Byggedrømmen fra A til Å:
Nytt hus
Nytt hus Det begynner med tomten. Stor eller liten, flat eller skrå, med utsikt eller midt i tett bebyggelse. Uansett er det din egen bit av Norge. Et stykke land som skal gi rom til drømmehuset. Så gjelder det om å finne drømmehuset, skreddersy det til dine ønsker, og etter det er det byggingen som står for tur. Eller? Det er nok ikke så enkelt, dessverre. Men å bygge hus er en spennende prosess, med mange valg og mye action. I denne brosjyren vil vi ta en prøvetur gjennom byggeprosessen. Vi i Fjogstad-Hus har vært gjennom dette uendelig mange ganger. Vi har en erfaring som bare noen få andre byggefirma kan vise til.
Fjogstad-Hus
Nå bruker vi vår erfaring på at nettopp din byggesak skal bli så enkel og behagelig som mulig.
Innhold 2
Nytt hus
3
Drømmehuset Drømmen
Drømmen Velkommen til oss med din husdrøm! Fra du tar den første kontakten med oss skal du få innsyn i hva det betyr å bygge hus.
Avklaringsmøte 4
Planlegging og forberedelse Befaring på tomt Skissering Prisestimat Byggemeldingsmøte Søknadsprosessen
6
Kunde
Prosjektering Hovedkontrakt Oppstartsmøtet Oppstart
8
Byggefase Tidsplan Produksjon
10
Overtakelse FVD Ettårsbefaring
11
2
Dette er Fjogstad-Hus
Huskeliste:
Drømmehuset Egen bolig er sannsynligvis den største investeringen du gjør i livet. Her skal du og dine bo i mange år. Det skal være en trygg investering og en god byggeprosess. Da må det ikke være tilfeldig hvem du velger å samarbeide med om byggingen.
Hjelper til med å avklare hvilken søknad som trengs
Avklaringsmøte Formål: Avklare behov, ønsker, forventninger og muligheter.
Drømmen Du kan ha sett på og drømt om egen bolig i lang tid. Nå er det din tur! Mellom den første, spede drømmen og til du flytter inn i det nye huset, er det en omfattende prosess. Vi i Fjogstad-Hus har laget denne brosjyren for å synliggjøre dette. Det aller meste tar vi oss av, men for å komme i mål, er det noen tidsfrister og milepæler du som kunde må kjenne til og overholde. Da lover vi å gjøre alt vi kan for at det skal bli en spennende, kjekk og god vei fram til drømmehuset står klar for deg og familien din!
Reguleringsbestemmelser Kommunale reguleringsbestemmelser legger føringer for hva som er lov å bygge.
Tenke gjennom ønsker og behov
Tidlig i prosessen er det viktig å sjekke hva som gjelder i dette tilfellet. Medfører byggeprosjektet grensejustering eller fradeling av tomt? Er dette en dispensasjonssøknad eller er det en ettrinnssøknad? Avklaringsmøte I det aller første møtet avklares ønsker, behov og forventninger. Vi ser på tomtens muligheter, og om det er spesielle tekniske spesifikasjoner eller andre utfordringer å ta hensyn til. Videre ser vi på rammer og avklarer typen søknad. Og vi presenterer Fjogstad-Hus og hvordan vi jobber.
Økonomi er viktig, og vi må ha en gjensidig forståelse for omfanget av jobben. Er dette innenfor de rammene som er realistiske? Skal det låne-finansieres bør banken kontaktes, for å få trygghet for om prosjektet er realiserbart.
3
Planlegging og forberedelse I denne fasen koser du deg med vår inspirasjonsbok. Her finnes hus for store og små familier, for alle typer tomt og med ulike arkitektoniske uttrykk. Drøm litt og bli inspirert, samtidig som du tenker gjennom hva du ønsker, trenger og hva økonomien tillater.
Utarbeider håndtegnede skisser som presenteres på møte
Gjør oss kjent med tomten. Avklarer forhold knyttet til tomten
Befaring på tomt Å kjenne forholdene på tomten er viktig, og vi i Fjogstad-Hus legger vekt på en grundig befaring. Da får vi de beste løsningene, tidlig i prosessen.
Befaring på tomten Hvor stor er tomten, og hvordan er formen? Er det en skrå tomt, vet vi hvilke hus som passer for en god utnyttelse? Hvordan bør huset plasseres for å få best mulig utnyttelse av sol og utsikt? Hvor bør vi legge skjermede uteplasser?
4
Skissering Håndtegnede skisser som normalt viser to fasader og planløsning utarbeides.
Innhenter nødvendige papirer fra kommunen mm
Før vi starter tegnearbeidet, er dette viktig informasjon. Hvordan er omliggende bebyggelse og nærområdet generelt? Det er mye viktig informasjon å hente ved en tomtebefaring.
mellom arkitekt og kunde, for å få en best mulig løsning.
Skissering Nå kan vår arkitekt starte arbeidet med skisser. Før dette arbeidet blir igangsatt, inngås en avtale oss imellom. Skissen viser to fasader samt forslag til planløsning. I denne fasen er det vanligvis tett dialog og kontakt
Pristilbud Ved godkjente skisser, kan vi utarbeide et pristilbud. Dette er en ramme som gir et veiledende kostnadsbilde. Vi går gjennom pristilbudet, og hvis dette er i henhold til avtale, er veien videre å skrive en avtale.
Presenterer tilbud og skisser med leveransebeskrivelse i henhold til det som er avtalt
Pristilbud Godkjente skisser danner grunnlag for prisestimat.
Ved akseptert prisestimat inngås en avtale om videre arbeid
Byggemeldingsmøte I byggemeldingsmøtet går vi gjennom hele huset, og ser at alt er som ønsket. Dette gjelder for eksempel kjøkkentegninger og varmeanlegg. Før byggesøknad sendes, må kjøkken, bad og våtrom være avklart. Endringer etter dette møtet, vil føre til merarbeid og ekstrakostnader.
Byggemeldingsmøte I dette møtet gjøres nødvendige avklaringer for å starte arbeidet med byggesøknad.
Totalentreprise eller egeninnsats? Type kontrakt avklares. Underleverandører er valgt
Uavhengig kontroll Myndighetene krever at det utføres uavhengig kontroll av at tetthet i huset samt prosjektering av bad er i henhold til forskriftene. Fjogstad-Hus har flere samarbeidspartnere, og kunden velger hvem som skal utføre kontrollene. Dette kommer som en tilleggskostnad.
Søknadsprosessen Utstikking av tomt. Nabovarsel. Byggesøknad utarbeides. Kommunal saksbehandling.
Søknadsprosess Etter byggemeldingsmøtet, der vi har gjort alle nødvendige konklusjoner, leveres saken til ansvarlig søker hos Fjogstad-Hus.
Ofte er er det en såkalt dispensasjons-/delingssak. Da er det med en gang mer omfattende, og vil ta lengre tid å få behandlet. Behandlingstiden vil da variere.
Type byggesak avgjør hvor lang tid søknadsprosessen vil ta.
Naboprotester kan også føre til forsinkelse/utsettelse av saksbehandlingen.
Kommunal behandling Det er ulike tidsfrister for behandling av byggesaker i det offentlige. Enkleste søknadsform er ettrinnssøknad. Da ligger alt til rette for bygging. Tomten er regulert til boligformål, og huset som skal bygges er innenfor gitte rammer. Ved ettrinnssøknad er den kommunale behandlingstiden 3 uker.
5
Prosjektering Det som skjer i denne fasen, er litt bakenforliggende og usynlig for kunden. Det handler enkelt sagt om å sørge for at huset kan bygges forsvarlig og er innenfor myndighetenes krav. Vi tegner, beskriver og beregner. Alle tekniske detaljer kommer på plass. Konstruksjoner blir beregnet. Tekniske fag samordnes (rørlegger, elektro og ventilasjon), slik at det ikke er noen konflikt i rørføringer. Er ansvarlig for prosjektering i henhold til myndighetenes krav
Når alt dette er sikret, kan hovedkontrakt skrives, og byggingen nærmer seg start.
Hovedkontrakt Byggetillatelse er gitt og prosjekteringen er ferdig. Endelig hovedkontrakt utarbeides.
Prosjektering I Norge har vi strenge krav til bygging. Vi bygger etter gjeldende forskrifter. I prosjekteringsfasen vil man noen ganger avdekke detaljer som kan få konsekvenser for det endelige bygget. Mindre endringer må aksepteres. Prosjekteringen ender i arbeidstegninger. Nå kjenner vi alle detaljer. Når byggetillatelse er mottatt, kan hovedkontrakt utarbeides. Hovedkontrakt Etter at hovedkontrakten er undertegnet, vil alle endringer kunne medføre forsinkelser og ekstra kostnader. Derfor er vi nøye på å ha alt på plass på dette tidspunktet.
6
Skaffer finansieringsbevis
Oppstartsmøte På oppstartsmøtet har vi en detaljert gjennomgang av hele leveransen, og det blir skrevet referat etter møtet. Før møtet må alle installasjoner som må tas hensyn til i prosjekteringsarbeidet, være på plass. Det gjelder kjøkken, baderom, garderobe, plassering av eventuelle vasker etc. Oppstartsmøtet er en viktig milepæl i byggeprosessen, og markerer et takskifte med ny intern kontraktperson fra oss i Fjogstad-Hus. Nå overtar byggeleder som kontaktperson. Oppstart Ved oppstart er det viktig å ha etablert en god dialog mellom byggeleder og kunde. Man skal være tydelige og
Ny kontaktperson er nå byggeleder, som har alt videre ansvar for oppfølging av byggingen
Oppstartsmøtet
Oppstart
Markerer overgang mellom planlegging og bygging. Nå er det for sent med endringer.
Ha helt klart for seg type egeninnsats, og kommunisere dette med byggeleder
Er graving eller grunnmur egeninnsats, må dette være klart til oppstart
Alle detaljer er på plass, og vi kan starte byggearbeidene.
enige på hva som er egeninnsats, hvis det er noen, og hva som er Fjogstad-Hus sitt ansvar. Grunnen til at dette er så viktig, er at vi planlegger en så strømlinjeformet og rasjonell bygging som mulig. Et byggeprosjekt involverer mange fag og underleverandører, og det legges et så godt og rasjonelt løp som mulig før oppstart. Hvis våre håndverkere må vente på at egeninnsats skal bli utført, kan det forlenge byggingen, og i verste fall føre til utsatt ferdigstilling og økte kostnader. Vi har lang erfaring i å planlegge for en så god og effektiv bygging som mulig.
7
Byggefase Nå skjer det endelig noe på byggeplassen! De fleste som bygger hus kan nesten ikke vente på den dagen huset begynner å reise seg. Når reisverk er på plass ser vi konturene av huset, og det er synlige forandringer nesten fra dag til dag. Så kommer det perioder når det tilsynelatende skjer lite, før det igjen er full fart. Spennende!
Er ansvarlig for koordinering av alle underentreprenører som ikke er egeninnsats
Tidsplan Byggeleder utarbeider framdriftsplan for byggefasen. I byggeperioden har byggeleder møter hver 14. dag med underentreprenører for å optimalisere framdriften.
Tidsplan Byggingen foregår etter en tidsplan, utarbeidet av byggeleder. Igjen er det viktig å understreke at egeninnsats skjer i henhold til oppsatt plan. Er graving/grunnmur egeninnsats, må dette gjøres i henhold til plan. Skjer ikke dette, kan framdriften for hele byggingen bli forsinket. Produksjon En byggefase er oppdelt i milepæler. Første del er å få reisverk opp. Da tar huset form, og det skjer store forandringer på kort tid. Så skal huset plates på utsiden, tørkes og isoleres. Deretter skal alle tekniske fag inn med sine rør. Når dette er på plass, kan vi plate på innsiden av huset.
8
Kaller inn til befaring ved behov
Produksjon Byggeperioden er oppdelt i milepæler med tekniske kontroller etter oppsatt sjekkliste. Nødvendig befaring gjennomføres ved behov.
Deretter er det klart for maler og eventuelt murer, før kjøkken og bad monteres. Sluttmontasje av tekniske fag og trappesnekker er ofte siste fag som gjør seg ferdig. Helse, miljø og sikkerhet - HMS Vi har høyt fokus på HMS hos Fjogstad-Hus, og sikkerhet er viktig å tenke på også for kunde.
Utfører egeninnsats etter avtale
En byggeplass vil alltid være forbundet med en viss mengde farer. Dersom det skal være tilgang til huset under bygging, må dette avklares med byggeleder. Dette er for egen sikkerhet, og vi trenger å vite når det befinner seg folk i boligen.
9
Overtakelse Etter måneder med spenning er det klart for overtakelse. Det nærmer seg innflytting.. Men før innflytting, skal det søkes til kommunen om brukstillatelse/ ferdigattest. Det er ulovlig å flytte inn før denne tillatelsen er gitt, men det er til beste for boligkunden. Loven er med på å sikre at ingen flytter inn i boliger som har store feil og mangler. Kaller inn til overtakelsesmøte. Søker kommunen om brukstillatelse/ ferdigattest
Overtakelse
FVD
Fjogstad-Hus sin leveranse: Gjennomgang av huset med overtakelsesprotokoll. Søker om brukstillatelse/ferdigattest.
Gå grundig gjennom huset, i tilfellet det skulle være noen små justeringer å rette på før innflytting
Overtakelse Et par uker før innflytting kaller vi inn til overtakelsesmøte på byggeplass. Her går vi gjennom huset, og eventuelle feil eller mangler blir notert i en overtakelsesprotokoll. Oppretting av eventuelle feil og mulige siste justeringer foretas i tiden fram mot innflytting.
10
Kunde får overlevert en plan for forvaltning, drift og vedlikehold (FDV) ved overtakelsen av huset.
Brukstillatelse/ferdigattest Alle fag som har vært i arbeid, også eventuelle fag som har vært egeninnsats, sender inn såkalt “samsvarserklæring” til Fjogstad-Hus (som er ansvarlig søker) når arbeidet er ferdig. Deretter anmoder Fjogstad-Hus kommunen samlet om ferdigattest. Dersom det skulle gjenstå arbeider som ikke har betydning for beboeligheten (f.eks. utearealer som ikke kan gjøres ferdig i vinterhalvåret) kan det søkes om brukstillatelse. Kommunen kan da gi midlertidig brukstillatelse. Kommunen har 3 uker behandlingstid på denne type søknader. Ofte deltar representanter fra kommunen på en befaring på byggeplass for å kvalitetssikre at det er samsvar mellom byggetillatelse og det som faktisk er bygget.
Innflytting Når alt det formelle er på plass, kan kunde endelig ta det nye huset i bruk! Forvaltning, drift, vedlikehold I forbindelse med overtakelsesforretningen får kunden overlevert en såkalt FDV (plan for forvaltning, drift og vedlikehold) for det nye huset. Ubehandlede overflater behandles i henhold til hvilke materialer som er brukt. Sjekk med leverandør/oss hva som er riktig stell og vedlikehold. Ettårsbefaring Nå handler det om å ”bo seg inn” og nyte det nye huset. Men et hus består av utallige komponenter, og spesielt i løpet av den første tiden kan det dukke opp småting som bør rettes eller justeres.
Dette er Fjogstad-Hus Siden Fjogstad-Hus ble grunnlagt for over 110 år siden, har vi bygget mer enn 6.000 boliger. Vi har sterke tradisjoner for spennende design og kreative, gode løsninger. Yrkesstoltheten er sterk i alle ledd, fra arkitekt til håndverker. Vi er opptatt av å bygge boliger etter høye kvalitetskrav. For våre kunder oppleves det trygt å bygge med Fjogstad-Hus. De vet vi er der - også i framtiden. Vi har hovedkontor i Sandnes og kontor på Jørpeland. Vi kaller inn til ettårsbefaring, og er ansvarlig for protokoll Fullfør prosjektet:
Ettårsbefaring
Fjogstad-Hus hjelper deg med garasje, terrasse og hagestue - eller noe annet? Kontakt oss!
Ca. et år etter innflytting foretar vi en ettårsbefaring. Også da blir det skrevet protokoll.
Vi kaller inn til ettårsbefaring etter ett år. Da tar vi en gjennomgang av huset, og utbedrer det som trengs. Lykke til i drømmehuset!
11
12
13
14
15
Velkommen til ditt nye hjem!
Fjogstad-Hus Sandnes: Strandgt. 21, 4307 Sandnes Telefon: 51 97 17 00 post@fjogstad-hus.no
markedsavdelingen-as.no
Fjogstad-Hus Ryfylke: Nedre Barkvedvegen 4, 4100 Jørpeland Telefon: 51 74 00 40 post@fjogstad-hus.no