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Book 3, Issue No. 569 Friday Jul 07, 2017
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取回租房押金，你應該做什麼？ 租客搬遷或退租時，能否拿回簽約時繳 交的押金，令他們苦惱。
2. 烤箱和洗碗機
責任時常維護花圃。這樣在退租時，不 必花太大力氣，就能讓房屋整體還原到 一開始美好的狀態。
事實上，租客會有壓力並非毫無原因。 據最新的《租賃押金委員會年度報告》 （Rental Bond Board Annual Report） 顯示，僅有一半的租客在退租時取回押 金。 2015/2016 年度，十個租客中就有一個 拿不回租房押金，而有 35% 的租客只 取回部分押金。 LJ Hooker 房 地 產 公 司 總 經 理 Amy Sanderson 表示，無法取回押金的原 因有很多，儘管租客在離開房屋前，進 行了例行打掃、搬出了自行購買的傢 俱，但還是會忽略一些小地方，這些細 小的缺失就可能讓房東拿走一些押金。 她說，「租客可以要求房地產經理推薦 合適的清潔人員，協助做徹底清潔，以 保住押金。雇用專業清潔人員的費用也 許是幾百元，也許更高，這取決於房屋 大小和清潔程度。」 租房專家強調，租客一定要明確瞭解租 房契約中應盡的義務。當然，有些租客 不想花錢找清潔人員，他們決定自己打 掃，這也是沒問題的，不過，他們就必 須特別小心房屋中的重點角落和細節。 1. 忘記打掃風扇和篩檢程式
如果租客租的房屋附有泳池，而租賃契 約中，房東並沒有將維護泳池列入租客 的義務，那麼租客至少要做到適當清潔 出水孔、篩檢程式和泳池磁磚。 Parrella 女 士 說， 除 了 保 持 花 園 美 觀 外，租客也要特別注意植物的生長狀 態。澳洲夏天豔陽高照，有些植物和花 朵可能會枯萎。
離開出租房時，租客很少會忘記清潔洗 碗機，提出這一項似乎不太必要吧！不 過，Jean Brown 房地產公司資深經理 Rachael Byrne 建議，租客應該經常清 洗洗碗機，不要等到離開時才想起。每 當洗碗機洗完一批碗以後，都要把篩檢 程式拿出來清洗，同時清理內部構造。
有些租賃契約中會要求租客維護花園， 有些則是雇用園丁照料花圃。租客一定 要瞭解自己的契約內容。 6. 牆壁及閘上的破損和塗鴉
圖說：不是將廚房環境打掃乾淨、碗盤 歸位就夠了，烤箱、微波爐內部等小細 節的清潔工作都不能少。（圖來源： Unsplash） 房東或房地產經理檢查房屋時都是非常 仔細的，他們有權打開烤箱察看整潔 度，因此，租客務必將烤箱中噴濺出的 食物污漬和油污擦拭乾淨。 瓦斯爐表層也要清理乾淨，讓下一個租 客能安心使用。很多人不知道瓦斯爐本 身和爐架是要分開清洗的。 3. 寵物留下的髒汙
租客最常忽略的就是頭頂上的風扇、各 種篩檢程式（除濕機、洗衣機的濾網 等）和房屋中不易察覺的地方。經過一 年的租期，它們可是很髒的。
有養寵物的租客，在離開前一定要特別 清掃室內環境，不要遺漏任何寵物留下 的毛髮和氣味。
Terri ScheerInsuranc 房屋保險公司總 經理 Carolyn Parrella 表示，通風扇常 被租客忽視，因為它的髒汙不容易看 見。房間中的通風扇容易積藏棉線和灰 塵，廚房中的抽油煙機風扇則會吸附油 污。通常人們知道要清潔洗碗機，但卻 忘了要徹底清潔排氣風扇。
Parrella 女士建議，租客可以買一個效 能好的真空吸塵器。「房東或房產經理 可能會允許租客在家中養動物，那麼租 客平時就應盡維持室內整潔的責任，清 除動物毛髮是最基本的。特別是寵物進 出門縫留下的髒汙、室內的足跡、籠子 或休息的小區域都要定時清理。
另外，租客也要留意寵物在室外活動造 成的 淩 亂，如盆栽或花圃是否受到影 響。 4. 發黴問題 租客在日常生活中就要留意屋內是否太 潮濕，若發現任何地方有發黴的跡象， 都要立即處理。 Amy Sanderson 女士提醒租客，若沒 有適當保持屋內通風，就可能導致房屋 長黴。所以平常要做好房屋維護工作。 特別是浴室這種潮濕的環境，漱洗過 後，一定要把門窗打開。 浴室內的門或透明隔板都要刷洗乾淨； 水垢和潮濕的角落也要做好清潔，以免 滋生黴菌。 5. 戶外環境維護的重要性 住在擁有花園的房屋裡是很幸福的事， 在享受這般愜意生活的同時，租客也有
這是最後一個重點，很多租客會發現， 他們亟需留意房門和牆上的髒汙或毀 損，因為房東不會把這些情況視為自然 磨損。平時也要叮囑孩子不能在牆上塗 鴉；牆壁油漆剝落也要重漆。重新粉刷 牆壁還得謹慎，務必使用同色的油漆， 以免造成色差，影響美觀。 Byrne 女 士 表 示， 電 燈 開 關 上 有 無 污 漬、門把和門面是否乾淨，這些在房東 和房產經理檢查房屋時，都是很重要的 一環。清潔百葉窗和腳踏墊也是重點之 一。 房產經理建議租客，一開始入住房屋 時，就先把屋內屋外的擺設和房屋狀況 拍照留存。平時注意維護環境，離開 時，再盡可能的將房屋回復到原本的狀 態。 其實要做到這六點並不難，只要把這些 小工作當作生活中理所當然的一部份， 自然就能維持乾淨整潔的環境，領回押 金的機率也會大大提升。如果等到快退 租時，才把這些清潔工作累積起來一次 完成，那當然辛苦了，壓力也會很大。
在澳洲，夫妻雙方是否可以指定不同房產為自住房？ 主編寄語 如果把澳房投資喻成一場足球 比賽，那麼澳洲稅法在我看來 就代表著後防，是體系中非常 重要的一部分。 本文作者以唐是個北京大妞， 以全優成績獲取澳洲注會執照， 曾供職於澳 TOP5 事務所任高 級財務顧問，其無論文字還是 本人，都透著北京人特有的 “ 邪 性 ”，不過我喜歡懂得調侃，還 有專業功底的人。因為既有趣， 又有料。 澳房大全【稅務專欄】由領贏 會計事務所團隊撰寫。 稅務專欄 08 在澳洲，夫妻雙方是否可以 指定不同房產為自住房？ 文：以唐 微信：Leadin06
老公有一套房，老婆也有一套房，兩套 都沒有出租過，稅法上可以不可以理解 成兩人一人擁有一套自住房？ 為什麼要強調是各自的自住房？因為自 住房有好處啊，有資本利得稅減免啊！ 根據澳洲稅法規定，一般來說，房產 出售時候的增值部分需要繳付資本利 得 稅， 稅 率 最 多 將 高 達 收 益 部 分 的 50%。但當房產可以界定為自住房時， 房產增值部分就可以免稅啦！ 那接下來可不可以認同夫妻雙方各人能 有 1 套可免稅的自住房了呢？ 一般來說，答案是 No。 若夫妻雙方（包括已登記夫妻，長期穩 定同居關係，以及同性伴侶）各自擁有 自住房時，有兩種方案選擇： 1 其中一套房產為雙方的共同可免稅的 自住房 在這種情況下，該房產 100% 免於增 值稅。而另一套就按照正常投資房計算 了。
2 兩套房產均指定為各自的自住房，分 別享受自住房免稅優惠
公寓的當作她的自住房，但只能算一半 時間。
在真實自住期間裡，若您擁有指定自住 房不超過 50% 的產權，則該房產在整 個自住時間段均可按自住房計算；
一居室公寓和大別墅增值一樣嗎？張先 生和張太太的收入一樣嗎？
若您擁有指定自住房超過 50% 的產權， 您只能相當於一半時間段擁有自住房。 反之同樣適用配偶。 法條有點艱澀晦深，難以理解，那就舉 例說明下。 客戶張先生和張太太有兩套房產，離市 內不遠的大別墅一人一半產權，市外郊 區海邊還有個一居室的公寓，張太太 60% 產權，張先生擁有 40% 產權。張 先生大部分時間都在別墅住，而張太太 喜歡清靜，大部分時間都在海邊住。 現在，兩套房子都想出售了。怎麼計算 資本利得稅呢？ 因為張先生指定大別墅作為自住房，沒 有超過 50% 的產權 , 張先生可以把大 別墅視為整個持有時間都是他的自住 房，同樣時間段，張太太可以認定海邊
當然不同，張先生是高收入人群，工資 就已經 20 萬澳幣，張太太已經享清福 處於半退休狀態，收入僅 3 萬澳幣一 年。經過我們團隊的分析，合理避稅， 老張兩口子省了近 10 萬澳幣。 那有沒有例外呢？ 有！如果夫妻雙方處於永久分居狀態 （有相關法律檔和事實證明），也就是 說，不是一家子了，則雙方可指定不同 的房產為自住房並 100％免於增值稅。 可見，若夫妻在澳洲擁有多套非出租房 產，自住房的選擇對於合理避稅顯得尤 為重要，這也需要專業人士幫您全程把 關，合理避稅，領先一步，贏得人生。
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澳洲新建房屋清一色採用磚木結構，當中大有乾坤 引言 對於中國人來說，中國的 建築特色是鋼筋水泥的建築， 從小都是住磚瓦房長大的，對 磚瓦房有著特殊情感，也認定 磚瓦房結實，冬暖夏涼。說老 磚房冬暖夏涼，木結構的房屋 裡外都一個溫度其實是一種誤 傳。之所以有的人感到老磚房 冬暖夏涼，是因為房屋已經居 住過很久的時間。實際上住磚 房在電費和煤氣費的使用上， 平均值都要比新的木結構房屋 要來得高。
在澳洲的大街小巷您們隨處可見新建的 房子大多是磚木結構，也就是外面一層 是磚，裡面的結構主體是木頭，屋內的 牆壁則大多是石膏板，木結構和磚結構 之間有一層厚厚的保溫棉。這種新型的 木結構房屋實際上在建造方式、保養、 更重要的是在節能上都要比老式的雙磚 房要好很多。 木框架結構是北美最為流行的一種結構 體系，已經有 100 多年歷史。在美國及 加拿大的大部分地區，我們仍可以發現 100 多年前建成的民用及商用建築。據 統計，1997 年美國新建單體別墅約 113 萬 8 千 棟， 其 中 90% 採 用 木 結 構， 另 外，在所建的 33 萬 8 千棟多層住宅中， 絕大多數也採用木結構。即使是在寒冷 的北歐四國，現在的建造技術也是木結 構的房屋，這些發達國家的氣候都比澳 洲寒冷很多，都採用木結構房屋建造， 說明木結構房屋在節能上肯定是更高一 層。
對於輕型木結構，採用防火石膏板作為 木結構的保護層，達到 1 到 2 小時的耐 火等級；對於中型木結構，可利用木材 的炭化效應；木材在燃燒時，表面會形 成炭化層， 其低導熱性能可有效阻止 外部火焰向內蔓延，從而保證整個結構 在短時間內不受破壞（鋼結構遇火災時 鋼樑會迅速升溫軟化掉落，導致危險後 果）。
5、保溫隔音、節約能源
2、抗震性最佳 木結構有很高的強度——重量比較輕， 木結構韌性大，對於瞬間衝擊荷載和週 期性疲勞破壞有很強的抵抗能力，在所 有結構中其實抗震性並不差，這一點在 許多大震區已得到充分證明。
澳洲的房屋建造一直有一個星級節能標 準，在 2006 年的時候，澳洲房屋的建 造標準是 3 星級節能，現在整個澳洲如 果不蓋 6 星級的節能標準房屋，政府是 不會審批通過的。有的城市已經開始銷 售 7 星級節能標準的房屋了，無論在光 線的使用、舒適度還是水電煤的節省上 都使人眼前一亮的感覺。只有這些木結 構房屋才有節能的標準和追尋，雙磚房 是沒辦法達到這些節能標準的 ~ 木結構房屋的優點： 1、防火達標
滿足消費者的個性需求。
木材是很好的電絕緣體，有低傳導性， 另外，木結構利用夾層保溫和空氣屏障 的原理，使得木結構具有很好的保溫隔 熱性能，能源消耗少，大大地為消費者 節省了能源費用。 6、防蟲防蛀
3、使用壽命長 據瞭解，已有百年歷史的木屋隨處可 見，長期的實踐已經證明瞭建築標準木 材是一種非常穩定、耐久的材料。 4、設計風格多樣化 室內佈局和裝飾的靈活性。木結構不僅 適用種類繁多的外部建築風格，而且在 室內佈局和裝飾方面提供了相當程度的 自由，可以充分發揮設計師的想像力和
現代木結構房屋通過清理現場、使用屏 障系統、在與土壤接觸部使用化學加壓 防腐處理材料等措施來避免建築免受白 蟻的侵害。實驗證明，經加壓防腐處理 的建築材料是可以較長時間地抵禦白蟻 的侵蝕。 7、綠色環保、居住舒適 木材是唯一可再生的建築材料，木結構
房屋在建造過程中不污染環境，木結構 房屋的自然親和力有益於居住者的健 康，這是其他結構房屋無法比擬的。 由於木材為絕熱 體，在同樣厚度的條 件下，木材的隔熱值比標準的混凝土 高 16 倍，比鋼材高 400 倍，比鋁材高 1600 倍。如果採取通常的隔熱方法， 木結構房的隔熱效果比空 心磚牆房要 高 3 倍。所以，木結構房的取暖費用較 低，冬暖夏涼，空調幾乎成了擺設。
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在澳洲找工作没有你想象的那么难！八成技术移民光速找到工作！ 澳洲统计局（ABS）近日公布的数据 显示，在过去10年中，澳洲170万新 来移民和暂住人口中的65%都完成了 就业。澳洲移民部长都顿（Peter Dutton）希望移民与澳洲社会的融合 成为其申请公民身份的关键组成部分 ，但现在大部分移民都通过就业完成 了与澳洲社会的融合。 ABS的数据显示，约有9%的移民和暂 住人口很快就会找到工作，46%的人 则需要花费3个多月的时间找工作，而 拥有越高技术的移民完成就业的速度 也越快。另外，82%的技术移民都会 被公司雇佣。 据了解，澳洲2016年新移民调查收集 了移民的就业、教育和家庭收入信息 ，这些移民和暂住人口是在2016年 11月前的10年中抵达澳洲的。这份调
查显示，有些人觉得找一份工作很难 ，65%的人表示，这是因为他们缺乏 本地工作经验。31%的人则认为他们 缺少澳洲本地的关系网，25%的人表 示他们遇到语言沟通方面的困难。另 外，有43%的人表示，他们找到工作 是因为得到了帮助。其中，74%的人 得到了家人或朋友的帮助，17%的人 使用了Centrelink或就业服务提供商 。 总体而言，自2007年以来，大约有 190万15岁及以上的人口进入澳洲， 这相当于澳洲人口的10%。截至 2016年11月，有36.23万人在澳洲定 居，并获得了绿卡或澳洲公民身份 。其中，53%获得了绿卡，47%的人 获得了澳洲公民身份。 数据还显示，最新移民和暂住人口的
失业率为7.4%，而澳洲人的失业率为 5.4%。有澳洲公民身份的移民的失业 率为3.3%，暂住人口的失业率略高于
有身份的移民，为8.6%。有绿卡的最 新移民的失业率为8.8%。
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地理位置：Toowoomba， 距離布里斯班市中心約 1 小時 40 分鐘 可貸款： 60%-70% 淨租金收入：$250,935 回報率：6.8% 價格：$3,690,000, 租金回報：6.3% 此購物中心是 100% 出租的現代單層小型商場 此購物中心的特點如下： - 租客有 Spar 超市和 10 個租客， 包括 Bottlemart 賣酒商舖，藥 店，雜誌社，麵包店 / 咖啡廳，理髮店，水果店，海鮮外賣店和 印度餐廳。 - 土地面積為 4174 平方米，淨出租面積為 937 平方米。 - 5 2 個停車位
地理位置 : 布里斯班東區 淨租金收入 : $777,073 價格 : $12,500,000 租金回報 : 6.2% 該購物商城占地面積 6113 平方米，所有商鋪 100% 出租。擁有 IGA 超級市場超長 10 年租約和其他各式快餐以及郵局、牙醫等等共 21 間商鋪。每年以 6.25% 的比例 增漲租金，淨租金收入達到 $777,073。本購物中心距離布里斯班市中心僅 13 公里，
- 此商場位置佳，面臨主路和 2.5 公里到達 Toowoomba CBD。
大型購物商城
定
Woolworths 的購物中心出售
距離火車站僅 4 公里，周圍有多達 8500 位居民，地理位置非常理想。
落
地理位置：布里斯班東區 淨租金收入：$2.41M 價格：$37M 可貸款：60%-70% 回報率：6.5%
已
地理位置： 陽光海岸北部，距離布里斯班市中心約 3.5 小時 價格：$15.8M 租金回報：6.3％
IGA 購物中心出售
IGA 購物中心出售
該購物商城占地面積 3210 平米，所有商鋪 100% 出租。藍籌租客包括澳洲上市公司 G8 教育集 團開設的幼稚園和早教中心，和七家零售商鋪。超長 10 年租約，每年以 4% 的比例增長租金， 租金淨收入達到 $1,545,274。 該購物中心為摩登的現代化建築，為附近社區提供零售，教育， 醫療，生活設施等服務。坐落於 M1 高速通道的出口，距離大型超市 woolworths1.1 公里，距離 火車站 4 公里，距當地商務中心 1 公里。該地段覆蓋了昆士蘭州最為集中的工業區，包含超過 550 家大，中，小型企業以及超過 10000 個雇員，隨著該社區不斷的快速發展，在接下來的兩 年內將超過 16000 個雇員。
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地理位置：布里斯班北區 淨租金收入：$1,730,043 價格：$25M 可貸款：60%-70% 回報率： 6.9%
定
此購物中心包括一個現代化的單層，鄰里購物中心於 2009 年 7 月完成。 此購物中心的特點如下： - 租客有 Woolworths 的大型超市（租約至 2029 年，還有 6X5 年選項）和 10 個租客 - 土地面積為 16130 平方米和一塊 1134 平方米空地可出租總面積為 4300 平方米 - 233 個停車位
大型購物商城合併毗鄰物業和周邊空置土地，整合為單一物業出售。 該物業合併後將帶給投資者巨大的回報和未來再開發潛能。主要租客 為 WOOLWORTHS 超市，租約至 2023 年，其他優良租客包括學校， 雇員培訓中心，醫療中心和 ANZ 銀行。超大占地面積 62500 平方米， 連接 IPSWICH 高速，坐落於交通樞紐核心位置。全部出租淨收益可 達 $286 萬。
地理位置 : 布里斯班北區 淨租金收入 : $516,757 價格 : E.O.I 該購物中心佔地面積 5,035 平方米，所有商舖 100％出租。擁有 IGA 超級市場 18 年超長租約和其他共八間零售商舖，每年以 2％比例增漲租金。淨租金收入高達 $ 516,757。本購物中心距離布里斯班市中心僅 12 公里，並且位於本區域交通最繁忙 的區域，周圍更有多達 34000 位居民，地理位置非常理想。
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COMMERCIAL COMMERCIALPROPERTY PROPERTYINVESTMENT INVESTMENTCOLLECTION COLLECTION
Friday Friday March 10 03, 2017 07 July
全澳商業物業特刊
他說：「我認為普遍的共識是，利率不會很快上升， 並可能進一步下降，借款人希望從中獲利。」 「鎖定你的利率絕對是一種心理障礙，因為這意味 新的調查表明，當前澳洲利率處於創記錄的低水準， 著你提出了意見，並果斷採取行動。堅持浮動利率 但與 2016 年年初相比，選擇固定利率貸款的購房 2017-2018 SOL 清单做进一步修改。 各类签证申请费将全面上涨 更容易，因為大多數人都是這樣做的。」 者減少了三分之一。
利率雖低 購房者不願選固定貸款息
的敘述，網上的廣告就能夠吸引租客來看房。
澳大利亚最新移民政策，再不看就真的晚了！ 投資澳洲房產，最容易被你忽略的 7 大“收益”！ 和租客溝通
租客分幾種，一種是家庭式。他們會花比較多的時 間在家裏或者院裡。這一類的租客會對房子的情節 外匯投資的確有風險，但同時，單一持有同種貨幣 和花園的大小有更多的要求。另外一種是專業工作 本身也是最大的風險。 人士，他們會花比較多的時間在工作上，對房子的 設計或者設施可能沒有這麼多的要求。 抵禦通貨膨脹的最佳方式是持有多種貨幣，持有強 勢貨幣，類似澳幣這樣的資源型貨幣。因為澳洲擁 要尋找好的租客，最重要就是要知道他們的需要和 有的資源是不可再生的，只會越來越貴。 房子的賣點。身為地產仲介，我們會不斷地和租客 在澳洲買房後，可申請對沖帳戶有多餘的資金可存 溝通，以知道他們的需求。很多租客希望業主能夠 入這個對沖帳戶，按貸款利率以天計息，並可隨時 在租金上能夠有所折扣，然而我們必須鼓勵租客提 支取。 交申請書，再來談租金的問題。
目前所有签证的费用将按照消费者物 英语要求 是可以保值的硬通貨。房子從來就沒有一個準確的 根據澳大利亞統計局最新資料顯示，在 2016 年2 這也是投資者重新進入房地產市場的跡象。貸款公 據澳洲 Domain 房地產網報導，由 Finder 網對澳洲 价指数的预测上涨并且四舍五入到最 定義，對於房子的理解，不同的人有不同的理解。 月接近的 16 日澳大利亞人口突破 2400 萬大關，比官方預 司 Pass Go Home Loans 總經理 Jamie Moore 表示， 統計局的數據分析顯示，4 月份固定利率貸款的購 5 元； 所有临时居住转永久居住和直接申请 測提早了 17 年。 他的投資者客戶選擇了浮動利率來確保貸款的最大 房數量達到 9000 以上，但到 8 月份時，這一數字 永居的申请者，英语水平都需要达到 房子，在不同的國家都有相同的意味，但在某些特 靈活性，但仍有很多買家選擇自住房的貸款為固定 下降到 6650。 雅思 4 个 6 分或者同等水平。 对于主申请人和副申请人，按照消费 殊時期，特殊的國家背景下，賦予了它特殊的特性。 澳大利亞具有良好的的移民環境和鼓勵性的生育政 利率。 策者物价指数的预测上涨的签证费只适 , 因此帶來相當可觀的人口增長速度。另一方面， 對於歐洲一些國家，房子可以是移民的手段，而美 澳洲的國際教育地位，以及八校聯盟的頂尖大學資 澳洲儲備銀行分別在 5 月和 8 月削減了利率，目前 用于第一阶段的签证申请费，并不适 年龄 國的房子是可以拉動某些地區經濟的重要工具，但 源促使留學人數持續增長。在過去十餘年，國人選 他說：「有些固定利率遠低於 4％，這提供了一定 官方利率僅為 1.5％，自那時起，貸款經紀人也注意 用于第二阶段的签证申请费； 是在澳洲，不只是可以居住的房子，也可能是您度 擇到澳留學的人數每年均以 20% 的趨勢增長，雙方 的確定性，特別是對一些首次購房者。」 到較少的借款人鎖定他們的利率。 对于直接申请永居的申请者，最大年 假旅遊的家，更是最好的投資理財工具。 的聯繫紐帶不斷加強。 新的各类签证费用将于 2017 年 7 月 1 龄不得超过 45 岁。对于临时居住转永 他建議對固定利率有興趣的人保持一部份貸款為浮 女發言人 Jessica Darnbrough 稱，9 月份 Mortgage 既享有了高額火氣存款利息，又沖抵了因貸款產生 日起生效。 久居住的申请者，最大年龄不得超过 投資工具 人口增長到底有多快 ? 的利息。操作簡單，受益無窮。 審查租客申請 動利率，以便利用其在額外還款、取出和對沖帳戶 Choice 的所有貸款中，只有 16.72％是固定利率的 50 岁。 澳洲房產經歷百年，交易機制成熟透明，政府監管 等功能的便利。 住房貸款。而 8 月份裡，超過 20％的貸款為固定利 看看澳大利亞統計局的數字： 技术移民签证 傳承工具 得力沒有資金風險。 1981 年澳洲人口 1500 萬 租客申請房子必須附上 100 積分的身份審核。駕照、 率。 457 子分类的变化 ★打工度假类别的签证费将会提高到 2004 年澳洲人口 2000 萬 保护签证在线提交 他表示，兩年或三年固定貸款是最受歡迎的選擇。 健保卡、護照、銀行卡等資料不能少。同時，自己 澳元。 189 类别 - 最大年龄上限降低 空置率抵達 3%。澳洲房產近 440 50 年來平穩增值，平 澳洲無房產稅，無遺產稅，是非常好的財富載體。 2007 年澳洲人口 2100 萬 這是因為中斷固定貸款利率的成本很可觀，三年以 的租房紀錄和工作推薦人等都必須要附上。此外， 許多貸款機構在儲備銀行的官方減息之外，降低了 需要做职业技术评估的范围扩大； 在获得 EOI 的邀请时， 均每 7-10 年便可實現翻一番，增長趨勢穩定，剛性 國內普通的房子超過 20 年銀行不予抵押貸款，只能 2010 年澳洲人口 2200 萬 189 独立技 1. 临时保护签证 785 子分类 (TPV)， 上的經濟狀況又很難預測。 租客必須附上薪金或增援資料、銀行賬戶資料等， 貸款的浮動利率。 需求長期存在，是非常好的投資理財，分散資金風 低價套現，出租還得再花錢裝修。 印度籍申请者可以在线提交访客签证 术移民的主申请者的年龄不得超过 45 2013 年澳洲人口 2300 萬 安全庇护企业类签证 790 子分类 險，抵禦通貨膨脹的最佳工具。 以證明自己能夠負擔得起租金。物業管理經理就必 2016 必须都提供无犯罪证明； 岁。年澳洲人口 2400 萬 到了 2020 年老齡化人口高達 20%，人口驟降，房 (SHEV) 或永久保护签证 (PPV) 将同时 須審查他們的申請。 她說：「借款人越來越意識到利率即將削減，因此 租賃市場逆勢成長 尋找好租客秘訣 ★所有印度护照持有者从 2017 年 7 月 產需求急劇減少，到時指望政府拆遷而獲得高額的 抵押工具 如果做一個簡單的計算，在過去的 35 年裡，澳大利 包括在在线签证提交系统内； 選擇了浮動貸款利率，以充分利用未來降息的好 加强现有的雇主对本地员工的培训要 1 日起，可以在线提交访客签证申请， 189 新西兰公民类别 賠償基本已經不可能實現。 亞每兩分鐘增長一個人。預測 2033 年人口達 3200 我們地產公司審查租客有 4 個步驟。第一，審查租 處。」 逆勢成長？可能嗎？其實租賃市場一直被市場的波 求； 这将作为继续扩大全球在线访问访客 萬，未來 50 年將迎來 1000 萬移民。 澳洲房產首付低，投資風險小，收益大。根據澳洲 2. 自 2017 年 7 月 1 日起，临时保护 客的租房紀錄，我們可以打電話給租房仲介來訊問。 動所影響，只要價格合理，要尋找好的租客並不難。 签证的一部分内容。 ★针对符合条件的新西兰公民将创建一 海外留學教育基金 法律規定，房屋可以進行二次貸款。 签证 785 子分类 (TPV)，安全庇护企 第二，打電話給工作的推薦人來詢問薪金等工作類 「此外，大多數經濟學家現在預測一段時間內利率 很多在市場上放空很久的業主聯絡我，想要詢問如 人口“大躍進”導致澳洲各大一線首府城市普遍存在嚴 对于高薪申请者将不再豁免英语成绩； 个新的永久居民签证类别，使其能获 业类签证 790 子分类 (SHEV) 或永久 峻，且一時難以緩解的房屋短缺問題。 選擇好的區域，好的樓盤，通過房產的增值可實現 即從銀行貸款房子增值部分以用做其他投資項目當 的問題。第三，聯絡租客的個人推薦來詢問他們的 不會上升，因此，借款人沒有選擇固定利率的貸款 何快速找到合適的租客，其實只要通過以下幾個步 得澳大利亚永久居留权； AAT 移民和难民部分 兒女的免費海外留學，同時解決自主問題。 中，因此房子可以作為投資者們的快速借貸載體。 保护签证 (PPV) 将使用一页式表格 情況。最後，通過全國租約數據庫來審查他們是否 項目的迫切需要。」 驟，就能夠在最短的時間內找到合適的租客來租房。 STSOL 清单将根据澳大利亚就业部 澳洲國家住房供應理事會預測： 866； 有在黑名單內。利用不同的管道，我們可以確保好 2016 年，珀斯每週都有超過 1000 套房子出租，相 门的建议做进一步的审核。MLTSSL ★ 45 岁年龄限制将不适用于新西兰公 1. 对于由移民局和难民部决定用于移
再融資工具
養老基金
的租客能夠照顧並且負擔租金。 Finder 女發言人. Bessie Hassan 稱，儘管財政部長 比去年同期的 800 套，今天租賃市場明顯成長。 清单将根据澳大利亚教育部和培训部 民审核或难民移民的所有新申请的费 至民类别申请者 2036 年，悉尼需要新建 77 萬套住宅，比當前住 3.2017 年 7 月 1 日之前使用的表格 Scott Morrison 反對利率的進一步下調，更多的房 投資廣告以吸引租客 2017-2018 SOL 清单做进一步修改； 用将上涨到 1731 澳元，费用将由其支 澳洲房產增值不用出售房產就可以獲得。 澳洲購房享有永久產權，通過租房帶來的源源不斷 宅總量 168 萬套增多 46%。 866 表格和表格 790 将在有限的时间 確認租約長短 產買家與貸款機構認為利率仍然有下降的可能。 的正向收益，實現以房養老。 雇主担保移民和偏远地区雇主担保移 付； 段内继续使用； 增值部分可再次經銀行評估後可貸出，增加您的現 到民计划 2051 年，墨爾本人口將達到 770 萬，需額外修 第一，業主必須精明投資。房子必須打理清潔，地 自 7 月 1 日起，457 签证在线申请系 金流動，很好的實現了從貨幣到資產，資產再次轉 而國內的房子因產權的問題，市場不夠成熟，超過 建 157 萬套住宅。 最後，租約的長短也是租客租房的一種重要的因素。 Hassan 說：「在 10 月份時，我們 33 個經濟學家 毯、瓷磚、廁所、廚房等容易骯髒的地方必須常常 统将从 eVISA 系统转移到 ePLUS 系 2. 对于移民局和难民部做出对于保护 為貨幣的的流轉性。 20 年的房產破舊不堪，銀行一般不予貸款，無法實 4. 表格 1505 将提供给临时保护签证 地產仲介鼓勵租客簽署至少 12 個月的租約。在某些 和專家中有 9 人預測儲備銀行會再次降息，你就可 打理和清理。空調的出口也要確保沒有污垢，花園 统。任何之前在 eVISA 系统部分保存 签证相关的不利审查决定后支付的费 职业清单 現以房養老。 至 2031 年，布里斯班地方政府地區住宅房地產市 785 子分类 (TPV) 和安全庇护企业类 特定的時候，我們也可以簽 6 個月的短租。市場的 以理解澳洲人沒有選擇固定利率的原因。 100 澳元聘請專業的 但没有提交的沒有雜草等。第二，花費大約 457 签证申请，其数据 用也将是 1731 澳元； 場每年需要大約新增 5430 套住宅。 外匯投資工具 签证 790 子分类 (SHEV)，作为后续申 走勢還是趨向於租金的高低，因此，我並不鼓勵業 将会被丢失。攝影師來拍照，從而在廣告上有更專業的效果。 STSOL 清单将根据澳大利亚就业部 请使用。 房子到底算是什麼呢？ 主在租約期間提高租金。 Bevan 投資集團（Bevan Investment Group）主管 再者，花錢立個出租牌子，這樣租客在網上看到廣 3. 如果获得 50% 减免优惠权，那费用 门的建议做进一步的审核。MLTSSL 高通貨膨脹的環境下，人民幣絕對購買力下降，對 Paul Bevan 稱，幾乎所有的客戶都選擇了浮動利 告之後就可以更加容易辨別出租房。現在房地產市 內貶值，對外有升有貶。 将会降至 865.50 澳元。 清单将根据澳大利亚教育部和培训部 打工度假类别签证费将会上涨 相信在大部分的國人眼裡，房子是家，是住的地方， 率。 場主要是在網上做廣告，只要有專業的攝影和簡潔
萊坊商業物業精英團隊 莱坊商业物业精英团队 萊坊於 莱坊于1896 1896年在英國成立，為全球領先的房地產顧問服 年在英国成立，为全球领先的房地产顾问服 務公司。我們在全球六大洲 务公司。我们在全球六大洲58 58個國家設有逾 个国家设有逾417 417個辦事 个办事 處。集團聘有超過 处。集团聘有超过13,000 13,000名專業人士，竭誠為高端客戶 名专业人士，竭诚为高端客户 的需求服務。萊坊亞洲客戶部專門為來自亞洲，特別是中 的需求服务。莱坊亚洲客户部专门为来自亚洲，特别是中 國的投資者提供高品質全方位的商業地產服務。我們團隊 国的投资者提供高质量全方位的商业地产服务。我们团队 精通中英文，熟悉亞洲和本地文化背景，能以專業服務及 精通中英文，熟悉亚洲和本地文化背景，能以专业服务及 廣泛知識來協助客戶完成公平的交易。 广泛知识来协助客户完成公平的交易。
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買賣不動產時，你看似瞭解卻很有可能誤解的基本概念 說起房產買賣中，最主要的交易元素 當然是房子。但如果你稍微專業一點， 你就會要搞清房產背後的產權問題， 這些問題可能包括：是住宅房還是商 用房？是大產權還是小產權？。。。 大家一定還記得在不久前結束的全國 兩會會後，國務院總理李克強表態 “ 可 以續期、不需申請、沒有前置條件， 也不影響交易 ”；那麼對於這個廣大民 眾最為關心的主題 “ 房屋產權 ”，你究 竟知道多少呢？作為一個國際不動產 的專業公眾號，IPX 小編帶你一起看 看中外的不同： 中 國 根據《中華人民共和國憲法》和《中 華人民共和國物權法》，房屋產權包 括房屋所有權和土地使用權，前一項 永久屬於房產所有者，後一項根據房 產功用設定年限，其中住宅為 70 年， 商用 40 年，還有教科文體工用的為 50 年。儘管 2007 年出臺的物權法第 149 條規定 “ 住宅建設用地使用權期 間屆滿的，自動續期。” 但條文釋義也 明確提出 “ 續期的期限、土地使用費 支付的標準和方法，由國務院規定。” 由此可見，對於土地，房產所有個人 是只有使用權，沒有所有權；且使用 權的延期也會涉及到續期費用等方 面。 那麼在買賣海外不動產時，其產權是 否就一定是永久的呢？
在一般的貸款買房交易中，在購買者 付清所有的貸款前，購買者擁有法定 所有權，而貸款銀行就擁有房產的衡 平所有權哦！
自由處置，也意味著對可繼承權的保 護。絕大部份的獨立屋和聯排別墅都 是這種產權。比較少見的則有 fee tail 和 estate for life。
衡平所有權
和 永 久 產 權 相 對 的， 就 是 租 賃 權 (Leasehold), 其所有權一般歸所在州 政府所有。澳大利亞的首領地 (ACT), 所 有 的 土 地 產 權 都 是 租 賃 權， 一 般 期 限 為 99 年。 還 有 一 些 政 府 持 有 的大塊農業用地或牧場也有可能是 Leasehold。在英國，英格蘭和威爾士 的公寓大多也是租賃使用權，99 年契 約，到期後可續。
衡平所有權是指在另一方擁有某不動 產法定所有權的情況下，獲得該不動 產完整所有權的權益。具體來說，在 履行地產買賣合同時，衡平所有權將 轉 至 買 方， 而 只 有 在 買 賣 合 同 上 規 定的所有條件 ( 如按期付款等 ) 都被 滿 足 的 情 況 下， 法 定 所 有 權 才 被 轉 為買方所有。這一階段又被稱為 “ 交 割 ”(closing)。 產權分類 一般來說，不動產所有權分為永久產 權 Freehold 和非永久產權兩大類：
英美澳加 在 英 美 法 系 中， 不 動 產 產 權 也 就 是 Title，被定義為 ” 對於某件不動產所擁 有的一系列權益的集合體 ”。產權不等 同於佔有權，它既包括有法定所有權， 也有衡平所有權。
Freehold 是指對土地和其上的任何附 加物的完整產權，在英美法系國家 包括美國、加拿大、英國、愛爾蘭、 澳大利亞和紐西蘭，常見的永久產權 被稱為 “Fee Simple”，這種最通常的 產權意味著持有者可以無限期擁有並
不 動 產 法 中， 還 有 一 種 共 有 產 權， 是由澳大利亞在 50 多年前率先創立 的， 名 叫 Strata Title， 它 又 叫 Unit Title，大部分的公寓都是這種產權， 多個產權人共同擁有不動產的公有 部 分。 在 英 國， 這 種 產 權 被 稱 為 Commonhold；在美國和加拿大大多 數省份，則稱為 Condo。 產權檢索
論是新房還是二手房，無論是商業用 房還是住房，買賣雙方都會通過各自 律師或過戶師完成交易。律師在擬制 或查看合同時所做的第一件事情就是 產權檢索 (Title search)。 而在美國的大部分州郡，這項工作則 主 要 是 由 產 權 公 司 (Title company) 來 完 成， 很 多 地 方 將 產 權 檢 索 稱 為 Abstracting。 IPX 知識點滴 通過雇用律師 ( 澳洲 ) 或購買產權保險 ( 美國 )，即可按時間順序查對歷任房 主的記錄，調查任何未償還的按揭、 留置權（encumbrance）、判決或與 物業相關的未付稅款，以及任何限制、 地役權（easement）、租賃或任何可 能影響所有權的問題。 值得一提的是，美國的產權公司提供 的產權保險，還可保護貸款人或買主 對可能產生的房產所有權的糾紛或訴 訟進行索賠。
在澳大利亞，所有的不動產買賣，無
在北京有錢買不到房，在澳洲有錢有房很任性 十二道金牌直壓北京房市 近半個月，北京市政府連下十二道金 牌直壓首都房市，試圖對房地產市場 進行調控。其力度之大、規範之嚴， 激起了全國上下的集體討論。 3 月 17 日——認房又認貸；提高二套 房貸最低首付款比例；住房貸款期限 降至 25 年； 3 月 18 日——否認“過道學區房”； 3 月 22 日——加強住宅平房測繪、交 易及不動產登記管理； 3 月 22 日——非京籍納稅從 5 年改成 連續 60 個月； 3 月 22 日——加強商品房標價、銷售 管理； 3 月 23 日——禁止仲介機構參與炒房； 3 月 23 日——對異形房執行“三不政 策”； 3 月 24 日——限制離婚一年以內的房 貸申請； 3 月 26 日，“商住房”限購； 3 月 28 日，禁止房地產銷售一年內買 賣同一套房屋；禁用“學區房”宣傳詞； 3 月 31 日，計畫開展房地產經紀機構 專項整治； 4 月 3 日，將住宅平房納入到限購範 圍。
北京的這一系列舉措使得住房限購政 策再無“空隙”可鑽，住建部也號召 各地學習北京經驗，據不完全統計， 自今年 3 月以來，已有近 40 個地方出 臺了各種房地產調控政策 120 餘次。
懷抱！
中產階級陷入絕望
購買澳洲房產所需要支付的首付相當 低，並且存在信託帳戶中受政府監管， 風險低，還有利息可拿。手握 500 萬 在北京，也許只能夠上一套幾十平方 米的學區房（並不是買到！），在澳 洲，可以確確實實地買上一套悉尼位 於好學區的花園別墅！
這次的房市調控真正影響到了眾多購 房者準備了多年的計畫，也動搖了真 心希望落地生根的年輕人的決心。
之前全民熱議“北京的房價是否正在 透支著北京年輕人的創造力和生活品 質”。而就在半個月後，一則來自作 者胡馬的中產絕望信刷爆了互聯網。 一重接一重的消息蜂擁而至，一時間， 中產階級人心惶惶。大家都開始質疑： 即使口袋裡有上千萬，北京到底還能 不能給我一個家。
澳洲可以許諾你一個家 北京如此絕情，而澳洲對所有人敞開
澳洲承認私有制，無論是樓房還是別 墅，業主擁有永久產權和繼承權，無 遺產稅。在北京無法實現的安家夢， 在澳洲，家可以真正的一代傳一代。
澳洲的生活品質高，澳洲的城市已被 多年列進全球十大生活品質最高城市 名單。忽略不計的 PM2.5 值和迷人的 海港、沙灘令無數人留戀忘返。在北 京，時時刻刻都要面對壓得人喘不過 氣來的霧霾，在澳洲，只有看不膩的 藍天和晚霞。 澳洲治安良好，幾大首府城市屢屢在 全球城市安全排名中領先。在北京， 市場要擔心人販子或者騙子，一秒也 不能讓孩子離開家長實現，在澳洲，
孩子自然可以放心地讓他出門撒歡玩 耍。 澳洲教育資源優質，擁有高品質的教 育體系和富有經驗的教師資源，公立 中學或私立學校遍佈大小城鎮。在北 京，你可能要為了一個國際學校擠破 腦袋，在澳洲，輕輕鬆松地讓自己的 孩子與本地孩子一起上課、一起成長。 澳洲商業發達，經濟穩定，高素質的 職場氛圍和透明高效的商業環境能讓 年輕人放心地施展身手。在北京，也 許你要面臨看不見的職場天花板和繁 瑣的辦事流程，在澳洲，可以獲得更 廣闊的職業發展空間。 在北京，也許每週工作 70 多個小時， 拼命賺錢，緊衣縮食，四處省錢，最 終還被政策擋住了安家的夢，但擁有 更優質的生活環境的澳洲向所有喜愛 這裡的人敞開懷抱！
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Tim Wang Amy Zhou James Wang Peter Lin Jack Huang 0488 033 566 0451 258 358 0416 206 189 0416 828 828 0425 244 786 Hurstville
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Book 3, Issue No. 569 Friday Jul 07, 2017
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Book 3, Issue No. 569 Friday Jul 07, 2017
悉尼设施最全小区 House and Land Package $635,980 起 另有悉尼楼盘 首次置业免印花税 靠近 Westfield 和火车站 $510,000 在过去的五年多时间里，在悉尼居住的人都感觉到一股狂热的购房热潮， 这股狂潮推动着每个区的房价一路攀升。据一些地产权威机构统计数据， 悉尼 House 中价位目前刚好冲破 100 万大关，两室 Apartment/Unit 中价 位达到 70 万。悉尼的房产价位何以突然冲到如此高点？部分人对悉尼的 这种房价呈指数曲线般的冲天上升持乐观态度，认为它还会继续攀高。也 有人认为它是一种泡沫，很快就会崩溃。作为投资者如何把握时机，成为 最后的获利者，正是一个现在值得马上思考的问题。 仔细分析，我们认为近一年悉尼房价飙升的澳洲原因应归结于持续的房贷 低利率。由于利率下降到历史的最低点，固定利率不到 4% 已经维持了相 当长一段时间，使得人们的房屋购买力大增，贷款偿还能力急剧增强，谁 都养得起房。另一个原因，很多人曾经把悉尼房价爆升的主要原因归结于 海外买家的疯狂购买。但实际上自从 2016 年初开始限制海外买家贷款以 来，海外买家减少，房价却并没有因此大幅降低。而且每周六的清盘率仍 然高居不下，这都说明澳洲房价高涨的原因不应该全怪海外买家，澳洲当 地的投资房买家才是推高和支撑高房价的主要群体。大家都数一数自己手 里现在还有几个没有交割的楼花，花多少钱买的，心里就明白了为什么你 也是推高房价的人之一。 悉尼房价如此之高给悉尼市场带来二个巨大的隐患：1）房价攀升正在逐 步超过当地人的购买力，使得需要自住房 的尤其是一些年轻人无力购买。 2）由于 澳洲当地人收入的局限，无法负担高额的 房租，使得房租无法达到相应的投资回报。 房价的过度攀升将导致家庭收入抵抗风险 的能力降低。历史数据显示，利率的变化 的是周期性的，利率上涨是必然的，只是 时间问题。如果继续对长期低利率持乐观 态度，过度购买高价楼房投资将会受到市 场的惩罚。 在专业投资知识中，规避风险是股票、房 产和其它投资决定中的一个重要因素。当 价格达到历史顶点，市场的不确定因素增 多，风险将逐渐增大。具体到今天悉尼房 产，近市中心 5 公里之内，两室公寓价格 超过 100 万，而租金在 $700-800 之间。 20 公里之内，两室公寓价格超过 80 万， 而租金在 $500-600 之间。再考虑管理费， 可能投资回报还不到 3.5%。设想一下，如 果贷款利率达到 5%+，维持这类投资房产 的开销将会带来不可想象的负担。 如何规避风险这是一个永恒的话题，因市 场总是在变化中。如果从保守的角度出发， 以下几点值得考虑：1）购买中价位以下的 房产比较安全。因为一旦金融风暴到来， 高价位的房产，首先受到冲击。2）尽量避 免投资管理费过高的房产。因随着时间的 推移，管理费只会增高，不会减少，而且 管理费的增高不能带来房产的增值。3）尽 量避免投资楼房密度过高的地区。因为房 主竞争租客将带来空租时间过长等问题。 在 2009 年以来，星澳投资集团致力于寻找 和销售悉尼中价位之下的 House 和公寓， 比如西南地区。我们相信这种价位的房产 在未来几年具有巨大的升值空间。这些地 区的 House 的价格甚至低于许多中心地 区公寓的价格。独立房屋拥有土地以及 3 或 4 卧房 2 厅 2 卫浴的居住环境，未来的 升值的潜力将会大于同等价位的公寓房。 10 年以后人们的购买重点将会移到这些地 区，趁现在这些区的 House 价格还低于悉 尼中价位，赶紧购入，10 年后获利。政府 现在对这些区的投资巨大，加宽公路，兴 建新的 Town Centre，Business Park 和高 尔夫球场，还有医院和专家门诊楼等等很 多，创造大量的就业机会。另外通往这些 区的火车线正在修建中，今后将有更多的
上班族可以搭乘新火车去 City 上班，这也就是人们所说的房产增值的 X 因素。更重要的是这些区的 house 价格远远低于悉尼 House 中价位，在 60 万 -70 万之间，也远远低于北区 house 价格，正是购买的好时机，希 望有眼光的投资者不要错过这些投资热点区。 7 月 9 日星期日，我们将着重讲解最新悉尼地区 House and Land package, 以及优秀国家补贴项目的特点和优势，并介绍一些超高租金回 报的房产项目，还将认真介绍如何用 Superfund 购买投资物业 , 及其巨大 的经济利益和税务上的优惠。希望能帮助每个投资者挑选到满意的房产。 我们的讲座具有真实性和知识性，没有煽情的忽悠，我们的售后服务更是 一流。客人对我们的讲座评价极高。欢迎新老投资者参加我们的下次讲 座，有问题欢迎来电话咨询。 地产讲座时间： 7 月 9 日星期日下午 2:00 pm – 4:00 pm 讲座地点： 104 Bathurst Street, Town Hall, CBD 订座电话： 9266 0808 （ Mon - Fri， 10 am – 4 pm） 手机或短信订座：0425 668 802 ( 届时座位十分有限，希望大家尽早订座 ) Email 订座： info@staralbert.com 浏览网址： www.staralbert.com
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Book 3, Issue No. 569 Friday Jul 07, 2017
Book 3, Issue No. 569 Friday Jul 07, 2017
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在被遣返的最后一刻，华裔残疾音乐家拿到了 PR ！ 日前，阿德莱德一位马来西亚盲人音乐 家 David Lee 面临遣返，引起过万人为 他请愿。 现在，政府终于允许他留在澳洲了。 Lee 表示，在种种求助途径都失败后， 他直接向移民部长请求发放 PR。 随后，他直接向移民部长上诉，但无法 南澳尊严党议员 Kelly Vincent：“政府
说服联邦政府介入，他不得不面临遣返
因为 Lee 的眼盲而认为他可能会成为澳
的遭遇。
洲社会的潜在负担。” 从那时起，Lee 就开始四处奔走，希望 “现在他拿到永居资格了，这为以后残
留在澳洲。
疾人的保障带来重要意义。” Lee 的亲人分别住在西澳和欧洲，如果
这个盲人音乐家背后，
返回马来西亚，他无依无靠：
有着什么样的故事呢？
“我真的很绝望，我不想离开。如果他
这名来自马来西亚的华裔，名叫李汉文
了 10 年，我把自己看成澳洲人。比以
（David Lee），今年 34 岁，是一名盲
往生活在马来西亚，这里有更多愿意帮
人音乐家。
助我的人。”
Lee 先天失明，2007 年来到阿德莱德
Lee 虽 然 是 个 残 疾 人， 但 从 来 没 有 去
大学修读音乐系，开始独立生活，居住
Centrelink 领过福利，他自己租住在一
在澳洲已经有 10 年了。
个公寓里，每周工作 5 天，能够自己养
们遣返我，我会十分伤心，我在这生活
活自己。 在技术移民签证到期后，Lee 申请永久 居留，但都“没有明确理由”被拒绝。
从 2011 年 开 始， 他 还 积 极 帮 助 澳 大 利 亚 残 疾 人 体 育 公 司（Australian
Disability Sport Inc.）为残障人士筹款。
这件事，也引起了不少政府议员的注意。 2010 年，参议院委员会承认移民政策
2016 年，助理移民部长要求 Lee 进行
对残疾人士不公，7 年后，仍然有人因
体检、申请良民证和其他的检查程序。
此受阻。
他把所有程序都完成了，一切良好，当
南澳尊严党省议员表示，残疾人士被无
他以为自己能留下来时，却在今年 5 月
知地视作社会的负累，被当局不公平地
收到一封信称， “联邦政府介入了这件事，
拒绝，“这不单单是 Lee 的个案问题，
这不符合公众利益。”
这是有于移民政策的不全面和不公平。”
“我努力工作，能说英语，但仍被要求
也有民众觉得，这根本就是对残疾人的
离开。这不公平，我的推荐人没有收到
歧视！
部长或政府部门的电话。” Lee 说道。 当时，过万名志愿者在 Change 网站为 Lee 一直到处递交申请，后来获批了暂
Lee 向移民部长发起请愿。
时 3 个月的过桥签证。
澳洲饼干中的健康美味 赢得 Kentucky 赛马冠军的马。在那一
两种 TimTam 最适用于这种吃法。
天，Arnott 家族一名成员在现场观看了 那场比赛，并当即决定用“Tim Tam”命
有人说，喜欢 TimTam 可以找到一万个
名他们的新品饼干。自 1964 年出现在
理由：
超市货架上至今，Tim Tam 无疑成为了 澳洲最受欢迎的巧克力饼干，它的地位
因为，一层巧克力，一层麦香，一层奶
相当于美国的 ORIO，台湾的义美夹心
酪混合的口感是如此特殊，咬一口，浓
酥，中国大陆曾几何时的钙奶饼干（你
浓的、滑滑的，闭着眼睛用心享受，可
还记得吗？）。据称，制造商 Arnott 饼
以完全不顾旁人垂涎欲滴；
干厂每年能卖掉大约三千五百万包，相
澳洲饼干中的健康美味
TIM TAM 的成分主要是糖、小麦粉、
TIM TAM
植物油、牛奶、可可脂、可可粉、糖浆、 盐。它的牛奶巧克力含量高达 38%，是
如果说喜欢 Arnott`s，是因为它拥有享
一款具有丰富的巧克力，而且奶味也很
誉全球的澳洲第一巧克力饼干品牌，那
足。口味也很多：经典原味、白巧克力、
么喜欢世界上最难以抗拒的巧克力饼干
香浓纯黑巧克力、焦糖奶油太妃巧克力、
中的“劳斯莱斯”——TIM TAM，那一定
双层浓香巧克力、双层巧克力香草、奶
是因为它所带来的绝非寻常的个性口感
油椰子巧克力、巧克力覆盆子、TT 红
与食欲。小编想想 TIM TAM，似乎身
丝绒蛋糕、咸脆焦糖巧克力。
边都飘逸着那种甜蜜蜜的氛围。 Tim Tam 的名字取自于一匹在 1958 年
当于将近近四亿块这种外面裹著脆脆巧
因为，用 Tim Tam 作吸管，吸咖啡，
克力皮，内夹巧克力泥的三层巧克力饼
吸果汁，吸可乐，可以吸出千奇百怪的
干！
好滋味；
你知道 Tim Tam 有意思的吃法吗？直
因为，把 TimTam 泡入牛奶中，就是一
接吃？ NO，NO，NO ！那就太没有创
杯浓香无比的上好巧克力奶；
意了。在澳洲，有一种很好玩的吃法： “Tim Tam Slam”， 就 是 把 Tim Tam 两
因为，可以把饼干与巧克力驱逐出境，
端各咬一小口，再用饼干当吸管，浅浅
取而代之以身兼双职的 Tim Tam；
放入热咖啡、拿铁、牛奶中啜吸。热饮 渗入的 Tim Tam 软化的很快，所以要
因为，Tim Tam 总被希望永远没有吃完
趁饼干还没有解体，赶快放进嘴里整个
的时候！
融化，不然巧克力化的块，弄的满手都 是的尴尬。常这样边玩边吃的人们还总 结出，Double Coat 和 Chewy Caramel
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Book 3, Issue No. 569 Friday Jul 07, 2017
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0419 241 517 想在澳洲買地建房，常見的土地性質和分區你都清楚嗎？ 在澳洲各個州的土地功能分區都是 大 同 小 異， 主 要 都 是 分 為 四 大 塊： 居 民 區（Residential）、 商 業 區 （Commercial）、工業區（Industrial） 和農業區（Rural/Agricultural）。 澳大利亞政治穩定，自然環境好，宏觀 經濟基礎穩固，人口逐年增長，生活方 式多樣。但和在其他國家一樣，在澳大 利亞搞房產開發也並非一件易事，要受 制於政府的政策，有著規劃，市場，銷 售，建造的風險。當然，回報和風險並 存。 居民區（Residential） 居民區一般就是按照高中低密度來區 分，比如維州把之前的 Residential 1,2 & 3 Zone 換 成 了 Residential Growth 和 Zone, General Residential Zone Neighbourhood Residential Zone， 其 實也是按照密度和地區特色來進行劃分 的。
車站附近能遇到這種分區。 General Residential Zone General Residential Zone 是 比 較 常 見 的分區。可以使用現代設計風格，但是 要遵循周邊風格設計，可以建獨棟房屋 或者聯排別墅，公寓根據情況亦可，限 高根據不同區域不同，通常為 9 米。 Neighborhood Residential Zone Neighborhood Residential Zone， 在好 區很常見。通常情況下，只能做兩套。 但 是 也 有 特 例， 在 一 些 區 的 schedule 中，比如 Moreland，會說可以做 4 套。 因此這個也不是絕對的，限高通常只有 8 米。 Township Zone
但從建房條件來說可以分為：
Township Zone，改進型區劃，可以建 獨棟房屋和 townhouse，限高 9 米。在 房屋增長緩慢的地方能遇到這種區劃。 有一些情況下可以做 mix use，比如底 商加住宅。
Mixed Use Zone
Low Density Zone
Mixed Use Zone 是在之前的基礎上改 進了的一個常見分區。通常允許建四 層，可以建高密度和中密度房型。在火 車站附近可能會更多的遇到這種區。這 樣的分區對高度限制不嚴格，如果申請 的話，可能會批更高的高度。
Low Density Zone，這種區劃就只能建 獨棟房屋了。偏遠地區比較常見這種區 劃。
街區中心一般都是低層建築，售賣的商 品也就是大家日常用的。地區中心和區 域中心輻射區域會更廣，商品的選擇更 豐富一點，比如服裝店、寵物店、樂器 店或者其他服務類等。市中心通常都是 最高層，最遠，輻射區域最廣，同時選 擇也最為豐富，如高檔的品牌店，綜合 性的商城等。
02 為了確保專案成功，需要有人能夠遵 循非常嚴格和專業的途徑來管理專案。 很多中小型的地產開發商，過度依賴外 聘的顧問和承包商。如果有人只是 “ 業 餘兼職 ” 來管理一下，那專案註定是會 失敗的。作為一個好的專案經理，必須 具備專業技能和頑強的意志力來驅動整 個項目走向成功。
農業區（Rural/Agricultural）
03 成功的地產開發商是精明的風險承 擔者。他們知道什麼時候可以觸碰一下 底線，什麼時候不可以。即便是需要這 麼做，他也能知道隨之而來的財務、法 務和商業上的後果。如果你無法接受挑 戰，沒有承擔風險的準備，那麼地產開 發不適合你。畢竟天下沒有免費的午 餐。
農業區實際區別也就是可以分割的地塊 大小。由於市政廳要保證農業用地的完 整，分割的要求因此較為嚴格。
相對情況較好的地由於單位面積的產出 量大，所以可以小一點，相對較差的地 由於單位面積的產出量小，所以要更大 一些，這樣才能保證農民們在一塊地上 可以自給自足；所以好地首選種水果或 者蔬菜，如果差一點通常會以種莊稼為 主；情況再差一點的，就只能以放牧為 主了。 買地建房成功因素有哪些？
Residential Growth Zone Residential Growth Zone， 理 論 上 可 以建 Townhouse 和公寓。限高通常是 13.5 米，最高四層，但是當地 Council 有權規定當地的限高。在社區中心和火
商業區（Commercial） 商 業 區 一 般 是 按 層 次 劃 分。 市 中 心 通 常 都 是 最 高 層， 然 後 依 次 是 區 域 中 心（Subregional Centre）， 地 區 中 心（District Centre）， 街 區 中 心 （Neighbourhood Centre）。
01 地產開發並不是一個線性的流程，事 情並不是一個接著一個來的。經常是很 多事情同時發生。所以要求管理者能隨 機應變，確保專案的成功。 舉個例子來說：銷售是否一定要在拿到 了規劃批文以後才開始？其實只要你有 足夠的信心，你的設計規劃不會被大幅 的修改，就未必需要遵循這個時間點。 最近在悉尼有一個專案，他們在拿到了 規劃批文的 2 天后就開工建樓了。這是 一個非常理想的狀態，為專案贏得了時 間。畢竟時間就是金錢。
04 必須站在市場的前沿，能預測市場大 趨勢。成功的地產專案是那些獨一無二 的，讓人為之眼前一亮的專案；是那些 市場上從未見到過但是見到以後又能欣 賞到其價值的專案。這種專案並不是說 一定要投入大量的資金，但是一定需要 創新的思維和對地產專案的熱情。在合 適的地段，設計出貼合目標消費群體的 產品，是專案成功的關鍵。 05 開發商需要與專家們建立緊密的關 係，同時也要具備專業知識。他們需要 經常尋求協力廠商的建議，在整個流程 中與涉及的方方面面的人溝通。他們需 要持續地更新知識，不能僅依賴於過去 的經驗。多和你信任的專案所在區域的 地產仲介溝通，來判斷市場的需求和對 設計風格的偏好。多跟政府評議會和規 劃師溝通，去瞭解哪裡有不錯的但是沒 有在市場上售賣的土地。
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想在拍賣會上撿漏？小心衝動害了你！ 澳大利亞房地產買方 代理協會日前對參加 拍賣會的房產買家發 出警告。協會認為悉 尼與墨爾本的拍賣行 情在這個夏天過於瘋 狂。 協 會 主 席，Rich Harvey，表示在悉尼 市場上越來越多的買 家過於瘋狂，僅僅為 了確保買下一處房產 就可以提出驚人的競 拍價格。 Harvey 先生戲稱這些出價人為 “ 受傷 的公牛 ”。他們已經參加過多次拍賣 會，並且很可能錯失多處房產，內心 中的不甘使他們寄希望於下一次拍賣， 無論價格高低都要拍下一處房產。 Harvey 說：“ 我 們 為 這 些 買 家 過 度 抬高價格的行為感到擔憂，他們以後 可能會因這個價格已經超過了他們的 承受範圍而為這樣的行為感到後悔。 Harvey 提醒買家， 要保持冷靜，並在 拍賣開始前設定自己的上限。這可以 幫助他們遏制拍賣氛圍下產生高代價 的衝動，從而避免損失 ”。 Harvey 先生同時提醒買家當心銀行對 房產的估價。在當前市場愈發保守的 情況下，對在拍賣會上出價過高的買 家來說，銀行估價較低是潛在的問題 之一。 Harvey 先 生 解 釋 說， 買 家 不 會 想 買 一 處 定 金 為 全 款 20%、 拍 賣 價 為 二 百 五 十 萬 澳 元， 但 銀 行 估 價 只 有 二百二十萬澳元的房產，買家相當於 被迫多支付了三十萬澳元。這當中的
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風險非常大，但處於興奮狀態的買家 不會考慮這麼多。 在拍賣會的高壓中保持平靜非常困難， 但在衝動中做出的決定又會使買家後 悔莫及。 為此，Harvey 先生建議，買家如果不 熟悉拍賣流程或擔心自己報價過高， 好的策略是與有經驗的買家代理人合 作。 對於沒有參加過拍賣的第一次買家或 者投資家來說，向經驗豐富的專業人 士求助可以保證房產有一個較低的價 格，從中省下的錢遠遠多於支付給代 理人的費用。 專業代理人可以為買家提供對房產的 獨立評估與合理的投標價。他們不會 把情緒摻雜到拍賣中，並可通過其他 買家的肢體語言進行判斷。代理人還 會調整拍賣中提價的節奏使買家保持 競爭優勢。
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Book 3, Issue No. 569 Friday Jul 07, 2017 前往澳洲留學的留學生，可以說各種理由都有，不 管是為了移民做打算的留學生，還是為了學業做打 算的留學生，在學習初期最為主要的生活還是先要 有居住地，因此以房養學在澳洲相當的盛行，那麼 處於澳洲留學的學生應該如何處理房屋租賃和買賣 了。
赴澳留學生應如何 處理房屋租賃和買賣
有的人會問，對於尚無收入的留學生，能在澳大利 亞貸款買房嗎？其實留學生是可以買房的，不論是 以父母的名義，還是自己的名義。無論你以什麼身 份貸款，收入證明都是必須的。留學生雖然沒有收 入或是收入較少，但是可以以父母為擔保人，以擔 保人的收入來擔保你的貸款。對於有穩定收入能力 的海外人士，在澳大利亞購房，可以申請到物業價 格 80% 的貸款；但是，對於尚無收入能力的留學 生，在銀行信貸收緊的大環境下，頂多只能申請到 物業價格 60% 的貸款。
越來越多的中國投資客越來越看好澳洲的房產市 場，確實澳洲的房產投資有著很大的優勢，下面就 為大家介紹一下澳洲房產的市場前景如何呢？
澳大利亞房地產市場 前景現如今如何
澳大利亞已有二十二年沒有出現經濟衰退。根據澳 洲儲備銀行的預計，這種情況在未來幾年也不可能 出現。事實上，儲備銀行認為澳洲出口將增加，將 重現強勁的經濟增長。目前，澳洲四大銀行持有超 過 8,500 億澳元的澳洲房貸，佔據總房貸市場 80% 的份額。根據惠譽去年的預測，四大銀行能夠承受 的房價跌幅高達 40%。雖然風險依然存在，但四大 銀行對其似乎不以為然。 過去五年，澳大利亞經濟發展強勁，這主要受惠于
2016 年 10 月 27 日，由澳大利亞中國總商會墨爾本分會、 維多利亞發展局及富華國際集團就 “ 澳大利亞（維多利亞 州）旅遊以及酒店市場發展狀況和未來走向 ” 為題舉辦的 專題講座在墨爾本柏悅酒店完美舉行。
澳 洲 旅 遊 業 發 展 的 秘 密
活動由商會秘書處 Cici 女士主持，在專題講座開始之先， 中華人民共和國駐墨爾本總領館商務參贊王曉佳向抽空蒞 臨的商會會員、媒體朋友致上歡迎詞。
需要注意的是如果學生沒有移民定居的打算，在學 生簽證有效期 3 個月之前，要將房子出售，否則會 被安排房產拍賣。留學生購置了房產，如果沒有足 夠的收入還貸，那麼將父母作為房產共同擁有者一 起購置房產，再用父母的收入來償還貸款也是可以 的。如果父母收入穩定，還可申請獲批 70% 的貸 款額度。 還有就是在通常情況下，全款要在合同交換後的第 42 天付清。澳大利亞比較流行的方法就是在買房 子之前，先貸款做一個預批，預批下來，通常 3 個 月有效。3 個月內買到房子，貸款就可以很順利的 進行下去。 通過簡單的計算，以房養學不僅能夠在澳洲留學生 活中支付相當可觀的留學費用，還可以有一個良好 的居住環境，為學業打下堅實的基礎，那麼有經濟 條件的家庭怎麼能不選擇呢。
澳大利亞資源出口蓬勃及保守的貨幣政策，經濟得 以持續繁榮。在全球經濟衰退浪潮中，澳大利亞房 產市場並沒有如其他國家般大幅下挫，而且澳大利 亞失業率一直偏低，目前僅為 5.2%。另外，澳大 利亞通脹亦得到有效控制，原因是政府利率調控政 策得宜以及澳元高企。現時澳大利亞的通脹率為 3.6%，符合政府的目標範圍。澳大利亞房價整體趨 勢繼續向上增長，在悉尼、墨爾本和布里斯班三大 首府城市中，悉尼房價以 12.7% 的增長幅度排名第 一，墨爾本為 12.5%，布里斯本 8.9%。 澳大利亞人口不斷增長，為澳大利亞樓市的發展帶 來支持。而且澳洲的房產市場前景未來是相當樂觀 的。
化氣息濃厚的建築物和文娛活動都是維州的賣點。相信在 未來，來訪維州的內地遊客數量會有極大的增長，針對預 期的遊客消費量，維州的旅遊業充滿商機。 然後，墨爾本柏悅酒店市場總監 Edwina San 女士為現場 的來賓介紹了由富華集團收購的墨爾本柏悅酒店、酒店的 市場近況和發展。富華集團於 1988 年在香港成立，是一 家集合房地產、文化藝術、金融等領域的多元化實業投資 公司。
王曉佳參贊表示： 維多利亞發展局乃是集合維多利亞旅遊行銷部、維多利亞 主要活動公司及墨爾本會議局為一體的組織，一直致力於 透過旅遊行銷和活動收購來增加維州的遊客經濟。 維多利亞發展局和政府、地區性的旅遊組織、工商界的合 作夥伴保持著穩定而長遠的合作關係，讓來訪維州的遊客 可以擁有一個獨特、精彩的世界級旅遊體驗。 接下來，來自維多利亞發展局的大中華區商務發展經理 SissiWang 女士就 “ 中國赴維州遊客的增長及商機 ” 這個 題目展開了演講。 SissiWang 女士表示，自從幾條來往墨爾本至國內一線城 市的航線開通並獲得空前成功後，很多來往墨爾本至國內 二、三線城市的航線也在如火如荼的籌備、實施中。 再加上墨爾本多年榮獲 “ 全球最佳居住城市 ” 的美譽，每 年來訪維州的內地遊客數量愈來愈多，當然也直接令遊客 的消費數字有明顯的增長。無論是多次來訪澳洲，希望能 尋找不一樣體驗的遊客，還是第一次到澳洲旅遊，希望能 更認識這片土地的遊客，維州和墨爾本都不會讓他們失 望。 從遠近馳名的明星餐廳、壯麗的大自然景色或者是藝術文
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• 临近IGA超市，意大利和泰国餐厅，和酒铺 • 轻松步行至商店、理发店、牙医诊所和托儿所 • 搭乘巴士可达：市中心和帕拉马塔（Parramatta） • 还可乘渡轮到达市中心 • 周边购物中心：Burwood，Concord和Rhodes • 周边著名的学校：悉尼PLC，Meriden，MLC和 Trinity Grammar
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开放时间 星期六上午11时至11:30 欢迎预约参观 Alice Chen 陈泓莹 0414 845 606 alice@blackdiamondz.com.au Greg Howard 0409 621 018 greg@blackdiamondz.com.au
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Friday Jul 07, 2017
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