創刊詞
一樣的我們 別樣的精彩
「珀斯地產」彙集悉尼、墨爾本、布里斯班三地精英團隊，由第一傳媒原班人馬激情操刀籌備。22 年的錘煉，打造出一 支近五十人的專業媒體團隊。秉承著一樣的初衷一樣的信念，滿懷著同樣的熱情，我們如期而至。
我們的內容 – 專業全面但不重複
自 1995 年創辦以來，我們是澳洲唯一一家最專業最全面的地產類華文媒體。在澳洲墨爾本，悉尼和布里斯班三大城市以 及中國北京，上海，杭州等城市均有分部。每週在澳洲主要城市及機場免費發行近 10 類報刊，發行量逾 200,000 份，內 容涵蓋各地房市資訊，國內外新聞資訊，娛樂生活等方方面面的實用資訊。
「珀斯地產」是一份面向高端讀者的中文雜誌，其內容包含本地及全國最新房產動態、市場走勢、金融分析等。作為本地 發行量最大的地產類刊物，它將成為珀斯地區最有影響力的買家手冊，它的影響力也將由第一傳媒旗下的其他線上線下平 臺協助發展。
我們的設計 – 清新簡約但不簡單
順應現代媒體的發展需要，採用高質銅版紙印刷，色彩鮮明，加強版式設計風格化，加大圖片的運用和處理，給讀者最強 的視覺衝擊；注重“悅讀”文化內涵，讓讀者耳目一新。收藏價值高，可反復閱讀，長期保存。
我們的優勢 – 環澳房產博覽會
6 年聯展，5 城巡迴，15 場大型房產資訊博覽，1000 個展位， 100 場專業講座，8 萬與會者，20 萬網頁點擊率，售房總 價值超過 10 個億。
自 2012 年來，澳洲房產博覽會網羅最新房產投資理財資訊，為全澳各大開發商和房產仲介提供了一個開放的平臺，為廣
大投資愛好者展示了各種精美樓盤，提供了上千種物業選擇。免費開設房產投資理財專業講座答疑解惑，量身定做貸款計 畫，免費評估物業折舊，專業律師團隊提供相關法律支援，絕對的一站式購房服務，還有展會獨家優惠絕無僅有。
Michael Han Managing Director
『每一次的努力都是為下一次的果實播下種子；今日比昨日的自己優越才是真正的高尚卓越』-- 第一傳媒攜「珀斯地產」 盛世登陸，言不足以動聽 , 名不足以驚眾 , 但我們的心卻是實在的，力求為珀斯讀者和投資者們奉上精美的地產盛宴。珀 斯我們來了！
打開珀斯吃喝玩的行走地圖 8 月 16 日 英 國 的 Economist Intelligence Unit's 雜
誌，公佈了—— 2017 年全球最適宜居住的城市報告（the Global livability ranking）。該評分的標準根據，涉及 了城市穩定性，醫療水準，文化底蘊和自然環境狀況，以 及教育水準和基礎設施完善程度等因素。
澳洲的城市裡，墨爾本成績依舊穩定，今年繼續登上
冠軍寶座。今年的珀斯不負眾望，勇奪第七！悉尼被甩出 前十！外媒報導中給出的解釋是：“因為與日俱增的恐襲 壓力。”人們在過去的三年中，對悉尼發生恐怖襲擊的憂
慮日益增高，悉尼名聲的應聲跌落與這個“安全因素”有 很大的關係。因為難民人數與日俱增，恐怖襲擊的次數也 越來越多。城市宜居排名還受到國際金融危機，核戰爭衝 突等因素的影響。
這個取代悉尼成為第七的大珀斯的
魅力在哪裡呢？
五光十色的城市街景
珀斯不但擁有寧靜的河流和寬闊的
海灘，更有熱鬧的城市街區，你可以盡
情購物，享受精彩的夜生活和各種美味，
結識當地人、體驗其蓬勃發展的現代氣 息。
國 王 大 街（King Street） 林 立 著 藝
術畫廊和優雅的精品店與餐館。要想逛 逛高品質的商場和時裝連鎖店，可以前 往 墨 累 街（Murray） 和 海 依 街（Hay）
可以深夜購物或與當地白領們一起，慶 祝一周辛苦工作的結束。
在市中心後面的北橋，每個夜晚都
精彩紛呈。威廉街（William）、詹姆斯
街（James）、 亞 伯 丁 街（Aberdeen）
和派克街（Parker Streets）之間聚集著 很多俱樂部、夜店、酒吧和咖啡館，還有
各種實惠美味的餐館。不遠處的利德維 爾（Leederville）， 每 到 夜 幕 降 臨 變 得
分外熱鬧，珀斯的派對動物們紛紛出來，
在忙碌的愛爾蘭酒吧、時髦的地下酒吧 和開放到淩晨的餐館之間穿梭。
勞利山（Mount Lawley）有精彩的
接 著 前 往 蘇 比 亞 克 （Subiaco）。
這裡因為 1851 年義大利蘇比亞克的本篤 會僧人到此定居，因而至今仍舊保留了裝
飾繁複的義大利風格建築。在蘇比亞克 博物館（Subiaco Museum）裡展示有一
些僧人物品以及當地土著文化。而帝王 劇院（Regal Theatre）和蘇比亞克藝術
中心（Subiaco Arts Centre）都有著精彩 的演出。徜徉在蘇比亞克酒店（Subiaco
Hotel）的大堂，你會發現珀斯人都喜歡
先在這裡碰頭，然後再前往附近熱鬧的 酒吧區。
附近的購物中心。海依街的愛德華劇場
現場音樂可以欣賞，很多熱門的澳大利亞
經常上演很多大型芭蕾舞劇、歌劇、戲
特 劇 院（Astor Theatre） 表 演。 這 家 劇
鐘，就能到達占地 400 公頃的植物王國 --
有著聯邦和殖民風格的建築，是採購居
（Bushland Nature Trail），在遮天蔽日
（EdwardianTheatre）被列入文化遺傳，
曲和交響樂演出。欣賞表演之前，可先
在河岸一帶的咖啡館和餐館裡享受一餐 美食。切勿錯過珀斯熱鬧的星期五之夜，
音樂家都曾在這裡充滿藝術風格的阿斯 院坐落的博福特街（Beaufort Street）， 家用品和個性時裝去處。
都市中的植物王國
泊、景觀花園和野餐區。然後從羅特韋
斯特聯邦走道（Lotterywest Federation
Walkway） 上 的 瞭 望 台， 或 15 米 高 的
DNA 塔 （DNA Tower）頂部，飽覽珀斯、 天鵝河與達令山脈（Darling Ranges）的
壯麗景色。或者與當地原住民嚮導同行， 瞭解叢林生存技能，品嘗叢林美食 (bush
tucker)，傾聽彩虹蛇的故事。這裡在春
季時野花遍地，你甚至無須考慮該如何 遊玩，只是呼吸下新鮮的空氣，聽聽鳥 兒的鳴唱，都會無比愜意。 天鵝河泛舟的秀麗
天 鵝 河（Swan River） 沿 岸 點 綴 著
從珀斯市中心出發，只需步行幾分
眾多公園和摩天大樓；你可以順流而下，
國王公園。你可以漫步于叢林自然小徑
西澳大利亞大學（University of Western
的參天桉樹的庇護下，經過明鏡般的湖
前往瑪蒂爾達灣（Matilda Bay）並觀賞 Australia）的地中海風格建築；或著溯流
而上，去往風景如畫的天鵝穀。一邊享受
巡航晚宴，一邊欣賞珀斯絢麗的天際線。
曼 特 爾 監 獄（Fremantle Prison）。 而
克灣（Stark Bay）也是衝浪、海釣的好
擇，搭乘高速渡輪前往珀斯動物園、羅
（Shipwreck Museum） 你 還 能 參 觀 到
島上還住著僅在西澳居住的小生物：
還有各種刺激的水上運動任由你選
特尼斯島或弗裡曼特爾港口，都是不錯 的選擇。
弗裡曼特爾的別樣藝術
弗裡曼特爾（Fremantle）的街頭，
被各種賣藝的樂手和魔術師佔據。你可 以徜徉於藝術品夾道的曲折小巷，逛逛 熙熙攘攘的週末集市，或前往高街（High Street） 尋 覓 名 師 設 計 的 時 裝 和 原 住 民
工藝品。然後在漁船碼頭（Fishing Boat
Harbour） 的 餐 館 品 嘗 印 度 洋 海 鮮， 或
去處。
17 世 紀 臭 名 昭 著 的 荷 蘭 巴 達 維 亞 號 沉
短尾矮袋鼠。矮袋鼠作為動物界的網紅，
Beach）上的馬米恩海洋公園（Marmion
從弗裡曼特爾港口乘坐 Leeuwin 號
練得一身賣萌的好本事，自然也是一點
船。
三 桅 橫 帆 船 航 行 至 卡 納 克 島（Carnac
Island）， 觀 賞 海 豹、 鯨 魚 和 海 豚。 在
已經跟來自全世界的朋友們自拍若干， 也不認生。
還可以參觀羅特尼斯島博物館
弗 裡 曼 特 爾 藝 術 中 心（FremantleArts
（Rottnest Museum）、 古 老 的 燈 塔 和
會讓你收穫甚豐。
（Oliver Hill）的廣闊全貌。隨後，坐在
Centre）欣賞星期日免費音樂會，也都
有矮袋鼠的羅特尼島
在沒有任何機動車的羅特尼斯島上，
地下隧道、巨型槍支，並欣賞奧利華山
海濱酒館裡觀賞日落，徹底融入到這裡 舒緩閒適的生活節奏中去。
者 尋 訪 當 地 19 世 紀 風 味 的 古 老 小 酒 館
騎自行車或劃皮艇，是前往各港灣和 63
（Cappuccino Strip），少不了再喝上一
十三處古老沉船點，是浮潛及潛水愛好者
根據自己的喜好選擇其中的一些。城市
Bay）、 鮭 魚 灣（Salmon Bay） 和 斯 塔
充足的陽光，是日光浴的不二之選。
裡喝上一杯。若是到了卡布奇諾一條街 杯咖啡。
這 裡 還 有 西 澳 最 早 的 監 獄： 弗 裡
你可以加入那些曬成古銅色的背包
族的行列，然後帶著海水的氣息，快樂
在 懸 崖 街（Cliff Street） 的 沉 船 博 物 館
處避風海灘的最佳選擇。那裡的珊瑚礁和
的樂園。其中斯特裡克蘭灣（Strickland
陽游標配的白沙灘
珀斯周邊有著眾多的海灘，你可以
海灘（City Beach）的白色沙灘配合這裡
地穿行於週末集市。而特裡格海灘（Trigg Marine Park）是與海獅、寬吻海豚和座
頭鯨約會之地。在熙熙攘攘的希拉蕊船 港（Hilary's Boat Harbour），可以瀟灑
地登上一搜深海捕魚船，闖入印度洋的 腹地。還可以去到遍佈酒吧的索倫托碼 頭（Sorrento Quay）或者美麗的揚切普 瀉湖（Yanchep Lagoon）。
希望這張珀斯的行走地圖能夠為你
吃喝玩的假期增添一絲便利，一點輕巧， 一份開心。
CAN INVESTMENT STRATEGIES INCREASE BORROWING CAPACITY
你的貸款能力 有多大 取決於你的投資策略
貸款能力
A reliable investment strategy not only means great growth potential but cash flow. More importantly, you should consider how much can you borrow from the lender according to your finance situation.
to your properties. All you have to do is to be given enough finance to acquire it. Your profits are so near and within reach, but yet so far away at the same time! If only you could access the finance to make it a reality...
As an investor, you'd want to be able to expand your portfolio take advantage of the current opportunities. But how will you obtain finance if you don't have enough equity?
So how do you gain access to 'unlimited' finance? You may be in one of the following 3 s c e n a r i o s w h e n y o u a re s t o p p e d b y lenders: 1. You don't have enough equity despite the fact you have good enough income; 2. You don't have enough income despite the fact you have enough equity; 3. You have neither equity nor income.
Being stopped from continuing to invest because of problems with finance is even more frustrating if you are an investor who has already mastered the skill of selecting high performing properties, or can create instant equity or income by adding value
我們翻新裝修現有的房產，從而增加他們的價值。”Village Finance 的總監 Adrianan Fillipowski 解釋道。如果房產是 能夠為你產生現金流的，那麼它們很有可能能為你提高貸款 能力。成功地重點是在低風險區域買房。
一個可靠的房產投資策略不僅僅意味著升值和現金流。更重 要的，是你要考慮你的個人和投資情況，以及你最終能拿到 房貸審批的能力。
為“有升值潛力”的房產融資
但是投資者往往忽略了一點：放貸人所在的行業就是放貸。 儘管他們的貸款條款有些時候看上去十分難以滿足，但他們 確實是希望與你能達成合作，為你的投資保駕護航。這就是 為什麼，一般而言，不管你的房產是否是負扣稅，只要貸款 人有還貸能力，銀行還是會發放貸款。 “換句話說，一個人用什麼樣的投資策略不會直接影響銀行 對你的看法，所以只要你可以證明你有能力償還貸款就可以 了。”Mortgage Choice 的 CEO，JohnHlavell 談道。 “儘管只要你能夠證明自己的還款能力，大多數銀行都願意貸 款，但是有些銀行可能不願意在某一個貸款人身上承擔太多 的風險。”因此，他們可能會給貸款人的房貸設定一個限制， 我們通常稱之為 LVR（Loan to Value Ratio）。 大多數情況下，銀行不會認為負扣稅的貸款者與其他貸款者 有什麼不同。相反，他們在意的是貸款人是否能夠按期支付 房貸。這也就是說，如果一個貸款者現有的房產可以產生正 向現金流，他最終可以獲得更多收入，並能更容易地償還貸 款，銀行就會認為即使再發放給他更多新的貸款，貸款人也 有能力償還。 當評估貸款風險時，銀行會考慮以下幾個問題： ● 如果你用來租賃的房產租不出去怎麼辦？ ● 如果你的房產價值大幅降低，並且你的投資沒能升值怎麼 辦？ ● 如果利率快速上漲，而你恰好已經和你的租戶達成協議， 在未來的十二個月內不會漲房租怎麼辦？ 如果這樣的情況發生，你的每月房貸可能要比你的收入還要 多，這樣反過來還會降低你的還款能力。“所以在為你的投資 性房產採用負扣稅的策略之前，你應該好好考慮一下最壞的 情況。” 為“可產生現金流”的房產融資 當你開始為你的下一處房產融資時，如果你的投資組合中已 經有產生正向現金流的投資了，那麼這將為你申請房貸帶來 正面的影響。 這是因為採用“現金流策略”的投資者每週可以收到額外的收 入，這提升了他們的貸款能力。 “這可能讓你貸款更容易，但是當你在考慮是否再購買一套此 類產生現金流的房產時，你也應該考慮到相關的風險。”另 外，投資在產生現金流的地區可能會對你購買更多房產造成 限制，因為你的投資組合會因此缺乏升值潛力。 “一般來說，我們都沒有足夠的資產去購買更多房產，除非
堅持“長期持有以獲得房產升值”的投資者們也會發現他們的 貸款能力較低，這是由於它們不能為你產生租金收入造成 的。而另一方面，你可以獲得較高的 LVR，因為銀行很樂於 給高升值空間地區的房產提供貸款。“房產升值可以為你提供 資產去購買下一套房產，這可以通過交叉擔保或者再融資的 方式實現，然後你就可以利用這筆錢作為首付去購買下一套 房產了。” Steven Ryan，一位貸款經紀人談道：不僅你的投資策略可 以影響你的借貸和獲得貸款審批的能力，你還應該警惕一些 外界的因素。“在過去，獲得 7% 的房租回報率對於你的貸款 能力來說沒什麼影響，但是最近的澳大利亞金融服務業協會 （APRA）改革已經改變了遊戲規則 : 現在，你需要獲得將近 10% 的房租回報率才行。即便如此，有一些銀行就是不喜歡 特別高的租金回報率，他們往往無視那些回報率在 6% 以上 的貸款申請。 Ryan 將投資重點放在那些能夠立即帶來強勁升值的房產上。 “我下一步準備將重點放在開發上，我希望這最終能給我帶來 現金流和資產的雙向回報。” “與我相反的是，我的一位收入水平和我差不多的朋友將自己 不足 $250,000 的資產投資在價值幾百萬的投資組合上，現 在每年可以為他產生幾萬澳元的正向現金流。他之後就辭掉 了工作去追逐他的夢想。這個故事告訴我們：兩種策略都很 好，取決於你的目標是什麼。 匆忙融資會造成多大的代價 ? 我們都知道，當你準備為你的下一套房產安排融資時，是有 利有弊的。正在升值中的房產有優勢也有風險，這和為你產 生現金流的房產一樣。而風險的嚴重程度往往和你的自身情 況相關。這就是為什麼一些財務顧問說，不管採用哪種投資 策略，投資者們都需要一些專業的建議。 “幾年前，我有一位剛剛從斯裡蘭卡移民過來的客戶，他帶來 了一些錢。他在珀斯的一個礦業小鎮工作，工資很高，所以 他決定投資房產。”財務顧問 Sonali Rodrigo 說道。“他獲得 了銀行的貸款預先批復後為一套獨立屋付了 10% 的首付。萬 事俱備，但只有一件事他忽略了，那就是銀行在那個時候對 某些礦業小鎮的地區貸款是有限制的。”當他回到他的銀行繼 續申請貸款時，他被告知銀行不願意借給他 90% 的錢去買 房，甚至 80% 也不可能。銀行給予這一特定地區的 LVR 最 高是 70%。最終，因為他無法支付 30% 的首付，他失去了 他全部的的首付。他很後悔沒有人告訴他在合同上加一條融 資條款，這樣他就不用損失掉這麼大一筆錢了。 內容來源 your investment property management 由澳房大全整理
投資策略
有關房產融資和房貸的決定對每個人來說往往都很重大，這 是因為它是實現財務自由的重要一步。所以，你如何知道哪 一種房產適合你的財務狀況？又有什麼錯誤的策略會使你的 房產投資陷入僵局？
GARDENHILL
ARTIST IMPRESSION – EXTERIOR
812 ELGAR ROAD DONCASTER
INTRODUCTION
恭贺第一傳媒「珀斯地產」落地
始终如 1
1300 001 118
n1holdings.com.au n1group.com.au Suite 502, Level 5, 77 King Street, Sydney, NSW 2000 ／ 悉尼 ／ 墨尔 本 ／ 布里斯班 ／ 上海 ／ 沈阳 ／ 吉隆坡 ／
請注意 如果你是第一次買公寓
了解分契式所有權 strata title 很重要 在澳洲，房屋產權有好幾種，有地皮
的獨立房屋屬於托倫斯所有權（Torrens title），購買托倫斯所有權的房屋後，業
主需要自己負責土地和房屋的維修以及
管理工作，同時業主也可以向當地政府 申請對於房屋進行推倒重建或是加建。
公寓、聯排別墅的產權通常被稱為
分契式所有權（Strata Title），持有該所
有權的業主對土地並無所有權，相反只
What you should know about strata title ?
A property such as a villa, townhouse or unit however is usually purchased under Strata. Strata title allows individual ownership of part of a property (called a lot and generally an apartment or townhouse), combined with shared ownership in the remainder
4. 公寓公共財產（Common property）
督都有所不同。因此，建議購房者到所在
來的大規模維修和維護。其費用由公寓所
有其公寓四面牆以內的物理空間，其餘
和建議。此外，你也可以在 MoneySmart
更換圍欄，修理和維護電梯。在買房前，
有業主共同擁有。因此，在公共空間，
資金，主要用於公寓公共區域和整棟樓未
不論你是否是首次購買公寓，在簽
有業主共同支付。其中包含了粉刷牆體，
署購房合同前，明白分契式所有權讓自 己擁有哪些權利和責任至關重要。以下 是關於分契式所有權的五大特點：
1. 樓層費用（Strata levies）
當你購買了一套公寓，明確來講你
只是擁有了公寓牆內的空間，這就產生 了不少公共空間，因此也就產生了樓層
建議瞭解一下物業基金的資金數目，這
可以作為評估其公寓和物業經濟狀況的 資料。
3. 公寓改建限制
（Building restrictions）
業主對於房屋的改造受限於公寓自
費用。該費用包括了從公寓維修到公共區
身建築。法律禁止業主私自對公寓進行
付的公寓，由於涉及到游泳池、健身設
共設施的改建或是改造屋頂，只有向法
域和花園的清理。通常來講，按季度支
施以及運動場這類複雜的管理，樓層費 用往往更高。不同公寓樓層費用差異很
結構性的重建（如拆除牆體），影響公 人團提出申請並得到許可才行。
如果目前存在禁令，飼養寵物可能
大，而這能直接影響到房屋的轉售價格。
也需要得到法人團體的許可。同時，在
費用考慮到購房成本中。
園安裝圍欄也是有所限制的。此外，公共
因此，在進行房價談判時，你需要將此 2. 物業基金（Sinking fund）
(called 'Common Property' e.g. foyers, driveways, gardens) through a legal entity called the owners corporation — or body corporate, strata company or community association, depending on your state or territory of residence and the type of scheme.
物業基金從本質上來講是一個儲蓄
是購買了土地上一個以水準和垂直劃分
的有限空間並獲得該空間房產的所有權。
無論你是否是首 次購買公寓，在簽 署購房合同前，明 白分契式所有權讓 自己擁有哪些權利 和責任至關重要。
公寓外部窗戶安裝百葉窗，在陽臺或花 設施如游泳池的使用時間也有明確規定。
正如上文所提到的，公寓業主只擁
的空間都稱之為公共空間，由公寓內所
州的公平交易所獲取與購房相關的資訊 網站上找到相關法律的完整列表。
不少人都享受到了靠近市中心的公
有一些事情是被禁止的，如晾曬衣物，
寓所帶來的便利交通和就業機會的福利。
的車位。
花費能夠讓業主更愉快地享受公寓生活。
種植植物，以及使用來訪者和其他業主 5. 各州法律（State legislation）
在澳洲，各州對公寓管理的立法監
因此，瞭解分契式所有權的真正意義以及
本文由澳洲房产大全编译
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是在墨爾本和布里斯班，未來一年您是否依然 會重點投資在這兩個城市？ Joseph：的確，墨爾本和布里斯班是我過去兩 年主要關注的城市，在未來的一年半左右，我 在這兩個城市有大約 12 套房產需要成交。我投 資它們的主要原因在於，相對悉尼，這兩個城 市的房價有巨大的優勢，同時它們的基建，人 口增幅都非常不錯。
Joseph：不會。我在房產投資的初期，曾經賣 掉過一些我買過的投資房，現在回想起來，我 後悔每一個我所做的賣掉它們的決定。如果我 把那些我賣掉的房子全部持有到今天，那麼它 們到今天至少會給我多帶來大約 1500 萬的增 值。
如今，我會定期把我的房產做一個重新估值， 如果有增值的部分，我就會把它們套現出來放 而在這個財務年度裡，我可能會把眼光放到珀 在帳戶上，作為備用金，既可以投資，也可以 斯這個城市。它已經淡出投資者的視線許久了， 用於其他用途。澳洲的金融體制非常靈活，如 果你不用這部分的資金，那就不需要付利息。 但根據我們對珀斯的觀察，它即將到達房產週 我建議投資者都要不定期地去回顧一下自己的 期的底部。 房產投資組合，看看是否有增值部分可以拿出 記者：珀斯的房市過去幾年的表現一直非常冷， 來。 房價也有所下跌。為什麼你會在現在這個時點 記者：作為一個有近二十年經驗的房產投資者， 考慮投資這個城市呢？ 如今的你在考慮投資一個房產項目時，主要的 Joseph：大約在 18 個月前，我在珀斯買了一 選擇標準有哪些呢？ 個 Mirvac 公司的項目，這個項目所在的區， Joseph：如果要用兩個字來總結我這麼多年來 在悉尼相當於 Mosman（頂級富人區）。今天， 的投資策略，那就是 common sense（用基本 你如果要在 Mosman 購買一套哪怕是普通的 常識去思考）。當我考慮一個房產專案時，我 公寓，沒有 100 多萬都是不可能的，更不用說 不會因為它的戶型圖好，或者開發商有什麼優 買 Mirvac 這樣的頂級開發商的專案。但是， 惠措施而決定是否要購買。我會問我自己這樣 在珀斯購買這樣的頂級區域裡的頂級房產，價 一個問題：這套我考慮的房產，有一天，是否 格只有不到八十萬澳元。 會有人願意出我今天雙倍的價錢來購買？ 這就是我的投資理念，我不喜歡當一個城市的 房產投資的目的都是希望獲得資本增值，如果 房價已經非常火熱， 人人都知道該買房的時 投資的房產價格翻倍了，那麼它一定有吸引人 候，再沖進這個市場。像珀斯這個專案，頂級 以這個價格去購買的理由。你想，富人在考慮 的區域，頂級的開發商打造的專案，對我來說， 購買一套房子的時候會考慮哪些因素？便利 一定是值得投資的。更何況，我只需要先支付 性，安全性，好的景觀，稀缺性，設施的完備 10% 的定金，然後等待它以後給我的回報。 性，以及好的品質，這些是一個房產能夠長期 記者：悉尼市場目前雖然價格已經比較高了， 有好的增值的關鍵。 但依然比較火熱。那你在未來一年是否會考慮 對我來說，與其投資八九十萬去悉尼一個普通 投資悉尼呢？ 的區域，不如花更少的錢去到其他城市更好的 Joseph：我比較幸運的在上一個週期就已經在 區投資。比如布里斯班的開發商 ARIA 的專案， 悉尼佈局了許多房產，而且，我到今天還持有 他們的每個專案我都投了，因為這些專案都符 著這些房產。因此，當這個週期到來的時候， 合我以上提到的標準。 我什麼也不需要做，那些在上一週期購買的悉 記者：最後一個問題，很多人都覺得現在房價 尼房產已經給我帶來的巨大的收益。 已經很高了，那麼未來 12 個月是否還是入市的 但是，這不代表悉尼沒有機會，只不過今天對 投資悉尼市場依然感興趣的朋友，你要做好準 備，你會以一個比較高的價格，進入到一個相 對普通的區。由於過去五年悉尼 70% 的漲幅， 大部分這個週期的增值可能已經產生。因此現 在入市的朋友，要做好等待下一個週期來的心 理準備。 記者：未來 12 個月內，你會出售任何你持有的 房產嗎？
好時機呢？
Joseph：對我來說，投資房產不是為了未來的 一兩年，而是 10 年，20 年甚至更長的時間。 房產投資對於絕大多數人來說，是唯一實現財 務自由的路徑，因此，我認為只要個人的條件 符合，還是應該及時入市。同時，你需要一個 專業的團隊在你的身邊為你服務，找最好的會 計師，最好的貸款經理，最好的投資策略師， 並讓自己不斷“增值”，提高個人的收入，這
樣，才能不斷保持投資。
我的導師曾經跟我說過，房產是一種非常“寬 容”的投資品。也就是說，哪怕你暫時買錯了 房子，付了過高的價格，買錯了地點，不論怎 樣，只要加以時日，它都會最後自我修正，並 且給你帶來財富，這恐怕是其他任何投資產品 都不具備的。 自 2006 年成立以來，我們亞太集團的核心價 值觀，就是説明客戶建立一個 4-10 套的房產投 資組合，並説明他們盡可能長時間地持有這些 資產，直到它們的價值翻倍。我們希望説明客 戶們，通過成功的房產投資，達到財務自由的 境界。 我個人從事房地產行業已經接近 20 年的時間， 也見證了數輪澳洲房地產週期的起起伏伏。我 希望通過和大家分享我這些年自己在房產投資 方面的一些心得體會，以及大家關心的市場熱 點話題，給大家帶來有價值的資訊。 亞太集團致力於幫助投資者在全澳範圍內進行 房產戰略佈局，提供 VIP 房產投資機會。如果 您想瞭解更多資訊，請隨時聯繫我們。我們的 電話是 08 6399 6688 或 0423 909 805。
新夢想
第一傳媒獨家專訪
周華談投資計劃
亞太集團創始人 Joseph Chou 周華先生自從事 房地產行業以來，就走了一條與眾不同的投資 之路。1998 年，剛剛跨進房產投資行業的他， 便不聽身邊人的 “好心勸告” ，一口氣在悉尼 買下了 7 套投資房。二十年後的今天，澳洲首 府城市的眾多房產都是他龐大的房產投資組合 中的一部分。 儘管早已財富自由， Joseph 投資澳洲首府城 市優質房產的步伐依然沒有停止。
本期要分享給大家的是我們與周華先生的特約 訪談，揭秘一個從業近 20 年的資深房產投資 者，一家房產企業的掌舵人，Joseph 在未來的 12 個月的投資重點與目標，以及他獨到的選房 標準。
Joseph Chou （以下簡稱 Joseph）：1998 年 我遇到了我在房產投資方面的導師，通過與他 的溝通和接觸中，我學會了給自己設立投資的 目標。我剛來澳洲的時候，就有一個夢想，就 是想要一年賺到一百萬澳元。後來，我在福布 斯雜誌上看到一種說法：如果你年薪百萬，那 你只是一個高收入者，而真正的富人，可以不 靠自己的雙手勞動，就有百萬的收入。在我瞭 解到通過房產投資可以實現這個理想之後，我 給自己設立了一個具體的目標，那就是在第一 時間內，建立一個 2000 萬資產的房產投資組 合。
為什麼是 2000 萬？因為澳洲的房產租金回報 率平均值是 5%，也就是說，當 2000 萬的資產 價值翻倍後，我再出售一部分，還清負債，並 第一傳媒記者（以下簡稱記者）：Joseph 您好。 剩下 2000 萬的淨資產。那麼此時，我就可以 在聊您的投資計畫之前，我們有個非常好奇的 靠房租每年收入 100 萬澳元，我的年入百萬的 問題想問您：您在 1998 年一口氣買了 7 套投 夢想也就實現了。 資房，但那時候您剛開始投資房產。對於大多 為什麼要在第一時間內買到 2000 萬？因為構 數人來說，會覺得非常冒險。那您為當時什麼 建資產只是萬里長征的第一步，根據澳洲房產 要這麼做呢？ 10-15 年翻一倍的規律，越早建立起這個投資
組合，你就能越早實現財務自由的目標。一個 人當然也可以花 20 年去構建自己的資產組合， 但這樣他就還需要再等很久才能實現資產翻番 的目標。 記者：所以當時一口氣購買了 7 套房產，為的 就是儘快實現 2000 萬資產的目標吧？
Joseph：是的。當時我身邊幾乎所有的人都不 明白我為什麼要這樣的做，我身邊的朋友，律 師，會計也勸我要慢一些。但我自己一旦認定 了這個目標，就會勇往直前的去實現它。許多 人投資房產沒有成功，或者沒有達到他們想要 的目標，很重要的一點就是他們缺少一個明確 的策略，和堅持的決心。
記者：我們知道如今你有一個龐大的投資組合， 這麼多的房子，要怎麼管理呢？ Joseph：我的許多房產都是在上個週期就購買 的，非常幸運，它們當中的許多如今在現金流 上已經是正向的了，也就是說，我不需要再花 錢去養它們。而多餘的租金收入，我還可以用 它們來供養那些近幾年購買的，目前暫時需要 養一段時間的房產。所以，雖然我擁有比較多 的房產，但我基本上自己需要投入的養房成本 非常有限。 通常來說，養一個投資房，最困難的時期，往 往是成交後最初的兩三年，而這個階段也是投 資者信心最容易出現動搖的。但經過若干年 後，等房產變成正向現金流，你的現金流壓力 會減小。而可惜的是，有很多人在這個階段到 來之前，就因為自己想法的改變，或者遇到了 一些暫時的困難，選擇了放棄，把房產出售， 以至於沒有享受到較好的增值，非常可惜。 記者：你目前還是只投資住宅地產嗎？
Joseph：住宅地產依然是我投資的主要範圍， 但除了住宅地產之外，目前我也有投資一些商 業地產，以及投資一些初創型的公司，幫助更 多年輕人實現他們的夢想。但是，對於大部分 處於起步階段的投資者來說，我覺得應該還是 要以住宅地產作為自己資產組合的基石。 相對於商業地產來說，住宅地產的空置率要低 很多，銀行可以借貸的比例也要高更多。商業 地產雖然它的租金回報率高，但是對於投資者 的專業性要求也會更高。我建議一般的投資者 在至少擁有 200-500 萬住宅地產的投資組合之 後，再考慮投資商業地產。 記者：接下來我們來談談您未來 12 個月的投 資計畫吧。我們知道你過去一兩年的投資重點