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在“2014年度澳大利亚信贷大奖”的评选中荣获“年度最佳新兴 信贷经理公司奖” 在“2015年度澳大利亚信贷行业进步奖”中荣获“最佳新兴公司 奖”，“最佳住宅房贷经纪人奖”和“最佳信贷经纪人大奖” 被澳大利亚联邦银行评为“钻石经理人工作室” 在“2015年度澳大利亚信贷经理业大奖”的评选中力战群雄，摘 取“年度最佳教育与培训机构” 在2016年入围“澳大利亚信贷经纪人大奖”中的“2016年度最佳 非连锁类公司奖” 入选《澳大利亚信贷专家》（MPA）杂志评选的“2015年度全澳 信贷公司前10强”第9名 入选《财经顾问》(The Adviser) 杂志评选的“2016年度前25强 公司”第12名
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哪个更适合投资，面积还是地段？ 位于郊区的大住宅与邻近市区的经济型 小户型住宅哪个更适合投资？对于设有57年收益限定的投资者来说，每年的数据 并不能给出明确的回答。 根据Realestate房价中值数据显示，墨尔 本 内 城 区 South Yarra（ 18%） 和 Prahran（ 13.2%） 与 Officer（ 15.1%） 和Tarneit（13.0%） 等 郊 区 的 短 期 （ 一 年）收益最佳。阿德莱德情况类似，投 资 收 益 最 高 的 城 区 包 括 Linden Park （7.0%）和St Peters（6.8%）等内城区 以及Seaford Meadows（6.1%）等郊区。 对于那些追求长期资本升值的投资者来 说，郊区大户型住宅和市区小户型住宅 哪个发展前景更好？ 郊区更胜一筹吗？ Secret Agent的Paul Osborne表示答案 是肯定的，前提是房产面积足够大，且 允许重建。
他说道：“购买允许分建的地块是有好处 的，因为可以建造多套单元房或联排别 墅，不过在其他条件一致的情况下，如 果所购房产只允许建造一套住宅，那么 应该离中央商务区越近越好。”
内城区住宅 Osborne列举了一些致使内城区房价上涨 的因素，如咖啡馆和公园等生活设施， 不过更重要的是，轻松可达上班地点。 他说道：“与伦敦和纽约等城市一样，澳 大利亚的城市也存在‘齐聚市区’的情况 。一方面原因在于，悉尼等城市的交通 拥堵情况不断加剧，在墨尔本越来越多 的买家希望可以走路上班或到达中央商 务区。在大城市，步行指数高是一大亮 点，而这一点在布里斯班和阿德莱德尤 其明显，只是程度不一样。另一方面在 于知识经济的兴起，主要集中在中央商 务区和大学附近 – 也是在此就业者希望居 住的地方。”
内城区租金收益更低？ 资本升值导致内城区住宅的收益远远低 于大多数郊区的房产，不过Osborne提醒 投资者应该整体来看。 “在墨尔本市区和大学附近，租户需求量 高且群体多样化，因此租赁房产一般只 会空置一两天，而在Doncaster（墨尔本 东郊）则会空置三到四周。内城区住宅 需要的室内翻新费用相对较低，而翻新 所需的费用会影响投资者的收益。” 高价格会导致需求变化吗？ 一些分析师预测，随着买家对价格实惠 且户型更大的房产的需求增长，郊区房 产的需求量会更高，资本升值空间也会 更大。 Osborne表示尽管这一理论貌似有理，然 而城郊房产的价格是不太可能会赶超内 城区房产的。
“海外人士、富裕的当地买家以及知识工 作者都纷纷涌向市中心。”
像Parramatta等拥有新兴 中央商务区的城区如何？ Osborne表示经济实力较好的买家可能会 青睐中部城区，这里交通便捷，还有新 兴的商业中心。“Footscray（墨尔本内西 区）就是一个很好的例子，越来越多的 办公楼以及完善的交通设施使这里的房 产价格不断攀升。” “也有人表示得益于Skype和各种视频聊 天软件，人们无需离市中心太近，不过 这一期望并未实现。市中心一直是最受 欢迎的，近期内市中心的房产需求量不 会下滑。”
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维州取消首置印花税 被指“向卖家输送财富” 经 济 师 Saul Eslake 表 示， 只 取消首置买家印花税的措施会 进一步推高房价，和财长 Scott Morrison 在周一提出的看法和物 业中介指这可能是一个灾难的意 见相同。 Eslake 说 : “例如一套 $500,000 房屋的印花税是 $11,000，而政 府 来 跟 您 说 ‘ 您 不 用 付 $11,000 的印花税’。首置买家可能会有 的反应是 ‘ 我现在可以有能力买 $511,000 的房了’。在一个需求 超过供应的市场，这是很可能出 现的结果。实际上，政府是在促 成首置买家的财富转移到卖家的 手中。” 不 过， 可 负 担 房 屋 游 说 组 织 National Shelter 的 首 席 执 行 官 Adrian Pisarski 认为，印花税改 革，加上产权共享计划和其他最 近为了增加供应而设的措施，例 如州政府耗资 10 亿元的公共房 屋增长基金，显示维州希望采取 平衡的方式去解决问题。 维州取消首置买家的印花税措施 被除 Stockland 以外的开发商批 评，措施还将会在未来四年令投 资者损失 8.41 亿元。
一名财政部的发言人在周一指 出， 为 首 置 买 家 取 消 $600,000 以 下 房 屋 的 印 花 税， 并 削 减 $750,000 或以下房屋的印花税， 将令政府在现时的财政年度和未 来 的 三 年 损 失 8.51 亿 元， 但 大 部份的损失会从投资者的税款获 得补偿。 这是澳洲政府最近为改善房屋负 担能力而推行的一连串措施，澳 洲在房屋负担能力一直表现未如 理想。 虽然维州政府取消投资物业的楼 花印花税优惠会为首置买家营造 一个平等环境，澳洲城市发展协 会 (UDIA) 游说小组却认为会令 新房的投资和供应减少。 UDIA 的 维 州 支 部 首 席 执 行 官 Danni Addison 指出，取消税务 优惠后，投资者会转到其他的资 产类别，令开发商更难获得资金 去完成项目，导致整体供应减少。 取消投资者的新房印花税优惠可 能令他们不再投资物业，转到其 他资产类别。如果出现这个情况， 供应便会减少，意味房价有上升 的压力，租金也会上升。 一连串的改革包括一个名为
Homes Vic 的产权共享计划，特 别为收入 $95,000 或以下的夫妇 及收入 $75,000 以下的单身人士 而设。维州政府会负担高达房价 百分之 25 的费用，以减低首付 的金额和需要清还的贷款额。 开发商 Stockland 对改革表示欢 迎。Stockland 集 团 住 宅 部 首 席 执行官 Andrew Whitson 说 : “取 消首置者购买 $600,000 以下物 业的印花税和 Homes Vic 计划非 常正面，将可为希望进入物业市 场的人提供协助。” Stockland 超过一半的房屋是售 予首置买家。 毕马威会计师事务所税务团队合 伙人 Michelle Bennett 指维州政 府的房屋负担能力新措施和两年 前推出的海外买家附加税的 “铁锤” 相比，只是一把 “解剖刀”，但他 仍警告可能会对供应做成意想不 到的后果。 Bennett 说 : “削减投资者的楼花 税务优惠会带来风险，因为可能 令新住宅项目停顿。” 新规定适用于 7 月 1 日起签订的 房屋买卖合约。
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碧桂园 4 亿澳元在墨尔本西部购买土地 欲建新区与 Point Cook 抗衡 ! 随着墨尔本房价的持续高涨，不仅是 CBD 的高楼迭起，墨尔 本的郊区也是不断有巨头加入，收买大片土地准备开发新区。 今日刚刚传出，碧桂园在墨尔本西部地区购买 363 公顷的土地， 可兴建 5000 个住宅，入住 20000-25000 居民。虽然这个交易最 后还要经过澳洲海外投资委员会（FIRB）的允许，但是已经引发 了市场巨大的反响。 这块土地在 2004 年 11 月的价值是 1450 元澳币，按照 4 亿澳元 的卖价，上涨近 30 倍。在 2016 年 5 月的时候，这块土地的估价 还只有 1.2 亿澳币，但是随着州政府将土地用途改为住宅用地，这 块土地的价值迅速翻倍。 Wyndham Vale 的优点： 1. 离 Werribee 很近（仅 4 公里），即 使是新区。也可以很方便的去老区， 毕竟老区的综合设施是最全的。Point Cook 完败，离 Werribee 明显远了很多， 附近也没有其它的老区。 2. 离 Werribee 火车比较近，9 分钟的 车程，基本上在可接受的范围内。对于 Point Cook 来说，大部分地区离火车站 的距离在 10 分钟以上的车程。
碧桂园为什么要购买这块土地呢？ 大家知道墨尔本的大体格局是 : CBD 已经是高楼林立了，几乎没 有可开发的余地了。对于华人钟爱的东南区，也是同样，越走越 远，很难再有新区。墨尔本的北区对华人的吸引力一向较小。虽然 Preston 和 Bundoora 有一些华人，但都不成气候。剩下的是就是 西区了。西部的 Point Cook 其实就是在这样的前提下开发的，10 多年过去了，在几度跌宕起伏之后，逐渐在走上坡路了。根据最新 的人口统计结果，Point Cook 现在有 7700 多华人，在墨尔本华人 最多的地区里面排名第四。人口的增长自然会是社区发展的结果。 碧桂园所购买的 Wyndham Vale 其实就位于 Point Cook 的西部， 两者相距 15 公里，中间相隔的是墨尔本传统的老区 Werribee。 我们不妨把 Wyndham Vale 和 Point Cook 放在一起比一比，看看 有什么优缺点。（虽然这两个地区的范围差距比较大，Point Cook 现在就有 5 万人，而 Wyndham Vale 的规划最多只有 2 万 5000 人， 况且碧桂园开发的只是 Wyndham Vale 的一部分。）
Wyndham Vale 的缺点： 1. 很多人对 Werribee 最不好的印象是， 这里是墨尔本的污水处理厂。虽然现代 化的处理设备，相信不会对周围的环境 造 成 什 么 影 响（Werribee 附 近 有 很 多 蔬菜种植地就可以证明这一点）。但另 一方面，这一负面的印象总是存在的。 而 Wyndham Vale 正 好 离 这 个 污 水 处 理厂比较近。而对于 Point Cook 来说， 则远的多。 2. 虽 然 Wyndham Vale 离 海 较 近， 但 Point Cook 更近。 3. 前 一 段 儿， 墨 尔 本 试 运 行 Yarra River 河上的渡轮。航程就是从市中心 的 Docklands 到 Point Cook。 这 个 无 疑会对 Point Cook 产生一定的影响， 但很遗憾和 Wyndham Vale 没有关系。 所 以 呢， 你 看 好 碧 桂 园 在 Wyndham Vale 的这个新开发区吗？
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Friday Friday March 10 03, 2017 14 July
全澳商業物業特刊
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他說：「我認為普遍的共識是，利率不會很快上升， 的敘述，網上的廣告就能夠吸引租客來看房。 在澳洲如何选择合理的房贷 並可能進一步下降，借款人希望從中獲利。」
投資澳洲房產，最容易被你忽略的 7 大“收益”！
和租客溝通 费率的罚金或更高的利率罚息 「鎖定你的利率絕對是一種心理障礙，因為這意味 新的調查表明，當前澳洲利率處於創記錄的低水準， 如果买家已确定要购买澳洲房产，那 不断降低所需偿还的利息。因此，买 贷款机构提供的产品都很类似，因此， 著你提出了意見，並果斷採取行動。堅持浮動利率 但與 2016 年年初相比，選擇固定利率貸款的購房 么下一个问题就是“如何开始？” 家需与贷款机构确认贷款的相关条款， 选择贷款的一种方法就是对贷款的相 抵押贷款转让费（Mortgage discharge 更容易，因為大多數人都是這樣做的。」 租客分幾種，一種是家庭式。他們會花比較多的時 者減少了三分之一。 选择房贷和贷款机构的流程极为复杂， 包括能否进行额外还款。 关费用进行比较。 fee） – 在偿还抵押贷款期间将房产所 但是，如果买家能够分阶段解决问题， 間在家裏或者院裡。這一類的租客會對房子的情節 应该选择固定利率还是浮动利率贷 最主要的费用就是利息费。另外还有 有权转让给贷款机构而产生的费用。 就能避免失望和挫败感，并能有效地 款？ 是可以保值的硬通貨。房子從來就沒有一個準確的 根據澳大利亞統計局最新資料顯示，在 2016 年2 外匯投資的確有風險，但同時，單一持有同種貨幣 贷款申请费和后续费用。 和花園的大小有更多的要求。另外一種是專業工作 另外还有州政府收取的过户费。 這也是投資者重新進入房地產市場的跡象。貸款公 據澳洲 Domain 房地產網報導，由 Finder 網對澳洲 定義，對於房子的理解，不同的人有不同的理解。 月节省时间。 16 日澳大利亞人口突破 月份固定利率貸款的購 2400 萬大關，比官方預 本身也是最大的風險。 这需要买家有分析利率浮动趋势的能 如果所选择的贷款产品有申请费（不 后续费用（Ongoing fees） – 持有抵 司 Pass Go Home Loans 總經理 Jamie Moore 表示， 人士，他們會花比較多的時間在工作上，對房子的 統計局的數據分析顯示，4 測提早了 17 年。 在选择贷款的时候，买家需考虑以下 力。但是，即便是经验丰富的金融家 过有些贷款机构会有免除这项费用的 押贷款所产生的后续费用 他的投資者客戶選擇了浮動利率來確保貸款的最大 設計或者設施可能沒有這麼多的要求。 房數量達到 9000 以上，但到 8 月份時，這一數字 房子，在不同的國家都有相同的意味，但在某些特 抵禦通貨膨脹的最佳方式是持有多種貨幣，持有強 问题： 和专业人士都难以预测房贷利率的变 特别优惠）和后续费用，买家就需自 转移费（Portability fee） – 在购买新 靈活性，但仍有很多買家選擇自住房的貸款為固定 下降到 6650。 殊時期，特殊的國家背景下，賦予了它特殊的特性。 澳大利亞具有良好的的移民環境和鼓勵性的生育政 勢貨幣，類似澳幣這樣的資源型貨幣。因為澳洲擁 自己的真实需求 化趋势，甚至也有可能会弄错。那么， 行支付。此外还有很多其它的费用， 房产时，将现有贷款转移至新房产而 利率。 要尋找好的租客，最重要就是要知道他們的需要和 策 , 因此帶來相當可觀的人口增長速度。另一方面， 有的資源是不可再生的，只會越來越貴。 相关费用 为了规避未来利率上升的风险或避免 需根据买家实际情况决定缴纳与否。 产生的费用 對於歐洲一些國家，房子可以是移民的手段，而美 澳洲的國際教育地位，以及八校聯盟的頂尖大學資 房子的賣點。身為地產仲介，我們會不斷地和租客 澳洲儲備銀行分別在 5 月和 8 月削減了利率，目前 贷款的特点 可能发生的改变，买家是否应该选择 比如： Redraw 费（Redraw fee） – 借款人将 國的房子是可以拉動某些地區經濟的重要工具，但 源促使留學人數持續增長。在過去十餘年，國人選 在澳洲買房後，可申請對沖帳戶有多餘的資金可存 他說：「有些固定利率遠低於 4％，這提供了一定 溝通，以知道他們的需求。很多租客希望業主能夠 官方利率僅為 1.5％，自那時起，貸款經紀人也注意 是在澳洲，不只是可以居住的房子，也可能是您度 擇到澳留學的人數每年均以 20% 的趨勢增長，雙方 入這個對沖帳戶，按貸款利率以天計息，並可隨時 自己的真实需求 固定利率贷款？ 额外还款费（Additional repayments 还入自己房贷账户中的钱再次从银行 的確定性，特別是對一些首次購房者。」 在租金上能夠有所折扣，然而我們必須鼓勵租客提 到較少的借款人鎖定他們的利率。 假旅遊的家，更是最好的投資理財工具。 的聯繫紐帶不斷加強。 支取。 买家贷款的真实需求是最重要的一个 浮动利率贷款意味着借款人会受到市 fee） – 额外还款时会产生的费用（如 中借贷出来而产生的费用 交申請書，再來談租金的問題。 考虑因素。 场变化的影响。当利率上升时，还款 果是固定利率贷款，所产生的这种费 Refix 费（Refix fee） – 借款人在约定 他建議對固定利率有興趣的人保持一部份貸款為浮 女發言人 Jessica Darnbrough 稱，9 月份 Mortgage 既享有了高額火氣存款利息，又沖抵了因貸款產生 投資工具 人口增長到底有多快 ? 你是否只愿意承担最低还款额？ 额也会相应增加。相反，当利率下降 用将相当高） 期限到期前，向贷款机构申请更改贷 的利息。操作簡單，受益無窮。 審查租客申請 動利率，以便利用其在額外還款、取出和對沖帳戶 Choice 的所有貸款中，只有 16.72％是固定利率的 你能否额外还款？ 时，还款额也会相应减少，如果借款 违约金（Break cost） – 在固定利率贷 款的固定利率所产生的费用 澳洲房產經歷百年，交易機制成熟透明，政府監管 等功能的便利。 住房貸款。而 8 月份裡，超過 20％的貸款為固定利 看看澳大利亞統計局的數字： 随着家庭成员的不断增多或者出现额 人保持之前的还款额，就能降低所需 款到期日之前取消贷款而产生的费用 转至固定利率贷款费（Switch to fixed 傳承工具 得力沒有資金風險。 1981 年澳洲人口 1500 萬 租客申請房子必須附上 100 積分的身份審核。駕照、 率。 外花销，比如买车，你是否希望延长 偿还的利息费用。 （根据借贷机构不同而有所差异） fee） – 从浮动利率贷款转换成固定利 2004 年澳洲人口 2000 萬 他表示，兩年或三年固定貸款是最受歡迎的選擇。 健保卡、護照、銀行卡等資料不能少。同時，自己 还款期限？ 而固定利率贷款的利率在整个还款期 loan fee） 率贷款时会产生的费用 空置率抵達 3%。澳洲房產近组合贷款费（Combination 50 年來平穩增值，平 澳洲無房產稅，無遺產稅，是非常好的財富載體。 2007 年澳洲人口 2100 萬 這是因為中斷固定貸款利率的成本很可觀，三年以 的租房紀錄和工作推薦人等都必須要附上。此外， 許多貸款機構在儲備銀行的官方減息之外，降低了 均每 7-10 年便可實現翻一番，增長趨勢穩定，剛性 國內普通的房子超過 20 年銀行不予抵押貸款，只能 你是否希望将信用卡与还款账户绑 间都是固定的。因而，当利率上升时， – 固定利率和浮动利率组合贷款时会产 贷款的特点 2010 年澳洲人口 2200 萬 上的經濟狀況又很難預測。 租客必須附上薪金或增援資料、銀行賬戶資料等， 貸款的浮動利率。 需求長期存在，是非常好的投資理財，分散資金風 低價套現，出租還得再花錢裝修。 2013 定？年澳洲人口 2300 萬 固定利率贷款自然更占优势。不过， 生的费用 选择一种能够满足个人需求的贷款极 險，抵禦通貨膨脹的最佳工具。 以證明自己能夠負擔得起租金。物業管理經理就必 2016 年澳洲人口 2400 萬 在寻找贷款机构之前，澳洲房产买家 如果利率下降，借款人就得承担比之 逾期开户费（Deferred establishment 为重要，这样买家才能物尽其用。由 到了 2020 年老齡化人口高達 20%，人口驟降，房 須審查他們的申請。 她說：「借款人越來越意識到利率即將削減，因此 租賃市場逆勢成長 尋找好租客秘訣 应该考虑清楚以下几个问题。 前更高的利息。 fee） – 借款人在贷款初期取消贷款所 于买家的自身和财务情况有可能在贷 產需求急劇減少，到時指望政府拆遷而獲得高額的 抵押工具 如果做一個簡單的計算，在過去的 35 年裡，澳大利 選擇了浮動貸款利率，以充分利用未來降息的好 贷款的用途？ 贷款机构提供的其他贷款方式包括组 产生的费用（可能是 3 到 5 年） 款期间发生变化，因此贷款的灵活性 賠償基本已經不可能實現。 亞每兩分鐘增長一個人。預測 2033 年人口達 3200 我們地產公司審查租客有 4 個步驟。第一，審查租 處。」 逆勢成長？可能嗎？其實租賃市場一直被市場的波 如果是购房自住，那么买家就应该选 合贷款（固定利率和浮动利率贷款组 退出费（Exit fees） – 提前还清或取消 也同样非常重要。 萬，未來 50 年將迎來 1000 萬移民。 澳洲房產首付低，投資風險小，收益大。根據澳洲 客的租房紀錄，我們可以打電話給租房仲介來訊問。 動所影響，只要價格合理，要尋找好的租客並不難。 海外留學教育基金 择住房贷款。如果是投资置业，那么 合）、有上限贷款 （利率增长有上限） 、 贷款时会产生的一系列费用 了解一种贷款的特点和灵活性并不容 法律規定，房屋可以進行二次貸款。 「此外，大多數經濟學家現在預測一段時間內利率 很多在市場上放空很久的業主聯絡我，想要詢問如 人口“大躍進”導致澳洲各大一線首府城市普遍存在嚴 买家就应该选择住房投资贷款。有些 有浮动区间的贷款（利率有浮动区间） 逾期还款费（Late payment 第二，打電話給工作的推薦人來詢問薪金等工作類 fee） – 如 易，因此，可以通过列出各贷款的所 峻，且一時難以緩解的房屋短缺問題。 選擇好的區域，好的樓盤，通過房產的增值可實現 即從銀行貸款房子增值部分以用做其他投資項目當 的問題。第三，聯絡租客的個人推薦來詢問他們的 不會上升，因此，借款人沒有選擇固定利率的貸款 何快速找到合適的租客，其實只要通過以下幾個步 贷款机构会为投资者提供不同的产品， 和只还利息贷款（在选择的期限内只 果逾期还款，剩余贷款额将面临固定 有特点以及相关费用确定适合自己的 兒女的免費海外留學，同時解決自主問題。 中，因此房子可以作為投資者們的快速借貸載體。 情況。最後，通過全國租約數據庫來審查他們是否 項目的迫切需要。」 驟，就能夠在最短的時間內找到合適的租客來租房。 比如只还利息贷款，不过这些产品之 偿还贷款所产生的利息部分）。 理想贷款产品。 澳洲國家住房供應理事會預測： 有在黑名單內。利用不同的管道，我們可以確保好 间的差别也越来越小。 2016 年，珀斯每週都有超過 1000 套房子出租，相 再融資工具 養老基金 要贷多长时间？ 的租客能夠照顧並且負擔租金。 Finder 女發言人 Bessie Hassan 稱，儘管財政部長 比去年同期的 800 套，今天租賃市場明顯成長。 3. 可转换成固定利率贷款 – 当利率上升 5. Refix – 借款人在约定期限到期前， 至 2036 年，悉尼需要新建 77 萬套住宅，比當前住 需要注意以下几点： 如果买家的还款能力超出每月最低还 Scott Morrison 反對利率的進一步下調，更多的房 投資廣告以吸引租客 澳洲房產增值不用出售房產就可以獲得。 澳洲購房享有永久產權，通過租房帶來的源源不斷 宅總量 168 萬套增多 46%。 时，可转换成固定利率贷款。有些贷款 可向贷款机构申请更改贷款的固定利 款额，就有可能节省一笔不小的利息 贷 確認租約長短 產買家與貸款機構認為利率仍然有下降的可能。 的正向收益，實現以房養老。 1. 额外还款 – 可节省大笔利息支出。 机构在买家要求转换成固定利率贷款时 率。有些贷款机构会对此收取费用。 款 增值部分可再次經銀行評估後可貸出，增加您的現 到支出。因为还款期限越短，所需支付 2051 年，墨爾本人口將達到 770 萬，需額外修 第一，業主必須精明投資。房子必須打理清潔，地 会收取一定的费用或要求买家还清目前 金流動，很好的實現了從貨幣到資產，資產再次轉 而國內的房子因產權的問題，市場不夠成熟，超過 建的利息也就越少。不过，如果买家太 157 萬套住宅。 的 2. 可转移性 最後，租約的長短也是租客租房的一種重要的因素。 Hassan 說：「在 10 月份時，我們 33 個經濟學家 毯、瓷磚、廁所、廚房等容易骯髒的地方必須常常 – 如借款人在房贷期间购 贷款，然后重新设立新账户。 6. 澳洲房产买家要时刻谨记，选择哪 為貨幣的的流轉性。 20 年的房產破舊不堪，銀行一般不予貸款，無法實 过急切而选择太短的还款期限，那么 相 买了另一套房产，可将现有房贷转移到 地產仲介鼓勵租客簽署至少 12 個月的租約。在某些 和專家中有 9 人預測儲備銀行會再次降息，你就可 打理和清理。空調的出口也要確保沒有污垢，花園 种贷款是非常重要的一个财务决策。因 現以房養老。 至一旦产生任何意外支出或收入损失， 2031 年，布里斯班地方政府地區住宅房地產市 关 新的房产上。这样可能会产生一定的费 4. Redraw – 借款人可以将还入自己房 此，买家应该积极地搜集信息、全面地 特定的時候，我們也可以簽 6 個月的短租。市場的 以理解澳洲人沒有選擇固定利率的原因。 沒有雜草等。第二，花費大約 100 澳元聘請專業的 場每年需要大約新增 5430 套住宅。 外匯投資工具 买家就可能陷入困境。为了避免这种 费 用，但会远远低于重新申请贷款时所产 贷账户中的钱再次从银行中借贷出来。 分析并大胆地提出问题。正确的选择最 走勢還是趨向於租金的高低，因此，我並不鼓勵業 攝影師來拍照，從而在廣告上有更專業的效果。 情况的发生，买家可以考虑选择一种 用 生的相关费用。 有些贷款机构会规定借款人提款的次 终会为买家节省大笔费用。 房子到底算是什麼呢？ 主在租約期間提高租金。 Bevan 投資集團（Bevan Investment Group）主管 再者，花錢立個出租牌子，這樣租客在網上看到廣 高通貨膨脹的環境下，人民幣絕對購買力下降，對 能进行额外还款的贷款产品，这种贷 很 数，超出一定次数就会收取相应费用。 Paul Bevan 稱，幾乎所有的客戶都選擇了浮動利 告之後就可以更加容易辨別出租房。現在房地產市 內貶值，對外有升有貶。 款既能帮助买家缩短还款期限，也能 多 相信在大部分的國人眼裡，房子是家，是住的地方， 率。 場主要是在網上做廣告，只要有專業的攝影和簡潔
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经济学家告诉你 , 租房和买房到底哪个更合适 ?!
面临着重新择校，重新适应新环境的
笔不小的负担，
租房的家庭每搬一次家，孩子可能就
对于还没有工作的学生来说确实是一
在着教育资源落后等诸多问题；其次，
确实，悉尼的高房租，
长，首先，房租水平较低的区域，存
经常听留学生抱怨租房贵，租房难…
但是现在，不仅留学生承担不起房租…
问题。
据权威房屋网站 Domain 给出的数据 , 澳洲中等收入的家庭 竟然也在悉尼租不起房子？
更令人感到无力和忧心的是，悉尼的 房价上涨的脚步并不会停滞，
“到底买房好还是租房好 ?”
负担能力已经降低到了历史最低点。
沉重的租房压力，使大家再一次深思，
据 Domain 给出的数据，悉尼的房租 30% 的悉尼人需要用收入的 29% 需 要拿来租房！
对于中国人来说，”置业“是成家立业
至 2004 年外，几乎每一年买房都是
澳洲房价自 1983 年至今已上升超过
澳洲有大约百分之 70 的人已自置物
接近租不起房子了。
澳洲人的观念很类似，根据统计，全
收入十四万澳币的中产阶级家庭已经
视乎市场情况，从投资角度来看，买
多人一辈子梦寐以求的事情。这点和
据 RAI 的数据分析显示，在悉尼， 年
三倍，远超收入增长。储备银行曾指，
的根本，拥有自己的房子，可能是很
业，是否证实买房比租房好呢 ?
较精明的选择。 研究的结论是，从经济角度来看，过
了一项有趣的研究。经济学家比较了
的起悉尼 CBD 方圆 40 公里以内的房
1983 年至 2005 的所有相关数据，做
收入七万澳币的年轻父母，不可能租
澳洲墨尔本大学的经济学家搜集了从
够达到十四万的年轻人并不多。而年
房和租房的分别不大。
去 30 年在澳洲各大首都城市买房比租 房好。结果显示现时在悉尼、墨尔本、 珀斯和达尔文买房是更佳的选择，但
要知道目前的悉尼工资水平，年薪能
一名买房者和一名租房者，两人用同
子。
在其他首都城市，买房和租房的分别 不大。此外，在适当的时候买房也会 对投资的回报有很大的影响，回报可 以比其他投资，例如股票高。相反，
一套中位价的二手独立屋。然后，买
不便利因素。
投资在股票和定期储蓄，两人均住在
中心区域，面临着交通，生活得诸多
甚至亏损。每个城市至少有四年的房
关的支出，一人投资在买房，另一人
巨大的房租压力使得他们只能逃离市
在不适当的时候买房，会令回报减少，
等的资金，亦即首付和其他和买房有
非营利金融咨询组织主管朗斯顿表示：
无论经济学家结论是什么，在决定买 房或租房时，除了经济因素外，也要 考虑非经济的因素。正如笔者先前所 说到的不确定因素，如果是租房生活 的话，无法保证房源的稳定性，可能 会面临着涨租金，被迫搬走等诸多问 题。对于孩子的成长来说，经常改变 生活学习环境，也是十分不利的。
价中位数会上升超过百分之 10，但也 有很多时候房价中位数会不变或轻微
对于更加追求生活品质的人来说，出 即使购买了心仪的家具和生活用品，
财富增长有什么分别。
租房毕竟无法随心所欲低装修改建，
房者在 10 年后出售房屋，看看两人的
下跌。 不过，这项研究结果是基于 2005 年
“之前人们还可以搬往更便宜的地区， 来 说， 除 了 1989 至 1990 年 和 2003
确定性也及其不利于孩子的教育与成
考虑所有因素后，研究发现，以悉尼
但现在整个新州无处可去。”租房的不
之前的数据，至于未来到底是怎样的 情况，任何人都不得而知。
在被迫搬离的时候，也要面临着许多 头疼的问题，所以，到底是租房好还 是买房好，这个问题需要综合考虑去 看。
政策改变导致 Kew 房价翻 2 翻 两位姓何的华裔 2 年前买了 Kew 的一栋地产，在把房子 拆掉后，目前以近 2 倍的价格出售土地。 这 栋 房 子 是 2015 年 5 月 从 Hewthorn 足 球 队 的 老 板 Andrew Newbold 那里买来的，当时的价格是 960 万。这 栋房子曾经请室内设计师 Newbold 进行过全面翻新，包 括恢复当年有时代特点的建筑风格。目前这块占地面积 2700 平米的空地售价是 1750 万。 这块土地之所以报出如此高的价格，是因为当地政策的变 化，在这栋房子被出售时，当地的政策是不允许在一块土 地上盖多个房子，但后来的政策发生了改变，在保证一定 花园面积的情况下，一块土地上可以盖多个房子。 目前这块土地的出售广告上写着，如果获得市政厅批准， 这块地将可以建设多套住宅。 去 年， 这 栋 房 子 在 拆 除 之 前 曾 遭 到 了 自 由 党 议 员 Tim Smith 的强烈反对，但房子依然被拆掉了。Smith 在得知 土地以 1750 万的价格挂牌后说： “这令人愤怒，令人恶心的。 它显示工党根本不关心墨尔本的历史遗产。” 如下是位于 Kew,Edward St 9-11 号被推到的房子。
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悉尼设施最全小区 House and Land Package $635,980 起 另有悉尼楼盘 首次置业免印花税 靠近 Westfield 和火车站 $510,000 在过去的五年多时间里，在悉尼居住的人都感觉到一股狂热的购房热潮， 这股狂潮推动着每个区的房价一路攀升。据一些地产权威机构统计数据， 悉尼 House 中价位目前刚好冲破 100 万大关，两室 Apartment/Unit 中价 位达到 70 万。悉尼的房产价位何以突然冲到如此高点？部分人对悉尼的 这种房价呈指数曲线般的冲天上升持乐观态度，认为它还会继续攀高。也 有人认为它是一种泡沫，很快就会崩溃。作为投资者如何把握时机，成为 最后的获利者，正是一个现在值得马上思考的问题。 仔细分析，我们认为近一年悉尼房价飙升的澳洲原因应归结于持续的房贷 低利率。由于利率下降到历史的最低点，固定利率不到 4% 已经维持了相 当长一段时间，使得人们的房屋购买力大增，贷款偿还能力急剧增强，谁 都养得起房。另一个原因，很多人曾经把悉尼房价爆升的主要原因归结于 海外买家的疯狂购买。但实际上自从 2016 年初开始限制海外买家贷款以 来，海外买家减少，房价却并没有因此大幅降低。而且每周六的清盘率仍 然高居不下，这都说明澳洲房价高涨的原因不应该全怪海外买家，澳洲当 地的投资房买家才是推高和支撑高房价的主要群体。大家都数一数自己手 里现在还有几个没有交割的楼花，花多少钱买的，心里就明白了为什么你 也是推高房价的人之一。 悉尼房价如此之高给悉尼市场带来二个巨大的隐患：1）房价攀升正在逐 步超过当地人的购买力，使得需要自住房 的尤其是一些年轻人无力购买。 2）由于 澳洲当地人收入的局限，无法负担高额的 房租，使得房租无法达到相应的投资回报。 房价的过度攀升将导致家庭收入抵抗风险 的能力降低。历史数据显示，利率的变化 的是周期性的，利率上涨是必然的，只是 时间问题。如果继续对长期低利率持乐观 态度，过度购买高价楼房投资将会受到市 场的惩罚。 在专业投资知识中，规避风险是股票、房 产和其它投资决定中的一个重要因素。当 价格达到历史顶点，市场的不确定因素增 多，风险将逐渐增大。具体到今天悉尼房 产，近市中心 5 公里之内，两室公寓价格 超过 100 万，而租金在 $700-800 之间。 20 公里之内，两室公寓价格超过 80 万， 而租金在 $500-600 之间。再考虑管理费， 可能投资回报还不到 3.5%。设想一下，如 果贷款利率达到 5%+，维持这类投资房产 的开销将会带来不可想象的负担。 如何规避风险这是一个永恒的话题，因市 场总是在变化中。如果从保守的角度出发， 以下几点值得考虑：1）购买中价位以下的 房产比较安全。因为一旦金融风暴到来， 高价位的房产，首先受到冲击。2）尽量避 免投资管理费过高的房产。因随着时间的 推移，管理费只会增高，不会减少，而且 管理费的增高不能带来房产的增值。3）尽 量避免投资楼房密度过高的地区。因为房 主竞争租客将带来空租时间过长等问题。 在 2009 年以来，星澳投资集团致力于寻找 和销售悉尼中价位之下的 House 和公寓， 比如西南地区。我们相信这种价位的房产 在未来几年具有巨大的升值空间。这些地 区的 House 的价格甚至低于许多中心地 区公寓的价格。独立房屋拥有土地以及 3 或 4 卧房 2 厅 2 卫浴的居住环境，未来的 升值的潜力将会大于同等价位的公寓房。 10 年以后人们的购买重点将会移到这些地 区，趁现在这些区的 House 价格还低于悉 尼中价位，赶紧购入，10 年后获利。政府 现在对这些区的投资巨大，加宽公路，兴 建新的 Town Centre，Business Park 和高 尔夫球场，还有医院和专家门诊楼等等很 多，创造大量的就业机会。另外通往这些 区的火车线正在修建中，今后将有更多的
上班族可以搭乘新火车去 City 上班，这也就是人们所说的房产增值的 X 因素。更重要的是这些区的 house 价格远远低于悉尼 House 中价位，在 60 万 -70 万之间，也远远低于北区 house 价格，正是购买的好时机，希 望有眼光的投资者不要错过这些投资热点区。 7 月 16 日星期日，我们将着重讲解最新悉尼地区 House and Land package, 以及优秀国家补贴项目的特点和优势，并介绍一些超高租金回 报的房产项目，还将认真介绍如何用 Superfund 购买投资物业 , 及其巨大 的经济利益和税务上的优惠。希望能帮助每个投资者挑选到满意的房产。 我们的讲座具有真实性和知识性，没有煽情的忽悠，我们的售后服务更 是一流。客人对我们的讲座评价极高。欢迎新老投资者参加我们的下次讲 座，有问题欢迎来电话咨询。 地产讲座时间： 7 月 16 日星期日下午 2:00 pm – 4:00 pm 讲座地点： 104 Bathurst Street, Town Hall, CBD 订座电话： 9266 0808 （ Mon - Fri， 10 am – 4 pm） 手机或短信订座：0425 668 802 ( 届时座位十分有限，希望大家尽早订座 ) Email 订座： info@staralbert.com 浏览网址： www.staralbert.com
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澳洲交通常識不可不知 澳洲交通十分發達，所有的新移民初到澳洲，幾乎都 用這兩種交通工具：公共汽車和火車澳洲的公共汽車 路線四通八達，十分方便，即使在幽靜的住宅區， 都有 BUS 的路線可以到，一般從住家到最近的一個 BUS 站，走路都不會超過 10 分鐘。而且澳洲的公共 汽車都是有時間表可以參照的，所有的 BUS 會按照 一個大概的時間到相應的站，雖然有誤差，不過一般 只會晚到而不會早到。 澳大利亞主要城市和旅遊點都有飛機場，且距離市中 心不遠，國內航線由澳大利亞航空公司和安捷航空公 司及其子公司經營，他們的價格、服務及航線沒有太 多區別，如果提前 21 天預定機票，價格可以優惠。 交通常識 澳大利亞的行車方向與中國相反，採用 “ 左行制 “，而 行人通過馬路有三種狀態：其一在市區和商業區等繁 華地帶，行人過馬路要走人行橫道，行人根據信號燈 的指示過街或停留等候 ; 其二在購物中心等行人較多 的地方，只要行人在斑馬線上，任何車輛需停下來讓 行人通過 ; 其三在居民區等少有行人的地方，行人可 觀察路況後穿行馬路。 駕駛執照 你需有駕駛執照才可開車，國際駕駛執照持有人也許 在短期內准許駕車。請就近與州 / 領地汽車和交通廳 瞭解有關獲得所在州 / 領地的駕駛執照的資訊。請參 閱電話號碼簿的白頁索引查找你所在州的有關機構， 考取駕駛執照並不難，首先通過交通規則的筆試，就 可以取得學習駕駛執照，憑此學習駕駛執照，可在正 式駕駛執照持有人的陪同下上路學習，再通過路考， 就可獲得駕駛執照，獲得了駕照後就可單獨駕車，除 去未成年人，幾乎人人都有駕駛執照。 公路 澳大利亞是一個非常發達的國家，平均每 23 人擁有 1 公里公路，平均每 1。7 人擁有一輛汽車，澳大利 亞全國共有公路約 80 萬公里，其中城市交通幹線為 8000 公里，聯繫各州首府的交通網絡，即國家一級公 路為 18700 公里，農村幹線 97000 公里，地方委員 會所屬公路 63 萬公里，其餘的為林中小道，聯邦政 府負擔有關國家公路在保養及改進上的費用，而其他
公路則由州和地方政府負責，澳大利亞各級政府每個 工作日用於這方面的支出約為 2300 萬澳元，公路運 輸是國內貨物周轉的主要途徑，約 69% 的貨物依靠公 路運輸，個人旅行幾乎占全部公路使用率的一半，而 公路的安全性在全世界也名列前矛，澳大利亞沿海邊 修了一條環澳公路，叫一號公路，開車沿這條公路觀 賞美景，其樂無窮，環行一周需 20 多天。 汽車是澳大利亞人除住房之外的第二大的支出，也是 必備的交通工具，二手車價格從 500 澳元起，新車的 價格從 12000 澳元起，一輛車每年的養路費約 400 澳 元，保險費約 600 澳元，維修保養費約 500 至 1500 澳元，此外，每週的汽油費約 20 至 30 澳元。 汽車協會 購買二手車可以查詢報紙的售車廣告，也可以到車 行，購買本地生產的汽車相對便宜且維修方便，一般 每個家庭都有一個成員加入汽車協會，年費 100 澳 元左右，可在全澳範圍內享受汽車緊急故障修理的服 務。 航空 澳大利亞主要城市和旅遊點都有飛機場，且距離市中 心不遠，國內航線由澳大利亞航空公司和安捷航空公 司及其子公司經營，他們的價格、服務及航線沒有太 多區別，如果提前 21 天預定機票，價格可以優惠， 雙程機票和單程機票價格相差不大，耶誕節和復活節 之後是旅遊淡季，機票大有優惠，航空公司有機票加 住宿的旅行套票，其價格大大低於單獨購買機票和住 宿旅店的費用，乘坐國內航線只需機票換乘登機卡， 不需任何證件。 澳大利亞的國際航線年客運量超過 1300 萬次，國內 航線年客運量超過 2。3 億人次，國內航線年貨運量 25 億噸公里。 公共交通 每個州 / 領地都有計程車和公共汽車，有些州還有火 車或有軌電車，澳大利亞的州際火車主要有大陸號、 印度洋 - 太平洋號和加恩號，其他還有一些火車、汽 車聯運及昆士蘭州內的長途火車，所有的火車都有空 調、設備齊全的衛生間和酒吧，大多數火車上有淋浴、
冷熱水、電動剃鬚刀插座等，跨州的旅行可帶 50KG 的行李。 澳大利亞鐵路的年客運量僅為一萬人次，而運輸量超 過 300 億噸公里，貨運的主要貨品是鐵礦石、煤炭和 糖，目前，一條從中部愛麗斯泉通往北部港口達爾文 的鐵路正在計畫修建之中，到時從澳大利亞進出口到 亞洲的貨物將首先通過鐵路運往達爾文，從而大大減 少了貨運時間並降低了運輸成本。 最推薦的還是火車這個交通工具，它類似國內的地 鐵，極為準時，99% 的情況不會遲到或者早到，誤差 在 1 分鐘之內 ! 而且速度很快，不存在堵車等問題。 火車在每個城市幾乎都會到所有的商業區，大住宅區 以及大學校區附近。 澳洲交通火車和 BUS 的票，都是統一的，有單人，周 票，月票以及學生票 (concession)，TEN TRIP 等特 殊票。一般的學生 ( 包括大學生 ) 都可以持學生證件 買到半價票 ( 有些語言學校的不算，比如說昆士蘭大 學的語言學校 )，十分划算 ! 車票一般都是按照 Zone 來劃分的，zone1 是最便宜的，zone 數越大離市中心 越遠，票價自然就越貴。 至於私家車這一個交通工具，在澳洲新移民中也是 常見的交通工具，當然，這需要經濟基礎以及駕駛 執 照。 在 澳 洲 想 做 “ 有 車 一 族 ” 的， 首 先 必 須 要 有 LICENCE。這個駕駛執照可以是澳洲政府頒發的，或 者是用國內的執照拿到澳洲來作翻譯和公證。但是在 上路之前，一定要熟悉澳洲的交通規則，因為澳洲是 靠左行，所以在國內開習慣了的朋友來這邊開車會比 較容易出事。交通事故是留學生中的一個大問題，沒 有駕駛執照開車或者酒後駕駛如果出事故，政府很有 可能會取消你的簽證。所以本人提醒各位一定要慎重 ! 不要圖一時的痛快和瀟灑而走上那條不歸路。
以上就是澳大利亞交通常識的詳細介紹，一般 來說澳大利亞的交通狀況就是如此的，如果同 學們在去澳大利亞之前就能瞭解這些情況的話， 那麼各位的澳洲生活將會順利許多。
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