯得比較謹慎。畢 竟還貸是有壓力的，雖然提前還一部分 可以相對縮短貸款年限，減少還款額度 ; 但更為重要的是一旦全部還上，勢必會 降低家庭資金的流動性，沒准會造成更 為緊張的局面。 所以 80 後會選擇將閒置資金部分還貸， 剩餘資金用作理財投資也就是“錢生錢”， 有的人會把錢用作理財，風險低保本收 益。有的人會利用杠杆和澳洲生機勃勃 的房產市場進行短期投資來獲取收益， 加快還貸速度。 90 後：90 後的消費觀也影響著他們對貸 款買房的需求和態度，90 後是“可見即可
90 後“月月交租”：發工資趕緊去交多少房租。 70 後“改善升級”：最近房價又漲了，看來可以賣掉現在的 房子去換一個大戶型，給孩子攢個家底兒。
得”的一代，在享受社會的成長福利的同 時不被社會傳統觀念所束縛，被認為是“活 出自我”的一代。 尤其是 90 後對於新生事物的接受程度， 要遠遠高於 70 後及 80 後，同 80 後一樣， 他們也會適當瞭解一些理財產品。但是， 對於他們來說與其花費心思和精力去想 如何賺錢，不如好好享受生活，畢竟只 要留足每月的房貸月供，剩下的資金還 是可以自由支配，更何況很多 90 後的父 母在付完首付款之後，每個月還會進行 適當的補貼。 三代人對待貸款買房的態度 70 後：保守派 在本世紀開始的前幾年，我國迎來第一 波房貸高潮。在當時的社會背景下，誕 生了所謂的“首代房奴”，更準確的稱呼應 該是“第一代貸款購房人”，這其中的絕大 多數人都是 70 後。 受制於當時的經濟形勢，很多 70 後在貸 款買房之後都會覺得欠銀行的錢十分不 舒服，同時 70 後群體又相對傳統，“無債 一身輕”的觀念在他們心中也是根深蒂固。 因而，在對待貸款買房這個問題上，70 後還是比較偏向保守的。 所以，有資料顯示在北京、上海等城市， 目前市場在售的，房本在 2005 年之前的 二手房，也就是購買超過 10 年的房子基 本上 100% 都已經沒有貸款。這也從側 面說明，70 後對於貸款的態度還是很保 守的，希望儘早與銀行結束“借貸”關係。 80 後：務實派 眾所周知，很多 80 後剛剛開始工作時工 資很低，卻趕上了房價飛速上漲的年代， 不得不面臨殘酷的現實，尤其國內北上 廣深的高房價，讓眾多 80 後無論如何都
80 後“怎麼還錢”：這個月要還多少房貸 ?
不相信自己的收入可以買得起一套房。
感，被稱為“最幸福的房奴”一點都不為過。
另一方面，在房價上漲的同時，80 後大 多處於適婚的年齡，迎親嫁娶的支出也 成為他們“幸福的負擔”，僅婚戒、婚紗照、 婚宴，度蜜月的錢，就可以花光他們近 幾年的積蓄。
尤其是有長遠眼光的“70 後”借助房產完 成了原始資本積累，很多人事業有成， 紛紛開始改善自己的住房環境。
所以 80 後在貸款買房之前，除了要面對 高昂的房價，更要綜合考慮自己的各種 支出、未來收入預期，以及對這種房奴 生活的心理承受能力等多方面因素，從 自身的實際情況出發選擇適合自己的房 產及貸款金額，避免給自己今後的生活 造成更大壓力。 而在澳洲房價合理，且保持穩定上漲的 趨勢，人均工資水準優越，80 後雖然購 房壓力大於 70 後，加上適合投資的經濟 市場，也能過著滋潤的小日子。 90 後：激進派 另外，90 後超前的消費觀使 70 後、80 後望塵莫及，他們認同“活在當下”的理念， 也認為花明天的錢用於今天的享受再正 常不過，所以他們認為如果買房可以提 升自己的品質及幸福感，肯定會毫不猶 豫地選擇貸款買房。 三代人的幸福指數 70 後：最幸福的“房奴” 時至今日，“70 後房奴”大多已經提前還 完房貸，也享受到了近幾年房價快速上 升，導致資產爆炸式增長帶來的財富快
80 後：最悲催的“房奴” 有人說，80 後這一代人，從總體上看， 他們就是中國機會的夾縫一代，夾縫一 代迎來的就是一場很悲催的人生。從很 早之前的計劃生育制度到如今的晚婚假 取消，80 後可以說是極具社會主義特色 的一代人。 90 後：最瀟灑的“房奴” 如今，90 後購房的需求量有所減少，這 主要是大部分 90 後為獨生子女 ; 再者， 當前的 90 後家中可能已經擁有了兩套甚 至多套房產，不排除有一部分 90 後只需 要繼承家中的房產即可。 其實，貸款買房的事情每天都會出現在 我們的生活中，三代人的分類或許並不 客觀但卻像是一部濃縮的電影，總有值 得你去感慨懷念的片段在裡面。 繞來繞去都離不開“貸”，今天用每天的錢， 現在已經很普遍了，我們都想要過上精 彩的生活，這只是每個人的想法都不一 樣而已。
Book 3, Issue No. 565 Friday Jun 09, 2017
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堡萊德地產 4
Maroubra
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全新北向，寬敞物業，該區地標式建造。三層雙 全新海景豪宅,面對蔚藍的太平洋.4層帶電梯、桑 磚, 每一層均有寬敞起居室，睡房，浴室，獨立姻 拿、健身房、家庭影院、玻璃窗游泳池、雙廚 親房可居住或出租。6米高門廳可通向多個房間。 房、乒乓球室。物業室內面積約800平方米。外 便利位置，步行可至商場, 學校，公園，短程車程 型新潮，室內設計豪華，用料高檔。專業設計師 可至UNSW，海灘，高爾夫球場及主幹路。 5
Haymarket
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手筆，處處為您著想！
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在澳大利亞購置公寓是 1 房好呢還是 2 房或 3 房？ 國內匯款受限制、海外人士貸款比較 嚴格、自身總體預算有限、單純投資 收租不會自住又或是為了孩子讀書生 活 方 便 等 等 居 多 原 因， 越 來 越 多 的 海外買家把投資目光轉向了公寓樓 （Apartment）。在澳洲，公寓分為低 密度和高層，有 1 房 2 房 3 房頂樓 4+ 房的 penthouse 多戶型多朝向供選擇， 不同朝向不同樓層的價格也是有少許 差別的。公寓都是精裝修包括廚房部 分電器和整體衛浴，有公共娛樂休閒 花園、BBQ、就餐區、健身房、甚至 SPA 桑 拿 瑜 伽 室。 公 寓 裡 面的設施越高大上， 相對應的管理費也越 高。購房者可以根據 不同需求不同預算來 選擇不同的公寓項 目。那麼對於單純投 資的朋友們來說是 1 房 好 呢 還 是 2/3 房 呢？ 有足夠預算的朋友 們當然可以選擇 2 房以上，但是總體來 說在澳洲買 1 房 1 位 1 車位的戶型是 非常有投資優勢的。適合很多類型的 買家：比如年輕小倆口、留學生、單 身上班族、純投資對外出租等等。 房戶型可帶來更高的收益 資料顯示，如果在布里斯班市中心投 資一套一室公寓，目前預期收益率可 達 6.98%， 相 比 之 下， 兩 室 公 寓 的
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可以支付較少的物業費
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中國傳統文化：關於漢字“東西”和“南北”的內涵 漢語不同於其它語言，漢字的內涵非 常豐富，每個字、每個詞的含義都不 是單一的。在不同的地方使用，可以 表示不同的意思，甚至可能是相反的。
有這樣一個笑話：一位英國教師教小 孩學華語，說到“東西”一詞時，她解釋 道：“東西表示物品，比如：桌子是東西， 椅子是東西；但是，人不能說是東西， 比如：你不是東西，我也不是東西。” 這位老師給出的是漢語在習慣用法中 的表面意思，並不懂得這文字背後的 內涵和漢字文化的深層意義。
為什麼我們買“東西”，而不買“南北” 我們口語中的“東西”一詞，含義實在是 太豐富了，可以指各種具體或抽象的 事物，可以指人或者動物，表達喜愛 或者厭惡之情。這個奇怪的詞，到底 是怎麼來的？不光今天的人們有這個 疑問，古人也很困惑。北宋皇帝宋神 宗有一次問王安石：“市中貿易，何以 不曰南北，而曰東西？”
朱熹是以窮理致知、研究學問的人， 他聽盛溫和的話，很好奇，隨即問道： “你說買東西，為什麼不說買南北呢？” 盛溫和反問朱熹：“你知道什麼是五行 嗎？”
朱熹聽後，唉了一聲說：“原來是這樣！” 為什麼罵人時說：“真不是東西”
朱熹答：“我當然知道，不就是金、木、 水、火、土嗎？”
東——木，是太陽升起的地方，萬物 生長；我們的衣食住都來源於木。糧 食、蔬菜、紡織品、棉花、房屋、家 俱等，都是由木生長的。 西——金，我們日常用的金屬類各種 工具、機器等等，都是金屬製造的。 木和金是實體物，人們買來是可以承 受得住的。買了東和西，即買來了幸 福和吉祥。
王安石想了想，猜測道：“當取‘東作西 成’之意。”王安石口中的“東作西成”， 是指春種秋熟。古人認為，司春之神 居住在東方，而春天是一年的起始， 因此，春耕稱作“東作”，秋熟自然就稱 作“西成”。“東作西成”的是糧食，這是 人們最重要的生活必需品。因此，用“東 作西成”的略語 -- “東西”，來指需要買 賣的各種生活用品。 而另一種解釋，則與五行有關。 傳說南宋大理學家朱熹，在未出任官 職以前，家鄉有個叫盛溫和的好友， 此人亦是博學多才的人。一天，兩人 相遇於巷子內，盛溫和手中拿著一個 竹籃子。朱熹問他：“你去那裡？”盛溫 和回答說：“我要去買點東西。”
根據中國古老的五行學說，東方屬木、 西方屬金、北方屬水、南方屬火。
盛溫和說：“不錯。東方屬木、西方屬 金、南方屬火、北方屬水、中間屬土。 我的籃子是竹子做的，盛火會燒掉、 裝水會漏光，只能裝木和金，更不會 盛土。所以，叫買東西，不說買南北 呀。”
而南——火、北——水，自古乃災禍 之物，人們若買來，自然是承受不住 的。如果火與水進入日常的買賣層面， 人類社會就要進入危機、危險時代。 因此，“你真不是東西！”即表示：你是 “南北”，是個水火不容、危險而又無用 的東西。
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这栋只有5套的全新安全高级住宅楼只剩最后2套顶层公寓。此精致奢华的顶层复式公寓为室内外生活提供了 充足的空间。采用罕见的装饰高标准打造而成。宽敞的露台可饱览悉尼奥林匹克公园的风光。坐落于海滨地区 Breakfast Point附近的半岛上，为您提供了兼顾低维护费用的奢华享受和便利的生活方式。 顶层复式公寓4单元： 顶层复式公寓4单元详情： • 3房 2卫 2车位; 共281平方米 • 开放式的生活/用餐区，可通向朝北的休闲露台 • 采用豪华Miele厨房设备，夹层楼为第二个客厅 • 奢华的开放式主人套房设有私人浴室和更衣室 • 另两个卧室在楼下，一个带有私人露台 • 主浴室附有化妆室和内部独立洗衣房
顶层复式公寓6单元： 顶层复式公寓6单元详情： • 3房 3卫 2车位; 共201平方米 • 开放式的生活/用餐区，可通向采光极好的休闲露台 • 采用豪华Miele厨房设备，夹层楼为学习室 • 奢华主人套房设有独立浴室和衣帽间 • 第二间卧室设有独立浴室，第三间卧室有宽敞的私 人露台
免責聲明：本公司相信以上資料准確可靠，然而本公司並不保證其准確性。建議有興趣的買家親自查詢或調查。
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欢迎询价 开放时间：星期六中午12-12:45或 欢迎预约参观 Tim Le 0488 946 027 tim@blackdiamondz.com.au Michelle Yao 姚欣颖 0430 982 406 michelle@blackdiamondz.com.au
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Book 3, Issue No. 565 Friday Jun 09, 2017
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mosman 68 Bay Street
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令人惊叹的海港全景
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水域中央停泊的豪华船艇，为这栋著名的家庭住宅形成了壮观的背景。凭借其宽敞的多层次布局和建筑师吉尔 伯托•曼南德斯（Gilberto Menandez）的创意设计，充分利用了壮丽的景色和面向水景、绿树成英的绝佳地理位 置，为生活和悠闲娱乐树立了卓越的高标准。定制的精致家居，精心挑选的国际家居设计作品，结合流畅的内部 建筑线条，风水设计原则和私人户外区域，提供持久品质和奢华风格的高端物业。
开放时间 星期六上午11:30至中午12:15 欢迎预约参观
• 宽敞的开放设计与户外无缝连接 • 可加热的石灰华地板和大型落地窗，窗外风景一览 无遗 • 每一层的户外露台充分满足休闲娱乐需求 • 可加热泳池，另有一个私人和安全的草坪花园
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厨房配有石质岛台和燃气用具 主人休息室配有步入式奢华套间和阳台通道 独立的工作室或客房加上双车库 极具隐私的位置，临近附近学校和Mosman主城区
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Monika Tu 涂燕翎 0409 898 888 monika@blackdiamondz.com.au Michelle Yao 姚欣颖 0430 982 406 michelle@blackdiamondz.com.au
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Book 3, Issue No. 565 Friday Jun 09, 2017
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我們相信我們所提供的建議的價值 畢竟，我們的承銷區域很難找到一條 我們沒賣過房子的街。
138 Sydney Street, North Willoughby
Bed 7+s | Bath 6 | Car 2
雙砖超大豪華美居 , 位於藍籌地段， 机会难得，擁有 7 睡房加書房，獨立 姻親房，用料上乘，數分鐘步行至 Chastswood Chase，近公園及學校。
出售：請登記您的購買意向 開放參觀：週六 1-1:30pm Isabella Yan 0422 431 859 Hugh O’Neill 0425 264 377
Greenwich 27 Ronald Ave 3 臥室 1 浴室 1 車位
746 平方米 僅 15 分鐘可至 city 3 睡房家居，美景花園，休閒、娛樂家居。宜年輕家庭居住。位於 Greenwich 746 平方米大地之上。 * 洗衣房有衛生間 * 雙磚建造，磁磚屋頂 保證您夏季清涼 * 火爐讓您冬天溫暖 * 迴圈空調，煤氣加熱
* 硬木實木地板 * Rinnai 熱水系統 * 廚房可至私人戶外就餐區 * 1 上鎖車庫 * 近店鋪，醫院，綠蔭步行街
開放參觀 : 週六 & 週三 12.00pm-12.30pm 現場拍賣： 2017 年 7 月 8 日 週六 若未提前售出 Lance 屠先生 0419 241 517 Lanceyaotu@gmail.com Bernadette Hayes 0431 558 505 bernadette@harbourline.com.au
我們的客戶對我們提供的服務很滿意 請今日致電 Lance 屠先生 0419 241 517
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Book 3, Issue No. 565 Friday Jun 09, 2017
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步行至火車站和在建購物中心的獨棟別墅 步行至火車站和在建購物中心的獨棟別墅$649 $539,500起 ,000 起
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