Issue 590 1dec chinese sydney property weekly book 3

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PENNANT HILLS GOLF CLUB /07

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这里的公立学校也是名列前茅。包括Thornleigh West公立学校，Pennant Hills公立学

校，Pennant Hills高中，Pennant Hills West 公立学校，Nomanhurst公立学校，St Ag-

atha的天主教公立学校和Normanhurst West 公立学校。此外，麦考瑞大学（Macquarie

University）距离ZANTIA只有短短15分钟车

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Oct 27, 2017

悉尼房市行情爆冷成现实 房贷紧箍咒威力超乎想象 APRA）统管全局。

可明显感到卖方出售意愿更强。他们变得 谨慎，且愿意接受以前可能会放弃的出价

澳洲最大住宅地产集团Stockland的总裁斯

。“我想市场变得更现实了”。

坦纳（Mark Steinert）认为，正是由于监管

相比之下，美国的房产市场就十分分散，并

层对投资房贷款的打压，使得布里斯班内城

且不受监管约束的贷款渠道发挥着重要作用

公寓市场免于崩溃。

。

据Domain记录，今年三季度悉尼房价中值 下跌了1.9%，为近两年来首次下跌。

地产研究公司CoreLogic记录的上周末全国 现房清拍率是69.4%，为连续21周不及 70%水平，本应最为火爆的春季行情爆冷成 为必须接受的现实。过去一周，大陆五首府 的房价未现增长，悉尼与珀斯跌了0.1%。 周末，悉尼约有超过1000套现房拍卖，另一 份来自房地产网站Domain的数据显示，悉 尼的现房清拍率是70.4%，略高于上周的 68.4%。 Domain首席经济师威尔森（Andrew Wilson）说，从数据判断市场有所企稳，但

斯坦纳上周参加澳洲地产协会会议时表示，

伊万斯认为，在澳洲，宏观审慎政策颇具效

瑞银于上周五发出告诫未来几年澳洲房价

信贷条件收紧开始影响到供应面。布里斯班

力，足以应对资产市场任何“不受欢迎的进展

可能不会增长，顶多是较低的“个位数”增幅

公寓开发审批数挫超过三成，墨尔本也出现

”，而这意味着通过加息来给市场降温，对于

。

类似效果。“这阻止了布里斯班的崩盘”。

央行而言是没有必要的。

瑞银称，大银行提高按揭利率导致融资条件

Frasers地产集团总裁弗伊（Rod Fehring）

斯坦纳提到监管风暴前布里斯班的状况，称

收紧，以及宏观审慎政策效果滞后体现，对

估计，未来三年新项目数量会减少20-

如果按照当时那种供应速率，大量一居室、

澳洲居民的影响之大要超过许多人想象。信

25%。

单间公寓拥挤地出现在一小片区域……后果 不堪设想。

贷条件的微小变化，譬如投房贷款发放率降 低，都会“显着影响到”房价增长。

澳审慎监管局的政策弹药威力到底有多大？ “房产是这个国家最大的资产类别，吸纳着

瑞银估测，2017年澳洲房价增幅会放缓到

西太平洋银行首席经济学家伊万斯（Bill

7.5万亿的储蓄，如果这块不稳，就会让经

7%，2018年放缓到0-3%之间。“我们不会用

Evans）指出，澳洲针对房市的宏观审慎政

济陷入衰退，确凿无疑”。

‘软着陆’来形容我们的展望……但澳大利亚

策往往奏效，原因在于，四大行就控制着住

（市场）似乎确实将面临多年的平缓行情”。

房资产的90%，并且有一位中央监管者（

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澳大利亞湖南總商會接待中國湖南 AHGCC 商務廳李心球副廳長

昆州商務考察團一行取得圓滿成功

二 O 一七年十一月二十六日 , 是一個陽光明媚、晴空萬里的星期天 , 澳大利亞湖南總商會 (Australia Hunan Chamber of Commerce Inc., 以下簡稱 AHGCC) 由秘書長劉來女士率隊、理事會負責人周青洲 先生帶頭 , 攜 AHGCC 理事會理事廖志剛先生和李劍先生一起 , 在布里斯班國際機場以無比喜悅的心情 共同迎接 --- 由湖南商務廳李心球副廳長帶隊、湖南檢驗檢疫局楊定國副局長及湖南海關現場處處長農 渝陪同 ; 聯合湖南省其他政府機構及著名湘籍企業家十一位成員所共同組成的昆州商務考察貴賓團的到 來。

澳中兩國和昆湘兩省企業對接、同時走在戶外休閒度假、汙水處理及環保領域最前沿的澳大利亞綠道 科技有限公司 (Greenstreet Technology Pty Ltd), 參觀了其汙水處理技術實施現場環境。

翌日下午四點多 , 秘書長劉來女士及董事羅東松先生受湖南總商會喻疆會長及顏詠暉執行會長的委 託 , 代表總商會全體董事和理事們 , 一同去到黃金海岸機場 , 親自為本次來自湖南家鄉的商務考察貴賓 團送行。李心球副廳長代表本次商務考察團及湖南商務廳 , 就湖南總商會本次對他們考察團的熱情接待 表達了真摯的謝意 ; 同時 , 他也真誠邀請澳大利亞湖南總商會的成員能夠儘早去到中國家鄉湖南 , 進行 在當天中午位於 199 George Street, Brisbane 布里斯班市中心 AHGCC 的辦公室內 , 首先 , 由理事 更進一步深入的商務回訪活動 , 以深入加強澳大利亞湖南總商會與湖南各級政府機構及品牌企業之間的 會負責人周青洲先生向貴賓團成員展示了自 AHGCC 成立以來 , 在昆州和湖南兩地開展的一些企業實際 合作往來 , 從而致力於未來共同打造出更多澳中兩國及昆湘兩省之間有效的商業合作平臺。 對接和商務互訪活動的進展情況 ; 接著 , 劉來秘書長介紹了澳大利亞湖南總商會自成立以來 , 對內、對 此次陪同接見湖南商務廳李副廳長帶隊考察昆士蘭州一行的還有 : 為促進國共合作及兩岸和平做出 外人力資源整合及商業資源嫁接的概況 , 以及就湖南總商會這個綜合性商業平臺未來發展方向的一些探 索思路 ; 同時 , 她亦代目前正在香港進行樓盤推廣活動的總商會執行會長顏詠暉女士介紹了她作為發展 過卓越貢獻、多次受到中國國家領導人接見的臺灣著名資政、AHGCC 湖南總商會永久榮譽會長劉正文 商 , 正負責開發及銷售、目前銷售率已逾 55% 的在建公寓專案“The One West End”的最新情況。董 老先生及其夫人林女士 ; AHGCC 永久榮譽高級顧問、澳大利亞昆士蘭 -- 湖南投資貿易促進會會長、 事會董事羅東松先生與各位現場領導和嘉賓們分享了他目前正在進行的環澳旅遊線路考察過程中的一 著名僑胞黃裕勝先生 ; 澳洲政府高級官員、高等法院法官 Jeffery 先生。 些收穫 ; 理事會理事廖志鋼博士亦帶領另外兩位昆州本地年輕有為的旅遊策劃專家 , 共同介紹了總商會 AHGCC 成立一年以來 , 在會長喻疆先生的全力指導、大力推動 , 以及執行會長顏詠暉女士的統一 目前正著手策劃和大力開發的線上旅遊平臺專案概況……整個總商會團隊在 AHGCC 辦公室會議間非 常精神的集體亮相和極富開拓與創新特色的商業運作模式 ; 以及已實現成功對接的昆湘兩省商業案例的 管理之下 ; 在秘書長劉來女士負責具體實施、理事會負責人周青洲先生和董事羅東松先生的共同配合之 依次介紹與分享 , 贏得了現場湖南家鄉領導及嘉賓們的陣陣掌聲 , 他們對於 AHGCC 湖南總商會成立僅 下 ; 在總商會其他理事包括毛昕、曹力冰、廖志剛、李劍先生及其他會員們的齊心協力之下 , 成功對接 了好幾個澳中兩國、昆湘兩地之間的落地項目 , 創造出了顯著的經濟效益和良好的社會效益。 短短一年就能夠交出一份如此的 “優秀成績單” 表達了集體的由衷讚賞。 當天下午 , 理事會負責人周青洲先生還親自帶領貴賓團一同參觀了湖南總商會其中一個成功實現了

（本文撰寫與供稿 : AHGCC 秘書長劉來）

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本購物商場是一个非常现代的购物商场，坐落于布里斯班東邊

該小型購物中心占地 7,497 平方米，淨出租面積 2,058 平

非 常热闹的区域，从 2006 年开始营业至今。本购物商场總占地

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該購物商城占地面積 3210 平米，所有商鋪 100% 出租。藍籌租客包括澳洲上市公司 G8 教育集 團開設的幼稚園和早教中心，和七家零售商鋪。超長 10 年租約，每年以 4% 的比例增長租金， 租金淨收入達到 $1,545,274。 該購物中心為摩登的現代化建築，為附近社區提供零售，教育， 醫療，生活設施等服務。坐落於 M1 高速通道的出口，距離大型超市 woolworths1.1 公里，距離 火車站 4 公里，距當地商務中心 1 公里。該地段覆蓋了昆士蘭州最為集中的工業區，包含超過 550 家大，中，小型企業以及超過 10000 個雇員，隨著該社區不斷的快速發展，在接下來的兩 年內將超過 16000 個雇員。

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地理位置 : 布里斯班東區 淨租金收入 : $777,073 價格 : $12,500,000 租金回報 : 6.2% 該購物商城占地面積 6113 平方米，所有商鋪 100% 出租。擁有 IGA 超級市場超長 10 年租約和其他各式快餐以及郵局、牙醫等等共 21 間商鋪。每年以 6.25% 的比例 增漲租金，淨租金收入達到 $777,073。本購物中心距離布里斯班市中心僅 13 公里， 距離火車站僅 4 公里，周圍有多達 8500 位居民，地理位置非常理想。

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COMMERCIAL COMMERCIALPROPERTY PROPERTYINVESTMENT INVESTMENTCOLLECTION COLLECTION

Friday Friday March 03 2017 20 Oct10 , 2017

全澳商業物業特刊

利率雖低 購房者不願選固定貸款息

他說：「我認為普遍的共識是，利率不會很快上升， 並可能進一步下降，借款人希望從中獲利。」 「鎖定你的利率絕對是一種心理障礙，因為這意味 著你提出了意見，並果斷採取行動。堅持浮動利率 更容易，因為大多數人都是這樣做的。」

的敘述，網上的廣告就能夠吸引租客來看房。

投資澳洲房產，最容易被你忽略的 7 大“收益”！

新的調查表明，當前澳洲利率處於創記錄的低水準， 但與 2016 年年初相比，選擇固定利率貸款的購房 者減少了三分之一。 根據澳大利亞統計局最新資料顯示，在 2016 年2 據澳洲 Domain 房地產網報導，由 Finder 網對澳洲 月 16 日澳大利亞人口突破 月份固定利率貸款的購 2400 萬大關，比官方預 統計局的數據分析顯示，4 測提早了 17 年。 房數量達到 9000 以上，但到 8 月份時，這一數字 下降到 6650。 澳大利亞具有良好的的移民環境和鼓勵性的生育政

是可以保值的硬通貨。房子從來就沒有一個準確的 這也是投資者重新進入房地產市場的跡象。貸款公 定義，對於房子的理解，不同的人有不同的理解。 司 Pass Go Home Loans 總經理 Jamie Moore 表示， 他的投資者客戶選擇了浮動利率來確保貸款的最大 房子，在不同的國家都有相同的意味，但在某些特 靈活性，但仍有很多買家選擇自住房的貸款為固定 殊時期，特殊的國家背景下，賦予了它特殊的特性。 利率。 對於歐洲一些國家，房子可以是移民的手段，而美 國的房子是可以拉動某些地區經濟的重要工具，但 他說：「有些固定利率遠低於 4％，這提供了一定 是在澳洲，不只是可以居住的房子，也可能是您度 的確定性，特別是對一些首次購房者。」 假旅遊的家，更是最好的投資理財工具。

女發言人 Jessica Darnbrough 稱，9 月份 Mortgage 人口增長到底有多快 ? Choice 的所有貸款中，只有 16.72％是固定利率的 住房貸款。而 8 月份裡，超過 20％的貸款為固定利 看看澳大利亞統計局的數字： 1981 年澳洲人口 1500 萬 率。 2004 年澳洲人口 2000 萬 2007 年澳洲人口 2100 萬 許多貸款機構在儲備銀行的官方減息之外，降低了 2010 年澳洲人口 2200 萬 貸款的浮動利率。 2013 年澳洲人口 2300 萬 2016 年澳洲人口 2400 萬 她說：「借款人越來越意識到利率即將削減，因此 如果做一個簡單的計算，在過去的 35 年裡，澳大利 選擇了浮動貸款利率，以充分利用未來降息的好 亞每兩分鐘增長一個人。預測 2033 年人口達 3200 處。」 萬，未來 50 年將迎來 1000 萬移民。

他建議對固定利率有興趣的人保持一部份貸款為浮 投資工具

策 , 因此帶來相當可觀的人口增長速度。另一方面， 澳洲的國際教育地位，以及八校聯盟的頂尖大學資 澳洲儲備銀行分別在 5 月和 8 月削減了利率，目前 源促使留學人數持續增長。在過去十餘年，國人選 官方利率僅為 1.5％，自那時起，貸款經紀人也注意 擇到澳留學的人數每年均以 20% 的趨勢增長，雙方 到較少的借款人鎖定他們的利率。 的聯繫紐帶不斷加強。

動利率，以便利用其在額外還款、取出和對沖帳戶 澳洲房產經歷百年，交易機制成熟透明，政府監管 等功能的便利。 得力沒有資金風險。

和租客溝通

租客分幾種，一種是家庭式。他們會花比較多的時 間在家裏或者院裡。這一類的租客會對房子的情節 外匯投資的確有風險，但同時，單一持有同種貨幣 和花園的大小有更多的要求。另外一種是專業工作 本身也是最大的風險。 人士，他們會花比較多的時間在工作上，對房子的 設計或者設施可能沒有這麼多的要求。 抵禦通貨膨脹的最佳方式是持有多種貨幣，持有強 勢貨幣，類似澳幣這樣的資源型貨幣。因為澳洲擁 要尋找好的租客，最重要就是要知道他們的需要和 有的資源是不可再生的，只會越來越貴。 房子的賣點。身為地產仲介，我們會不斷地和租客 在澳洲買房後，可申請對沖帳戶有多餘的資金可存 溝通，以知道他們的需求。很多租客希望業主能夠 入這個對沖帳戶，按貸款利率以天計息，並可隨時 在租金上能夠有所折扣，然而我們必須鼓勵租客提 支取。 交申請書，再來談租金的問題。 既享有了高額火氣存款利息，又沖抵了因貸款產生 的利息。操作簡單，受益無窮。 審查租客申請

傳承工具 租客申請房子必須附上 100 積分的身份審核。駕照、

他表示，兩年或三年固定貸款是最受歡迎的選擇。 空置率抵達 3%。澳洲房產近 50 年來平穩增值，平 這是因為中斷固定貸款利率的成本很可觀，三年以 均每 7-10 年便可實現翻一番，增長趨勢穩定，剛性 上的經濟狀況又很難預測。 需求長期存在，是非常好的投資理財，分散資金風 險，抵禦通貨膨脹的最佳工具。

健保卡、護照、銀行卡等資料不能少。同時，自己 澳洲無房產稅，無遺產稅，是非常好的財富載體。 的租房紀錄和工作推薦人等都必須要附上。此外， 國內普通的房子超過 20 年銀行不予抵押貸款，只能 租客必須附上薪金或增援資料、銀行賬戶資料等， 低價套現，出租還得再花錢裝修。 以證明自己能夠負擔得起租金。物業管理經理就必 到了 2020 年老齡化人口高達 20%，人口驟降，房 須審查他們的申請。 租賃市場逆勢成長 尋找好租客秘訣 產需求急劇減少，到時指望政府拆遷而獲得高額的 抵押工具 賠償基本已經不可能實現。 我們地產公司審查租客有 4 個步驟。第一，審查租 逆勢成長？可能嗎？其實租賃市場一直被市場的波 澳洲房產首付低，投資風險小，收益大。根據澳洲 客的租房紀錄，我們可以打電話給租房仲介來訊問。 動所影響，只要價格合理，要尋找好的租客並不難。 海外留學教育基金 法律規定，房屋可以進行二次貸款。 第二，打電話給工作的推薦人來詢問薪金等工作類 「此外，大多數經濟學家現在預測一段時間內利率 很多在市場上放空很久的業主聯絡我，想要詢問如 人口“大躍進”導致澳洲各大一線首府城市普遍存在嚴 峻，且一時難以緩解的房屋短缺問題。 選擇好的區域，好的樓盤，通過房產的增值可實現 即從銀行貸款房子增值部分以用做其他投資項目當 的問題。第三，聯絡租客的個人推薦來詢問他們的 不會上升，因此，借款人沒有選擇固定利率的貸款 何快速找到合適的租客，其實只要通過以下幾個步 兒女的免費海外留學，同時解決自主問題。 中，因此房子可以作為投資者們的快速借貸載體。 情況。最後，通過全國租約數據庫來審查他們是否 項目的迫切需要。」 驟，就能夠在最短的時間內找到合適的租客來租房。 澳洲國家住房供應理事會預測： 有在黑名單內。利用不同的管道，我們可以確保好 2016 年，珀斯每週都有超過 1000 套房子出租，相 再融資工具 養老基金 的租客能夠照顧並且負擔租金。 Finder 女發言人 Bessie Hassan 稱，儘管財政部長 比去年同期的 800 套，今天租賃市場明顯成長。 兴趣，其中多数买家为想要搬到更大物业居住的家庭，最终 一套建于 2013 Douglas St 45 号的豪宅，打破当地 至 2036 年，悉尼需要新建 77年，位于 萬套住宅，比當前住 Scott Morrison 反對利率的進一步下調，更多的房 投資廣告以吸引租客 澳洲房產增值不用出售房產就可以獲得。 澳洲購房享有永久產權，通過租房帶來的源源不斷 宅總量 168 保持了 萬套增多346%。 的买家来自 Meadowbank。 年的房价纪录。这座房屋房屋占地面积 999 平米， 確認租約長短 產買家與貸款機構認為利率仍然有下降的可能。 的正向收益，實現以房養老。 增值部分可再次經銀行評估後可貸出，增加您的現 到 2051 年，墨爾本人口將達到 萬，需額外修 内有 6 间卧室及 3770 间浴室。 第一，業主必須精明投資。房子必須打理清潔，地 罗伯森指出，在帕特尼，占地面积较大的房产非常抢手。买 金流動，很好的實現了從貨幣到資產，資產再次轉 而國內的房子因產權的問題，市場不夠成熟，超過 建 157 萬套住宅。 最後，租約的長短也是租客租房的一種重要的因素。 Hassan 說：「在 10 月份時，我們 33 個經濟學家 毯、瓷磚、廁所、廚房等容易骯髒的地方必須常常 家可以购买土地建房，但是需要投入大量时间跟精力。此次 為貨幣的的流轉性。 20 年的房產破舊不堪，銀行一般不予貸款，無法實 地產仲介鼓勵租客簽署至少 12 個月的租約。在某些 和專家中有 9 人預測儲備銀行會再次降息，你就可 打理和清理。空調的出口也要確保沒有污垢，花園 現以房養老。 至 2031 年，布里斯班地方政府地區住宅房地產市 这套房产原计划在上周末进行拍卖，指导售价为 365 万澳元 出售的房产土地面积 999 平米，已证明是很大的卖点。 特定的時候，我們也可以簽 6 個月的短租。市場的 以理解澳洲人沒有選擇固定利率的原因。 沒有雜草等。第二，花費大約 100 澳元聘請專業的 場每年需要大約新增 5430 套住宅。 外匯投資工具 至 400 万澳元，结果由于大受欢迎，在拍卖前两天便以超指 走勢還是趨向於租金的高低，因此，我並不鼓勵業 攝影師來拍照，從而在廣告上有更專業的效果。 导价的 430 万澳元售出。 据了解，2014 年 11 月，McGowan St 34 号的海滨物业售出 房子到底算是什麼呢？ 主在租約期間提高租金。 Bevan 投資集團（Bevan Investment Group）主管 再者，花錢立個出租牌子，這樣租客在網上看到廣 高通貨膨脹的環境下，人民幣絕對購買力下降，對 425 万澳元，创下当地房价纪录，并且保持至今间。 Paul Bevan 稱，幾乎所有的客戶都選擇了浮動利 告之後就可以更加容易辨別出租房。現在房地產市 內貶值，對外有升有貶。 房产经纪人 Nicole Robertson 表示，许多买家对这套房产感 相信在大部分的國人眼裡，房子是家，是住的地方， 率。 場主要是在網上做廣告，只要有專業的攝影和簡潔

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最靠譜的比較：中澳房產投資的區別麽 目前有很多國人都很熱衷於投資房產， 那麽在國內買房與在澳洲買房有什麽區別 呢? 一 . 產權概念不同 產權包括財產的所有權、佔有權、支配 權、使用權、收益權和處置權。 房屋產權是指產權人對房屋的所有權和 對該房屋所佔用土地使用權。房屋作為 不動產與土地是不可分割的一個整體， 房屋在發生轉讓等產權變更時，必然是 房地一體進行的，不可能將房屋與土地 分割開來處分。 國內房產僅包括 70 年的使用權，並不 包括所有權（參見土地管理法，即土地 使用權未到期國家也可徵用）在澳洲， 房屋和土地買賣是分開處理的。

墨爾本土地別墅首付人民幣 18 萬起 麽 如果買 apartment，也是有土地所有權 的，叫 Joint land, 就是和別人共有的， 能省去每年一付的 land tax. 二 . 增值潛力力不同 中國經濟的快速騰飛帶動了房產市場的 迅猛增長。數不清的人靠房地產或者簡 單的倒賣房屋奔了小康，致了富。 聽朋友說，上海房價增長最誇張的時候 三個月翻了一番，只能讓人後悔自己當 初沒有趕上。誰讓房地產是先買的人賺 後來人的錢呢？ 在澳洲，房價的走勢卻是相當穩定的， 年增長 7%—10%，大約 7—10 年翻一 番。 尤其是自九十年代開始，在全球經濟寬 鬆的大背景下，增長尤為迅猛。這主要 是由白人文化導致的，外國人喜歡租房 更勝於買房。 澳洲居民中有近 30% 的人租房住。然 而，近幾十年源源不斷的新增移民為澳 洲帶來大量的住房需求，也帶來了購房 安家的觀念。

買 House 的時候簽合同，簽的是 land & house package 合同，先簽土地轉讓合 同，再和開發商簽房屋買賣合同。 一般在澳洲都是購買 land & house package，因為每塊土地形狀，門面， 寬度，長度不同，能建造的房子要求也 不同，這種 package 是發展商配套設計 好，幫你免去很多繁瑣事情，同時幫你 節約了 很多錢。

每年 2.1% 的人口增長極大的拉動了內 需，刺激了經濟。這些移民中，又以中 國人做出的貢獻最為巨大。 澳洲房價的漲幅雖然不如中國，但是這 也正是成熟市場的表現。正是因為租房 文化的盛行，澳洲房地產產業相對於其 他國家也更加健康，風險相對較小。 三 . 空置率（Vacancy Rate）

空置率是指某一時刻空置房屋面積占房 屋總面積的比率。 它是衡量一個國家房地產產業是否健康 的標準之一。按照國際通行慣例，商品 房空置率在 5%—10% 之間為合理區。 商品房供求平衡，有利於國民經濟的健 康發展； 空置率在 10%—20% 之間為空置危險 區，要採取一定措施，加大商品房銷售 的力度，以保證房地產市場的正常發展 和國民經濟的正常運行；空置率在 20% 以上為商品房嚴重積壓區。 北京市公安局人口管理總隊發佈的資料 顯示，截至目前，北京已基本建成全市 房屋標準位址資料庫。據悉，該資料庫 共採集錄入的房間量為 1320.5 萬條，其 中 381.2 萬套空置，以此計算，北京空 置房比例高達 28.9%. 在 2016 年四月，悉尼的空置率為 1.7％， 墨爾本是 2.1％。在全國範圍內空置率 為 2.5％，約 75,749 個空置。 上文提到，30% 的澳洲人租房住。因此， 在澳洲買房，完全不會擔心租不出去。 因為一百套房子裡只有一兩套房子沒人 住，也許還是極為偏僻的個例。 對於留學生而言，多數人都有過租房的 經歷。數十人排隊搶一套房子的盛況並 不鮮見。人多房少，供小於求，這就是 澳洲各個城市的缺是情況。 四 . 租金回報率 ROI ( Return On Investment )

簡而言之，租金回報率就是每年的房租 除以房價。 調查顯示，目前在北京、上海、廣州、 深圳等四大一線城市，普通住宅的平均 投資回報率均小於 3.5%。 其中，北京的投資回報率更低，除了北 部區域一枝獨秀外，其他大部分區域都 在 2.5% 以下。北京並非孤本，上海整 體租金回報率僅 2%—3%。 與之形成鮮明對比的正是澳洲房產的租 金回報率。 悉尼與墨爾本公寓租金回報率保持 5% 以上。 四、政府立場 在澳洲，租房住還不如自己買房。可是， 澳洲人推崇自由與提前消費，甚至七十 幾歲的老太太，拿著政府養老金還每 週出去打工，就為了一個人住在 manly beach，圖的就是這個范兒！ 政府犯愁了，「求求你們了，買房子吧， 我給你們錢，一次性給一大筆，每年還 退一筆！買了房，你好我也好。我這能 刷資料，能降低養老負擔，你能撈一筆， 還不算你們遺產稅！買吧買吧，再不買 都讓中國人買沒了！」 不是誇張，上面所述句句有理有據。 在維多利亞州，只要你購買的物業低於 $750,000, 並且為自住房，政府將給予 你 $10,000 的經濟補貼，但是前提你是 澳洲綠卡或者公民哦！

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本周末与墨尔本开发商在悉尼洽谈及购买！ 参加房展会了解在墨尔本投资房产的信息

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墨尔本本土开发商 Central Equity 于本周末（11 月 30 日至 12 月 3 日）在悉尼 Rydges World Square 酒店举办“墨尔 本房展及信息说明会”，时间：上午 10 点至晚上 7 点，地 址：389 Pitt St, Sydney NSW 2000, 欢迎参加。

公寓提供居民专享 The Lonsdale 俱乐部式的休闲设施，包 括室内恒温游泳池、健身房、桑拿房和景色宜人的瑜伽室。 另有居民休息室（带厨房及用餐区）、咖啡吧、宴会厅和 影院室等鼓励居民参与社区活动。宽阔的户外露台休闲区 域也提供烧烤设施。

正在寻求投资机会获自住的买家来说，墨尔本是一个很好 的选择。作为蝉联 7 年“全世界最宜居城市” 第一名，墨 尔本在过去的十年中，已超越其他州城市，成为全澳人口 增长最快的城市；繁荣的商业环境、浓厚的艺术气息和多 元文化氛围，加上世界一流的教育体系、激动人心的国际 运动娱乐盛事和完善的社会基础设施等都是吸引买家投资 墨尔本的重要因素。 为了让悉尼居民拥有更多投资选择，开发商 Central Equity 在展会上展示多个墨尔本的优质项目，包括位于市中心优 越地段的期房公寓和最新竣工的现房公寓（即可入住／出 租），以及多个位于墨尔本市郊的别墅及地块项目。 Melbourne Grand 公寓是公司最新推出的全新项目，也是 Central Equity 有史以来最大型的公寓项目。该 58 层高档 住宅公寓位于绿树成荫的 Lonsdale 街，邻近墨尔本大学、 RMIT 皇家理工大学、维多利亚女皇市场、Bourke St 零售 街区、Flagstaff 公园、Southern Cross 火车站、电车站以 及等等墨尔本市中心一切便利的生活设施。将能满足向往 都市生活、时尚设计及宽敞公寓需求的置业者。 公寓推出一系列宽敞的户型，有 1、2 及 3 居室公寓供不同 需求的买家选择，一居室由 $499,000 起；二居室由 $599,000 起；三居室由 $889,000 起。 Melbourne Grand 公寓采用高档配备、包括设施齐备的厨 房，复合石材台面、LED 照明灯、精致的不锈钢橱柜、玻 璃防溅板和德国进口水龙头。厨房配备德国 Miele ( 美诺 ) 品牌的不锈钢厨具，包括烤炉、天然气炉灶和外排式抽油 烟机。浴室铺设精美墙砖，配备半框淋浴隔间、大镜面、 高亮面板橱柜、复合石材的储物架和洗手池，并带有 LED 照明灯。另配有洗衣机及烘干机以及所有公寓均预装了高

另有位于墨尔本南岸 Southbank 的全新现房公寓也将在展 会中亮相，对于欲想即刻入住或出租的自住／投资买家， 这是个难得机会前来一览该全新公寓。位置优越，可提供 便捷的都市生活方式，住户步行既可抵达墨尔本中央商务 区、艺术中心、皇冠娱乐中心、皇家植物公园、一流餐厅、 咖啡馆及交通设施，邻近墨尔本著名大学及学府，世界最 宜居城市的便利生活触手可及。现仅有限量的一、二及三 居室出售，售价从 $449,000 起。 开发商 Central Equity 也带来公司的多个别墅区项目，买 家可选择先购地后建房或直接购买别墅 + 地块套餐，售价 仅从 $459,000 起。 同期举行的 45 分钟房产信息说明会 , 每天二至三场，除了 可了解投资墨尔本房产的有利因素及如何人在悉尼亦可轻 松购买及管理墨尔本房产，开发商还特别邀请到了银行的 房贷专员和熟悉购房事宜的墨尔本律师亲临现场为你解答 相关疑问，活动均可免费参加，由于席位有限，敬请请提 前预订。 Central Equity 是澳洲资深的本土开发商，迄今已成功开发 了逾 70 个项目 , 包括公寓、联排别墅和市郊的优质别墅区。 截止 2017 年，公司已成立 30 周年。买家们可放心的与拥 有 30 年经验的 Central Equity 直接洽谈及购房，无需通过 中介或中间人。 预订热线：0434 608 845 Bonnie( 黄女士 ) ／ 1800 898 095 网上预订：www.melbournepropertyshow.com/ch

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Book 3, Issue No. 590 Friday Dec 01, 2017

悉尼新貌的璀璨之星

澳大利亚悉尼——2017 年 11 月 28 日星期二 皇冠房地产集团 Waterloo 最新项目 Waterfall by Crown Group，璀璨之星完美点亮悉尼新貌。 Waterloo 区最新总体规划过程预计耗时 12 个月，以助于确定 公共住房、经济适用房及私人住房的合理分配。地区重建将分 阶段进行，预计耗时 15 - 20 年。 过去几年里，Waterloo 区已迅速发展成为悉尼最理想居住区 域之一。究其原因，热闹的当地美食以及新项目的开发功不可 没，例如，皇冠房地产集团重金打造的定义都市奢华生活新方 式的最新项目 Waterfall by Crown Group。然而，众所周知， Waterloo 地区能够取得如此成功，最重要的原因是其所在的黄 金地理位置——悉尼市中心最美好的一切，皆近在咫尺、垂手 可得。 Waterloo 拥有“十分钟交通核心区”的美誉，从 Waterloo 区出发， 不论步行、驾车或是搭乘公共交通工具，十分钟即可达悉尼最 繁忙最热闹的市中心，出行就是如此便捷。 Edwards 女士说：“皇冠房地产集团备受瞩目的 Waterfall by Crown Group 项目就处于繁华 Waterloo 地区的核心地带。” “对于上班族来说，交通非常便利，十分钟可达机场，到市区 十五分钟，到海滩十五分钟，” “在这里，生活也很便捷，近咖啡馆、餐厅及各大超市 – 是尽享 现代生活方式的最佳选择。” 她解释道。 澳大利亚龙头房地产开发商皇冠房地产集团最新推出其最具自 然元素的悉尼住宅项目 Waterfall by Crown Group。该耗资 3.95 亿澳元的项目位于 Waterloo 地区，旨在打造融奢华公寓、自然 美景、完备生活设施为一体的特色住宅项目。 Waterloo 地区为悉尼发展最快的区域之一，是悉尼市议会 30 亿 澳元打造全新 Green Square 规划的重要组成部分。 新南威尔士州政府对该地区的重要性表示认同。政府于 10 月份 邀请 Waterloo 当地社区居民对该地区的未来总体规划发表意见， 并及时提供反馈以利于政府在该地区进行更好的持续投资。 皇冠房地产集团 Waterfall by Crown Group 项目总监 Prisca Edwards 表示，州政府鼓励居民分享其对所在社区的美好愿景， 这是一件让人高兴的事情。 “过去几年 Waterloo 区呈现强劲增长，皇冠房地产集团旗下 的 Waterfall by Crown Group 项目吸引了众多新居民来此定 居，”Edwards 女士说道。 “让居民参与到 Waterloo 地区的总体规划有助于该地区更好地适 应当地社区的需求。我感到很高兴，州政府正在采纳多方观点， 以求塑造该地区的美好未来。其涉及领域颇多，包括文化、社 区生活、环境、露天场所、住房、街区、商铺、设施和交通等 诸多方面。” 她补充道。

“悉尼地铁是澳大利亚最大的交通建设项目，对城市整体发展具 有极其重要的意义。新地铁站的建成必将对 Waterloo 产生巨大 影响。当地的公寓需求已经很强烈，悉尼地铁建设第二阶段一 旦完工，需求势必猛增。此时此刻正是投资该地区的最佳时机。” 2024 年悉尼地铁建成后，城市各个角落将以前所未有的方式连 接起来，从 Waterloo 站搭乘地铁，仅需六分钟即可达 CBD 中 心的 Barangaroo 站。 另外，Waterloo 站还将提供： • 沿 Botany 路与公交车连接的站点 • 至澳大利亚科技园以及 Redfern 站的新线路 •Green Square 与 CBD 之间的新项目 - 全球经济走廊 Waterfall by Crown Group 项目现正处于施工中。该项目位于 18 O’Dea Avenue Waterloo，由三座七层高的建筑和一座 20 层 高的地标性雕塑式建筑组成，包括公寓单间、一卧、两卧、三 卧公寓、庭院公寓和顶层复式公寓。 该项目以葱郁的热带雨林景观、美丽的水景花园以及独特的七 层楼高的瀑布——澳大利亚最大的人造瀑布为其主要特色。 房间内饰选用石材、木材配以雅致的色调，营造出清新自然、 现代奢华的生活格调。 项目还设有宁静的休闲露台、顶层无边泳池以及僻静的竹林步

道。住户们还可享用最先进的空中悬臂式健身房、顶层影院、 配有厨房的多功能厅、音乐室以及零售商铺。 “我们很荣幸可以把 Waterfall by Crown Group 项目带到 Waterloo 区。该项目独具一种打动人心、赋予灵感的神奇力量， 未来数十年都将会对周围的环境产生巨大的影响。”Edwards 女 士说。 她补充道：“Waterfall by Crown Group 项目必将成为点亮悉尼 新貌的璀璨之星。” 皇冠房地产集团的 Waterfall by Crown Group 项目将于 2020 年 完工。 高端公寓现正热售，价格从 $702,000 到 $1,522,000 不等。

欲了解更多信息，请访问 www.crowngroup.com.au 或致电 1800 827 696。

关于皇冠房地产集团 (Crown Group) 皇冠房地产集团 (Crown Group Holdings) 是澳洲一家龙头房地产企业，专长于房地产开发、投资 及酒店式公寓等领域。 公司由建筑师 Iwan Sunito 及工程师 Paul Sathio 共同创立，首个项目启动于 1996 年。 Iwan Sunito 拥有新南威尔士大学的建筑 ( 荣誉 ) 学士学位及建筑工程管理硕士学位。1993 年， Iwan 成为注册建筑师，同年获得新南威尔士大学“Eric Daniels 住宅设计卓越奖”。 近年来，Iwan Sunito 更是屡获嘉奖，其中包括印尼《Property & Bank》杂志 2013 年度“黄金领导力” 大奖、印尼国会 2013 年度“海外侨民企业家”大奖及 2013 年度“安永年度企业家”称号。2015 年， Iwan 被 Urban Taskforce Australia 评选为“房地产业年度风云人物”。

奖项与荣誉 皇冠房地产集团历年来获得了 20 余个业内备受瞩目的重大奖项。位于 Parramatta 的 V by Crown Group，于 2016 年获得国际房地产奖澳大利亚最佳高层住宅建筑奖。位于 Waterloo 的 Viking by Crown Group 于 2015 年获得澳大利亚建筑商协会（MBA）新南威尔市卓越建筑大奖。2014 年皇 冠房地产集团建造的由 7 栋建筑组成的度假式住宅项目 Top Ryde City Living 获得由澳大利亚城 市发展学会（UDIA）颁发的 NSW President’s Award ( 新南威尔士主席奖 )，该奖被公认为澳大 利亚房地产开发的最高荣誉。

Paul Sathio 拥有悉尼科技大学的土木工程学士学位及新南威尔士大学的工程科学硕士学位，在建 筑及开发行业拥有 20 余年经验。

Top Ryde City Living 同时还被澳洲城市发展学会 (UDIA)“2014 年度卓越大奖”提名为 “澳大利亚最 佳高密度开发项目”，并斩获澳洲建筑商协会 (MBA)“2013 年度杰出住宅奖”。皇冠房地产集团其他 获奖项目还包括：充满创意的滨水开发项目 Sanctum by Crown，获得澳洲建筑商协会（MBA） “2012 年度杰出住宅奖”；大获成功的 ICON at Homebush，被澳洲住宅产业协会 (HIA) 授予“2007 年度 企业社会责任住宅奖” 之“年度公寓项目”。

过往与近期项目

Skye 套房酒店 （Skye Hotel Suites）

皇冠房地产集团成立于 1996 年。自公司成立以来，其在悉尼众多顶级黄金地段成功开发了一系 列大型项目，其中包括 Bondi( 邦代海滩 )、Bondi Junction( 邦代枢纽 )、Parramatta( 帕拉玛塔 )、 Ashfield( 阿诗菲尔德 )、Epping( 埃平 )、Homebush( 霍姆布什 )、Newington( 纽因顿 )、Pennant Hills( 彭南特山 )、Rhodes( 罗兹 ) 以及 North Sydney（北悉尼）的最新项目 Skye by Crown Group。

皇冠房地产集团于 2017 年 8 月在 Parramatta 推出旗下首家套房酒店 Skye Hotel Suites，预计第 二家酒店将于 2018 年中在悉尼中央商务区开放。

如今，皇冠房地产集团旗下在建和筹备项目数量众多，其中正在开发的有四个项目：位于 Green Square 的 Infinity by Crown Group, 位于 Parramatta 的 28 层项目 V by Crown Group，以及位 于悉尼中心的 22 层住宅项目 Arc by Crown Group，以及位于 Waterloo 的 Waterfall by Crown Group。

未来项目 皇冠房地产集团将于 2018 年在悉尼东区及墨尔本等地推出多个新项 目。

www.crowngroup.com.au

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2016 North Shore Real Estate Agency Winner

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Book 3, Issue No. 590 Friday Dec 01, 2017

悉尼设施最全的商业园 House and Land Package $668,980 起 悉尼楼花 近 Westfield 和火车站 2 房 $475,000 起 在过去的五年多时间里，在悉尼居住的人都感觉到一股狂热的购房热潮， 这股狂潮推动着每个区的房价一路攀升。据一些地产权威机构统计数据， 悉尼 House 中价位目前刚好冲破 100 万大关，两室 Apartment/Unit 中价 位达到 70 万。悉尼的房产价位何以突然冲到如此高点？部分人对悉尼的 这种房价呈指数曲线般的冲天上升持乐观态度，认为它还会继续攀高。也 有人认为它是一种泡沫，很快就会崩溃。作为投资者如何把握时机，成为 最后的获利者，正是一个现在值得马上思考的问题。 仔细分析，我们认为近一年悉尼房价飙升的澳洲原因应归结于持续的房贷 低利率。由于利率下降到历史的最低点，固定利率不到 4% 已经维持了相 当长一段时间，使得人们的房屋购买力大增，贷款偿还能力急剧增强，谁 都养得起房。另一个原因，很多人曾经把悉尼房价爆升的主要原因归结于 海外买家的疯狂购买。但实际上自从 2016 年初开始限制海外买家贷款以 来，海外买家减少，房价却并没有因此大幅降低。而且每周六的清盘率仍 然高居不下，这都说明澳洲房价高涨的原因不应该全怪海外买家，澳洲当 地的投资房买家才是推高和支撑高房价的主要群体。大家都数一数自己手 里现在还有几个没有交割的楼花，花多少钱买的，心里就明白了为什么你 也是推高房价的人之一。 悉尼房价如此之高给悉尼市场带来二个巨大的隐患：1）房价攀升正在逐 步超过当地人的购买力，使得需要自住房的 尤其是一些年轻人无力购买。 2）由于澳洲 当地人收入的局限，无法负担高额的房租， 使得房租无法达到相应的投资回报。房价的 过度攀升将导致家庭收入抵抗风险的能力降 低。历史数据显示，利率的变化的是周期性 的，利率上涨是必然的，只是时间问题。如 果继续对长期低利率持乐观态度，过度购买 高价楼房投资将会受到市场的惩罚。 在专业投资知识中，规避风险是股票、房产 和其它投资决定中的一个重要因素。当价格 达到历史顶点，市场的不确定因素增多，风 险将逐渐增大。具体到今天悉尼房产，近市 中心 5 公里之内，两室公寓价格超过 100 万， 而租金在 $700-800 之间。20 公里之内，两 室公寓价格超过 80 万，而租金在 $500-600 之间。再考虑管理费，可能投资回报还不到 3.5%。设想一下，如果贷款利率达到 5%+， 维持这类投资房产的开销将会带来不可想象 的负担。 如何规避风险这是一个永恒的话题，因市场 总是在变化中。如果从保守的角度出发，以 下几点值得考虑：1）购买中价位以下的房产 比较安全。因为一旦金融风暴到来，高价位 的房产，首先受到冲击。2）尽量避免投资管 理费过高的房产。因随着时间的推移，管理 费只会增高，不会减少，而且管理费的增高 不能带来房产的增值。3）尽量避免投资楼房  密度过高的地区。因为房主竞争租客将带来 空租时间过长等问题。 在 2009 年以来，星澳投资集团致力于寻找  和销售悉尼中价位之下的 House 和公寓， 比如西南地区。我们相信这种价位的房产在  未来几年具有巨大的升值空间。这些地区的  House 的价格甚至低于许多中心地区公寓的  价格。独立房屋拥有土地以及 3 或 4 卧房 2  厅 2 卫浴的居住环境，未来的升值的潜力将   会大于同等价位的公寓房。10 年以后人们的 购买重点将会移到这些地区，趁现在这些区 的 House 价格还低于悉尼中价位，赶紧购 入，10 年后获利。政府现在对这些区的投资 巨大，加宽公路，兴建新的 Town Centre， Business Park 和高尔夫球场，还有医院和 专家门诊楼等等很多，创造大量的就业机会。 另外通往这些区的火车线正在修建中，今后 将有更多的上班族可以搭乘新火车去 City 上  班，这也就是人们所说的房产增值的 X 因素。

更重要的是这些区的 house 价格远远低于悉尼 House 中价位，在 60 万 -70 万之间，也远远低于北区 house 价格，正是购买的好时机，希望有眼光 的投资者不要错过这些投资热点区。 11 月 19 日星期日，我们将着重讲解悉尼最新兴建的商业园区的 House and Land package 的特点和优势，并介绍一些超高租金回报的房产项目， 还将认真介绍如何用 Superfund 购买投资物业 , 及其巨大的经济利益和税 务上的优惠。希望能帮助每个投资者挑选到满意的房产。我们的讲座具有 真实性和知识性，没有煽情的忽悠，我们的售后服务更是一流。客人对我 们的讲座评价极高。欢迎新老投资者参加我们的下次讲座，有问题欢迎来 电话咨询。 地产讲座时间： 11 月 19 日星期日下午 2:00 pm – 4:00 pm 讲座地点： 104 Bathurst Street, Town Hall, CBD 订座电话： 9266 0808 （ Mon - Fri， 10 am – 4 pm） 手机或短信订座：0425 668 802 ( 届时座位十分有限，希望大家尽早订座 ) Email 订座： info@staralbert.com 浏览网址： www.staralbert.com

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Book 3,Issue No. 590 Friday Dec 01, 2017

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极具现代魅力的城市高级公寓

大型行政式公寓风格，高质量竣工而成，其位于充满活力的情人港黄金地理位置，堪称完美的市中心公寓。位 于最近刚竣工完成的completed ‘Radiance’ 安全大楼内，集合崭新设计元素，精心制作的室内装饰来完美 呈现家庭感觉，非常适合家庭寻求新环境的居住要求。此极好宅邸为您提供悉尼中央商务区便利，同时隐私度 极高，漫步周围即可享受城市所带来的一切。 • • • •

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Book 3, Issue No. 590 Friday Dec 01, 2017

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238/158-166 Day Street

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情人港奢华公寓罕见配有车库

位于著名悉尼情人港和Cockle Bay码头对面的全新装修公寓，在”Millennium Towers” 10楼的位置，住在 市中心同时安全性极高，可饱览海港大桥美景，生活十分便利。公寓的室内设计采光极好，近新翻新，树立了一 个豪华的标准，在这市中心极其难得带地下锁定车库，黄金地理位置，轻松就可以步行到中央商务区和周围商 店，咖啡厅等等。 • 时尚室内设计，配有高级品牌电器 • 石灰石橡木地板，管道r/c空调系统 • 客厅/用餐区和燃气设备的美食厨房，无缝连接户 外露台 • Queen Bed尺寸的房间配有内置衣柜，主人套房 • 与浴室隔开的烘干机

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星期三下午6:00-6:30pm 星期六上午10:30-11:00am

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Book 3,Issue No. 590 Friday Dec 01, 2017

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Book 3, Issue No. 590 Friday Dec 01, 2017

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坐落于Broadbeach中心的星港娱乐综合度假村，The Star Residences将成为黄金海岸的又一地标建筑。 The Star Residences将为住户提供奢华的室内设计以及一流的配套设施。住户将有机会尽享海滨生活， 饱览海岸线和内陆美景。新建的通道将连接星港娱乐黄金海岸综合度假村，让住户真正拥有极致的生活体验。

销售价格：$467,500起 我们真挚邀请您来参与此次项目推介会，了解这个千载难逢的投资机会。

第二场 日期：2017年12月2日，周六 时间：11:00am-6:00pm 地点：Sebel Sydney Chatswood, 37 Victor St, Chatswood

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Book 3,Issue No. 590 Friday Dec 01, 2017

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Book 3, Issue No. 590 Friday Dec 01, 2017

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开放参观 : 周四 & 周六 10.00am-10.45am

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黄金位置，北向，大潜力，占地面积约 1000 平方米，Bellevue Hill 北向， 独立家居，地处美景花园之中，舒适，惬意。同一家庭居住几代，保养良好，新 蓝筹位置。大潜力，建于 1920 年代，市政批准可建造 4 层带网球场及 近装修。复式设计，泳池边有花园。宽敞起居室，街边泊车位，Smeg厨具。地 现场拍卖：2017年10 月21 日 周六 10.30am 泳池的靓丽家居。由著名建筑设计公司 Brian Meyerson 及 Kevin Ng of 处Hurstville边际位置，宁静友好邻居，几分钟可至高尔夫球场，Westfield及名 详电：Max Spartalis 0418 962 828 MHN Design Union 联袂打造，共 6 间睡房，7 浴室，正规及休闲宽敞 詳電 : 校。 起居室及饭厅，厨房，娱乐室，游戏室，健身房，蒸汽室，酒窖，电梯， Patrick Cosgrove 0407 776 764 大车库。 Ric Serrao 0412 072 178 开放参观： 周二 6.00pm-6.45pm 周六 & 周四 12.15pm-12.45pm

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在“2014年度澳大利亞信貸大獎”的評選中榮獲“年度最佳新興信貸經理公司獎” 在“2015年度澳大利亞信貸行業進步獎”中榮獲“最佳新興公司獎”，“最佳住宅房貸經紀人獎”和“最佳信貸經紀人大獎” 被澳大利亞聯邦銀行評為“鑽石經理人工作室” 在“2015年度澳大利亞信貸經理業大獎”的評選中力戰群雄，摘取“年度最佳教育與培訓機構” 在2016年入圍“澳大利亞信貸經紀人大獎”中的“2016年度最佳非連鎖類公司獎” 入選《澳大利亞信貸專家》 （MPA）雜誌評選的“2015年度全澳信貸公司前10強第9名 入選《財經顧問》(The Adviser) 雜誌評選的“2016年度前25強公司”第12名

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